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Según el Banco de España, el precio de la vivienda en venta roza los niveles precrisis. Mientras que las rentas del alquiler superan ámpliamente su máximo histórico. Algo a lo que el regulador añade una señal de alerta: Existe un importante desajuste entre la demanda y la oferta del stock de vivienda nueva.

Los precios de compra de las viviendas se aproximan a niveles anteriores a la crisis. Impulsando a otros mercados como el del alquiler. En Barcelona, por ejemplo, las rentas superan ya los valores de 2015. A pesar de la moderación en la subida del pasado 2018.

Esta es solo una de las conclusiones del reciente informe “Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, elaborado por el Banco de España. “El análisis en detalle de Madrid y Barcelona, confirma que los precios del alquiler crecieron de manera mucho más estable que los de la venta durante la años de la crisis económica“, señala la entidad.

Basta un detalle. En el punto más bajo (septiembre de 2013), el precio de compra estaba 37 puntos por debajo del nivel máximo (2006). Mientras que el precio más bajo en el alquiler (junio de 2013), solo ha llegado a caer 18 puntos por debajo de máximos (2006).

Vivienda en venta o alquiler de Madrid y Barcelona, según el Banco de España

Algo que no evita el importante desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. ¿Con qué resultado? “Aunque la construcción de obra nueva muestre síntomas de mejora, esto no quiere decir que el stock de vivienda nueva sea siempre recibido con los brazos abiertos“, señala Orlando Sánchez de Oi Realtor Madrid.

El cliente se ha vuelto más exigente y no está dispuesto a comprar cualquier cosa“, añade. “Porqué, además del precio, importan otros detalles“, matizan desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La vivienda nueva interesa, pero solo en mercados muy concretos y ubicaciones privilegiadas. Algo que, hoy por hoy,  encontramos mayoritariamente dentro del mercado vivienda usada.

Vivienda en propiedad frente al alquiler

Según el Banco de España, tomando como referencia los precios por comprar y alquilar a finales de 2006 (base 100), se puede llegar a apreciar la desigual evolución de ambos mercados.

Por un lado las rentas del alquiler han cerrado 2018 en torno a 24,5 puntos por encima de dichos valores máximos. Mientras que los precios de venta aún están por debajo. Concretamente, en 92,2 puntos respecto a 100.

Los valores del alquiler no solo han comenzado a recuperarse antes“, señala Orlando Sánchez. “Sino que además lo hacen con bastante más fuerza, y también con cierto retraso“.

Stock de vivienda nueva y tenencia en el mercado, según el Banco de España

Dichas rentas, se han incrementado de manera significativa en las principales ciudades“, recuerda el Banco de España. “A pesar de todo, mientras los precios de venta no han alcanzado aún a niveles anteriores a la crisis, los precios del alquiler están ya por encima de dicho nivel“.

Es más, hemos constatado que durante 2018 el crecimiento de las rentas del alquiler ha sido bastante menor“, añade el Banco de España. “Observándose incluso caídas en los alquileres de Barcelona“, avisa la entidad. “Aunque también se aprecia desaceleración en los precios de venta”.

Jóvenes abocados al mercado del alquiler

Frente a la estadística general, la tendencia indica un interés creciente por la vivienda en alquiler. Especialmente dentro del grupo de edad más joven (16 a 29 años). Por delante de los residentes de mediana edad (30 a 44 años).

Según el Banco de España, dicha evolución se explica por factores vinculados a la economía. Que afectan a estos segmentos de población. Además de razones sociológicas que llevan a las generaciones de jóvenes escojan preferentemente vivir de alquiler.

La entidad recuerda las razones tributarias que favorecen tradicionalmente a la compra de vivienda frente al alquiler. Al tiempo que señala un cambio de tendencia motivado de la nueva fiscalidad de la vivienda.

Stock de vivienda nueva e inmuebles sin vender, según el Banco de España

El final de la deducción por invertir en vivienda habitual y la subida de los impuestos a los propietarios de vivienda “son hechos más que relevantes” que llevan alejan a muchos del mercado de compraventa. “Esperemos que todo esto cambie con la nueva ley hipotecaria“, señala Orlando Sánchez.

Aunque lo cierto es que la construcción no acaba de recuperarse“, añade. “Con el poco interés que despierta el stock de vivienda nueva“, recuerda, “es normal que la actividad constructora acumule cierto retraso.

Sin construcción y salida del stock de vivienda nueva

La crisis del mercado de la vivienda ha sido importante. Pero el proceso de recuperación también lo está siendo”, añade el representante de Oi Realtor en Madrid.

Según el Banco de España, desde finales de 2013 hasta el último trimestre del 2018 la inversión en vivienda ha crecido un 45%. Frente al crecimiento del 15% en el PIB, durante ese mismo periodo.

Este interés por las inversiones inmobiliarias ha tenido un impacto significativo en la entrada de capital. Con cifras que en 2018 han superado los niveles anteriores a la crisis. Sin embargo, la inversión en la construcción no mejora al mismo ritmo.

¿Cuál es la razón? “El peso en la economía es el factor determinante“, señala el Banco de España. “La inversión en vivienda, que suponía un 12% del Producto Interior Bruto (PIB) precrisis, representa ahora un 5,5% de todo el PIB“, apunta. “Mientras que la construcción ha pasado de tener un peso del 9,4% a quedarse en el 5,1%“.

Niveles de construcción y stock de vivienda nueva, según el Banco de España

Algo que impacta en la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Que aunque han mejorado notablemente, aún acumulan un cierto retraso por el peso elevado del stock de vivienda nueva sin vender.

Todo lo contrario a lo que refleja el mercado de vivienda usada, donde el ritmo de compraventas no deja de crecer“, finaliza Orlando Sánchez. “En Oi Realtor, la cartera de casas y pisos en venta en Madrid goza de un dinamismo que dificilmente iguala la obra nueva“.

Un limitado número de regiones impulsa el mercado de la vivienda por encima de la media nacional. En España, dos comunidades del precio de la vivienda. Del mismo modo que la capital y la ciudad condal impulsan a los municipios de la zona metropolitana. Urbes que, junto a otras como Palma de Mallorca y Málaga, ya superan las máximas rentas históricas.

