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El mercado residencial gerundense crece con fuerza. A lo largo de 2018, el precio de la vivienda nueva en Girona ha subido un 10% hasta superar los 380.000 euros. Todo ello a pesar de las nuevas limitaciones a la promoción urbanística en la Costa Brava.

La vivienda de obra nueva en la provincia de Girona sigue gozando de buena salud. Con una subida media de los precios en torno al 10,1% en 2018, según datos de los promotores.

El incremento se debe sobre todo a las promociones ubicadas en primera línea de costa y en el centro urbano de la capital, señala Luis Gualtieri.

Una vivienda nueva se sitúa por encima de los 380.000 euros“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Gualtieri hace referencia a los últimos datos recogidos en el estudio de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE). Dados a conocer por el Gremio de Promotores y Cons­tructores de Edificios de Girona.

Aunque el balance podría haber sido mucho mejor de no haberse limitado la construcción en la Costa Brava. Una prohibición urbanística que podría saltar de la primera a la segunda línea de mar.

Precisamente una de las dos zonas que más puede impulsar al mercado de la vivienda en Girona“, sentencia Luis Gualtieri. “Unas trabas a la promoción que pueden tener efectos negativos en las inversiones inmobiliarias“.

La vivienda nueva en Girona cotiza al alza

El precio medio de la vivienda nueva en las comarcas de Girona ha crecido un 10,1% en el último año. Hasta situarse en los 383.630 euros. Los datos de Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) se centra exclusivamente en aquellos pisos y casas que aún están pendientes de venta.

En toda la provincia existen casi un millar inmuebles“, añade Luis Gualtieri. “Aunque la subida de los precios se debe a las promociones localizadas en primera línea de mar y en el centro de Girona“.

Los promotores argumentan que quienes compran son habitualmente familias y particulares con una vivienda ya en propiedad. Y que ahora desean mejorar.

Lamentablemente, que APCE solo muestre los inmuebles en venta deja fuera aquellas viviendas que aún se están construyendo y se han adquirido sobre plano“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Aún así, existían unas 964 viviendas a la venta a finales de 2018, pertenecientes a 270 promociones“.

La vivienda nueva en Girona y la Costa Brava despierta el interés de los compradores

De todos modos, se trata de un mercado heterogéneo. “El precio medio en el Baix Empordà, con gran presencia de casas en venta en Begur, supera los 630.000 euros“, añade. “Mientras que las casas en venta en Girona van más allá de los 302.000 euros“.

En el otro extremos encontramos las comarcas del Ripollès o el Pla de l’Estany. “Donde el precio medio de la obra nueva va de los 133.000  a los 211.000 euros, respectivamente“, señala L. Marsà (APCE).

Girona y Costa Brava: Motores de la vivienda

El informe de los promotores pone de manifiesto el gran interés que despiertan tanto la ciudad de Girona como la Costa Brava“, enfatiza Luis Gualtieri.

Son zonas muy atractivas para el comprador“, señala Marsà. “Lugares donde se ha recuperado la compra de vivienda de reposición entre familias con casa en propiedad“.

Y que ahora buscan una nueva vivienda de mayor tamaño y mejor localización“, señalan desde APCE. “Este proceso de cambio de vivienda ha existido siempre, pero la crisis había conseguido frenarlo“.

Sus protagonistas, al contar con mayores ingresos, liberan propiedades que pueden tener como destinatarios a jóvenes en busca de su primera vivienda“, matizan. “Algo que sucede especialmente en el casco urbano de Girona, ya que las casas en venta en el Maresme o la Costa Brava son más habituales entre segundas residencias de compradores nacionales y extranjeros“.

Aún así, el ritmo de construcción es bajo para los actuales niveles de demanda“, añade Luis Gualtieri. “De hecho, solo un 18% de las viviendas que se venden son de nueva construcción“.

Mientras que la iniciativa es claramente privada, por falta de promociones públicas“, señala. “Hasta el 84% de los nuevos proyectos corresponden a promotores privados“.

Más límites a construir en la Costa Brava

En este contexto, la administración a venido a poner nuevas trabas a la promoción inmobiliaria“, recalca Luis Gualtieri. “En la Costa Brava“.

Inicialmente se estableció la prohibición de construir en primera linea de mar“, señala. “Y ahora se plantea prohibirlo también en segunda línea de costa“.

Miles de viviendas en la Costa Brava podrían dejar de construirse por la nueva moratoria

La Comisión de Urbanismo de Girona está decidida a aprobar un Plan Urbanístico para la Costa Brava. Donde se amplía la moratoria anunciada hace un mes. En ella se limitaba la posibilidad de edificar en más de 1.500 hectáreas de suelo urbanizable. Repartidas entre 17 de los 22 municipios gerundenses. Afectando, como mínimo, a la construcción de 3.000 viviendas.

