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Durante los años de la crisis era el comprador de vivienda quien ponía las condiciones. Hoy, aunque la situación ha cambiado en favor del vendedor, hay ciertos periodos en los que comprar casa a buen precio aún es posible.

La tendencia del mercado inmobiliario hace que cada vez sea más difícil comprar casa a buen precio en Barcelona o Madrid. Hoy en día, el crecimiento de la demanda en ambas capitales pone al vendedor en clara ventaja.

Sin embargo, existen algunos momentos en que la parte compradora recupera poder de negociación. Semanas e incluso meses en los que el mercado de la vivienda se ralentiza y aparecen oportunidades únicas.

Hazte esta pregunta: Estas Navidades, ¿harás vacaciones o sacarás partido del mercado inmobiliario?

¡Comprar casa a buen precio puede depender de ti!

La vivienda sube al mayor ritmo en 11 años

El precio de la vivienda encadena un nuevo trimestre al alza. Según el ‘Índice de Precio de la Vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborado por el INE, la vivienda libre se ha encarecido un 7,2%. Encadenando así 18 trimestres consecutivos con subidas interanuales.

Según la tipología de inmueble, la vivienda nueva repunta un 6,1% respecto al año pasado. Mientras que la vivienda usada, mayoritaria en el mercado, se dispara un 7,3%. La mayor subida de los últimos 11 años.

Frente a la lentitud en la recuperación de la obra nueva, los inmuebles de segunda mano siguen liderando el mercado de la vivienda“, apunta Luis Gualtieri. “De hecho, buena parte del 7,2% registrado por la vivienda media se debe a la cartera ya existente“.

Especialmente pisos en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, y sus áreas metropolitanas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “El tipo de inmueble con mayor demanda en los últimos meses del año“.

Comprador, prepárate para la Navidad

Ante estos constantes incrementos, poco margen le queda al comprador a excepción de esperar su momento“, puntualiza Luis Gualtieri.

¿Cómo? Teniendo en cuenta los momentos en que parte con mayor ventaja: meses de verano, Navidad,..“,. En ese sentido, conviene estar preparados para comprar a buen precio.

Comprar casa a buen precio por Navidad es posible

Por ejemplo, siguiendo estos cinco consejos:
1.- Tener lista la documentación necesaria para cualquier operación
2.- Disponer de tiempo libre para agendar visitas y abrir negociaciones
3.- Preparar una posible mudanza, teniendo a mano todo lo necesario
4.- Recordar que cambiar de casa requiere gestionar alta de suministros
5.- Comprobar cada detalle del nuevo hogar y dejarse cegar por las prisas

Aún puedes comprar casa a buen precio

¿Quién dijo que disfrutar de la Navidad y compra casa eran incompatibles? El frenazo inmobiliario de estas semanas supone también una ventaja para aquellos clientes realmente interesados.

Entre las razones para comprar durante la Navidad cabe destacar:

1.- En Navidad, el vendedor puede tener aún más prisa por cerrar la operación. Porque el gasto que supone una vivienda deshabitada sigue acumulándose durante estas semanas
2.- Comprar casa justo a final o a principio de año puede ayudar a ‘recortar’ la factura fiscal
3.- Al existir menos compradores los precios también son más atractivos y la competencia menor

Menos competencia para comprar casa a buen precio

4.- Disponer de tiempo libre a final de año permite hacer gestiones con el banco, la administración o las empresas de suministros. Sin tener que pedir esos días de vuelta al trabajo.
5.- Conseguir una cita con la notaría o el banco por Navidad, si no hacen vacaciones, resultará más fácil y evitará las habituales listas de espera.
6.- Las entidades financieras cierran trimestre y ejercicio. Por ello, es posible que las condiciones sean mucho mejores a las habituales. Una oportunidad única.

“Aunque parezca imposible, la Navidad puede traer un regalo anticipado”, finaliza Luis Gualtieri. “¿Cuál? Comprar casa a buen precio”.

¡Año nuevo, hogar nuevo!

La buena salud de los grandes mercados residenciales está fuera de toda duda. El precio de la vivienda en las principales ciudades y el litoral mediterráneo crece por encima de la media nacional. Especialmente la Comunidad de Madrid.

Los pisos en el centro urbano y las casas en primera línea de costa siguen liderando el mercado de la vivienda. Con incrementos que superan en dos y cuatro puntos, respectivamente, al encarecimiento medio.

El informe ‘Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Noviembre 2018‘ vuelve a destacar el papel de la vivienda urbana. Según los datos de la tasadora, el precio de la vivienda en las grandes ciudades aumenta a un ritmo del 9,4% interanual.

Por delante del mercado en la costa mediterránea (+7,8%) y del incremento medio a nivel nacional (+5,6%).
Ya por debajo encontramos la viviendas en áreas metropolitanas (+4,7%), en ambos archipiélagos (+2,3%) y en el resto de municipios (+0,1%).

Esto últimos apenas registran variación de precio. Al contrario que ciertos mercados, como el de la región de Madrid, donde la vivienda se ha disparado un 1,2% entre octubre y noviembre. Según Fotocasa.

