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El Tribunal de Justicia de la Unió Europea ha dado el aval definitivo a la doctrina del española en lo relativo al alzamiento de vivienda. Según el TJUE, es suficiente deber tres cuotas hipotecarias para llevar a cabo el desahucio. Aunque se trata de hipotecas con cláusulas abusivas, como las relativas al vencimiento anticipado.

Finalmente, el TJUE con sede en Luxemburgo ha censurado al abogado general del tribunal. Quien hace poco más de medio año pedía que se invalidara la sentencia del Tribunal Supremo que avalaba los desahucios sobre hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado.

Ahora, la justicia europea defiende la doctrina del TS para ejecuciones hipotecarias frente a dos entidades bancarias (Abanca y Bankia). Casos en los que se permitía el alzamiento cuando se acumulan tres recibos impagados. A pesar de tratarse de hipotecas con cláusulas abusivas.

En definitiva, las condiciones abusivas debería anularse por la obligada transparencia frente al cliente. Aunque es perfectamente legal suavizarlas si el cambio supone una mejora para el cliente.

Todo ello a solo algunas semanas de entrar en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Conocida como ley hipotecaria. Una norma que traspone la directiva europea y eleva los criterios de transparencia del banco frente al cliente.

Ejecuciones en hipotecas con cláusulas abusivas

La justicia europea obliga a anular las cláusulas hipotecarias si son calificadas como abusivas. Si conducen al desahucio por el impago de una sola cuota.

Junto a esta circunstancia, el TJUE también admite la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva por otra más suave. En cuyo caso, la entidad puede proceder a la ejecución con solo tres cuotas adeudadas. Una circunstancia totalmente legal en ciertos casos.

La nueva ley hipotecaria no contempla la existencia de hipotecas con cláusulas abusivas desconocidas por el cliente

La nueva sentencia del alto tribunal europeo se opone al uso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque abre la puerta a su preservarla siempre que se supriman aquellos elementos la hacen abusiva. Es decir, se puede suprimir pero también mejorar para que deje de serlo.

De esta manera, el TJUE permite algunas excepciones en la transparencia de los contratos hipotecarios. En lugar de suprimir la cláusula se puede mejorar para no exponer al cliente y así suavizar aquellos aspectos más dañinos.

Es decir, Europa permite que las entidades bancarias puedan reclamar la deuda al cliente mediante otro canal“, señala Luis Gualtieri. “Con vías alternativas para seguir cobrando, aunque en el fondo sigan siendo hipotecas con cláusulas abusivas“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Revés judicial frente a la futura ley hipotecaria

Este visto bueno de la justicia europea hace que aunque una cláusula sea ilegal, y se detenga la ejecución de la vivienda, el cliente se vea abocado a un nuevo proceso judicial por parte de su entidad“, asegura Gualtieri. “Momento en el que la abusividad quedará en entredicho y el desahucio podrá seguir adelante

La decisión del TJUE llega a pocos meses de entrar en vigor la nueva ley hipotecaria. Una norma que prohíbe abiertamente la ejecución si no se adeudan un total de 12 cuotas. “Es decir, todo un año durante la primera mitad del préstamos hipotecario“.

De hecho, la nueva sentencia europea viene a confirmar la validez del criterio del Supremo. Tribunal que considera válido “suavizar” la cláusula de vencimiento anticipado. Y que en su día fue puesto en entredicho por el abogado general del TJUE.

¿A cuánto asciende la deuda pendiente para el desahucio en hipotecas con cláusulas abusivas?

Aunque todavía estamos pendientes del pronunciamiento definitivo del TJUE“, añade el CEO de Oi Realtor. “Que en el mes de junio decidirá sobre los desahucios pendientes de resolución“.

Momento en que también entrará en vigor la nueva ley hipotecaria española, el 16 de junio, donde se aplicará el criterio inicial de la justicia europea.

Y se deja claro que en las nuevas ejecuciones de deberá adeudar todo un año del crédito“, finaliza Gualtieri. “Como también se da por echo que ya no se firmarán hipotecas con cláusulas abusivas, si el cliente no las conoce“.

Criterio se aplicará a todos los préstamos hipotecarios vivos, no únicamente a los firmados a partir del 16 de junio de 2019.

A pesar de la cuenta atrás para la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la justicia no descansa y las sentencias sobre hipotecas favorables al cliente van cayendo una tras otra. En estos últimos días, en forma de nueva doctrina sobre novación hipotecaria y dación en pago.

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario, la conocida como ley hipotecaria, aún tendremos que esperar tres meses para su aplicación efectiva. Un periodo para que bancos e intermediarios puedan ponerse al día.

Sin embargo, la actualidad jurídica no se toma descanso. Y en sus últimas sentencias sobre hipotecas, los tribunales vuelvan a dar la razón al particular.

Tanto por el cambio de las condiciones bancarias como por la entrega de la vivienda para saldar la deuda pendiente.

Nueva doctrina jurídica que viene a reforzar la posición del cliente“, asegura Luis Gualtieri. “Y que crea un precedente incluso antes de aprobarse la futura ley hipotecaria“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Una norma que se adapta a las exigencias europeas de transparencia y seguridad hipotecaria“.

Cambio de criterio sobre las novaciones hipotecarias

Desde la Sala del Contencioso-Administrativo del TS ha establecido un nuevo criterio para aplicar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en casos de novación de hipotecas.

El Alto Tribunal hace especial referencia a dichos cambios hipotecarios (plazos de devolución, tipos de interés) cuando coinciden con el establecimiento de nuevos requisitos financieros. Siempre que no afecten a la responsabilidad sobre el préstamo.

Dada esta situación, la novación tributará en el IAJD cuando se cumplan dos condiciones: a. La modificación afecte a un valor cuantificable (precio,..), b. Con la novación se incluyan cambios contractuales o actas inscritas en algún registro (propiedad, mercantil, bienes muebles,..).

Sentencias sobre hipotecas en casos de novación del préstamo

De esta manera, quedan exentas de tributar en el AJD las novaciones relativas al tipo de interés pactado en un inicio.Así como los cambios en el plazo de devolución del préstamo.

