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Cada 16 de abril se celebra el Día Mundial del Emprendimiento. Una jornada en la que conviene recordar las dificultades a las que se enfrentan aquellos profesionales autónomos y empresarios que deciden poner en marcha un proyectos emprendedores.

Según Barcelona Activa, el 80% de las pequeñas y medianas empresas fracasan en los cinco primeros años de vida. Y un 90% no llega a cumplir diez años.

Con este panorama, a los emprendedores les conviene tener colaboradores que permitan llevar al éxito a la nueva empresa“, explican desde el Departamento de Expansión de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Una figura que va más allá de aportar el capital necesario, un socio de confianza que conozca el mercado y disponga de las herramientas para triunfar en el mundo de los negocios“.

La respuesta está, como no, en una firma franquiciada con plena consolidación en el mercado. “Una enseña que permita no caer en alguno de los errores comunes de los proyectos emprendedores“, recuerdan desde Oi Realtor.

¡Treinta y cinco errores que los expertos recomiendan evitar!

Experiencia y formación en proyectos emprendedores

Aterrizar en un mercado desconocido o altamente competitivo es un reto para muchos proyectos emprendedores. Algo que puede ayudar a salvar una buena alianza empresarial.

Entre los principales consejos relativos a la experiencia y la formación cabe tener en cuenta:

-La necesidad de una buena formación en la gestión de empresas
-Contar con una experiencia mínima como empresario, y reciclarse de manera constante
-La importancia de la formación en el negocio concreto, que puede salvarse cuando existe vocación real
-La falta de conocimiento del mercado específico, que aportan los años de experiencia
-Los obstáculos para acceder a posibles fuentes de información

Búsqueda de una idea de negocio en proyectos de emprendedores

Contar con el mejor socio en la nueva empresa

Optar por abrir una franquicia permite salvar algunos de los principales obstáculos para un emprendedor. Especialmente por la seguridad, al contar con un socio privilegiado.

Los expertos recomiendan tener en cuenta las franquicias, principalmente por cuestiones como:

-La elección de personal en puestos de responsabilidad
-Contar con un equipo profesional y motivado para crecer
-El riesgo de optar por socios realmente problemáticos que se desentienden en el día a día
-Echar en falta el apoyo de un socio con experiencia
-Correr el riesgo de “morir de éxito” al no contar con un plan de expansión

Cumplir con la información legal y financiera

Del mismo modo que conviene saber escoger el proyecto, el modelo de negocio es clave para el éxito de una nueva empresa.

Se aconseja prestar atención a ciertos detalles como:

-La elección de la forma jurídica al constituir la empresa
-Obligaciones legales que debe cumplir
-La planificación de los pasos a seguir, tanto en trámites como en papeleo
-Contar con un presupuesto realista a la vez que flexible
-Arrancar con escasez de liquidez
-Tener excesivos costes fijos
-Asumir demasiadas deudas

Ser ambicioso para tener un negocio rentable

Una franquicia con altos beneficios no sale gratis. Por ello conviene tener en cuenta la inversión necesaria para diferenciarse en el mercado, así como el control de los riesgos y la constancia en el trabajo.

El equipo de franquicias inmobiliarias de Oi Realtor recomiendan aspectos como:

-No escatimar innecesariamente en el presupuesto
-Ser realista más que optimista al prever ingresos
-Medir el riesgo de impago con grandes clientes
-No confiar la idea de que un producto bueno puede venderse solo
-Escoger bien a los proveedores

Planificar y contar con un buen socio en los proyectos de emprendedores

Conocer el producto y su mercado específico

Además del presupuesto y el socio empresarial, los buenos proyectos emprendedores se diferencia por un producto adecuado.

Tener conocimiento del producto y saber vender son aspectos clave:

-Ajustar el valor al precio asumible por el cliente
-Adecuar el producto al mercado específico
-Conviene enfocar la estrategia al mercado y no al producto, ya que cambia constantemente
-Planificar la salida al mercado, cuidando el sistema de distribución
-Centrar la oferta en un único cliente estrella
-Apuntar a un público equivocado por no conocer al cliente
-Atender al cliente de manera inadecuada

Un proceso constante de planificación e innovación

Si el producto y el mercado van cambiando con el paso del tiempo, quién desee tener éxito como emprendedor ha de estar preparado para innovar.

Solo una planificación adecuada le permite reaccionar a tiempo:

-Tener un buen diseño del plan de marketing, desde la comunicación al catálogo de productos
-Apostar únicamente por un mercado, porque “quien mucho abarca poco aprieta”
-Es mejor destacar en un pequeño mercado que desaparecer en uno grande
-Diferenciar una buena idea de negocio de una oportunidad
-Contar con un plan completo de empresa
-Estar dispuesto a reconocer y corregir a tiempo los errores que vayan surgiendo

 

El impacto de la situación económica sobre los hogares y las empresas se deja notar en su patrimonio. Del habitual endeudamiento durante los años previos a la crisis hemos pasado a un claro cambio de tendencia. Y un aumento de la riqueza inmobiliaria de las familias.