El precio de la vivienda ha crecido con fuerza durante el último ejercicio. Portales, intermediarios y tasadoras coinciden en señalar el momento dulce del mercado residencial.

Según el “Informe de Tendencias. Abril 2019“, elaborado por Sociedad de Tasación, el precio ha crecido un 9% en la Comunidad de Madrid y un 7,8% en Cataluña. Porcentaje que ronda los nueve puntos tanto en Madrid capital como en Barcelona.

¿Hasta dónde llega dicho impacto en el mercado del alquiler? Según dos recientes estadísticas, las rentas en viviendas familiares, tanto barcelonesas como madrileñas, se mueven en torno a los 1.900 euros mensuales.

Mientras que un total de cuatro comunidades autónomas y seis capitales de provincia superan ya los máximos históricos en la vivienda en alquiler.

Señal inequívoca de que invertir en vivienda sigue siendo rentable“, recuerda Luis Gualtieri, “siempre que sea en los grandes mercados“.

Porque aquel que posee un buen inmueble cuenta con un bien que se revaloriza año tras año“, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Madrid, Baleares y Barcelona dominan el mercado

El último balance anual destaca el aumento del precio de la vivienda entres comunidades autónomas. Según Sociedad de Tasación debemos destacar, por este orden, Baleares, Madrid y Cataluña.

Mientras que el precio de la vivienda en el archipiélago balear repuntó un 10,7% en el último año, en Madrid lo hizo un 9% y en Cataluña un 7,8%. A muchas distancia de la media nacional que es del 5,5%.

Precio de la vivienda por comunidad autónomas según Sociedad de Tasación

El informe de la tasadora recoge el precio de la vivienda nueva y usada, tanto en el último trimestre de 2018 como en el primero de 2019. Siendo estas cuatro las regiones que superan la barrera de los 2.000 euros por metro cuadrado.

En primer lugar encontramos a los pisos en venta en Madrid con un precio medio de 2.389 €/m2“, recuerda Luis Gualtieri. “Y a cierta distancia la vivienda en Cataluña (2.297 €/m2), el País Vasco (2.162 €/m2) y Baleares (2.092€/m2)“.

A las antípodas de Extremadura y Castilla la Mancha“, añade, “que están por debajo de los 950 euros“.

Un precio de la vivienda con diversas velocidades

El carácter heterogéneo del mercado residencial se aprecia mucho mejor al estudiar provincias y municipios concretos“, señala Gualtieri. En Cataluña sin ir más lejos“.

Por detrás del repunte anual de Baleares (+10,7%) y Madrid (+9%) está el de la provincia de Barcelona“, especifica el CEO de Oi Realtor. “Con un 8,9% más y un precio medio de 2.607 €/m2“. 

Mientras que el precio de la vivienda en Girona creció un 4,1%, (1.719 €/m2), en Tarragona un 1,9% (1.374 €/m2) y en Lleida un 1,6% (1.106 €/m2)“.

Lo importante no es hacer todo tipo de inversiones inmobiliarias, sino apostar por la vivienda con pleno conocimiento del mercado“, finaliza.

Invertir en viviendas para sacar provecho del precio del alquiler

Algunas rentas llegan a subir por encima del 20%

No solo sube el precio de la vivienda en compraventa, sino que también lo hacen las rentas del alquiler.

Algo que incrementa aún más la rentabilidad de los inversores“, recalca Luis Gualtieri. “Estos últimos días hemos podido ver las estadísticas del alquiler del primer trimestre de 2019“.

Una de las últimas en darse a conocer ha sido la de pisos.com. Donde se recoge un aumento medio del 15,9% hasta marzo. Que sitúa la renta media de Barcelona en 1.900 €/mes. Frente a los 1.868 €/mes de Madrid y los 1.395 €/mes de San Sebastián.

Según este portal, los pisos en alquiler en Barcelona en torno a 100 m2 son los más caros de toda España“, añade. “Frente a los 904 €/mes del alquiler medio nacional“.

Aún así, hay cierto agotamiento en el mercado cuyas subidas se moderan en ciertas capitales“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Mientras que los principales repuntes se sitúan en Palma de Mallorca, Vitoria y Ávila“. Ciudades que subieron rentas un 23,6%, un 21,2% y un 20,6%, respectivamente.

Alquileres por encima de máximos históricos

Decir agotamiento no significa que los alquileres dejen de crecer, sino que harán de forma más moderada.

¿Por qué? “Simplemente porque el mercado encuentra su propios límites sin necesidad de políticas de vivienda que limiten precios“, recalca Luis Gualtieri.

El ejemplo más claro lo tenemos en la última estadística del alquiler de Fotocasa. Informe que recoge las cuatro comunidades autónomas donde el alquiler medio supera el máximo histórico.

Precio de la vivienda en alquiler por comunidades autónomas según Fotocasa

Son Cataluña, Comunidad de Madrid y ambos archipiélagos (Baleares y Canarias)“.

Mientras que un total de seis capitales de provincias ya superan su techo histórico del alquiler. “Además de Barcelona (16,26 €/m2 mensuales) y Madrid (15,03 €)“, señala Gualtieri, “cabe destacar otras“.

Precio de la vivienda en alquiler por capitales de provincia según Fotocasa

Se trata de Palma de Mallorca (10,82 €/m2), Las Palmas de Gran Canaria (8,69 €), Málaga (8,63 €) y Salamanca (7,64€).

Tener un dormitorio frente a un hermoso jardín, hacer ejercicio al aire libre, salir de paseo en un oasis urbano,.. Disfrutar de esas de situaciones resulta mucho más fácil para quien pueda permitirse vivir frente a un parque o muy cerca de él. Una forma de acabar con la rutina que encarece el precio de la vivienda. Tanto si se trata de un propietario como de un inquilino.

El entorno en el que vivimos puede ser más o menos equilibrado en función de diversos elementos. Desde la vivienda al urbanismo, pasando por la variedad de espacios y la presencia de zonas verdes.

Ir a correr antes o después de trabajar, pasear con los niños o salir a tomar algo entre una arboleda permite disfrutar de momentos de relajación. Inéditos en mitad de una ciudad. Y eso hace que los pisos juntos a zonas verdes estén entre los más valorados de cada capital.