¿Quién pagará el AJD en novación? ¿Cómo reclamar?

“Mucho se ha discutido sobre si es o no justo tributar por el AJD”, señala Luis Gualtieri. “La polémica más reciente tuvo lugar a finales del año pasado”, recuerda. “Con graves consecuencias en la actividad hipotecaria”.

“Un asunto que es aún más grave en el caso de la novación hipotecaria”, enfatiza Gualtieri. “De hecho, muchos hipotecados optaron por la novación sin cambio en la responsabilidad sobre el préstamo”, añade. “Y aún así pagaron el AJD, igual que lo hicieron al constituir la hipoteca”.

“Algo que provocó numerosas reclamaciones al pedir tributar el impuesto hipotecario únicamente por las cantidades relativas a las nuevas condiciones”, apunta. “No a la totalidad del préstamo”.
“Finalmente, con la nueva sentencia queda claramente especificada la base imponible para el pago del AJD”, recalca Gualtieri. “Delimitando claramente la cantidad económica sobre la que se tributa”.

“De hecho, aquellos contribuyentes que crean haber pagado de más tienen todo el derecho a reclamar”, finaliza el CEO de Oi Realtor. “Pudiendo pedir la no sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como la devolución de lo pagado de más”.

El Supremo ajusta el impuesto hipotecario en la dación

Paralelamente, una nueva sentencia del Alto Tribunal también a puesto límite a la tributación del AJD en casos de dación en pago. Un impuesto que solo se deberá aplicar sobre la deuda pendiente. Y no sobre la totalidad del préstamo.

Sentencias sobre hipotecas con dación en pago del inmueble

La sentencia, también de la Sala del Contencioso-Administrativo del TS, establece doctrina sobre la base imponible por la tasa de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dictado hoy doctrina sobre la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el caso de dación de pago, estableciendo que se tiene que tener en cuenta el importe de la deuda pendiente y no el valor real del inmueble en cuestión.

La sentencia de la sala del contencioso-administrativo del Supremo llega después del recurso de una entidad bancaria contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Sentencia que consideraba correcta la liquidación del impuesto en esta línea. En lo relativo al caso de unas fincas para saldar una deuda derivada de un préstamo hipotecario.

La sala de lo civil del Tribunal Supremo fija nueva doctrina en relación al reparto de gran parte de los gastos hipotecarios. El alto tribunal confirma así un total de cinco sentencias donde queda claro el carácter abusivo de las cláusulas hipotecarias, dictaminado en diciembre de 2015.

El Tribunal Supremo ha tomado una decisión en relación a los gastos de notaría en las hipotecas. Dicho desembolso debe ser dividido entre banco y cliente. Una sentencia similar a la que se adoptó para el registro de la hipoteca. Mientras que los gastos de inscripción deberán ser abonados por la entidad y los de cancelación tendrá que asumirlos el hipotecado.

La sentencia del pleno de la sala de lo civil, dictada el pasado 24 de enero, fija también que debe ser el cliente quien abone el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del famoso Real Decreto de noviembre de 2018. Descartando la retroactividad.

Así mismo, el TS también establece doctrina en relación a las comisión de apertura en las hipotecas. Una cláusula abusiva de la que recuerda que “no es ajena al precio del préstamo” y que “debe caracterizar por la transparencia”.

Junto al importe reclamado se podrían sumar otras cantidades, si la hipoteca tiene más aspectos de carácter abusivo“, recuerda el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Aunque las dudas en relación a este asunto no son pocas: ¿Cuánto dinero se puede recuperar al solicitar los gastos hipotecarios? ¿Existe caducidad para reclamar dicha cantidad?

El Supremo contradice la futura ley hipotecaria

Pocas semanas después de la incertidumbre provocada por el Tribunal Supremo en torno a las hipotecas, así como de la marcha atrás en el criterio general sobre el sujeto pasivo para el pago del impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, el alto tribunal establece la doctrina a seguir a partir de ahora.

El propio Supremo ha hecho públicas, este pasado 24 de enero, las cinco sentencias que determinan quién deberá pagar el resto de gastos hipotecarios. Aunque uno de los detalles más llamativos es que el reparto establecido por el TS contradice a la futura ley hipotecaria. Una norma que hasta el próximo mes de marzo no entrará en vigor.

El Tribunal Supremo toma una nueva decisión sobre el reparto de los gastos hipotecarios

La futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, votada en el Congreso de los Diputados, establece la distribución de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. A excepción de la tasación del inmueble. Un coste que deberá asumir la entidad bancaria.

Criterio frente al que las sentencias del Tribunal Supremo establecen claramente que los gastos hipotecarios deben repartirse entre banco y cliente. De hecho, anteriormente el TS ya había declarado como nula la cláusula que designa al hipotecado como sujeto que debe asumir el coste dela constitución del préstamo. Al considerarla abusiva, antes incluso de determinar qué gastos debía pagar la entidad y qué otros correspondían al cliente.

Gastos hipotecarios del notario y el gestor

Según el alto tribunal, los gastos de notaría y de gestoría deben dividirse a partes iguales. Aunque la futura ley hipotecaria establece que deben ser abonados por los bancos, el TS atribuye únicamente el pago de la totalidad de gastos al cliente cuando es él mismo quién decide cancelar la hipoteca.

A este asunto añade aún más confusión el hecho de que la decisión del Supremo siente jurisprudencia. Una doctrina que deberán seguir aquellos casos pendientes de sentencia. Hasta la fecha de entrada en vigor de la ley hipotecaria. Ya que la nueva norma solo afectará a los créditos firmados a partir de entonces.

Por otro lado, y en lo relativo al AJD, el Supremo establece el seguimiento de su propia doctrina. Es decir, será el cliente quien abone el impuesto. Aunque solo en aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor del decreto. Donde se establecía que los bancos deben hacerse cargo del impuesto.

