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Muchos propietarios particulares se presuponen aptos para encarar y llevar adelante el proceso de venta o alquiler de su propiedad. Si eres un agente inmobiliario con algunos años en el paño, sabrás captar de inmediato cuando el dueño de una unidad realiza su consulta a tu oficina inmobiliaria con el solo fin de probarse a sí mismo que no la necesita. Sin embargo, en la mayoría de los casos estos clientes suelen regresar a la agencia al cabo de un tiempo; insatisfechos, hartos y estresados. El negocio de los bienes raíces no es para cualquiera, esto está claro ¿Por qué regresan a pedir ayuda a las agencias? ¿En qué se han equivocado? ¿Puede un particular vender su propiedad fácilmente? En este artículo de Oi Realtor, veremos los 5 errores de propietarios particulares más comunes en el sector. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Yo puedo vender mi casa

Es una frase que de base está impregnada en el imaginario colectivo de los particulares, incluso por fuera del sector inmobiliario. No son pocos los propietarios que suponen que vender o alquilar una propiedad es un mero trámite. Para el agente inmobiliario de experiencia, sin embargo, esta es una carta que debe saber aprovechar a su favor ¿Cómo? Te lo contaremos en este artículo.

Ni bien lo ves pasar la puerta de la agencia, sabrás que se trata de un privado que se empecinará en querer realizar la diligencia por su cuenta. Está en el agente saber hacer valer sus habilidades como vendedor y diferenciar entre quien esté buscando una inmobiliaria, comparando acaso presupuestos, comisiones y servicios, del que solo quiere “recopilar” información para emprender él mismo la acción de punta a punta.

5 errores de propietarios particulares

5 Errores de propietarios particulares

El propietario particular suele incurrir en las mismas fallas a la hora de encarar una negociación inmobiliaria. Todas ellas tienen casi siempre una misma consecuencia: el estrés. No es recomendable intentar convencer a este tipo de particulares acerca de lo complejo de una diligencia de este tipo. Por el contrario, será invertir y volcar energías y tiempo en saco vacío. Alienta a que el particular encare la negociación y seguramente en poco tiempo lo verás regresar. Ese será tu momento.

Veamos entonces cuáles son los 5 errores de propietarios particulares a instancias de vender o alquilar su propieada, como llave a una diligencia conjunta a futuro cercano.

1 Desconocer los actores intervinientes

Si un propietario decide vender o alquilar su propiedad por su cuenta, no será extraño que suponga esto como un diálogo directo y cerrado directamente con el interesado. Desconocerá entonces que deberá disponer de tiempo y conocimientos administrativos, que tal vez lo lleven a tener que entrevistarse con contadores, abogados, contratistas (como fontaneros, albañiles, etc.), representantes de entidades bancarias, agentes del interesado y muchos otros entes inmobiliarios.

2 Ignorar el mercado actual y el regional

Todo mercado inmobiliario tiene en la general dos caras y conocerlas es fundamental para que una negociación se desarrolle de manera rápida y transparente.

  • El mercado inmobiliario actual. El sector cuenta con una característica que lo diferencia del resto: estamos hablando de uno de los mercados más cambiantes a nivel mundial y está repleto de secretos. Para conocerlo a fondo y saber en qué condiciones publicar una propiedad se debe invertir tiempo y deseos de adquirir conocimiento administrativo y comercial, que a más de uno podrá aburrir o parecerle (al menos a la ligera) demasiado complejo.
  • El mercado inmobiliario regional. Dijimos que el propietario particular suele subestimar las negociaciones inmobiliarias. En este sentido, supondrá que para recabar la información necesaria solo deberá tomarse un par de horas libres, sentarse frente a un ordenador y buscar en internet dos o tres sitios web. Error. Desconocer el mercado específicamente regional acaso resulte en una pésima tasación inicial; hecho que puede hundir de pleno una acción inmobiliaria.

La sobrecarga de información que ofrece internet es nociva en todos los sectores. Podrás orientarte básicamente en casi todos los circuitos existentes, de esto no hay duda. Pero… ¿Pueden adquirirse los conocimientos básicos necesarios para encarar una negociación inmobiliaria desde un tutorial de YouTube? Todos conocemos la respuesta a ese interrogante.

5 errores de propietarios particulares

Manejo de compradores e interesados

El particular supondrá que cada interesado en consultar su anuncio va a comprar o alquilar su propiedad. No sabrá distinguir entre quienes solo “están viendo” y aquellos que realmente son una opción potable de venta. El trato al cliente y el conocimiento de las personas son factores fundamentales en el sector inmobiliario; ser ducho en el manejo de las personas (comercialmente hablando) es por otra parte una de las aristas fundamentales que pueden hacer la diferencia entre un agente inmobiliario de éxito y otro al que vender una propiedad le demanda meses de enroscadas idas y vueltas.

4 Desconocer el aspecto legal

Este es tal vez el elemento clave que conducirá al propietario particular al desánimo y a desistir en su intento. Los vericuetos legales que incluye una diligencia inmobiliaria son cuantiosos y variarán según país, región, incluso a niveles barriales. Puede que un privado profesional (abogado, contador, etc.) se encuentre en mejor posición que uno que no lo sea. Sin embargo, esto no querrá decir necesariamente que esté apto para desarrollar con éxito una diligencia inmobiliaria.

5 Insumir poco tiempo a la negociación

Por último, un detalle que por más obvio que parezca, suele ser la estocada final que obliga a la mayoría de los particulares a abandonar la idea de que vender o alquilar su propiedad es una tarea sencilla: la falta de tiempo dedicada a la negociación.

Toda acción inmobiliaria de venta o alquiler insume gran cantidad de tiempo; un tiempo invisible a los ojos de los particulares, si es encarada por una agencia o un agente inmobiliario independiente. La falta de carga horaria destinada a una diligencia en bienes raíces, es sinónimo de ralentización y demora en llevarla a buen puerto.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Realtor. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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¿Piensas que el alquiler no te compensa y necesitas liquidez’ ¿O es que la ley de vivienda amenaza con reducir la rentabilidad de los arrendamientos? Tal vez ya no quieras dedicarte a la gestión de tus arrendatarios y por ello estás motivado a vender tu piso con inquilino.

Pero ¿es posible hacerlo? Por supuesto que sí. 

No obstante, deberás tener en cuenta algunas particularidades de este tipo de operación. Las más relevantes son las que se refieren a la normativa que rige sobre la venta de casas con inquilino. Por eso hoy con Oi Realtor te contamos cómo vender tu piso con tu inquilino aún viviendo en ella. Para que puedas hacerlo con éxito y sin ningún tipo de inconvenientes

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Si quieres vender tu piso alquilado, no puedes desalojar al inquilino

¿Puedo echar a mi inquilino tras la venta de la vivienda? La respuesta es no. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. Lo que suele suceder es que el inquilino continúa viviendo en el inmueble y se cambia la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario. Esto es así según la última reforma de esta ley durante el 2019.

