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A la hora de vender una propiedad es necesario reunir una serie de documentos que luego deberán ser presentados a lo largo de todo el proceso de compraventa. Para obtener algunos de ellos será indispensable que el inmueble cumpla con ciertos requisitos y condiciones. ¿Qué ocurre con la cédula de habitabilidad? ¿Con qué condiciones de habitabilidad, salubridad y seguridad debe cumplir la vivienda para obtenerla? ¿Es obligatorio obtener este documento? En este artículo te lo contamos.

Para que una vivienda pueda ser considerada como habitable por las autoridades de cada comunidad autónoma, deberá cumplir con una serie de condiciones y requisitos en cuanto a sus dependencias, sus dimensiones y sus instalaciones.

¿De qué se tratan estas exigencias? ¿Qué es la cédula de habitabilidad y en qué regiones es obligatorio tramitarla? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad con las que debe cumplir una vivienda en España?

En primer lugar, es importante aclarar que las condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad con las cuales una vivienda debe cumplir para obtener la cédula correspondiente y poder ser vendida, varían según cada Comunidad Autónoma, que son quienes las regulan.

habitabilidad de una vivienda

Estas normas o decretos municipales que las Comunidades emiten, si bien varían en sus valores de referencia, no afectan en ninguno de los casos a las garantías mínimas de habitabilidad que se exigen en el Código Técnico de la Edificación. 

Pero ¿de qué se tratan estas condiciones de habitabilidad? Son características técnicas y de calidad que cada vivienda debe tener para ser considerada habitable. Ahora veamos cuáles son estos requisitos mínimos a rasgos generales:

Condiciones mínimas de habitabilidad

habitabilidad de una vivienda

Dependencias que debe poseer

Para ser habitable, se exige que una propiedad esté formada por varias habitaciones o dependencias. En caso de que se trate de una vivienda reducida o de un único dormitorio, lo mínimo con lo que debe cumplir en materia de habitaciones es lo siguiente:

  • Una cocina, un salón y un comedor: en este caso, salón y comedor pueden integrarse, formando un salón-comedor. También existe la posibilidad de fusionar los tres espacios mencionados, formando un salón-comedor-cocina. A esta última opción se la conoce con el nombre de cocina americana.
  • Un dormitorio principal o único: esta habitación debe contar con espacio suficiente para incluir una cama matrimonial, una cómoda y un armario.
  • Un baño completo: este debe estar compuesto por un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.

Superficies o dimensiones mínimas que debe tener

En el caso de las superficies, las distintas dependencias que componen la vivienda deben poseer unas dimensiones mínimas, según de qué habitación o espacio se trate. Estos son:

  • Recibidor: su anchura debe ser superior a la del pasillo, que es el encargado de distribuir el acceso a las diferentes habitaciones de la vivienda.
  • Salón: su superficie y forma debe posibilitar la inclusión de un sofá y un mueble para televisor.
  • Comedor: sus dimensiones deben posibilitar la inclusión de una mesa para comer.
  • Cocina: este espacio debe poder incluir todos los elementos necesarios para la preparación y conservación de comidas y limpieza, que son los siguientes:
  1. Fregadero.
  2. Encimera.
  3. Horno.
  4. Extractor de humo.
  5. Toma para colocar una lavadora.

Cabe volver a aclarar aquí que existe la posibilidad de integrar salón y comedor, como también de fusionar salón, comedor y cocina. En estos casos, debe ampliarse la superficie de dichos espacios.

  • Dormitorios:
  1. Principal: como mencionamos previamente, en esta dependencia deben poder incluirse una cama matrimonial, un armario y una cómoda.
  2. Dormitorio simple: en caso de que no haya dormitorio principal o que haya más de uno, para un dormitorio simple se exige que cuente con una superficie mínima de 6 metros cuadrados.
  3. Dormitorios dobles: en caso de que haya una habitación en donde se puedan ubicar dos cama, las dimensiones mínimas requeridas son de 8 metros cuadrados.
  • Baño principal: como mencionamos, este espacio debe contar con elementos mínimos como un inodoro, un lavabo y una ducha o bañera.
  • Aseo o segundo baño: este espacio es obligatorio únicamente cuando la vivienda dispone de tres o más dormitorios.

Condiciones mínimas de salubridad e higiene

Ahora veamos cuáles son las condiciones mínimas con las que una vivienda debe cumplir en materia de salubridad e higiene. Estas tienen que ver, principalmente, con una correcta circulación de aire y una apropiada entrada de luz solar:

  • Iluminación: las características de la vivienda deben garantizar una correcta entrada de iluminación natural durante las horas del día en que la luz solar alcanza a la propiedad. Este requisito es obligatorio para todos los espacios de los que hablamos, menos para los pasillos, los recibidores y los baños. Cabe aclarar que la superficie mínima de iluminación en cada habitación debe ser de alrededor de un 10%.
habitabilidad de una vivienda
  • Ventilación: en este caso, las características de la vivienda deben permitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior. Existen dos tipos de ventilación que las disposiciones diferencian:
  1. Ventilación a través de ventanas: la superficie de estas aberturas debe ser, como mínimo, de un 10% en relación con las dimensiones de la habitación en donde se encuentran. Cabe aclarar que pueden ser las mismas aberturas a través de las cuales ingresa la luz natural. En este caso, los baños pueden contar con ventilación por sumideros o ventanillas. Por otro lado, no se exige que los pasillos y recibidores cuenten con ventanas.
  2. Ventilación continuada: aparte de las ventanas, la vivienda debe disponer de un sistema de ventilación continua, de manera que, aunque todas las aberturas se encuentren completamente cerradas, exista una corriente de aire que renueve constantemente el aire.

Condiciones mínimas de seguridad

Las condiciones mínimas de seguridad hacen referencia a diferentes tipos de instalaciones que permiten el uso de servicios, las cuales deben estar correctamente dispuestas para permitir un uso seguro:

Instalaciones

La vivienda, como mencionamos, debe disponer de las instalaciones correspondientes para el uso de energía eléctrica, agua fría y caliente sanitaria, desagües y telecomunicaciones. Estas instalaciones deben ser realizadas según las normativas que corresponden:

  • Eléctrica: debe contar con elementos adecuados como un protector general de la instalación, un limitador, un cuadro eléctrico, cajas de registro y diferenciales de protección. Debe dividirse en circuitos que permitan el alumbrado y la distribución de enchufes en toda la vivienda.
  • Fontanería: debe poder ofrecer agua sanitaria fría y caliente para toda la vivienda, también llaves de corte en todas las zonas con grifos y una llave de corte general.
  • Desagües: debe contar con sifones en todos los desagües para evitar la entrada de olores a la vivienda.
  • Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Materiales de suelos, paredes y techos

En este caso, los materiales que componen a la vivienda deben ser de fácil limpieza y desinfección, como también ignífugos y anti resbalantes. La pintura utilizada también debe ser adecuada.

¿En qué consiste la cédula de habitabilidad de una vivienda?

Ahora que ya conoces cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad con las cuales debe cumplir una vivienda, ¿cómo puede acreditarse que la propiedad se atiene a estos requisitos al momento de venderla? El documento que lo certifica es la cédula de habitabilidad.

Esta cédula de habitabilidad es expedida por la Oficina de la Vivienda o por cada ayuntamiento, teniendo en cuenta que los requisitos de habitabilidad varían según cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado o a un profesional, como un arquitecto, para que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.

habitabilidad de una vivienda

También es importante tener en cuenta que los requisitos de los que hablamos en este artículo son de carácter general, por lo tanto será necesario que averigües cuáles son específicamente en la Comunidad que te corresponde.

En este artículo te contamos más acerca de este documento.

¿Es obligatorio tramitarla para vender una vivienda?

Como mencionamos, las condiciones de habitabilidad con las que debe cumplir una vivienda para iniciar su venta, dependen de cada Comunidad Autónoma. Esto también determina si es necesario obtener una cédula de habitabilidad o no.

Por el momento, para vender un inmueble, la tramitación de la cédula de habitabilidad es de carácter obligatorio únicamente en las Comunidades de Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

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En las últimas décadas, se ha visto que los españoles, conservan sus inmuebles por más tiempo, en lugar de venderlos, este comportamiento comenzó en el 2009 y con los años ha ido aumentando el tiempo de posesión de manera ininterrumpida.