Los parques urbanos son zonas característicamente más saludables. Espacios donde vivir y relacionarse, trabajar y divertirse. Todo en un mismo lugarAquellos clientes que tienen preferencia por vivir frente a un parque, o a pocos minutos de él, deben estar dispuestos a pagar algo más por ese pequeño lujo. Un sobre coste que ha querido cuantificar CBRE.

El último informe de la consultora estudia el precio de las viviendas, a la venta o en alquiler, ubicados en las siete principales capitales españolas. Propiedades con una característica común: estar a un máximo de 500 metros de un gran parque.

¿En qué ciudades se encarecen más los pisos junto a zonas verdes? ¿Suben al mismo ritmo precio de venta y rentas del alquiler?

¿Qué ‘zonas verdes’ son más caras en Madrid y Barcelona?

El parque más exclusivo de toda España está en Madrid. Se trata de El Retiro, donde una vivienda media se mueve en torno a los 7.394 €/m². Frente al precio del distrito donde se encuentra (Recoletos), que es de 4.828 €/m².

Una diferencia del 53,15% entre una vivienda cualquiera y los pisos en venta en Retiro.

Incremento de precios de venta por vivir frente a un parque urbano

A cierta distancia encontramos el parque de La Ciutadella, en Barcelona. Vivir junto a esta gran zona verde supone invertir alrededor de 4.792 €/m². Ligeramente por encima de un piso medio de Ciutat Vella, que actualmente se mueve en torno a los 4.688 €/m².

Esta diferencia del 2,2% puede llegar a ser mucho mayor en alguna parte de la zona alta de Barcelona, señala Luis Gualtieri. “El Turó Park es el mejor ejemplo”, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor, “con un precio medio que ronda los 7.000 euros por metro cuadrado”.

Un precio parecido al de los pisos en venta en Diagonal Mar”, matiza Gualtieri.

¿Junto a qué otros parques se dispara más la vivienda?

Además de Madrid y Barcelona, otras capitales cuentan con zonas verdes muy cotizadas.

Es el caso de dos grandes ciudades andaluzas. Sevilla cuenta con el parque de María Luisa, donde los pisos se mueven en torno a los 2.737 €/m². Un 44% más que la media del distrito Sur, que está en 1.897 €/m². Y en Málaga destaca el parque de La Alameda. Zona verde con un precio medio de 3.490 €/m². Un 27,47% por encima de los pisos en venta en Málaga (2.738 €/m²).

Junto a estas capitales, CBRE analiza otras tres. Bilbao destaca por ser la más cotizada, con un precio medio de 4.215 €/m² en el distrito de Abando. Frente a los 4.221 €/m² de la zona de la parque de Doña Casilda. Y Zaragoza cuenta con un precio de 1.925 €/m², en el distrito de Delicias. Mientras que  los alrededores del parque J. A. Labordeta alcanzan los 2.242 €/m².

Aunque la diferencia es mucho mayor en Valencia. Donde el distrito de La Zaidía llega a los 1.469 €/m². Y Los Jardines del Real se disparan hasta los 2.562 €/m². Algo más de un 76%.

¿Cuánto puede subir el alquiler por vivir frente a un parque?

No solo los propietarios deben hacer un mayor esfuerzo por vivir frente a un parque. También los inquilinos.

Existen cuatro grandes parques donde el alquiler se dispara respecto al distrito que los acoge. El Parque J.A. Labordeta de Zaragoza posee una renta de 9 €/m² mensuales. Un 28,57% más cara que el distrito Delicias.

Por encima del Parque de La Alameda de Málaga, con 12 €/m² al mes. Un 20% más que el distrito Centro malagueño.

Incremento de precios de alquiler por vivir frente a un parque urbano

Vivir frente al parque del Retiro cuesta en torno a los 19 €/m² mensuales. Un 18,75% por encima del distrito de Recoletos y de la mayoría de pisos en alquiler en Madrid.

Y, finalmente, los alquileres en el Parque de María Luisa (Sevilla) cotizan en torno a los 9 €/m² al mes. Un 12,5% más que el resto del distrito Sur.

¿En qué grandes parques casi no sube la renta mensual?

Por último, cabe tener en cuenta tres grandes parques que apenas afectan al precio del alquiler.

Se trata de las viviendas situadas junto al Parque de La Ciutadella,en Barcelona. Cuya renta media es de 19 €/m² al mes. Un 5% por debajo de los pisos en alquiler en Ciutat Vella.

Mientras que los pisos junto al Parque de Doña Casilda, en Bilbao, cuentan con una renta de 13 €/m² mensuales. Exactamente lomismo que el distrito de Abando.

Y las viviendas en torno a los Jardines del Real, en Valencia, se mueven sobre los 7 €/m² al mes. Idéntica renta que el distrito de La Zaidía.

Los alquileres en Barcelona y Cataluña continúan con la dinámica positiva. De los últimos datos oficiales de la Generalitat se recoge, no solo una subida de rentas en Barcelona y su área metropolitana, sino también un repunte autonómico del precio del alquiler que supera el 9%.

El alquiler nunca había sido tan rentable para los inversores, sentencia Luis Gualtieri. “Algo que parece que moleste al Govern“.

Según la estadística de la Generalitat de Catalunya, elaborada a partir de datos del Incasol, los alquileres se han disparado en el último año. Concretamente, más de 40 euros de media respecto al año pasado.

Por término medio, el precio del alquiler en Cataluña supera ya los niveles de 2008“, señala Gualtieri. Tras registrar una subida media de más del 9% en el último año.

Barcelona, y su área metropolitana, siguen siendo las zonas con mayores rentas. Por delante de comarcas como el Vallès Occidental y el Vallès Oriental. Así como el Garraf y el Maresme, también en la provincia de Barcelona. O el Gironès en la demarcación de Girona.

Se trata de datos que recogen las fianzas de los contratos firmados durante 2018“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y que hacen que algunas comarcas encadenen ya cinco años de subidas“. Frente a zonas donde los precios se estancan, como la Cerdanya, el Pla de l’Urgell, el Solsonès o la Terra Alta.