La deuda de las familias y las empresas sigue cayendo. Aunque a menor ritmo que en años anteriores. Como resultado de la desaceleración económica. Según las “Cuentas Financieras de la Economía Española. 4º trimestre de 2018“, del Banco de España .

Un fenómeno que coincide con un claro repunte de la riqueza inmobiliaria en los hogares españoles. Cuyo peso cada es mayor respecto al Producto Interior Bruto (PIB). Datos recogidos por la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones (Inverco).

Una excelente noticia“, señalan desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Los españoles cada vez apuestan más por las inversiones inmobiliaria“, añaden.

Importante caída en la deuda de las familias

La deuda de familias y empresas cae, aunque a ritmo menor que en años anteriores. El nivel de endeudamiento de los hogares se ha rebajado hasta el 58,9% del PIB. Al tiempo que las empresas no financieras lo rebajaron hasta el 74,5%.

La deuda privada en España, que alcanzó el 196,3% del PIB en 2012, ascendió hasta el 133,3% a finales de 2018, según el Banco de España.

Evolución de la riqueza inmobiliaria en familias y empresas

La desaceleración registrada en los últimos meses ha tomado el relevo al proceso de que el proceso de desendeutamiento, que se ha moderado en comparación con años anteriores“, señalan desde Oi Realtor.

A pesar del aumento del crédito a familias y empresas durante los últimos años. La amortización de los préstamos pendientes ha ido creciendo gradualmente. Una dinámica que será positiva siempre y cuando sea compatible con un aumento de los créditos. Tanto al consumo como de carácter inmobiliario.

¿Y el impacto sobre el consumo privado?

La caída de la deuda de las familias tiene habitualmente un impacto negativo sobre el consumo. Que acostumbra a caer, aunque actualmente parece que no es así.

Hace falta que la economía vuelva a niveles normales de endeudamiento para que se mantenga la confianza. En ese sentido, la deuda de las familias y las entidades sin ánimo de lucro ha caído de manera importante. Desde los 153.000 millones de euros (2012) hasta los 712.000 millones (2018).

El crecimiento económico de los últimos años ha tenido un impacto positivo sobre la deuda.Por un lado, debido al aumento de la actividad económica que incrementa las tasas de empleo y la renta disponible de las familias. Y además, porque la recuperación económica también eleva los ingresos de las empresas.

Crece la riqueza inmobiliaria de las familias

El patrimonio inmobiliario de las familias españolas se incrementó hasta el 436% del PIB a finales de 2018. Frente al 425% que suponía en 2017.

Los datos, recopilados por Inverco, suponen un avance en la riqueza de los hogares. Cuyo patrimonio crecería desde casi un 546% del PIB a prácticamente el 550%.

Patrimonio y riqueza inmobiliaria de las familias españolas

¿Cuáles la razón? La riqueza financiera junto a los activos inmobiliarios han aumentado el patrimonio de las familias.

Concretamente, los activos financieros han pasado de suponer el 121% del PIB (2017) al 113% (2018). Unos bienes entre los que encontramos depósitos bancarios, seguros, fondos de inversión, fondos de pensiones e inversiones en activos (renta variable,..).

Mientras que el ahorro, tal y como recogía el Banco de España, se sitúa en torno a los 2,15 billones de euros. Y el volumen del patrimonio inmobiliario no deja de crecer. animado por la rentabilidad de todo tipo de inmuebles (viviendas, oficinas, locales,..).

La salida del Reino Unido de la UE, que primero debía ser el 29 de marzo y después el 12 de abril, aún no se ha llevado a cabo. Ni en los plazos previstos, ni de una forma acordada. Algo que genera dudas sobre las posibles consecuencias del Brexit, tanto para unos como para otros.

El periodo de incertidumbre para los ciudadanos europeos residentes en el Reino Unido, y los británicos que viven a Europa, seguirán hasta la próxima fecha prevista. El 31 de octubre de 2019.

A pesar de todo, y según el acuerdo entre España y Reino Unido, los británicos tienen garantizado el acceso a todos los servicios tras el Brexit. Desde la residencia al trabajo, pasando por la Seguridad Social. Sin embargo, cuando estas afirmaciones pasan a traducirse en preguntas concretas, muchas dudas pequeñas quedan sin respuesta.

En España hay cerca de 300.000 británicos empadronados. Mayoritariamente distribuidos entre la Costa de Alicante y el litoral de Málaga. Aunque, de hecho, podrían llegar a vivir cerca de un millón. Ya que muchos no están inscritos como residentes.