Periodo promedio en el que los españoles conservan sus inmuebles

Según los Registradores de la Propiedad, el periodo aproximado de posesión de las viviendas en España se situó a cierre de 2021 en 16,44 años.

Esta cifra presenta un aumento del 5% comparándola con los resultados del año de la pandemia, además, también supera en más de dos veces el promedio registrado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

La cifra del cierre del 2021, ha batido récord de la serie histórica. Desde que tocó suelo en 2009, con 7,29 años de media, el plazo ha ido creciendo de forma ininterrumpida.

En el 2021, las regiones con mayores promedios de posesión fueron:

  • País Vasco (23,5 años)
  • Extremadura (19,3 años)
  • Cataluña (19 años)
  • Aragón (17,7 años)

Tiempo de posesión medio de los inmuebles vendidos

Existen varios elementos que influyen en ese comportamiento de los españoles, entre ellas es que, en los últimos años, el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de estabilización, lo que limita el número de transacciones exprés.

Otro factor influyente es la diferencia de las actividades económicas en las distintas regiones, ya que no todas las ciudades poseen el mismo movimiento económico e inmobiliario que Madrid, Barcelona o Málaga, lo que puede alargar el proceso de venta de una vivienda.

Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de real estate de Intrum España y director de negocio de Solvia, indica que la tendencia de aumento en el tiempo en el que los españoles conservan sus inmuebles, “demuestra que los propietarios perciben una mayor seguridad, que el mercado se ha estabilizado y que se ha producido un crecimiento sano”.

También añadió que los compradores tienen una visión a largo plazo, “porque predomina el comprador de reposición, y, por otro, porque la inversión está más enfocada a la obtención de rentabilidad a través de la adquisición de inmuebles para alquilar”.

Tabla de tiempo de posesión promedio de las viviendas vendidas en 2021

Transacciones realizadas en el 2021

Según datos obtenidos de las transacciones realizadas en el 2021, un 68,48% fueron sobre viviendas que se habían mantenido en propiedad más de 10 años, mientras que las de posesión de entre cinco y 10 años han tocado mínimos históricos en el 11,86%. Por otro lado, un 7,93% del total fueron inmuebles cuyo tiempo en cartera no pasaba de 2 años.

Otro elemento que puede influir en este nuevo comportamiento es que los compradores que estudiamos, adquirieron sus viviendas a principios de este ciclo, lo cual era un período de precios altos, con subidas continuadas y luego aproximadamente en el 2008, el país se vio en crisis y los precios cayeron.

En la actualidad, los precios de los inmuebles están volviendo a subir, pero en muchos casos no se han recuperado los niveles del boom.

De hecho, se puede observar que el precio medio del m2 de las viviendas en venta en más de la mitad de las capitales de provincia en España se encuentra al menos un 20% por debajo respecto a sus máximos históricos.

Sin embargo, hay localidades, en donde se observa un mayor movimiento del mercado, esto se debe a que, debido a la pandemia, los pobladores buscan otro tipo de vivienda, más cómodas y con espacios disponibles para teletrabajar.

Escasa producción de obras nuevas

En el país, existe una escasa producción de nuevas viviendas, lo que limita a los compradores al momento de cambiar de casa y favorece esta tendencia de que los españoles conservan sus inmuebles por más tiempo.

A pesar de que la obra nueva ha ido mejorando en términos de volumen, todavía se considera que la producción es muy baja.

En los años de la burbuja se vendían más de 300.000 viviendas nuevas, mientras que ahora estamos en una media de unas 70.000 unidades por ejercicio. Esto significa que no hay suficiente oferta y que hay menor rotación de viviendas, lo que también puede influir en este indicador”, indica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

En las transacciones de los últimos años, solo el 20% pertenece a obras nuevas, lo que quiere decir que el 80% de las operaciones realizadas fueron de viviendas de segunda mano.

Por otro lado, las instituciones bancarias, también han endurecido los requisitos para conceder préstamos destinados a la compra de viviendas, lo que le dificulta al español cambiar de propiedad a diferencia de las décadas anteriores.

¿Qué esperar para el futuro?

Desde Donpiso han llegado a la conclusión que tiene que pasar tiempo para que quede patente el inicio del nuevo ciclo.

Por otro lado, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliario, sostiene que es muy probable que los datos obtenidos sirvan como base para reflejar pronto los cambios, sobre todo la necesidad de muchas familias de buscar una nueva vivienda, más espaciosa y con jardines o terrazas, luego de haber experimentado el confinamiento.

De igual manera, se debe observar el impacto que puede ocasionar en el mercado las nuevas medidas, como la Ley de Vivienda, que incluye límites a las rentas en las zonas tensionadas y que todavía está en trámite parlamentario.

Esto podría disminuir la tendencia de la compra de propiedades con el fin de destinarlas al arrendamiento a largo plazo. Este tipo de operaciones son elementos influyentes periodo medio en el que los españoles conservan sus inmuebles.

De hecho, los inversores creen que el nuevo el límite establecido por el Gobierno hasta el 30 de junio a la actualización de las rentas para desligarlas del IPC, podría afectar su inversión. Incluso un 12% de los posibles inversores ha decidido abandonar el proceso ante el cambio de circunstancias.

Lo que da como resultado que la oferta de viviendas en alquiler se reduzca grandemente. Esto podría representar un cambio del tiempo en el que los españoles conservan sus inmuebles.

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El 30 de junio es la fecha de finalización que el Ministerio de Hacienda ha fijado para la Campaña de la Renta 2021-2022. Antes de que ese día llegue, todos los contribuyentes deben haber presentado su declaración en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si bien el plazo para realizar el trámite es de casi tres meses, están quienes dejan las cosas para último momento o se olvidan del tema. ¿Qué pasará con quienes entreguen su declaración de la Renta 2021-2022 fuera de término? ¿Qué sanciones se les pueden llegar a aplicar? En este artículo te lo contamos.

CONTENIDO ACTUALIZADO

La Campaña de la Renta 2021-2022, en donde se declaran las ganancias patrimoniales generadas durante el año pasado, comenzó el 6 de abril. El plazo para presentar el borrador y realizar cualquier gestión relacionada con el mismo, se extenderá hasta el próximo 30 de junio, día en que finaliza la Campaña.

Sin embargo, a pesar de que el plazo estipulado habrá sido de casi tres meses, es probable que algunos contribuyentes, que dejaron el trámite para último momento, no puedan llegar a declarar a tiempo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). ¿Qué ocurre en casos como estos? ¿Es posible entregar la declaración fuera de término? ¿Cuáles son las consecuencias que se deben afrontar? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Información importante sobre la Campaña de la Renta 2021-2022

La Campaña de la Renta 2021-2022 ha comenzado a principios de abril y culminará el último día de junio. El borrador completo y chequeado de la declaración puede presentarse ante el Ministerio de Hacienda:

  • A través de internet desde el 6 de abril.
  • Por teléfono a partir del 25 de mayo (debe solicitarse una cita previa a partir del 3 de mayo).
  • De manera presencial a partir del 1° de junio.

La fecha límite para realizar la presentación es el 30 de junio de 2022. En este artículo puedes encontrar más información con respecto a las fechas y las diferentes formas de declaración.

¿Habrá posibilidad de presentar la declaración de la Renta 2021-2022 fuera de término?

En primer lugar, es importante aclarar que sí, la declaración puede ser presentada luego del 30 de junio, día en que finaliza la campaña. Sin embargo, a quienes realicen el trámite fuera de término, es muy probable que Hacienda les aplique alguna sanción. ¿Cuál será el factor determinante para aplicar multas? El tiempo. Mientras más se demoren los contribuyentes en presentar su declaración luego del 30 de junio, más graves serán las sanciones.

declaración de la renta 2021

Pero el castigo por presentar fuera de plazo la declaración de la renta no depende únicamente de este factor. También se tiene en cuenta si es el mismo contribuyente quien asume la responsabilidad de cumplir, aunque sea de manera tardía, o si es la Agencia Tributaria quien nota la falta y demanda al sujeto cumplir con sus obligaciones fiscales. Por otro lado, también es determinante si el resultado de la declaración es positivo o negativo. A continuación te mostramos cuáles son las sanciones que pueden llegar a aplicarse en cada caso.

¿Qué pasa si el resultado de la declaración es “a pagar” y el contribuyente se da cuenta de su falta?