Las grandes ciudades lideran el mercado

En noviembre, el precio de la vivienda (nueva o usada) se ha incrementado en un 5,6% respecto al año pasado. Tres décimas por encima de la subida registrada en octubre.

Evolución general del precio de la vivienda según Tinsa

Entre los segmentos donde más suben los precios destacan las grandes ciudades. Con un encarecimiento medio del 9,4% interanual. Y la vivienda en la costa mediterránea, que sube un 7,8%.

Mientras que la vivienda en las zonas metropolitanas sube en torno al 4,7%. Por delante de las islas Baleares y Canarias, con un 2,3%.

Y a mucha distancia de los demás municipios españoles, con un 0,1%. “Frente a capitales que casi suben a doble dígito existen mercados que no experimentan mejora alguna“, señala Luis Gualtieri. “Muestra inequívoca del carácter heterogéneo de la vivienda en España“, recuerda el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda recupera un 12,6%

Respecto a mínimos históricos, el precio de la vivienda ya ha recuperado un 12,6% de su valor. Mientras que frente a máximos, aún le queda un 35,4% por recuperar.

Evolución comparativa del precio de la vivienda en los diferentes mercados

Existe por ello margen para que sigan subiendo precios y revalorizándose mercados“, señala Luis Gualtieri.

Respecto a esos valores máximos, logrados en 2007, ambos archipiélagos solo han recuperado un 24%. Por delante del precio de la vivienda en las grandes ciudades, que aún están un 35,2% por debajo.

Evolución del precio de la vivienda durante la última década

Mientras que el resto de municipios está a un 35,8%, las zonas metropolitanas a un 40,7% y el litoral mediterráneo a un 43,5%.

Costa mediterránea e islas cotizan al alza

Por detrás de las grandes ciudades, la vivienda de costa es otro mercado con mucho potencial“, remarca Luis Gualtieri. “De hecho, engloba a dos de los segmentos más valiosos con más de 1.400 puntos respecto al valor de referencia en 2001 (1.000 puntos) y presentan mucho margen de mejora“.

La subida interanual del mercado del arco mediterráneo supera en un 2,2% al incremento medio nacional”, añade. “Un mercado en el que Oi Realtor cuenta con casas en venta en Maresme, Costa Brava de Girona, Costa Dorada de Tarragona y Costa del Sol de Málaga“.

Capitales y costa mediterránea lideran las subidas del precio de la vivienda

Mientras que las islas Baleares y Canarias, a pesar de subir por debajo de la media, disponen de uno de los mercados con más demanda internacional“, señala Gualtieri. “Razón por la que recientemente hemos abierto en Canarias nuestra primera multifranquicia“.

Madrid y su región como grandes referentes

Entre los principales mercados urbanos, la vivienda en la comunidad de Madrid merece una mención especial.

Según la última estadística de Fotocasa, Madrid es la segunda región donde más ha subido el precio de la vivienda entre octubre y noviembre. Un 1,2%. solo por detrás del 2,2% de Canarias.

Este encarecimiento es especialmente intenso en algunos distritos de la capital como Barajas (+5,1% intermensual), Latina (+1,4%) y Villaverde (+1,1%).

Aunque los mayores precios siguen concentrándose en los barrios más emblemáticos de Madrid: Salamanca (6.142€/m2), Chamberí (5.298€/m2), Chamartín (5.256€/m2) y Centro (5.073€/m2).

Aparcar en el centro urbano de una gran ciudad puede ser una auténtica pesadilla. “Algo que ya están notando las personas que frecuentan la zona conocida como Madrid Central”, afirma Luis Gualtieri. Un problema que dispara tanto la búsqueda de pisos con garaje en Madrid y como el precio de las plazas.

La entrada en vigor de una nueva ordenanza de movilidad sostenible en Madrid endurecerá las condiciones para circular y aparcar en el centro de la capital.

Una medida que puede tener efectos en el comercio, la logística y el transporte de la emblemática almendra central. Y que ya tiene consecuencias en su parque inmobiliario. Como el encarecimiento de las plazas de aparcamiento en el centro urbano y la demanda de pisos con garaje en Madrid.

Madrid Central redibuja el mapa urbano de la capital. Con prohibiciones a la circulación de vehículos y saturación en los principales lugares de estacionamiento. Unas limitaciones que acarrearán sanciones en pocos meses y que han conseguido disparar un 12% el precio de las plazas de aparcamiento en el centro.

¡Quien tiene un garaje en Madrid Central posee un tesoro!“, afirman algunos residentes. Mientras en el mercado inmobiliario comienzan a escasear la viviendas con parking incluido.

Nuevas condiciones de movilidad en Madrid

La reciente ordenanza de movilidad ha endurecido las resticciones al estacionamiento y la circulación en el centro urbano de la capital.