Con toda esta doctrina, muchos clientes desconocen cuánto dinero podrían llegar a recuperar en su hipoteca“, apunta Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Según los expertos, un hipotecado medio podría reclamar alrededor de 800 euros“, añade. “Por conceptos indebidamente abonados como gastos hipotecarios“.

¿Qué sería una hipoteca media? En Maher Abogados han realizado el cálculo a partir de un préstamo de 150.000 euros para la compra de una vivienda usada. Firmado en 2014, con un 0,5% de comisión de apertura.

A una hipoteca con estas características le corresponden unos gastos hipotecarios de 2.875 euros“, señala Gualtieri. “De los que el cliente podría reclamar unos 875 euros (gestoría, registro y notario)“.

Cinco aspectos clave de la cancelación hipotecaria

Vinculada a la firma de préstamos hipotecarios, la cancelación es otro aspecto que despierta gran interés. Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el pasado 2017 se llegaron a cancelar 313.716 hipotecas en nuestro país.

Gastos hipotecarios de formalización y cancelación del préstamo

Un proceso que conviene hacer a conciencia. Y sobre el que la plataforma reclamador.es aconseja cinco aspectos importantes:

1.- No es urgente, pero sí se aconseja al registro
Comunicar al registro de la propiedad el vencimiento de la hipoteca es altamente recomendable. Especialmente de cara a solicitar otra en el futuro.

2.- Conviene cancelar el préstamo hipotecario
Mediante un certificado de deuda cero, sin ningún coste, que debe facilitarnos la entidad bancaria podemos acudir al registro para cancelar la hipoteca.

3.- Una vez cancelada, pedir la nota simple
Con la escritura de cancelación firmada, esta puede ser inscrita en el registro y se puede solicitar la correspondiente nota simple. Ya libre de cargas.

4.- Pagar comisión también para cancelar
En algunas hipotecas, no en todas, existe una cláusula que establece la comisión de cancelación anticipada. Cargo que no puede superar el 1% del capital pendiente.

5.- También se puede cancelar sin escritura
Cabe la posibilidad de solicitar la cancelación en el registro sin tener que solicitar la escritura. Aunque se trata de un trámite lento. Pues deberán transcurrir 21 años desde el abono de la última cuota.

El Real Decreto Ley que acaba de aprobar el Gobierno de Pedro Sánchez permitirá que más de 458.000 nuevos hipotecados se ahorren el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aunque esto no deja de ser una solución apresurada ya que la gran norma llegará en algunas semanas. La esperada Ley Hipotecaria.

A pesar del jarro de agua fría que supuso la última sentencia del Tribunal Supremo, diversos factores apuntan a unas condiciones favorables para los nuevos hipotecados.

Por un lado, los técnicos del ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que las cerca de 460.000 hipotecas que anualmente se firman se ahorrarán un buen pellizco tras el Real Decreto-Ley 17/2018, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Unos 2.500 euros por préstamo hipotecario.

Aunque no deja de ser cierto que la imposibilidad de reclamar con carácter retroactivo resta impacto a la medida. Y que, de alguna manera, la banca acabará repercutiendo el pago del impuesto hipotecario en los clientes.

Mientras que, por otro lado, la gran norma reguladora del mercado hipotecario está cada vez más cerca. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, expondrá de manera clara quién paga cada concepto (impuestos y gastos) en las nuevas hipotecas.

1.147 millones de euros anuales en AJD

Según Gestha, la nueva medida en relación al IAJD permitirá que los 458.000 nuevos hipotecados a nivel nacional dejen de tributar unos 1.100 millones de euros. A razón de 2.500 euros por hipoteca.

Se trata de un cambio “positivo“, según los técnicos de Hacienda, tras el sorprendente dictamen del Tribunal Supremo. Tanto por dejar claro que la banca es la gran beneficiada en la concesión del préstamo como por evitar el desembolso de unos 5.000 millones de euros por parte de las comunidades autónomas.

Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Sin embargo, Gestha también lamenta que el Supremo frustrase incluso la posibilidad de aplicar la retroactividad mínima. Es decir, permitir que millón y medio de hipotecados recuperasen el impuesto de los últimos cuatro años.

Especialmente si, tal y como se ha demostrado, los bancos tienen solvencia más que suficiente para asumir el pago de dicha tasa“, añade Luis Gualtieri. “La cantidad apenas supondría un 8,7% del beneficio de las entidades en los nueve primeros meses de 2018“, puntualiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El país con mayor impuesto hipotecario de Europa

Además de algún partido político que ponen en duda la necesidad del impuesto, diversos expertos defienden abiertamente su supresión.

Es el caso de Valentí Pich, presidente Consejo General de Economistas (CGE), que considera nociva la indecisión del Tribunal Supremo. Por la falta de seguridad jurídica que transmitió. Defendiendo la eliminación del gravamen, ya que “no tiene sentido en un mundo digital”.
Un nuevo RDL corregirá la decisión del Supremo respecto a las hipotecasMientras que, en relación al impacto en las cuentas de las comunidades autónomas, “conviene abrir un debate serio sobre la reforma del sistema de financiación autonómica y un orden en la legislación de la fiscalidad”.

Conviene no olvidar que España es el país con el impuesto hipotecario más caro de toda Europa. Superando incluso a Francia, Italia o Portugal. Los tres países dónde se cobra este tributo y es el hipotecado quien lo paga.

Mientras que en países como Alemania, Reino Unido o los Países Bajos ni siquiera existe. “Todo lo contrario que aquí, donde en función de la comunidad y el importe de la hipoteca se paga entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa“, denuncia Luis Gualtieri.

Una nueva ley hipotecaria más clara

A partir del próximo viernes 9 de noviembre será el banco quien se haga cargo del IAJD. Sin embargo, la gran atención está puesta en otro cambio normativo. El que conducirá a la nueva ley hipotecaria que se viene tramitando en el Congreso de los Diputados.

Una norma que , por vez primera, dejará claro a quién corresponde cada impuesto y gasto en la firma de una hipoteca. Tras una espera de tres semanas a la sentencia del Supremo, los partidos políticos deben llegar a un acuerdo. Para reforzar la seguridad jurídica de bancos, clientes y administraciones.