En caso de que Hacienda determine que lo tributado por el contribuyente no ha sido suficiente en relación a la ganancia patrimonial que ha obtenido, el resultado de su declaración será positivo. Es decir, que tendrá obligación de pagar algún monto por el IRPF.

Como mencionamos, si esta persona no pudo realizar el trámite antes de la finalización de la campaña y es él mismo quien se da cuenta de su falta, se le aplicará un recargo sobre las cantidades de dinero que ingresen en las arcas públicas. El valor de esta multa dependerá de la cantidad de tiempo que haya pasado desde el día límite para presentar la declaración de la renta. Los recargos aplicados son los siguientes:

  • Tres meses después de la fecha límite: el recargo es del 5%.
  • Seis meses después de la fecha límite: el recargo es del 10%.
  • Doce meses después de la fecha límite: el recargo es del 15%.
  • Más de doce meses después de la fecha límite: el recargo es del 20% y también se suman los intereses de demora.

¿Qué pasa si el resultado de la declaración es “a pagar” y es Hacienda quien reclama la falta?

En caso de que el contribuyente no haya notado su falta o decida omitir la declaración de la renta y sea Hacienda quien tenga que reclamarle el pago, las sanciones son más duras. 

Cuando la infracción es considerada como leve, el recargo que se aplica es del 50% sobre la cantidad que el sujeto hubiese abonado originalmente. Esto ocurre cuando la base de la sanción es inferior a 3.000 euros y no hay ocultación por su parte. En cambio, si la infracción es grave o muy grave, el recargo puede llegar a ser del 150%. Estas sanciones se aplican cuando hay ocultación o el contribuyente ha utilizado medios fraudulentos. Estas disposiciones se encuentran especificadas en el artículo 191 de la Ley General Tributaria.

¿Qué pasa si el resultado de la declaración es “a devolver”?

Cuando Hacienda determina que un contribuyente ha tributado en el IRPF más de lo que le correspondía según sus ganancias patrimoniales, el resultado de su declaración de la renta será negativo. Es decir que parte del dinero abonado le será devuelto.

declaración de la renta 2021

En caso de que esta declaración no haya sido presentada a tiempo, Hacienda pagará al contribuyente la cantidad que corresponda, pero de todas formas, aplicará una multa. El monto de esta sanción se encuentra en un promedio de 200 euros, aunque puede ser bastante inferior si la declaración se hace poco después de finalizada la campaña y sin poner trabas al fisco. Es decir que, por no presentar su declaración de la renta a tiempo, un contribuyente que podría haber sido beneficiado con la devolución de parte del dinero que ha tributado por el IRPF, deberá, en cambio, ingresar más dinero en las arcas públicas.

¿Hasta cuando puede Hacienda revisar y realizar reclamos a los contribuyentes por la Renta 2021-2022?

Hacienda dispone de un plazo de cuatro años para revisar las declaraciones de los contribuyentes y realizar reclamos por ellas, en caso de que sea necesario. Este período comienza a contarse desde el día en que finaliza la campaña. Es decir que, en este caso, comenzará a contarse desde el próximo 30 de junio y se extenderá hasta el 30 de junio de 2026.

También es importante mencionar que los trámites para presentar la declaración de la renta fuera de plazo son exactamente los mismos que si se presentara a tiempo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, después de varios meses, la información en la web de la Agencia Tributaria podría ser modificada.

Como habrás visto, presentar la declaración de la Renta 2021-2022 fuera de término puede traerte varios dolores de cabeza. Aún quedan algunos días para realizar el trámite así que será mejor que prepares tu borrador cuanto antes. ¿Te ha sido útil esta información? ¡Cuéntanos en los comentarios!

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No es lo mismo ostentar la titularidad sobre un bien inmueble que tener derecho a utilizarlo. Cuando el propietario no es el mismo que goza, usa y disfruta de este bien, hablamos de dos figuras diferentes: la nuda propiedad y el usufructo. Al momento de pensar en impuestos o, específicamente, de preparar la declaración de la renta, son muchas las dudas que surgen. En este caso, nos centraremos en la figura que concierne al uso y goce de los bienes inmuebles: ¿cómo se declara el usufructo en el IRPF? ¿Existen exenciones? En este artículo te lo contamos.

CONTENIDO ACTUALIZADO

El próximo 30 de junio vence el plazo para presentar la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2021 ante el Ministerio de Hacienda. Muchas dudas suelen surgir año tras año a la hora de preparar el borrador. En este caso, es importante mencionar que será necesario ratificar un domicilio fiscal. ¿Qué opciones tienen los contribuyentes para elegir según lo que más se ajuste a su situación? Son cuatro: pueden registrarse como propietarios, arrendatarios, usufructuarios u otros.

Sin embargo, aunque estas categorías parecen ser bastante inteligibles, no siempre queda claro qué y cómo debe tributar cada usuario, según la figura que lo identifique. En este caso, nos centraremos en los usufructuarios. ¿De qué se trata la figura del usufructo? ¿Cómo tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)? ¿Existen exenciones? ¿Qué ocurre con otros impuestos? A continuación respondemos todas estas preguntas.

Información importante sobre la Campaña de la Renta 2021-2022

La Campaña de la Renta 2021-2022 ha comenzado a principios de abril y culminará el último día de junio. El borrador completo y chequeado de la declaración puede presentarse ante el Ministerio de Hacienda:

  • A través de internet desde el 6 de abril.
  • Por teléfono a partir del 25 de mayo (debe solicitarse una cita previa a partir del 3 de mayo).
  • De manera presencial a partir del 1° de junio.

La fecha límite para realizar la presentación es el 30 de junio de 2022. En este artículo puedes encontrar más información con respecto a las fechas y las diferentes formas de declaración.

¿En qué consiste la figura de usufructo?

Como mencionamos al principio, no es lo mismo ostentar la propiedad sobre un bien inmueble que contar con el derecho a utilizarlo. A quienes no son propietarios de una vivienda pero tienen derecho sobre su uso, goce y disfrute, se los denomina como usufructuarios. Por su parte, a quienes sí son propietarios pero no tienen derecho a utilizar el bien inmueble, se los llama nudos propietarios.

Si nos remitimos al Código Civil español, en los artículos 467 y 522 se especifica que “el usufructo es un derecho que concede la facultad de uso, el disfrute y el aprovechamiento de bienes ajenos sin que se altere su forma ni su sustancia.” ¿Qué significa esto? Que la persona en cuestión puede gozar del inmueble durante un determinado período de tiempo o de por vida, ya sea para hacer uso de él de manera particular o para obtener un rédito económico. Lo único que el usufructuario no puede hacer es vender o donar el bien, ya que no es propietario. El único que puede tomar ese tipo de decisiones es, precisamente, el nudo propietario.

Casos más comunes de usufructo

Pero ¿cómo podemos graficar las figuras de usufructuario y nudo propietario en la vida real? Estos dos suelen ser los casos más comunes:

  • Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí de manera temporal o vitalicia. En este caso, los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge, en usufructuario.
  • Una persona, seguramente mayor, vende su propiedad para obtener liquidez. Sin embargo, sigue residiendo en ella de manera vitalicia. En este caso, el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en el nudo propietario. La persona mayor, por su parte, se convierte en usufructuaria.
usufructo irpf

Ahora bien, ¿qué pasa cuando pensamos en tributos? ¿qué ocurre en relación al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? ¿Deben los usufructuarios de bienes inmuebles tributar por él? ¿En qué casos existen exenciones? A continuación te lo contamos.

Si te interesa conocer, en cambio, cómo tributa la nuda propiedad en diferentes impuestos, en este artículo te lo explicamos en detalle.

¿Cómo tributa el usufructo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

usufructo irpf

A la hora de pensar en qué impuestos corresponde abonar por una vivienda en donde hay una parte que ostenta la propiedad y otra que posee el derecho a utilizarla, es importante saber que, en principio, las obligaciones recaen sobre el usufructuario. Sin embargo, en el caso del IRPF, la situación cambia considerablemente dependiendo de a qué se esté destinando el inmueble. 

Al momento de redactar el borrador para la declaración de la renta no dará lo mismo si el usufructuario destina el inmueble para alquiler o si lo convierte en su vivienda habitual.

¿Qué ocurre con el IRPF cuando el usufructuario obtiene una renta por el bien inmueble?