Área de restricciones a la circulación y el estacionamiento en Madrid Central

Únicamente los vehículos con etiquetas medioambientales de la Dirección General de Tráfico (DGT) podrán circular por Madrid Central. Aquellos que dispongan del distintivo B, C, CERO o ECO podrán acceder. Aunque la circulación de los dos primeros (B y C) sólo se permitirá a residentes que dispongan de estacionamiento.

La ordenanza, que entró en vigor el pasado 30 de noviembre, se aplicará parcialmente durante los primeros meses. Únicamente informando a los conductores y alertando de las prohibiciones.

Quedando aplazadas las sanciones hasta el mes de febrero de 2019.

Las plazas en Madrid Central suben un 12%

Tal ha sido el impacto de la nueva normativa de movilidad sostenible que el precio de las plazas de aparcamiento lleva meses cotizando al alza en el centro de Madrid.

Según El Mundo, a partir de datos de Fotocasa, el importe medio de los garajes ubicados en Madrid Central se ha incrementado cerca de un 12% en los últimos meses. De septiembre a octubre.

Los pisos con garaje en Madrid Central llevan meses encareciéndose

“Hemos detectado una gran subida en las semanas previas a la entrada en vigor de la ordenanza”, señalan dichas fuentes. “Plazas que costaban cerca de 27.000 euros en septiembre pasaron a venderse 200 euros más caras en octubre”.

En contraste con las plazas situadas fuera del anillo central de Madrid. Que no ha sufrido cambio de precio. Aunque se espera que en los próximos meses también se contagie de dicho encarecimiento.

“Crece la demanda de pisos con garaje en Madrid”

Si aparcar frente a la puerta de casa resulta imposible, el impacto más importante recaerá en los pisos con garaje en Madrid“, apunta Luis Gualtieri.

Limitaciones en las zonas de estacionamiento, aglomeraciones en las principales avenidas, renovaciones de los tickets de aparcamiento,.. Los inconvenientes para aparcar en la vía pública impulsan la compraventa y el alquiler de viviendas con parking.

Resulta inevitable que el cliente interesado en una viviendas del centro de Madrid pregunte si tiene parking“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y esto acaba provocando que su demanda sea mucho mayor“.

Está aumentado la demanda de pisos con garaje en Madrid

Frente a los 5.400 euros por metro cuadrado de una vivienda media en el distrito Centro, los pisos con garaje  en centro se sitúan en torno a los 7.500 €/m2“, añade Gualtieri.

Algo parecido pasa con los pisos con garaje en Salamanca, que cuestan unos 400 euros más. Así como los pisos con garaje en Chamberí (135 € más), los de Chamartín (290 € más) o los de Moncloa-Aravaca (170 € más)“.

¡Sí, realmente quien tiene casa con garaje en Madrid tiene un tesoro!

Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.

El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.

La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.

Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. ¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.

Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.

Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones, finaliza el economista.

Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’

Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.

Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.

David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.

La falta de ahorro y la sobrevaloración de vivienda

¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.

De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.

Peligro en las tasaciones de medida

Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.

Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.

Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.

Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.

Vuelve la sobrevaloración de vivienda

Inflar tasaciones para obtener hipotecas es hacerle un flaco favor al cliente“, comenta Luis Gualtieri. “En Oi Realtor nos gusta hablar con claridad, mostrando el mercado tal y como es”.

Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.

Informe experto de tasación de vivienda con Oi Realtor

Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.

¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!

Desde Oi Realtor, comenzamos un ciclo de previsiones para el mercado inmobiliario de 2019. Artículos para conocer los principales mercados de la vivienda e invertir de manera inteligente con el consultor de referencia. En esta ocasión, hablando de la vivienda en Barcelona.

El mercado de la vivienda en España continúa con un ciclo expansivo que comenzó hace casi un lustro. Por un lado, con un crecimiento general en el número de operaciones de compraventa. Y por el otro con una subida de precio bastante heterogénea, en función de cada mercado local.

La tasadora Tinsa acaba de dar a conocer su informe de ‘Previsiones mercado residencial 2019‘. Documento donde las transacciones, los visados de obra nueva y las hipotecas crecerán a doble dígito a lo largo del año que viene. Mientras que los precios lo harán entre un 5 y un 7%.

Una tendencia general que contrasta con la situación de algunos mercados locales. No solo aquellos que aún no se han ajustado al nuevo ciclo, sino también uno que parece haber tocado techo. El mercado de la vivienda en Barcelona.

Según el responsable de estudio de pisos.com, Ferran Font, el mercado residencial de la zona condal está viviendo un cambio de tendencia. Con leves caídas en los precios de la zona alta y derivación de la demanda lejos del centro urbano. Tanto a barrios periféricos como a municipios del área metropolitana.

Algo que solo puede acrecentar la próxima aprobación de la norma que impone un 30% de vivienda social en las nuevas promociones”, señala Luis Gualtieri. ¿Qué alternativas existen? “Abandonar este tipo de medidas impuestas y ayudar al inversor”, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Previsión del mercado residencial 2019

El mercado residencial continuará creciendo en 2019. Según Tinsa, los diversos indicadores apuntan a un año más de ciclo expansivo en España.