¡Y es que las grandes ciudades y sus zonas de influencia siguen siendo los motores del mercado de la vivienda!

El precio del alquiler en Barcelona

Sin duda, Barcelona sigue siendo la capital del mercado del alquiler“, señala Luis Gualtieri.

Un piso de alquiler en la ciudad condal costaba, de media, 929 euros mensuales a finales de 2018. En torno a un 6% más que en el año anterior.

El distrito más exclusivo de Barcelona es Sarriá-Sant Gervasi. Donde la renta media supera los 1.260 euros al mes. “Estos precios han provocado que los alquileres suban por debajo de la media”, añade. “Concretamente, las rentas han repuntado un 3,3% en el último año”.

El precio del alquiler en los distritos de Barcelona ciudad

Mientras que Nou Barris, el distrito con precios más bajos, se ha encarecido un 7,8% en estos doce meses“, matiza Gualtieri. “Como es normal, los inquilinos no dudan en desplazarse si así consiguen pagar bastante menos cada mes“.

A nivel de barrios, el que cuenta con rentas más elevadas es Sarrià (17,25 €/m2 al mes). Por delante de La Barceloneta (16,88 €/m2).

¿Qué quiere decir esto? “Simplemente que los pisos de La Barceloneta están entre los más demandados por los turistas“, puntualiza. “Además de ser viviendas pequeñas, cosa que encarece el metro cuadrado“.

Entre el resto de barrios destacados aparecen nuevamente los más cotizados: La Vila Olimpica (16,87 €/m2), Les Tres Torres (1632 €/m2), Sant Gervasi-La Bonanova (16,10 €/m2), Pedralbes (15,35 €/m2) y Diagonal Mar (15,27 €/m2).

El precio del alquiler en Cataluña

Fuera de la ciudad condal, los municipios donde más suben las rentas son Blanes (+9,4%) y Manresa (+9%). Localidades de la provincia de Barcelona.

Por delante de las otras tres capitales de provincia: Tarragona (+7,76%), Lleida (+6,17%) y Girona (+6,54%).

El precio del alquiler en las diferentes provincias de Catalunya

Realmente, resulta difícil localizar municipios con más de 10.000 habitantes donde las rentas queden estancadas o bajen. Como casos excepcionales cabe destacar Montgat (-0,20%) y Mollerussa (+0,44%).

En el otro extremo, la población con la mayor renta media de Cataluña es Sant Vicenç de Montalt. Municipio donde un alquiler medio se eleva hasta los 1.250 euros.

De hecho, las localidades donde se superan los 1.000 euros mensuales de renta media son solo media docena. Por detrás de Sant Vicenç de Montalt encontramos tres que superan los 1.100 euros: Cabrils (1.178 €), Sant Cugat del Vallès (1.149 €) y Teià (1.117 €).

Mientras que más allá de del millar de euros también están Alella (1.071 €) y Sant Just Desvern (1.058 €).

A las antípodas de las localidades con rentas más bajas: Castelló de Farfanya (229 €), Corbera d’Ebre (231 €) y Coll de Nargó (241 €). Todas ellas con alquileres de menos de 250 euros mensuales.

Frente a las comarcas del Maresme, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Garraf. Donde tras un lustro de continuas subidas, las rentas superan ya los niveles de 2008.

¡Demostrando que el precio del alquiler en Cataluña está lejos de rebajarse!

Poco a poco, el mercado de la vivienda retoma el camino de la estabilidad. Tras aumentar en enero un 6,8% interanual, el repunte del precio de la vivienda se ha quedado en un 4,1% en febrero. L. Gualtieri: “Queda largo recorrido en la rentabilidad inmobiliaria; pero la distancia entre las ciudades y el resto de zonas es cada vez mayor”.

El encarecimiento de la vivienda ya no responde a un ánimo especulativo“, anuncia Luis Gualtieri. “Las zonas donde más suben los precios son precisamente aquellas donde mayor es la demanda residencial“.

Estas palabras del gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor resumen la evolución del mercado de la vivienda en estos primeros meses del año.

La publicación del ‘Índice Tinsa IMIE General. Febrero 2019‘, ha puesto de relieve que las grandes ciudades son el motor de la vivienda en España. Y con ellas, sus áreas metropolitanas.

Según el índice mensual de la tasadora, el precio de la vivienda subió un 4,1% interanual en el mes de febrero. Frente al 6,8% registrado en enero. “Un 2,7% de diferencia”, añade Gualtieri, “que refleja la tendencia hacia la moderación del mercado inmobiliario“.

Índice general del precio de la vivienda por segmentos residenciales

El segmento que más sube de precio son las grandes ciudades, con un incremento medio del 7,2%. Por delante de las zonas metropolitanas, con un 4%.

Mientras que la costa mediterránea sube un 2,9%. Y las islas (Canarias y Baleares) junto al resto de municipios, prácticamente o se mueven. Con un 0,3% y un 0,6% respectivamente.

La vivienda retoma el camino de la moderación

La subida registrada por el precio de la vivienda se ha moderado en el segundo mes del año.

Según Tinsa, el valor medio de los inmuebles (nuevos y usados) en febrero, ha crecido un leve 4,1% respecto al año anterior. “Casi tres puntos menos que en enero, cuando subió un 6,8% interanual“, apunta Luis Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona es uno de los más caros de España

El mercado residencial ha logrado recuperar un 13,8% del valor perdido desde su mínimo histórico. “Sin embargo, aún cuenta con un amplio margen para seguir creciendo en los próximos años“. Explica el CEO de Oi Realtor en relación al 34,7% que aún le separa del máximo histórico de 2007.

¿Quiere decir esto que se trata de un bache puntual? “Al contrario, se trata de que compradores e inversores apuestan especialmente por aquellos inmuebles que les ofrecen rentabilidad“, señala Gualtieri. “No por viviendas sobrevaloradas o mercados con poco interés“.

Capitales que ‘tiran’ del precio de la vivienda

Las principales urbes y sus zonas metropolitanas han protagonizado los mayores repuntes en el precio de la vivienda“, adelanta Luis Gualtieri. Segmentos que se han encarecido el 7,2% y el 4%, respectivamente, en el último año. “Los primeros por el interés de residentes e inversores, y los segundos como alternativa a los elevados precios de la vivienda en el centro urbano“.