Defensa del consumidor en la nueva ley hipotecaria

A pesar de ello, existe un cierto retraso en la redacción de la ponencia que será votada por el Congreso. Una votación que se ha pospuesto del día 6 al 13 de noviembre. Y que vendrá marcada por el nuevo RDL del Gobierno.

La norma que está en vigor desde 2017 señala que los gastos de notaría y gestoría deben ser compartidos. Entre el banco y el cliente. Quedando claro en el contrato quién se hace cargo de cada importe. Un asunto que todavía se discute en el Congreso.

De hecho, entre la cantidades que se debaten se incluyen los impuestos (IVA, ITP y AJD). Además de otros servicios vinculados al préstamo hipotecario (tasación, nota simple, registro, notario, gestor y comisión de apertura). el objetivo, según Nadia Calviño (ministra de Economía), es “aprobar la ley hipotecaria antes de Navidad“.

 

Con 15 votos a favor frente a 13 en contra, el alto tribunal rectificar la decisión tomada hace solo tres semanas. Dando la razón a las entidades bancarias y derivando en los clientes el pago del impuesto de las hipotecas. Tasa que podría tener los días contados si se llega a un acuerdo parlamentario.

En una decisión no exenta de polémica, el Supremo ha decidido obviar su propia doctrina y rectificar la decisión de hacer pagar en la banca el impuestos de las hipotecas. Un dictamen que había tomado hace sólo tres semanas.

El pleno del contencioso administrativo acordó en la tarde de ayer martes, con 15 votos favorables y 13 desfavorables, tras 16 horas de debate que deben ser los clientes que constituyan hipotecas los responsables del abono de las tasas correspondientes.

Una decisión que podría desembocar en el acuerdo parlamentario para la eliminación definitiva del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. “Esperemos que se ponga fín a este impuesto que encarece la financiación de la vivienda“, señala Luis Gualtieri. El CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor cree que un acuerdo sería muy favorable para el sector.

Nueva y definitiva sentencia sobre el impuesto de las hipotecas

La marcha atrás del TS no tiene precedentes, muy probablemente removerá los pilares judiciales, sociales y políticos.

Partidos con diferentes ideología política, organizaciones de consumidores y representantes de la judicatura han pedido desde ayer noche las dimisiones, tanto de Luis María Díez-Picazo (presidente de la sala de lo contencioso administrativo) como de Carlos Lesmes (presidente del Tribunal Supremo).

El alto tribunal rectifica así la jurisprudencia que ya había establecido su sala segunda el pasado 16 de octubre de 2018. Cuya sentencia determinaba que eran las entidades bancarias quienes debían hacerse cargo del gravamen. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este nuevo giro y la presión ejercida, tanto por la banca como por el Gobierno, marcaron los dos días de deliberaciones entre 28 magistrados de los 31 que constituyen la sala del Supremo. Y acabaron decantando la  balanza en favor del sector financiero. A pesar del gran número de de magistrados que se declararon en contra de hacer pagar al cliente el impuesto de las hipotecas.

Como precedente, la última sentencia del TS que se hizo pública el 18 de octubre, determinaba que a partir de aquel momento el impuesto debía ser abonado por los bancos y no por los clientes. Sin embargo, al día siguiente el presidente de la sala dejó en suspenso dicha sentencia. Por el “enorme impacto tanto económico como social” que generaría.

El Supremo decide que sea el cliente quien pague el impuesto de las hipotecas

El dictamen provocó una jornada de pérdidas entre los bancos que cotizan en Bolsa. Argumento que sirvió a Díez-Picazo para dejar sin efecto la nueva jurisprudencia. Tras todo ello, Carlos Lesmes tuvo que salir al paso para pedir disculpas por el caos provocado. Y solicitar el pleno de la sala del TS para debatir sobre el impuesto de las hipotecas.

Finalmente, en la tarde de ayer, el Supremo analizó tanto el caso y como los tres nuevos recursos interpuestos. Decidiendo acabar con el asunto de raíz con un claro veredicto favorable a la banca del que no se conocerá la justificación “hasta dentro de unos días”.

Consensuar la eliminación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Tras la última sentencia del TS sobre el impuesto de las hipotecas, el Gobierno ha decidido tomar cartas en el asunto. El presidente Pedro Sánchez ha comparecido hoy miércoles para anunciar nuevas medidas legislativas. Relativas al pago del gravamen. Un gasto que, por el momento, continuarán asumiendo los hipotecados.

¿Qué cambios se plantea el gobierno?

Según los representantes del PSOE en el Congreso se quieren introducir modificaciones legales acordadas con el resto del arco parlamentario.

El próximo día 8 de noviembre se celebrará el consejo de ministros y se tomarán decisiones en relación a la sentencia del Supremo“, ha defendido Adriana Lastra. Aunque sus manifestaciones no han concretado ningún tipo de medida. “Respetamos las decisiones del poder judicial, pero no las compartimos“.

¿Qué proponen los otros grupos?

Por parte del líder de Ciudadanos, Albert Rivera, el mensaje ha sido claro. “Es incomprensible y no se puede someter a esta incertidumbre a millones de familias“, afirma. “El poder legislativo tiene que buscar soluciones para garantizar los derechos de los ciudadanos y que no vuelva a ocurrir algo así en el futuro“.

Mientras que Pablo Casado, presidente del Partido Popular, ya ha anunciado una “revolución fiscal“. “Si llegamos al Gobierno defenderemos la libertad individual, la seguridad jurídica y la propiedad de los españoles“, añadió.

Asegurando que si objetivo es “reducir los impuestos de la renta, sociedades y suprimir los de patrimonio, donaciones, sucesiones y AJD“.

Tras 15 días de incertidumbre en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo llega hoy a su pleno más polémico. El que conducirá a si existe retroactividad o no en la reclamación del pago del impuesto de las hipotecas.

