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Neinor Homes se planta frente a la obligación de reservar un 30% de las nuevas promociones a vivienda social. La iniciativa del consistorio barcelonés, que podría ser imitada por otros municipios del área metropolitana, genera incertidumbre sobre futuros proyectos de promoción inmobiliaria en Barcelona.

La principal promotora inmobiliaria, tanto de Cataluña como de toda España, dejará de comprar suelo en aquellos municipios que impongan la reserva de un 30% de las futuras promociones a vivienda de protección oficial.

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, cree que la medida del Ayuntamiento de Barcelona genera “incertidumbre jurídica“. Además de ser “claramente ilegal” y elevar de manera considerable los costes.

Además de la ciudad condal, ciertos municipios de la zona metropolitana, se plantean aprobar mociones y proposiciones en la misma línea. El primero ha sido Sant Cugat del Vallès. Aunque su propuesta evitar ‘obligar’ para solamente ‘inducir’ a promotores y propietarios.

Sea como sea, este tipo de medidas coercitivas no benefician a un sector que está impulsando la economía“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor). “La gran oportunidad que tiene ante sí la promoción inmobiliaria en Barcelona puede arruinarse si las decisiones políticas siguen generando incertidumbre entre los inversores“.

Velayos: “Esta decisión es un fracaso de todos”

Dedica el 30% de la promoción privada a vivienda pública es un fracaso de todos“, apunta Juan Velayos (Neinor Homes).

No diré que no se trata de una iniciativa con buena intención“, añade Velayos. “Pero genera incertidumbre jurídica y es claramente ilegal. Esta no es la manera de resolver el problema del acceso a la vivienda“.

Juan Velayos opina sobre la promoción inmobiliaria en Barcelona

De hecho, en Neinor Homes no compraremos suelo donde se apliquen medidas que impongan la reserva de promociones a vivienda social“, asegura su consejero delegado.

Esta podría ser una oportunidad perdida. Y es que el barcelonés Juan Velayos ha reiterado en diversas ocasiones que la ciudad condal tiene enormes posibilidades. Más aún si, como afirma, “el mercado aún tiene dos o tres años por delante hasta llegar a máximos“.

Promoción inmobiliaria en Barcelona en peligro

La obligación de reservar el 30% de cada nueva promoción inmobiliaria en Barcelona a pisos de protección oficial ha disparado las alarmas entre los constructores.

Este pasado verano, con la voluntad de adelantarse a la aprobación de la norma, se han disparado las peticiones de certificados de obras para nuevas viviendas.

Concretamente, entre los meses de junio y septiembre, constructores y promotores han solicitado cerca de 600 permisos. Frente a los 200 que se pidieron hace un año.

Desde el Ayuntamiento se ha reconocido el incremento en este tipo de notificaciones. Aunque también se ha puntualizado que “esto no quiere decir que todas estas peticiones se acaben convirtiéndose en licencias efectivas“.

La promoción inmobiliaria en Barcelona está en grave peligro

Fuentes del sector reconocen que desde la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) se envió un comunicado interno. En él, se recomendaba el adelanto de las solicitudes de certificados de obra para asegurar la viabilidad de los proyectos.

Desde el consistorio se reconoce que “durante los seis primeros meses desde la fecha del certificado se puede construir sin reservar el 30% de vivienda social, al aplicarse la norma vigente en el momento de la petición“.

Sin embargo, la propuesta aún está pendiente de recibir el visto bueno por parte de la Generalitat de Cataluña para poder hacerse efectiva. Aunque la teniente de alcalde, Janet Sanz, espera que la norma entre en vigor en las próximas semanas.

¿Puede tener imitadores la iniciativa de Colau?

La iniciativa de Barcelona podría llegar a extenderse a buena parte del área metropolitana. En municipios cómo Badalona, Santa Coloma de Gramenet, Sant Cugat del Vallès, Sabadell o Terrassa.

Todos ellos han aprobado, o prevén sacar adelante, proposiciones con el objetivo de impulsar la vivienda de protección oficial en nuevas promociones residenciales.

La primera localidad en hacerlo ha sido Sant Cugat. Donde se pretende que el 30% de las nuevas promociones sean protegidas. Con el objetivo de “facilitar el acceso a la vivienda e incidir en los precios de mercado“.

Para ello, se aprobará una modificación urbanística para “inducir” al promotor o propietario de nuevos proyectos residenciales a construir un 30% de vivienda social a precios por debajo del mercado. Para los promotores no deseen cumplir con este requerimiento 30%, el consistorio se reserva el derecho a comprar de los solares. Con el objetivo de edificar viviendas bajo dichos criterios.

Sant Cugat del Vallès se suma a las limitaciones en la promoción inmobiliaria

El cambio en la normativa urbanística también permitirá la adquisición de edificios que opten a ser adquiridos por un solo propietario o un fondo de inversión. Para dedicarlos igualmente a vivienda de protección oficial. Una opción que prevalecerá incluso al derruir viviendas antiguas del centro urbano. Dedicando el 30% de los nuevos edificios a pisos sociales.

Teniendo en cuenta la importancia del mercado inmobiliario de Sant Cugat, esta medida puede tener consecuencias graves“, señala Luis Gualtieri. El responsable de Oi Realtor recuerda que dicha localidad es la segunda gran ciudad con mayor valor de tasación en sus viviendas. Según datos recientes de Fomento.

¿Vamos a hacer que un municipio de referencia residencial pierda dicha categoría?“. Recuerda este experto, meses después de alertar sobre la política de vivienda en Barcelona.

 

El gradual incremento de las ventas, los precios y las hipotecas sigue impulsando al alza la rentabilidad inmobiliaria. Según los últimos datos, el alquiler de viviendas continúa ofreciendo un 7,4% de beneficio. Mientras que los locales, las oficinas y los garajes siguen por encima del 9, el 8 y el 5%, respectivamente.

El retorno de los principales activos inmobiliarios apenas ha registrado cambios en los últimos meses. De hecho, como mínimo, la rentabilidad inmobiliaria triplica el beneficio que ofrecen productos de referencia como los Bonos del Estado a 10 años.

