Si bien no es un requisito legal indispensable estar inscripto en el Registro de la Propiedad, vender una propiedad sin registrar puede traer sus complicaciones.

No existe una obligatoriedad para registrar nuestra propiedad en el Registro público. No hay una ley que nos impida adquirir, heredar, constituir inmuebles o terrenos que no estén inscriptos. Sin embargo si puede generar muchos dolores de cabeza no contar con el registro ya que es el único aval legal que demuestra y avala que somos los dueños de una vivienda frente a terceros.

Si quieres saber más sobre este tema, tienes que leer este post!

Vender una propiedad sin registrar: qué inconvenientes me puede traer?

En la actualidad España no penaliza a un vendedor por transaccionar su vivienda sin haberla registrado. El problema es que esta situación puede generar desconfianza en los compradores, que podrían llegar a frustrar la operación por no confiar en los motivos por los que el inmueble que les interesa no está escriturado.

vender una propiedad sin registrar

Cuáles son algunos de los motivos por los que no se registran las propiedades?

La mayoría de las propiedades se encuentra en el registro de la propiedad. Sin embargo muchas veces las viviendas no se inscriben por diversos motivos tales como:

  • La edificación es irregular
  • En casos de herencias, litigios con particulares o empresas o divorcios, la propiedad puede tener problemas relacionados con la titularidad de la vivienda o del terreno donde se construyó.
  • Porque la construcción se ejecutó sin los permisos necesarios
  • La propiedad tiene cargas fiscales.
  • El propietario no quiere abonar gastos registrales y notariales
  • El propietario tiene la falsa creencia que sólo basta con inscribir la propiedad en el catastro municipal.

Más allá de estos motivos, vender una propiedad sin registro puede traer muchas complicaciones

Se calcula que los precios de las viviendas sin registrar pueden valer hasta un 20% menos que una propiedad registrada en una misma zona. Esto no quiere decir que la compra de una vivienda sin registrar sea una inversión rentable, sino que por el contrario la transmisión puede llegar a ser mucho más compleja y cara.

Cuáles pueden ser los inconvenientes más frecuentes de vender una vivienda sin registrar?

Mayores costes

En primer lugar, los costes de inscripción serán mucho más elevados, ya que son el doble que los de una compraventa normal. El propietario que adquiera la propiedad deberá asumir el pago de los servicios de Notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales de las dos viviendas. Con este gasto, se diluye el posible ahorro con el que contábamos por el descuento de la compraventa sin registro.

Falta de respaldo jurídico

La desventaja más importante de comprar una casa sin registro es que al hacerlo no tendremos cobertura jurídica. Al no estar registrados, este tipo de inmuebles pueden estar embargados, gravados por una hipoteca, o contar con cualquier otro tipo de cargas como usufructos o servicios. 

Si así fuera, el nuevo comprador deberá hacerse cargo de las deudas que no le correspondían o también puede llegar al punto de tener que renunciar a la propiedad.

Es posible vender una casa sin registro y luego si pasar por el Registro de la Propiedad?

La respuesta a esta pregunta es que si, se puede vender una casa que no esté registrada ya que no se considera delito tipificado en ningún código.

Sin embargo, desde el punto de vista administrativo puede llegar a traer muchas complicaciones al futuro comprador.

Me conviene comprar una vivienda sin registrar?

En general no es lo más recomendable adquirir un inmueble que no esté en los registro. Pero si estás por realizar una operación de compra y no está registrada, lo más conveniente es preguntar el motivo de esta falta, ya que es algo que sólo el propietario actual puede aclararte.

Una de las causas más frecuentes es que la propiedad no tuvo todos los permisos de construcción. Esta situación condicionará la tasación del terreno y su precio será a la baja.  En estos casos, hay una serie de pasos a seguir para ‘legalizar’ la vivienda que queremos comprar:

  • Verificar la existencia de la escritura del terreno.
  • Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera podremos comprobar su  titularidad y sus superficie total, superficie edificable, separación de lindes, y metros cuadrados totales.
  • Averiguar en qué oficina del Ayuntamiento puedes legalizar la situación
  • Comprobar que a vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente. Si no está cumple los requisitos se deberán realizar las obras oportunas.

Pasos para inscribir una propiedad que no estaba registrada:

El comprador de una vivienda sin escritura deberá:

  • Pagar dos veces los honorarios de un notario, ya que el funcionario deberá dar fe del contrato de compraventa actual y del contrato del compraventa anterior.
  • Pagar dos veces el Impuesto de Transmisiones 
  • Elevar el contrato a Escritura Pública.
  • Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda.
    En ese momento deberá aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. Para dar fe de la transacción se necesita además llevar una serie de testigos que avalen la declaración. Entre los testigos deberán participar si o si el dueño anterior del inmueble y propietarios de edificios linderos.
  • Luego de gestionar el expediente de dominio se podrá realizar la inscripción formal en el Registro de la Propiedad. La documentación a presentar es: Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal.
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Me pueden reclamar la propiedad luego de registrarla?

La Ley establece un máximo de dos años para que un tercero reclame la propiedad del inmueble. Si alguien llegara a reclamar su propiedad deberá hacerlo a través de un documento legal como un contrato de compraventa o un testamento.  

Si el juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer del inmueble para su venta, este deberá desembolsar una buena cantidad de dinero. Primero, para devolver al comprador la cantidad de dinero por la escritura.Luego restituir la inversión efectuada en la vivienda por el nuevo propietario, además de una indemnización por daños y perjuicios. Finalmente le tocará también asumir el total de las costas judiciales.

Como hemos podido ver, vender una propiedad sin registrar puede resultar más económico al principio pero luego puede traer muchos inconvenientes, por lo que es conveniente analizar todas las aristas que puede traer esta operación.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre las consecuencias de vender una propiedad sin registrar? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Realtor cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

2 Comentarios

  1. Hola.
    He comprado un garaje en la subasta y un familiar mío la quiere comprar, la puedo vender antes de registrar?
    Tengo acta de adjudicación, mandamiento de cancelación de carga, etc…
    Todos los papeles emitidos por la autoridad gestora
    Que pasos debo seguir?

    Muchas gracias

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