En el último informe de la tasadora se prevé un incremento del 15,6% en la compraventa de viviendas. Según Tinsa, en 2019 se realizarán entre 625.000 y 650.000 operaciones.

Previsiones del mercado residencial para 2019 de Tinsa

Crecimiento muy parecido al de la actividad constructora. A partir de los datos de Fomento se prevén entre 100.000 y 125.000 nuevos visados de obra. Un 14,2% más respecto a 2018.

La demanda de vivienda sigue creciendo y con ella tanto la actividad inmobiliaria como la construcción residencial“, recuerda Luis Gualtieri.

Precios y firma de hipotecas al alza

El impulso de la demanda no solo tiene efectos en la compraventa y la edificación“, añade el CEO de Oi Realtor. “Los precios también subirán a buen ritmo“.

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda llegará a crecer del 5% al 7% durante el año próximo. Un crecimiento sostenido, aunque heterogéneo. Aunque se revalorizarán prácticamente todos los mercados, el incremento interanual de precios llegará a marcar diferencias de hasta el 15%.

Ahora, más que nunca, conviene contar la ayuda de un experto“, apunta Luis Gualtieri. “Para invertir en las zonas que más subirán de precio y así obtener la máxima rentabilidad en la operación“.

Subida general de los precios, a excepción de la vivienda en Barcelona

Del mismo modo que los precios, también aumentará el número de préstamos hipotecarios. El informe de la tasadora calcula que se contratarán entre 275.000 y 300.000 nuevas hipotecas en 2019. Un 13,2% más.

Sumando ambos factores la consecuencia es lógica: el importe de los préstamos también será mayor“, matiza Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona

A pesar de las buenas perspectivas, no todos los mercados reaccionarán de la misma manera. El último informe de pisos.com hace balance del año 2018 y lanza previsiones de cara a 2019. con una mención especial al mercado de la vivienda en Barcelona.

La situación actual ha marcado un cambio de tendencia en Barcelona“, señala Ferran Font. “De hecho, es la única gran capital donde comienzan a caer los precios“.

Por un lado, “los barrios más céntricos y la zona alta comienzan a detectar moderación en los precios“. Ya sea por el panorama político o por ciertos cambios entre los compradores, que no están dispuestos a pagar cualquier precio.

La demanda de vivienda en Barcelona se traslada a otras zonas periféricas

Y, por el otro, la demanda se está derivando hacia barrios y municipios alternativos. “Igual que ha pasado con la almendra central de Madrid, los clientes de Barcelona también cambian de preferencias. Hacia zonas periféricas (Sant Andreu, Horta-Guinardó,..) y ciudades metropolitanas (Hospitalet de Llobregat,..)“.

En beneficio de las zonas metropolitanas

A todo esto se suma la imparable actualidad política de la ciudad condal.

Ayer mismo se ha dado a conocer la fecha de aprobación de la medida que impondrá un 30% de vivienda social en las nuevas promociones residenciales de Barcelona ciudad.

Se trata del próximo miércoles 5 de diciembre. “Una mala noticia que se ha acabado confirmando“, añade Luis Gualtieri. “Y que paralizará muchas inversiones” La consecuencia directa de todo ello la podemos ver en muchos proyectos inmobiliarios que se han trasladado a la periferia urbana.

Como los planes que lleva a cabo el Ayuntamiento de l’Hospitalet de Llobregat. El segundo mayor municipio de Cataluña planea la construcción de 9 hoteles más hasta 2022. Mientras Barcelona continúa con la moratoria hotelera un año más.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dado a conocer una nueva reforma en las condiciones del arrendamiento de viviendas. Medidas que incluirán prórrogas en los contratos de alquiler, límites en el depósito de fianzas y redistribución de los gastos de gestión.

El Gobierno español no quiere perder tiempo en la agenda social, especialmente en materia de vivienda. Además de un ambicioso plan que incluye la construcción de miles de viviendas sociales durante los próximos años, Fomento quiere reformar el mercado del alquiler.

Concretamente, el ministro de Fomento ha anunciado un paquete de medidas para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Cuya puesta en marcha para por la próxima aprobación de un real decreto ley en materia de vivienda. Además de acciones concretas para controlar el precio del alquiler y estimular la oferta disponible.

Unas medidas, de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que recientemente criticaban fondos de inversión y grandes propietarios. Porque su efecto más inmediato puede ser la subida de los alquileres y la pérdida de interés por alquilar.

Cambios en los contratos de alquiler

El Gobierno prepara una reforma legal del alquiler para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Según el último anuncio del ministro de Fomento, J.L. Ábalos, la situación apremia dicha reforma para evitar “situaciones trágicas”.

Las medidas quedan enmarcadas en un real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda. cuyas líneas maestras han sido dadas a conocer este martes en el Senado. Una norma que el ejecutivo prevé presentar próximamente, aunque sin especificar la fecha concreta.

Los futuros contratos de alquiler contarán una prórroga automática de cinco años

Entre las novedades que incorpora destaca la ampliación automática de tres a cinco años en los contratos de alquiler. Así como la limitación de la fianza, exigible al inquilino, a un máximo de dos mensualidades.  Y además, si el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión del contrato.

