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Desde Oi Realtor queremos contarte si para un mileurista existe la posibilidad de tener acceso a un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En enero de 2022, el gobierno anunciaba la subida del salario mínimo interprofesional a 1000 euros. No obstante, se trata de una suma que no parece suplir las necesidades de los españoles, con una inflación sumamente alta, cercana al 10% y una subida de precios muy notoria. Para muchos es imposible la idea de poder acceder a un préstamo hipotecario con ese sueldo. Para aquellos que cuentan con la esperanza de obtener financiación, la pregunta más habitual que surge es si ¿la entidad bancaria me concederá la hipoteca si soy mileurista?

Por medio de este artículo, llevando a cabo una serie de estimaciones y cálculos, intentaremos explicar cuál es el umbral en el que un mileurista puede acceder a pedir una hipoteca.

Mileurista

¿Puedo permitirme un préstamo hipotecario siendo mileurista?

Dejando a un lado el debate de si un mileurista debería o no pensar en acceder a una vivienda, en el siguiente artículo nos ocuparemos de analizar de manera matemática, la disyuntiva sobre si un trabajador mileurista puede afrontar el pago de una hipoteca. Partiremos comentando los requisitos que tiene la entidad bancaria para concederte una hipoteca.

Mileurista

Ingresos mínimos domiciliados en las hipotecas

En primer lugar, será necesario superar los ingresos mínimos que solicita cada entidad bancaria para solicitar sus préstamos hipotecarios. La mayoría de los bancos solicitan que tu nómina supere un importe en concreto. Este requisito es de utilidad para el banco ya que lo ayudará a atraer a un perfil concreto de clientes para que contraten sus préstamos hipotecarios. Por otro lado, el principal objetivo es asegurarse de que el solicitante podrá devolver el préstamo hipotecario con garantías. En primer lugar, será necesario analizar si los requisitos de ingresos que nos solicitan son para un único titular, para todos los titulares del préstamo o para los ingresos conjuntos de la familia.

Mileurista

Préstamos hipotecarios para mileuristas

Uno de los préstamos hipotecarios para mileuristas es la Hipoteca Mari Carmen de Abnaca. Puedes encontrarlo tanto en modalidad fija, como en variable. Uno de los requisitos es que el ingreso recurrente sea igual o superior a 600 euros, bonifica un 0,25%. No presenta comisión de apertura y únicamente en ciertos casos, puede alcanzar el 95% de financiación.

Por otro lado, Hipotecas.com, en algunos casos puede brindar financiación hipotecaria en el caso de mileuristas, 90% sobre el valor de compraventa, y personalizable dependiendo del perfil del cliente. Para segunda vivienda, ofrece un máximo de 70% (personalizable).

La hipoteca fija de Openbank, otro banco que puede ser una buena opción para contratar una hipoteca para mileuristas. Con sueldos superiores a 900 euros para un titular o de 1800 euros si se trata de dos titulares.

Mileurista

Análisis de solvencia

Si cumples con los ingresos mínimos que solicita la entidad bancaria, pasarás a la fase del análisis de solvencia. En otras palabras, se requiere que los ingresos del mileurista resulten suficientes para asegurar la devolución del préstamo a la entidad bancaria. Para conseguirlo, el cliente tendrá que ajustar el importe y plazo del préstamo hipotecario a sus necesidades. El Banco de España estableció como límite de crédito hipotecario que la cuota de la hipoteca no sea mayor al 35% de los ingresos netos del cliente. No obstante, luego de la crisis financiera las entidades bancarias son más prudente. No quieren que la cuota resultante en la hipoteca sea superior al 30% de los ingresos del hipotecado.

La realidad es que a un cliente mileurista que se encuentre buscando un préstamo hipotecario, le resultará más complicado superar el análisis de solvencia de la entidad bancaria al solicitar una hipoteca a tipo fijo que al solicitar una hipoteca a tipo variable.

Ahorros aportados a la solicitud de hipoteca

Una vez que hayamos superado tanto los requisitos de ingresos mínimos y el análisis de solvencia, tendremos que contar con los ahorros necesarios para afrontar los gastos e impuestos del préstamo hipotecario y compraventa de vivienda. Esto puede significar entre un 10-15% del valor total de la compraventa que habrá que sumar a la entrada de la hipoteca. En total, para una hipoteca con un precio de compraventa de 120 000 euros, puede superar los 30 000-35 000 euros de ahorros.

En resumen, no se trata de una tarea sencilla encontrar un préstamo hipotecario si eres mileurista. Algunas entidades bancarias no aceptan la domiciliación de ingresos menores a 1000 euros de los titulares. El departamento de análisis de riesgo del banco puede determinar que el cliente no es lo suficientemente solvente. Además, se requiere contar con un colchón de ahorros para cubrir el coste de compraventa que la entidad bancaria no nos financia. Por otro lado, también habrá que afrontar los gastos e impuestos de la operación.

Algunas alternativas podrían ser extender el plazo de devolución del préstamo hipotecario para obtener cuotas mensuales más cómodas y no solicitar hipotecas con importes demasiado altos. En caso de que el préstamo hipotecario logre ajustarse de manera correcta a nuestras necesidades será ventajoso tanto para nosotros como para el banco. En último lugar, es importante diferenciar que no son se trata de los mismo conceptos si, el banco te concederá la hipoteca si eres mileurista, que si te puedes permitir una hipoteca siendo mileurista. Será necesario ser consecuentes con la hipoteca que estamos solicitando y analizar si realmente podemos afrontarlo con nuestro nivel de vida.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la posibilidad de acceso a una hipoteca de un mileurista. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte qué es una hipoteca recargable y cuáles son sus condiciones. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Es muy común que desconozcamos muchas cosas sobre el mundo de las hipotecas. La realidad es que es muy importante estar al tanto de todo lo que el mercado hipotecario tiene para ofrecernos. Sin lugar a dudas, hemos escuchado hablar una gran cantidad de veces sobre la subrogación de hipotecas o la novación de hipotecas, no obstante, no es nada habitual oír hablar de las hipotecas recargables. Y, lo más probable es que, una gran mayoría no sepan qué es una hipoteca recargable. Es un producto al que podemos sacarle un gran provecho. Se trata de una opción, para que el hipotecado cuente con la posibilidad de recuperar nuevamente el dinero que ya ha amortizado. Sin embargo, debes tener en cuenta que es necesario cumplir una serie de requisitos.