Mientras que actualmente se pretende ampliar la suspensión de la tramitación de licencias de obra. Quedando prohibida la edificación de terrenos en ocho sectores más durante un año. Zonas que quedarían dentro de una franja de unos 500 metros desde la costa.

De primera línea se ha pasado a segunda línea de mar“, sentencia Luis Gualtieri. “Aún sin existir licencias pendientes, se cree que edificar a menos de medio kilómetro dela costa tendría un impacto negativo en el paisaje“.

La suspensión de las nuevas licencias afecta a 80 sectores de suelo urbanizable en 15 municipios“, finaliza. “Una prohibición que afectaría a 90 hectáreas y cerca de 12.000 viviendas“.

Superados los peores años de la crisis, el sector inmobiliario se enfrenta a un antiguo fantasma: la vivienda sobrevalorada. Una manera de hacer aumentar su precio artificialmente que conlleva un gran riesgo para el mercado.

Gracias a la memoria se da en los hombres lo que se llama experiencia, dijo el filósofo griego Aristóteles. Una frase que convendría recordar en estos días. Cuando muchos propietarios se animan a inflar el precio de sus inmuebles al ponerlos a la venta.

Lamentablemente, vuelven a estar de moda viejas aquellas prácticas que llevaron al mercado de la vivienda a precios irreales, señala Luis Gualtieri. “Como si operaciones millonarias como la protagonizada por Kenneth Griffin en Nueva York pudiesen suceder cada día”.

El mercado de la vivienda se mueven dentro de unos límites, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y al superarlos, el vendedor pierde la oportunidad de llamar la atención de aquellos clientes realmente interesados.

Según el Club Notegés, crece el número de propietarios que se deja llevar por la euforia. Ofertando su vivienda sobrevalorada. Hasta tal punto que el precio final de venta está unos 51.000 euros por debajo del importe de salida.

¡Un mal negocio para todos!, sentencia Luis Gualtieri.

Diferencias del 40% en el precio de la vivienda

El precio por el que se formaliza la venta de una vivienda media en España es de 136.432 euros”, apunta J.L. Jimeno (Club Notegés). “Frente a los 188.390 euros del precio de salida”.

Esto supone una brecha media del 28% entre vendedores y compradores”, añade Jimeno. ”De unos 51.958 euros”. Una cantidad nada despreciable que permitiría incluso comprar una casa en algunas localidades españolas.

Balance de la vivienda sobrevalorada en España, según el Club Notegés

Una diferencia de precio que superan ampliamente ciertas comunidades”, matiza el responsable de Notegés. “Especialmente la Comunidad Valenciana, con un 42% de diferencia entre precio de salida y de venta”.

Pero también otras como Galicia (34%), Andalucía (33%), Baleares (31%) y Canarias (30%)”.

El dato más destacable para lograr vender una vivienda no es la subida ola bajada de precios”, añade Jimeno. “Es la distancia entre la expectativa del propietario y la oferta por la que se acaba celebrando la venta”.

Mercado ‘tenso’ por la vivienda sobrevalorada

Ajustar la cartera de propiedades a precios de mercado es una lucha constante“, señala Luis Gualteri. “Necesaria para sacar el máximo partido a la inversión en tecnología y fuerza de venta, y para ello contamos con servicios como el de tasación de vivienda“.

España cuenta con un mercado de la vivienda muy heterogéneo“, señala J.L. Jimeno, “aunque, todos ven las mismas noticias“. “De tal manera, que cuando un cliente de Valencia, Sevilla o La Coruña ve dispararse los precios en Madrid o Barcelona, cree llegado el momento de subir sus expectativas“.

Y es así como la vivienda sobrevalorada llega a estar presente en todo el territorio“, añade Luis Gualtieri. “Aunque también es normal que cada cliente vele por sus propios intereses: el vendedor creyendo que su inmueble vale más y el comprador queriendo pagar menos“.

La vivienda sobrevalorada incrementa la tensión del mercado inmobiliario en España

Lo que sucede es que acabamos tomando los precios de referencia que más nos interesan“, señala Jimeno. “Sin tener en cuenta que no corresponden a los valores reales de mercado“.

En los grandes portales se registra el precio de salida de una vivienda, pero no el precio final de venta“, enfatiza el responsable de Notegés. “Igual que los notarios recogen el valor de tasación, sin el de compraventa“.

Con todo ello, el mercado acaba sufriendo una gran tensión”, señala Beatriz Toribio (Fotocasa). “Con propietarios que solo están dispuestos a vender con una altísima rentabilidad”.

Y al sugerirles una rebaja no están dispuestos a perder más de un 10% del precio de salida”, finaliza Luis Gualtieri. “Sin darse que la rentabilidad inmobiliaria no llega de un día para otro, sino con el tiempo y la confianza de haber invertido bien”.

