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El Govern de Cataluña quiere ampliar la duración de los contratos de alquiler desde los 6 hasta los 10 años. Así como regular las rentas. Una iniciativa con la que se pretende detener la escalada de precios del alquiler del 6,6% de la vivienda en Cataluña. Pero, ¿tendrá juntamente un efecto contrario?

La Generalitat de Cataluña quiere reformar el Código Civil Catalán antes de acabar el año. ¿Con qué objetivo? La medida busca extender los contratos de alquiler hasta un mínimo de seis años para particulares. Y un máximo de diez para empresas.

Los continuos repuntes del precio del alquiler en Cataluña han puesto alerta al Govern, que quiere frenar el crecimiento de las rentas fijando nuevos límites y condiciones.

Durante 2018, el alquiler medio ha subido en torno al 6,6% en Cataluña. Y un 6% en la ciudad de Barcelona. “Un crecimiento lógico, por la falta de incentivos a los propietarios“, señala Luis Gualtieri.

La reforma, prevista para antes de acabar el año, prevé cambios en la duración de los contratos de arrendamiento. Así como una regulación de los precios del alquiler.

¿En serio creen que más normas traerán mejores precios?“, pregunta el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “De momento, lo único que está previsto es un frenazo a la inversión inmobiliaria. Tal y como puede pasar con el decreto ley del Gobierno español“.

Los alquileres repuntan un 6,6% en Cataluña

El precio del alquiler continúa su escalada, tanto en Barcelona como en Cataluña. Durante el año pasado, la renta media subió un 6,6% en Cataluña y un 6% en Barcelona.

Las rentas continúan creciendo, aunque de manera más moderada que hace un año“, apunta Luis Gualtieri.

Según las estadísticas de la Generalitat de Cataluña,a partir de las fianzas del Incasol, el alquiler medio en Cataluña era de 698 €/mes a finales de 2018. En torno a un 6,6% más respecto al año anterior.

Aunque en 2017, los precios subieron un 10% interanual“, señala el CEO de Oi Realtor.

Las nuevas condiciones de los contratos de alquiler quieren frenar la subida de rentas en Cataluña

Algo parecido sucede en Barcelona capital, donde los precios han subido un 5,9% en el último año hasta los 929 €/m2“, señala Luis Gualtieri. “Frente al 9,8% de 2017“.

Una renta que deja muy atrás al distrito más caro de Barcelona: Sarriá-Sant Gervasi con 1.268 €. Por delante de Les Corts con 1.089 € y el Eixample con 1.038 €.

Cambios en el Código Civil de Cataluña

El Govern de la Generalitat quiere reformar el Código Civil de Cataluña para hacer que los contratos de alquiler duren un mínimo de 6 años y un máximo de 10.

La medida pretende detener los repuntes en el precio del alquiler en Barcelona. Que ha subido cerca de un 40% en los últimos 5 años“, señalan desde la Conselleria de Justicia. “Por la proliferación del alquiler turístico y la escasez de vivienda“.

Con la reforma prevista para antes de finales de año, cambiarán diversos aspectos del los contratos de alquiler. Desde la duración (6 años para particulares y 10 años para empresas), hasta los precios. Que siguiendo los pasos del real decreto ley de vivienda, contará un valores de referencia.

El propósito es dar un vuelco a la situación provocada por contratos de un máximo de tres años“, recuerdan desde la Conselleria. “Para asegurar un uso residencial y una estabilidad en los precios, además de litigios por la desigualdad entre propietario e inquilino en la firma del contrato“.

Regulación de los contratos de alquiler

La reforma legal del Código Civil permitirá a la Generalitat controlar los precio del alquiler“, avisa Luis Gualtieri. “Pero, ¿a cambio de que?“.

Se trata de una competencia que trasladada a los ayuntamientos generará caos normativo“, añade. “Además de la desconfianza por parte de los inversores inmobiliarios“.

Limitar precios y ampliar duración en los contratos de alquiler

Pretender controlar los precios a partir de índices de referencia es una fórmula que se ha intentado en diversas capitales europeas“, recuerda el responsable de Oi Realtor. “Y no ha funcionado en ninguna“.

La reforma, centrada en el libro VI del Código Civil de Cataluña -relativo a obligaciones y contratos- ampliaría las competencias ya existentes sobre compraventas y alquileres rústicos. Con el objetivo de blindar la regulación del alquiler frente a un posible recurso del Gobierno central.

Una mala decisión de consecuencias imprevisibles para el mercado inmobiliario“, finaliza Gualtieri.

Finalmente, el Gobierno español no limitará el precio del alquiler ni impulsará beneficios fiscales a propietarios que alquilen a un precio asequible. El nuevo decreto ley de vivienda destaca por los recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la extensión de los contratos de cinco e incluso siete años.

El Ejecutivo se ha fijado como objetivo aprobar el nuevo decreto ley de vivienda antes del 28 de abril. Una regulación de los alquileres que el Gobierno califica como “urgente“. Tras el rechazo al primer borrador del decreto ley del alquiler por parte del Congreso, el pasado mes de enero, Pedro Sánchez vuelve a poner sobre la mesa un nuevo acuerdo. Con suficientes apoyos para su aprobación.

Este viernes 1 de marzo, el Consejo de Ministros ha aprobado el nuevo real decreto que regula los precios del alquiler. Un fenómeno común en las grandes ciudades españolas. Definitivamente, la norma no incluye un límite para los alquileres. Ni tampoco plantea incentivos para aquellos propietarios que alquilen a precios razonables. Viviendas para las que el Gobierno ha retirado la rebaja del 80% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Frente a estas medidas, finalmente desestimadas, el Ejecutivo sí que prevé la creación de un índice de referencia de precios. Medida que deberá estar disponible en un plazo de ocho meses y que ofrecerá información del precio medio de cada municipio.