En el siguiente artículo, te contaremos qué es una hipoteca recargable y cuáles son sus condiciones.

Qué es una hipoteca

¿Qué es una hipoteca recargable?

Como hemos mencionado más arriba, una hipoteca recargable es aquella que nos brinda la posibilidad de recuperar la cantidad amortizada y obtener financiación de manera sencilla. Dicho de otra forma, el cliente podrá volver a contar con el dinero que ya ha pagado y recargar de este modo la cantidad que ya ha devuelto a la entidad bancaria. De ella se pueden beneficiar aquellos que hayan firmado su hipoteca después del año 2007.

Qué es una hipoteca

El funcionamiento de las hipotecas recargables

La hipoteca recargable tiene un funcionamiento bastante similar al de la novación de hipotecas. No obstante, a pesar de que se trate de procesos similares, la hipoteca recargable no es lo mismo que una novación, por lo que no se tendrá que pagar para que se lleve a cabo.

Para comprender mejor el significado de una hipoteca recargable, a continuación lo explicaremos por medio de un ejemplo:

Para entenderlo mejor, imaginemos que tú, como cliente de una entidad bancaria, has contratado un préstamo hipotecario de 150 000 euros. De esta cantidad, has devuelto la suma de 75 000 euros, es decir, la mitad. Esto quiere decir que, todavía le debes a la entidad otros 75 000 euros. Ahora, piensa qué sucede si, exactamente en ese momento, necesitas de más financiación. Esta sería la situación perfecta en la que podrías solicitar la recarga de tu hipoteca. En otras palabras, solicitarle nuevamente a tu entidad bancaria que vuelva a prestarte los 75 000 euros que ya le has devuelto.

De este modo, tu hipoteca volvería a ser de la misma cantidad que al principio, o en el caso de que solicites una menor cantidad de dinero, sería más baja. Con esta práctica, no será necesario pedir una novación, ya que las condiciones de la financiación serán las mismas, de esta manera, te permitiría ahorrar esos gastos.

Qué es una hipoteca

Los requisitos para pedir una hipoteca recargable

Es fundamental estar al tanto de que no todos los hipotecados pueden solicitar una hipoteca recargable. Hay ciertos requisitos que es necesario cumplir para lograr tener acceso a la recarga de hipoteca. Estas son las siguientes:

  • No modificar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. Lo que quiere decir es que, el capital financiado se ha de devolver en la fecha que se acordó en el momento en que se firmó el préstamo hipotecario.

  • El dinero que se recargue, debe ser la misma cantidad que ya ha sido amortizada, o bien, menor a esta. Eso sí, ten en cuenta que en ningún caso podrá ser superior.

  • Por otro lado, la hipoteca tendrá que haber sido contratada en fechas posteriores al año 2007.

  • Es fundamental que la posición del préstamo hipotecario no se vea alterada.

  • No se podrá modificar la cantidad máxima del préstamo hipotecario a la que se debe hacer frente.

Únicamente cumpliendo con todos estos requisitos y con la posterior aprobación de la entidad bancaria en cuestión, será posible tener acceso a recargar una hipoteca.

¿Cuál es el objetivo de la recarga de una hipoteca?

Uno de los objetivos principales de recargar una hipoteca es el ahorro. Ya que se trata de una manera de acceder a un nuevo crédito de forma mucho más económica. Por ejemplo, si lo comparamos con una novación para ampliar una hipoteca, con ella, será necesario solicitar una nueva hipoteca. Mientras que, con la recarga de hipoteca no se deberán abonar los gastos asociados a esta operación, ya que se trata de la misma hipoteca, solo estarás solicitando más financiación. Esto quiere decir que, las condiciones de la hipoteca que ya tienes contratada serán las mismas.

En resumen, la hipoteca recargable se trata de una alternativa que brinda la posibilidad de aliviar el endeudamiento de las familias sin generarles un mayor gasto de dinero. Ahora que sabes qué es una hipoteca regulable podrás sacarle el mayor provecho.

Ten en cuenta que es posible encontrar la mejor hipoteca para ti y tus necesidades con la ayuda de asesores hipotecarios. Cuentan con un amplio conocimiento en el mercado y se encargarán de guiarte y orientarte durante todo el proceso.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas recargables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte si existe la posibilidad de desgravar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo hacerlo.

Sin lugar a dudas, a todos nos interesa saber si existe la posibilidad de un ahorro en la renta de nuestro préstamo hipotecario. Si cuentas con una hipoteca, o bien, tienes la idea de comprar una vivienda y necesitas una, es muy común que te preguntes si es posible desgravar la hipoteca.

La realidad es que, cada uno de los artículos e informaciones para abonar menos impuestos en el IRPF la incluyen como una de las opciones. Sin embargo, ¿Qué hay de verdadero en esto? Se trata de una verdad a medias. Una de las preguntas más frecuentes sobre las deducciones en la declaración de la Renta es la del pago de la hipoteca. ¿Se puede deducir? Sí, sin embargo, debemos tener en cuenta que debemos cumplir con ciertas condiciones. Ya que hoy en día no todo el mundo cuenta con la posibilidad de desgravar la hipoteca.

Es por eso que hemos decidido realizar este artículo. Aquí te contaremos quiénes son aquellas personas que pueden y en qué condiciones.

Desgravar la hipoteca

¿Quiénes tienen la posibilidad de deducir la hipoteca en la renta?

Para saber si nos es posible desgravar la hipoteca será necesario fijarse en las condiciones que marca la Agencia Tributaria. Para conseguirlo, hoy en día existen tres requisitos que te permitirán deducir lo que abonas de hipoteca.

  • Que el préstamo hipotecario se haya destinado a la compra de vivienda.
  • Que hayas realizado la compra de la vivienda previo al 1 de enero de 2013. Es decir, será necesario que el contribuyente haya practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda en cuestión en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013.
  • Que el inmueble sea tu vivienda habitual. En otras palabras, no aplica para segundas residencias. Según la Agencia Tributaria, es considerada como vivienda habitual aquella que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, como mínimo, tres años. Además, debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición, o bien, de terminación de las obras.

Se trata de tres requisitos que dejan fuera de la deducción por compra de vivienda habitual tanto a las ampliaciones hipotecarias para abonar una reforma como a los préstamos hipotecarios para comprar la vivienda de la playa, por ejemplo.