Un detalle que, estando dentro la Unión Europea, no era importante. Pero que ahora pasará a ser requisito indispensable para seguir disfrutando de los mismos derechos. Tras del Brexit. Y esta vez sí, para que la cuenta atrás acabará en cerca de 200 días.

Garantías a pesar de las consecuencias del Brexit

Tenemos mucha gente que viene aquí a comprar una casa para vivir y retirarse junto al mediterráneo. A pesar de que la libra está cayendo, el precio de las propiedades también se ha moderado. Un hecho que impulsa a la gente a comprar.

De momento,no estamos asustados por el dinero, porque quieren comprar antes de que llegue el Brexit. Están convencidos que será más fácil comprar casas antes de la salida la la Unión Europea que después.

Qué impacto tendrá más allá del mercado inmobiliario? En aspectos relativos al consumo, a las localidades de la costa Mediterránea donde están más establecidos el británicos no sufren por el Brexit.

Consecuencias del Brexit para las ciudadanos británicos

Existe un cierto equilibrio que no se romperá. Al igual que con el uso del sistema de Seguridad Social, sobre el que los gobiernos español y británico aseguran que no habrán cambios. El servicio está plenamente garantizado por el colectivo, sea o no acordada la salida de la Unión Europea.

Todo debería seguir igual, como mínimo hasta finales de 2020.

¿Tendrán las mismas condiciones los nuevos británicos?

Los actuales residentes tendrán los mismos derechos. Pero, ¿y los que vengan después?
Esto dependerá de acuerdos bilaterales que tendrán que ser negociados en un futuro. Y tendrá mucho que ver la política de fronteras que aplique el Reino Unido.

Aquellos derechos que el Reino Unido quite a los españoles residentes en su territorio es lógico que acaben teniendo consecuencias. Tales como que España acabe quitándolos también a los ciudadanos británicos que viven en su territorio.

Del mismo modo, quedan en entredicho las pérdidas de derecho por el cambio momentáneo de residencia. Desde España al Reino Unido u otro estado europeo. Que dejarían de existir al volver a territorio español.

En el caso del Reino Unido, España no permite la doble nacionalidad por el Código Civil.

¿Y el impacto sobre los ciudadanos españoles?

Cerca de la mitad de los empresarios de nuestro país ya tiene preparado un plan de contingencia para hacer frente al Brexit en España. Especialmente por la depreciación de la libre. Principal obstáculo para el sector turístico.

Sin embargo, los problemas van bastante más allá. La próxima salida del Reino Unido del seno de la Unión Europea tendrá un mayor efecto sobre aquellos impuestos que gravan las transacciones económicas. Por encima de aquellos tributos que gravan la obtención de rentas.

Consecuencias del Brexit para las ciudadanos españoles

Aunque también podría producirse algún impacto sobre los impuestos directos. Dependiendo de si el Reino Unido permanece o no dentro el Espacio Económico Europeo.

Estas reflexiones forman parte del último estudio elaborado por el despacho Life Abogados. A partir de diferentes informaciones relativas al impacto fiscal para los residentes británicos en territorio español. Ante la inmediatez del Brexit.

Hechos que tendrán impacto tanto, para las casas en venta en Marbella como para los productos de importación británica.

Según el Banco de España, el precio de la vivienda en venta roza los niveles precrisis. Mientras que las rentas del alquiler superan ámpliamente su máximo histórico. Algo a lo que el regulador añade una señal de alerta: Existe un importante desajuste entre la demanda y la oferta del stock de vivienda nueva.

Los precios de compra de las viviendas se aproximan a niveles anteriores a la crisis. Impulsando a otros mercados como el del alquiler. En Barcelona, por ejemplo, las rentas superan ya los valores de 2015. A pesar de la moderación en la subida del pasado 2018.

Esta es solo una de las conclusiones del reciente informe “Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, elaborado por el Banco de España. “El análisis en detalle de Madrid y Barcelona, confirma que los precios del alquiler crecieron de manera mucho más estable que los de la venta durante la años de la crisis económica“, señala la entidad.

Basta un detalle. En el punto más bajo (septiembre de 2013), el precio de compra estaba 37 puntos por debajo del nivel máximo (2006). Mientras que el precio más bajo en el alquiler (junio de 2013), solo ha llegado a caer 18 puntos por debajo de máximos (2006).

Vivienda en venta o alquiler de Madrid y Barcelona, según el Banco de España

Algo que no evita el importante desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. ¿Con qué resultado? “Aunque la construcción de obra nueva muestre síntomas de mejora, esto no quiere decir que el stock de vivienda nueva sea siempre recibido con los brazos abiertos“, señala Orlando Sánchez de Oi Realtor Madrid.