Consecuencia lógica del crecimiento de la demanda experimentadas por las grandes capitales“, recuerda. “No solo pisos en venta en Barcelona y Madrid, sino también viviendas en Valencia o Málaga por poner dos ejemplos“.

 

Frente a las grandes ciudades y sus áreas de influencia, otras zonas del territorio nacional se han encarecido de manera bastante más discreta.

Evolución del precio de la vivienda desde el año 2008

Por un lado, está la costa mediterránea. Donde los precios han subido un 2,9% respecto a febrero de 2017.

Aquí encontramos capitales como Alicante y ciudades como Marbella,pero también algunas de las zonas de costa más cotizadas del Mediterráneo“, añade Gualtieri. “Desde la Costa Brava a la Costa Blanca o la Costa Dorada“.

Finalmente, cabe destacar algunos segmentos que casi no experimentan cambios respecto al año pasado. Como los archipiélagos balear y canarios que se encarecen un 0,3%. O el resto de municipios españoles,que suben un 0,6% interanual.

Al mercado residencial aún le queda recorrido

Sin duda, el motor de la vivienda está en las ciudades“, aclara el CEO de Oi Realtor. “Algo que hace incomprensible la estrategia tomada por algunas administraciones“. Añade, en relación al establecimiento de precios de referencia para la vivienda urbana.

Con la aprobación del real decreto ley de vivienda, que entra en vigor el 6 de marzo, se abre la puerta a una regulación excesiva“. Recordemos que la nueva norma limita las subidas de los alquileres al IPC. Mientras que se traslada a otras administraciones la posibilidad de poner límites al precio del alquiler.

El precio de la vivienda sube con fuerza en Madrid capital

Tras esta medida, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (AFI), ha estimado que las rentas del alquiler subirán un 5% a nivel nacional. Llegando al 10% en algunas zonas de Madrid, Barcelona y Valencia.

Esta nueva regulación supone un revés para el mercado de la vivienda“, finaliza Luis Gualtieri, “en un momento en que necesita de la máxima confianza“.

Algo en lo que coinciden algunos expertos. “El precio de la vivienda todavía cuenta con recurrido al alza“, señala Ferran Font (Pisos.com). “Esperemos que el decreto ley no acabe con el actual ciclo inmobiliario“, añade Gualtieri.

Rechazada la reforma de los contratos del alquiler, que no fue finalmente convalidada por el Congreso de los Diputados, el Gobierno de Pedro Sánchez apura sus últimos días para sacar adelante un nuevo decreto ley de vivienda. Y con él, la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler.

El Gobierno está trabajando contrarreloj para sacar adelante diferentes medidas en materia social. Convocadas las Elecciones Generales para el próximo 28 de abril, la estrategia del Ejecutivo pasa por recurrir al Real Decreto Ley. Una medida que el propio Pedro Sánchez rechazó desde la oposición, asegurando la necesidad de la negociación entre grupos políticos.

Finalmente, quedará aparcada la modificación de la reforma de pensiones de 2013 de forma unilateral. Como tampoco se aprobará la derogación de los aspectos más lesivos de la reforma laboral de 2012.

Sin embargo, hay una medida que sí se llevará cabo. El nuevo decreto ley de vivienda, que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo viernes 1 de marzo. En la última sesión plenaria.

La nueva regulación, que contará con el apoyo de Podemos, PNV y PDECat, incluirá un índice de precios del alquiler para grandes ciudades. Así como algunas mejoras en los procesos de ejecución hipotecaria.

Finalmente, el Ejecutivo ha decidido no frenar una reforma que pone en peligro muchas inversiones inmobiliarias, señala Luis Gualtieri. “De nada a servido tumbar la propuesta legislativa del pasado mes de enero“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Acuerdo en el decreto ley de vivienda

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobará justo antes de las elecciones el real decreto ley sobre el alquiler. Una norma más ambiciosa que la que no convalidó el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero.

De aprobarse el borrador del texto, que incluye un índice de precios del alquiler para grandes ciudades (medida planteada en 2017 por la Generalitat de Cataluña), se abriría la puerta a poner límites legales a los alquileres. Además de proteger a los inquilinos frente a los propietarios. Especialmente en procesos de desahucio.

Un nuevo real decreto ley busca establecer un índice de precios del alquiler

Poner un límite a las rentas del alquiler ha sido una de las principales exigencias de Podemos. Una medida que queda incluida en el nuevo texto. Frente su exclusión en el anterior decreto rechazado por el Congreso.

Aunque las negociaciones están muy avanzadas, las medidas que conformarán el real decreto ley de vivienda no son aún definitivas. Y deberán contar también con el apoyo de otras fuerzas parlamentarias,como el PNV o el PDECat.

Límites en índice de precios del alquiler

En esta ocasión, el Ejecutivo de Pedro Sánchez no quiere dejar de incluir un índice de precios del alquiler. Para conseguir así hacer prosperar el decreto. Dejando en manos de las comunidades autónomas, que poseen las competencias relativas a la vivienda, dicha limitación.

Así mismo, el Gobierno también quiere limitar las subidas periódicas de las rentas. Estableciendo que dichos incrementos en los alquileres se limiten al aumento de la inflación mientras dure el contrato.Una condición que estaba en vigor antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013.

Por el momento, las negociaciones con el resto de formaciones parlamentarios están muy avanzadas. Y, de seguir así, el Ejecutivo no duda que podría llegar a aprobar el decreto ley el próximo 1 de marzo.

Aunque tampoco descarta dejarlo aparcado hasta la semana próxima. A pesar de la disolución de las Cortes. Ciertamente, el equipo de Pedro Sánchez piensa ir aprobando decretos hasta el próximo 28 de abril. Ya que es posible su convalidación por la diputación permanente del Congreso.

Los inversores miran con recelo la reforma

Se trata de un asunto serio“, afirma James Seppala (Blackstone). “De volver a plantear un real decreto para el alquiler de vivienda, los fondos de inversión verán lesionados sus intereses“.