Puede que el decreto ley de vivienda no incluya directamente límites a los alquileres, pero sus consecuencias son imprevisibles, avisa Luis Gualtieri. “La nueva regulación puede hacer peligrar inversiones de fondos de inversión“, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Protección del inquilino frente al casero

La vicepresidenta del Ejecutivo, Carmen Calvo, ha manifestado la preocupación del Gobierno respecto al alquiler de la vivienda. Un tema que afecta a parte de una parte importante de población, “especialmente a la gente joven“. Motivo que ha llevado al Consejo de Ministros a aprobado un nuevo decreto ley de vivienda.

Norma que incluye “una serie de medidas de protección de los inquilino para equilibrar la situación entre arrendador y arrendatario“. ¿En qué consiste la reforma? “Básicamente en medidas para proteger al inquilino y restar derechos al dueño de la vivienda“, sentencia Luis Gualtieri.

El nuevo decreto ley de vivienda protege a los inquilinos frente a los propietarios

La medida más llamativa será la extensión en la duración de los alquileres. “Los contratos entre particulares pasarán de 3 a 5 años“, añade. “Mientras que la duración llegará a 7 años, cuando el que actúa como arrendador es una empresa. Además, y si esto no fuese suficiente, la prórroga tácita de los contratos se ampliará de 1 a 3 años“.

También se verá afectado “el tiempo de preaviso para desistir para rescindir los contratos de arrendamiento“. Que pasarán a ser de 2 meses, por parte del inquilino, y de 4 meses, por parte del dueño de la vivienda.

En cualquier caso, el propietario podrá cancelar el contrato. Siempre que en el texto del mismo se mencione la posibilidad de recuperarlo “por necesidad propia, del cónyuge o de los hijos“.

Igualmente, si una vivienda en alquiler se pone en venta, se le darán efectos ante terceros a aquellos acuerdos sin inscribir. Concretamente, “el inquilino contará con protección aunque su contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad“.

¿Justificación? Abaratar los alquileres

Nadie dijo que no sea necesario incrementar el parque residencial en alquiler“, matiza Luis Gualtieri. “Pero no a cualquier precio“.

En ese sentido, echamos de menos algunos incentivos fiscales que motiven a poner viviendas en alquiler“, recalca el CEO de Oi Realtor. “Sin embargo, parece que el Gobierno prefiere sancionar antes que incentivar“. En relación a una de las nuevas y polémicas medidas: el gravamen sobre el IBI para las viviendas desocupadas.

El futuro índice de referencia de los alquileres en el nuevo decreto ley de vivienda

Además de todos estos requerimientos, Carmen Calvo también ha explicado como podría ser la futura regulación de los alquileres. “Se creará un índice de precios de la vivienda a nivel nacional y se establecerá que los alquileres no puedan subir por encima del IPC“.

Una medida que se pondrá en marcha en un plazo aproximado de 8 meses. Y que se establecerá a nivel autonómico. “Cada comunidad podrá fijar su propio índice, pero ninguna región o ayuntamientos podrá establecer sistemas de regulación de precios“, señala Gualtieri.

Por último, el decreto ley de vivienda hace referencia al alzamiento judicial. “Aunque los desahucios se regularán a partir de la Ley de Enjuiciamiento Civil“, añade. “Nuevamente para proteger al arrendatario frente al arrendador“.

El juez estará obligado a avisar a los servicios sociales, y de detectarse alguna situación de vulnerabilidad podrá detener el procedimiento durante tres meses“. Un mes más respecto a la situación actual. Mientras que si el proceso sigue adelante, deberá ser el juez quien informe del día y la hora del proceso de alzamiento.

Rechazada la reforma de los contratos del alquiler, que no fue finalmente convalidada por el Congreso de los Diputados, el Gobierno de Pedro Sánchez apura sus últimos días para sacar adelante un nuevo decreto ley de vivienda. Y con él, la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler.

El Gobierno está trabajando contrarreloj para sacar adelante diferentes medidas en materia social. Convocadas las Elecciones Generales para el próximo 28 de abril, la estrategia del Ejecutivo pasa por recurrir al Real Decreto Ley. Una medida que el propio Pedro Sánchez rechazó desde la oposición, asegurando la necesidad de la negociación entre grupos políticos.

Finalmente, quedará aparcada la modificación de la reforma de pensiones de 2013 de forma unilateral. Como tampoco se aprobará la derogación de los aspectos más lesivos de la reforma laboral de 2012.

Sin embargo, hay una medida que sí se llevará cabo. El nuevo decreto ley de vivienda, que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo viernes 1 de marzo. En la última sesión plenaria.

La nueva regulación, que contará con el apoyo de Podemos, PNV y PDECat, incluirá un índice de precios del alquiler para grandes ciudades. Así como algunas mejoras en los procesos de ejecución hipotecaria.

Finalmente, el Ejecutivo ha decidido no frenar una reforma que pone en peligro muchas inversiones inmobiliarias, señala Luis Gualtieri. “De nada a servido tumbar la propuesta legislativa del pasado mes de enero“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Acuerdo en el decreto ley de vivienda

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobará justo antes de las elecciones el real decreto ley sobre el alquiler. Una norma más ambiciosa que la que no convalidó el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero.

De aprobarse el borrador del texto, que incluye un índice de precios del alquiler para grandes ciudades (medida planteada en 2017 por la Generalitat de Cataluña), se abriría la puerta a poner límites legales a los alquileres. Además de proteger a los inquilinos frente a los propietarios. Especialmente en procesos de desahucio.

Un nuevo real decreto ley busca establecer un índice de precios del alquiler

Poner un límite a las rentas del alquiler ha sido una de las principales exigencias de Podemos. Una medida que queda incluida en el nuevo texto. Frente su exclusión en el anterior decreto rechazado por el Congreso.