La nueva ‘Estadística de rentabilidad inmobiliaria. Septiembre 2018‘, elaborada por el Idealista.com, vuelve a poner en valor la importancia de los inmuebles entre las inversiones estratégicas. Según el portal, invertir en viviendas ofrece un beneficio bruto del 7,4%. Ligeramente por debajo del último trimestre y por encima del último año.

Mientras que los locales con un 9,3% y las oficinas con un 8,4%, siguen destacando como los activos más rentables. Incluso los garajes, con una rentabilidad del 5,1%, llegan a triplicar a los mejores productos bancarios.

La inversión inmobiliaria es más segura y rentable que nunca“, señala Luis Gualtieri. “Y su crecimiento permite ver a nuevos mercados, como el canario, sumándose a los tradicionales destinos de compra“.

Rentabilidad inmobiliaria en viviendas

La rentabilidad bruta por la inversión en viviendas ha variado ligeramente en los últimos meses. Pasando del 7,1% (3r trimestre 2017) al 7,8% (2º trimestre 2018) para situarse en torno al 7,4% (3r trimestre 2018).

Entre las provincias con mayor rentabilidad inmobiliaria en viviendas destacan Las Palmas (7,1%), Lleida (7%) y Sta Cruz Tenerife (7%). Por delante de mercados como el de Madrid (5,1%) o Barcelona (4,7%).

Rentabilidad inmobiliaria en viviendas, locales, oficinas y garajes, según Idealista

Es fantástico ver como los datos nos dan la razón“, apunta Luis Gualtieri recordando su nueva multifranquicia en las islas Canarias. “En Oi Realtor somos conscientes del potencial que posee el mercado inmobiliario canario y por ello no hemos dudado en apostar por él“.

Frente a la máxima rentabilidad de la vivienda en Canarias, algunas provincias del norte de la península no superan el 4,5% de retorno. Es el caso de A Coruña, San Sebastián y Zamora. Todas ellas con un 4,4%. Y Ourense con un 4,5%.

Rentabilidad inmobiliaria en locales

Los locales comerciales son el producto más rentable del momento, con un retorno medio del 9,3% (3r trimestre 2018).  Por encima del pasado 9,2% (2º trimestre 2018).

Entre las provincias más rentables destacan Lleida (10,6%) y Luego (10,4%). Ligeramente por delante de Oviedo (10,2%) y de Las Palmas (10,1%).

Los dos grandes mercados se quedan por debajo del 10%: Barcelona con un 9,2% y Madrid con un 7,8%.

Mientras que Castellón (6,3%) y A coruña (6,4%) cierran la clasificación de rentabilidad en locales comerciales.

Rentabilidad inmobiliaria en oficinas

Por su parte, la rentabilidad inmobiliaria de las oficinas se sitúa en torno al 8,4% (3r trimestre 2018). También ligeramente por encima del pasado 8,3% (2º trimestre 2018).

El mayor retorno por el alquiler de oficinas se encuentra en las provincias de Sevilla (8,1%) y Zaragoza (8,1%). Por delante de Lleida (8%).

Frente al 6,7% de Madrid y el 6% de Barcelona.

Ambas provincias superan la mínima rentabilidad, ofrecida en esta ocasión por Santander (5,2%) y A Coruña (5,6%).

Rentabilidad inmobiliaria en garajes

Finalmente, los activos con menor rentabilidad vuelven a ser las plazas de garaje. En esta ocasión, con un retorno medio del 5,1% (3r trimestre 2018). Idéntico al de hace tres meses.

Entre las provincias con aparcamientos más rentables destacan Burgos (7,4%) y Vitoria (7,3%). Más del doble que la rentabilidad ofrecida por garajes de Barcelona (3,4%) y Madrid (3,3%).

Mientras que Granada y Oviedo cierran la clasificación. Ambas con un 2,4%. Casi un punto más que la rentabilidad de los Bonos del Estado a diez años vista: un 1,6%.

“Aunque sin tener que esperar una década a cobrar los beneficios”, recuerda Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor).

Durante el segundo trimestre de 2018, el número de separaciones y divorcios en España se ha incrementado en un 1,7% respecto al año anterior. Procesos que acostumbran a llevar consigo la necesaria venta de la vivienda familiar.

Hay dos hechos incuestionables en el mundo de la pareja. Las vacaciones ponen a prueba las relaciones más sólidas y la economía pone a prueba las rupturas más inevitables.

Según la última estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el número de disoluciones matrimoniales se incrementó en un 1,7% durante el segundo trimestre del año.

Más de 28.000 procesos de divorcio y casi 1.500 separaciones se llevaron a cabo entre los meses de abril y junio de 2018. En circunstancias así resulta inevitable no recordar una reciente noticia llegada desde China.

Los tribunales del país asiático han comenzado a tomar medidas para hacer frente al importante aumento del número de separaciones. Concretamente, imponiendo a las parejas un plazo de dos semanas a tres meses de espera antes de continuar con el proceso de separación.

Un periodo de ‘reflexión’ para que cada pareja reciba asesoramiento matrimonial, y evitar así las complicaciones que conlleva un divorcio. Desde negociar la custodia de los hijos a repartir las propiedades que posean en común.

Este último problema es común en todo el mundo, incluidas las parejas españolas. Y supone un importante obstáculo para llegar a un acuerdo amistoso que permita poner fin a la relación.

Aumentan todas las disoluciones matrimoniales

Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, durante el segundo trimestre del año han aumentado todo tipo de disoluciones matrimoniales. A excepción de los divorcios con acuerdo que caen un 0,1% hasta sumar 17.077 procesos.

En lo relativo al resto, los procesos de divorcio no acordadas se han disparado un 4% (11.986 demandas). Mientras que las separaciones consensuadas aumentaron un 5,4% (983 demandas).

Por su parte, las separaciones no consensuadas crecieron un 5,9% (466 demandas). Y finalmente, también cabe señalar una caída del 11,1% en las nulidades que sumaron un total de 32 demandas.

La tendencia apunta a una reducción de los divorcios con acuerdo y un aumento de las demandas no amistosas, que suman cerca de 12.000 procesos.