En caso de que el usufructuario no resida en la vivienda, es decir, que esta se encuentre vacía o alquilada, será su obligación declarar en el IRPF. ¿Por qué esta obligación recae sobre él y no sobre el nudo propietario? Porque, a pesar de que este último posee la titularidad sobre el inmueble, no es quien está obteniendo un beneficio económico por ella. 

Es importante mencionar, también, que si el bien inmueble en cuestión proviene de una herencia, durante el período en que esta aún no se haya repartido, será obligación de todos los herederos declarar la renta obtenida por este bien en partes iguales.

¿Qué ocurre con el IRPF cuando el usufructuario reside habitualmente en la vivienda?

Ahora, ¿qué ocurre cuando el usufructuario no tiene este derecho sobre el inmueble porque quiere obtener una renta a partir de él? ¿Qué pasa cuando su único objetivo es convertirlo en su lugar de residencia habitual? En estos casos, la persona no tendrá obligación de tributar en el IRPF.

¿Cómo tributa el usufructo en otros impuestos, además del IRPF?

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)

Este tributo es el encargado de gravar los bienes obtenidos a título gratuito luego de producirse una herencia o donación. En este caso, el valor de la nuda propiedad y el valor del usufructo aún no se conocen, como sí ocurre luego, al momento de tributar en el IRPF. Por esta razón, la normativa correspondiente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones diferencia entre dos tipos de usufructos. Ambos serán valorados de manera diferente:

Usufructo vitalicio

Esta clase de usufructo es la más habitual: ocurre cuando el usufructuario tiene derecho a ocupar la vivienda de por vida, es decir, que este derecho finaliza cuando se produce su fallecimiento. El usufructo, en estos casos, no podrá ser menor al 10% del valor de la vivienda, sin embargo, pasará a ser del 70% cuando el usufructuario tenga menos de 20 años.

usufructo irpf

Usufructo temporal

En otros casos, menos recurrentes, el usufructuario tiene permitido hacer uso de la vivienda por un tiempo determinado. Aquí, se fija un valor del 70% como punto de partida y luego se va reduciendo un 2% por cada año de usufructo.

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) 

En el caso de este tributo, sí será necesario que, tanto el nudo propietario como el usufructuario, declaren el bien. El valor del usufructo se calculará de manera diferente a cómo se determina en el IRPF, también dependiendo de si es de carácter temporal o vitalicio:

Usufructo vitalicio

Cuando la persona tenga derecho a hacer uso de la vivienda hasta que se produzca su fallecimiento, el importe a pagar por el Impuesto sobre el Patrimonio se determinará según la edad de este usufructuario. Como mencionamos, el nudo propietario también deberá declarar, según cuál sea el valor que ostenta.

Usufructo temporal

Cuando el usufructo tenga una fecha límite para su finalización, el importe a declarar por el Impuesto sobre el Patrimonio será del 2% sobre el valor del bien por cada año hasta que se extinga el contrato. 

Si quieres conocer más información respecto a cómo tributa el usufructo en el IRPF, el ISyD y el IP, la Agencia Tributaria ofrece un cuadro explicativo sobre los impuestos que le corresponden a esta figura que podría resultarte útil.

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La venta de una vivienda es una operación sujeta a gravamen. Es por eso que el propietario debe afrontar el pago de una serie de impuestos, algunos al momento de firmar la escritura y otros luego de concretada la operación. Uno de estos tributos a pagar es el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, sobre el cual suelen surgir muchas dudas. Una de ellas es ¿cómo debe realizarse el cálculo del IRPF en 2022 por haber vendido una propiedad en 2021? En este artículo te ayudamos a hacerlo sin que se convierta en un dolor de cabeza.

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El Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los gravámenes que el propietario de una vivienda debe abonar al concretar la venta del mismo. ¿Cuándo debe hacerlo? En el transcurso del año siguiente a la operación, más específicamente, durante el período que Hacienda determina para realizar la declaración de la renta, en donde se debe reflejar toda la ganancia patrimonial generada en el ejercicio anterior.

Es importante aclarar que el IRPF es un impuesto de carácter estatal que sólo debe ser abonado en caso de haber obtenido un beneficio económico a través de esta venta inmobiliaria. Es decir, si la propiedad ha sido vendida a un precio mayor que el que se pagó originalmente y ha significado una ganancia patrimonial. Por lo tanto, si la operación ha representado una pérdida económica, será necesario presentar la declaración de la renta pero no se deberá afrontar el gravamen.

Ahora, lo cierto es que al momento de calcular cuál será el monto a pagar por el IRPF en la siguiente declaración de la renta, suelen surgir dudas. Toma tu calculadora y lee con atención, en este artículo te contamos cómo realizar este cálculo del IRPF en este 2022.

¿Cómo se debe realizar el cálculo del IRPF 2022 al vender una propiedad?

cálculo IRPF

En primer lugar, hay que mencionar que para realizar el cálculo de IRPF a pagar luego de vender una propiedad se tienen en cuenta otros factores. Se trata de conceptos adicionales al precio de venta del inmueble. Dentro de estos se incluyen, por ejemplo, los gastos generados por la misma operación.

cálculo irpf 2021

De manera resumida, podemos decir que el cálculo del IRPF se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas. Estos son los items que se deben tener en cuenta para calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición y que, al restarlos, dará como resultado la ganancia patrimonial obtenida:

Valor de transmisión

  • (+) Importe real de la venta
  • (-) Gastos y tributos

Valor de adquisición

  • (+) Importe real de la compra
  • (+) Inversiones y mejoras
  • (+) Gastos y tributos
  • (-) Amortizaciones

Una vez que se han calculado ambos valores y al valor de transmisión de la vivienda se le ha restado el valor de adquisición, se podrá proceder a aplicar el porcentaje correspondiente que figura en las tablas del IRPF, según el valor de la ganancia patrimonial que se haya obtenido. Los tramos del IRPF en esta Renta 2021-2022 son los siguientes:

Tramos del IRPF

Base imponible Tipo impositivo
Hasta 12.450 euros 19%
Desde 12.450 euros hasta 20.200 euros 24%
Desde 20.200 euros hasta 35.200 euros 30%
Desde 35.200 euros hasta 60.000 euros 37%
Desde 60.000 euros hasta 300.000 euros 45%
Más de 300.000 euros 47%

El resultado de esta cuenta será el valor del IRPF a pagar. De todas formas, a continuación te mostramos en profundidad qué elementos se deben tener en cuenta al calcular los valores que interceden en la cuenta y ejemplos para graficar mejor la operación:

¿Qué hay que tener en cuenta al calcular el valor de transmisión en el cálculo del IRPF 2022?

Como mostramos anteriormente, para realizar este paso, al valor de venta de la vivienda se le deben restar todos los gastos y tributos que se tuvieron que asumir en el proceso de venta. Estos pueden ser:

  • Los honorarios de la inmobiliaria
  • La plusvalía municipal
  • Los gastos por la cancelación de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad

Ejemplo de cálculo del valor de transmisión

  • Precio de venta de la vivienda: 150.000 euros
  • Otros gastos de la venta:

Honorarios de la inmobiliaria: 9.000 euros

Plusvalía municipal: 1.700 euros

Gastos por la cancelación registral de la hipoteca: 750 euros

Valor de transmisión: 150.000 euros – 9.000 euros – 1.700 euros – 750 euros = 138.550 euros

¿Qué hay que tener en cuenta al calcular el valor de adquisición en el cálculo del IRPF 2022?

En este caso, al valor de compra original de la vivienda, se le pueden llegar a sumar:

  • Los gastos inherentes a la adquisición: dentro de ellos pueden entrar los que se debieron asumir para constituir un crédito hipotecario, los gastos de notaría, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es importante mencionar que las comisiones o los intereses abonados por el préstamo hipotecario no se incluyen. 
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  • Los costos por reformas o reparaciones considerables realizadas a la vivienda: se trata de aquellos arreglos pensados para la ampliación o mejora sustancial del inmueble. Dentro de ellos pueden estar el aumento de la superficie de la vivienda o el reemplazo de sectores importantes de la misma, como lo son la cocina y el baño. Estos conceptos significan un aumento en el valor del inmueble, lo que puede incidir en el resultado final del cálculo del IRPF y significar una rebaja en la factura.

A la suma de los valores anteriores, entonces, se le debe restar:

  • El importe de amortizaciones que se hayan deducido fiscalmente: dentro de ellas pueden estar las de los gastos que se hayan deducido del IRPF si la vivienda ha sido alquilada. Es decir, los gastos por reparaciones, el IBI, los gastos de la comunidad, etc.