Es por ello que cabe recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años siempre y cuando el propietario sea una persona física. Y una duración de siete años si se trata de una persona jurídica. Entonces, ¿cómo se puede vender un piso con el inquilino dentro? Bueno, existen dos tipos de alternativas:

  • Puedes negociar con tu inquilino para que desaloje el inmueble. De esta forma podrás venderlo libre de ocupantes. Sin embargo, habrá que considerar que el inquilino no está obligado a irse. Por tanto, si decide desocupar la propiedad, lo más probable es que pida una indemnización.
  • La otra alternativa es vender tu casa alquilada a un inversor. Muchos compradores buscan inmuebles para invertir y no para vivir. Entonces, si la vivienda está alquilada puede ser un beneficio para ellos porque les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La única desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más pequeño.

¿Cómo vender tu piso con inquilino?

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente

Asimismo, la LAU establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el arrendatario tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor.

Por eso, debes notificarle por escrito a tu inquilino la voluntad de vender el piso y especificar las condiciones de la venta, principalmente, el precio de la misma. Desde ese momento, el inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que rechazó la oferta y tú tendrás vía libre para vender. Ahora bien, si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días.

Sin embargo, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta:

  • El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente. En la mayoría de los contratos de alquiler se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia explícitamente a este derecho. Es por ello que lo mejor será que leas atentamente el contrato antes incluso de poner tu piso a la venta.
  • El derecho de adquisición preferente no aplica si se vende más de una propiedad. Este tanteo y retracto (o adquisición preferente) no se aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
  • Además, las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo. Es por ello que algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por ese motivo, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto.

Algo que no debes pasar por alto es que, si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.

¿Cómo vender tu piso con inquilino?
Piso en venta en Santa Clotilde, Lloret de Mar

Tu inquilino puede negarse a recibir las visitas

¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda? Sí, aunque el inquilino no esté interesado en adquirir la propiedad, puede negarse a recibir a las visitas. Incluso, resulta una situación bastante habitual.

Lo que suele suceder en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el alquiler, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por esa razón, necesitas sí o sí el consentimiento para ingresar a la vivienda. Teniendo esto en cuenta, es completamente legal que se niegue a recibir las visitas, aunque esto pueda representar un problema para ti.

5 consejos para vender tu piso con inquilino

Ahora que ya tienes toda esta información, estás listo para vender tu piso con inquilino. Solo procura seguir estos consejos:

  1. Antes que nada, lee el contrato de alquiler. Como mencionamos anteriormente, algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que figura en ese documento.
  2. Mantén una comunicación fluida y respetuosa con tu inquilino. Esto es independientemente de que este tenga derecho de adquisición preferente o no. Al tener una buena relación con él o ella hará que la operación sea más fácil y te evitará dolores de cabeza.
  3. Respeta la normativa que regula la venta de un piso alquilado ya que si no lo haces, las consecuencias pueden ser muy graves. Te recordamos que si no le notificas a tu inquilino de la venta cuando este tiene derecho a tanteo y retracto, corres el riesgo de que anule la venta y suplante al comprador.
  4. Ten en cuenta los plazos de las notificaciones. Tu inquilino cuenta con 30 días naturales para responder a la notificación donde se le informa que quieres vender el piso alquilado. Si decide comprar la vivienda, cuenta con 180 días más para formalizar la operación. Respeta estos tiempos para evitar inconvenientes.
  5. No te olvides de tener un buen diálogo con él para arreglar la casa y coordinar las visitas. Cómo el inquilino puede negarse a recibir a las visitas, te aconsejamos que converses con él en buenos términos y que intentes adaptarte a sus horarios al momento de realizar las visitas.

Una agencia inmobiliaria puede brindarte su ayuda

Al tratarse de una operación un poco compleja, lo mejor es que pidas asesoramiento de un experto inmobiliario antes de llevar a cabo la operación. La agencia te cobrará sus honorarios por intermediar la venta, pero te ahorrará tiempo y, lo más importante, reducirá los riesgos.

Por eso no dudes en contactarte con Oi Realtor para lo que necesites.

¿Cómo vender tu piso con inquilino?

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El precio medio de publicación de una vivienda para alquilar en Madrid se sitúa en los 14,8 euros por m2 al mes. Esto supone una subida interanual del 0,7% y un repunte trimestral del 1,3%, según los datos de la plataforma Brains Real Estate.

Por eso hoy con Oi Realtor te contamos todo lo que necesitas saber sobre los barrios más económicos para alquilar tu vivienda en Madrid.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Los 5 barrios de Madrid donde es más barato alquilar

Una vivienda en alquiler en la capital de España el 60,8% de la oferta son pisos de una o dos habitaciones. Asimismo, estas tienen una superficie promedio de algo más de 89 m2, y alquilar un piso cuesta al rededor 1.321 euros mensuales. “Lejos aún de las cifras pre-pandemia, cuando los precios oscilaban en torno a los 1.500 euros mensuales, pero ya despegándose del suelo alcanzado pos-pandemia, cuando en el primer trimestre de 2021 se alcanzaron los 1.225 euros”, comenta el data scientist de Brains RE, Antonio Ramudo.

Por otro parte, el periodo que una vivienda pasa en el mercado desde que se comercializa hasta que se alquila, dicho de otra manera el tiempo medio de publicación, alcanza los 2,6 meses, un 21,8% más en tasa anual. “El tiempo de publicación en Madrid parece haber tocado techo después de la pandemia, ya que ha encadenado dos trimestres con la misma cifra tras año y medio de subida continua”, advierte Ramudo.

El precio del alquiler, sin embargo, no aumentó en todas las zonas de la ciudad de Madrid. En los siguientes barrios, el alquiler se ha disparado más de un 10% en el último año:

  • San Cristóbal, en el distrito de Villaverde.
  • Salvador, en San Blas-Canillejas.
  • Zofío, en Usera.
  • Valdemarín, en Moncloa-Aravaca
  • Adelfas, en Retiro.

En otras zonas de Madrid el precio de la vivienda para alquilar ha caído más de un 4%. A continuación enlistaremos los barrios donde más a bajado el precio del alquiler.

Gaztambide, el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Gaztambide pertenece al distrito de Chamberí y, según los estudios, es el quinto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar una vivienda.

El precio medio del alquiler en Gaztambide, donde el 57,7% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios, es de 15,1 euros por m2 al mes. Esto supone un descenso interanual del 4% y una caída trimestral del 3,3%. “Pese a ello, el precio mensual, 1.263 euros, es el mismo que hace un año” dice el experto.

En esta parte del municipio, las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 83 m2 de media.

En cuanto al tiempo medio de publicación en Gaztambide, se sitúa en los 2,5 meses. Esto significa un 38,4% más en tasa anual y un 2,1% más en comparación trimestral. Ramundo comenta que: “al igual que en Madrid municipio, la dilatación de los tiempos de publicación parece haber terminado”.

Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda
Gaztambide el quinto barrio de Madrid donde es más barato alquilar una vivienda

Orcasur

Orcasur, forma parte de Usera y es el cuarto barrio de Madrid donde más ha bajado el precio para alquilar un inmueble. “A diferencia de la mayoría de barrios de la capital, Orcasur ya comenzó a sufrir un retroceso en sus precios de alquiler antes de la irrupción de la pandemia. Desde 2019 se aprecia una contracción del precio”, afirma el data scientist.

Alquilar una vivienda en Orcasur cuesta 10,1 euros por m2 al mes y esto supone una bajada del 5,4% respecto a hace un año. Asimismo el 69,6% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones y el incremento respecto al trimestre pasado es del 8,1%Este repunte se nota también en los precios mensuales, que comienzan a subir tras dos años de caída continuada”, asegura Ramudo.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid tiene una superficie de más de 85 m2, alquilar supone un aproximado de 858 euros mensuales. Además, el tiempo de publicación en Orcasur, alcanza los 2,2 meses, un 6% menos que hace un año y un 9,2% menos que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas

Casco Histórico de Vallecas, en Villa de Vallecas, tambien forma parte del podio de los barrios de Madrid donde más ha caído el precio para alquilar un inmueble.

El precio del alquiler en Casco Histórico de Vallecas es de 10,4 euros por m2 al mes. Aquí, el 75% de la oferta son pisos de uno o dos dormitorios. Este precio de alquiler supone un desmoronamiento interanual del 5,6%. Además, si lo comparamos trimestralmente, retrocedió un 1,5%, igual que en Sol, en el distrito Centro. “Pese a ello, el ticket presenta la primera subida en los últimos dos años, anticipando un posible avance en el precio medio durante 2022”, comenta el data scientist.

En esta zona de Madrid, el precio mensual se sitúa en los 790 euros, debido a que las viviendas que se encuentran para alquilar miden cerca de 76 m2.En relación al tiempo de publicación en Casco Histórico de Vallecas, alcanza los 2,2 meses. Esto significa un 30,3% más que hace un año y un 2,4% más que hace tres meses.

Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico
Casco Histórico de Vallecas el tercer barrio de Madrid donde alquilar un piso es mas económico

Lucero

Lucero es parte del distrito de Latina y, además, es el segundo barrio de Madrid donde más bajó el precio para alquilar un piso.

Alquilar una vivienda en Lucero, cuesta 11 euros de media por m2 al mes, y supone un descenso del 6% respecto a hace un año. Incluso, el 75,5% de la oferta son pisos de dos o tres habitaciones.

Asimismo, hablando de la tasa intertrimestral, los precios del alquiler cayeron un 0,8%. Esta caida es igual que en San Pascual, en Ciudad Lineal, Guindalera, de Salamanca y Moscardó, en Usera.

Si se tiene en cuenta que una vivienda en alquiler en esta zona de Madrid posee una superficie promedio de de 74 m2, alquilar una cuesta 813 euros mensuales.

De igual forma, el tiempo medio de publicación en Lucero es de 2,2 meses, un 14,6% anual más, pero un 3,1% menos en comparación trimestral. El experto señala que “tras medio año con el tiempo de publicación estabilizado en torno a los 2,3 meses, los tiempos parecen haber empezado a contraerse ligeramente”.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

Media Legua, que forma parte de Moratalaz, es el barrio de Madrid donde más se ha caído el precio de alquiler.

Principalmente, el precio del alquiler en Media Legua, se encuentra en los 10,2 euros por m2 al mes, lo que implica una caída interanual del 6,3%. Hay que tener en cuenta que es una zona donde el 55,2% de la oferta son pisos de tres dormitorios. Sin embargo, la tasa trimestral ha subido un 1%, igual que en Delicias, dentro de Arganzuela y en Marroquina, también en el distrito de Moratalaz.

En esta zona de Madrid, el precio mensual alcanza los 924 euros, debido a que las viviendas en alquiler tienen una superficie de más de 90 m2. “El ticket, al igual que el precio medio, ha sufrido un repunte en el último trimestre”, señala Ramudo.

Por último pero no menos importante, el tiempo de publicación en Media Legua es de dos meses. Esto significa un 0,5% anual menos y un 4% intertrimestral menos.

Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso
Media Legua el barrio de Madrid donde es más económico alquilar un piso

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El Tribunal Constitucional decretó el pasado jueves 10 de marzo una sentencia en la que declara nulos e inconstitucionales varios artículos de la Ley 11/2020. Este interfiere en la contención de rentas en Cataluña, entre ellos, el límite al precio del alquiler. Es por ello que hoy con Oi Realtor te mostramos cual es la nulidad del tope de alquiler junto con lo que dice el despacho de abogados Ashurst. Ellos resumen las claves para entender los efectos en la práctica de esta sentencia.

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¿Qué era lo que establecía la Ley 11/2020 que ahora se anula por el Tribunal Constitucional?

La Ley 11/2020 entró en vigencia el 22 de septiembre de 2020 y establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

Sin embargo, el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excede de las competencias del Parlamento de Cataluña. Conformando lo que decía la Constitución y el Estatuto de Autonomía Catalán.

A partir de esa declaración, los contratos de alquiler de vivienda que se firmaban en esas áreas, con algunas excepciones, debían someterse a un régimen específico de protección a los arrendatarios. Este régimen incluía los tope de alquiler, pero también, algunas medidas adicionales. Como lo son la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. Finalmente la Ley 11/2020 establecía, el derecho de los arrendatarios a que se les restituya lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Si bien desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un mínimo éxito entre los ayuntamientos catalanes. En la actualidad, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad presenta un listado de más de 60 municipios declarados como zonas tensionadas. Dentro de ellos se incluyen varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Sabadell, Girona, Tarragona o Lleida.

Contratos de alquiler: los 15 puntos desconocidos por los inquilinos | Vivienda

¿El Tribunal Constitucional anuló toda la ley 11/2020?

La respuesta es no. Algunos de los artículos se mantienen, pero su relevancia es menor, tal y como señalan desde Ashurst.

El Tribunal Constitucional declaró nulo el artículo 6. En él se establecía el sistema de tope en el precio de alquiler y su justificación competencial, la disposición final tercera. Sin embargo, también extendió la declaración de inconstitucionalidad, dentro del resto de los artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera al tope del alquiler.

Además del artículo 6 y la disposición final tercera, se declaran nulas las siguientes disposiciones:

  • Las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10 y disposición final cuarta letra b).
  • La que puntualiza el precio de referencia de alquiler a partir del cual se establece el tope (artículo 7).
  • Aquella disposición que establecía la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11).
  • La que aplicaba un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9).
  • La que daba el derecho a los inquilinos de la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12).
  • Aquella que exigía a los propietarios a aportar información para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13).
  • Las que definían sanciones y se radicaban las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2).
  • La que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera).
  • Las que constituyen especialidades procesales para los conflictos entre propietarios e inquilinos en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

¿Qué se mantiene en vigencia de la Ley 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

Artículo 3 y 4

  • El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.