Limitar rentas y frenar el alquiler turístico

Además del real decreto ley, el Gobierno quiere incorporar algunas medidas para limitar el precio del alquiler. Con especial atención a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se han disparado las rentas.

Así como el impulso de una reforma fiscal con la que se quiere estimular la oferta de viviendas en alquiler entre los propietarios de viviendas vacías. Junto a la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Unas medidas para fomentar un mercado “accesible” que irán acompañadas de otras para frenar la proliferación de los pisos turísticos. Se trata de cambios legales para “definir” qué se entiende por “vivienda de uso turístico”.

Aumentará la vigencia de los contratos de alquiler y se limitarán los precios

Un paso necesario, según el Ministerio de Fomento, para asegurar que “el parqué de viviendas cumple de manera prioritaria con la función social que garantice el derecho a la vivienda“.

Probables efectos ‘colaterales’ de la reforma

Frente este último anuncio del ministro de Fomento, fondos de inversión y grandes propietarios llevan semanas insistiendo en los efectos ‘colaterales’ de una reforma de la LAU como la planteada por Ábalos.

Tras la subida del 2,7% en el precio del alquiler del pasado mes de octubre, recogida por Fotocasa, una reforma que frene las subidas y sobre proteja a los inquilinos podría tener consecuencias desastrosas.

Por un lado, frenar el volumen de inversión previsto para el mercado español“, señala Luis Gualtieri. “Y, por el otro, en lugar de hacer más flexible el mercado del alquiler llegaría a ralentizarlo“. Sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Este tipo de medidas resultan discriminatorias“, afirman fuentes cercanas a los inversores. “Porque además de afectar a la inversión, condicionar los precios en un mercado libre puede encarecerlo, teniendo así un efecto totalmente opuesto al perseguido“.

¿Quién puede asegurar que ahora los propietarios no exigirán rentas aún más altas para obtener la misma rentabilidad?

El mercado de la vivienda en las principales ciudades comienza a notar los efectos de la ralentización económica. La última estadística de tasación muestra como el precio de los pisos en Barcelona, Madrid o San Sebastián crece a menor ritmo que otras ciudades de menor tamaño.

La tasadora Tinsa ha lanzado recientemente sus nuevas previsiones para el mercado inmobiliario. Datos que arrojan un encarecimiento medio del 5 al 7% en el precio de la vivienda para 2019.

Sin embargo, el mismo informe también deja claro que el centro de las principales ciudades está tocando techo. Circunstancia que impulsa los precios más allá del casco histórico. Con encarecimientos por encima del 20% en ciertos barrios periféricos y municipios metropolitanos.

Este fenómeno responde a la gran cantidad de demanda que se retuvo durante los años de la crisis y que ahora sale en busca de vivienda. Pero no a cualquier precio.

Por eso, aquellos inmuebles que superan claramente los valores de mercado no consiguen la atención del cliente del cliente“, señala Luis Gualtieri. “Y desplazan la demanda hacia otras viviendas del entorno o incluso de otras zonas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El ejemplo más claro lo tenemos en precio de los pisos en Barcelona. La ‘Estadística del valor tasado de la vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, demuestra como la ciudad condal echa el freno al incremento de precios.

En buena medida por los efectos de la desaceleración económica, pero también por la sobrevaloración inmobiliaria en determinados mercados“, finaliza Luis Gualtieri.

El valor de la vivienda tasada sube en España

El precio de la vivienda libre en España se ha incrementado un 3,2% en el último año. Según los datos de tasación del tercer trimestre, recogidos por Fomento.

Con esta subida, el precio medio es de 1.588,5 euros por metro cuadrado. Un 0,1% más que en el trimestre anterior. Encadenándose así 14 meses consecutivos al alza.

Precio de la vivienda tasada en España por ciudades en 2018

Aumentan de precio un total de 11 comunidades. encabezadas por Madrid (+8,3% interanual), La Rioja (+6%), islas Baleares (+5,2%), Cataluña (+4,8%), islas Canarias (+4,7%) y Andalucía (+3,7%).

Sin embargo, estos porcentajes medios no responden al ‘tirón’ de las grandes capitales. Sino a otros municipios de menor tamaño.

Freno al precio de los pisos en Barcelona y Madrid

La estadística de Fomento, basada en más de 115.600 tasaciones de julio a septiembre, no recoge todos las peculiaridades de todos los mercados locales. Pero sí muestra la evolución de la vivienda en municipios de gran tamaño.

Entre las 22 ciudades con más de medio millón de habitantes destacan Málaga (+15,5% interanual), Barcelona (+10,29%) y Madrid (+9,66%). Sin embargo, sus encarecimientos se han ralentizado en los últimos meses.

Precio de los pisos en Barcelona y Madrid en el tercer trimestre de 2018

El precio de los pisos en Barcelona, por ejemplo, solo ha aumentado un 0,08% en el último trimestre“, apunta Luis Gualtieri. “Algo que permite apreciar algunos mercados que han tocado techo“.