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite“, señala Luis Gualtieri, “de manera especial en Barcelona y Madrid“. “Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis“, añade el CEO de Oi Realtor. “Pero que muestran claros síntomas de tensión“.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock“.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza“, señala Luis Gualtieri. “No existe riesgo de burbuja“, apunta Fernando Encinar (Idealista). “Y si así fuese, se estaría desinflando“.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. “Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas“, remarca Encinar. “Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres“.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. “Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer“, según Guillermo Estévez (Solvia). “Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas“.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? “Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio“, sentencia Luis Gualtieri. “Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor“.

La necesidad de aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE) puede llevar al Gobierno a ceder ante las presiones de la oposición. Uno de los asuntos cruciales es la limitación de los precios en la vivienda en alquiler. Medida que “golpearía los intereses del inversor y encarecería las rentas”, asegura Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

El mercado de la vivienda cierra uno de los años más activos de la última década. Pero, ¿qué futuro lo espera en 2019?

Demanda residencial, inversión inmobiliaria e intereses políticos chocan en un momento crucial para el futuro del sector“, apunta Luis Gualtieri. “La necesidad de dar respuesta a miles de personas en busca de vivienda pone en evidencia ciertas medidas contraproducentes“.

En lugar de dar facilidades al promotor, existe una fijación en poner trabas a la inversor privada“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algunas ciudades como Barcelona han comenzado imponiendo casi una tercera parte de vivienda social“.

Medida a la que ahora pueden seguir límites al precio del alquiler“, alerta Gualtieri. “¿Qué tipo de interés puede despertar un mercado con tantas barreras de entrada?” “¿Hace falta limitar las rentas cuando el propio cliente sabe mejor que nadie cuanto puede llegar a pagar?

Estas reflexiones del responsable de Oi Realtor vienen avaladas por otros expertos del mercado inmobiliario. Opiniones que coinciden en un sentido: “O se asegura la competitividad o perderemos la oportunidad para no dejar a nadie fuera del mercado“, finaliza Gualtieri.

Las rentas mensuales tocan techo en España

El mercado de la vivienda se prepara para un año marcado por la moderación. Esa es la conclusión de los principales expertos.

Uno de ellos, Fernando Rodríguez de Acuña (RR Acuña & Asociados) señala los diferentes condicionantes de la vivienda en alquiler. Donde destaca la moderación salarial frente a los grandes incrementos de las rentas.

Algo que certifican los últimos datos del portal pisos.com. El alquiler medio en septiembre de 2018 alcanzó los 859 €/mes. Un 16% superior a la renta media en septiembre del año anterior.

Las barreras de entrada desincentivan la inversión en vivienda en alquiler

A este ritmo, en 2019 el alquiler medio en España puede llegar a superar los 900 euros“, vaticina Ferran Font (pisos.com).

En ese sentido, R. de Acuña señala que invertir para alquilar seguirá siendo rentable. “Las plusvalías van a permitir poco margen, mientras que el arrendamiento seguirá dando beneficios a medio y largo plazo“, apunta este experto. “Con una rentabilidad que irá de 4,5% al 6%“.

Límites al precio del alquiler en Barcelona

Controlar los alquileres se ha convertido casi en una obsesión para muchos ayuntamientos del área metropolitana de Barcelona.

Las rentas de la ciudad condal, que no dejan de crecer desde 2014, se han disparado entre julio y septiembre de 2018 hasta los 950 euros mensuales. Circunstancia que ha llevado a muchos vecinos a moverse a otros municipios metropolitanos, donde los precios también empiezan a subir por el incremento de demanda.

Ejemplos no faltan“, incide Luis Gualtieri. “Desde Sant Cugat del Vallès, que se ha encarecido 3 décimas en el último año hasta Hospitalet de Llobregat que ha subido 11“.

“Sin embargo, lejos de impulsar nuevas promociones muchos municipios han comenzado a poner límites a los alquileres y a la promoción residencial”.

El Ayuntamiento de Barcelona, ​obligando al promotor a reservar un 30% de cada proyecto para vivienda social“, añade Gualtieri. “Mientras que en Sant Cugat del Vallès han optado por otra fórmula”.

Declarar todo municipio como zona de tanteo y retracto, con una normativa que entrará en vigor a partir de marzo de 2019“, señalan fuentes del Ayuntamiento de Sant Cugat. “Concretamente, si el promotor no reserva un 30% a vivienda protegida la administración podrás actuar comprando el terreno y construyendo el citado porcentaje“.

“Ayudemos a invertir en vivienda en alquiler”

¿Qué se obtiene con estas medidas? Según el consistorio barcelonés, se lograrán incorporar entre 300 y 400 viviendas anuales a un precio asequible.

Pero, ¿cuántas otras dejarán de construirse mientras tanto?“, añade el responsable de Oi Realtor.