El Tribunal Constitucional justifica esta decisión diciendo que los efectos de la declaración no se agotan en la aplicación del tope de alquiler. En definitiva, implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación. Por tanto, tiene sentido mantenerla en vigencia.

Asimismo, la declaración como “área con mercado de vivienda tenso” seguirá suponiendo un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, tiene el poder de seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano. Incluso, para el Tribunal Constitucional, esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.

Artículos 2 y 5

  • La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso.

Aquí todavía podrán aspirar a la declaración. Como en aquellas áreas que presentan un mercado de vivienda tenso en Cataluña. Las que estén especialmente en riesgo de no disponer del suficiente equipo de viviendas de alquiler a un precio asequible. Además que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir precisada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

  • Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en el área un crecimiento sostenido, superior al de la media del territorio de Cataluña.
  • Cuando la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere la media en dicha área. Que no supere el 30% de los ingresos habituales de los hogares. O que la media del precio de los alquileres supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, dentro de los últimos cinco años, un crecimiento interanual acumulado. Y que este sea de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que deriven de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado. Y que esto se realice por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Sigue habiendo zonas tensionadas en Cataluña?

La respuesta es sí. Aquellos municipios, o parte de ellos, que actualmente tenían esa consideración, todavía la conservan tras la sentencia. Aún así, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de alquiler que se firmen en esas áreas queden sujetos al tope de renta

De todas formas, esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas. Esto significa que son aquellas que deben cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso. La que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la causaron. Siempre que esté de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigencia. Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad apta en materia de vivienda. En principio, esta sentencia tendrá efectos generales en el momento en que se publique en el BOE, dentro del artículo 38 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional. Lo más seguro es que veremos esta publicación en los próximos días.

Sin embargo, estos efectos plantea las siguientes cuestiones:

¿Qué pasa con los contratos ya firmados? ¿Se anula el tope de alquiler?

La propia sentencia dice que: los contratos ya firmados se mantienen en sus términos.

Por tanto, los contratos firmados entre el 22 de septiembre de 2020 y la fecha de publicación de la sentencia en el BOE, que estuvieran dentro el dominio de aplicación del sistema de tope de alquiler de la Ley 11/2020, deben mantener las limitaciones de renta hasta su finalización. Siempre conformando la normativa general de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

¿Y si el contrato firmado establecía la cláusula Berlín, el precio subiría?

La respuesta a esta pregunta es muy cuestionable. Incluso, se publicaron opiniones que sostienen que este tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.

Sin embargo, creemos que siempre que la cláusula esté bien redactada y se incluyese de común acuerdo, permitiría elevar la renta. Aunque el contrato se haya firmado antes de la publicación de la sentencia en el BOE. La sentencia indica que tiene efectos “pro futuro, manteniéndose en sus propios términos los contratos firmados con anterioridad“. Además, en los contratos que incluían la cláusula Berlín ya preveían la elevación de la renta si la Ley 11/2020 se llegaba a anular.

El argumento que presenta la seguridad jurídica es la necesidad de procurar la estabilidad de las relaciones comerciales. Lamentablemente, en estos casos es más débil ya que las partes claramente conocían el riesgo de inconstitucionalidad de la norma y lograron acordar entre ellos qué efectos tendría una eventual anulación.

¿Qué ocurre con los contratos que se firmen entre la fecha de la sentencia y la de su publicación en el BOE?

En principio, tendrían que someterse al límite de rentas de la Ley 11/2020. Y además, hasta su publicación en el BOE, no se considera anulado con efectos generales.

De todas formas, creemos que es posible pactar que la limitación de la renta se aplique sólo hasta la publicación en BOE de la sentencia. La cual, como ya mencionamos, posiblemente sea en unos pocos días.

Otra alternativa para los propietarios es retrasar la firma del contrato de alquiler hasta que sea el día de la publicación de la sentencia en el BOE. En este último caso no hay duda de que el contrato se puede firmar sin tomar en consideración la Ley 11/2020. Además, siguiendo los términos que estuvimos mencionando en la nota, ya se considerará efectivamente anulada.

¿Este fallo puede afectar a la tramitación del proyecto de ley estatal por el Derecho a la Vivienda?

Según Ashurst esta pregunta es destacable porque el borrador del Proyecto de Ley, actualmente en tramitación, prevé la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sobre todo para establecer un tope máximo del precio de la renta a los contratos de alquiler que se firmen en áreas tensionadas.

En un principio la sentencia del Tribunal Constitucional no debería afectar a la tramitación de la norma estatal.

Asimismo, el Tribunal Constitucional anula parte de la Ley 11/2020 porque considera que invade competencias estatales. Por lo cual no analiza otros argumentos que podrían asignarse a cualquier sistema oficial que impusiese tope en las rentas de contratos de alquiler. Un ejemplo de ello es que pueden ser contrarios a la libre autonomía de la voluntad o al derecho a la propiedad privada. Este último está consagrado en el artículo 33 de la Constitución.

Nulidad del tope de alquiler en Cataluña

Esperamos que este post sobre la nulidad del tope de alquiler en Cataluña, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Alquilar un local de tu propiedad supone una serie de obligaciones fiscales. Por eso hoy con Oi Realtor te mostramos cómo se tributa en el Impuesto sobre la renta y en el IVA. Asimismo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es quien regula el alquiler de local de negocio dentro del arrendamiento para uso distinto al de vivienda.  Es por ello que en este post vamos a analizar las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento. 

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Debes darte de alta en Hacienda al alquilar un local de tu propiedad?

Si quieres alquilar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debes darte de alta en Hacienda. Esto funciona así porque los alquileres son una prestación de servicios sujeta a IVA

Deberás presentar el modelo 037 para darte de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.

El epígrafe que se necesita es 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”. De esta manera te comunicarás con Hacienda y les dirás que alquilas un local de tu propiedad y que necesitas realizar declaraciones de IVA.

Impuesto sobre el Valor Añadido 

¿Debes tributarlo al momento de alquilar un local de tu propiedad? 

Cuando alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Sólo estarás exento de este impuesto como propietario cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda.

Alquilar una vivienda donde se desarrolla una actividad profesional 

Ahora bien ¿qué sucede si tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho? ¿El alquiler está sujeto al IVA en su totalidad o sólo por la parte del importe que corresponde a despacho profesional

La Dirección General de Tributos resuelve esta duda diciendo que: como su destino no es el uso directo y exclusivo como vivienda estará sujeto y no exento de IVA.

¿Y si el alquiler se formaliza en dos contratos diferentes? En este caso no modifica la realidad económica de la operación, por lo que la totalidad del alquiler deberá tributar por IVA.

Impuestos a pagar por alquilar un local

¿Y si el local se utiliza para fines particulares? 