Aunque las negociaciones están muy avanzadas, las medidas que conformarán el real decreto ley de vivienda no son aún definitivas. Y deberán contar también con el apoyo de otras fuerzas parlamentarias,como el PNV o el PDECat.

Límites en índice de precios del alquiler

En esta ocasión, el Ejecutivo de Pedro Sánchez no quiere dejar de incluir un índice de precios del alquiler. Para conseguir así hacer prosperar el decreto. Dejando en manos de las comunidades autónomas, que poseen las competencias relativas a la vivienda, dicha limitación.

Así mismo, el Gobierno también quiere limitar las subidas periódicas de las rentas. Estableciendo que dichos incrementos en los alquileres se limiten al aumento de la inflación mientras dure el contrato.Una condición que estaba en vigor antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013.

Por el momento, las negociaciones con el resto de formaciones parlamentarios están muy avanzadas. Y, de seguir así, el Ejecutivo no duda que podría llegar a aprobar el decreto ley el próximo 1 de marzo.

Aunque tampoco descarta dejarlo aparcado hasta la semana próxima. A pesar de la disolución de las Cortes. Ciertamente, el equipo de Pedro Sánchez piensa ir aprobando decretos hasta el próximo 28 de abril. Ya que es posible su convalidación por la diputación permanente del Congreso.

Los inversores miran con recelo la reforma

Se trata de un asunto serio“, afirma James Seppala (Blackstone). “De volver a plantear un real decreto para el alquiler de vivienda, los fondos de inversión verán lesionados sus intereses“.

Los fondos de inversión critican el índice de precios del alquiler

Y esto hará que se revisen sus planes de inversión“, avisa Seppala. Los fondos únicamente poseen un 3% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Pero sus planes pasan por incrementar aún más su apuesta por España.

De limitarse los alquileres se paralizaría el mercado, se reduciría la oferta y se provocaría un aumento de los precios“, sentencia Luis Gualtieri.

Precisamente las consecuencias que quiere evitar una norma que generaría inseguridad jurídica“,finaliza el responsable de Oi Realtor.

El Congreso de los Diputados aprueba la nueva ley hipotecaria con cerca de tres años de retraso. Una norma que traspone la directiva europea con el objetivo de repartir los gastos de los créditos hipotecarios entre la entidad bancarias y el cliente. “Una norma que debería dar el impulso definitivo al mercado inmobiliario”, recuerda Luis Gualtieri.

Finalmente, y tras pasar por el Senado, el Congreso ha aprobado este jueves 21 de febrero la nueva ley hipotecaria. Un código que ha tenido tiempo tiempo para ser tramitado parlamentariamente antes de la disolución de las Cortes. Para la celebración de las próximas Elecciones Generales del 28 de abril.

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en un plazo de uno a tres meses. Para facilitar su adaptación a las entidades bancarias. Aunque hasta ocho bancos ya han tomado medidas al respecto del asunto más polémico: el pago del impuesto de las hipotecas. Que han trasladado a los clientes a través de los tipos de interés.

España aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, que traspone la directiva europea 2014/17/UE, con casi tres años de retraso. Con la amenaza de una sanción millonaria. Razón que ha despertado un airado debate entre los principales grupos parlamentarios. En relación de dejar un plazo de hasta tres meses para que se adapten los bancos. Ya que Bruselas podría imponer una sanción de 100.000 euros diarios por un nuevo retraso en la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Por encima de retrasos, lo más importante es que los políticos no se han limitado a la adaptación de la directiva comunitaria, señala Luis Gualtieri. “Sino que han querido ir más allá“.

Aprovechando para la introducción de cambios que ponen fin tanto a los vacíos legales como al abuso, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. La nueva ley hipotecaria trae consigo nuevas garantías para los clientes.

Una nueva ley hipotecaria para el cliente

Aunque con retraso, España ha logrado adaptar la ley hipotecaria al marco normativo europeo. Tal y como recomendaban diversas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Norma que quiere garantizar la protección del consumidor y aumentar la seguridad jurídica“, remarca el responsable de Oi Realtor. “Forzando a que las entidades asuman más costes y sean exigentes en la concesión de hipotecas“.

La nueva ley hipotecaria nace para proteger al consumidor

“El nuevo marco jurídico es mucho más ágil, garantista y eficaz“, añade Gualtieri. “Para asegurar la máxima protección en las inversiones inmobiliarias“.

Las nuevas condiciones introducidas por la ley de crédito inmobiliario tendrá un importante impacto en los ámbitos económico y social“.

Existen un par de directivas comunitarias que deben trasponerse urgentemente“, dijo Luis de Guindos siendo Ministro de Hacienda. Y finalmente, una de ellas ha visto la luz: la nueva ley hipotecaria.

Novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario

La nueva ley hipotecaria introduce algunos cambios normativos. Estos son algunos de los más importantes:

El hipotecado pagará la tasación

A partir de ahora, el cliente únicamente pagará la tasación. Los demás gastos correrán a cargo del banco. Incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Hecho que ya estableció el Gobierno, mediante el Real Decreto-ley 17/2018, que entró en vigor tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo.

Mayor información ante notario

La nueva norma busca proteger el cliente. En adelante, será obligatorio visitar dos veces al notario. La primera sin presencia del banco, para aclarar dudas sobre el préstamo. Y la segunda con el banco, para firmar la hipoteca.

Adiós a las cláusulas suelo

Quedan totalmente prohibidas las cláusulas suelo de las hipotecas. A partir de ahora, el cliente podrá beneficiarse de las caídas del euribor. Eso sí, el interés resultante no podrá ser negativo en ningún caso.