Ejemplo de cálculo del valor de adquisición

  • Precio de compra de la vivienda: 100.000 euros
  • Otros gastos de compra:

Notaría: 450 euros

Registro de la Propiedad: 250 euros

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 4.300 euros

  • Costos de reformas: 9.000 euros

Valor de adquisición: 100.000 euros + 450 euros + 250 euros + 4.300 euros + 9.000 euros = 114.000 euros

¿Qué hay que tener en cuenta al calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo en el cálculo del IRPF?

El paso siguiente, como hemos visto antes, es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es positivo, será necesario abonar el IRPF, ya que hubo una ganancia patrimonial. En cambio, si es negativo, significa que la venta no representó una ganancia y no será necesario tributar por este gravamen al realizar la declaración de la renta. 

Cuando el resultado obtenido es positivo, es necesario aplicar el porcentaje de IRPF establecido por Hacienda a cada tramo de la ganancia, para saber finalmente cuál será el valor a pagar de este impuesto por la venta de la vivienda.

Es importante tener en cuenta que estos porcentajes se aplican de forma progresiva. De esta manera, a los primeros 12.450 euros de ganancia se le debe aplicar el 19%; a la ganancia que va de los 12.450 euros a los 20.200 euros, el 24%; a la que va de los 20.200 euros a los 35.200 euros, el 30%; a la que va de los 35.200 euros a los 60.000 euros, el 37%; a la que va de los 60.000 euros a los 300.000 euros, el 45%; y a partir de los 300.000 euros, se debe aplicar el 47%. 

cálculo irpf 2021

Ejemplo de cálculo final de la ganancia patrimonial

Ganancia patrimonial: 138.550 (valor de transmisión) – 114.000 euros (valor de adquisición) = 24.550 euros

En este caso, a los primeros 12.450 euros de la ganancia se le debería aplicar el tipo impositivo de 19% y a los 12.100 euros restantes, otro 19%. Esto daría como resultado un total de 4.664,50 euros a pagar de IRPF por la venta de la vivienda.

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El contrato de arras es uno de los acuerdos previos que vendedor y futuro comprador suelen firmar antes de formalizar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, puede ocurrir que alguna de las dos partes finalmente desista y no desee concretar la transacción. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Pueden comprador y vendedor rescindir el contrato de arras? ¿Es siempre posible? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

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Cuando un propietario pone en venta su vivienda y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambos quieran asegurarse de que la compraventa se concretará. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos. ¿De qué se tratan? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.

Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.

A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa. ¿En qué casos es posible rescindir un contrato de arras? ¿Cómo debe procederse para hacerlo? ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras? 

En primer lugar, definamos correctamente de qué se trata un contrato de arras. Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.

rescindir contrato de arras

El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.

¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuáles admiten la posibilidad de rescindir?

Ahora bien, ¿es posible para cualquiera de las dos partes rescindir un contrato de arras cuando se produce un arrepentimiento? Para responder esta pregunta debemos explicar en qué consisten los tres tipos de contratos de arras que existen. Mientras que el de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. ¿Por qué? Estos dos últimos no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado tan fácilmente. Por su parte, el contrato de arras penitenciales sí. A continuación te contamos en detalle sus diferencias:

Arras penitenciales

Como mencionamos, lo más importante respecto de este tipo de contrato de arras es que implica una facilidad para desistir de él. En este caso, será la señal de reserva entregada por el comprador la que funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento. O sea, frente a una rescisión, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda celebrarlo cuando no existe la seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué cláusulas debe incluir?

  • Datos de las partes.
  • Datos de la vivienda.
  • Precio del inmueble.
  • Fecha de la firma.
  • Monto de la señal.
  • Reparto de gastos.
  • Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.

Arras confirmatorias

Este tipo de arras, en contraposición con el anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Es decir que, si bien también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. ¿Por qué? La realidad es que no establece de forma clara las penalizaciones. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Será necesario, para ello, acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida qué penalización aplicar. Por esta razón, se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

¿Qué cláusulas debe incluir?

  • Datos de las partes.
  • Datos de la vivienda.
  • Precio del inmueble.
  • Fecha de la firma.
  • Monto de la señal.
  • Reparto de gastos.
  • Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.

Arras penales

En el caso de las arras penales, sus condiciones se encuentran a medio camino entre las de las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Si bien no se explicita en él la posibilidad de desistir del acuerdo, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de producirse un arrepentimiento por cualquiera de las dos partes. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no solo respecto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la concreción de la compraventa. Por eso, también se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la transacción.

¿Qué cláusulas debe incluir?

  • Datos de las partes.
  • Datos de la vivienda.
  • Precio del inmueble.
  • Fecha de la firma.
  • Monto de la señal.
  • Reparto de los gastos.
  • Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.

Cómo proceder para rescindir un contrato de arras

Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.

rescindir contrato de arras

Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.

En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.

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A la hora de llevar a cabo una venta inmobiliaria, existen una serie de trámites que, como vendedor, debes afrontar antes de hacer entrega de la vivienda al nuevo propietario. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de los trámites necesarios para la venta de un piso del 2021 en adelante.

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Existen una serie de trámites que deben realizarse antes de llegar a aquel momento en el cual le entregas las llaves de tu piso al comprador ideal. Si estás pensando en realizar una venta inmobiliaria este año, es importante que conozcas cuáles son. De esta forma, estarás más preparado que nunca para vender tu piso de la manera más rápida y sin trabas.

A continuación te contamos cuáles son los trámites necesarios para concretar la venta de un piso del 2021 en adelante. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son los trámites necesarios para concretar la venta de un piso?

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Revisión de los títulos de propiedad

En primer lugar, es importante que te ocupes de revisar si posees todos los títulos legales correspondientes para vender la propiedad. A través de ellos, podrás certificar que la vivienda es tuya. Estos son los documentos que debes reunir o solicitar:

  • La copia de la escritura en donde conste que eres el propietario
  • Una copia de la partida del inmueble o certificado literal: Este es el documento que te permitirá demostrar que realmente eres el propietario. También, que el bien está libre de condicionamientos que impidan la venta (como una hipoteca o una demanda). Debes solicitar esta documentación en los Registros Públicos. Es importante verificar que esté actualizado y que tus nombres estén bien escritos, como también que tus identificaciones sean las correctas.
  • Un certificado de parámetros urbanísticos, en caso de que lo que vendas sea un lote o cualquier lugar en donde pueda iniciarse una construcción. Este documento también es entregado por Registros Públicos y en él se detalla qué se puede construir y qué no.

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Vale la pena aclarar que, para concretar una venta, tu inmueble debe estar saneado física y jurídicamente. Si bien existen casos en los cuales se negocian viviendas con problemas jurídicos o sin independizar, es una acción que puede perjudicarte gravemente.

Trámites de tasación del piso

El siguiente paso, una vez que cuentes con todos los títulos de propiedad en orden, es el de la tasación. La realización de este trámite es lo que luego te brindará la tranquilidad necesaria para negociar con tus posibles compradores.

Aunque hay sitios web en donde puedes solicitar una evaluación del valor de tu propiedad, lo mejor es que te contactes con un agente inmobiliario de confianza. Ellos tienen experiencia en el mercado y lo conocen como nadie, por eso pueden valorar tu propiedad de manera gratuita. Es útil también no quedarse con una sola opinión. Intenta consultar con varios agentes y compara las diferentes tasaciones que obtengas por parte de ellos.

La fijación de este precio real de mercado (PRM) te permitirá lograr que tu propiedad salga a la venta con un precio justo y acorde al del resto de las viviendas de tu zona, a las ventas recientes en tu manzana y a las virtudes y debilidades de tu inmueble.

Tramitación de un poder

Hay muchos casos en los cuales el propietario desea o necesita delegar la venta de su inmueble en otras manos. Si no cuentas con tiempo para encargarte de todo lo que implica vender una propiedad, si te encuentras lejos del domicilio en el cual se encuentra esta vivienda, o si simplemente crees que lo mejor es dejar todo en manos de un profesional, lo que debes hacer es tramitar un poder.

Al firmar un documento como este, estarás autorizando a tu agente inmobiliario de confianza para que negocie la venta de la propiedad y que proceda tal como tú lo harías. Es importante, en estos casos, ser cauto. Sólo extiende un poder cuando realmente confíes en esa persona y autorízala únicamente a actuar sobre ese bien en particular.