Si siendo inquilino quieres alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás estar sujeto al IVA. No te olvides que la Ley sólo declara exento el alquiler de inmuebles para uso exclusivo como viviendas

No importa que el inquilino realice o no actividad económica, siempre tendrás que repercutir IVA al 21% y declararlo en el modelo 303 cada trimestre

Modelo 303 del IVA
Modelo 303

Base imponible del IVA

Deberás hacerte cargo del IVA al 21% sobre el precio total del alquiler. Renta del alquiler, comunidad de propietarios y cualquier otro concepto que esté incluido en el contrato

Si le das al inquilino los gastos que están a tu nombre (comunidad, suministros, IBI), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler. Es así como lo señala el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V2290-06 de la Dirección General de Tributos. Ésta última determina que si tanto la luz como el agua son un coste del propietario (o sea que facturas se emiten a su nombre) estas repercuten a los inquilinos. Es por ello que esas cantidades no pueden tener la consideración de suplidos y, por tanto, formarán parte de la base imponible del alquiler.

Resumen anual de IVA 

En caso de que el alquiler sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el modelo 390 (resumen anual). Solamente deberás aportar determinada información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre. 

Pero si el alquiler caducó o terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí deberás presentar el resumen anual con los datos correspondientes al período en el que se alquiló el local.

Impuestos a pagar por alquilar un local

Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local de tu propiedad 

Como el que te paga es un propietario o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y además, deberá ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta de tu IRPF

Aunque no existe obligación de que se ponga el porcentaje anual en la factura, es frecuente que se haga. 

La retención debe practicarse sobre todos los gastos que se le otorguen al inquilino en virtud del contrato de alquiler como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras. Así lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.

Ejemplo de factura por alquilar un local de tu propiedad 

Supongamos que alquilas un local por 500 euros mensuales.

Esto significa que deberas liquidar el IVA trimestralmente.

105 x 3 = 315€. Con la excepcion de que puedas deducirte IVA soportado por inversiones o gastos relacionados con el inmueble.

Ahora bien, el inquilino deberá ingresar la cantidad que te ha retenido en el trimestre:95 x 3 = 285€. Siempre utilizando el Modelo 115.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas 

Si eres el propietario y arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar tus ingresos como rendimientos de capital inmobiliario

Es por ello que se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler. Entre los que se encuentran: el IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización, entre otros. Ya que al no tratarse de un alquiler de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por alquilar un local de negocio no puede admitir la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que:

1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.

Impuestos a pagar por alquilar un local

Esperamos que este post sobre los impuestos a pagar por alquilar un local en España, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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La inflación y el aumento del coste de vida, influyen en las rentas de las viviendas de alquiler. El propietario está en su derecho de realizar la suba del alquiler de su inmueble, pero no de forma inmediata. Deberá avisarle a su inquilino de la actualización de la renta. 

Es por ello que si estás en la situación de que tienes un piso alquilado, debes saber que estás en todo tu derecho para realizar la suba del alquiler. Pero por supuesto que hay normas.

Por eso hoy con Oi Realtor te contamos todo lo que necesitas saber sobre la notificación de la suba del alquiler al inquilino

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Cómo se notifica la suba del precio en el alquiler?

No todas las sorpresas son buenas y mucho menos cuando se trata de cambios en las condiciones de un contrato. Una subida inesperada del precio de la renta o que el casero no avise con tiempo de que debe abandonar el inmueble son algunos de los sustos que se pueden llevar las personas que viven de alquiler. 

Sin embargo, los inquilinos pueden estar tranquilos, ya que cuentan con la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) frente a estos posibles riesgos. La normativa decreta que el propietario no puede tomar estas decisiones y aplicarlas de inmediato, siempre deberá dar un plazo de tiempo.

Asimismo, sempre que se produzca una suba del alquiler el arrendador debe avisar por escrito al inquilino. En ese escrito se deberá detallar el porcentaje de subida. Además, esto tiene que aparecer detallado en el contrato, para que se puedan efectuar este tipo de subidas conforme a los nuevos valores de mercado.

¿Puede el inquilino negarse? Por supuesto que lo puede hacer. Lo mejor es solicitarle al propietario que justifique por qué sube ese determinado porcentaje. Debe hacerlo con un certificado del INE o citando al BOE, donde se muestre el IPC. En el caso de que no pueda hacer frente a la nueva renta, siempre puede negociar o buscar otra vivienda.

La suba del alquiler se debe notificar con un mes de antelación

Mientras el contrato de arrendamiento está vigente, el propietario no puede subir la renta. De todas formas, sí lo podrá hacer cuando el contrato llegue a su fin pasados los cinco años desde la formalización. Siempre y cuando se vaya a firmar un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, está obligado a comunicar por escrito y con un mes de antelación el porcentaje de subida de la renta.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Notificación de la suba del alquiler al inquilino

Hay otra manera en la que se puede realizar la suba del precio del alquiler y es en la actualización del alquiler aplicando el Índice de Precios al Consumo (IPC). La subida anual que se encuentra ligada al IPC se aplica cada vez que el contrato haya llegado a la anualidad. Pero también se hace en función del valor del IPC del mes anterior. Es por eso que si el valor de ese mes es positivo, la renta aumentará y, si es negativo, disminuirá. Sin embargo, para aplicar esta revisión, el contrato firmado deberá contener una cláusula en la que se especifique que la renta del piso subirá en función del IPC.

En caso de que no quiera renovar el contrato ¿con cuánto tiempo de antelación debo notificar?

A la hora de renovar o no renovar el contrato, también se deberá cumplir una serie de plazos. 

Además, desde el 6 de marzo de 2019, todos los propietarios de viviendas alquiladas que firmaron contratos a partir de dicha fecha están obligados a comunicar a los inquilinos con cuatro meses de antelación la no renovación del contrato tras su finalización tras cinco años. Anteriormente se realizaba con 30 días de antelación.

Incluso, si el propietario no lo comunica con el debido plazo, corre el riesgo de que el arrendamiento se prorrogue por tres años. Esto es según lo que indica el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Por su parte el inquilino también deberá comunicar con antelación que no desea renovar el contrato. Sin embargo sólo está obligado a notificarlo con dos meses de antelación. Ahora bien, de no hacerlo, el inquilino se expone a tener que cumplir otra anualidad completa o bien pagar una penalización.

El contrato de alquiler se puede prorrogar por un año hasta un máximo de tres. En el caso de que ninguna de las partes comunique nada, el inquilino podrá notificar que dejará la vivienda con un mes de antelación.

¿Pueden pedirme que deje la vivienda antes de que finalice el contrato?

Aunque esta circunstancia se pueda dar, siempre se deberán cumplir ciertos factores. 

Sin dudas, el propietario no puede echar del piso al inquilino en cualquier momento. De todas maneras si éste necesitara la vivienda podría recuperarla. Siempre que sea una persona física, por ejemplo: para él mismo o un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuges).

Para pedirle al inquilino que abandone la vivienda tendrá que haber pasado al menos un año del contrato de arrendamiento. Además que esta posibilidad tiene que estar prevista en el contrato. En este caso se le deberá notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Si tras dejar la vivienda el propietario o sus familiares no la ocupan, el inquilino tendrá derecho a volver o pedir una indemnización.