Adiós a las cláusulas suelo en la nueva ley hipotecaria

Comisión única de apertura

Las entidades bancarias únicamente podrán cobrar una sola comisión de apertura. Donde se incluirán tanto el estudio de viabilidad, como tramitación y la concesión del préstamo.

Facilidades para cambiar de entidad

La ley hipotecaria también facilitará los trámites a todas aquellos clientes que deseen cambiar su hipoteca de banco. Rebajando las comisiones máximas que las entidades pueden cobrar por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo.

Garantías en procesos de desahucio

Por último, se amplían las garantías para aquellas personas que no puedan pagar la cuota. Ampliándose hasta doce los recibos adeudados para iniciar los trámites de desahucio. Plazo que será de quince cuotas si ya ha sido amortizada más de la mitad del préstamo.

El rechazo a los Presupuestos Generales del Estado dan por liquidada la legislatura. Abocando a España a unas nuevas Elecciones Generales. Y dejando sin efecto miles de millones en inversiones, además de otras medidas. Como las subidas del IRPF, los nuevos permisos de paternidad y la supresión a los incentivos fiscales de las socimi.

Los planes de Pedro Sánchez de seguir en la Moncloa hasta el 2020, gracias a la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado 2019, se han truncado definitivamente. Las enmiendas a la totalidad presentadas por PDeCAT y ERC, junto a las de la oposición, abocan a España a unas nuevas Elecciones Generales.

El Congreso de los Diputados ha tumbado el proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2019, lo cual deja en suspenso una batería de medidas recogidas en el texto. Frente a otras que siguen adelante. Como la subida del salario mínimo o la revalorización de las pensiones. Medidas que ya están aprobadas y continúan en vigor.

La cuestión catalana liquida de manera anticipada el mandato del presidente del Gobierno. Y deja el asunto en manos de Pedro Sánchez. Quien trasladará su decisión sobre la fecha de las elecciones antes de acabar la semana. Todo apunta que serán el 28 de abril. Semanas antes de las elecciones municipales, europeas y autonómicas para todas las comunidades a excepción de Andalucía,Cataluña, Galicia y País Vasco. El 26 de mayo.

El rechazo de los Presupuestos Generales del Estado nos aboca a nuevas Elecciones Generales

Todos estos meses han supuesto una pérdida de tiempo que ha generado incertidumbre económica“, señala Luis Gualtieri. “Por delante tendremos una nueva oportunidad para revertir la situación, olvidando algunas medidas efectistas que amenazan a las inversiones inmobiliarias“. Aclara el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. En relación a la propuesta de supresión de los incentivos fiscales a las socimi.

¿Qué medidas seguirán en vigor tras el proyecto de PGE 2019?

Con el rechazo a los Presupuestos General del Estado de Pedro Sánchez, se prorrogan las cuentas de Mariano Rajoy aplicadas en 2018. Y se suspenden algunas de las medidas adoptadas por el Gobierno.

Todas ellas importantes ya aprobadas y que seguirán en vigor a pesar del rechazo a los PGE 2019. Se trata de:

  1. Aumento de las pensiones del 1,6% a todos los efectos, que llega al 3% en el caso de las mínimas y no contributivas.
  2. Incremento del 22,3% del Salario Mínimo Interprofesional, hasta 900 euros brutos mensuales.
    Subida del salario de los funcionarios del 2,25%, más un 0,25% adicional a partir del 1 de julio después de lograr el crecimiento previsto para 2018.
  3. Así como otras medidas vinculadas al presupuesto que tienen una tramitación separada. Entre las que destaca la creación de un impuesto a determinados servicios digitales. La llamada tasa Google que actualmente está en periodo de enmiendas en el Congreso de los Diputados.
  4. Además de la creación de un impuesto a las transacciones financieras. La conocida como tasa Tobin.

Medidas que siguen en vigor tras el rechazo a los Presupuestos Generales del Estado

¿Qué se suspende de los Presupuestos Generales del Estado?

Con el rechazo a los PGE 2019 quedan en suspenso un buen número de medidas.

En materia social

Ampliación del permiso de paternidad de 5 a 8 semanas.
Eliminación del copago para pensionistas con rentas bajas y colectivos vulnerables.
Recuperación del subsidio de desempleo mayores de 52 años.
Recuperación del convenio especial de personas cuidadoras no profesionales.
Incremento de la prestación por hijo a cargo de 291 a 341 euros para familias en situación de precariedad y a 588 euros para las familias en casos extremos.
Universalización de la escuela entre los 0 y los 3 años, incluyendo actuaciones de las organismos locales.
Aprobación de una dotación específica para atención de menores extranjeros no acompañados.

Reparto de las partidas presupuestarias en los PGE 2019

En materia fiscal

Modificación del sistema de liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para compensar a las CCAA respecto al ejercicio 2017.
Rebajas en el IVA de determinados productos (prensa, parafarmacia,..)
Incremento de 2 puntos del IRPF para rentas superiores a 130.000 €/año y de 4 puntos para bases superiores a 300.000 €/año.
Incremento de 4 puntos en el IRPF a las rentas del ahorro superiores a 140.000 €/año.
Tipo mínimo del 15% en el Impuesto de Sociedades a grandes empresas y del 18% a bancos y empresas de hidrocarburos.
Rebaja del 100% al 95% en la exención sobre dividendos y plusvalías del Impuesto de Sociedades.
Rebaja del tipo de Sociedades del 25% al 23% para empresas con facturación por debajo de un millón de euros.
Eliminación del carácter temporal del Impuesto sobre Patrimonio, con subida del 1% para fortunas por encima de 10 millones.
Aumento de los impuestos al diésel de 3,8 céntimos/litro para equipararlos al nivel de la gasolina.
Bonificación del Impuesto de Sociedades para aquellas empresas que incorporen a mujeres en sus consejos de administración hasta lograr la paridad.

