Al momento de llevar adelante la venta de una vivienda o cualquier tipo de inmueble son diversos los pasos a realizar, documentos, trámites y pagos que presentar y concretar. Si bien no es un requisito legal indispensable que la misma esté inscripta en el Registro de la Propiedad, vender una propiedad sin registrar puede traer sus complicaciones.

No existe una obligatoriedad para registrar una propiedad en el Registro público. No hay una ley que impida a una persona adquirir, heredar, constituir inmuebles o terrenos que no estén inscriptos. Sin embargo, no hacerlo puede generar muchos dolores de cabeza, ya que es un documento legal que demuestra y avala la titularidad de los dueños de una vivienda frente a terceros.

Muchas veces esta acción no se realiza y surge un interrogante que suele ser más común de lo que se imagina: ¿Es posible vender una vivienda sin registrar? Si estás atravesando una situación así, te encuentras en el post indicado. ¡Sigue leyendo!

¿Cuáles son los inconvenientes puede traer vender una propiedad sin registrar?

En la actualidad, en España no existe ningún tipo de normativa que penalice a un vendedor por transaccionar su vivienda sin haberla registrado. El principal problema de esta situación es que puede generar desconfianza en los compradores. Este tipo de obstáculos podrían llegar a frustrar la operación por no tener una seguridad en los motivos por los que el inmueble que les interesa no está escriturado.

Uno de los primeros pasos es llevar adelante es conocer cuáles son los motivos por la cuales la propiedad no se encuentra escriturada. Es decir, no cuenta con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por ello, tampoco consta de un registro catastral que se le otorga a los bienes inmuebles.

Se trata de una información está a disposición del vendedor. Esto se debe a que es la persona que más conocer las razones por las cueles su vivienda no se encuentra escriturada.

vender una propiedad sin registrar

Causas por las cuales no se registran las propiedades en España

En lo que respecta al territorio español, la mayoría de las propiedades se encuentra en el Registro de la Propiedad. En la gran mayoría de los casos, en un 99% los propietarios disponen de la escritura de un terreno en el cual será edificada una vivienda o local. Por ello, en España es legal vender una parcela en la cual exista una construcción no escriturada.  

Es decir, repercutir en el precio final para venderla. ¿Por qué? Porque lo que se está transfiriendo es una parcela o terreno. Por lo tanto, la valoración será sobre el valor en metros cuadrados del suelo en venta. Luego, debería también considerarse para su tasación, si se trata de un suelo urbano, agrario, rústico, edificable o no.

En este sentido, diversos son los motivos por los cuales una persona puede decidir no registrar una propiedad. Uno de los principales motivos se vincula al modo en que se llevó adelante la construcción de la vivienda. Es decir, una persona que dispone de una parcela o terreno

Va construyendo su vivienda de manera paulatina ya que es albañil de profesión. Se trata de una causa que se posa en la posibilidad de ir amoldando los medios económicos que se disponen y aprovechar la mano de obra para construir los fines de semana.

En la gran mayoría de estas situaciones, no se solicitan la licencia de obra en el municipio corresponde. Recordamos que, en España, este procedimiento es obligatorio. No obstante, vender una vivienda en estas condiciones no ilegal ni conlleva un delito especificado.

Motivos generales por los cuales un propietario decide no escriturar su vivienda

  • La edificación es irregular
  • En casos de herencias, litigios con particulares o empresas o divorcios, la propiedad puede tener problemas relacionados con la titularidad de la vivienda o del terreno donde se construyó.
  • La propiedad tiene cargas fiscales.
  • El propietario no quiere abonar gastos registrales y notariales
  • El propietario tiene la falsa creencia que sólo basta con inscribir la propiedad en el catastro municipal.

No obstante, como mencionamos anteriormente, esta situación puede impactar en la tasación del precio de la vivienda. Se calcula que los precios de las viviendas sin registrar pueden valer hasta un 20% menos que una propiedad registrada en una misma zona. Esto no quiere decir que la compra de una vivienda sin registrar sea una inversión rentable, sino que por el contrario la transmisión puede llegar a ser mucho más compleja y cara.

A continuación, exponemos los principales inconvenientes que puede generar vender una vivienda sin registrar

¿Cuáles pueden ser los inconvenientes más frecuentes de vender una propiedad sin registrar?

Como hemos dicho, en España vender una propiedad sin registrar no es ilegal y, por lo tanto, es posible realizar el proceso de compraventa como con un inmueble que si se encuentre escriturado. No obstante, como la escritura es un documento que brinda información precisa acerca de las condiciones, el estado de cargas y la titularidad de una vivienda o local no tenerla hará que se presenten algunos inconvenientes.