Barcelona ha pasado de los 3.297,3 €/m2 (2º trimestre) a los 3.300,1 €/m2 (3r trimestre). Mientras que Madrid va de 3.012 €/m2 a 3.016 €/m2. Y San Sebastián incluso llega a caer. Desde los 3.564,5 €/m2 a los 3.356,1 €/m2.

Los municipios metropolitanos piden su espacio

¿Quiénes son los grandes beneficiados de un mercado al alza? La vivienda de costa y los principales municipios metropolitanos. “Los datos demuestran que el frenazo en los precios de la vivienda está llegando a aquellas ciudades que antes se recuperaron“, añade Gualtieri. “Mercados que rápidamente subieron precios y ahora notan los efectos de la desaceleración“.

Frente a las grandes capitales, otros municipios ganan terreno. Es el caso de Sant Cugat del Vallès. La segunda ciudad española, por encima de los 25.000 habitantes, con la vivienda más cara. Sus 3.328 €/m2 llegan tras haber subido un 10,6% en el último año y un 0,26% en el último trimestre.

Vivienda tasada en municipios españoles con más de 25.000 habitantes

Así como Castelldefels, con 2.912 €/m2, donde los precios han subido casi un 40% en el último año. O Sant Joan Despí (+16,9%), Esplugues de Llobregat (+16,5%) y Gavà (+9,3%).

Municipios metropolitanos que se encarecen en la línea de otros de la Comunidad de Madrid, como Alcorcón (+22,4%). O con incrementos de más del 20% en Torremolinos (Málaga) y Arona (Tenerife).

El precio sigue siendo determinante“, sentencia Luis Gualtieri. “Y si la vivienda no se ajusta, el cliente acaba buscando alternativas“.

La fiesta anual de las ofertas y los grandes descuentos llega también la mercado inmobiliario, con el llamado Black Friday de pisos. Un acontecimiento que, más allá del marketing, responde a un problema importante: la sobrevaloración inmobiliaria.

Esta semana se celebra una de las citas más esperadas por los consumidores: el Black Friday. A partir del viernes 23 de noviembre y durante todo el fin de semana, todo tipo de comercios y plataformas online ofrecen productos con grandes descuentos. ¡Unas grandes rebajas a las que no escapa el mercado inmobiliario!

Aunque el precio de la vivienda lleva largo tiempo aumentando sostenidamente, aún existe lugar para el Black Friday de pisos. No solo por aquellas zonas donde aún se ajustan precios por el limitado interés de los compradores. Sino también por ese mal que acecha al sector, llamado sobrevaloración de vivienda.

Según un análisis comparativo del portal pisos.com, el 12,57% de los inmuebles que se anuncian han registrado algún tipo de rebaja en los últimos tres meses. Descuentos que pueden llegar a superar el 40% respecto al precio inicial.

Desde Oi Realtor queremos sumarnos a la fiesta de este Black Friday inmobiliario para reflexionar sobre el factor más importante en una vivienda. Como no, el precio. Cuya rebaja, en muchas ocasiones no responde a una estrategia de marketing, sino a la mala costumbre de no ajustarse a los requerimientos del mercado.

Una de cada ocho viviendas con ‘descuentos’

El mencionado estudio estadístico recoge las rebajas de precio experimentadas en el último trimestre. Unos descuentos que afectan al 12,57% de las viviendas usadas que se anuncian a través de la página web.

A pesar de que la mayoría de descuentos no supera el 10%, existen casos extremos con un 40, un 60 e incluso más de un 80% de descuento.

Grandes descuentos de hasta el 40, 50 y 60% sobre el precio inicial

Cada mercado de la vivienda evoluciona a un ritmo diferente y no cabe duda que existe más de una velocidad en lo relativo al precio“, señala Luis Gualtieri. “Junto a capitales donde no deja de crecer la demanda existen municipios que apenas despiertan interés“, concreta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Por eso es recomendable dejarse aconsejar por un experto y realizar una tasación de vivienda profesional“. Un servicio que Oi Realtor ofrece de forma gratuita y sin compromiso a sus clientes.

Madrid y Cataluña, las más sobrevaloradas

Según pisos.com, la región que más descuentos ha experimentado en los últimos tres meses es la comunidad de Madrid. Con un 15,67% de viviendas rebajadas. Por delante de Cataluña, con un 14,64%.

Dos comunidades que, pese a estar entre las más activas y demandadas, evolucionan a un ritmo diferente al que la gente cree“, añade Luis Gualtieri. “Existe la creencia de que se compra a cualquier precio en Madrid o Barcelona ciudad y no es así. Como tampoco lo es poner precio a la antigua vivienda en función del precio que tendrá la nueva vivienda que se desea comprar“, en relación al mercado de reposición.

Por detrás de Madrid y Cataluña existen otro tipo de mercados. Por ejemplo, la tercera comunidad con más descuentos: Castilla la Mancha. Una región cuyo gran problema es la falta de compradores a precios precrisis. Circunstancia que obliga a hacer rebajas en un 14,34% de las viviendas.