El cliente se ha vuelto más exigente y no está dispuesto a comprar cualquier cosa“, añade. “Porqué, además del precio, importan otros detalles“, matizan desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La vivienda nueva interesa, pero solo en mercados muy concretos y ubicaciones privilegiadas. Algo que, hoy por hoy,  encontramos mayoritariamente dentro del mercado vivienda usada.

Vivienda en propiedad frente al alquiler

Según el Banco de España, tomando como referencia los precios por comprar y alquilar a finales de 2006 (base 100), se puede llegar a apreciar la desigual evolución de ambos mercados.

Por un lado las rentas del alquiler han cerrado 2018 en torno a 24,5 puntos por encima de dichos valores máximos. Mientras que los precios de venta aún están por debajo. Concretamente, en 92,2 puntos respecto a 100.

Los valores del alquiler no solo han comenzado a recuperarse antes“, señala Orlando Sánchez. “Sino que además lo hacen con bastante más fuerza, y también con cierto retraso“.

Stock de vivienda nueva y tenencia en el mercado, según el Banco de España

Dichas rentas, se han incrementado de manera significativa en las principales ciudades“, recuerda el Banco de España. “A pesar de todo, mientras los precios de venta no han alcanzado aún a niveles anteriores a la crisis, los precios del alquiler están ya por encima de dicho nivel“.

Es más, hemos constatado que durante 2018 el crecimiento de las rentas del alquiler ha sido bastante menor“, añade el Banco de España. “Observándose incluso caídas en los alquileres de Barcelona“, avisa la entidad. “Aunque también se aprecia desaceleración en los precios de venta”.

Jóvenes abocados al mercado del alquiler

Frente a la estadística general, la tendencia indica un interés creciente por la vivienda en alquiler. Especialmente dentro del grupo de edad más joven (16 a 29 años). Por delante de los residentes de mediana edad (30 a 44 años).

Según el Banco de España, dicha evolución se explica por factores vinculados a la economía. Que afectan a estos segmentos de población. Además de razones sociológicas que llevan a las generaciones de jóvenes escojan preferentemente vivir de alquiler.

La entidad recuerda las razones tributarias que favorecen tradicionalmente a la compra de vivienda frente al alquiler. Al tiempo que señala un cambio de tendencia motivado de la nueva fiscalidad de la vivienda.

Stock de vivienda nueva e inmuebles sin vender, según el Banco de España

El final de la deducción por invertir en vivienda habitual y la subida de los impuestos a los propietarios de vivienda “son hechos más que relevantes” que llevan alejan a muchos del mercado de compraventa. “Esperemos que todo esto cambie con la nueva ley hipotecaria“, señala Orlando Sánchez.

Aunque lo cierto es que la construcción no acaba de recuperarse“, añade. “Con el poco interés que despierta el stock de vivienda nueva“, recuerda, “es normal que la actividad constructora acumule cierto retraso.

Sin construcción y salida del stock de vivienda nueva

La crisis del mercado de la vivienda ha sido importante. Pero el proceso de recuperación también lo está siendo”, añade el representante de Oi Realtor en Madrid.

Según el Banco de España, desde finales de 2013 hasta el último trimestre del 2018 la inversión en vivienda ha crecido un 45%. Frente al crecimiento del 15% en el PIB, durante ese mismo periodo.

Este interés por las inversiones inmobiliarias ha tenido un impacto significativo en la entrada de capital. Con cifras que en 2018 han superado los niveles anteriores a la crisis. Sin embargo, la inversión en la construcción no mejora al mismo ritmo.

¿Cuál es la razón? “El peso en la economía es el factor determinante“, señala el Banco de España. “La inversión en vivienda, que suponía un 12% del Producto Interior Bruto (PIB) precrisis, representa ahora un 5,5% de todo el PIB“, apunta. “Mientras que la construcción ha pasado de tener un peso del 9,4% a quedarse en el 5,1%“.

Niveles de construcción y stock de vivienda nueva, según el Banco de España

Algo que impacta en la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Que aunque han mejorado notablemente, aún acumulan un cierto retraso por el peso elevado del stock de vivienda nueva sin vender.

Todo lo contrario a lo que refleja el mercado de vivienda usada, donde el ritmo de compraventas no deja de crecer“, finaliza Orlando Sánchez. “En Oi Realtor, la cartera de casas y pisos en venta en Madrid goza de un dinamismo que dificilmente iguala la obra nueva“.

Emprender en el mercado de la vivienda nunca ha sido mejor decisión para empresarios y trabajadores autónomos. La próxima edición del SIMA de Madrid volverá a ser ejemplo de ello. Sin embargo, abrir un negocio inmobiliario sigue suponiendo horas de dedicación y mucho papeleo.