Tras Barcelona, Sant Cugat también quiere limitar la promoción de vivienda

Una crítica que también dirigen los principales promotores y constructores al ayuntamiento vallesano. “¿Realmente quieren hacer tanteo y retracto sobre un solar en el mercado libre para hacer vivienda social?

Añadiendo: “¿Cómo es posible que un ayuntamiento se exponga perder dinero cuando tiene otros medios como la recalificación para ganarlo?“.

Se trata de un sinsentido“, finaliza Luis Gualtieri. “La vivienda en alquiler no necesita precios de referencia, ni reservas a la promoción, sino facilidades a la inversión“.

El año pasado se cerró como uno de los mejores para el mercado inmobiliario. Concretamente, el precio de la vivienda se incrementó una media del 5,8%. Muy por debajo del repunte registrado en Valencia, Málaga o Madrid.

Las alzas en el mercado de la vivienda han sido una constante a lo largo de 2018, con incrementos por encima del 15% en capitales como Valencia, Málaga o Tarragona. Y más allá del 10% en la Comunidad de Madrid.

El informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º Trimestre 2018‘, publicado el primer día del año, deja un balance más que positivo en algunas regiones españolas.

A nivel general, el precio de la vivienda ha crecido un 5,8% en los últimos doce meses. Hasta situarse en torno a los 1.337 euros por metro cuadrado.

Entre las diferentes comunidades autónomas destacó Madrid con un 10,8%. Mientras que de las capitales de provincia sobresalen Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) y Tarragona (+15,1%). Además de Madrid ciudad (+14%).

Porcentajes que llegan a superar algunos distritos madrileños como Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). O valencianos como Rascanya (32,4%).

La vivienda se encarece un 8,5% interanual

El mercado residencial despidió 2018 con grandes incrementos en el precio de la vivienda.

Según la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda aumentó un 5,8% en tasa interanual. Tras este último, la vivienda encadena ocho trimestres seguidos al alza, para alcanzar los 1.337 euros por metro cuadrado.

La vivienda supera en un 11,7% el precio mínimo de 2015. Y aún está un 34,7% por debajo del máximo histórico de 2007.

Evolución del precio de la vivienda por comunidades autónomas

Entre las comunidades autónomas donde más sube el precio de las casas cabe destacar Madrid (+10,8%). Por delante de la Comunidad Valenciana (+7,8%), Asturias y Castilla-y-León (+7,4%), así como Aragón (+7,3%).

Mientras que por debajo de los dos puntos encontramos a cuatro CCAA. Extremadura (+04,%), País Vasco (+1,1%), y tanto Cantabria como Navarra (+1,4%).

Los precios se disparan en 11 provincias

De las mayores subidas por provincias hay que señalar el caso de Madrid y Lleida, por encima del 10%. Y de Málaga, Valencia y Burgos, por encima del 9%.

Al tiempo que entre las capitales más destacadas cabe destacar algunas de la costa mediterránea. Como Valencia (+16,8%), Málaga (+15,4%) o Tarragona (+15,1%).

Evolución del precio de la vivienda por capitales de provincia

Por delante de Madrid (+14%), Murcia (+13,9%), Ciudad Real (+13,1%), Alicante (+12,3%), Guadalajara (+11,8%) y Burgos (+11%). O Zaragoza (+10%) y Vigo (+10%).

Frente a estas ciudades, solo trece capitales ven caer el precio medio de la vivienda en el último año.

El precio de la vivienda en Valencia

Una capital de provincia que merece atención especial es Valencia. Donde el precio de la vivienda subió un 16,8% respecto a finales de 2017.

En la capital del Turia, los distritos que más han subido de precio han sido Rascanya (+32,4%), L’Olivereta (+19,9%), Camins al Grau (+18%) y Poblados del Norte (+17,6%).

El precio de la vivienda en los distritos de Valencia

Aunque los más cotizados siguen siendo L’Eixample (2.225 €/m2), Ciutat Vella (2.78 €/m2) y El Pla del Real (2.019 €/m2).

El precio de la vivienda en Madrid

En el caso de Madrid, donde el precio medio de la vivienda creció un 14%, también existen zonas especiales.

De la capital española destaca el repunte de los distritos de Villaverde (+25,6%) y Ciudad Lineal (+21,6%). Por delante de Vicálvaro (+19%), Puente de Vallecas (+17,1%) o San Blas (+16,6%).
El precio de la vivienda en los distritos de Madrid

Mientras que en valores absolutos, los distritos más cotizados siguen siendo Chamberí (4.744 €/m2), Salamanca (4.737 €/m2), Centro (4.409 €/m2) y Chamartín (4.212 €/m2).

El precio de la vivienda en Barcelona

Frente a estas dos capitales, el precio de la vivienda en Barcelona comienza a mostrar síntomas de agotamiento.