Mayores costes al momento de inscribir la propiedad en el Registro

En primer lugar, los costes de inscripción serán mucho más elevados. Esto se debe a que son el doble que los de una compraventa normal. El propietario que adquiera la propiedad deberá asumir el pago de los servicios de notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales de las dos viviendas. Con este gasto, se diluye el posible ahorro con el que contábamos por el descuento de la compraventa sin registro.

Por ello, la persona que vaya a fijarse en la vivienda deberá analizar si le es conveniente comprar una propiedad sin registrar si ello tampoco supone un ahorro de dinero considerable. En este sentido, la operación podría demorarse más de lo pensando, lo que resultaría al mismo tiempo un gasto para el titular si su necesidad es vender a la brevedad.

Falta de respaldo jurídico

Una de las desventajas más importante para quien desea comprar una casa sin registro es que al hacerlo no se dispone de cobertura jurídica. Al no estar registrados ningún tipo de dato e información, este tipo de inmuebles pueden estar embargados, gravados por una hipoteca, o contar con cualquier otro tipo de cargas como usufructos o servicios. Asimismo, no será posible corroborar la titularidad del mismo, y que no se podrá solicitar una nota simple.

En consecuencia, si se compra una propiedad con algún tipo de embargo, hipoteca o carga, el nuevo titular deberá hacerse cargo de las deudas que no le correspondían o también puede llegar al punto de tener que renunciar a la propiedad.

Una vez más, este tipo de situaciones generan inseguridad en quienes podrían llegar a ser potenciales compradores de una vivienda que no se encuentra inscripta Otro factor que podría hacer demorar y extender lo tiempos de la operación, generando gastos de mantenimiento e impositivos.

¿Es posible vender una casa sin registro y luego inscribirla en Registro de la Propiedad?

La respuesta a esta pregunta es afirmativa. Efectivamente, en territorio español, es posible vender una casa que no se encuentre escriturada, porque no es considerado un delito tipificado en ningún código. Sin embargo, desde el punto de vista administrativo puede llegar a traer muchas complicaciones al futuro comprador. Y, en consecuencia, demorar mucho más la venta de la propiedad.

Antes de poner en venta tu inmueble que no se encuentra inscripta, piensa en los interrogantes de los posibles compradores, con la finalidad de analizar bien cada opción y llevar adelante la que mejor se adapte a las necesidades contextuales de cada parte.

¿Es conveniente comprar una vivienda sin registrar?

No es lo más recomendable adquirir un inmueble que no esté en los registro. Pero si se está por realizar una operación de compra y no está registrada, lo más conveniente es preguntar el motivo de esta falta, ya que es algo que sólo el propietario actual puede aclararte.

Una de las causas más frecuentes es que la propiedad no tuvo todos los permisos de construcción. Esta situación condicionará la tasación del terreno y su precio será a la baja.  En estos casos, hay una serie de pasos a seguir para ‘legalizar’ la vivienda que queremos comprar:

  • Verificar la existencia de la escritura del terreno.
  • Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera podremos comprobar su  titularidad y sus superficie total, superficie edificable, separación de lindes, y metros cuadrados totales.
  • Averiguar en qué oficina del Ayuntamiento puedes legalizar la situación
  • Comprobar que a vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente. Si no está cumple los requisitos se deberán realizar las obras oportunas.

Pasos para inscribir una propiedad que no estaba registrada

El comprador de una vivienda sin escritura deberá:

  • Pagar dos veces los honorarios de un notario, ya que el funcionario deberá dar fe del contrato de compraventa actual y del contrato del compraventa anterior.
  • Pagar dos veces el Impuesto de Transmisiones 
  • Elevar el contrato a Escritura Pública.
  • Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda.
    En ese momento deberá aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. Para dar fe de la transacción se necesita además llevar una serie de testigos que avalen la declaración. Entre los testigos deberán participar si o si el dueño anterior del inmueble y propietarios de edificios linderos.
  • Luego de gestionar el expediente de dominio se podrá realizar la inscripción formal en el Registro de la Propiedad. La documentación a presentar es:
    • Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal.
vender una propiedad sin registrar

Me pueden reclamar la propiedad luego de registrarla?

La ley establece un máximo de dos años para que un tercero reclame la propiedad del inmueble. Si alguien llegara a reclamar la titularidad de la vivienda deberá hacerlo a través de un documento legal como un contrato de compraventa o un testamento.  