Mayores tasas en Canarias y Comunidad Valenciana

A nivel porcentual, la mayor tasa de separaciones y divorcios en España se reparte entre Canarias (7,7 demandas por cada 10.000 habitantes) y la Comunidad Valenciana (7,5 demandas).

Por delante de Cataluña (7 demandas), La Rioja (6,9), Andalucía (6,8), Baleares (6,8) y Murcia (6,7).

Estadística de separaciones y divorcios en España

Todas estas comunidades se encuentran por encima de la media nacional: 6,5 demandas por cada 10.000 habitantes.

Mientras que en el otro extremo, Castilla y León (4,8 demandas), Aragón (5,2) y País Vasco (5,3). Las comunidades con menor número de disoluciones matrimoniales.

Vivienda familiar en los divorcios en España

Los divorcios en España, ya sean con mutuo acuerdo o contenciosos, acostumbran a tener un tema muy espinoso: el destino de la vivienda familiar.

Por un lado, uno de los miembros de la pareja puede atribuirse el uso de la vivienda, mientras persiste la copropiedad de la misma. Y por el otro, puede venderse el inmueble a un tercero o adjudicarse a uno de los propietarios, con la correspondiente compensación económica.

De no existir acuerdo sobre la propiedad, debe ser el juez quien determine el destino de dicha vivienda familiar. Prevaleciendo la protección de los hijos menores si es que existen. O atribuyéndose el uso al miembro de la pareja más desfavorecido económicamente.

Acuerdo en el uso de la vivienda familiar tras el divorcio

Aunque también se puede tomar la decisión de vender la propiedad. En ese caso, y para obtener el máximo rendimiento en la operación, Oi Realtor pone a disposición de los copropietarios su servicio ‘Compramos tu casa‘.

Con él, nuestra agencia inmobiliaria se compromete a gestionar la venta en pocos días. Con la atención personalizada de un agente en las primeras 24 horas, una tasación profesional totalmente gratuita y un compromiso de compra al contado en un máximo de 48 horas.

¡Todo lo necesario para que no poner freno a una nueva vida!

Comprar viviendas para alquilar ha demostrado ser una de las inversiones más rentables del momento. El incremento medio en el precio del alquiler se sitúa entre un 2,26% mensual y un 16,08% anual. Especialmente en Madrid y Barcelona, donde quedan comprometidos gran parte de los ingresos mensuales.

Inversión en vivienda y rentabilidad asegurada podrían ser sinónimos. Especialmente para aquellos propietarios que decidieron comprar propiedades urbanas para ponerlas en alquiler.

El ‘Informe de precios del alquiler. Septiembre 2018‘, elaborado por pisos.com, ha vuelto a poner en valor la inversión en el segmento residencial.

Según el portal, las rentas no han dejado de subir en los últimos meses. Concretamente un 2,26% en el último mes, un 5,92% en el último trimestre y un 16,08% en el último año.

Actualmente, una vivienda media en España de 115 m2 tiene un alquiler aproximado de 859 euros al mes. “El repunte en los precios de las principales ciudades hacen cada vez más complicado el acceso a la vivienda“, señala F. Font (pisos.com).

Madrid es hoy por hoy la gran protagonista del mercado del alquiler. No solo como la comunidad con los mayores alquileres, por encima de los 1.500 euros, sino también como la ciudad con las rentas más altas. El precio del alquiler medio en la capital española supera los 1.750 euros al mes.

Una rentabilidad que no dan ni depósitos bancarios, ni productos financieros, ni la compra de deuda pública. Solo la inversión inmobiliaria.

Subidas del 20% en algunas provincias

El alquiler es la única salida para aquellas personas reticentes a la vivienda en propiedad. Aunque dicha opción empieza a resultar cara en algunos lugares.

Mientras una vivienda media en España se sitúa en torno a los 859 euros mensuales, en la Comunidad de Madrid alcanza los 1.501 euros. Se trata de la región más cara, por delante de Baleares (1.179 €/mes) y el País Vasco (1.099 €/mes). Pero también la comunidad que más sube de precio, con rentas un 7,60% más caras respecto al mes de junio.

Estadística trimestral del precio del alquiler en España

A nivel de provincias, Madrid también destaca por encima del resto con más de 1.500 euros mensuales. Aunque ésta vez seguida de Guipúzcoa (1.314 €/mes) y de la provincia Barcelona (1.210 €/mes).

Entre las provincias donde más crece el precio del alquiler destaca Pontevedra con un 10,68% en el último trimestre. Frente a la caída del 9,56% en Lugo. Galicia es, por tanto, una de las comunidades con más diversidad de escenarios. Entre subidas y bajadas de rentas.

Capitales, también del precio del alquiler

Si hay que hacer seguimiento de un mercado del alquiler es sin duda el de las principales urbes. “Las trabas administrativas a la obra nueva y un stock de vivienda usada que se agota han disparado la demanda del alquiler“, apunta F. Font. “Con consecuencias directas sobre las rentas“.

Entre las ‘capitales’ del alquiler encontramos los pisos en alquiler en Madrid (1.758 €/mes) o los pisos en alquiler en Barcelona (1.749 €/mes). Por delante de los alquileres en San Sebastián (1.513 €/mes). Ciudad que multiplican por cuatro un alquiler medio en Teruel (385 €), Ciudad Real (402 €) o Cáceres (413 €).

Alquileres en las principales capitales de provincia

Aunque lo más llamativo es el ritmo al que suben las rentas. En el último trimestre, los alquileres han subido un 13,02% en Vitoria. Mientras que en el último año se han disparado un 20,33% en Cádiz.

Muchos inquilinos ya han renunciado hace tiempo a vivir en los barrios más céntricos de las principales ciudades“, recuerda Font. “Mientras que otros se encuentran con grandes incrementos en el momento de renovar su contrato. Es urgente que se tomen medidas para proveer al mercado de un mayor parque de viviendas en alquiler“.

Más inquilinos que quieren ser propietarios

Frente a este panorama, Vía Célere ha dado a conocer su último barómetro de la vivienda. Con datos inapelables.

Según la promotora, un 74% de los españoles es propietario de su vivienda. Mientras que un 21% es inquilino. sin embargo, hasta un 73% de las personas que viven en régimen de alquiler desearía pasar a ser dueño.