El momento está cada vez más cerca. La sentencia definitiva del Supremo que hizo temblar a las entidades bancarias que cotizan en Bolsa y provocó las disculpas de Carlos Lesmes, presidente del TS, será dada a conocer hoy martes.

El precedente abierto por la sentencia del pasado 16 de octubre deja claro que deberán ser los bancos quienes se hagan cargo del impuesto de las hipotecas. Sin embargo, el factor temporal plantea tres posibles escenarios para el sistema hipotecario tras la nueva sentencia del TS.

Desde la posibilidad de rechazar la retroactividad, a la limitarla a los cuatro últimos años o contemplar la reclamación retroactiva sin límite de tiempo.

Sea como sea, la banca ya ha advertido que la decisión no alterará sus balances. Con ello, se admite que cualquier gasto repercutido a las entidades acabará siendo abonado por los clientes.

Aunque la diferencia entre uno y otro escenario es importante“, apunta Luis Gualtieri. “No es igual aplicar el cambio de ahora en adelante que abrir la posibilidad a reclamar hipotecas de los últimos 10, 30 o 50 años“, finaliza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Como tampoco sería comparable el sobrecoste para los clientes de la banca“.

La crónica de un día maratoniano

La reunión del pleno de la sala tercera, que comenzó ayer lunes a las 10 de la mañana con ausencia de tres de sus miembros tuvo continuidad a lo largo de la tarde. Y culminará este martes.

Según fuentes cercanas a la propia sala, se trata de un debate cargado de intensidad. En torno a una decisión que debe hacer recuperar el crédito en la justicia española harán que la decisión definitiva sea dada a conocer mañana martes.

Quedan pendientes de la sentencia tanto jueces como abogados, directivos de banca y asociaciones de consumidores.

Impuesto de las hipotecas: ¿Quién pagarà el AJD y cuál será la retroactividad de la decisión?

Todos ellos han ido analizando las posibles consecuencias de derivar el Impuesto de Actos Jurídicos, del cliente al banco. Un hecho de gran repercusión económica que obligó hace dos semanas a convocar a 31 magistrados en una reunión inédita en torno al impuesto de las hipotecas.

La que determinará finalmente cómo se aplica el AJD y que podría suponer otro nuevo varapalo para la banca.

El ‘nuevo’ impuesto de las hipotecas

Una vez derivado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a las entidades bancarias solo queda por saber cuál será el efecto de la sentencia en las hipotecas ya firmadas.

En ese sentido, se plantean tres posibles escenarios en el mercado hipotecario:

Opción A: Borrón y cuenta nueva

La opción favorita para la banca es que el Supremo rechace la retroactividad. Con ello, solo quedarían afectadas las hipotecas que se firmen a partir de ahora. Una opción sin coste, por los préstamos ya firmados, y que las entidades defienden al afirmar que “hasta ahora nos hemos limitado a cumplir con la legislación vigente“.

Opción B: Limitar hasta 2014

Frente a esta posibilidad, el Supremo podría tomar la segunda decisión menos mala para la banca. Es decir, que la retroactividad quede limitada a los plazos que impone la Agencia Tributaria para devolución de impuestos. Como máximo, 4 años.

La retroactividad del impuesto de las hipotecas centra la atención de jueces, abogados, banqueros y consumidores

En este segundo escenario, el coste se ascendería a unos 2.300 millones de euros, según Moody’s. Mientras los técnicos de Hacienda de Gestha lo cuantifican en 3.600 millones.

En dicho caso, la reclamación debería hacerse a Hacienda. Y las comunidades autónomas serían las más perjudicadas ya que se trata de un impuesto transferido. Un gravamen que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de cada hipoteca.

Opción C: Retroactividad ilimitada

El tercer y último escenario es el menos deseado por los bancos. Una decisión que supondría la retroactividad total y absoluta del impuesto de las hipotecas. Afectando a todos los préstamos en vigor, desde el primero en el que se pagó el IAJD. Su coste resulta difícil de calcular, ya que podría oscilar entre los 9.000 millones y los 30.000 millones de euros.

Se trata del panorama defendido por todas las asociaciones de consumidores. Aunque resulta difícil de imaginar por su impacto sobre el mercado hipotecario y los bancos.

Un escenario al que se podrían acoger cerca de los 8 millones de españoles que hoy en día pagan una hipoteca. Sin embargo, para reclamar por una hipoteca firmada hace más de cuatro años sería necesario acudir a los tribunales.

Aún así, las asociaciones de consumidores calculan que el coste para las entidades sería bastante limitado “Tan solo entre el 10% y el 20% de los hipotecados acaba reclamando la devolución del impuesto“, según Asufin (Asociación de Usuarios Financieros).

Inmersos aún en la polémica en torno al requerimiento de devolución del impuesto de las hipotecas, el Banco de España hace público su balance anual de reclamaciones. Un informe donde se recogen las 40.176 reclamaciones a bancos que se registraron en 2017. Además de otras 41.056 consultas sobre los servicios bancarios.

En palabras de Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, “la regulación adoptada tras la última crisis ha contribuido a la mejora de la estabilidad financiera”.

Sin duda, las entidades resultantes tras la integración bancaria han salido reforzadas y se han convertido en impulsoras del tejido empresarial. Sin embargo, la litigiosidad en la oferta de servicios financieros continúa siendo un grave problema.

A pocos días para una decisión sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pendientes de una sentencia en relación al IRPH, con el caso Banco Popular totalmente abierto y los juzgados especializados en cláusulas suelo colapsados, la banca no se puede tomar descanso.

La última noticia ha llegado con la publicación de la ‘Memoria de Reclamaciones del Banco de España‘. Un documento donde se recogen más de 40.000 demandas y más de 41.000 consultas anuales en relación a los servicios bancarios.

Estas cifras suponen un nuevo récord de reclamaciones a bancos. Especialmente en relación a préstamos hipotecarios. Y rompen una racha de tres años consecutivos en que las quejas no dejaron de caer.

¿Será aún mayor el número de reclamaciones a finales de 2018? ¿Cuál es el nivel de negocio de los despachos de abogados en estos casos?