Únicamente será posible desgravar por la vivienda en la que realmente vivamos desde por lo menos tres años, es decir, la que Hacienda llama “vivienda habitual”.

Desgravar la hipoteca

¿Qué sucede si cambiamos la hipoteca de entidad bancaria?

Con una subrogación hipotecaria es posible desgravar en caso de que el préstamo hipotecario en el que te subrogas cumpla los requisitos.

Desgravar la hipoteca

¿Cuánto es lo máximo que se puede desgravar por la hipoteca?

La deducción por compra de vivienda no es infinita. Hacienda establece ciertos límites a las cantidades que se pueden desgravar por la hipoteca. Sin importar la cantidad que paguemos de hipoteca al año o si hemos optado por adelantar parte del préstamo hipotecario, el porcentaje de deducción aplicable a la base será normalmente del 15%, con el límite máximo de 9040 euros por año. En otras palabras, únicamente será posible deducirnos como máximo 9040 euros.

Esto quiere decir que, será posible ahorrar hasta 1356 euros al año. En el caso de que el préstamo hipotecario tenga dos titulares y cada uno lleve a cabo su declaración por separado, la deducción se aplicaría sobre un máximo de 18 080 euros.

Dentro de esas cantidades aportadas es posible sumar tanto la cuota como los seguros contratados junto con el préstamo hipotecario. Esta es la manera de reconocer que este tipo de pólizas obligatorias no en todos los casos son el mejor negocio para nosotros como hipotecados.

Lo ideal es buscar préstamos hipotecarios que no exijan la contratación de otros productos ni mejorar las condiciones por hacerlo.

Desgravar la hipoteca

¿Cómo desgravar la hipoteca?

Aquellos que cuenten con la posibilidad de desgravar la hipoteca tendrán que esperar a hacer el IRPF. Cuando llegue el momento, el programa Renta Web de Hacienda nos informará que tenemos un préstamo hipotecario. Luego, nos preguntará si se trata de una vivienda adquirida previo al año 2013 que constituya la residencia habitual.

De ser una respuesta afirmativa, únicamente será necesario marcarlo y los datos se trasladarán a nuestro borrador de la renta. A partir de ese momento, sólo tendremos que revisar los porcentajes de propiedad si compramos la vivienda con otra persona y ya estaremos desgravando por la hipoteca.

Los gastos de la hipoteca que es posible desgravar en la Renta

  • Cuotas del préstamo: se trata de todas las mensualidades que hayamos pagado a lo largo del ejercicio para amortizar el capital pendiente del préstamo hipotecario.
  • Comisión de apertura: en caso de que la entidad bancaria nos la cobrara.
  • Seguros: el precio de cada uno de los seguros vinculados al préstamo hipotecario.
  • Gastos de constitución del crédito: se trata de la tasación, los honorarios notariales y de gestoría que tuvimos que abonar.
  • Gastos de escrituración de compraventa: esto implica a los aranceles de la notaría y del Registro, los honorarios de la gestoría y los impuestos.
  • Modificación de crédito: se trata de lo abonado por modificar el crédito en caso de que cambiemos alguna condición por medio de una novación o subrogación.
  • Gastos de cancelación: para liquidar el préstamo hipotecario registralmente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la cédula hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte cuáles son las principales diferencias que existen este la subrogación y una novación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo diferenciarlas sin inconvenientes.

Renegociar las condiciones que ya han sido firmadas en el contrato de la hipoteca y mejorar de este modo las condiciones de la misma es posible. Puede obtenerse tanto por medio de la novación hipotecaria como de la subrogación. Con la ayuda de estas alternativas aquellas personas hipotecadas cuentan con la posibilidad de modificar y mejorar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario.

Por medio de una novación hipotecaria la renegociación de las condiciones se lleva a cabo en la misma entidad bancaria en la que fue concedida. Por otro lado, la subrogación se lleva a cabo por medio de otra entidad, en otras palabras, se trata de trasladar la hipoteca de un banco a otro.

En el siguiente artículo, te contaremos qué otras diferencias existen entre estas opciones y sus cambios luego de la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Dicha ley, tiene como objetivo favorecer la subrogación y novación modificativa cuando su finalidad sea la de cambiar el tipo de interés de variable a fijo. Esto implica que, también se minimizarán las comisiones en las siguientes situaciones:

Si se da el caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor. Esto será, siempre que en los dos casos implique la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en reemplazo de otro variable. Además, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá ser mayor a la pérdida financiera que pudiera afrontar el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado de manera anticipada, durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

Una vez que hayan pasado estos tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión si se da un caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para lo que queda de la vida de la hipoteca, de un tipo de interés fijo.

Novación hipotecaria

Novación hipotecaria

Una novación hipotecaria da la posibilidad de que la persona hipotecada renegocie con el banco las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente deberá solicitar la novación con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo por medio de una reducción de los tipos de interés.

La novación de la hipoteca dará la posibilidad de llevar a cabo ciertos cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:

Importe de la hipoteca pendiente: se trata de ampliaciones de capital ante la situación de que se requiera contar con una cantidad más elevada de dinero.

Plazo de amortización: la modificación del plazo se puede llevar a cabo tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el objetivo de bajar el coste de las cuotas mensuales.

Tipo de interés: en este caso se modifican los tipos de interés inicialmente pactados. Es posible cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o por medio de la disminución del diferencial.

Titular del préstamo: da la posibilidad de cambiar las personas que deben hacerse responsables de la hipoteca, por motivos como el fallecimiento, divorcio, entre otros.

Sistema de liquidación: las hipotecas pueden incorporar periodos de carencia, de modo que permiten introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 establece que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista al momento de liquidar una hipoteca.

Novación hipotecaria

Gastos de una novación hipotecaria

Una novación hipotecaria requiere que tanto el cliente como el banco lleguen a un acuerdo previo para que tenga lugar tal novación. Una vez que haya sido aprobada, la novación hipotecaria implica ciertos gastos que dependen del tipo de modificaciones que se lleven a cabo. Con la Ley 5/2019, estos gastos bajan, tanto en la novación como en la subrogación.