Entre los obstáculos para convertirse en propietarios destacan razones económicas (25%), movilidad laboral (24%), rechazo a firmar una hipoteca (18%) y complicaciones para conseguir financiación (17%).

Barómetro de la vivienda elaborado por Vía Célere

Al margen de los propósitos de compra, la mayoría de los españoles reconoce sentirse considerablemente satisfechos con su actual vivienda.

Un 84% de los encuestados no se plantea cambiar de vivienda, básicamente por la idoneidad de la localización (68%) o por el precio (64%). Mientras que del 35% que se plantearía un cambio de residencia a medio plazo (5 años), los principales motivos serían un cambio de ubicación (17%), mejoras en la calidad de vida (16%) o simplemente un mejor vecindario o entorno (15%).

 

El debate del futuro de las pensiones y el incremento del coste de la vida hacen que muchas personas se planteen seriamente qué hacer con su patrimonio llegada la edad de jubilación. Muchos de ellos optarán, seguramente, por una de las soluciones más interesantes: la nuda propiedad de su vivienda.

La ‘hucha de las pensiones’ no deja de encogerse. Ese continúa siendo el balance de Octavio Granado, secretario de Estado de la Seguridad Social.

Según las últimas estadísticas, los activos financieros que conforman el Fondo de Reserva tienen rentabilidad negativa en todas las inversiones de la Seguridad Social. Desde los depósitos a la inversión en deuda pública.

A finales del año pasado, el fondo destinado al pago de las pensiones alcanzó ‘rentabilidad negativa‘ en todos los valores. Cayendo nuevamente frente al máximo conseguido en diciembre de 2011 (66.815 millones de euros) para situarse en mínimos de los últimos 15 años.

Concretamente alcanzando 8.095 millones en diciembre de 2017. Mientras la ministra de Trabajo y Seguridad Social, Magdalena Valerio, anuncia que en 2019 volverá a ser necesario un crédito para el pago de las pensiones.

En este contexto, ¿qué posibilidades tienen los nuevos jubilados? ¿Cómo pueden complementar su pensión si carecen de suficientes ahorros? La nuda propiedad, que celebra su primera feria en España, puede tener la solución perfecta.

La vivienda usada, motor del mercado inmobiliario

Frente a las variaciones del mercado residencial de obra nueva, la vivienda usada es bastante más estable y mucho más predecible“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). “Una circunstancia que sus propietarios pueden aprovechar para invertir con total confianza, si se trata de inmuebles bien ubicados“.

El máximo responsable de la agencia inmobiliaria en Madrid remarca este detalle mientras repasa las últimas estadísticas de compraventa de viviendas en España. En los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de julio, se recoge que de las 45.900 compraventas de vivienda registradas más de 38.000 correspondieron a inmuebles de segunda mano.

Todo ello a las puertas del mes de septiembre. Momento en que se reactiva el mercado inmobiliario, incluidas las operaciones de nuda propiedad para obtención de rentas vitalicias.

Nuda propiedad a cambio de firmar una renta vitalicia

Según las estadísticas de Vittalias, el final del periodo de vacaciones es un momento crítico para todos los consumidores. Incluidas las personas mayores con inmuebles en propiedad que deben hacer frente a gran cantidad de gastos. Por ello, la nuda propiedad es la fórmula perfecta para obtener un complemento a la pensión sin tener que pisar.

Superado el verano, los propietarios de mayor edad que poseen una segunda residencia ven con buenos ojos percibir gracias a ella una renta vitalicia“, recuerda Luis Gualtieri.

1ª Feria Nacional de viviendas de nuda propiedad

Esta circunstancia ya provocó hace un año un repunte en las operaciones de nuda propiedad. Fenómeno que éste septiembre de 2018 ha vuelto a repetirse.

Esperamos, a falta de estadísticas oficiales, que la nuda propiedad alcance cerca del 2% de las transacciones realizadas en el séptimo mes del año“, estiman desde Vittalias.

Los datos se darán a conocer en un nuevo evento inmobiliario. El primer salón especializado en viviendas de nuda propiedad que tendrá lugar en el Palacio de Cibeles de Madrid, del 25 al 26 de octubre. Una feria inmobiliaria que cuenta ya con una cartera de más de 1.000 propiedades a la venta en nuda propiedad.

Las operaciones inmobiliarias de nuda propiedad se multiplicaron un 300%

Para el organizador, Eduardo Molet, será su séptimo salón inmobiliario y el primero enfocado a este tipo de inmuebles.

Tras haber comprobado que estas operaciones, basadas en nuda propiedad, han aumentado un 300% entre enero y junio de 2018, tenemos muchas esperanzas puestas en la segunda mitad del año“, comenta el propio Molet.

La posibilidad de vender los derechos sobre una propiedad a la que apenas se da uso para mejorar la calidad de vida es una posibilidad con buena acogida“, añade. “Además de una fórmula con muchas ventajas para los propietarios de mayor edad“.

Fórmula de éxito que asegura una renta vitalicia

¿A qué tipo de propiedades va enfocado el salón?
Básicamente a la segunda residencias de las personas mayores. Muchas de ellas están en la costa o una pequeña localidad interior, y apenas se pueden disfrutar por problemas de salud o movilidad.

¿Obliga la nuda propiedad a renunciar a su uso?
De ningún modo. La percepción de la renta vitalicia acordada permite conservar el derecho de uso. De hecho, esta es una fórmula común que suma cerca de 10.000 transacciones al año.

¿Qué impacto tiene en la declaración de la renta?
Si la renta vitalicia se obtiene por una residencia no habitual. El beneficio resultante debe estar dentro de unos límites (máximo de 240.000 euros por persona). Y la constitución no debe superar los seis meses. Si se dan estas circunstancias, el contribuyente queda exento del IRPF.

¿Es aún más beneficioso entre personas mayores?
Sí. Los propietarios que superan los 69 años de edad tienen aún más exención fiscal. Quedando la retención en el 8%, en lugar del 19%, de la renta percibida. Algo que, simplificado tras la reforma del IRPF, implica apenas una retención del 1,52%.

