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Valoración inmobiliaria

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Superados los peores años de la crisis, el sector inmobiliario se enfrenta a un antiguo fantasma: la vivienda sobrevalorada. Una manera de hacer aumentar su precio artificialmente que conlleva un gran riesgo para el mercado.

Gracias a la memoria se da en los hombres lo que se llama experiencia, dijo el filósofo griego Aristóteles. Una frase que convendría recordar en estos días. Cuando muchos propietarios se animan a inflar el precio de sus inmuebles al ponerlos a la venta.

Lamentablemente, vuelven a estar de moda viejas aquellas prácticas que llevaron al mercado de la vivienda a precios irreales, señala Luis Gualtieri. “Como si operaciones millonarias como la protagonizada por Kenneth Griffin en Nueva York pudiesen suceder cada día”.

El mercado de la vivienda se mueven dentro de unos límites, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y al superarlos, el vendedor pierde la oportunidad de llamar la atención de aquellos clientes realmente interesados.

Según el Club Notegés, crece el número de propietarios que se deja llevar por la euforia. Ofertando su vivienda sobrevalorada. Hasta tal punto que el precio final de venta está unos 51.000 euros por debajo del importe de salida.

¡Un mal negocio para todos!, sentencia Luis Gualtieri.

Diferencias del 40% en el precio de la vivienda

El precio por el que se formaliza la venta de una vivienda media en España es de 136.432 euros”, apunta J.L. Jimeno (Club Notegés). “Frente a los 188.390 euros del precio de salida”.

Esto supone una brecha media del 28% entre vendedores y compradores”, añade Jimeno. ”De unos 51.958 euros”. Una cantidad nada despreciable que permitiría incluso comprar una casa en algunas localidades españolas.

Balance de la vivienda sobrevalorada en España, según el Club Notegés

Una diferencia de precio que superan ampliamente ciertas comunidades”, matiza el responsable de Notegés. “Especialmente la Comunidad Valenciana, con un 42% de diferencia entre precio de salida y de venta”.

Pero también otras como Galicia (34%), Andalucía (33%), Baleares (31%) y Canarias (30%)”.

El dato más destacable para lograr vender una vivienda no es la subida ola bajada de precios”, añade Jimeno. “Es la distancia entre la expectativa del propietario y la oferta por la que se acaba celebrando la venta”.

Mercado ‘tenso’ por la vivienda sobrevalorada

Ajustar la cartera de propiedades a precios de mercado es una lucha constante“, señala Luis Gualteri. “Necesaria para sacar el máximo partido a la inversión en tecnología y fuerza de venta, y para ello contamos con servicios como el de tasación de vivienda“.

España cuenta con un mercado de la vivienda muy heterogéneo“, señala J.L. Jimeno, “aunque, todos ven las mismas noticias“. “De tal manera, que cuando un cliente de Valencia, Sevilla o La Coruña ve dispararse los precios en Madrid o Barcelona, cree llegado el momento de subir sus expectativas“.

Y es así como la vivienda sobrevalorada llega a estar presente en todo el territorio“, añade Luis Gualtieri. “Aunque también es normal que cada cliente vele por sus propios intereses: el vendedor creyendo que su inmueble vale más y el comprador queriendo pagar menos“.

La vivienda sobrevalorada incrementa la tensión del mercado inmobiliario en España

Lo que sucede es que acabamos tomando los precios de referencia que más nos interesan“, señala Jimeno. “Sin tener en cuenta que no corresponden a los valores reales de mercado“.

En los grandes portales se registra el precio de salida de una vivienda, pero no el precio final de venta“, enfatiza el responsable de Notegés. “Igual que los notarios recogen el valor de tasación, sin el de compraventa“.

Con todo ello, el mercado acaba sufriendo una gran tensión”, señala Beatriz Toribio (Fotocasa). “Con propietarios que solo están dispuestos a vender con una altísima rentabilidad”.

Y al sugerirles una rebaja no están dispuestos a perder más de un 10% del precio de salida”, finaliza Luis Gualtieri. “Sin darse que la rentabilidad inmobiliaria no llega de un día para otro, sino con el tiempo y la confianza de haber invertido bien”.

Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.

El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.

La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.

Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. ¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.

Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.

Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones, finaliza el economista.

Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’

Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.

Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.

David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.

La falta de ahorro y la sobrevaloración de vivienda

¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.

De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.

Peligro en las tasaciones de medida

Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.

Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.

Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.

Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.

Vuelve la sobrevaloración de vivienda

Inflar tasaciones para obtener hipotecas es hacerle un flaco favor al cliente“, comenta Luis Gualtieri. “En Oi Realtor nos gusta hablar con claridad, mostrando el mercado tal y como es”.

Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.

Informe experto de tasación de vivienda con Oi Realtor

Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.

¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!

La fiesta anual de las ofertas y los grandes descuentos llega también la mercado inmobiliario, con el llamado Black Friday de pisos. Un acontecimiento que, más allá del marketing, responde a un problema importante: la sobrevaloración inmobiliaria.

Esta semana se celebra una de las citas más esperadas por los consumidores: el Black Friday. A partir del viernes 23 de noviembre y durante todo el fin de semana, todo tipo de comercios y plataformas online ofrecen productos con grandes descuentos. ¡Unas grandes rebajas a las que no escapa el mercado inmobiliario!

Aunque el precio de la vivienda lleva largo tiempo aumentando sostenidamente, aún existe lugar para el Black Friday de pisos. No solo por aquellas zonas donde aún se ajustan precios por el limitado interés de los compradores. Sino también por ese mal que acecha al sector, llamado sobrevaloración de vivienda.

Según un análisis comparativo del portal pisos.com, el 12,57% de los inmuebles que se anuncian han registrado algún tipo de rebaja en los últimos tres meses. Descuentos que pueden llegar a superar el 40% respecto al precio inicial.

Desde Oi Realtor queremos sumarnos a la fiesta de este Black Friday inmobiliario para reflexionar sobre el factor más importante en una vivienda. Como no, el precio. Cuya rebaja, en muchas ocasiones no responde a una estrategia de marketing, sino a la mala costumbre de no ajustarse a los requerimientos del mercado.

Una de cada ocho viviendas con ‘descuentos’

El mencionado estudio estadístico recoge las rebajas de precio experimentadas en el último trimestre. Unos descuentos que afectan al 12,57% de las viviendas usadas que se anuncian a través de la página web.

A pesar de que la mayoría de descuentos no supera el 10%, existen casos extremos con un 40, un 60 e incluso más de un 80% de descuento.

Grandes descuentos de hasta el 40, 50 y 60% sobre el precio inicial

Cada mercado de la vivienda evoluciona a un ritmo diferente y no cabe duda que existe más de una velocidad en lo relativo al precio“, señala Luis Gualtieri. “Junto a capitales donde no deja de crecer la demanda existen municipios que apenas despiertan interés“, concreta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Por eso es recomendable dejarse aconsejar por un experto y realizar una tasación de vivienda profesional“. Un servicio que Oi Realtor ofrece de forma gratuita y sin compromiso a sus clientes.

Madrid y Cataluña, las más sobrevaloradas

Según pisos.com, la región que más descuentos ha experimentado en los últimos tres meses es la comunidad de Madrid. Con un 15,67% de viviendas rebajadas. Por delante de Cataluña, con un 14,64%.

Dos comunidades que, pese a estar entre las más activas y demandadas, evolucionan a un ritmo diferente al que la gente cree“, añade Luis Gualtieri. “Existe la creencia de que se compra a cualquier precio en Madrid o Barcelona ciudad y no es así. Como tampoco lo es poner precio a la antigua vivienda en función del precio que tendrá la nueva vivienda que se desea comprar“, en relación al mercado de reposición.

Por detrás de Madrid y Cataluña existen otro tipo de mercados. Por ejemplo, la tercera comunidad con más descuentos: Castilla la Mancha. Una región cuyo gran problema es la falta de compradores a precios precrisis. Circunstancia que obliga a hacer rebajas en un 14,34% de las viviendas.

En el otro extremo, y en torno al 10% de viviendas con descuentos, encontramos tres comunidades. Se trata de La Rioja con un 9,7%, de Galicia con un 9,87% y del País Vasco con un 10,69%.

Black Friday de pisos según regiones y ciudades españolas

Black Friday de pisos con rebajas del 8,76%

Según el citado portal, la rebaja media en el ‘Black Friday de pisos’ trimestral es del 8,76%. Aunque no todas las viviendas han bajado de precio una única vez. Por término medio, se han producido 1,6 variaciones en el precio en estos tres meses.

Más allá del panorama general, el estudio incluye algunos ajustes extremos con hasta un 40% de rebaja respecto al precio inicial. Porcentaje que puede alcanzar hasta un 70% o un 90%, en función de los valores existentes en el mercado.

Existe la creencia de que el nuevo ciclo inmobiliario vuelve a dar el poder al vendedor, pero no siempre es así“, puntualiza Luis gualtieri. “Recordemos que el precio sigue siendo el factor determinante de compra“.