Los fondos de inversión critican el índice de precios del alquiler

Y esto hará que se revisen sus planes de inversión“, avisa Seppala. Los fondos únicamente poseen un 3% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Pero sus planes pasan por incrementar aún más su apuesta por España.

De limitarse los alquileres se paralizaría el mercado, se reduciría la oferta y se provocaría un aumento de los precios“, sentencia Luis Gualtieri.

Precisamente las consecuencias que quiere evitar una norma que generaría inseguridad jurídica“,finaliza el responsable de Oi Realtor.

La subida del precio del alquiler en Barcelona no tiene freno. Según la Cambra de la Propietat Urbana, el incremento medio ha sido del 6% en 2018. Hasta situar la renta media por encima de los 900 euros. El ritmo de crecimiento es tan alto que los alquileres comienzan a ceder terreno frente a las compraventas.

La renta media de un piso de alquiler llega a máximos en la ciudad condal. Concretamente, los alquileres superan los 900 euros al mes, tras aumentar un 6% en el último año.

Estos datos corresponde a la última estadística de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Y proceden de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sol (Incasol). Según la Cambra, el alquiler medio en la ciudad es de 929,57 €/mes.

En torno a un 5,96% más que en 2017, cuando se alcanzaron los 877,28 €/mes. Aunque el ritmo del encarecimiento es inferior, ya que hace un año se disparaban un 9,5% interanual.

La renta media en la ciudad de Barcelona es la más elevada desde que se vienen registrando datos estadísticos. En el año 2000. Y con 2018 se supera por segundo año consecutivo el máximo histórico anterior a la crisis de 2008. Cuando el alquiler  se situaba en torno a los 813,02 €/m2.

El incremento de las rentas es tan intenso que el número de contratos de alquiler empieza a caer, estima el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Mientras la compraventa de viviendas sube con fuerza, añade Luis Gualtieri.

El alquiler en Barcelona, distrito a distrito

Nou Barris, Sant Andreu y Ciutat Vella son los distritos donde más ha aumentado el precio de alquiler en Barcelona.. Según datos de 2018, recogidos por la Cambra de la Propietat Urbana. En la ciudad condal, el precio medio se situó en torno a los 929,57 €/mes. Prácticamente un 6% más que en el año anterior.

La estadística de la Cambra se elabora a partir de los más de 53.524 contratos de alquiler registrados durante el años pasado. “A pesar de la cifra, el negocio ha disminuido durante 2018“, apunta Luis Gualtieri, “respecto al año anterior“. “Concretamente, desde 2007 solo se han incorporado un total 3.285 nuevas viviendas al parque residencial en alquiler“.

En cuanto a la renta media por metro cuadrado, se ha mantenido estable en torno a los 13,42 €. Ya que la superficie media del pisos arrendados ha sido de 72 m2. “Frente a los 70 m2 que se registraban en 2017“, recuerda el CEO de Oi Realtor.

Por distritos, el alquiler medio más caro se encuentra en Sarriá-Sant Gervasi. Y el más económico se registra en Nou Barris. “Aunque la variación de rentas más significativa es la de Ciutat Vella (+10,28%)“, apunta Gualtieri. “Por delante de Sant Andreu (8,08%) y de Nou Barris (+7,85%), mientras que la subida más suave que se registra en Sarriá-Sant Gervasi (+3,34%)“.

Se alquila menos y se vende más

El 2018 se registró en la ciudad de Barcelona la cifra récord de 53.524 contratos de alquiler, pero también se llegó al máximo de bajas de alquileres, 50.239 contratos. Esto mujer una diferencia neta de 3.285 contratos. La cifra más baja desde el 2018.

Este fenómeno obedece al hecho de que los altos precios de los pisos en venta en Barcelona haga que para un propietario sea más atractiva la transmisión que el alquiler“, remarca Luis Gualtieri. Pero la parte negativa es que esto dificulta que los inversores compren pisos para posarlos en alquiler, según la Cambra de la Propietat Urbana.

Otros factores que dificultan la entrada de más pisos al parque del mercado de alquiler son “la estabilización de los precios, el incremento de los gastos de explotación, el riesgo de control y la regulación del mercado de alquiler en Barcelona“, añade la Cambra.

Llevada a cabo por el equipo de Ada Colau en el Ayuntamiento, así como el descontrol del fenómeno de la ocupación“, sentencia.

La actividad inmobiliaria cerró 2018 marcada por el revés judicial del impuesto de las hipotecas. Tras tres trimestres de crecimiento continuo, el mercado residencial registró cierta moderación en la compraventa de viviendas durante el último periodo del año. Frente al repunte general en el precio de la vivienda.

El año 2018 acabó con el precio de la vivienda en pleno repunte y la compraventa pasando un pequeño bache.

Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 4º Trimestre 2018‘, los precios subieron un 8,2% interanual. Cayendo el ajuste desde máximos históricos al 16%. Mientras que las ventas crecieron un 11,3% respecto al año anterior. Marcando, aún así, la mejor cifra anual de la última década: 516.680 operaciones anuales.

La compraventa de viviendas alcanza la mejor cifra anual de los últimos diez años

Además de los precios, la inversión por parte de compradores extranjeros sigue siendo importante. En esta ocasión, los compradores foráneos suponen un 12,6% de todas las operaciones.

Al tiempo que el importe de las hipotecas y los plazos de amortización son cada vez mayores.

Los tribunales han acabado quitando brillo a un año que se prometía histórico“, señala Luis Gualtieri. “Aunque 2018 no ha dejado de ser un excelente año para el mercado inmobiliario“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Con más rentabilidad y más compradores internacionales“.

Moderación en la compraventa de viviendas

La venta de viviendas en España sigue creciendo a doble dígito en tasa interanual. A pesar del revés recibido tras la sentencia del Tribunal Supremo.

Según los datos del Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas en 2018 alcanzó las 516.680 operaciones. El mejor balance anual de los últimos diez años. Tras aumentar un 11,3% respecto a 2017.

Cifras ensombrecidas por el cuarto trimestre del año. Cuando la compraventa de viviendas cayó un -9,82% en relación al tercer trimestre.