Entre los gastos de una novación hipotecaria se encuentran:

  • Comisión bancaria por novación: se establece en el momento en el que se negocian las condiciones del préstamo hipotecario. La comisión ronda entre el 0% y el 1% del capital pendiente a abonar de la hipoteca.
  • Gastos de notaría: se trata de los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación. Por lo general son del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.
  • Registro de la propiedad: aproximadamente son el 50% de los gastos del notario.
  • Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría dependen de la entidad contratada (generalmente una empresa privada). Suelen rondar entre los 100 y los 150 euros.
  • Tasación: Los gastos por tasación dependerán de la vivienda, sin embargo, el importe de la tasación suele rondar entre los 250 y los 350 euros.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se trata de un impuesto que solo se paga cuando se lleva a cabo una ampliación de capital, y generalmente es del 0,5% sobre el capital que se amplia. No obstante, el porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma.

La novación hipotecaria te dará la posibilidad mejorar las condiciones financieras de tu hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que se trata de una operación que implica ciertos gastos. El principal punto a favor de la novación, a comparación de la subrogación, es que estos gastos suelen ser más bajos. Es por este motivo que, resulta conveniente que se analicen los gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.

Novación hipotecaria

Subrogación de la hipoteca

Se trata de un trámite que da la posibilidad a la persona hipotecada de modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad a otra. En el caso de que los tipos de interés hayan sufrido fuertes variaciones, una gran opción es considerar la subrogación a otra entidad que brinde mejores tipos de interés.

Novación hipotecaria

Diferentes tipos de subrogación

  • Subrogación del acreedor: se da cuando la persona cambia la hipoteca a otra entidad. Para llevar a cabo este tipo de subrogación será necesario cancelar el préstamo hipotecario en el Registro de la propiedad. El principal beneficio es que la persona no tendrá que abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.
  • Subrogación del deudor: otra manera de llevar a cabo una subrogación, es la de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario sustituyendo a una persona por otra. En otras palabras, se trata de que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Se da en operaciones de compra-venta de viviendas.
Novación hipotecaria

Gastos de subrogación

Con respecto a los gastos que implica una subrogación encontramos:

  • Comisión de subrogación: se paga por pasar de una entidad a otra. Comisión establecida por ley que para los primeros 5 años es del 0,50%, y para el resto se ubica en el 0,25%.
  • Gastos de notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría.

Es importante resaltar que los gastos por subrogación son más elevados que los de una novación. Previo a realizar la subrogación lo ideal es analizar los gastos que implica la operación.

Motivos para realizar una subrogación

Uno de los motivos para optar por una subrogación es que la entidad en la que se tiene la hipoteca, no mejore las condiciones que brinden otras entidades. También, puede ser que sencillamente la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que opta por la subrogación.

Otro punto que debemos considerar al momento de realizar la subrogación es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. Al formalizar una nueva se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que implica un gasto elevado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Una de las disposiciones de la nueva Ley 5/2019 es la dedicada al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su aplicación o no en los casos de novación o subrogación de hipotecas.

Hoy en día, existen supuestos en los que se está exento de abonar este impuesto, por ejemplo, es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés en un principio pactado o vigente y al plazo del préstamo.

Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

Al momento de elegir entre una novación o una subrogación lo ideal es conocer las opciones que nos da cada una de ellas.

Por un lado la novación permite ampliar el capital, la subrogación no lo permite. El importe de los gastos en la novación generalmente es menor si lo comparamos con los gastos de la subrogación. Por último con una novación podrás añadir titulares en la hipoteca a diferencia de la subrogación.

En la subrogación solo se puede modificar y mejorar los tipos de interés o el plazo de amortización. Por eso, el punto en contra de la subrogación es que no se es posible realizar ampliaciones de capital y no se pueden añadir titulares, como en el caso de la novación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencia entre subrogación y novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte de qué manera impactará la subida de los tipos de interés hipotecarios Continúa leyendo el artículo.

Desde febrero de 2016 el Euribor se encontraba en niveles negativos. Sin embargo, con el paso de más de seis años en negativo, fue durante abril de 2022 que el Euribor ha regresado a niveles positivos. Si bien el Euribor mensual es de 0,013%, es posible percibir un claro cambio de tendencia en los tipos de interés. Con más de 36 000 préstamos hipotecarios firmados en febrero de 2022, de acuerdo con los últimos datos publicados por el INE, y un año de aumentos de las firmas de estos préstamos, una subida de tipos puede afectar a una importante cantidad de personas en España.

Es por ese motivo que, hemos decidido contarte cuál es la opinión de los expertos en el tema. Aquí te contaremos qué ocurre con el impacto de la subida de los tipos de interés hipotecarios.

Interés en hipotecas

El impacto de la subida de los tipos de interés en hipotecas: ¿Qué opinan los expertos?

Claro está que aquellos que han contratado préstamos hipotecarios fijos no tienen nada de qué preocuparse. Por otro lado, el impacto en los préstamos hipotecarios variables es leve debido a que las subidas no son muchas y son pausadas. Esto quiere decir que, la afectación es baja, motivo por el cuál no hay que temer de cara a la subida de tipos de interés en hipotecas. La realidad es que, lo excepcional era lo que nos encontrábamos viviendo hasta el momento, una situación de tipos en negativo. 

El Euríbor puede llegar a cerrar el año en un 0,4%. El mensaje de los expertos es que no debemos preocuparnos, principalmente porque el impacto es limitado. Hoy en día el Euríbor se encuentra en un 0,24%. Los tipos serán más altos, pero no tanto como la inflación, es por esto que no debemos generar alarma.

Interés en hipotecas

¿Se trata de un buen momento para comprar un inmueble?

La banca además, ha coincidido en que se trata de un buen momento para adquirir una vivienda y que no hay riesgo alguno de una burbuja inmobiliaria. En este sentido, es importante resaltar que continúa tratándose de un buen momento para la compra de una vivienda ya que, a pesar de que se prevé una subida de tipos, continuamos estando en unos niveles totalmente aceptables. Por otro lado, el alquiler también se encuentra muy estresado en ciertas zonas, lo que hace que la idea de hipotecarse resulte una mejor opción.

Si bien es cierto que nos encontramos atravesando algunos nubarrones, las señales que nos da la economía española son bastante buenas. La inflación, también, va a ayudar a que aumente el valor de los inmuebles y, por ende, baje el porcentaje relativo de la deuda sobre el total del patrimonio en el medio-corto plazo. Es por esto que se considera que existen buenas circunstancias para comprar una vivienda en este momento. Asimismo, tampoco se cree que pueda existir una burbuja inmobiliaria, de hecho, las tasas de morosidad son mínimas, la banca no se encuentra en las mismas condiciones que en 2008.