Pago de arbitrios municipales e impuesto predial

Para seguir avanzando debes saber que, el pago de los arbitrios municipales y el impuesto predial correspondiente, son trámites de carácter obligatorio a la hora de vender una propiedad.

Es importante que, a la hora de poner en venta tu propiedad, tengas a mano el último recibo del Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI) y el último recibo de la cuota de comunidad, entre otros tributos. Es tu deber hacerte cargo de ellos hasta el último mes en el que seas propietario de la vivienda.

En cuanto al predial, otro impuesto que también grava la propiedad sobre los bienes inmuebles, también debe estar al día al momento de concretar la compraventa inmobiliaria. Para certificarlo, debes aportar una declaración jurada respecto del pago.

Trámites de firma de promesa de compraventa del piso

Una vez que realizaste todos los trámites anteriores y lanzaste la propiedad a la venta, es esperable que aparezca un comprador. Si todo marcha bien, es posible que deseen firmar una promesa de compraventa, que puede ser un contrato de reserva o un contrato de arras.

¿Para qué sirve este documento? Al ser firmada por vendedor y comprador, la promesa de compraventa le asegura a él que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y a tí, que hay una intención de compra por parte del firmante. Su principal objetivo es comprometer a las partes a terminar el negocio.

En el documento se dejan asentados los aspectos básicos del trato: qué tipo de propiedad es, dónde se encuentra, quién o quiénes son sus dueños, quiénes son los compradores, el precio que se pactó, cómo se abonará y cuándo se entregará el bien. También, qué ocurrirá si la venta no se concreta: por ejemplo, qué multas por penalización se aplicarán. En caso de que hubiera un crédito hipotecario de por medio, también se especifica cómo proceder a la anulación del negocio si el crédito no es aprobado.

Firma de la escritura pública de compraventa del piso

Una vez firmada la promesa de compraventa, sólo queda cumplir con el trato y avanzar con la firma de la escritura pública. Para llevar a cabo este paso, es necesario contar con la presencia de un notario. En este artículo te contamos cuáles son los beneficios de contratar a uno.

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Este es el momento en el cual debes presentar gran parte de la documentación y acreditar gran parte de los trámites de los cuales te hablamos. Cuando acudas a firmar la escritura pública de compraventa debes presentar: un documento de identidad válido, el título de propiedad de la vivienda, una nota informativa sobre cargas, el certificado de gastos comunitarios, el último recibo del IBI, el Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad. En este artículo te especificamos mejor de qué se trata cada uno de ellos.

Trámites de inscripción de la escritura pública en el Registro Público de la Propiedad

Una vez firmada la escritura pública de compraventa, el último paso consiste en inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede ser realizado directamente por los involucrados o por el notario, siempre y cuando se lo soliciten.

Este trámite te permitirá terminar de acreditar ante el Estado que ya no eres propietario del inmueble, por lo cual, dejarás definitivamente de ser el responsable por los impuestos municipales y demás cargas impositivas relacionadas a la vivienda.

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A la hora de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria es necesario contar con cierta documentación. Si, como vendedor, logras reunirla y tenerla preparada de antemano, cuando el comprador ideal aparezca es muy probable que las cosas avancen de manera más fácil y rápida. Por eso, y para evitar imprevistos, en este artículo te mostramos cuáles son los documentos que necesitas para vender una propiedad del año 2021 en adelante.

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A lo largo del proceso de compraventa de una vivienda, el vendedor debe aportar una gran cantidad de certificados, recibos, cédulas, contratos, etc. A continuación te contamos cuáles son todos los documentos que necesitas en cada etapa del proceso de vender una propiedad. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Estos son los documentos que se necesitan para vender una propiedad

Hay cinco etapas a atravesar durante el proceso de venta de una vivienda. Ellas son: el inicio de la venta, la publicación de anuncios y la recepción de visitas, la negociación, la firma de la escritura pública de compraventa y el período post venta. Los documentos que deberás preparar y obtener para cada una de ellas son los siguientes:

Al inicio de la venta

Al anunciar la venta y recibir a los interesados

documentos para vender propiedad

Al momento de la negociación

documentos para vender propiedad

Al momento de firmar la escritura

documentos para vender propiedad

Al finalizar la venta

A continuación, te contamos en profundidad de qué se trata cada uno de estos documentos.

Documentos necesarios al inicio para vender una propiedad en 2021

Nota simple informativa de la vivienda

  • Es de carácter obligatorio.
  • Permite demostrar quién es el propietario de la vivienda y enumera las principales características de la misma. Además, indica si este inmueble posee cargas o deudas.
  • Es posible obtenerla online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o bien, en la app del Registro Público de la Propiedad.

Documentos necesarios al anunciar la venta y recibir a los interesados

Certificado de Eficiencia Energética

  • Es de carácter obligatorio.
  • Muestra cuál es el nivel de eficiencia energética de la vivienda. Su contenido se traduce en una etiqueta energética, en donde se refleja la calificación obtenida en términos de eficiencia en una escala que va de la A a la G.
  • Para obtenerlo es necesario contactar a un técnico especializado que cuente con los conocimientos necesarios para analizar el inmueble a fines de redactar el documento.

En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del Certificado de Eficiencia Energética.

Planos de la vivienda

  • Es de carácter opcional. Sin embargo, se recomienda incluirlo en los anuncios cuando la vivienda es lanzada a la venta.
  • Ilustra la disposición y distribución de cada ambiente, como también el tamaño del inmueble.
  • Puede ser solicitado en el ayuntamiento correspondiente o en la inmobiliaria a través de la cual se realiza la venta. También es posible para el propietario dibujarlo a mano o usar apps que le permitan diseñarlo.

documentos para vender propiedad

Cédula de habitabilidad

  • Es de carácter obligatorio en las siguientes comunidades: Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.
  • Permite acreditar que la vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por la normativa vigente. Es decir, que es apta para ser habitada y utilizada como lugar de residencia.
  • Puede ser solicitada en la Oficina de la Vivienda o en el ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, es necesario contactar primero a un técnico especializado que analice la vivienda y envíe un informe a los organismos mencionados.

Documentos necesarios al momento de la negociación al vender una propiedad en 2021

Contrato de reserva o de arras

  • Son de carácter opcional.
  • Ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que existe una intención de ambas partes de llegar al acuerdo final.
  • El contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, como también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento.

En este artículo te contamos en profundidad cuáles son las diferencias entre ambos contratos y cuál de los dos es más conveniente.

Estatutos de la comunidad de propietarios

  • Es de carácter opcional. Sin embargo, el comprador podría solicitarlos.
  • Expone las normas de convivencia acordadas por la comunidad de vecinos del edificio.
  • Puede ser solicitado al presidente de la comunidad del edificio, al administrador de fincas o, en caso de no poder obtenerlo por estas vías, al Registro de la Propiedad.

Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

  • Es de carácter obligatorio.
  • Permite demostrar que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que deben abonar todos los propietarios de viviendas, se encuentra al día.

Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

  • Es de carácter obligatorio en edificios de más de 30, 45 o 50 años de antigüedad, dependiendo de cada Comunidad.
  • Certifica el estado de habitabilidad de la finca en donde se encuentra ubicada la vivienda.
  • Puede ser solicitado al presidente de la comunidad o al Ayuntamiento.

Documentos necesarios al momento de firmar la escritura para vender una propiedad en 2021

Una vez que hechos los acuerdos previos entre vendedor y comprador, si todo marcha bien, llega el momento de firmar la escritura pública de compraventa. Para llevar a cabo este paso, se procede a elegir un notario y a pagar los gastos de compraventa correspondientes. El monto de estos gastos dependerá del precio de la vivienda y del acuerdo al que hayan llegado ambas partes. La documentación necesaria para la firma de la escritura es:

Documento Nacional de Identidad (DNI)

  • Es fundamental que el propietario presente un documento que lo identifique y mediante el cual otorgue su consentimiento para concretar la venta. Si existen otros copropietarios, también deben identificarse y prestar su consentimiento.

Escritura pública de compraventa

  • Es de carácter obligatorio.
  • Se trata del contrato que el propietario firmó al adquirir la vivienda que ahora está vendiendo.

Últimas facturas de servicios pagas

  • Son de carácter obligatorio.
  • Permiten acreditar que los recibos de luz, agua y gas están en orden y con sus pagos al día.