A poco más de un mes para la celebración de SIMA 2019 en Madrid, Oi Realtor trabaja en dos nuevas franquicias inmobiliarias. Una oficina en Marbella y otra en Lisboa.

Sedes que permitirán expandirse a la firma tanto en la Costa del Sol como en el mercado portugués de alto standing“, señala Marian Fuset.

La burocracia legal sigue siendo un obstáculo para poner en marcha nuevas empresas“, añade. “Algo que nos ha obligado a ampliar el departamento de expansión“, afirma la franquiciada de la agencia inmobiliaria Oi Realtor en el Maresme. “Para acompañar a nuestros socios en los primeros pasos de su franquicia“.

El papeleo necesario para emprender aún sigue echando atrás a muchas personas“, puntualiza Fuset, que también es abogada. “Por ello, queremos estar al lado de los nuevos franquiciados desde el momento mismo en que deciden abrir un negocio inmobiliario“.

Veamos los principales pasos administrativos y burocráticos para poner en marcha legalmente una empresa y empezar a trabajar.

Burocracia: Una traba para emprender en España

Una buena idea, además de ser viable necesita de ganas de trabajar para levantar todo un proyecto“, recuerda Marian Fuset.

En ese sentido, uno de los momentos críticos es el que afronta un emprendedor cuando debe resolver el tema del papeleo legal. “La burocracia es un obstáculo diario al que es necesario enfrentarse y España no destaca por ser su agilidad“.

La burocracia legal es una de las grandes trabas para abrir un negocio inmobiliario

Es uno de los países donde más se tarda en registrar una empresa“, afirma. Concretamente, deben invertirse 13 días frente a los poco más de 8 días que se tarda de media en la OCDE.

Un proceso que nuestro departamento de expansión intenta hacer más ágil y sencillo“, defiende la franquiciada de Oi Realtor. Un firma que abre precisamente ahora su primera franquicia internacional en Portugal.

¿Qué hace falta para constituir una empresa?

La primera decisión importante consiste en escoger el tipo de empresa que se desea constituir.

Tanto para trabajadores autónomos como para sociedades limitadas, el Ministerio de Industria cuenta con puntos de atención al emprendedor.

Además de centros específicos en las principales capitales, cuya tramitación no requiere de ningún coste. Y cuyo proceso de constitución se puede realizar en un tiempo mínimo.

Desde Oi Realtor se orienta a los posibles franquiciados en la constitución telemática de una sociedad limitada. Algo que les permite ahorrarse tiempo y dinero.

Lo único necesario es decidir la denominación social de la empresa, comunicar el capital social y especificar la forma en que se aportar. Toda esa documentación forma parte de un documento único de la empresa. Necesario para gestionar la escritura de constitución, donde deben aparecer los socios, las actividades a realizar, los órganos de administración, etc.

Trámites legales y una firma consolidada al abrir un negocio inmobiliario

Una vez aquí, únicamente queda por agendar una cita con el notario y firmar los estatutos correspondientes. Nada más.

De la firma a la cotización en la Seguridad Social

Firmar ante notario requiere buscar un día y una documentación concreta“, añade Marian Fuset. “Pero todo lo demás puede hacerse en momentos puntuales“.

Si la nueva empresa cuenta con un único empresario, el primer paso consiste en darse de alta en la Agencia Tributaria. Momento en el que conviene volver a especificar la actividad y los servicios ofertados. Definidos a través del código de actividades económicas (IAE).

Para, posteriormente, gestionar el alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos de la Seguridad Social. En esta inscripción debe indicarse la base de cotización, las posibles bonificaciones y la mútua de trabajo.

Aunque tanto el registro en la Agencia Tributaria como el alta en la Seguridad Social pueden tramitarse de forma telemática.

Abrir un negocio inmobiliario para empezar a crecer

A pesar de todo el papeleo legal, la constitución de una empresa ya no supone una barrera de entrada“, aclara Marian Fuset. “Menos aún para una franquicia“.

Cabe tener en cuenta que las gestiones telemáticas y el apoyo de firma una franquiciadora dotan de rapidez y simplicidad a todo el proceso“.

Abrir un negocio inmobiliario de la mano de la agencia Oi Realtor

¿Qué no decir entonces de abrir un negocio inmobiliario?“, pregunta. “Precisamente ahora que se trata de uno de los sectores con mayor proyección“.

Al contar con la ayuda de una enseña consolidada, el franquiciado no solo cuenta con la metodología necesaria sino también con una imagen que no debe trabajar desde cero.

¡Esa es la diferencia entre las franquicias de Oi Realtor y una agencia desconocida para el mercado!