Si hace un año, la ciudad condal se encarecía a un ritmo del 14,8% hoy no sube más allá de un 8%.

Barcelona ha tocado techo“, señala Luis Gualtieri. “Por ello resulta importante que los propietarios que realmente desean vender su vivienda se adapten aun nuevo escenario de moderación“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda en los distritos de Barcelona

Entre los distritos que más suben de precio, Sant Andreu (+18%) y Gracia (+13,7%) son los únicos que suben a doble dígito.

Aunque las zonas con más demanda continúan siendo Sarrià-Sant Gervasi (4.551 €/m2) y L’Eixample (4.206 €/m2). Por delante de Les Corts (4.050 €/m2) y Gracia (4.005 €/m2).

Durante los años de la crisis era el comprador de vivienda quien ponía las condiciones. Hoy, aunque la situación ha cambiado en favor del vendedor, hay ciertos periodos en los que comprar casa a buen precio aún es posible.

La tendencia del mercado inmobiliario hace que cada vez sea más difícil comprar casa a buen precio en Barcelona o Madrid. Hoy en día, el crecimiento de la demanda en ambas capitales pone al vendedor en clara ventaja.

Sin embargo, existen algunos momentos en que la parte compradora recupera poder de negociación. Semanas e incluso meses en los que el mercado de la vivienda se ralentiza y aparecen oportunidades únicas.

Hazte esta pregunta: Estas Navidades, ¿harás vacaciones o sacarás partido del mercado inmobiliario?

¡Comprar casa a buen precio puede depender de ti!

La vivienda sube al mayor ritmo en 11 años

El precio de la vivienda encadena un nuevo trimestre al alza. Según el ‘Índice de Precio de la Vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborado por el INE, la vivienda libre se ha encarecido un 7,2%. Encadenando así 18 trimestres consecutivos con subidas interanuales.

Según la tipología de inmueble, la vivienda nueva repunta un 6,1% respecto al año pasado. Mientras que la vivienda usada, mayoritaria en el mercado, se dispara un 7,3%. La mayor subida de los últimos 11 años.

Frente a la lentitud en la recuperación de la obra nueva, los inmuebles de segunda mano siguen liderando el mercado de la vivienda“, apunta Luis Gualtieri. “De hecho, buena parte del 7,2% registrado por la vivienda media se debe a la cartera ya existente“.

Especialmente pisos en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, y sus áreas metropolitanas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “El tipo de inmueble con mayor demanda en los últimos meses del año“.

Comprador, prepárate para la Navidad

Ante estos constantes incrementos, poco margen le queda al comprador a excepción de esperar su momento“, puntualiza Luis Gualtieri.

¿Cómo? Teniendo en cuenta los momentos en que parte con mayor ventaja: meses de verano, Navidad,..“,. En ese sentido, conviene estar preparados para comprar a buen precio.

Comprar casa a buen precio por Navidad es posible

Por ejemplo, siguiendo estos cinco consejos:
1.- Tener lista la documentación necesaria para cualquier operación
2.- Disponer de tiempo libre para agendar visitas y abrir negociaciones
3.- Preparar una posible mudanza, teniendo a mano todo lo necesario
4.- Recordar que cambiar de casa requiere gestionar alta de suministros
5.- Comprobar cada detalle del nuevo hogar y dejarse cegar por las prisas

Aún puedes comprar casa a buen precio

¿Quién dijo que disfrutar de la Navidad y compra casa eran incompatibles? El frenazo inmobiliario de estas semanas supone también una ventaja para aquellos clientes realmente interesados.

Entre las razones para comprar durante la Navidad cabe destacar:

1.- En Navidad, el vendedor puede tener aún más prisa por cerrar la operación. Porque el gasto que supone una vivienda deshabitada sigue acumulándose durante estas semanas
2.- Comprar casa justo a final o a principio de año puede ayudar a ‘recortar’ la factura fiscal
3.- Al existir menos compradores los precios también son más atractivos y la competencia menor

Menos competencia para comprar casa a buen precio

4.- Disponer de tiempo libre a final de año permite hacer gestiones con el banco, la administración o las empresas de suministros. Sin tener que pedir esos días de vuelta al trabajo.
5.- Conseguir una cita con la notaría o el banco por Navidad, si no hacen vacaciones, resultará más fácil y evitará las habituales listas de espera.
6.- Las entidades financieras cierran trimestre y ejercicio. Por ello, es posible que las condiciones sean mucho mejores a las habituales. Una oportunidad única.

“Aunque parezca imposible, la Navidad puede traer un regalo anticipado”, finaliza Luis Gualtieri. “¿Cuál? Comprar casa a buen precio”.

¡Año nuevo, hogar nuevo!

La buena salud de los grandes mercados residenciales está fuera de toda duda. El precio de la vivienda en las principales ciudades y el litoral mediterráneo crece por encima de la media nacional. Especialmente la Comunidad de Madrid.