 

El mercado inmobiliario europeo sigue disfrutando de una excelente salud. Con España bien situada entre sus países vecinos. Pero al comparar grandes capitales las diferencias se hacen aún mayores. Es el caso de los pisos en Madrid y las viviendas en Londres. 

Un mercado inmobiliario maduro y heterogéneo, como el español, tiene segmentos y lugares que marcan la tendencia a seguir. Y ese es el caso, sin duda, del mercado residencial de Madrid.

La última estadística europea de precios, elaborada por Eurostat, sitúa a España por encima de la media continental. Mientras el valor de la vivienda sube un 4,3% en Europa, los precios ascienden a un ritmo del 6,8% en nuestro país.

Casi a mitad de ritmo que la vivienda en Portugal o Irlanda. Y muy por encima de países como Francia, Reino Unido o Alemania.

Buena parte de este dinamismo se debe a mercados locales que hoy repuntan con fuerza, como Alicante, Palma de Mallorca o Málaga. Aunque si una ciudad sobresale por encima del resto es la capital española.

Las casas y pisos de Madrid suben hoy a un ritmo del 15,6%. Por encima de cualquier otro mercado nacional europeo. Repunte que supera el 20% en tres distritos. Y que hace de la vivienda en Madrid el mercado más atractivo de esta zona del planeta.

España ‘tira’ del precio de la vivienda en Europa

El valor de la vivienda en Europa, tanto en la UE como en la zona euro, se ha incrementado en un 4,3% interanual durante el segundo trimestre del año. Y un 1,4% respecto al trimestre anterior.

Según estos datos de Eurostat. el mercado inmobiliario sigue revalorizándose en la práctica totalidad de países. Aunque el mayor encarecimiento se concentra en Eslovenia (+13,4%), Irlanda (+12,6%), Portugal (+11,2%) y Hungría (+10,4%).

El mercado de la vivienda por los países de la UE y la zona euro

Tras este grupo, encontramos a España en un lugar destacado. Con una subida del 6,8% respecto a mediados de 2017. Muy por encima de países como Francia (+2,8%), Reino Unido (+3,4%) y Alemania (+4,7%). Y en las antípodas de Italia (-0,2%) que junto a Suecia (-1,7%) son los dos únicos países donde caen los precios.

Este hecho, no solo sitúa a España con el 12º mayor incremento de precios sino que también apunta a una estabilidad en el mercado de la vivienda. Con incrementos del 6,2% al 7,2% en los cuatro últimos trimestres.

Dos capitales muy diferentes: Madrid y Londres

Estas diferencias se hacen mucho más visibles si estudiamos el mercado de la vivienda a nivel local. ¿Cómo evoluciona el precio de los pisos en Madrid respecto a las propiedades en Londres?

Según la estadística trimestral ‘Nation House Wide Price. September 2018‘, que recoge los precios en el Reino Unido, la vivienda se ha encarecido un 2,1% durante el último año. Mientras que los datos de Tinsa IMIE, para el mismo periodo, señalan una subida del 4,9%.

El precio de la vivienda en las diferentes regiones del Reino Unido

Estas cifras, llevadas a las capitales de ambos países, son aún más rotundas. De hecho, la vivienda en Londres registra una caída del 0,7% interanual. Al tiempo que los pisos en Madrid suben un 15,6% respecto al año pasado.

Mientras la capital española se ha convertido en motor nacional de la vivienda, la capital británica es un lastre para el mercado. Ya que se trata de la única zona del Reino Unido donde caen los precios. Una situación dramática que va más allá del mercado de la vivienda. Si tenemos en cuenta la pérdida de interés por los activos inmobiliarios comerciales a las puertas del Brexit, según Financial Times.

Casas y pisos en Madrid: Una inversión rentable

Frente al panorama londinense, Madrid continúa siendo la ciudad española con mayor dinamismo. Y contagiando al resto de la región.

Según Tinsa, durante el tercer trimestre, la vivienda subió de precio entre un 13% interanual en la Comunidad y un 15,6% en la capital.

Evolución del precio de los pisos en Madrid capital

La creciente demanda de viviendas se une a la escasez en la oferta de obra nueva. Generando fuertes tensiones en algunos barrios de la ciudad, que se encarecen por encima de un 20%. Se trata de Vicálvaro (+24,2%), Ciudad Lineal (+22,1%) y Villaverde (+21,6%).

Pero también encareciendo algunas zonas por encima de los 4.300 euros por metro cuadrado. Es el caso de los pisos en venta en Salamanca (4.089 e/m2) y los pisos en venta en Centro (4.352 €/m2).

Así como elevando el interés por otros municipios de la Comunidad donde se superan los 2.500 euros por metro cuadrado. Desde Pozuelo de Alarcón (3.017 €/m2) a Alcobendas (2.847 €/m2) y Majadahonda (2.537 €/m2).

Hace tiempo que las estadísticas oficiales vienen pronosticando una importante caída de la demografía en España. Las últimas proyecciones macroeconómicas de la agencia europea Eurostat y del Instituto Nacional de Estadística prevén un descenso de 5 a 7 millones de personas, entre la población en edad de trabajar dentro de 30 años.

Un hecho que tendría graves consecuencias, tanto para la economía como para la sostenibilidad de las pensiones públicas. Sin embargo, en opinión de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal esas estadísticas no se corresponden con la realidad.

Los datos de AIReF, que usan tanto el Banco de España como el Gobierno para calcular el gasto en pensiones, desmienten tanto al INE como a Eurostat. Según este organismo, no habrá ni estancamiento ni caída de la demografía en España. Contrariamente, la población española se situará entre los 51 y los 60 millones de habitantes en 2050. Por el impacto positivo de la inmigración y el aumento de la tasa de natalidad.

Frente a este escenario, el Ministerio de Fomento hizo público hace semanas que el número de viviendas en España se ha incrementado a 25.645.100. Solo un 0,23% más que en el año anterior. Junto al hecho de que tres de cada cuatro de ellas son viviendas habituales. Mientras que el Gobierno piensa en como sacar al mercado las cerca de 480.000 viviendas nuevas que permanecen vacías desde el estallido de la burbuja.