Adiós la permisividad absoluta en el pago de impuestos a la compraventa por parte de la administración local. Los ayuntamientos no podrán cobrar la plusvalía municipal si el propietario puede acreditar que no existe incremento de valor.

Las últimas decisiones jurídicas han dado un giro al cobro del impuesto de plusvalía municipal tal y como lo conocíamos. Hace solo algunos días, la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha emitido una sentencia sin precedentes sobre la tributación de la vivienda.

El Alto Tribunal ha establecido el criterio a tener en cuenta para calcular la base imponible de la plusvalía municipal. El pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) quedará invalidado siempre que la propiedad certifique que no ha habido incremento del valor del inmueble.

Por defecto, se sobre entenderá que existe ganancia en la compraventa“, aclara Luís Gualtieri. “Y deberá ser el interesado quien demuestre todo lo contrario“.

Aunque no deja de ser un gran paso que la justicia reconozca el derecho a replica por parte del cliente“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algo que pone en cuestión el criterio de la administración, mientras seguimos pendientes de una reforma del impuesto de la plusvalía municipal“.

Debate en torno a la plusvalía municipal

Uno de los grandes temas de debate de cara a las próximas elecciones será la fiscalidad. Desde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones al Impuesto sobre el Patrimonio. Y, ¿por qué no el impuesto de la plusvalía municipal?

Algunas intervenciones en torno a la plusvalía se han podido escuchar en las últimas semanas, tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo. El último ejemplo lo tuvimos entre los candidatos a la alcaldía de Sant Cugat del Vallès. Cuyos equipos económicos han puesto en duda la base imponible de la plusvalía municipal.

Un cobro que ya fue declarado contrario a la sentencia del Tribunal Constitucional del 11 de mayo del 2017 (STC 59/2017). Doctrina donde se estipula que cuando no existe incremento real del valor de los terrenos, la administración local no debe cobrar la plusvalía.

Una sentencia histórica sobre el impuesto de la plusvalía municipal

Sentencia que tiene, así mismo, carácter retroactivo. Y por la que los ayuntamientos pueden verse abocados a devolver el impuesto. En aquellos casos en que no conllevó incremento real del valor. Siempre que fuese cobrado durante los cuatro años previos a la sentencia.

“La ley de la plusvalía debe modificarse”

Los ayuntamientos siguen un proceso automatizado que inicialmente no analiza si existe incremento o pérdida de valor. Y que, además, calcula el impuesto sobre el valor catastral y no sobre el precio de mercado.

Es por ello que la plusvalía deja de cobrarse solo si la persona afectada acredita con la escritura qué adquirió el inmueble sin incremento de valor. En el caso de las plusvalías ya cobradas, el retorno depende de la petición de la persona afectada.

Por tanto, no es cierto que el ayuntamiento cobre la IIVTNU siempre que exista una pérdida del valor pero, en cualquier caso, no es proactivo en la detección del incremento o la pérdida puesto que es la propiedad la que tiene que acreditarlo. Esto provoca que sí se cobra este impuesto en casos que, segundos aquello recogido a la sentencia, no se tendría que realizar el cobro.

Según las autoridades“, añade Luis Gualtieri, “la sentencia no ha modificado la ley“. Y con este argumento, las autoridades locales siguen cobrando el impuesto.

Es por ello que hace falta una modificación de la norma estatal“, señala el CEO de Oi Realtor. “Para que los ayuntamientos no encuentren un vacío legal entre las sentencias y la ley“.

La plusvalía, una fuente de ingresos municipal

Esta nueva sentencia del Supremo señala una forma de interpretar la ley y, por ello, cada Ayuntamiento está obligado a actuar en consecuencia.

La plusvalía es un impuesto que se cobra en donaciones y herencias a la persona que adquiere el inmueble y en compraventas a la persona que lo vende. Es por ello que muchos consistorios ha previsto partidas presupuestarias para hacer frente a la devolución de las plusvalías cobradas indebidamente.

Los ingresos municipales dependen en buena medida de la plusvalía municipal

Algo que implicaría una caída en los ingresos de las ciudades a partir de ahora“, avisa Luis Gualtieri.

De momento, los ingresos por el pago de la plusvalía municipal siguen una lógica ascendente. En un lustro, han pasado de 11,6 millones de euros (2010) a 24,3 millones (2015).

Sin embargo, en 2016 se aplicó un coeficiente reductor que dejó la recaudación en 19,2 millones. Para un año más tarde, en 2017, llegar hasta los 19,6 millones.

Cambiar esta situación es cada vez más urgente“, finaliza Luis Gualtieri.

Marbella ha dado un salto definitivo hacia el siglo XII. El consistorio de una de las capitales de la Costa del Sol ha concedido una veintena de licencias urbanísticas por valor de 18 millones. Proyectos que prometen impulsar nuevamente el urbanismo de Marbella.