Triple de reclamaciones a bancos en 2017

A lo largo del año pasado, el Banco de España recibió 40.176 reclamaciones a bancos. Casi el triple de las demandas recibidas un año antes.

Este importante repunte responde a las quejas vinculadas con el pago de los gastos de las hipotecas. Sólo por dicho concepto se generaron 23.020 reclamaciones. Más de la mitad del total.

Por delante de la aplicación del Real Decreto-Ley 1/2017, sobre la devolución de las cláusulas suelo. Concepto por el que se recibieron 4.099 demandas.

Materias de las reclamaciones a bancos recibidas en 2017 por el Banco de España

Mientras que las limitaciones a la variación del tipo de interés (1.972 demandas) y la liquidación de cuentas y depósitos (1.387 demandas) son los otros dos conceptos que superaron el millar de reclamaciones.

Desde el año 2014, las reclamaciones de los clientes de las entidades bancarias habían ido a la baja. Sin embargo, fue en 2017 cuando se produjo el cambio de tendencia. Quedando muy atrás el último récord de reclamaciones a bancos. Las 34.645 quejas registradas en 2013.

Además de las reclamaciones, el Banco de España también ha registrado un aumento en las consultas de los usuarios de la banca. Contabilizando un total de 41.056 consultas en 2017. Muchas de ellas por vía telefónica (39.167), frente 1.889 consultas escritas.

Las hipotecas: Objeto de la mayoría de quejas

La gran mayoría de las quejas recibidas por el Banco de España (85%) iban dirigidas a entidades bancarias. Mientras que cuatro de cada cinco hacían referencia a hipotecas (81%). Muy por encima del porcentaje recogido en años anteriores.

Frente a las reclamaciones hipotecarias, la banca registró 2.668 reclamaciones relativas a operaciones pasivas. Entre cuentas y depósitos bancarios. Y, por otro lado, 775 quejas vinculadas a préstamos personales y créditos al consumo.

Evolución del número de reclamaciones a bancos en la última década

A pesar del gran número de reclamaciones recibidas, en 2017 únicamente se resolvieron una de cada cuatro quejas. En total, sólo 10.428 reclamaciones obtuvieron respuesta. El 73% de las cuales favorables al cliente y el 27% a favor del banco. Una proporción parecida a la registrada en 2016.

Aunque la gran diferencia está en el número de entidades que replicaron las decisiones del Banco de España. Si en 2016 sólo se pidieron rectificaciones ante informes contrarios en el 37% de los casos, en 2017 la proporción se ha incrementado hasta el 62%.

Previsión de moderación para el 2018

Entre las comunidades autónomas con más litigiosidad cabe destacar los casos de Andalucía y la Comunidad de Madrid. Por delante de la Comunidad Valenciana y Cataluña.

Unas cifras que sitúan a Madrid (5.784 demandas), Valencia (4.593), Barcelona (2.850), Sevilla (2.611), Murcia (2.191) y Alicante (1.945) como las provincias con mayor número de reclamaciones.

Reclamaciones recibidas por el Banco de España por comunidades autónomas en 2017

Aún así, El Banco de España prevé que el volumen de reclamaciones que se presentará en 2018 será bastante inferior al registrado hace un año.

Según datos provisionales, el organismo regulador ha recibido cerca de 16.000 reclamaciones a bancos entre enero y septiembre. Un porcentaje que contrasta con la sensación general que transmite al sector la inminente sentencia del Tribunal Supremo.

No podemos saber si ésta sentencia provocará un nuevo incremento en las quejas o no“, señala Luis Gualtieri. “Sin embargo, lo que sí está claro es que los compradores de viviendas tienen cada vez más claros sus derechos“, finaliza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

A más de una semana para conocer la sentencia sobre los impuestos hipotecarios, la posibilidad de limitar las reclamaciones a los cuatro últimos años toma fuerza. Un proceso que conviene hacer cuanto antes para evitar que prescriba.

Fue chocante la sentencia del Supremo que favorecía a los hipotecados, repercutiendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los bancos. Sin embargo, lo más sorprendente llegó 24 horas después. Cuando el mismo tribunal intentó hacer marcha atrás sin medir la repercusión de sus decisiones.

Caída en las acciones de las entidades, anulaciones de firmas con escrituras en mano y desconcierto general. Una situación que durará, como mínimo, hasta el próximo 5 de noviembre. Fecha en que está convocado el pleno de la salta de los contencioso-administrativo del TS.

Parece claro que la reclamación del impuesto de las hipotecas se complica por momentos. Ni los abogados ni los notarios se atreven a dar un paso en falso. Mientras permanecemos a la espera de saber si finalmente se dará carácter retroactivo a la sentencia. Más allá de los cuatro últimos años.

Un auténtico culebrón en el que cada día se dan a conocer sentencias a favor y en contra de la banca. Y un proceso de reclamación que únicamente pueden iniciar quienes firmaron su hipoteca desde 2014.

4 años: Límite más probable a la retroactividad

Fuentes del Tribunal Supremo avalan que la ratificar la condena a los bancos y limitar en el tiempo la reclamación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados podría ser la “solución ideal“.

¿Cuánto tiempo? Los cuatro últimos ejercicios, para evitar que el cambio en la jurisprudencia no habrá una crisis aún mayor.

La decisión no se tomará hasta el 5 de noviembre. Día en que los 31 magistrados convocados por Carlos Lesmes emitirán un dictamen. Se trata de una decisión salomónica que no dejará a nadie satisfecho. Aunque dará la razón tanto el cliente y limitará las pérdidas para las entidades.

La reclamación de los impuestos hipotecarios está pendiente de una nueva sentencia del TS

Desde el día en que fue convocado el pleno, 24 horas después de la famosa sentencia, se han despertado muchas suspicacias. Interpretando que los bancos habrían forzado a un cambio de decisión.

Algo que ha desmentido el propio Lesmes, mientras lamentaba la gestión de este asunto.