Los pisos en el centro urbano y las casas en primera línea de costa siguen liderando el mercado de la vivienda. Con incrementos que superan en dos y cuatro puntos, respectivamente, al encarecimiento medio.

El informe ‘Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Noviembre 2018‘ vuelve a destacar el papel de la vivienda urbana. Según los datos de la tasadora, el precio de la vivienda en las grandes ciudades aumenta a un ritmo del 9,4% interanual.

Por delante del mercado en la costa mediterránea (+7,8%) y del incremento medio a nivel nacional (+5,6%).
Ya por debajo encontramos la viviendas en áreas metropolitanas (+4,7%), en ambos archipiélagos (+2,3%) y en el resto de municipios (+0,1%).

Esto últimos apenas registran variación de precio. Al contrario que ciertos mercados, como el de la región de Madrid, donde la vivienda se ha disparado un 1,2% entre octubre y noviembre. Según Fotocasa.

Las grandes ciudades lideran el mercado

En noviembre, el precio de la vivienda (nueva o usada) se ha incrementado en un 5,6% respecto al año pasado. Tres décimas por encima de la subida registrada en octubre.

Evolución general del precio de la vivienda según Tinsa

Entre los segmentos donde más suben los precios destacan las grandes ciudades. Con un encarecimiento medio del 9,4% interanual. Y la vivienda en la costa mediterránea, que sube un 7,8%.

Mientras que la vivienda en las zonas metropolitanas sube en torno al 4,7%. Por delante de las islas Baleares y Canarias, con un 2,3%.

Y a mucha distancia de los demás municipios españoles, con un 0,1%. “Frente a capitales que casi suben a doble dígito existen mercados que no experimentan mejora alguna“, señala Luis Gualtieri. “Muestra inequívoca del carácter heterogéneo de la vivienda en España“, recuerda el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda recupera un 12,6%

Respecto a mínimos históricos, el precio de la vivienda ya ha recuperado un 12,6% de su valor. Mientras que frente a máximos, aún le queda un 35,4% por recuperar.

Evolución comparativa del precio de la vivienda en los diferentes mercados

Existe por ello margen para que sigan subiendo precios y revalorizándose mercados“, señala Luis Gualtieri.

Respecto a esos valores máximos, logrados en 2007, ambos archipiélagos solo han recuperado un 24%. Por delante del precio de la vivienda en las grandes ciudades, que aún están un 35,2% por debajo.

Evolución del precio de la vivienda durante la última década

Mientras que el resto de municipios está a un 35,8%, las zonas metropolitanas a un 40,7% y el litoral mediterráneo a un 43,5%.

Costa mediterránea e islas cotizan al alza

Por detrás de las grandes ciudades, la vivienda de costa es otro mercado con mucho potencial“, remarca Luis Gualtieri. “De hecho, engloba a dos de los segmentos más valiosos con más de 1.400 puntos respecto al valor de referencia en 2001 (1.000 puntos) y presentan mucho margen de mejora“.

La subida interanual del mercado del arco mediterráneo supera en un 2,2% al incremento medio nacional”, añade. “Un mercado en el que Oi Realtor cuenta con casas en venta en Maresme, Costa Brava de Girona, Costa Dorada de Tarragona y Costa del Sol de Málaga“.

Capitales y costa mediterránea lideran las subidas del precio de la vivienda

Mientras que las islas Baleares y Canarias, a pesar de subir por debajo de la media, disponen de uno de los mercados con más demanda internacional“, señala Gualtieri. “Razón por la que recientemente hemos abierto en Canarias nuestra primera multifranquicia“.

Madrid y su región como grandes referentes

Entre los principales mercados urbanos, la vivienda en la comunidad de Madrid merece una mención especial.

Según la última estadística de Fotocasa, Madrid es la segunda región donde más ha subido el precio de la vivienda entre octubre y noviembre. Un 1,2%. solo por detrás del 2,2% de Canarias.

Este encarecimiento es especialmente intenso en algunos distritos de la capital como Barajas (+5,1% intermensual), Latina (+1,4%) y Villaverde (+1,1%).

Aunque los mayores precios siguen concentrándose en los barrios más emblemáticos de Madrid: Salamanca (6.142€/m2), Chamberí (5.298€/m2), Chamartín (5.256€/m2) y Centro (5.073€/m2).

Aparcar en el centro urbano de una gran ciudad puede ser una auténtica pesadilla. “Algo que ya están notando las personas que frecuentan la zona conocida como Madrid Central”, afirma Luis Gualtieri. Un problema que dispara tanto la búsqueda de pisos con garaje en Madrid y como el precio de las plazas.

La entrada en vigor de una nueva ordenanza de movilidad sostenible en Madrid endurecerá las condiciones para circular y aparcar en el centro de la capital.