Tres décadas después de la aprobación del plan urbanístico de 1986, el Ayuntamiento de Marbella ha dado el mayor impulso a la promoción inmobiliaria de los últimos tiempos.

El pasado 8 de abril, el consistorio marbellí aprobó la concesión de licencias urbanísticas por un importe superior a los 18 millones de euros. La mayor cantidad del presente ejercicio.

La rueda de prensa que sirvió para escenificar el anuncio fue la ocasión perfecta para dar a conocer los próximos proyectos urbanísticos de Marbella.

En total, el ayuntamiento marbellí ha concedido 20 permisos de carácter urbanístico. Una cifra sin precedentes en los últimos años, en la que destacan diversas promociones residenciales de lujo.

Una oportunidad para invertir en Marbella, el lugar donde inauguramos nuestra próxima franquicia inmobiliaria“, señala Luis Gualtieri.

Futuros planes para el urbanismo de Marbella

El nuevo Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Marbella supone una gran oportunidad para la promoción inmobiliaria en la Costa del Sol“, vaticina Luis Gualtieri.

Una puerta abierta a nuevos proyectos en una de las zonas con más demanda de viviendas de lujo“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Cuyo antiguo plan urbanístico data de 1986“.

Grandes novedades y proyectos en el urbanismo de Marbella

El anuncio de la aprobación de este nuevo paquete de licencias urbanísticas ha corrido a cargo del Félix Romero, concejal Ayuntamiento de Marbella. En una rueda de prensa que ha contado con la máxima expectación por parte de promotores e inversores.

A nivel global, Marbella concederá una veintena de permisos urbanísticos“, recuerda Gualtieri. “Por un importe superior a los 18 millones de euros, la mayor cifra del todo el ejercicio 2019“.

Visto bueno a una inversión que demuestra tanto el dinamismo inmobiliario como el interés por invertir en Marbella“, sentencia.

Proyectos para el cliente de alto standing

El consistorio marbellí cuenta con una agenda repleta de proyectos urbanísticos“, apunta Félix Romero. “Que llevaban demasiado tiempo esperando por la falta de acuerdo en un nuevo plan urbanístico“.

Entre los 20 permisos aprobados existen proyectos para viviendas unifamiliares de alto standing“, añade el portavoz del Ayto de Marbella. “Así como algunas promociones realmente ambiciosas“.

Proyectos de alto standing residencial protagonizarán el urbanismo de Marbella

Destacan, por ejemplo, una con 20 viviendas y presupuesto de 6 millones y otra con 40 propiedades e importe de 7 millones en San Pedro Alcántara“, adelanta Romero.

Con todo ello, el municipio sumará nuevos habitantes y mejorará sus recursos“, finaliza el concejal. “Ya que también existen tres licencias de primera ocupación residencial.

Nueva oficina de Oi Realtor en la Costa del Sol

Con estos nuevos proyectos, el urbanismo de Marbella se renueva y suma proyectos de interés inmobiliario“, recalca Luis Gualtieri.

Un hecho que nos da la razón en la apuesta de Oi Realtor por la Costa del Sol malagueña“, explica. “Auténtica joya inmobiliaria del litoral mediterráneo“.

Precisamente, el responsable de Oi Realtor se encuentra dando los últimos detalles a la nueva franquicia inmobiliaria de la firma en la céntrica Avenida Ricardo Soriano marbellí.

Nueva oficina franquiciada de Oi Realtor en Marbella

Una oficina que contará con la ubicación posible, un gran equipo y la última tecnología inmobiliaria“, avanza Gualtieri.

Algo que ya nos adelanta la página web de Oi Realtor, con una muestra de la cartera de pisos y casas en venta en Marbella.

Un limitado número de regiones impulsa el mercado de la vivienda por encima de la media nacional. En España, dos comunidades del precio de la vivienda. Del mismo modo que la capital y la ciudad condal impulsan a los municipios de la zona metropolitana. Urbes que, junto a otras como Palma de Mallorca y Málaga, ya superan las máximas rentas históricas.

El precio de la vivienda ha crecido con fuerza durante el último ejercicio. Portales, intermediarios y tasadoras coinciden en señalar el momento dulce del mercado residencial.

Según el “Informe de Tendencias. Abril 2019“, elaborado por Sociedad de Tasación, el precio ha crecido un 9% en la Comunidad de Madrid y un 7,8% en Cataluña. Porcentaje que ronda los nueve puntos tanto en Madrid capital como en Barcelona.

¿Hasta dónde llega dicho impacto en el mercado del alquiler? Según dos recientes estadísticas, las rentas en viviendas familiares, tanto barcelonesas como madrileñas, se mueven en torno a los 1.900 euros mensuales.