Notificación de la suba del alquiler al inquilino

Esperamos que este post sobre la notificación de la suba del alquiler al inquilino, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Si quieres comprar una vivienda o deseas colocar la que tienes en alquiler, necesitas contar con la información necesaria. Desde OI REALTOR te presentaremos las preguntas más frecuentes que, surgen al hablar de la de declaración del IVA en arrendamientos. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

En OI REALTOR nos especializamos en la compra y venta de propiedades, deseamos que cada propietario conozca sus deberes y obligaciones para evitar inconvenientes que podrían aparecer. También, contamos con la información que necesitas saber a la hora de alquilar una vivienda o, colocarla en alquiler; si alguno de estos temas forma parte de tus inquietudes, este es el blog indicado para ti.

Cuando se piensa en la declaración del IVA en arrendamientos es, muy habitual que se desarrollen una serie de preguntas, por las dudas que pueden aparecer. Hemos elegido las más frecuentes para que, obtengas todo el conocimiento necesario a la hora de pensar en este asunto y, si quieres saber cuáles son, presta atención a la información que te brindaremos en este post. ¡Continúa leyendo!

Si un propietario de local decide alquilar: ¿Necesita darse de alta en el censo de empresarios?

Una de las consultas más preguntadas a la hora de hablar sobre la declaración del IVA en arrendamientos es, si el dueño tiene que inscribirse en el censo de empresarios, profesionales y retenedores: la respuesta es que sí. Tiene la obligación de comunicar, el inicio de la actividad de arrendamiento.

Para realizar esta acción, debe presentar la declaración censal (modelo 036 o 037) y marcar la casilla 111. Si ya se encuentra dado de alta, porque realiza otra actividad relacionada con el tema, la casilla que debe marcar en esta ocasión, será la que tiene de número al 127.

Cumplirá con el alta en el censo de empresarios, profesionales y, retenedores cuando obtenga el número de identificación fiscal. Este, se podrá adquirir marcando a la casilla 110 y, una vez que se adquiera formará parte del censo, para ello deberá completar los datos que se indican en la declaración.

Cuando un propietario alquila su vivienda: ¿Tiene que darse de alta en el censo?

En este caso, la respuesta es contraria a lo que sucedería si alquila su local; si el dueño de una propiedad coloca su piso en alquiler, no necesita inscribirse en el censo de empresarios, profesionales y retenedores. Si el propietario de una vivienda no está obligado a declarar el IVA, no tiene que comunicar el inicio de la actividad.

Tampoco está obligado a presentar el modelo 303, este se caracteriza por evidenciar los valores que se obtienen por actividades sujetas al impuesto sobre el valor añadido (IVA). Es propio de las comunidades de propietarios, pero si el dueño de una vivienda se encuentra exento de este pago, no debe presentar el modelo.

La declaración del IVA en arrendamientos, no implicaría obligatoriedad en esta situación; aunque, esto podría cambiar si se desarrolla alguna actividad que no se encuentre exenta al IVA. En esta ocasión, deberá comunicar la base imponible en el modelo 390 que, se presenta en la casilla 105.

¿El dueño de una propiedad que se alquila debe presentar el modelo 390?

Así, como en el apartado anterior hablamos acerca del modelo 303, en este caso el modelo de que se hace mención es el 390. Esta es una declaración que informa sobre las operaciones para la liquidación del IVA y se corresponde con el modelo 303, pero en este caso se expresa de manera extendida.

Sin embargo, el propietario de una vivienda que se encuentra en alquiler, no deberá presentar este modelo de manera obligatoria. Lo que sí deberá hacer es, marcar las casillas del modelo 303 de manera afirmativa; ya que eso, si es necesario para cumplir con los trámites de declaración del IVA en arrendamientos.

Por otra parte, quienes concluyan sus actividades antes de octubre tienen que presentar el modelo 390. Pero la exoneración en presentar la declaración anual del IVA, no se realizará cuando no exista obligación de presentar el modelo 303, por haberse decretado la baja en el censo de empresarios, propietarios y retenedores.

Qué ocurre si el propietario de un local no ha alquilado en el término de un trimestre: ¿Tiene que presentar el modelo 303?

Los propietarios que han puesto su local en alquiler y, no han recibido a ningún interesado por el término de un trimestre, tienen que presentar el modelo 303. Si no tuvieran cuotas soportadas deducibles, deberán marcar el formulario del modelo 303 con la casilla de sin actividad.

También, puede ocurrir que el dueño de un local pierda la vida y, este lugar sería donado a los herederos. Pero en ese caso ¿Quién debería presentar el modelo 303? Las personas que se conviertan en los propietarios de este local, deberán declarar y liquidar el impuesto por medio de un representante.

Cuando se establezca quienes serán los herederos de este espacio, la comunidad de bienes tendrá que cumplir con la declaración del IVA en arrendamientos, si la explotación del inmueble se realiza de manera conjunta. Pero si en cambio, uno solo de los propietarios se encarga del alquiler, este deberá responder sobre las cargas del IVA.

Si necesitas ayuda para alquilar tu piso o deseas alquilar una vivienda, acude a OI REALTOR

Declaración del IVA en arrendamientos

¿Deseas poner tu piso en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REALTOR te brindaremos la información que, necesitas conocer para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para ti y, el lugar que quieras alquilar.

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Declaración del IVA en arrendamientos

Eres el propietario de una vivienda o deseas adquirir una casa, pero no cuentas con la información necesaria sobre el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado para descubrirla. En OI REALTOR, te explicaremos si son obligatorias las obras de accesibilidad dentro de la comunidad de vecinos o, si se puede prescindir de ellas.

A la hora de comprar una vivienda o, de colocar una propiedad en alquiler, se debe investigar cuáles son los requerimientos que se necesitan para que esto suceda. Una de las mayores inquietudes, surgen en torno a las obras de accesibilidad dentro de la comunidad de vecinos; la pregunta es si son obligatorias o, si se puede evitar su realización.

En OI REALTOR, nos interesa que cada propietario conozca sus deberes y obligaciones como dueño de una vivienda, local o, espacio que se encuentre en la comunidad de vecinos. Es por eso que, en este blog descubrirás la información que tienes que saber para ser un experto en este tema; si quieres conocer sobre las obras de accesibilidad dentro de la comunidad de vecinos, este es el post indicado para ti. ¡Te invitamos a leerlo!

Obras de accesibilidad dentro de la comunidad de vecinos: ¿Cómo obtenerlas?

Las personas que buscan un lugar para vivir, desean hacerlo en un espacio que le brinde todas las necesidades para su comodidad. Sin embargo, existen propiedades en donde esto no es posible, hay casas que no disponen de elevadores en el edificio o, rampas que impiden a la persona movilizarse con autonomía o, con facilidad.

No obstante, las personas que requieran de obras de accesibilidad dentro de la comunidad de vecinos, podrán hacerlo. Esto ocurre, porque hay muchas personas que encuentran imposibilitada su salida de la vivienda y, aunque no se exige que las propiedades cuenten con estas disposiciones, quien lo necesite podrá solicitarlo.