Interés en hipotecas

¿Qué sucederá con la contratación de préstamos hipotecarios?

Los expertos también han debatido sobre si el contexto macroeconómico de hoy en día podría llegar a poner un freno a la contratación de hipotecas. Frente a este contexto, la Reserva Federal estadounidense (FED) ha hecho una subida de tipos histórica y se prevé que las subidas se reproduzcan en la Eurozona. La banca se encuentra totalmente preparada para la subida de tipos. Lo más probable es que continúen concediendo préstamos hipotecarios, ya que las políticas de riesgo no se modifican porque la suba de los tipos de interés en hipotecas.

Se cree que muchas entidades bancarias mantendrán los productos de tipo fijo y variable debido a que las subidas que se prevén no resultan tan importantes como para dejar de brindar las hipotecas de tipo fijo, a pesar de que los costes sí se verán afectados. Además, la subida del precio de las materias primas también modificará el valor de la vivienda, sin embargo, se espera que sea un buen año en lo que a contratación de hipotecas respecta.

Se prevé un gran repunte de la demanda extranjera, no obstante, es posible que sean necesarias ciertas restricciones en la oferta de obra nueva debido a los cuellos de botella. Esto puede ocasionar que el resultado no sea el mismo que el año anterior.

Las expectativas de contratación de préstamos hipotecarios para el cierre del ejercicio son mejores que en 2021, a pesar de que hay cierta ralentización.

¿Qué dice la banca sobre el Euríbor?

Las decisiones de la FED no tienen que ser trasladados sí o sí al Banco Central Europeo. La inflación estadounidense se encuentra desbocada y, si bien es cierto que mete presión, la economía europea es diversa y heterogénea. El Euríbor podría alcanzar el 1,5% en 2023, sin embargo, se prevé que no subirá por encima del 2-3%. Por otro lado, es probable que se den dos subidas de tipos este año y tres o cuatro para 2023. De todas maneras, continuarán siendo tipos de interés negativos reales ya que la inflación de encontrará por encima.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre cómo impactará la suba de los tipos de interés en hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Realtor. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Realtor queremos contarte si es posible que la entidad bancaria imponga al notario en un proceso de compraventa de vivienda. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el año 2021 fueron transmitidas en España más de medio millón de viviendas. En una gran cantidad de estas transmisiones el comprador requirió financiación bancaria. Tanto en forma de préstamo personal o bien por medio de la opción más habitual, es decir, un préstamo hipotecario. Si te estas preguntando si la entidad bancaria Impuso el notario en esas operaciones, la realidad es que no.

compraventa de vivienda

La figura del notario

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro de qué se encarga la figura del notario. Cuando hablamos de notario nos referimos un funcionario público del Estado. Su función es proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución en su artículo 9º en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial. Se trata de un profesional del Derecho que ejerce en régimen de competencia. Puedes elegir al notario que prefieras y éste debe asesorarte imparcialmente y prestarte el servicio notarial que le solicites.

Con una importante preparación, el notario es un profesional cercano e imparcial que te brindará ayuda y asesoramiento. Además, debe garantizarte que tu contrato o negocio, se encuentren ajustados a la legalidad. El notario representa la garantía de legitimidad y seguridad para los particulares y también, para el Estado.

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Libre elección del notario

La libre elección de notario se encuentra recogida en el artículo 126 del Reglamento Notarial. De dicho artículo, podemos resaltar que en su segundo párrafo afirma que “[…] en los supuestos de contratación bancaria el derecho de elección corresponderá al adquirente o cliente de aquellas […]”

Luego de la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) se regula por Ley el principio de libre elección de notario en todas las operaciones que se encuentren incluidas en su ámbito de aplicación. Dicho principio, es considerado como un derecho del prestatario persona física que tenga la consideración de consumidor. Entendiendo por tal la persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

El artículo 15 de la LCCI en su apartado primero afirma que el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido por él a efectos de obtener el asesoramiento previsto en la Ley de manera presencial.

compraventa de vivienda

¿Cómo debe actuar la entidad bancaria?

Todo esto quiere decir que, la entidad bancaria no tendrá la posibilidad de imponer el notario en el proceso de compra de una vivienda que lleva incluida la financiación bancaria. Por otro lado, entre las obligaciones que le exige al banco la LCCI, se encuentra también la de informar al prestatario sobre su derecho a elegir el notario que le preste dicho asesoramiento de manera totalmente libre y entregar además, con el resto de la documentación prevenida en la Ley, un documento que recoja dicha advertencia.

Luego, el notario tendrá que asegurarse de que el prestatario fue debidamente informado sobre su derecho a la libre elección por parte de la entidad financiera. Para todo ello el notario deberá reunirse a solas con la persona que tenga interés en contratar el préstamo hipotecario. Dicho encuentro, deberá llevarse a cabo dentro de los diez días previos a la autorización y firma del contrato hipotecario.

¿Qué ocurre con los gastos de notaría?

Es probable que, el prestatario piense que si la elección de notario corre por su cuenta lo mismo sucedería con los gastos de notaría. La realidad es que, si bien la LCCI impone los gastos de otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario al prestamista y las copias a la parte que las solicite, agregando en la Disposición Adicional 8ª la obligación del notario de remitir telemáticamente al prestatario, sin coste, la copia simple de la escritura. Esto quiere decir que, no tendría que pagar ningún tipo de gasto en la notaría vinculado con la escritura de hipoteca. Ten en cuenta que, esto exceptúa cualquier otra copia que solicitase diferente a esa copia simple electrónica.

En lo que refiere a los gastos por el otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda, al comprador que luego contrata un préstamo hipotecario, deberá ocuparse de pagar una u otra cantidad. Esto variará dependiendo de cuál sea acuerdo al que han llegado con la parte vendedora.

compraventa de vivienda

Acordar que el vendedor afronte los gastos

También, puede existir la situación de haber acordado con el vendedor del inmueble en cuestión que fuese él quien se hiciese cargo de los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa de vivienda. Por ende, debería elegir, al tratarse de su derecho, un notario diferente al que el comprador hubiese designado para el asesoramiento y otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.