¿Cómo afectarán a las socimi y la inversión inmobiliaria?

Otro asunto polémico en su día fue la supresión de los incentivos fiscales a las socimi“, recuerda Luis Gualtieri.

Recordemos que las socimi contaban con un gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos de la sociedad.

El impacto de los PGE 2019 en la fiscalidad de las socimi

España cuenta con 60 sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario. Las conocidas como socimi.

Sociedades que forman parte del mercado continuo o del Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Cuentan con una capitalización superior a de 12.000 millones de euros y activos inmobiliarios por valor de más de 40.000 millones“, señala Gualtieri. “Y además poseen el 4% de las viviendas en alquiler“.

Un negocio que despertó el interés recaudatorio del Gobierno, hasta tal punto que se propuso la supresión de los incentivos fiscales a las socimi“, sentencia. “Medida que apenas tendría efectos en las rentas del alquiler“.

Al contrario, al subir la fiscalidad se reduciría la rentabilidad por cada inmueble“, finaliza Gualtieri. “Obligando a los inversores a encarecer alquileres para amortiguar el impacto negativo de los impuestos“.

El Gobierno de Pedro Sánchez pierde los apoyos de Podemos y ERC en su intento por convalidar el reciente decreto del alquiler de vivienda. Se trata de la primera vez en cuarenta años que un Ejecutivo no consigue sacar adelante un Real Decreto Ley. Así como la vuelta a la última normativa en vigor.

Finalmente, el Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda. Una polémica norma que ampliaba hasta los cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler.

Con los votos en contra de PP y Ciudadanos, junto a la oposición de Podemos y Esquerra Republicana, la cámara baja ha acabado rechazando la propuesta. Tras sumar 103 votos a favor, frente a 243 votos en contra y una abstención.

La formación de Pablo Iglesias ha justificado su voto contrario al decreto del alquiler de vivienda, pactado con el Ejecutivo, por la inclusión de límites a los precios del alquiler. Especialmente en las grandes ciudades. Se trata de la primera gran votación en que Podemos no apoya al Gobierno desde la moción de censura que llevó a Pedro Sánchez hasta la Moncloa.

Un varapalo frente al cual, José Luis Ábalos (Ministro de Fomento) estudia nuevas alternativas que amplíen el paquete de medidas relativas al mercado del alquiler.

Por primera vez, fondos y ahorradores aplauden una decisión de los socios de Gobierno, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). La retirada del apoyo a una norma contraria a los intereses de las inversiones inmobiliarias.

Traspié de Sánchez a días para los Presupuestos

El RDL rechazado por el Congreso es el cuarto que se deroga desde 1978. Y primero del gobierno de Pedro Sánchez que acaba siendo derogado. Todo ello a pocas semanas para el debate de los Presupuestos Generales del Estado.

En cuarenta años de periodo democrático, este es el cuarto decreto ley tumbado por el Congreso“, recuerda Luis Gualtieri. “Un traspié histórico“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

De los ocho decretos ley presentados por el Gobierno este martes, solo ha sido rechazado el decreto del alquiler de vivienda“, puntualiza. “Quedando así anuladas las medidas que ya se llevaban aplicando desde mediados de diciembre“.

Nuevas condiciones tras la no convalidación del decreto del alquiler de vivienda

Algo que obligará a cambiar los contratos de arrendamiento a partir de mañana mismo“, remarca. “Con periodos que volverán a ser de tres años, sin limitaciones como la necesidad de avales bancarios, ni obligaciones como la garantía máxima que el propietario puede exigir al inquilino“.

El propietario tras el decreto del alquiler

Algunos de los aspectos incluidos en el RDL aprobado el pasado 14 de diciembre, y que resultaban lesivos para el propietario, quedan anulados.

Duración de los contratos

El gran cambio introducido por el decreto del alquiler era la extensión de los contratos. Cuya duración mínima pasaba a ser de cinco años, en lugar de los tres que establecía la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013.

La duración de los nuevos contratos pasará a ser nuevamente de 3 años. Mientras que la prórroga tácita del periodo inicial volverá a ser de un solo año.

Gastos de la contratación

Un detalle importante relativo al arrendamiento afecta a los gastos del contrato. Importe que se paga habitualmente al intermediario y que equivale a un 10% de la anualidad.

El decreto del alquiler establecía que debía ser el propietario quien los asumiera, siempre que se tratara de una empresa. Una obligación que también queda aparcada.

Garantías del inquilino

La última regulación del alquiler de vivienda también incluida ciertos cambios en los deberes del inquilino.

Número de meses de fianza

Otro cambio previsto por el RDL era la regulación de la fianza que debe abonar el inquilino. Quedando limitada a un máximo de dos meses. Aspecto que vuelve a desaparecer de los contratos de arrendamientos, donde no existirá limitación alguna.
Límites a la fianza tras el decreto del alquiler de vivienda

Desahucio por impago de alquiler

Otra medida prevista por la norma aprobada el pasado mes de diciembre contemplaba la paralización de los desahucios por impago de las rentas del alquiler.

Un cambio que obligaba a conceder más tiempo en la búsqueda de alternativas y que ahora queda anulado.

Otros cambios que desaparecen

Limitaciones a pisos turísticos

El decreto ley también establecía nuevos límites a la explotación de pisos turísticos en comunidades de vecinos. Siendo necesaria únicamente una mayoría cualificada de tres quintas partes para poder prohibir dicha actividad.

IBI de los alquileres protegidos

Del mismo modo, el texto también dejaba a las administraciones sin la posibilidad de imputar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos de viviendas de protección oficial.

Promoción de vivienda pública

Y, finalmente, permitía que los ayuntamientos con superávit destinaran sus excedentes de tesorería en la promoción del parque de vivienda pública.