Mientras que un total de cuatro comunidades autónomas y seis capitales de provincia superan ya los máximos históricos en la vivienda en alquiler.

Señal inequívoca de que invertir en vivienda sigue siendo rentable“, recuerda Luis Gualtieri, “siempre que sea en los grandes mercados“.

Porque aquel que posee un buen inmueble cuenta con un bien que se revaloriza año tras año“, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Madrid, Baleares y Barcelona dominan el mercado

El último balance anual destaca el aumento del precio de la vivienda entres comunidades autónomas. Según Sociedad de Tasación debemos destacar, por este orden, Baleares, Madrid y Cataluña.

Mientras que el precio de la vivienda en el archipiélago balear repuntó un 10,7% en el último año, en Madrid lo hizo un 9% y en Cataluña un 7,8%. A muchas distancia de la media nacional que es del 5,5%.

Precio de la vivienda por comunidad autónomas según Sociedad de Tasación

El informe de la tasadora recoge el precio de la vivienda nueva y usada, tanto en el último trimestre de 2018 como en el primero de 2019. Siendo estas cuatro las regiones que superan la barrera de los 2.000 euros por metro cuadrado.

En primer lugar encontramos a los pisos en venta en Madrid con un precio medio de 2.389 €/m2“, recuerda Luis Gualtieri. “Y a cierta distancia la vivienda en Cataluña (2.297 €/m2), el País Vasco (2.162 €/m2) y Baleares (2.092€/m2)“.

A las antípodas de Extremadura y Castilla la Mancha“, añade, “que están por debajo de los 950 euros“.

Un precio de la vivienda con diversas velocidades

El carácter heterogéneo del mercado residencial se aprecia mucho mejor al estudiar provincias y municipios concretos“, señala Gualtieri. En Cataluña sin ir más lejos“.

Por detrás del repunte anual de Baleares (+10,7%) y Madrid (+9%) está el de la provincia de Barcelona“, especifica el CEO de Oi Realtor. “Con un 8,9% más y un precio medio de 2.607 €/m2“. 

Mientras que el precio de la vivienda en Girona creció un 4,1%, (1.719 €/m2), en Tarragona un 1,9% (1.374 €/m2) y en Lleida un 1,6% (1.106 €/m2)“.

Lo importante no es hacer todo tipo de inversiones inmobiliarias, sino apostar por la vivienda con pleno conocimiento del mercado“, finaliza.

Invertir en viviendas para sacar provecho del precio del alquiler

Algunas rentas llegan a subir por encima del 20%

No solo sube el precio de la vivienda en compraventa, sino que también lo hacen las rentas del alquiler.

Algo que incrementa aún más la rentabilidad de los inversores“, recalca Luis Gualtieri. “Estos últimos días hemos podido ver las estadísticas del alquiler del primer trimestre de 2019“.

Una de las últimas en darse a conocer ha sido la de pisos.com. Donde se recoge un aumento medio del 15,9% hasta marzo. Que sitúa la renta media de Barcelona en 1.900 €/mes. Frente a los 1.868 €/mes de Madrid y los 1.395 €/mes de San Sebastián.

Según este portal, los pisos en alquiler en Barcelona en torno a 100 m2 son los más caros de toda España“, añade. “Frente a los 904 €/mes del alquiler medio nacional“.

Aún así, hay cierto agotamiento en el mercado cuyas subidas se moderan en ciertas capitales“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Mientras que los principales repuntes se sitúan en Palma de Mallorca, Vitoria y Ávila“. Ciudades que subieron rentas un 23,6%, un 21,2% y un 20,6%, respectivamente.

Alquileres por encima de máximos históricos

Decir agotamiento no significa que los alquileres dejen de crecer, sino que harán de forma más moderada.

¿Por qué? “Simplemente porque el mercado encuentra su propios límites sin necesidad de políticas de vivienda que limiten precios“, recalca Luis Gualtieri.

El ejemplo más claro lo tenemos en la última estadística del alquiler de Fotocasa. Informe que recoge las cuatro comunidades autónomas donde el alquiler medio supera el máximo histórico.

Precio de la vivienda en alquiler por comunidades autónomas según Fotocasa

Son Cataluña, Comunidad de Madrid y ambos archipiélagos (Baleares y Canarias)“.

Mientras que un total de seis capitales de provincias ya superan su techo histórico del alquiler. “Además de Barcelona (16,26 €/m2 mensuales) y Madrid (15,03 €)“, señala Gualtieri, “cabe destacar otras“.

Precio de la vivienda en alquiler por capitales de provincia según Fotocasa

Se trata de Palma de Mallorca (10,82 €/m2), Las Palmas de Gran Canaria (8,69 €), Málaga (8,63 €) y Salamanca (7,64€).