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Inversión inmobiliaria

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Barcelona Global, agrupación de cerca de 200 empresas y 50 expertos, alerta de la ineficacia política en materia de vivienda. Recomendando un pacto de toda el área metropolitana barcelonesa y la apuesta por la promoción de suelo urbanizable. Medidas necesarias para incrementar el parque de viviendas en Barcelona.

Barcelona y Madrid son las dos ciudades europeas donde más ha subido el precio de las viviendas en alquiler.

Según el índice de HousingAnywhere 2018, elaborado a partir de las rentas por el alquiler de habitaciones, estudios y apartamentos, las dos grandes ciudades españolas se sitúan entre Berlín, Bruselas, Rorterdam, Milán y Viena.
Un hecho que preocupa tanto a los consistorios madrileño y barcelonés. Y que plantea la necesidad de cambiar las políticas de vivienda en la ciudad condal.

Las viviendas en Barcelona encabezan el incremento de los alquileres en toda Europa

Un reciente estudio de la asociación Barcelona Global expone la falta de nuevos proyectos en el mercado residencial barcelonés. Y aconseja la conveniencia de asumir nuevos retos en la promoción inmobiliaria.

Para hacer frente al problema de acceso a la vivienda conviene dar una oportunidad al sector privado“, señala Luís Gualtieri. “Al contrario de lo que viene haciendo el Ayuntamiento de Barcelona“. Añade en relación a la reserva de un 30% de las nuevas promociones a vivienda social.

Según Barcelona Global, entre las medidas más urgentes conviene retomar la recalificación de suelo. “Una demanda que llevan tiempo pidiendo los inversores”, recuerda Gualtieri. “Además de regular los nuevos tipos de viviendas“. Enfatiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oí Realtor.

Sin necesidad de aumentar el presupuesto público en vivienda. Tal y como menciona el informe de Barcelona Global.

Hacen falta incentivos a la promoción de vivienda

Barcelona Global es un think tank que reúne a 191 empresas y más de 50 expertos. Una asociación que tiene por objetivo proyectar a Barcelona como una ciudad que atrae talento e impulsa la economía.

Dos propósitos que chocan frontalmente con la escasez de un parque residencial asequible. “Faltan viviendas en Barcelona y esto supone un inconveniente de cara a atraer nuevos residentes“, recuerda Luis Gualtieri.

Los alquileres de habitaciones y viviendas en Barcelona no han dejado de subir

Para alertar de esta circunstancia, Barcelona Global ha publicado un estudio: ‘El reto de la vivienda en Barcelona: propuestas para una solución necesaria‘. Documento que recoge algunas propuestas para mejorar el parque residencial de la ciudad condal.

“El mercado de vivienda asequible ha de ser de alquiler, más que de propiedad“, señala Pau Guardans. “Aunque esto no quiere decir que se trata de vivienda social, ni de que castigue al mercado libre“, añade el presidente de Barcelona Global.

Al contrario, el informe propone crear un nuevo mercado inexistente, de carácter metropolitano. Con el objetivo de dar otro enfoque: “Facilitar mejores coeficientes de edificación a cambio de construir vivienda asequible“. Una jugada para la que resulta necesario contar con la complicidad de la Administración. Tanto estatal, como autonómica y local.

Propuesta ante la falta de viviendas en Barcelona

Esta nueva propuesta se hace pública dos meses después de entrar en vigor de la nueva normativa municipal del Ayuntamiento de Barcelona.

Una medida que impone al promotor la reserva de un 30% de los pisos para vivienda de protección oficial“, recuerda Luis Gualtieri. Una norma criticada desde Barcelona Global, por ser una medida “no consensuada con el sector privado, ni abordada en toda la zona metropolitana“.

Sus efectos, además de negativos, tendrá un impacto limitado por la falta de suelo edificable en la ciudad condal“, apunta M. Hernández (Barcelona Global).

Iniciativa de Barcelona Global en torno al acceso a la vivienda

Quien crea que la problemática de las viviendas en Barcelona res resuelve con un 30% de pisos sociales se equivoca“, añade Hernández.

Hacen falta medidas coherentes, que afecten a toda la corona metropolitana e impliquen al promotor privado“, recuerda Luis Gualtieri.

La ciudad necesita vivienda asequible, no social

La vivienda debe abordarse más allá de una ciudad concreta y contando con el capital privado“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Especialmente ahora que la vivienda pública carecer de los recursos necesarios“.

Entre los expertos reunidos por Barcelona Global hay representantes de la arquitectura, la construcción, las finanzas o el urbanismo. Y todos ellos coinciden en que sin resolver el problema de la vivienda, la ciudad no podrá dar el salto definitivo que necesita.