No se trata de una situación muy común. Sin embargo, recurriendo al otorgamiento de un poder o bien, un mandato verbal que prácticamente se ratificaría de inmediato, sería posible otorgarse en el mismo día y con un corto margen de tiempo. Todo esto, gracias al envío telemático por medio de la plataforma notarial SIGNO. La escritura de compraventa de vivienda en una notaría que haya sido seleccionada por el vendedor que asume sus gastos y la del préstamo hipotecario en otra notaría elegida libremente por el comprador, sin que ni el vendedor ni la entidad bancaria pudiese imponer el notario en esta escritura de hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la libre elección de notario en el proceso de compraventa de vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Las entidades bancarias, al momento de conceder préstamos hipotecarios, deben realizar ciertos estudios para estar al tanto de cuál es la situación económica de los clientes. De este modo podrán ofrecerles un tipo de préstamo hipotecario u otro, o incluso, declinar la solicitud, para dejar de lado la posibilidad de impagos.

Además de llevar a cabo dichos estudios, con el fin de asegurarse de que las personas que solicitan un préstamo hipotecario podrán hacer frente al pago de todas las mensualidades, muchas entidades requieren que sus clientes dispongan de avales o garantías. Esto es ideal para aquellas personas que tengan intenciones de comprar una segunda residencia sin necesidad de dedicar todos sus ahorros o bien, para personas que cuentan con una buena situación laboral pero no han tenido tiempo de ahorrar lo necesario para realizar la compra de una vivienda. Aquí te contaremos cuáles son las principales diferencias entre un aval y una garantía hipotecaria, además, te explicaremos cuál es mejor según el caso.

Garantía hipotecaria

Diferencias entre aval y una garantía hipotecaria

Debido a que, como mencionamos más arriba, es ideal para personas jóvenes o para aquellos que deseen comprar una segunda residencia sin gastar sus ahorros. En estos casos, se requiere que los solicitantes cuenten con avales o garantías. Aquí van sus diferencias más notorias.

Garantía hipotecaria

Aval hipotecario ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de aval hipotecario nos referimos a un tipo de garantía que ofrece una persona, por medio de la cual se compromete con el hipotecado a abonar sus deudas, es decir, las cuotas mensuales del préstamo hipotecario, en caso de que el titular no pueda hacerlo. Para ello, el avalista por lo general ofrece su estabilidad laboral y económica como seguro de que las cuotas del préstamo hipotecario serán abonadas. En algunos casos, el avalista también puede responder con sus bienes, esto puede ser, por ejemplo, un inmueble en propiedad. Es por este motivo que, realmente se trata de un compromiso sumamente arriesgado, ya que si el cliente no paga las cuotas mensuales, el avalista se quedará sin su capital.

Los avales por lo general son usados cuando el importe del préstamo hipotecario es muy alto y el deudor no cuenta con las garantías necesarias para asegurar a la entidad bancaria el pago del préstamo hipotecario.

Garantía hipotecaria

Garantía hipotecaria ¿De qué se trata?

La garantía hipotecaria, también llamada garantía adicional, es aquella por medio de la cual se entrega un bien específico, por lo general, suele ser un inmueble, como garantía en el caso de que el deudor deje de abonar las cuotas mensuales de su préstamo hipotecario. En algunos casos puede tratarse de la propiedad hipotecada en sí, por otro lado, en otros casos el deudor ofrece como amparo otro inmueble, generalmente libre de cargas, que tiene en su haber.

En otras palabras, la garantía hipotecaria implica un inmueble. Puede ser el hipotecado u otro que ya pertenecía al cliente previo a la concesión del préstamo hipotecario. La vivienda en cuestión sería embargada si se da el caso de que el deudor no pudiera hacer frente de manera continuada al pago de las cuotas mensuales de la hipoteca.

Garantía hipotecaria

Aval o garantía hipotecaria: ¿Qué es más conveniente?

Como ya hemos mencionado más arriba, el aval requiere de la existencia de un tercero. Dicha persona, se encargará de poner a disposición de la entidad bancaria todos sus bienes para garantizar que el hipotecado podrá hacer frente al pago de las cuotas mensuales del préstamo hipotecario. Si el hipotecado no paga sus cuotas, el avalista perderá todo lo que posea, motivo por el cual es considerado como un compromiso de alto riesgo.

Por otro lado, la garantía pone en riesgo una vivienda en propiedad del hipotecado, es decir, que no compromete ningún bien ajeno. Además, se trata de una solución que brinda más ventajas que la anterior. Ya que en estos casos, los clientes necesitan contar con una menor cantidad de dinero para la entrada, que por lo general suele tratarse del 20% del importe de la tasación de la vivienda, dado que la financiación se divide entre las dos viviendas. De modo que, el 80% suele ser para la nueva, mientras que el 20% restante es para el “inmueble garantía”, en otras palabras, las dos tienen responsabilidad hipotecaria.

La garantía adicional, también conocida como doble garantía, se encuentra principalmente recomendada para los más jóvenes. Esto se debe a que generalmente suelen tener una baja solvencia económica. También, se trata de una buena solución para personas que ya cuentan con una vivienda pagada y tienen la intención de adquirir otra sin tener que gastar todos sus ahorros.

Resumen

En resumen, como hemos podido comprobar, la diferencia más importante que podemos encontrar entre un aval y una garantía hipotecaria es que en el primer caso el garante es un tercero, que compromete sus bienes, mientras que en el segundo es el mismo solicitante del préstamo hipotecario el que ofrece la doble garantía con su propio patrimonio.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las diferencias entre  un aval y una garantía hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte todo lo que debes saber con respecto a los préstamos con garantía hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando hablamos de un préstamo con garantía hipotecaria nos referimos a aquel en el que el cliente ofrece un inmueble de su propiedad a modo de aval de pago del crédito. Esto quiere decir que, si no desembolsa la cantidad de dinero que adeuda, la entidad bancaria tendrá la posibilidad de retirarle el inmueble en cuestión.

Este tipo de préstamos puede darse ante el caso de que, por no cumplir con todos los requisitos que exige la entidad bancaria, un usuario que quiere acceder a un préstamo, como uno rápido, no tenga otra posibilidad de hacerlo. Esto no quiere decir que no pueda tener acceso a la financiación, ya que existen otras opciones como, por ejemplo, el préstamo con garantía hipotecaria.

Se trata de un producto que puede confundirse fácilmente con un préstamo hipotecario, sin embargo, la realidad es que no tiene nada que ver con él. El préstamo hipotecario, también conocido como ‘hipoteca’, es el que se solicita para la compra de una vivienda. Mientras que, el préstamo de garantía hipotecaria no tiene que ser destinado a la adquisición de una vivienda, puede ser requerido para una multitud de fines diferentes. Es por eso que en el siguiente artículo te contaremos, con detalle, de qué se trata este tipo de préstamo, cuáles son sus requisitos y cuáles son las ventajas e inconvenientes que presenta. Pon atención y toma nota.