¿Cómo afrontará el mercado inmobiliario este importante reto? ¿Estará España preparada para dar respuesta a 13 millones más de habitantes?. Esas son las preguntas que nos hacemos desde Oi Realtor“, señala Luis Gualtieri. “En nuestra agencia creemos que una vivienda cerrada es una oportunidad perdida y por ello tenemos un servicio específico para vender casa“.

Demografía en España: 60 millones de personas en 30 años

La previsión demográfica de la autoridad de responsabilidad fiscal no deja lugar a dudas. España puede llegar a tener entre 51 y 60 millones de habitantes en 2050. Frente a las estadísticas del INE y Eurostat que no vaticinan más de 49 millones para las tres próximas décadas.

La principal diferencia entre los números de AIReF y ambas agencias está en las personas en edad de trabajar. Población de 16 a 66 años que para AIReF no se moverá de los 30 millones. Mientras que Eurostat e INE prevén una caída de 5 y 7 millones de personas, respectivamente.

Mientras el FMI, en línea con ambas agencias, considera urgente una reforma del sistema de pensiones y de la atención sanitaria, AIReF es bastante más optimista.

Según sus expertos, aunque el gasto crecerá de manera inevitable lo hará de forma más moderada. Un punto de vista positivo que basan en dos factores:

La llegada de unos 270.000 inmigrantes nuevos por año a España, si se mantienen las actuales políticas migratorias. Aumentando su peso en la población del 10% al 15%.
El mantenimiento de la tasa de fecundidad motivado por nuevas políticas de estímulo de la natalidad. Frente a la tasa actual del 2,1 hijos por pareja, la cifra podría caer a 1,8 hijos 2050. Por debajo de los niveles de reposición pero por encima de los niveles de estabilidad.

Menos de 59.000 nuevas vivienda en el último año

Los 46,56 millones de españoles viven en 19,12 millones de viviendas, según el Ministerio de Fomento.

Los datos publicados el pasado verano elevan el número total de propiedades a 25.645.100 viviendas. De las que algo más de 19 millones son viviendas habituales (74,6% del total) y 6,52 millones son vacacionales o permanecen vacías.

En el último año, España apenas ha incrementado su parque residencial en 58.821 viviendas. Cifra que vuelve a situar a Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid como las comunidades con mayor número de viviendas.

El futuro de la demografía en España frente a su parque total de viviendas

Un buen número de los 19,12 millones de hogares se reparten entre las tres provincias más pobladas: Madrid (2,6 millones), Barcelona (2,3) y Valencia (1,4). Las tres únicas regiones que superan el millón de hogares.

Aunque la mayor proporción de viviendas habituales también destaca otras provincias. Por detrás de Madrid (90,3% de hogares) encontramos a Barcelona (89,1%) y Álava (88,7%).

Mientras que provincias como Ávila (42%, Teruel (49,5%) y Soria (49,6%) tienen cerradas más de la mitad de viviendas la mayoría del año.

Dos personas y media por cada vivienda habitada

Al cruzar los datos Fomento con las estadísticas del INE, podemos calcular las personas que viven en cada hogar. Concretamente una media de 2,44 personas por vivienda habitual.

Aunque lo más sorprendente son las provincias con mayor densidad de habitantes por vivienda: Murcia (2,82 personas), Almería (2,62), Cádiz (2,59), Sevilla (2,58) y Huelva (2,57). Muy por encima de los datos de Madrid (2,37 personas) o de Barcelona (2,38).

Dos de las provincias con menos viviendas deshabitadas, también según Fomento.

Madrid posee 908 viviendas vacías por cada 10.000 habitantes, mientras que Barcelona se sitúa en 1.087 viviendas.

Dos casos a los que únicamente superan los tres provincias vascas: Álava (695 viviendas), Guipúzcoa (804 viviendas) y Vitoria (818 viviendas). Mientras que Ourense (2.273 viviendas) y Lugo (2016 viviendas) superan los dos millares.

¿Responden las nuevas medidas sobre viviendas vacías a una necesidad general? ¿O a problemas específicos? Esa es la cuestión“, finaliza Luis Gualtieri, responsable de la inmobiliaria de lujo.

El acceso a la primera vivienda cede terreno frente a la reposición de la existente, entre los interesados en la compra de obra nueva. Los clientes que poseen casa en propiedad se lanzan a cambiarla, complementarla con una segunda residencia e invertir en inmuebles.

La demanda residencial no dejará de crecer en los próximos años. Aunque, más allá de las generaciones que tras la crisis buscan su primera vivienda, el sector pone atención en otro grupo de interés: la vivienda de reposición.

Según el “II Estudio de Demanda de Obra Nueva“, elaborado por Aedas Homes, más de un 46,4% de compradores potenciales buscan una vivienda de reposición. Frente a casi un 30% que desea comprar su primera casa. Y otro 25% que quiere comprar una vivienda vacacional o invertir su patrimonio.

La encuesta también pone en valor el tipo de vivienda con más demanda: pisos en bloque, con aparcamiento espacioso y unas tres habitaciones.

Atentas a esta demanda existente, las promotoras quieren ganar eficiencia y optimizar procesos. ¿Cómo? Apostando masivamente por la industrialización y los proyectos offsite.

Los propietarios quieren cambiar de vivienda

El 46,4% de los clientes que piensan comprar una vivienda nueva lo hacen para cambiar de casa. Según Aedas Homes, este porcentaje se ha incrementado en tres puntos respecto al año pasado.

Frente a ellos, un 15,1% de los potenciales compradores persigue poseer una segunda residencia. Mientras que un 29,5% busca independizarse comprando su primera vivienda.

¿Cómo es el cliente que compra obra nueva en España?

Finalmente, el 9% de los clientes quiere aprovechar el ciclo positivo del mercado inmobiliario para invertir. Principalmente, con el objetivo de dejar una propiedad a sus herederos.

Esta estadística pone de relieve la importancia del mercado de reposición de vivienda. Aunque el comprador no siempre posee el dinero necesario para afrontar la operación.

Según Aedas, la obra nueva también se ha visto afectada por el incremento general de precios. Hoy, una vivienda media a estrenar sale al mercado por 346.530 euros (11.000 más que en 2017).