Sentencias a favor y en contra de la banca

La sentencia del pasado jueves 16 de octubre de 2018, que condenaba a la banca al pago del AJD de las hipotecas ha permitido revistar la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Y existen casos a tener en cuenta. Como otras dos sentencias dictadas a favor del cliente y en contra de la banca. En las que se insiste que son las entidades quienes están más interesadas en elevar el préstamo a escritura pública. Acto que tributa por AJD.

Sin embargo, también cabe mencionar que la misma sala tercera del TS que condenó a la banca resolvió en favor de las entidades hace solo un año. Concretamente en una sentencia del 22 de diciembre de 2017.

Un reinterpretación que hace este caso aún más polémico.

¿Cómo reclamar los impuestos hipotecarios?

La sentencia del Supremo deja temporalmente abierta la puerta a reclamar parte de los impuestos hipotecarios. ¿En qué términos? Veamos algunas de las dudas más recurrentes.

¿Quién podría reclamar el impuesto?
En total, según Adicae, de seis a ocho millones de contribuyentes. De momento, los casos más claros corresponden a clientes que pagaron el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los últimos cuatro años.
Importe que supone una tercera parte de los gastos hipotecarios, dejando al margen otros conceptos como la tasación de la vivienda, la gestoría o el registro.
Sin embargo, algunos expertos señalan que la sentencia debería aplicarse a todos los préstamos en vigor.

Formas de reclamar los impuestos hipotecarios de los cuatro últimos años

¿De qué manera se debe reclamar?
Existen tres posibles vías para solicitar la devolución del dinero:
a.-Ir a la Agencia Tributaria: Opción recomendada únicamente si la hipoteca se constituyó desde 2014, ya que se trata del límite temporal a efectos fiscales.
b.-Acudir a la entidad bancaria: Hablar directamente con el banco que formalizó nuestra hipoteca e intentar llegar a un acuerdo es la solución más sencilla y amistosa.
c.-Emprender la vía judicial: Se puede demandar por la vía civil, aunque se recomienda no reclamar directamente a Hacienda sino hacerlo a través de una demanda colectiva.

¿Como se calcular la cantidad a devolver?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede variar en función de cada comunidad autónoma. Un importe que puede ir del 0,5% al 1,5% de la hipoteca.

Dejar claro quién se hará cargo de la tutela de los hijos o qué persona administrará los bienes es ciertamente un deber. Porque, de hecho, hacer testamento es algo más que preparar un documento donde se señalen los herederos y la división del patrimonio. Es una forma de marchar con la voluntad cumplida.

Nadie desea pensar en lo peor. Resulta más reconfortante confiar en que todavía queda demasiado para el momento de la verdad. Una despedida inevitable y sin final feliz.

Pero por mucho que se evite pensar en la muerte, las consecuencia de un legado intestado pueden empeorar lo imaginable. Desde las disputas familiares por falta de acuerdo a la desatención de parientes con alguna dependencia.

Aunque hacer testamento pueda parecer difícil, aplazarlo no resuelve el problema. Y genera una incertidumbre innecesaria.

La independencia económica de la pareja o los hijos menores puede depender de ello“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor). “Y, llegado el momento, puede facilitar la transmisión o la venta de un inmueble que garantice su futuro“.

Lo más recomendable es hacer testamento lo antes posible y proceder a su modificación en función de las circunstancias (matrimonio, separación, divorcio, segundas nupcias). Una manera de evitar, tanto el conflicto como algunas situaciones incómodas.  Desde la repudia de la herencia a la aceptación a beneficio del inventario.

¿En qué consiste hacer testamento?

Al hacer testamento, una persona designa uno o varios herederos. Habitualmente el cónyuge, o en su defecto los descendientes a partes iguales.

A este formato se le conoce como testamento estándar. Sin embargo, pueden existir variantes donde se vea reflejada la voluntad vital o alguna condición particular.

Muchos testadores acuden a su abogado o notario con la intención de diferenciar entre todos sus herederos. En algunos ocasiones, porque un hijo ya ha recibido en vida parte del legado que le correspondía. Y en otros casos porque ya dispone de algún negocio del que obtiene beneficio. O porque la atención recibida por alguno de ellos merece un trato especial.

Propósito y garantías legales al hacer testamento y nombrar herederos

En estas circunstancias, se recomienda no complicar excesivamente el documento, ni convertirlo en un formulario firmado. Al contrario, el testamento debe permitir una lectura individualizada y la expresión de la voluntad de la persona. Adaptándose a las circunstancias, no únicamente de parentesco, sino también patrimoniales e incluso fiscales.

De hecho, es aconsejable buscar la figura jurídica más adecuada. Para evitar perjudicar a los herederos con trámites, costes e impuestos excesivos.

Herencias con deudas pendientes

Avales, inmuebles hipotecados o impuestos inasumibles (Sucesiones, plusvalía,..) son algunas de las circunstancias que impiden hacerse cargo de una herencia.

Según las estadísticas del Consejo General del Notariado, el número de renuncias a herencias ha aumentado un 12% entre 2016 y 2017. Y se ha disparado un 250% desde el año 2007.

Realmente, estos legados no siempre corresponden a patrimonios ruinosos con grandes deudas. De hecho, una de las circunstancias más habituales es la firma de préstamos hipotecarios a 30 o 40 años. Hipotecas sobre viviendas que, en el momento de ser heredadas, aún no han sido liquidadas.

“Algunas herencias se han llevado por delante créditos con cuotas muy altas, junto a ciertas hipotecas con pequeñas mensualidades inasumibles por herederos con pocos ingresos”, señala J. Rocabert (Testamenta).

Estas propiedades son un quebradero de cabeza para los herederos”, añade el notario M. Sansalvadó. “Porque con la caída de precios durante la crisis, algunos inmuebles se acaban vendiendo por debajo de su valor real”.

En estas circunstancias, contar con el asesoramiento de un experto resulta fundamental para conseguir una venta rápida y rentable“, apostilla Luis Gualtieri. “Una operación que facilitamos desde nuestro servicio ‘Te compramos tu casa‘”.