Garantía hipotecaria

Préstamo con garantía hipotecaria: ¿Qué es?

Como mencionábamos más arriba, el préstamo con garantía hipotecaria es aquel en el que, para su concesión, el solicitante deberá poner como garantía de pago una vivienda que tenga en propiedad. Ésta, deberá estar pagada, al menos, al 80%. De este modo, y en el caso de que no tenga la posibilidad de hacer frente a las cuotas mensuales del mismo, la entidad bancaria podrá ejecutar los derechos adquiridos sobre la vivienda, tomándola como pago de lo adeudado.

Garantía hipotecaria

¿Quién tiene la posibilidad de acceder a este tipo de préstamo?

El préstamo con garantía hipotecaria por lo general va dirigido a personas que se encuentran atravesando un momento delicado, en lo que a su economía respecta. Esto puede ser por haber tenido que hacer frente a algún gasto inesperado, o bien, por tener algún tipo de deuda pendiente de liquidación. De hecho, teniendo en cuenta este último punto, se trata de un préstamo que puede aceptarse incluso si el solicitante se encuentra dentro de la lista de morosos, puede ser en ASNEF, RAI o CCI. Por otro lado, también se trata de una alternativa de lo más interesante para aquellos que tienen la intención de emprender un negocio y necesitan importes altos para conseguirlo, los cuales no requieran de ninguna justificación.

Garantía hipotecaria

¿Cuáles son los requisitos que exige el préstamo con garantía hipotecaria?

La realidad es que el préstamo con garantía hipotecaria no exige demasiados requisitos a los solicitantes. Aquí te explicaremos cada uno de los puntos con los que debe cumplir el solicitante para acceder al préstamo con garantía hipotecaria.

  • Edad: el solicitante debe ser mayor de edad, es decir, debe tener más de 18 años.
  • Vivienda: quien solicite un préstamo con garantía hipotecaria deberá contar con una vivienda en propiedad. Ésta deberá estar abonada, al menos, en un 80% y será utilizada como garantía de pago.
  • Documentos: por último, el solicitante debe presentar la documentación necesaria. Además del DNI. Dentro de la documentación se incluye un informe de tasación del inmueble y otro de comprobación registral.
Garantía hipotecaria

Las principales ventajas de este tipo de préstamo

Los beneficios que nos ofrecen los préstamos con garantía hipotecaria son muchos, aquí te contaremos los más destacados.

  • Cantidad: puedes solicitar una cantidad de dinero bastante superior si lo comparamos con la de otros tipos de préstamos.
  • Plazo: el plazo de devolución también es más largo que el de los préstamos habituales, de hecho, se asemejan más a los de un préstamo hipotecario.
  • Lista de morosos: es posible acceder a este tipo de préstamos a pesar de estar en una lista de morosos.
  • Ingresos estables: no exige que cuentes con unos ingresos estables.
  • Uso del inmueble: te dará la posibilidad de continuar usando el inmueble que se ha establecido como aval.

¿Cuáles son los inconvenientes del préstamo con garantía hipotecaria?

Sin embargo, no todo es color de rosa. Debes tener en claro que, también presenta una serie de desventajas:

  • Pérdida del inmueble: está la posibilidad de perder la vivienda en caso de impago de las cuotas del préstamo con garantía hipotecaria.
  • 80% pago: la vivienda que será utilizada como aval debe estar pagada, como mínimo, al 80%.
  • Intereses: por lo general, los intereses son más elevados en este tipo de préstamos.
  • Tardanza: el dinero suele tardar más tiempo en ingresar en la cuenta bancaria.
  • Comisiones y gastos: por último, este punto dependerá de la entidad bancaria en la que se solicite, el préstamo con garantía hipotecaria puede llevar aplicadas comisiones y gastos de gestión.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el préstamo con garantía hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Desde Oi Realtor queremos contarte los puntos principales a tener en cuenta para lograr bajar el interés de la hipoteca y pagar una cuota mensual más económica. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, todos quieren reducir el interés de hipoteca y abonar una cantidad menor cada mes. Esto es posible, sin embargo, debes tener en cuenta ciertos puntos clave. Es por este motivo que hemos decidido realizar este artículo, pon atención y toma nota.

Dentro de las principales estrategias para conseguir una reducción en el interés de las cuotas de la hipoteca se encuentra negociar con la entidad bancaria, contratar otro préstamo, subrogar la hipoteca, entre otras que puedes poner en práctica.

interés de la hipoteca

Reduce el interés de la hipoteca

La manera más aconsejable para conseguir un préstamo hipotecario más barato y que logre adaptarse sin problemas a tus necesidades y tu capacidad financiera, es analizando las diferentes opciones antes de llevar a cabo la firma del contrato.

Se trata de una decisión muy importante. Es por eso que debes tomarte el tiempo de analizarlo detenidamente, será necesario evitar hacerlo por impulso. Deberás acudir a varias entidades bancarias diferentes y no lanzarte a por la primera opción que te resulte medianamente convincente.

No obstante, a pesar de que lo hayas sopesado durante bastante tiempo, la realidad es que a medida que pasan los años puede aparecer la necesidad de rebajar la cuantía de la hipoteca y abonar menos por mes.

Es en este punto donde corres el riesgo de que aparezcan las dudas. Esto se debe a que una gran cantidad de hipotecados creen que una vez que firman el acuerdo ya no es posible abonar menos. Sin embargo, esta creencia no es cierta. De hecho, refinanciar un préstamo hipotecario y lograr unas mejores condiciones es posible si sabes cómo hacerlo.

Aquí te mostraremos algunas vías por las que es posible reducir el interés de la hipoteca y pagar menos por mes.

interés de la hipoteca

Negociar con la entidad bancaria

En primer lugar, se encuentra la opción de negociar con la entidad bancaria. Se trata de un proceso que se conoce por el nombre de novación. Consiste en ofrecer unas nuevas condiciones a la entidad bancaria para, de este modo, llegar a un acuerdo que pueda resultar beneficioso para las dos partes.

La entidad bancaria escuchará tu propuesta. Sin embargo, lo cierto es que si el pacto no les resulta interesante o bien, consideran que se ven perjudicados no darán el visto bueno a la novación.