Mayoría de pisos en la compra de obra nueva

Los compradores de vivienda nueva necesitan hacer muchos números. Si comprar obra nueva supone una mejora importante, dificilmente llegará con el dinero disponible.

De hecho, sólo un 11,1% de la compra de obra nueva se paga al contado. Mismo porcentaje que aquellos que se hipotecan por menos del 80% del valor de tasación. Mientras que un 77,8% pide el máximo aconsejable por el Banco de España (80% del total).

Entre los compradores, el 93,7% tiene nacionalidad española. Muchos de ellos madrileños (22,9%), sevillanos (185) y barceloneses (16,6%). Frente a un 6,3% de compradores extranjeros. Especialmente británicos (16%), belgas (11,2%) y suecos (10%).

Mayoría de pisos en la compra de obra nueva residencial

La presencia de clientes nacionales, especialmente llegados de grandes ciudades, hace que el tipo de vivienda con más demanda sean los pisos en bloque.

Un segmento que supone el 86,1% de la demanda. Por delante de áticos (7,6%), los chalés (4,4%) y los bajos con jardín (1,9%). También destaca la importancia de la movilidad. Detalle por el cual se piden viviendas con diversas plazas de garaje. El 74% pide dos y el 24,1% tres.

Mientras que el número de estancias se mueve entre los dos y los tres dormitorios. Con un 31,3% y un 48,2% del porcentaje de clientes, respectivamente.

Los promotores apuestan por la industria 4.0

Motivadas por el gran interés que despierta la obra nueva, las promotoras han decidido aprovechar el cambio de ciclo para afrontar un proceso de industrialización y promoción offsite (construcción en fábrica).

Los gigantes del sector ya trabajan en proyectos que persiguen renovar el mercado residencial, optimizar los procesos existentes, disminuir los plazos de ejecución y crear un mercado fuerte capaz de afrontar futuros retos.
En Vía Célere trabajan desde 2014 en la fabricación de baños industrializados, ahorrando tiempo en las obras.

Las promotoras inmobiliarias se aventuran en la industrialización

Mientras que Aedas Homes desarrolla hasta seis promociones desde una planta donde se ensambla un centenar de viviendas. Una tendencia que también siguen Neinor homes y Metrovacesa, con la incorporación de procesos industrializados y elementos prefabricados.

Afrontar el reto de incorporar suficiente stock para responder a una demanda estimada de 580.000 unidades en 2019 no resulta fácil“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Por eso, desde el sector ya estamos trabajando en ello. Con el objetivo de ofrecer aquello que piden nuestros clientes, también en la compra de obra nueva“.

 

¿Capricho urbano o necesidad de luz natural? La demanda de áticos en venta sigue creciendo en las principales ciudades. Y con ellas el precio medio de este tipo de viviendas que supera en un 92% al valor medio de los bajos.

Las viviendas altas son un valor seguro. Además de ser más caras que las propiedades a nivel de suelo, los áticos también suben más rápidamente de precio.

Un reciente informe de pisos.com pone en valor la importancia de la luz natural, las vistas panorámicas y la tranquilidad que ofrecen los últimos pisos de los edificios.

Según el portal inmobiliario, un ático medio en España cuesta en torno a 275.735 euros. Un 6,51% más que hace un año. Mientras que un bajo de tipo estándar, a pesar de su accesibilidad, hoy vale unos 143.891 euros. Apenas un 3,48% por encima de 2017.

Dos tipos de viviendas en las que la altura importa prácticamente tanto como la localización. Especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona.

De hecho, los áticos en venta en la capital son los más cotizados del mercado, con un precio medio que supera en un 152% el valor de los pisos bajos. Una diferencia que no supera el 13% en La Rioja.

La razón: Dispuestos a vivir en el centro de una gran ciudad, ¿por qué no pagar algo más por vivir tocando el cielo?

Pocos áticos en venta y muchos compradores

Aunque la recuperación de la vivienda llega a la gran mayoría de rincones, las ciudades siguen siendo el motor del mercado inmobiliario. Y si alguna propiedad sobresale de su parque de viviendas son los áticos.

Los últimos datos de pisos.com señalan la gran demanda de este tipo de inmuebles. Por cuya compra un cliente medio debería invertir un 92% más de presupuesto, respecto a las plantas bajas.

Terraza con vistas panorámicas a una gran ciudad

Sin embargo, la diferencia entre ambos segmentos no queda ahí. Una planta baja en venta de tipo medio han pasado  de costar un 46% menos que una última planta en 2017, a venderse un 48% más barata que un ático en 2018.

Este detalle ha tenido un gran impacto en la caída del número de pisos bajos en venta durante el último año, frente al número de áticos en venta que se mantiene prácticamente igual“, señala Ferran Font (pisos.com)

El ático en Madrid sigue cotizando al alza

A nivel de precios, los áticos en venta en Madrid son los más caros de toda España. Concretamente, un ático medio en la capital cuesta unos 575.791 euros (2018). Frente a los 498.736 euros de hace un año. Un 15,45% más.

Precio a la altura de un mercado de alto standing. Madrid destaca también por poseer las últimas plantas de mayor tamaño. Aproximadamente unos 151 m2 frente a los 129 m2 de 2017.

Los áticos en venta en la ciudad Madrid son los más caros de España

En el otro extremo encontramos algunos de los parques residenciales con áticos más asequibles. Es el caso de Castilla-la Mancha, donde un ático medio ha pasado de costar 138.840 € (2017) a venderse por 131.716 € (2018). Un 5,13% menos.

Mientras que las plantas bajas con mayor precio se encuentran en las islas Baleares. Concretamente, una planta baja media en el archipiélago cuesta unos 292.256 € (2018) frente a los 271.062 € del año pasado.

Más áticos andaluces, valencianos y baleares

El mercado de la vivienda no posee un el mismo tipo de propiedades en todos los rincones de España. Hecho que provoca un importante desequilibrio entre regiones y ciudades.

Madrid es la ciudad con mayor brecha entre el precio de los áticos y las plantas bajas. Según pisos.com, actualmente un ático en la capital cuesta un 152% más que una planta baja. Mientras que hace un año la diferencia era del 143%.