Garantizar el futuro del cónyuge

Proteger al cónyuge es una de las prioridades de aquellas personas que se deciden a hacer testamento. Legando su patrimonio recíprocamente a la pareja, en lugar de a los hijos.

Esto quiere decir que los descendientes no heredan hasta la muerte de ambos“, señala J.C. Ollé (Colegio de Notarios de Cataluña). “Frente a otras épocas en que la esperanza de vida era menor y se legaba directamente a los hijos para protegerlos“.

Hacer testamento permite garantizar el bienestar económico del cónyuge

Sin embargo, hoy la longevidad es mayor y eso hace que el fallecimiento tenga lugar cuando los descendientes ya cuenta con 50 o 60 años“, apunta. “Una edad en que ya tienen su vida encarrilada y la prioridad es el bienestar del cónyuge“.

Actualmente, entre un 75 y un 80% de las parejas legan su patrimonio al cónyuge“, calcula Ollé. “Aunque también depende de si hay o no mucho que repartir“.

Sea como sea, la mayor preocupación es asegurarse que a la otra persona no le falte nada si se queda sola. Desde una buena residencia a un cuidador, para que no depende de hijos y demás parientes“.

Consumidores, entidades bancarias e inclusos accionistas están más pendientes que nunca de las resoluciones judiciales. No solo por la reciente sentencia del impuesto de las hipotecas, sino también por la futura resolución sobre el IRPH. Diversos frentes y reclamaciones de las hipotecas que marcarán el futuro de los nuevos préstamos.

Nuevamente, el prestigio de la banca vuelve a estar en manos de la justicia. No solo de la española sino también de la europea.

Por un lado, el Tribunal Supremo (TS) tomará una decisión definitiva sobre quién pagará el controvertido impuesto de las hipotecas. El banco o el cliente. No tanto de cara al futuro, sino especialmente con carácter retroactivo.

Y por el otro, el Tribunal de Justicia de la Unión europea (TJUE) se posicionará definitivamente sobre el uso del IRPH en las hipotecas en España. En contra del criterio del propio Tribunal Supremo.

Dos sentencias que pueden marcar un antes y un después para el sistema financiera español. Y que de una manera u otra tienen un fuerte impacto sobre la economía. Tanto por el peso específico de la banca como por el encarecimiento de las futuras hipotecas si la sentencia es muy dura.

¡De una manera u otra esperemos que el cliente no acabe pagando los platos rotos en la reclamaciones de las hipotecas!“, señala Luis Gualtieri. En relación al posible encarecimiento del crédito.

Pendientes de la resolución sobre el AJD

Finalmente, la sala tercera del Tribunal Supremo tomará una decisión definitiva sobre la última sentencia del impuesto de las hipotecas (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) el próximo día 5 noviembre.

Con este anuncio, el presidente del TS Carlos Lesmes asegura que la nueva sentencia. “La sentencia núm. 1505/2018 es firme y no susceptible de revisión (…) en relación con las partes en litigio y respecto a la anulación del artículo 68, párrafo segundo, del Reglamento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados“, según sus palabras.

Por ello, el propio Tribunal Supremo reafirma su respeto a la sentencia del pasado 16 de octubre de 2018. Considerándola firme sobre el caso concreto al que se refería. Mientras que la nueva sentencia del 5 de noviembre determinará su alcance. Tanto a partir de ahora como con carácter retroactivo.

Banca y clientes a la espera de una decisión millonaria sobre las reclamaciones de las hipotecas

Lesmes defiende el trabajo de los seis magistrados del Tribunal Supremo que firmaron esta última sentencia. Calificando su actuación de “leal, independiente y profesional“.

En ese sentido, la decisión de Lesmes de convocar el pleno el día 5 ha sido tomada esta misma mañana. Tras reunirse con los integrantes del tribunal contencioso administrativo que emitieron la sentencia. Además de Luis María Díez-Picazo, presidente de la sala tercera del TS. Mientras que la sentencia definitiva la emitirá el plenario de esta sala. Que está integrado por un total de 31 jueces.

Dando así ‘carpetazo’ a la polémica tributaria sobre las reclamaciones de las hipotecas. Un asunto que estalló el pasado jueves, señalando a los bancos como interesados en la contratación del producto. Y, con ello, obligándoles a pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Rectificando una sentencia del mismo TS y generando muchas dudas sobre los efectos retroactivos en el gravamen.

Reclamaciones de las hipotecas con IRPH

En tanto no se cierra este asunto, un buen número de clientes sigue pendiente de una nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En este caso, la resolución podría dar la razón a quienes piden la nulidad de las hipotecas con IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Al considerar esta como una condición abusiva.

De momento, los informes previos de los letrados avalan esta teoría. Siempre que los préstamos se hayan “comercializado sin la transparencia debida”. Es decir, cuando no se hayan realizado simulaciones con los dos tipos de referencia del momento, el euríbor y el IRPH. Porque debe ser el propio cliente quien elija la opción más adecuada.

En ese sentido, el TJUE ha sido interpelado para dilucidar si una sentencia del TS del 14 de diciembre de 2017 en la que se exime a las cláusulas IRPH de falta de transparencia, se ajusta al derecho comunitario.

El TJUE puede invalidar el uso de la cláusula IRPH por falta de transparencia

De ser así, la banca acabaría recibiendo un nuevo varapalo. Y una oleada de demandas volvería a caer sobre las entidades financieras. Ya que se estima que el IRPH llegó a afectar a 1,3 millones de hipotecas.

Una indemnización que aún faltaría determinar. Dado que, en caso de nulidad del IRPH, deberá ser el juez quien exhorte a las partes a buscar un nuevo índice para calcular la devolución de lo cobrado de más.

Sin duda, y a falta de la nueva Ley Hipotecaria, el consumidor está viendo reforzados sus derechos“, apunta Luis Gualtieri. “Solo esperamos que con el nuevo marco jurídico, el acceso al crédito venga marcado por la transparencia“, finaliza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.