Los propietarios que pueden pedir las obras de accesibilidad, son aquellos que cuentan con más de 70 años, lo que implica inconvenientes a la hora de ingresar y salir de la vivienda. También, pueden solicitarlos las personas que tienen algún tipo de discapacidad que, les impida salir de la propiedad con rapidez.

¿La comunidad de vecinos se encuentra obligada a realizar las reformas pedidas?

Los vecinos de una comunidad tienen que realizar las obras de accesibilidad, porque permitirán que todas las personas que conforman ese edificio, puedan gozar de los mismos privilegios que, quiénes tienen discapacidad. Aunque, existe una excepción para evitar el coste de estas obras.

Esta excepción a la obligatoriedad de pagar por las reformas de obras de accesibilidad, solo puede cumplirse; si se observa que las modificaciones superan las 12 mensualidades de la cuota de gastos comunes. Pero, si el valor de las obras de accesibilidad representa un número inferior al coste de un año, es obligatorio y se debe respetar.

El propietario que solicite esta reforma, no tiene la obligación de vivir allí; ya que asistir a esa vivienda cuando lo desee, porque es el dueño. También pueden pedir obras de accesibilidad, aquellas personas que trabajen en el edificio y se les dificulte la entrada y salida del mismo.

¿Qué sucede si el valor de las reformas es muy costoso?

La persona que requiere de obras de accesibilidad necesita esas reformas para ingresar y salir de su casa sin inconvenientes, pero si el coste de inversión en estas modificaciones es muy alto, surgen contratiempos. Si el coste de las reformas, supera los 12 meses de gastos comunes por propietario, se deberá someter este asunto a votación.

Cuando se realiza la votación, será el consenso de la mayoría el que dará el veredicto final, si ha ganado la moción: las obras de accesibilidad tienen que realizarse. Se adquiere la obligación por vecino, de costear las reformas solicitadas, si alguien no se encuentra a favor de ello, no podrá resistirse; ya que la mayoría se ha decido por estas modificaciones.

Sin embargo, también puede ocurrir que el monto para realizar las reformas se realice en el término de cinco años. En ese caso, no se contarían las 12 mensualidades por habitante de la comunidad; debido a que el cálculo se realizaría por el monto total a pagarse en esos años.

¿La persona que solicita las obras de accesibilidad tiene la obligación de costearlas?

Al tratarse de una comunidad de vecinos, quien solicitara las obras de accesibilidad no debe costearlas él mismo. Todos los vecinos tienen que participar en el pago de las reformas, siempre y cuando estas, presenten un coste que no supere las 12 mensualidades que se destinan a los gastos comunes.

Sin embargo, puede ocurrir que las obras de accesibilidad alcancen valores que sobrepasen el coste de las 12 mensualidades que se requieren para realizar las reformas. En ese caso, será el interesado en que esas obras se realicen, el que deberá pagar los costes extras que los vecinos no han podido.

Por lo tanto, si las obras de accesibilidad presentaran valores que superaran las 12 mensualidades en gastos comunes, podrían realizarse. No obstante, los vecinos solo tendrían la obligación de costear los gastos hasta las 12 mensualidades, el resto de la inversión correría por parte del propietario que solicitó esas reformas.

¿Cómo se deben solicitar las obras de accesibilidad?

Las personas que necesiten realizar obras de accesibilidad, tienen que comunicar a la comunidad de vecinos a través de un escrito. Esta solicitud deberá acompañarse de una instancia técnica, en donde se le informe a cada vecino las modificaciones que desean hacer.

Cuando los vecinos conozcan de las propuestas, tendrán 60 días para establecer si están de acuerdo o, no con el plan. Si pasado este tiempo, no se consigue una propuesta en común o, los vecinos no desean costear estas reformas; el que solicitó las obras de accesibilidad podrá recurrir a la justicia.

Uno de los mayores inconvenientes que, presentan las personas que han solicitado las obras de accesibilidad es el plazo de realización de las mismas. No se exige un tiempo determinado para realizar las reformas, lo que provoca que muchas veces no se cumplan; si esto sucede es necesario colocar una denuncia.

Si tienes alguna inquietud, recuerda que puedes escribir al número de WhatsApp que, se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión acerca de la nota, puedes dejar tu mensaje en los comentarios.

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En OI REALTOR, descubrirás la información que necesitas saber sobre el mundo inmobiliario. Si quieres conocer cuáles son las normas y reglamentaciones que, se utilizan en una comunidad de propietarios, solo tienes que leer los apartados que conforman este post.

Vender, comprar o, alquilar una vivienda no es tan sencillo como parece, requiere del conocimiento de ciertas reglas para funcionar adecuadamente y, sin inconvenientes. Si eres el dueño de una propiedad que se encuentra en alquiler o, buscas adquirir un piso, para luego ponerlo en alquiler tienes que, conocer todas las cosas que se encuentran alrededor de esta situación.

En OI REALTOR, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que buscan los compradores de viviendas y también, qué es lo que necesita conocer el dueño de una casa. En este post, descubrirás cuáles son las normas y reglamentaciones vigentes a la hora de pensar en una comunidad de propietarios; sino sabes de qué se trata o, deseas encontrar la mejor información que se dispone sobre el tema. ¡Continúa leyendo!

Normas y reglamentación en comunidad de propietarios: Lo que tienes que saber

La comunidad de propietarios se caracteriza por la reglamentación de normas internas para desarrollarse, en donde se establecen los modos en qué, se dará cada uno de los aspectos de la comunidad. Esto es importante, porque permite conocer con precisión, el funcionamiento de las cosas comunes.

Para que la comunidad de propietarios conozca las normas que le corresponden, deberá atenerse a la información que brinda la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, aquí lo que se indica es, que los propietarios podrán establecer las normas de convivencia que consideren pertinentes para utilizar los servicios compartidos.

Un aspecto importante, es que estas normas que cada comunidad de propietarios planifica, no requieren de una junta de propietarios para ser aprobada. Estas serán determinadas, de acuerdo al consenso que se haya establecido por los propietarios de una comunidad: los cuales deberán respetarlas y hacerlas cumplir.

¿Qué normas debe utilizar una comunidad de propietarios?

Cada persona que forma parte de una comunidad de propietarios, necesita del funcionamiento de ciertas normas para vivir en armonía con los otros integrantes de este sistema. Es por eso que, si quieres participar en alguna comunidad de propietarios, tienes que conocer que existen dos tipos de reglas a cumplir.

Las que pertenecen al primer grupo, son las normas que se establecen en el título constitutivo de la propiedad y la que, figura en los estatutos. Aquí, se define cómo debe actuar cada propietario de acuerdo a la ley, en lo que respecta a la utilización del inmueble que posea.