En el otro extremo, y en torno al 10% de viviendas con descuentos, encontramos tres comunidades. Se trata de La Rioja con un 9,7%, de Galicia con un 9,87% y del País Vasco con un 10,69%.

Black Friday de pisos según regiones y ciudades españolas

Black Friday de pisos con rebajas del 8,76%

Según el citado portal, la rebaja media en el ‘Black Friday de pisos’ trimestral es del 8,76%. Aunque no todas las viviendas han bajado de precio una única vez. Por término medio, se han producido 1,6 variaciones en el precio en estos tres meses.

Más allá del panorama general, el estudio incluye algunos ajustes extremos con hasta un 40% de rebaja respecto al precio inicial. Porcentaje que puede alcanzar hasta un 70% o un 90%, en función de los valores existentes en el mercado.

Existe la creencia de que el nuevo ciclo inmobiliario vuelve a dar el poder al vendedor, pero no siempre es así“, puntualiza Luis gualtieri. “Recordemos que el precio sigue siendo el factor determinante de compra“.

Los últimos datos del PIB recogen una clara desaceleración económica en el corazón de Europa que afecta también a España. Llegando a ralentizar diversas variables del mercado inmobiliario. Como la compraventa de viviendas, los precios de venta o la inversión que los hogares dedican a las reformas.

Todo tipo de instituciones e indicadores anticipan un claro frenado en la economía. Desde la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (Airef) al BBVA Research.

Ni siquiera el motor de Europa permanece al margen de este fenómeno global. Tal y como reflejan los últimos datos económicas de Eurostat. La oficina estadística europea recoge un frenazo en el PIB que crece un 0,2% en el tercer trimestre del año. Cuando en el primer periodo de 2018 crecía un 0,4%.

Estadística de Eurostat donde se recoge la desacelaración económica

La desaceleración económica en Alemania (-0,2%) frena a la zona euro, con la menor tasa de crecimiento desde 2014. Mientras que España (+0,6%) y Francia (+0,4%) se quedan solas tirando de la economía europea. Cuyos niveles están por debajo de los Estados Unidos y del Reino Unido.

¿Qué consecuencias tiene dicha tendencia? Los efectos de la desaceleración económica ya se dejan en ciertos sectores, como el mercado inmobiliario o la actividad constructora.

La desaceleración económica en la venta de viviendas

Según la ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad‘, que elabora el INE, la compraventa de viviendas aumentó un 9,7% interanual durante el pasado mes de septiembre.

Un dato que no deja de ser positivo, tras encadenar seis meses consecutivos al alza. Sin embargo, también apunta a un estancamiento de las operaciones de compraventa. Especialmente tras venir de un periodo con importantes incrementos en la actividad.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según el INE

Las noticias del mercado hipotecario en las últimas semanas, seguramente tendrán consecuencias en los datos tanto de octubre como de noviembre“, señala Fernando encinar (Idealista).

El mercado de la vivienda continúa dando signos de recuperación, aunque en una línea de estabilidad“, sentencia Beatriz Toribio (Fotocasa).

Los precios se moderan, según los registradores

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 6,7% durante el tercer trimestre del año. Según la última ‘Estadística Registral Inmobiliaria‘ del Colegio de Registradores.

Esto supone una ligera caída del 0,3% en tasa intertrimestral. Un hecho puntual pero que puede suponer un cambio de tendencia hacia la estabilización del mercado.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según los registradores

Entre los meses de julio y septiembre, quedaron inscritas en los registros de la propiedad 133.295 compraventas de vivienda. Dato que supone una caída del 0,7% respecto al segundo trimestre (abril a junio).

A pesar de todo, España registra la segunda mayor cifra de compraventas en todo un trimestre. Solo por debajo de la registrada a mediados del año 2008.

75.000 proyectos menos de reforma en los hogares

La evolución de la economía provocará que el número total de reformas en viviendas caiga respecto al año pasado.

Según el ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma 2018‘, elaborado por Andimac, la desaceleración económica tendrá consecuencias en los proyectos de rehabilitación. Concretamente, se ejecutarán unas 75.000 reformas por debajo de las registradas en 2017.

Efectos de la desaceleración económica en la reforma de viviendas, según Andimac

“Aunque nuestra economía ha conseguido mantener los niveles de crecimiento durante el tercer trimestre del año, la incertidumbre económica en Europa tendrá consecuencias”, señalan desde Andimac. “Sin olvidar el retraso que está acumulando la puesta en marcha del nuevo ‘Plan de Vivienda 2018-2021’“.

Esto ha provocado que los españoles hayan decidido rebajar en cerca de un 1% los gastos de rehabilitación en su vivienda. Frente a la previsión de principios de año. Una decisión arriesgada, ya que el parque de viviendas sigue envejeciendo a un ritmo del 3,3% anual.