Una medida que puede tener efectos en el comercio, la logística y el transporte de la emblemática almendra central. Y que ya tiene consecuencias en su parque inmobiliario. Como el encarecimiento de las plazas de aparcamiento en el centro urbano y la demanda de pisos con garaje en Madrid.

Madrid Central redibuja el mapa urbano de la capital. Con prohibiciones a la circulación de vehículos y saturación en los principales lugares de estacionamiento. Unas limitaciones que acarrearán sanciones en pocos meses y que han conseguido disparar un 12% el precio de las plazas de aparcamiento en el centro.

¡Quien tiene un garaje en Madrid Central posee un tesoro!“, afirman algunos residentes. Mientras en el mercado inmobiliario comienzan a escasear la viviendas con parking incluido.

Nuevas condiciones de movilidad en Madrid

La reciente ordenanza de movilidad ha endurecido las resticciones al estacionamiento y la circulación en el centro urbano de la capital.

Área de restricciones a la circulación y el estacionamiento en Madrid Central

Únicamente los vehículos con etiquetas medioambientales de la Dirección General de Tráfico (DGT) podrán circular por Madrid Central. Aquellos que dispongan del distintivo B, C, CERO o ECO podrán acceder. Aunque la circulación de los dos primeros (B y C) sólo se permitirá a residentes que dispongan de estacionamiento.

La ordenanza, que entró en vigor el pasado 30 de noviembre, se aplicará parcialmente durante los primeros meses. Únicamente informando a los conductores y alertando de las prohibiciones.

Quedando aplazadas las sanciones hasta el mes de febrero de 2019.

Las plazas en Madrid Central suben un 12%

Tal ha sido el impacto de la nueva normativa de movilidad sostenible que el precio de las plazas de aparcamiento lleva meses cotizando al alza en el centro de Madrid.

Según El Mundo, a partir de datos de Fotocasa, el importe medio de los garajes ubicados en Madrid Central se ha incrementado cerca de un 12% en los últimos meses. De septiembre a octubre.

Los pisos con garaje en Madrid Central llevan meses encareciéndose

“Hemos detectado una gran subida en las semanas previas a la entrada en vigor de la ordenanza”, señalan dichas fuentes. “Plazas que costaban cerca de 27.000 euros en septiembre pasaron a venderse 200 euros más caras en octubre”.

En contraste con las plazas situadas fuera del anillo central de Madrid. Que no ha sufrido cambio de precio. Aunque se espera que en los próximos meses también se contagie de dicho encarecimiento.

“Crece la demanda de pisos con garaje en Madrid”

Si aparcar frente a la puerta de casa resulta imposible, el impacto más importante recaerá en los pisos con garaje en Madrid“, apunta Luis Gualtieri.

Limitaciones en las zonas de estacionamiento, aglomeraciones en las principales avenidas, renovaciones de los tickets de aparcamiento,.. Los inconvenientes para aparcar en la vía pública impulsan la compraventa y el alquiler de viviendas con parking.

Resulta inevitable que el cliente interesado en una viviendas del centro de Madrid pregunte si tiene parking“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y esto acaba provocando que su demanda sea mucho mayor“.

Está aumentado la demanda de pisos con garaje en Madrid

Frente a los 5.400 euros por metro cuadrado de una vivienda media en el distrito Centro, los pisos con garaje  en centro se sitúan en torno a los 7.500 €/m2“, añade Gualtieri.

Algo parecido pasa con los pisos con garaje en Salamanca, que cuestan unos 400 euros más. Así como los pisos con garaje en Chamberí (135 € más), los de Chamartín (290 € más) o los de Moncloa-Aravaca (170 € más)“.

¡Sí, realmente quien tiene casa con garaje en Madrid tiene un tesoro!

Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.

El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.

La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.

Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. ¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.

Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.

Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones, finaliza el economista.

Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’

Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.

Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.

David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.

La falta de ahorro y la sobrevaloración de vivienda

¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.

De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.

Peligro en las tasaciones de medida

Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.

Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.

Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.

Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.

Vuelve la sobrevaloración de vivienda

Inflar tasaciones para obtener hipotecas es hacerle un flaco favor al cliente“, comenta Luis Gualtieri. “En Oi Realtor nos gusta hablar con claridad, mostrando el mercado tal y como es”.

Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.

Informe experto de tasación de vivienda con Oi Realtor

Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.

¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!

Desde Oi Realtor, comenzamos un ciclo de previsiones para el mercado inmobiliario de 2019. Artículos para conocer los principales mercados de la vivienda e invertir de manera inteligente con el consultor de referencia. En esta ocasión, hablando de la vivienda en Barcelona.

El mercado de la vivienda en España continúa con un ciclo expansivo que comenzó hace casi un lustro. Por un lado, con un crecimiento general en el número de operaciones de compraventa. Y por el otro con una subida de precio bastante heterogénea, en función de cada mercado local.