Variación anual y trimestral en la compraventa de viviendas

Entre las comunidades con más actividad cabe destacar Andalucía con 100.907 operaciones. Seguida de Cataluña con 81.577, la Comunidad Valenciana con 78.604 y la Comunidad de Madrid con 76.636.

Mientras que en tasa interanual, los mayores repuntes se registraron en Murcia (+25,09%), Cantabria (+20.39%), La Rioja (+19,52%) y Navarra (+19,04%).

El precio de la vivienda sigue aumentando

Por otra parte, el precio medio de la vivienda aumentó un 8,22% respecto al año anterior. “Se trata del mayor incremento desde el 2013”, matiza Luis Gualtieri.

“Una excelente noticia para los inversores”, añade. “Especialmente por el hecho de que la vivienda todavía acumula una caída media ligeramente por encima del 16% respecto a los máximos históricos”. Niveles alcanzados en 2007.

Evolución histórica del precio medio de la vivienda en España

“Los valores cayeron hasta prácticamente la mitad en 2014”, recuerda el CEO de Oi Realtor, “año en que la rebaja se movió en torno al 35%”.

“Y desde entonces, las subidas se han ido acumulando en un periodo de cuatro años consecutivos al alza”.

Una de cada ocho ventas a clientes foráneos

En relación a la compraventa de viviendas entre clientes de otros países, la proporción se mantuvo por encima de una octava parte de las operaciones.

El 12,66% de las ventas formalizadas en 2018 fueron protagonizadas por extranjeros. Con cerca de 65.500 operaciones.

Compraventa de viviendas a cargo de clientes con nacionalidad extranjera

Por nacionalidades, los británicos siguen encabezando la demanda entre este tipo de clientes. Con un 16,6% de las compraventas. Por delante de alemanes (7,7%), franceses (7,4%), belgas (5,8%), italianos (5,1%) y suecos (5%).

Entre las provincias con mayor proporción de compradores foráneos destaca Alicante (41,28% del total). Superando a Tenerife (34,51%), Baleares (34,09%), Málaga (28,98%) y Girona (24,96%).

Préstamos por más importe y más años

Por último, también cabe destacar el incremento del importe medio de las hipotecas. En linea con el precio de la vivienda.

En 2018, una hipoteca media en España se situó en torno a los 124.333 euros. Un 5,3% más respecto al año anterior. Aumentando de manera destacable los préstamos a interés  fijo.

Importe medio de las hipotecas contratadas durante el último trimestre de 2018

Mientras que los plazos de contratación de las nuevas hipotecas aumentaron hasta los 24 años y 1 mes. Un 3,2% más que en el trimestre anterior.

Siendo la cuota hipotecaria media de 568,4 euros mensuales. En torno a un 4,5% por encima de la registrada a finales de 2017.

El mercado residencial gerundense crece con fuerza. A lo largo de 2018, el precio de la vivienda nueva en Girona ha subido un 10% hasta superar los 380.000 euros. Todo ello a pesar de las nuevas limitaciones a la promoción urbanística en la Costa Brava.

La vivienda de obra nueva en la provincia de Girona sigue gozando de buena salud. Con una subida media de los precios en torno al 10,1% en 2018, según datos de los promotores.

El incremento se debe sobre todo a las promociones ubicadas en primera línea de costa y en el centro urbano de la capital, señala Luis Gualtieri.

Una vivienda nueva se sitúa por encima de los 380.000 euros“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Gualtieri hace referencia a los últimos datos recogidos en el estudio de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). Dados a conocer por el Gremio de Promotores y Cons­tructores de Edificios de Girona.

Aunque el balance podría haber sido mucho mejor de no haberse limitado la construcción en la Costa Brava. Una prohibición urbanística que podría saltar de la primera a la segunda línea de mar.

Precisamente una de las dos zonas que más puede impulsar al mercado de la vivienda en Girona“, sentencia Luis Gualtieri. “Unas trabas a la promoción que pueden tener efectos negativos en las inversiones inmobiliarias“.

La vivienda nueva en Girona cotiza al alza

El precio medio de la vivienda nueva en las comarcas de Girona ha crecido un 10,1% en el último año. Hasta situarse en los 383.630 euros. Los datos de Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) se centra exclusivamente en aquellos pisos y casas que aún están pendientes de venta.

En toda la provincia existen casi un millar inmuebles“, añade Luis Gualtieri. “Aunque la subida de los precios se debe a las promociones localizadas en primera línea de mar y en el centro de Girona“.

Los promotores argumentan que quienes compran son habitualmente familias y particulares con una vivienda ya en propiedad. Y que ahora desean mejorar.

Lamentablemente, que APCE solo muestre los inmuebles en venta deja fuera aquellas viviendas que aún se están construyendo y se han adquirido sobre plano“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Aún así, existían unas 964 viviendas a la venta a finales de 2018, pertenecientes a 270 promociones“.

La vivienda nueva en Girona y la Costa Brava despierta el interés de los compradores

De todos modos, se trata de un mercado heterogéneo. “El precio medio en el Baix Empordà, con gran presencia de casas en venta en Begur, supera los 630.000 euros“, añade. “Mientras que las casas en venta en Girona van más allá de los 302.000 euros“.

En el otro extremos encontramos las comarcas del Ripollès o el Pla de l’Estany. “Donde el precio medio de la obra nueva va de los 133.000  a los 211.000 euros, respectivamente“, señala L. Marsà (APCE).

Girona y Costa Brava: Motores de la vivienda

El informe de los promotores pone de manifiesto el gran interés que despiertan tanto la ciudad de Girona como la Costa Brava“, enfatiza Luis Gualtieri.

Son zonas muy atractivas para el comprador“, señala Marsà. “Lugares donde se ha recuperado la compra de vivienda de reposición entre familias con casa en propiedad“.

Y que ahora buscan una nueva vivienda de mayor tamaño y mejor localización“, señalan desde APCE. “Este proceso de cambio de vivienda ha existido siempre, pero la crisis había conseguido frenarlo“.