El nuevo real decreto en materia de vivienda y alquiler ha sido promocionado como la herramienta necesaria para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma creada específicamente para el mercado del alquiler en las grandes ciudades con importantes medidas de impacto, como las relativas al alquiler turístico.

A pesar de no incluir límites en los alquileres, aún no se ha descartado su inclusión. Y aunque no prohíbe el alquiler vacacional, sí que aumenta los controles a este negocio.

Con su entrada en vigor, se abre un plazo de tramitación parlamentaria en la que será necesario llegar a acuerdos. Ya que se trata de una norma de “calado” que modifica hasta cinco leyes diferentes.

Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por el otro, los textos refundidos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se establecerán en todas estas normas nuevos límites al alquiler turístico?

Alquiler turístico con beneplacito vecinal

El Real Decreto Ley 21/2018 modifica el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En lo relativo a los pisos turísticos.

El auge del alquiler turístico en las grandes ciudades ha venido impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia o Nomura. Negocios a los que la nueva norma obligará a remitir de los contratos de alquiler turístico de cada vivienda. Acordes a la normativa específica de cada ayuntamiento o comunidad autónoma.

Los edificios de vecinos podrán limitar el alquiler turístico

Además, la modificación de la LPH habilitará la posibilidad que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de las viviendas de alquiler turístico. Para “favorecer” así la convivencia en los edificios de viviendas.

Beneficios al arrendamiento de vivienda

El RDL 21/2018 también modifica la Ley de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En relación a la exención de pago de impuestos por el alquiler de vivienda.

Se establece la exención del pago del ITP y AJD al suscribir contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente. Reduciéndose así las cargas fiscales sobre el mercado del alquiler.

Del mismo modo, el RDL también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificando el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. También se elimina la obligación de repercutir este tributo en el inquilino de una vivienda social. Incluyéndose bonificaciones del 95% en la cuota del IBI para las viviendas con límites en el precio del alquiler.

Finalmente, se introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente. Para que así los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI.

Seguimiento fiscal del alquiler turístico

A pesar de quedar enmarcado en el Real Decreto Ley 21/2018, se establecen nuevas obligaciones de control fiscal del alquiler turístico por parte de la Agencia Tributaria. Una medida que comenzará por Airbnb.

La plataforma compartirá con Hacienda los datos de todos aquellos huéspedes que contacten con clientes a través de dicho canal, a partir del 1 de enero de 2019.

Las plataformas de alquiler turístico comenzarán a facilitar datos fiscales de los huéspedes

En un comunicado, la empresa ha recordado así que entra en vigor “la obligación” de poner a disposición de la Agencia Tributaria la información disponible sobre las transacciones realizadas. Poniendo a disposición de los propietario una herramienta que facilitar la comunicación de dicha información fiscal.

Se trata de una aplicación que permite que sea lo mismo usuario el que comunique a Hacienda los ingresos y los detalles de cada anuncio. Así como el nombre y la dirección correspondientes.

Con el cambio de año, centenares de municipios españoles afrontan la revisión del catastro. Un indicador clave para el IBI que cae en 405 ciudades mientras sube en otras 164 localidades.

El primero de enero comienza una cuenta atrás, esperada por un buen número de ayuntamientos. La fecha de cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Uno de los principales tributos a nivel local.

Durante el año 2019, un total de 728 localidades experimentará alguna modificación en el valor de referencia de su parque inmobiliario.

En 164 municipios, el valor de los inmuebles subirá hasta un máximo del 5%. Mientras que en otros 113 llegará a reducirse hasta un 7%.

La última revisión del catastro se publicó en el Boletín Oficial del Estado del pasado 29 de septiembre de 2018. Una relación de 1.179 localidades junto a las tablas con los coeficientes de actualización.

Cuyos efectos se podrán apreciar tanto en diversos tributos. Desde el pago anual del anual del IBI a la plusvalía municipal.

Subida en el IBI de más de 700 municipios

El importe abonado anualmente por propietarios de terrenos, viviendas y otro tipo de inmuebles, en concepto del Impuesto de Bienes Inmuebles, aumentará este año en 728 municipios. Mientras que bajará en otras 449 localidades.

Un cambio que deriva de la revisión del catastro en 1.179 localidades españolas.

Aprobado por el Consejo de Ministros e incluido en el Real Decreto-Ley 27/2018. Junto a las tablas de los coeficientes de actualización sobre los que se aplicará la valoración de los bienes.

Actualización catastral que no implica que una  variación en el tipo del impuesto, fijado por cada ayuntamiento, pero sí en la valoración de los inmuebles. Correspondiente a la base imponible sobre la que se aplica.

Revisión del catastro en 1.179 localidades

La actualización catastral responde a la solicitud de más de un millar de ayuntamientos. Proceso que supone la revisión de algunas valoraciones que llevaban sin ponerse al día desde los años ochenta.

De hecho, el periodo transcurrido desde la última actualización indica qué localidades deben revisar al alza o la baja sus inmuebles. Y en qué medida.

De todos los municipios afectados, un total de 728 revisaron por última vez el catastro con anterioridad a 2004. Viendo incrementada la valoración de sus inmuebles, con un coeficiente del 1,05 (revisado del 1984 al 1989) y del 1,03 (revisado del 1990 al 2000).

Coeficientes de actualización en la revisión del catastro

Mientras que el coeficiente del 1,02 corresponde al último periodo (revisado del 2001 al 2003).

De esta manera, una propiedad valorado en 100.000 euros en 1985 pasará ahora a valer 105.000, según el catastro. Un nuevo importe sobre el que se aplicará el próximo recibo anual del IBI. Así como otros tributos.