Mientras que la menor diferencia se da en la Rioja. Donde un piso bajo es un 13% más barato que un ático.

Salón con chimenea en espectacular vivienda con vistas a una gran ciudad

Frente a estas diferencias, existen mercados con un porcentaje relativamente mayor de áticos en venta. Es el caso de Andalucía, Baleares y la Comunidad Valenciana. Donde los áticos suponen el 4% de todas las viviendas que se ponen a la venta.

Mientras que Aragón, Canarias, Cantabria, Galicia, Madrid y Murcia cuentan con un 3% de áticos respecto a toda la oferta comercial.

Y, en el otro extremo, Canarias (4%) junto un grupo formado por Andalucía, Castilla y León, Extremadura y Murcia (3%) son las comunidades con mayor proporción de pisos bajos.

Un ático en una gran ciudad no deja de ser un valor rentable y seguro, frente a plantas bajas“, remarca Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). “No porque no puedan bajar de precio, sino porque su número limitado y sus características (luz natural, privacidad,..) los hacen destacar por encima del resto del mercado“.

A falta de aprobarse los PGE, el Gobierno hace pública la nueva lista de municipios que solicitan una revisión catastral. Se trata de 1.177 localidades que aprovecharán los últimos incrementos del precio de la vivienda, a niveles de 2012, para conseguir aumentar la recaudación mediante el pago del IBI. Aunque también existirán rebajas de hasta el 2%.

Cada año, un buen número de municipios hace sus particulares cuentas antes de acabar el ejercicio. La revisión de los valores catastrales tiene un impacto directo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Principal fuente de ingresos a nivel local.

En esta ocasión, son casi 1.200 los ayuntamientos que han solicitado poner al día sus valores catastrales en 2019. El 15% de los municipios existentes, que podrán optar por incrementar el IBI en un máximo del 5%. O, en su lugar, bajarlo cerca de un 2%.

Aunque los cambios no se materializarán hasta darse a conocer los coeficientes de actualización. Cuya aprobación depende de los Presupuestos Generales del Estado para 2019.

La revisión catastral llega en el momento más dulce para la vivienda. Con el precio medio de la vivienda libre en los valores más altos desde mediados de 2012, según Fomento. Y con los incrementos del centro de las grandes ciudades contagiándose a barrios y municipios de la periferia, según Tinsa.

En los últimos seis años la vivienda ha aumentado su valor medio. Mientras que el periodo de 2008 a 2012 se caracterizó por la depreciación general. En ese contexto, los municipios quieren dejar atrás aquellos valores y sumarse al reciente ciclo alcista.

Hacienda da vía libre a la revisión catastral

La aprobación de la Orden HAC/994/2018, publicada el pasado sábado en el BOE, permitirá que 1.177 ayuntamientos españoles actualicen sus valores catastrales.

Una revisión catastral, que deberá esperar a los nuevos coeficientes de actualización, aunque ya reúne los requisitos básicos a que obliga la Ley del Catastro. Es decir, el transcurso de al menos cinco años desde la última actualización y la existencia de diferencias importantes entre los valores catastrales y de mercado. Así como la solicitud formal antes del 31 de mayo.

Orden del Ministerio de Hacienda por la que se aprueba la revisión catastral de 1.177 municipios

En total, casi 1.200 municipios autorizados podrán actualizar sus datos en función del último año de revisión. Intentando obtener unos valores más homogéneos y cumpliendo con los principios tanto de generalidad como de justicia tributaria. Cuestionados en numerosas sentencias relativas a la plusvalía municipal.

Aunque el impacto más inmediato se dejará sentir en el próximo recibo anual del IBI. Cuyo importe podrá subir un máximo del 5% o incluso bajar cerca de un 2%. En función de cada municipio.

Actualizar con el precio de la vivienda al alza

Los ayuntamientos que han solicitado una revisión catastral al alza son unos 700 menos que hace un año. Y cerca de 1.200 menos que hace dos ejercicios.

Entre ellos sobresalen localidades barcelonesas, como Badalona o Sant Just Desvern, y municipios madrileños, como Las Rozas o Coslada. Pero también capitales de provincia como Cádiz, Granada, Guadalajara, Huesca, Santander o Valencia.

Incremento del precio de la vivienda libre a partir del valor de tasación

Un proceso por el que aún no habían pasado algunos municipios que tomaban como referencia precios de la vivienda de hace cinco más años. Y que coincide con la publicación de la última estadística del Ministerio de Fomento. Donde se pone de relieve la recuperación de los precios en la vivienda libre.

Los datos de Fomento, que toman como referencia los valores de tasación de la vivienda, son importantes a nivel oficial. Y elevan el precio de la vivienda media hasta los 1.587,9 euros por metro cuadrado. Máximo desde el segundo trimestre de 2012.

Impacto del ‘catastrazo’ en el contribuyente

En un marco de restricciones del déficit público, la revisión catastral supone de soplo de aire a muchas arcas de la Administración. Especialmente por los impuestos locales. ¿Cómo puede afectar al bolsillo del contribuyente?

1.- En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

La actualización del valor catastral se dejará sentir en pocos meses con el nuevo recibo anual del IBI. La tasa por la que tributan propietarios, usufructuarios dueños de derechos de superficie,..

2.- La plusvalía municipal

Conocida como Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, la base imponible de la plusvalía se calcula a partir del aumento del valor catastral. Entre la fecha de compra y la de venta.

Impacto de la revisión catastral en el pago de impuestos

3.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD

Aquellas transmisiones que conllevan el pago de un precio quedan gravadas por el ITPAJD. Una tasa que se calcula a partir del valor del inmueble pero que en ocasiones toma el valor mínimo de referencia de la comunidad

4.- Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Al igual que el ITPAJD, este impuesto por la transmisión de inmuebles parte de valores de mercado. sin embargo, y con algunas excepciones, las administraciones toman el valor de referencia.

5.- Impuesto sobre el Patrimonio

El gravamen sobre el patrimonio neto de las personas físicas se calcula a partir de tres valores: el de compra, el catastral y el de referencia de la Administración.