Sus protagonistas, al contar con mayores ingresos, liberan propiedades que pueden tener como destinatarios a jóvenes en busca de su primera vivienda“, matizan. “Algo que sucede especialmente en el casco urbano de Girona, ya que las casas en venta en el Maresme o la Costa Brava son más habituales entre segundas residencias de compradores nacionales y extranjeros“.

Aún así, el ritmo de construcción es bajo para los actuales niveles de demanda“, añade Luis Gualtieri. “De hecho, solo un 18% de las viviendas que se venden son de nueva construcción“.

Mientras que la iniciativa es claramente privada, por falta de promociones públicas“, señala. “Hasta el 84% de los nuevos proyectos corresponden a promotores privados“.

Más límites a construir en la Costa Brava

En este contexto, la administración a venido a poner nuevas trabas a la promoción inmobiliaria“, recalca Luis Gualtieri. “En la Costa Brava“.

Inicialmente se estableció la prohibición de construir en primera linea de mar“, señala. “Y ahora se plantea prohibirlo también en segunda línea de costa“.

Miles de viviendas en la Costa Brava podrían dejar de construirse por la nueva moratoria

La Comisión de Urbanismo de Girona está decidida a aprobar un Plan Urbanístico para la Costa Brava. Donde se amplía la moratoria anunciada hace un mes. En ella se limitaba la posibilidad de edificar en más de 1.500 hectáreas de suelo urbanizable. Repartidas entre 17 de los 22 municipios gerundenses. Afectando, como mínimo, a la construcción de 3.000 viviendas.

Mientras que actualmente se pretende ampliar la suspensión de la tramitación de licencias de obra. Quedando prohibida la edificación de terrenos en ocho sectores más durante un año. Zonas que quedarían dentro de una franja de unos 500 metros desde la costa.

De primera línea se ha pasado a segunda línea de mar“, sentencia Luis Gualtieri. “Aún sin existir licencias pendientes, se cree que edificar a menos de medio kilómetro dela costa tendría un impacto negativo en el paisaje“.

La suspensión de las nuevas licencias afecta a 80 sectores de suelo urbanizable en 15 municipios“, finaliza. “Una prohibición que afectaría a 90 hectáreas y cerca de 12.000 viviendas“.

Superados los peores años de la crisis, el sector inmobiliario se enfrenta a un antiguo fantasma: la vivienda sobrevalorada. Una manera de hacer aumentar su precio artificialmente que conlleva un gran riesgo para el mercado.

Gracias a la memoria se da en los hombres lo que se llama experiencia, dijo el filósofo griego Aristóteles. Una frase que convendría recordar en estos días. Cuando muchos propietarios se animan a inflar el precio de sus inmuebles al ponerlos a la venta.

Lamentablemente, vuelven a estar de moda viejas aquellas prácticas que llevaron al mercado de la vivienda a precios irreales, señala Luis Gualtieri. “Como si operaciones millonarias como la protagonizada por Kenneth Griffin en Nueva York pudiesen suceder cada día”.

El mercado de la vivienda se mueven dentro de unos límites, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y al superarlos, el vendedor pierde la oportunidad de llamar la atención de aquellos clientes realmente interesados.

Según el Club Notegés, crece el número de propietarios que se deja llevar por la euforia. Ofertando su vivienda sobrevalorada. Hasta tal punto que el precio final de venta está unos 51.000 euros por debajo del importe de salida.

¡Un mal negocio para todos!, sentencia Luis Gualtieri.

Diferencias del 40% en el precio de la vivienda

El precio por el que se formaliza la venta de una vivienda media en España es de 136.432 euros”, apunta J.L. Jimeno (Club Notegés). “Frente a los 188.390 euros del precio de salida”.

Esto supone una brecha media del 28% entre vendedores y compradores”, añade Jimeno. ”De unos 51.958 euros”. Una cantidad nada despreciable que permitiría incluso comprar una casa en algunas localidades españolas.

Balance de la vivienda sobrevalorada en España, según el Club Notegés

Una diferencia de precio que superan ampliamente ciertas comunidades”, matiza el responsable de Notegés. “Especialmente la Comunidad Valenciana, con un 42% de diferencia entre precio de salida y de venta”.

Pero también otras como Galicia (34%), Andalucía (33%), Baleares (31%) y Canarias (30%)”.

El dato más destacable para lograr vender una vivienda no es la subida ola bajada de precios”, añade Jimeno. “Es la distancia entre la expectativa del propietario y la oferta por la que se acaba celebrando la venta”.

Mercado ‘tenso’ por la vivienda sobrevalorada

Ajustar la cartera de propiedades a precios de mercado es una lucha constante“, señala Luis Gualteri. “Necesaria para sacar el máximo partido a la inversión en tecnología y fuerza de venta, y para ello contamos con servicios como el de tasación de vivienda“.

España cuenta con un mercado de la vivienda muy heterogéneo“, señala J.L. Jimeno, “aunque, todos ven las mismas noticias“. “De tal manera, que cuando un cliente de Valencia, Sevilla o La Coruña ve dispararse los precios en Madrid o Barcelona, cree llegado el momento de subir sus expectativas“.

Y es así como la vivienda sobrevalorada llega a estar presente en todo el territorio“, añade Luis Gualtieri. “Aunque también es normal que cada cliente vele por sus propios intereses: el vendedor creyendo que su inmueble vale más y el comprador queriendo pagar menos“.

La vivienda sobrevalorada incrementa la tensión del mercado inmobiliario en España

Lo que sucede es que acabamos tomando los precios de referencia que más nos interesan“, señala Jimeno. “Sin tener en cuenta que no corresponden a los valores reales de mercado“.

En los grandes portales se registra el precio de salida de una vivienda, pero no el precio final de venta“, enfatiza el responsable de Notegés. “Igual que los notarios recogen el valor de tasación, sin el de compraventa“.

Con todo ello, el mercado acaba sufriendo una gran tensión”, señala Beatriz Toribio (Fotocasa). “Con propietarios que solo están dispuestos a vender con una altísima rentabilidad”.

Y al sugerirles una rebaja no están dispuestos a perder más de un 10% del precio de salida”, finaliza Luis Gualtieri. “Sin darse que la rentabilidad inmobiliaria no llega de un día para otro, sino con el tiempo y la confianza de haber invertido bien”.