Alzas y bajas del valor catastral

Entre las provincias con más municipios que revisan al alza sus inmuebles cabe destacar cuatro con más de cincuenta localidades. Son Ávila (72), Huesca (69), Segovia (62) y Teruel (52).

Con más de veinte municipios Cuenca (39), Salamanca (39), Girona (28), León (26), La Rioja (25), Barcelona (24), Alicante (23) y Valencia (21).

Mientras que por encima de los diez municipios encontramos provincias como Madrid, Tarragona, Soria, Valladolid, Granada, Zaragoza, Toledo

Entre las capitales de provincia más afectadas por la subida destacan Granada, Huelva, Teruel y Valencia. Con subidas cercanas al 3%.

La nueva revisión del catastro recoge subidas de hasta el 5% y bajadas que llegan al 7%

¿Y los coeficientes posteriores a 2004?

Por otro lado, las 449 localidades que revisaron el catastro entre 2005 y 2013 (años de la burbuja) verán una rebaja en el valoración de sus inmuebles.

De hecho, el coeficiente oscilará entre el 0,97 (revisado del 2005 al 2011) y el 0,93 (revisado del 2012 al 2013). Una circunstancia que permitirá que una propiedad registrada por 100.000 euros en 2013 pase a tributar ahora por unos 93.000 euros.

La revisión a la baja afectan especialmente a municipios de las provincias de Almería, Burgos, Cantabria, Guadalajara Soria y La Palmas. Así como a municipios destacados de Madrid. Y a capitales de provincia, como Castellón y Zaragoza, donde los valores se revisan un 7% a la baja.

Una buena noticia para aquellos que compraron en los años del boom“, señala el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor Luis Gualtieri.

El Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en un intento por proteger al inquilino, restando derechos al propietario. Extendiendo la duración de los contratos de alquiler de vivienda. Aunque sin limitar los precios. Aunque sin limitar las rentas. Convencido que así detendrá la escalada de precios.

Los precios del alquiler se han disparado en ciudades como Madrid y Barcelona. Un asunto, con consecuencias para los residentes, que ha llevado al gobierno español a impulsar una serie de medidas “urgentes” para moderar el incremento en las rentas.

Los nuevos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) incluyen la extensión de los contratos de alquiler de viviendas y la limitación a dos mensualidades en la garantía que el propietario puede exigir al inquilino. Prohibiéndose otras garantías adicionales como los avales bancarios.

Así mismo, la reforma también prevé que los ayuntamientos puedan realizar rebajas en el IBI a los propietarios que alquilen una vivienda a un precio asequible.

Frente a estas medidas, se descartan otras que han generado gran debate. Como la intervención en los precios del mercado del alquiler. Aunque el Gobierno no cierra la puerta a hacerlo durante el ejercicio 2019. Con ello, el PSOE intenta evitar un veto al acuerdo por parte de Podemos. Cuya principal exigencia es la limitación de las rentas del alquiler.

Si no se añade dicha medida, votaremos en contra”, han advertido desde las filas de Pablo Iglesias. Mientras la Moncloa no quiere descartar que el decreto se tramite como proyecto de ley y acabe finalmente incluyendo la regulación de los precios máximos.

Algo que los expertos desaconsejan radicalmente. “El mercado inmobiliario tiene capacidad para autorregularse“, señala Luis Gualtieri. “Limitar los precios de los contratos de alquiler de vivienda será como castigar a los propietarios y esto acabará reduciendo la oferta y subiendo las rentas“, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Condiciones de los contratos de alquiler de vivienda

Duración del contrato de arrendamiento

Entre los cambios más llamativos del nuevo marco legal del alquiler hay que prestar atención a la duración de los contratos.

Según la reforma propuesta, la duración mínima del contrato pasa de tres a cinco años. Llegando a siete, si el propietario de la vivienda es una empresa o sociedad.

También se amplía de uno a tres años la conocida como prórroga tácita del contrato. Hecho que se produce cuando se agota el tiempo del contrato y ninguna de las dos partes se manifiesta en contra de renovarlo.

Este cambio supone revertir la última reforma de la LAU, impulsada por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013. Momento en que se redujo a tres años la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda.

Detalles a tener en cuenta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda

Y que, al no poner freno al incremento de los alquileres, el nuevo Gobierno quiere suprimir. “Sin embargo, no se tiene en cuenta que alquilar o no depende del propietario“, señala Luis Gualtieri, “A menor flexibilidad en las condiciones, más reticencias a ceder un piso propio perdiendo garantías frente al antiguo marco legal“.

Garantías y gastos en el alquiler

También cambian de manera importante ciertas condiciones relativas a las garantías y el pago de gastos en el alquiler.

Por un lado, se ponen nuevos límites a las fianzas. Fijándose un máximo de dos mensualidades, frente al marco actual que no establece límite alguno. Además de prohibirse cualquier otra garantía adicional. Incluido el aval bancario, por considerarse una práctica abusiva.

Así mismo, tras la reforma, quedará regulado por contrato quién debe pagar cada gasto de la vivienda. El propietario, siempre que sea una empresa, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Por otro lado, si el contrato queda registrado, se exime tanto al propietario como al inquilino de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Tributación del alquiler y protección del inquilino

Ayudas arrendamiento de viviendas

Cada ayuntamiento podrá facilitar bonificaciones de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Siempre que la renta del alquiler no supere un precio máximo. Dicha medida únicamente se aplicará en aquellos ayuntamientos que lo soliciten.

Frente a las nuevas condiciones, el Gobierno abre la posibilidad a bonificar el alquiler social

Además, con el decreto ley se quiere suprimir la obligación de cobrar el IBI al inquilino en el alquiler social por parte de Administración. Estableciendo también un recargo en el recibo anual para las viviendas vacías de manera permanente.