No obstante, existe otro grupo de normas que son las más importantes, a la hora de plantear una reglamentación en una comunidad de propietarios. Se trata de las normas que se establecen al interior de una comunidad, en donde se acuerda cómo se utilizarán las cosas comunes.

¿Cómo se implementan estas normas?

Como indicamos anteriormente, existen dos tipos de normas a la hora de hablar de comunidad de propietarios. Estas se diferencian y necesitan para su aprobación, de la participación de los propietarios; si quieres conocer si es necesario la aprobación de toda la comunidad de propietarios o, un consenso, presta atención a lo que te presentamos a continuación:

Para aprobar o modificar las normas que rigen el título constitutivo de la propiedad y de los estatutos, se deberá contar con la unanimidad de los propietarios. Aquí, no será posible el consenso de los demás participantes; ya que todos deben estar informados sobre los cambios o implementaciones acordados.

Por otra parte, en las normas de régimen interno se experimentará una situación completamente diferente, a la que se mencionó en el título constitutivo de la propiedad. En las normas internas, será necesaria la aprobación de la mayoría de los propietarios que hayan formado parte de la junta; si representan a más de la mitad de la comunidad, sus argumentos serán válidos y podrán implementarse.

¿Existen límites en las normas que se establecen por mayoría?

Cuando se aprueban las normas de convivencia y utilización que, permitirán el uso de los espacios comunes, es muy habitual interrogarse acerca de los límites que se pueden encontrar. Sin embargo, en el reglamento interno no se pueden brindar obligaciones o, prohibiciones en lo que respecta a la propiedad privada.

La persona que disponga de ese inmueble, tiene la libertad de utilizar ese espacio como lo desee, no se puede prohibir que lo destine a un cierto trabajo si se trata de un local o, a colocarlo en alquiler. Si bien, debe existir una norma con la que se establezcan los modos de convivencia en una comunidad de propietarios, también se debe dar la libertad necesaria para utilizarlo como se prefiera.

Las normas de régimen interno, tampoco podrán responder a lo que le corresponde a la reglamentación dispuesta por el título constitutivo de la propiedad. aquí, se establecerá un límite y, los gastos comunes se tratarán en los estatutos que figuran en la comunidad de propietarios.

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Puede ocurrir que, en cambio desees adquirir una nueva propiedad, puedes observar las casas que se encuentran en venta:

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comunidad de propietarios

Existen varios métodos para averiguar si una vivienda es cara o barata. Uno de los más conocidos es comparando el precio de venta con el alquiler. Esto se puede calcular mediante la Rentabilidad Bruta del Alquiler o con el PER (en inglés, Price Earnings Ratio).  Cuanto mayor sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa.

Por eso hoy con Oi Realtor te enseñamos cómo calcular el PER y los beneficios que puedes obtener de ello.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Los métodos para calcular los precios de venta y alquiler de una vivienda

Dependiendo de la ubicación, antigüedad, estado de la vivienda y precio de otros pisos similares es posible presentir si el precio de venta de una vivienda es caro o barato. Sin embargo, no tenemos ningún tipo de certeza. 

Ahora bien, con estos dos ratios sobre el precio del alquiler y el precio de venta es posible averiguar si el precio de venta es o no una ganga, y si por lo tanto compensa más comprar o alquilar.

Rentabilidad neta por alquiler

Por un lado se encuentra la rentabilidad neta por alquiler. Es el porcentaje resultante luego de dividir el dinero anual que cuesta una vivienda en alquiler entre su “teórico” precio de venta.

Por ejemplo, una vivienda que se alquile por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales) y que su precio de venta es de 240.000 euros. Con estos valores se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo a la siguiente fórmula: 

(12.000/240.000) x 100 = 5%.

PER

Si se divide el precio de venta entre el precio del alquiler, es decir, realizar la operación inversa, se obtiene el PER (Price Earnings Ratio).

La sigla PER significa: relación entre el precio o valor y los beneficios. La ratio precio-beneficio es una razón geométrica que se usa en el análisis esencial de las empresas, más que nada en las que cotizan en bolsa.

Su valor indica cuántas veces se está pagando el beneficio neto anual de una empresa determinada al comprar una acción de esta. Si el PER es alto, implica que los inversores están pagando más por cada unidad de beneficio. Esto significa que, la ratio PER nos indica cuánto están dispuestos a pagar los inversores por cada euro de beneficio. También se la conoce como P/E.

Esto equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta. Otra manera de decirlo es que equivale al número de años que tardaría en pagar una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Sin dudas es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas.

Tabla de Bankinter

Una vez que se conoce el dato de la Rentabilidad Bruta por Alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), actualizado trimestralmente, solo hace falta conocer el precio del alquiler o el de venta para calcular la otra variable restante. 

Bankinter, para hacerlo más fácil, elaboró una tabla donde se relaciona el precio del alquiler con el precio que debería tener la vivienda. Los datos fueron calculados en el segundo trimestre del 2021 con el aporte publicado por el Banco de España. La rentabilidad bruta era del 3,7% (PER 27,0 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 324 meses.

Equivalencias entre el precio del alquiler y el de compra con el PER medio de España. Fuente: Bankinter

Ejemplos de como calcular el PER

Ejemplo 1

Una vivienda se alquila por 1.500 euros al mes, ese precio debes multiplicarlo por 324 meses. El resultado es de 486.000 euros y ese es el precio de venta en el que debería estar la propiedad en las condiciones actuales. Sin embargo, si esta propiedad se vende por 550.000 euros, evidentemente es cara

De la misma manera, si una vivienda se vende por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 324 para saber su precio de alquiler. Este debería ser  de unos  833 euros mensuales, si está por debajo de ese umbral es económica y si está por encima el alquiler es caro.

Ejemplo 2

Otra forma de aplicar esta tabla es dependiendo si se encuentra ante una vivienda o zona en la que se puede vivir de alquiler o comprando. Bankinter entiende que si una vivienda muy parecida a la que le interesa se alquila por un precio determinado, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 324 meses para obtener un precio de venta aproximado.

En otras palabras: una vivienda tiene un precio de venta de 400.000 y su alquiler cuesta 1.000 euros al mes, es decir, 12.000 al año. Al momento de calcular el PER de la vivienda deberás dividir 400.000 entre 12.000 y el resultado es 33. Este número está por encima de la media española, que actualmente es 27,0 veces. Esto significa que esa casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

Lo que dicen los expertos

Bankinter explica que, “cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (27,0 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler”.

Este simple método sirve para hacer un cálculo aproximado que se puede acercar mucho más a la realidad si se tienen en cuenta otros factores. Entre esos factores se encuentra que existen ubicaciones más costosas que otras, como la zona de Chamberí o el barrio de Madrid. Y zonas más económicas serían la Aluche o Vallecas

Asimismo, si la casa está en muy buen estado y es de mayor calidad, es totalmente normal que el precio de venta sea mayor. Por ello es mayormente habitual que sea más accesible alquilar mejores casas que comprarlas, ya que su PER es más alto.

Cómo calcular el PER de una vivienda para alquilar . Oi Realtor

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