Certificado de gastos de la comunidad al día

  • Es de carácter obligatorio.
  • Permite asegurarle al comprador que la vivienda se encuentra al día con con los pagos a la comunidad de vecinos.
  • Puede ser solicitado al secretario de la comunidad, consultando previamente al presidente o el administrador de fincas.

Certificado de deuda cero o deuda pendiente

  • Es de carácter obligatorio cuando el pago por la hipoteca sobre el inmueble se ha efectuado pero no se ha cancelado en el Registro.
  • Certifica que la hipoteca de la vivienda se encuentra paga al 100%
  • El propietario debe solicitarla a su banco.

¿Qué ocurre una vez firmada la escritura?

Una vez firmada la escritura, el paso siguiente es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este trámite puede ser realizado directamente por los involucrados o bien, a través del notario, siempre y cuando le sea solicitado.

documentos para vender propiedad

Documentos necesarios luego de vender una propiedad en 2021

Impuestos

Una vez concretada la venta, el propietario debe asumir el pago de los impuestos obligatorios que corresponden a este tipo de operaciones. Ellos son: 

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): en concepto de la ganancia patrimonial obtenida por la venta. Debe abonarlo en la declaración de la renta del año fiscal correspondiente, es decir, el año siguiente a la operación.

  • Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU): debe abonarlo en el Ayuntamiento dentro de los 30 días posteriores a la venta inmobiliaria. Este plazo puede variar según cada comunidad.

Ahora que conoces cuál es la documentación necesaria para vender tu propiedad en 2021, puedes prepararte mejor para llevar adelante una venta. Tener preparados y en orden los documentos mencionados es algo que definitivamente hace la diferencia en una venta inmobiliaria. No sólo te ahorrará tiempo y te evitará imprevistos, también transmitirá profesionalidad e inspirará confianza en los interesados. 

Es importante también que te ocupes de tener tu documentación actualizada y de revisar que los pagos de tus impuestos, contribuciones y otras cargas al día, para evitar complicaciones al momento de llevar a cabo la venta de tu vivienda.

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Preguntarnos si nos corresponde o no presentar la declaración de la renta este año es muy frecuente. Si bien, en términos jurídicos, todos los contribuyentes españoles están obligados a tributar en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en la práctica hay unas cuantas excepciones. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de esta Renta 2021-2022 y quiénes están exceptuados de tributar en el IRPF.

CONTENIDO ACTUALIZADO

¿Debo hacer mi declaración de la renta este año? ¿Estoy obligado a tributar en el IRPF? La Agencia Tributaria inauguró el plazo de presentación de este impuesto el pasado 6 de abril, poniendo como fecha límite el día 30 de junio. Es por eso que muchos españoles se hacen preguntas de este estilo por estos días.

La clave está en no esperar hasta último momento. La anticipación puede ahorrarte imprevistos y evitarte lo peor: los recargos y multas que se aplican a las personas que no presentan la declaración de la renta dentro de los plazos estipulados. Por eso, a continuación compartimos contigo toda la información necesaria para que puedas saber si estás obligado o no a tributar en el IRPF. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Quiénes están exceptuados del IRPF en esta Renta 2021-2022?

En principio, todos los contribuyentes están obligados a hacer su declaración en la renta. La Ley de IRPF, en su artículo 8, señala que son contribuyentes todas “las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español”, como también “las personas físicas que tuviesen su residencia habitual en el extranjero por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 10 de esta Ley“. 

exceptuados irpf renta 2021

Si nos guiamos por este fragmento de la ley, todos deberíamos preparar nuestra declaración de la renta para antes del próximo 30 de junio. A priori, todo trabajador, pensionista y básicamente cualquier persona que perciba algún tipo de renta en territorio español o en el extranjero, debe tributar por el IRPF y realizar su correspondiente declaración. Sin embargo, esto en la práctica no ocurre, ya que existen varias salvedades que eximen a varios contribuyentes de esta obligación.

La obligatoriedad a la hora de tributar por el IRPF depende, principalmente de la cuantía de los ingresos de la persona en cuestión, de su procedencia y de las deducciones que se le practiquen. En este sentido, la Agencia Tributaria publica todos los años un manual práctico de Renta en el cual explica con claridad quiénes deben realizar dicha declaración, utilizando información fácil de comprender, e incluso, ejemplos concretos. 

Casos en los cuales sí hay obligación de presentar la declaración de la renta

A continuación te mostramos cuáles son los casos concretos de contribuyentes que están obligados por Hacienda a tributar en el IRPF. No estarás exceptuado si: 

  • Tienes derecho a deducciones por inversión en vivienda. 
  • Posees derecho a deducciones por cuenta ahorro-empresa doble imposición internacional.
  • Realizaste aportaciones a patrimonios protegidos de personas con discapacidad. 
  • Realizaste aportaciones a planes de pensiones. 
  • Hiciste aportaciones a planes de previsión asegurados o mutualidades de previsión social. 
  • Hiciste aportaciones a planes de previsión social empresarial.
  • Realizaste aportaciones a seguros de dependencia.
  • Fuiste beneficiado con deducciones por maternidad, nacimiento o adopción.

Sin embargo, el hecho de que te encuentres dentro de alguna de estas categorías, no implica necesariamente que tengas que pagar a Hacienda. Esto dependerá del resultado que obtengas al declarar tu renta, que puede ser negativo o positivo.

Siguen siendo los ingresos el principal factor que determina quiénes están obligados y quiénes exceptuados de tributar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas. Es importante tener cuenta la información que marcan las tablas del IRPF.

Límites de ingresos para quienes están exceptuados del IRPF en esta Renta 2021-2022

Entonces, si en la práctica no todos estamos obligados a hacer nuestra declaración de la renta, y si esa obligatoriedad depende mayoritariamente del nivel de ingresos de cada persona, ¿hasta cuánto puedes ganar sin tener que declarar en el IRPF? 

exceptuados irpf renta 2021

Los contribuyentes que hayan percibido rentas inferiores a 22.000 euros brutos anuales, por parte de un solo pagador, son quienes están exentos de tributar. La realidad es que, pueden hacer la declaración de su renta si lo desean pero, lo más probable es que obtengan un resultado “a devolver” de su declaración. Es decir que, podrán cobrar parte de lo que adelantaron a Hacienda a través de retenciones de IRPF.

Sin embargo, hay algunas excepciones a esta regla general. Los trabajadores que hayan percibido renta por parte de más de un pagador en el último año son la primera. En estos casos, por más que la persona no supere los 22.000 euros de renta, si obtiene más de 1.500 euros por parte del segundo pagador y obtiene más de 14.000 euros por todo el ejercicio, estará seguramente obligada a declarar.

Este límite de 14.000 euros para estar exceptuado de tributar también se aplica a los siguientes tipos de ingresos:

  • Pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades por alimentos no exentas.
  • Contratos en los cuales el pagador de los rendimientos del trabajo no está obligado a retener.
  • Rendimientos íntegros de trabajo sujetos a un tipo fijo de retención.

ERTE

El Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) es una medida de flexibilización laboral que habilita a las empresas a reducir o a suspender contratos de trabajo. ¿Qué pasa si, trabajando para mi empresa he cobrado las ayudas del ERTE? ¿Estoy obligado a declarar? No necesariamente, pero es muy probable que sí.

La realidad es que los ERTE se computan como un rendimiento de trabajo más, al igual que tu salario. Por lo tanto, para Hacienda, constituyen un pagador más. Es por eso que, deberás hacer tu declaración de la renta si:

  • Has cobrado más de 14.000 euros en todo el ejercicio y más de 1.500 euros por parte del Servicio Público de Empleo Estatal en concepto del ERTE (suponiendo que el SEPE sea el segundo pagador).
  • Has cobrado más de 22.000 euros y menos de 1.500 euros del Servicio Público de Empleo Estatal en concepto del ERTE. 

Otros ingresos que determinan quiénes están exceptuados del IRPF en esta Renta 2021-2022

Si bien tendemos a pensar en nuestro salario cuando pensamos en lo percibido, no es la única fuente de ingresos que poseemos. Para la renta, cualquier monto que ingrese en nuestra cuenta corriente es importante. Es por eso que Hacienda tiene también en cuenta el dinero percibido por inversiones, por rendimientos del capital mobiliario o inmobiliario o por ganancias patrimoniales.