Aún así, los datos de Andimac también recogen que el presupuesto medio en trabajos de mejora de la viviendas ha aumentado un 3,5%. Hasta situarse en torno a los 675 euros por familia. Una inversión que se nota especialmente en comunidades como Madrid, con un presupuesto medio de 734 euros.

De las últimas estadísticas inmobiliarias se puede leer que no solo sigue incrementándose el precio de la vivienda, sino que también existe una participación general en el mercado por parte de todo tipo de clientes. Incluidos compradores extranjeros con casi un 16% de las operaciones.

El mercado residencial continúa en su espiral alcista con un nuevo incremento general del 5,3% a finales de octubre. Subida que vuelven a encabezar las grandes ciudades (+8,5%).

Los datos corresponden al ‘Índice Tinsa IMIE General. Octubre 2018‘ que se acaba de dar a conocer. Estadística que sitúa en un 13% la recuperación del precio de la vivienda respecto a mínimos.

Este encarecimiento, lejos de frenar la compraventa de viviendas sigue disparando la actividad inmobiliaria. Según las estadísticas oficiales, durante el segundo trimestre de 2018 se celebraron más de 160.000 operaciones de compraventa, frente a las 135.000 de los tres primeros meses del año. Y de ellas, más de 25.500 correspondieron a inversores internacionales.

Los datos forman parte de la ‘Estadística de Transacciones inmobiliarias. 2º Trimestre 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento. Un hecho del que se felicita la patronal inmobiliaria quiere destacar. Por las diversas comunidades donde los compradores extranjeros de vivienda superan el 15% de la actividad.

La confianza es máxima en nuestro sector“, señala Luis Gualtieri. “Actividad, precios y concesión de hipotecas se superan mes a mes“, sentencia el máximo responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Las grandes ciudades se encarecen un 8,5%

La vivienda terminada, tanto nueva como usada, se ha encarecido un 5,3% en el último año. Según datos de octubre de la tasadora Tinsa.

La subida del precio de la vivienda vuelve a coger velocidad, tras la moderación registrada el pasado mes de septiembre. Cuando los precios subieron un 4,8% en tasa interanual. Muy por debajo del incremento registrado en agosto (+5,6%).

Precio de la vivienda en los diferentes mercados nacionales

En el décimo mes del año, las principales urbes volvieron a encabezar el repunte del mercado residencial. Concretamente, se registró una subida del 8,5% interanual en grandes ciudades. Mientras que la costa mediterránea se encareció un 6%.

Los datos corresponden al ‘Índice Tinsa IMIE General. Octubre 2018’ que se acaba de dar a conocer. Estadística que sitúa en un 13% la recuperación del precio de la vivienda respecto a mínimos.

Frente a Baleares y Canarias (+4,5%) o las áreas metropolitanas (+3,8%). Ambos mercados crecieron por debajo de la media nacional. Y del resto de municipios (+0,9%) que prácticamente no aumentaron precios

Subida general en el precio de la vivienda

La revalorización general del mercado resulta aún más llamativa en perspectiva histórica. Estudiando la evolución del precio de la vivienda en los últimos diez años.

Según Tinsa, respecto a mínimos históricos, el mercado residencial se ha encarecido una media del 13,1%. Destaca especialmente la vivienda en capitales y grandes ciudades. Un parque que recupera casi el 22% de su valor.

Mientras que la vivienda de costa registra repuntes del 17,3% en ambos archipiélagos (Baleares y Canarias) y del 15,8% en el arco mediterráneo.

Evolución del precio de la vivienda en la última década

Finalmente, las zonas metropolitanas se quedan cerca de un 10% por encima del mínimo histórico y el resto de municipios apenas recuperan un 5,8% de su valor.

Frente a esta situación, la caída acumulada respecto a máximos históricos del año 2007 aún es del 35,1%. Con la vivienda en las zonas metropolitanas y la costa mediterránea más allá de un 40%.

Y tanto Baleares como Canarias aún un 23,2% por debajo del máximo histórico.

Sigue el idilio con el comprador extranjero

El ritmo de crecimiento en los precios, lejos de alejar a los compradores sigue impulsando el número de operaciones de compraventa.

Según datos recientes de Fomento, España registró 160.287 transacciones inmobiliarias entre abril y junio de 2018. Muy por encima de las 135.438 operaciones contabilizadas entre enero y marzo.

Tipología de compradores de vivienda según el Ministerio de Fomento

Una subida generalizada entre todo tipo de compradores. No solo los clientes nacionales, que registraron 134.352 transacciones sino también los internacional (residentes o no) con 25.454 transacciones. El 15,9% del total.

Entre las comunidades con mayor porcentaje de compradores extranjeros destacan Baleares (1.380 operaciones), Canarias (2.535), Cataluña (3.537), Comunidad Valenciana (7.950) y C. de Madrid (2.008).

Las regiones que aglutinan mayor número de transacciones, tanto en valores relativos (compraventas) como en cifras absolutas (millones de euros). “España es un país atractivo para la compra de vivienda“, señalaba recientemente Fiacbi Spain. “Gracias a la gran rentabilidad de las operaciones y a la mejora del acceso a la financiación“.