Si el juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer del inmueble para su venta, este deberá desembolsar una buena cantidad de dinero. Primero, para devolver al comprador la cantidad de dinero por la escritura. Luego, restituir la inversión efectuada en la vivienda por el nuevo propietario, además de una indemnización por daños y perjuicios. Finalmente le tocará también asumir el total de las costas judiciales.

Como hemos podido ver, vender una propiedad sin registrar puede resultar más económico al principio pero luego puede traer muchos inconvenientes, por lo que es conveniente analizar todas las aristas que puede traer esta operación.

Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar al momento de vender una propiedad sin registrar.  Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Realtor cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

¿Por qué vender tu inmueble con nosotros?

Desde Oi Realtor conocemos a la perfección de cada uno de los pasos que integran la venta de una vivienda. Sabemos valorar el inmuebles, conocer el movimiento del mercado y el estado de la oferta y la demanda en el sector son factores esenciales para lograr una operación exitosa en el menor tiempo posible. Para que el proceso tenga éxito queremos brindarte el mejor asesoramiento para no tengas que preocuparte por documentación, gastos y el paso a paso de una compraventa.

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11 Comentarios

  1. Hola.
    He comprado un garaje en la subasta y un familiar mío la quiere comprar, la puedo vender antes de registrar?
    Tengo acta de adjudicación, mandamiento de cancelación de carga, etc…
    Todos los papeles emitidos por la autoridad gestora
    Que pasos debo seguir?

    Muchas gracias

  2. Compre una casa hace 10 años fui a notario y ahora que quiero venderla me entero que no está registrada. Todo son impedimentos para inscribirla. Que puedo hacer?

    • María Redacción Responder

      Los pasos para inscribirla son:
      #Pagar dos veces los honorarios de un notario
      #Pagar dos veces el Impuesto de Transmisiones
      #Elevar el contrato a Escritura Pública.
      #Solicitar un Expediente de Dominio en el juzgado donde se ubica la vivienda.
      #Aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. Para dar fe de la transacción se necesita además llevar una serie de testigos que avalen la declaración.
      #Realizar la inscripción formal en el Registro de la Propiedad: La documentación a presentar es: Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal.
      Si necesita asesoramiento profesional (*) por favor comuníquese con nuestros asesores al 600 00 1186.
      Muchas gracias por leernos!
      Saludos
      (*)La consulta tiene coste.

    • María Redacción Responder

      Hola Paula! Si tienes una consulta no dudes en escribirnos. Gracias por leernos, saludos!

  3. Buenas tardes,
    Estoy interesada en comprar una finca en terreno urbano con un caseto (vivienda) construido hace más de 40 años que en el catastro figura como nave industrial, pero solo está registrada la finca, la edificación no. Sería posible a la hora de registro hacerlo como vivienda ???
    Muchas gracias

  4. Buenos dias,
    En estos momentos estoy considerando comprar una propiedad directamente a su titular pero de acuerdo a lo que me ha comentado la escritura no está inscripta en el Registro de la Propiedad. Al pedir la nota simple la propiedad figura a nombre del IVIMA pero el propietario me dice que él ya tiene en su poder la escritura a su nombre, la propiedad figura a su nombre en el catastro mediante un Acuerdo de Alteracion de Titularidad.
    ¿Qué costos me supondria esto si quiero comprar la propiedad y luego inscribirla a mi nombre en el registro?

    • María Redacción Responder

      Buenas, Fernando:

      Primeramente debemos aclararte que el catastro no da la titularidad de la parcela a efectos jurídicos, es decir que el pronunciamiento del Registro de la Propiedad prevalece, en este caso particular, sobre el Acuerdo de Alteración de Titularidad. Teniendo en cuenta esta información, deberás chequear el coste de la inscripción con un notario.
      Esperamos haber ayudado a resolver tu duda.
      Muchas gracias por leernos, saludos!

  5. Buenos días, vendimos la mitad de un chalet heredado entre 13 personas hace 5 años, ahora el comprador me informa de que quiere registrar su escritura en el registro de la propiedad y no puede xq nosotros no tenemos inscrita la escritura de adjudicación de herencia, división horizontal y obra nueva, estamos obligados a correr con los gastos de la inscripción de nuestra escritura, o es el comprador el q debe pagarlo todo?

    • María Redacción Responder

      Buenas Margarita,
      Les corresponde a los herederos registrar la adjudicación de herencia, salvo que medie algún pacto con el posterior comprador de los bienes. En caso de no existir ese acuerdo, si es responsabilidad de los herederos el registro con su correspondiente pago de gastos.
      Esperamos haber ayudado a resolver su consulta
      Muchas gracias por escribirnos!
      Saludos

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