La tasadora Tinsa acaba de dar a conocer su informe de ‘Previsiones mercado residencial 2019‘. Documento donde las transacciones, los visados de obra nueva y las hipotecas crecerán a doble dígito a lo largo del año que viene. Mientras que los precios lo harán entre un 5 y un 7%.

Una tendencia general que contrasta con la situación de algunos mercados locales. No solo aquellos que aún no se han ajustado al nuevo ciclo, sino también uno que parece haber tocado techo. El mercado de la vivienda en Barcelona.

Según el responsable de estudio de pisos.com, Ferran Font, el mercado residencial de la zona condal está viviendo un cambio de tendencia. Con leves caídas en los precios de la zona alta y derivación de la demanda lejos del centro urbano. Tanto a barrios periféricos como a municipios del área metropolitana.

Algo que solo puede acrecentar la próxima aprobación de la norma que impone un 30% de vivienda social en las nuevas promociones”, señala Luis Gualtieri. ¿Qué alternativas existen? “Abandonar este tipo de medidas impuestas y ayudar al inversor”, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Previsión del mercado residencial 2019

El mercado residencial continuará creciendo en 2019. Según Tinsa, los diversos indicadores apuntan a un año más de ciclo expansivo en España.

En el último informe de la tasadora se prevé un incremento del 15,6% en la compraventa de viviendas. Según Tinsa, en 2019 se realizarán entre 625.000 y 650.000 operaciones.

Previsiones del mercado residencial para 2019 de Tinsa

Crecimiento muy parecido al de la actividad constructora. A partir de los datos de Fomento se prevén entre 100.000 y 125.000 nuevos visados de obra. Un 14,2% más respecto a 2018.

La demanda de vivienda sigue creciendo y con ella tanto la actividad inmobiliaria como la construcción residencial“, recuerda Luis Gualtieri.

Precios y firma de hipotecas al alza

El impulso de la demanda no solo tiene efectos en la compraventa y la edificación“, añade el CEO de Oi Realtor. “Los precios también subirán a buen ritmo“.

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda llegará a crecer del 5% al 7% durante el año próximo. Un crecimiento sostenido, aunque heterogéneo. Aunque se revalorizarán prácticamente todos los mercados, el incremento interanual de precios llegará a marcar diferencias de hasta el 15%.

Ahora, más que nunca, conviene contar la ayuda de un experto“, apunta Luis Gualtieri. “Para invertir en las zonas que más subirán de precio y así obtener la máxima rentabilidad en la operación“.

Subida general de los precios, a excepción de la vivienda en Barcelona

Del mismo modo que los precios, también aumentará el número de préstamos hipotecarios. El informe de la tasadora calcula que se contratarán entre 275.000 y 300.000 nuevas hipotecas en 2019. Un 13,2% más.

Sumando ambos factores la consecuencia es lógica: el importe de los préstamos también será mayor“, matiza Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona

A pesar de las buenas perspectivas, no todos los mercados reaccionarán de la misma manera. El último informe de pisos.com hace balance del año 2018 y lanza previsiones de cara a 2019. con una mención especial al mercado de la vivienda en Barcelona.

La situación actual ha marcado un cambio de tendencia en Barcelona“, señala Ferran Font. “De hecho, es la única gran capital donde comienzan a caer los precios“.

Por un lado, “los barrios más céntricos y la zona alta comienzan a detectar moderación en los precios“. Ya sea por el panorama político o por ciertos cambios entre los compradores, que no están dispuestos a pagar cualquier precio.

La demanda de vivienda en Barcelona se traslada a otras zonas periféricas

Y, por el otro, la demanda se está derivando hacia barrios y municipios alternativos. “Igual que ha pasado con la almendra central de Madrid, los clientes de Barcelona también cambian de preferencias. Hacia zonas periféricas (Sant Andreu, Horta-Guinardó,..) y ciudades metropolitanas (Hospitalet de Llobregat,..)“.

En beneficio de las zonas metropolitanas

A todo esto se suma la imparable actualidad política de la ciudad condal.

Ayer mismo se ha dado a conocer la fecha de aprobación de la medida que impondrá un 30% de vivienda social en las nuevas promociones residenciales de Barcelona ciudad.

Se trata del próximo miércoles 5 de diciembre. “Una mala noticia que se ha acabado confirmando“, añade Luis Gualtieri. “Y que paralizará muchas inversiones” La consecuencia directa de todo ello la podemos ver en muchos proyectos inmobiliarios que se han trasladado a la periferia urbana.

Como los planes que lleva a cabo el Ayuntamiento de l’Hospitalet de Llobregat. El segundo mayor municipio de Cataluña planea la construcción de 9 hoteles más hasta 2022. Mientras Barcelona continúa con la moratoria hotelera un año más.