De esta forma, la Agencia Tributaria también se ocupa de los inversores, de quienes cuentan con un patrimonio que les genera grandes ingresos o de quienes obtienen renta por el alquiler de una o más viviendas. A continuación te contamos todo lo que debes saber si te encuentras en alguna de esas situaciones.

Rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales

Si sólo has obtenido ingresos por rendimientos del capital mobiliario en el último año, incluyendo intereses de cuentas corrientes, no estás obligado a declarar si no has superado los 1.600 euros. En caso contrario, sí. 

Se tendrán también en cuenta las ganancias patrimoniales, incluyendo premios en concursos, juegos o reembolso de fondos de inversión.

Tanto estos rendimientos del capital mobiliario como las ganancias patrimoniales deberán haber estado sometidas a retención o ingreso a cuenta del IRPF para formar parte del cálculo.

Rentas inmobiliarias

En el caso de las rentas inmobiliarias, el límite de ingresos anuales que prevé Hacienda es de 1.000 euros anuales.

exceptuados irpf renta 2021

Estarás exento de declarar si sólo has obtenido ingresos del trabajo, del capital, de actividades económicas y ganancias patrimoniales cuando la suma de todas no supere los 1.000 euros y las pérdidas patrimoniales no excedan los 500 euros. Esta regla no se aplicará si tu intención es beneficiarte de la deducción por vivienda habitual o de la deducción por cuenta ahorro empresa o por doble imposición internacional.

Autónomos

¿Qué ocurre si soy trabajador autónomo? ¿Debo hacer mi declaración de la renta? Si te encuentras dado de alta como autónomo, tu declaración de la renta será algo diferente, también tu obligación de presentar el IRPF. 

Sólo por el hecho de realizar una actividad económica, estarás obligado a declarar, siempre y cuando, los ingresos por ella superen los 1.000 euros. De esta manera, si has obtenido ingresos superiores a esta suma con tu trabajo como autónomo, deberás hacer la declaración de la renta como cualquier trabajador por cuenta propia.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Realtor. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Al momento de vender una casa, hay muchos documentos que debes tramitar en el proceso, y de seguro te estás preguntando si es obligatorio el certificado de eficiencia energética.

En este artículo te explicaremos un poco sobre este certificado y su importancia.

Certificado Energético Obligatorio

Certificado de eficiencia obligatorio

El certificado de eficiencia energética, es un informe en el que se detallan las emisiones de CO2 liberadas a la atmósfera, como el consumo de energía primaria no renovable que se consume en una vivienda o inmueble.

Dependiendo de la cantidad de energía que se consume en una vivienda, en el certificado, se le asigna una letra dentro de la escala energética.

Este documento es un derecho que tiene el comprador y, por lo tanto, es obligatorio que el propietario informe de a qué clasificación o etiqueta pertenece el inmueble que dispone para la venta o el alquiler.

Para poder realizar una venta legal, es necesario que el propietario del inmueble tramite el certificado energético.

¿Qué significan las letras del certificado energético?

Tramitar el certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender o alquilar casi cualquier propiedad. Sin embargo, como comprador y vendedor, también es necesario que conozcas el significado de las puntuaciones de este documento.

  • A: Es de color verde oscuro, representa la mayor eficiencia energética. (Excelente).
  • B: Es color verde claro, mantiene una buena eficiencia energética. (Sobresaliente).
  • C: Es de color verde lima, conserva una buena eficiencia por encima de la media. (Notable).
  • D: Es de color amarillo y representa una eficiencia normal. (Bien).
  • E: Es de color anaranjado, nos dice que el inmueble cuenta con poca eficiencia energética. (Regular).
  • F: Es de color naranja, nos informa que la eficiencia está por debajo de la media. (Deficiente).
  • G: Es de color rojo, esta vivienda no cuenta con ningún tipo de eficiencia energética. (Muy deficiente).

Ahora que ya conoces el significado de cada una de las letras de los certificados energéticos, puedes verificar si como vendedor debes hacer renovaciones en el inmueble para recibir una mejor puntuación o como comprador, verificar si te conviene o no la compra de una propiedad.

¿Pueden multarme por no tener el certificado energético?

Local Comercial que no está acondicionado y es necesario realizar un proyecto integral para poder realizar una actividad en él. (Locales en bruto).

Si tienes una vivienda que aún no cuenta con certificado energético y piensas ponerla a la venta, lo mejor es que primero tramites este documento, porque de lo contrario, puedes obtener multas de hasta 6.000 euros.

A continuación, te contamos las sanciones que se otorgan por no contar con el certificado energético.

Sanciones leves (de 300 a 600 €)

  • Anunciar la venta o el alquiler en inmobiliarias u otros medios sin adjuntar la clasificación energética.
  • No exhibir la etiqueta energética en los edificios públicos y en los privados de superficie superior a 500 m2 que son frecuentados por el público (por ejemplo, centros comerciales).
  • No renovar el certificado cuando caduque. La validez máxima del certificado es de 10 años.
  • Publicitar la venta o arrendamiento de un inmueble mostrando la “calificación prevista en el proyecto” cuando ya existe la “calificación del edificio terminado”.

Sanciones graves (de 601 a 1000 €)

  • Vender o alquilar un inmueble sin que el propietario entregue el certificado en vigor al comprador o arrendatario.
  • No registrar el certificado en el órgano competente de la comunidad autónoma. Esto es responsabilidad del propietario.
  • Mostrar una etiqueta que no se corresponda con el certificado real, tanto en la promoción para la venta o alquiler como exhibiéndola al público cuando sea obligatorio.

Sanción muy grave (de 1.001 a 6.000 euros)

  • Publicitar la venta o alquiler de un inmueble con una certificación energética sin tener realmente un certificado energético o teniendo uno que no esté en vigor.
  • Falsear la información en la fase de registro del certificado.

Estas son las multas que puedes recibir en caso de no contar con el certificado energético obligatorio o que decidas coloques una información que no corresponde.

¿Cómo tramitar el certificado energético obligatorio?

Certificado de eficiencia obligatorio

Para poder tramitar este documento, el propietario debe realizar una solicitud formal, contactando con una empresa o arquitecto, ingeniero o técnico autorizado para realizar este informe.

Una vez que hayas contratado al profesional para que ejecute la revisión, este tendrá que recopilar información de la vivienda (muros, ventanas, aire acondicionado, calefacción, orientación y dimensión, entre otras).

Luego de haber terminado este proceso, realizará los cálculos que definen la calificación energética del inmueble.

El paso final es la emisión del certificado de eficiencia energética, con los datos avalados por el técnico especialista, y el registro ante el organismo competente. Este último paso es fundamental para que este documento tenga validez.

¿Cuánto cuesta obtener el certificado energético?

El costo para tramitar el certificado energético es variable, todo va a depender del tipo de inmueble, su tamaño y su ubicación.

Por lo que antes de contratar los servicios de un profesional para que haga el informe, puedes solicitar un presupuesto previo, comparar precios, verificar siempre que se trata de un técnico especialista y elegir la oferta que más se adapte a tus necesidades.

Excepciones que no necesitan el certificado energético obligatorio Certificado Energético

Hay algunas excepciones amparadas por la ley, en las cuales no es obligatorio tramitar este documento.

Estas excepciones se presentan cuando se necesita hacer una restructuración parcial o completa de un inmueble. Aquí te dejamos algunas posibilidades, pero siempre es mejor asegurarse consultando con un técnico profesional.

  • Viviendas en los que haya que ejecutar reformas de forma obligatoria para poder obtener la cédula de habitabilidad.
  • Casas que presenten grandes defectos en sus fachadas que haya que reparar.
  • Local Comercial que, estando acondicionado, necesita una gran renovación para poder cumplir con la normativa.
  • Edificios completos o viviendas en estado ruinoso. (Precisan demolición).
  • Local Comercial que no está acondicionado y es necesario realizar un proyecto integral para poder realizar una actividad en él. (Locales en bruto).
  • Edificios con instalaciones centralizadas que deban renovar la totalidad de las instalaciones aislantes o térmicas por haber quedado obsoletas.

Ya sea que vayas a vender tu vivienda o decidas no hacerlo, siempre puedes buscar de que tu casa consuma menos energía. Usar bombillas LED, no desperdiciar agua, poner la calefacción con termostato y un buen aislamiento son elementos clave que influyen en el ahorro de una vivienda y que aumentan la eficiencia de la misma.

¿Te ha sido útil este artículo? Déjanos tu opinión en la sección de “Comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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