Uno de los principales beneficios que nos ofrece la novación es que puedes modificar cualquier cláusula del préstamo hipotecario. Eso sí, siempre y cuando la entidad bancaria esté dispuesta a ello.

Es fundamental que prepares muy bien tus argumentos antes de llevar a cabo la propuesta. Y además, debes tener en cuenta que también será necesario pagar un coste. Se trata por lo general de aproximadamente entre el 0,1% y el 1% del importe pendiente. A esto hay que sumarle el gasto de la gestoría. Puedes informarte más sobre el tema en nuestro artículo sobre novación hipotecaria.

interés de la hipoteca

Contratar otro préstamo

Otra posibilidad para bajar el interés de la hipoteca que tienes a tu alcance es contratar un nuevo préstamo hipotecario. Sin embargo, esto dependerá de cuál sea tu situación, ya que en algunos casos puede no ser lo más aconsejable.

Para suscribir un nuevo préstamo con condiciones que resulten más ventajosas deberás cancelar el préstamo anterior.

Esto sin dudas implica gastos extra, como por ejemplo, la tasación de la vivienda que te costará aproximadamente unos 300 euros, la comisión de apertura del nuevo préstamo hipotecario y la comisión por amortización de la actual hipoteca.

Por otro lado, si cancelas el préstamo hipotecario para contratar uno nuevo, deberás abonar aproximadamente unos 1000 euros para eliminarla registralmente.

Subrogar la hipoteca

Se trata de una de las opciones que puede resultar más beneficiosa. La subrogación de la hipoteca consiste en trasladar el préstamo hipotecario a una entidad bancaria diferente. De este modo, podrás disfrutar de unas mejores condiciones.

Al momento de subrogar una hipoteca podrás modificar el tipo de interés de la hipoteca, el plazo de amortización, las comisiones del préstamo hipotecario e incluso, los productos que hubieses vinculado a la hipoteca.

En los dos primeros casos te permitirá abonar una menor cantidad de dinero cada mes. Por su lado, gracias a los dos últimos terminarás ahorrando en el conjunto del préstamo hipotecario.

Sin embargo, se trata de un proceso que tampoco te va a salir gratis. Esto se debe a que es muy probable que tu préstamo hipotecario incluya una comisión por subrogación. De ser así tendrás que hacer frente al 0,5% del capital pendiente durante los primeros 5 años y el  0,25% a partir de ese momento.

Por otro lado, la subrogación de la hipoteca tiene sus límites. Esto se debe a que, no te permitirá llevar a cabo un cambio de titulares, o bien, realizar una ampliación de capital. Puedes enterarte cómo hacerlo en nuestro artículo sobre cómo subrogar una hipoteca.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las opciones para reducir el interés de la hipoteca y abonar una cuota más baja. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La hipoteca tácita

Hipoteca tácita

Cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble que ofrece una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de determinados impuestos vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma que tiene la administración de un país para asegurarse el cobro de determinados impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De este modo y sin tener la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasará a ser preferente en el cobro.

¿Cuáles son los impuestos gravados con la hipoteca tácita?

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, únicamente puede gravar los impuestos directamente relacionados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más habituales suele ser la administración local que lo gestiona.

De este modo, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto es de esta manera, entre otros motivos, porque para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, como explicaremos más adelante. Por ende, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Hipoteca tácita

Puntos a tener en cuenta

Es habitual que se den ciertas diferencias entre los distintos países en lo relacionado con la legislación tributaria. No obstante, también se generan una cierta cantidad de concordancias basadas en el derecho natural que rige a la mayoría de leyes. En el caso de la administración estas se encuentran centradas en la protección del contribuyente y en asegurarse el cobro del impuesto:

Preferencia de cobro: la preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De esta manera, será el primero en cobrar. De hecho, se encuentra incluso por delante de la entidad que concede el préstamo hipotecario.

Importe: sin lugar a dudas, el importe a abonar incluye intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Gestión de cobro: por norma general, si el deudor principal es el titular, la gestión del cobro se dará de manera casi automática. No sucede del mismo modo cuando se trata de un tercero el adquiriente. En este caso deberá existir un aviso previo con todo lo que conlleva.

Por lo general, suele encontrarse limitado a dos mensualidades. Esto se debe a que se debe hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo es evitar con dichos pagos su destrucción económica.

Hipoteca tácita

La hipoteca tácita no se trata de una afección de bienes

Cuando hablamos de la afección de bienes nos referimos al traspaso de las deudas tributarias a la transmisión de una vivienda. Este proceso se lleva a cabo en el caso de que el propietario inicial se trate de un deudor fallido. Una vez llevado a cabo el cambio de propiedad, los nuevos propietarios serán los responsables de hacer frente a los pagos. De este modo, la afección de bienes brinda la posibilidad de que las deudas de una vivienda se puedan traspasar al momento de la compra venta.

En el artículo 41 de la LGT se afirma que los responsables de abonar una deuda pueden ser los deudores principales, o bien, otras personas o entidades. Por otro lado, en el apartado quinto se deja en claro que en la derivación de la acción administrativa para exigir el pago de la deuda tributaria a los responsables, estos previamente tendrán que haber declarado la responsabilidad y se tendrá que haber determinado el alcance y la extensión. Esto tendrá que haber sido pactado de manera previa con el interesado.

Las principales diferencias entre afección de bienes inmuebles e hipoteca tácita

Si bien puedan resultar bastante similares, la realidad es que la afección de inmuebles y la hipoteca tácita no son la misma cosa. A causa de que, en muchas ocasiones es común que se confundan estos dos términos, lo más conveniente es dejar en claro de qué se tratan sus principales diferencias:

Cuando hablamos de una afección de bienes, el deudor tendrá que ser declarado previamente fallido. Una vez que haya sido reconocida su deuda, esta no incluirá intereses de demora, tampoco gastos. No obstante, en el caso de la hipoteca tácita, no es necesaria esta declaración y sí se incluirán los gastos e intereses de demora.

Por otro lado, en la afección no existe un derecho preferente claro y puede variar dependiendo de determinadas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita, la administración siempre cobrará en primer lugar, por delante del resto de acreedores.

Por último, en relación a los ejercicios a cobrar, cuando se trata de la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Mientras que, en la hipoteca tácita, únicamente se incluyen los del año en curso y el inmediatamente previo.

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