Otra medida destacable es el cambio normativo que permitirá que los ayuntamientos puedan destinar superávit a la promoción de viviendas públicas. Sin olvidar la promesa del Gobierno, en el marco del Plan Estatal de Vivienda. Donde se anunciaba, en un plazo de cuatro a seis años, la incorporación de de 20.000 nuevas viviendas en ciudades donde el precio del alquiler no deja de subir.

Alquiler turístico y límites al desahucio

La reforma de la LAU incluye limites al alquiler turístico en comunidades de vecinos.

Se aprueba una modificación que permitirá que las comunidades de propietario puedan “limitar” la oferta de viviendas de alquiler turístico. Aprobar dicho veto solo necesitará de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios de la comunidad.

Del mismo modo, este tipo de viviendas pasarán a prestar actividad turística y cada una de ellas estará sujeta a la normativa sectorial. No a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como venía sucediendo hasta ahora.

En lo relativo al desahucio, los servicios sociales deberán proteger a las familias vulnerables. Coordinándose con los juzgados, para evitar situaciones de desamparo. Medida que llega en un momento de crecimiento de los desahucios por impago del alquiler.

Los nuevos contratos de alquiler de vivienda no limitarán los precios

¿Esta medidas lograrán frenar el incremento en las rentas?“, pregunta Luis Gualtieri. “¡Sinceramente creo que no!“. “¿Y tendrán efectos negativos en el mercado? Me temo que sí“.

En los próximos meses entrará en vigor una nueva norma para la contratación de hipotecas. Con la reforma hipotecaria 2018, los partidos políticos españoles quieren saldar una deuda pendiente con los hipotecados y dotar al mercado de la vivienda de una legislación moderna y transparente.

La futura ley hipotecaria, que se tramita en el Congreso, pretende poner las cosas más fáciles al cliente frente al lenguaje financiero y la letra pequeña de los contratos bancarios.

A pesar de los dos años y medio de retraso en la transposición de la directiva europea, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario nace con el propósito de velar por el interés del consumidor.

Los grupos políticos que participan en la reforma hipotecaria 2018 están acordando diferentes medidas de control que doten de transparencia la contratación de créditos para comprar, rehabilitar o construir de vivienda en España.

Limitando la responsabilidad patrimonial de los hipotecados, facilitando el cambio de entidad o la amortización y aclarando quien asume cada cada gasto en las nuevas hipotecas.

La nueva ley hipotecaria, que podría entrar en vigor en marzo de 2019, atenderá estos y otros requerimientos dotando al sistema financiero de una norma necesaria. Tanto para propietarios como para entidades bancarias, promotores y firmas de intermediación inmobiliaria.

Una ley que dotará de confianza al mercado de la vivienda“, segura Luis Gualtieri. “Y una manera de desjudicializar la compraventa“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Gastos y protección con la reforma hipotecaria 2018

Con la aprobación de la futura ley hipotecaria, las entidades estarán obligadas a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además de las primeras copias de la escritura notarial, y los gastos de gestoría y registro. Frente al cliente, obligado a pagar la tasación y las segundas copias de notaría.

También se pondrán en marcha diversos cambios para asegurar la transparencia del contrato hipotecario. Por un lado, facilitando que el cliente escoja la sociedad o profesional independiente que realice la tasación.

Y, por el otro, creando una autoridad independiente que vele por la transparencia hipotecaria y supervise la solvencia del hipotecado. Además de un código de buenas prácticas que los bancos deberán aplicar a todos los préstamos.

Acceso al crédito con la reforma hipotecaria 2018

Cambios en las cláusulas y ejecuciones hipotecarias

La nueva ley elevará el número de cuotas impagadas, antes de proceder a la ejecución de la vivienda. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o el 3% del capital principal. Y en la segunda mitad, un total de 15 mensualidades o el 7% del capital.

Desaparecerán las cláusulas suelo y se permitirá la dación en pago, siempre que ambas partes lo negocien. Quedando limitada la garantía de responsabilidad patrimonial al importe de los bienes hipotecados.

Así mismo, la reforma hipotecaria 2018 incluirá en una disposición adicional que recogerá las cláusulas de vencimiento anticipado. Al margen de sentencias pendientes del TJUE.

Comisiones y productos vinculados con la nueva ley

La reforma hipotecaria 2018 modificará la comisión de amortización anticipada en préstamos a tipo fijo. Fijando un máximo del 2% en los diez primeros meses y del 1,5% en los siguientes.

Mientras que en hipotecas a tipo variable, será el cliente quien pueda escoger el plazo de amortización, de tres o de cinco años. Siendo la comisión del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Por otro lado, desaparecerán las comisiones de novación en las hipotecas. Mientras que la subrogación podrá realizarse de forma libre y sin coste. Estableciéndose un mecanismo de compensación entre ambos bancos, a partir de los interés (cobrados o pendientes), de acuerdo a los gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Del mismo modo, la comisión por los intereses de demora no podrá superar el interés remuneratorio más un 2%. Tal y como ha comenzado a establecer el Tribunal Supremo.

Comparar condiciones bancarias tras la reforma hipotecaria 2018

Libertad de subrogación y amortización de hipotecas

Sobre la vinculación entre banco y clientes, la futura ley hipotecaria establece diversos requerimientos.

Por un lado, la entidad financiera deberá facilitar un plazo de diez días para que el cliente analice la información precontractual del préstamo antes de firmarlo.

Así mismo, el banco estará obligado a ofrecer una ficha estándar con las condiciones ofertadas. Para que el cliente puede llegar a comprar ofertas de diversas entidades.

Del mismo modo, la reforma hipotecaria 2018 permitirá al cliente la contratación de seguros y pólizas (vida, hogar, impago,..) con otra entidad diferente a la que concede la hipoteca. Sin que por ello se pueda cobrar comisión o gasto alguno.