Es urgente incrementar la disponibilidad de viviendas en Barcelona“, señala Pau Guardans. “Viviendas asequible, pero no de carácter social sino enfocadas al mercado del alquiler“.

La oferta de obra nueva en Barcelona no debe aumentar a costa de la iniciativa privada, ni agotar los recursos públicos“, finaliza Luis Gualtieri. “Ha de seducir al capital privado para llevar a cabo nuevas y mejores inversiones inmobiliarias”.

En 2018 se llegaron a vender más de medio millón viviendas en España. Cifra que eleva el listón de cara a este año, a pesar del revés judicial recibido durante el último trimestre. La sentencia relativa al impuesto de las hipotecas no solo no frenará la demanda residencial en 2019, asegura el BBVA Research. Es más, volverá a aumentar la inversión en vivienda.

La escalada del mercado inmobiliario está lejos de tocar techo. Transcurridos diez años desde el estallido de la burbuja, el mercado de la vivienda vuelve a superar el medio millón de ventas en 2018.

El último ejercicio en que se sobrepasó dicha marca fue 2008, con más de 552.000 operaciones anuales. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), 2018 culminó con un total de 515.051 propiedades vendidas. Algo más 10% respecto al año anterior.

Ante dichas circunstancias, el BBVA Research ha publicado recientemente dos nuevos documentos. El Informe Situación en España. Primer trimestre 2019‘ y el ‘Observatorio Inmobiliario. Cuarto trimestre 2018‘.

Estudios donde se recogen las proyecciones de cara a 2019. Con previsión de un incremento del 5,5% en la inversión en vivienda. Y de un 4,9% más en la edificación residencial. En torno a las 550.000 unidades anuales.

Senda alcista que tendrá continuidad a lo largo de 2020.

La compraventa de viviendas crece un 10,1%

La compraventa de viviendas ha superado el medio millón de operaciones anuales en toda España. Concretamente, el pasado 2018 se celebraron 515.051 ventas. Un 10,1% más que en el año anterior, según la ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Año 2018‘ del INE.

Se trata de la cifra más elevada desde 2008. A pesar de que la actividad inmobiliaria moderó su crecimiento respecto a 2017. El balance ha sido positivo tanto para las viviendas de segunda mano como para las de obra nueva. Y permite encadenar cinco años consecutivos al alza en volumen de compraventas. Tras crecer un 2% (2014), un 11,5% (2015), un 14% (2016) y un 15,4% (2017).

Inversión en vivienda: En 2018 se completaron más de 515.000 transacciones

Por tipología de inmuebles, el crecimiento de las operaciones sobre vivienda usada ha sido del 9,9% interanual (422.531 transacciones). Frente al 11,1% interanual (92.520 transacciones) registrado por la vivienda nueva.

Mientras que,una vez más, la vivienda libre ha vuelto a superar a la vivienda protegido. Concretamente, un 90.3% de las transacciones correspondieron a inmuebles de iniciativa privada. Muy por delante del 9,7% correspondientes a la iniciativa pública.

¿Qué dirán ante esto algunos ayuntamientos que quieren obligar a promover un 30% de vivienda social?“, señala Luis Gualtieri. El responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor hace referencia a la imposición llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona.

La inversión la vivienda no tendrá freno

Tal y como ponen de manifiesto los datos del BBVA Research, el mercado inmobiliario volverá a crecer en 2019.

Las estadísticas de la entidad, elaboradas a partir de datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores, reflejan que “el incremento de las ventas se moderó respecto a años anteriores“. Señalan los informes del BBVA. “Sin embargo, el bache provocado por la incertidumbre en torno al impuesto de las hipotecas ha sido finalmente superado“, aclara Luis Gualtieri.

El BBVA Research prevé que la inversión en vivienda se incremente un 5,5% en 2019. Y un 5,6% en 2020. Ligeramente por debajo del repunte registrado hace un año (+6,2%).

Previsiones de construcción e inversión en vivienda para 2019 y 2020 en España

Frente a los niveles de construcción. Que se estima que crezcan un 4,9% este año. Y un 4,7% el año próximo. Los datos pertenecen al ‘Informe Situación España’ elaborado del servicio de estudios del BBVA.

El informe apunta a que la inversión en vivienda volverá a ser una de las partidas más dinámicas de la demanda inmobiliaria durante los próximos dos años. Previsión apoyada en que la evolución de la economía siga generando empleo. Y que el escenario de bajos tipos de interés persista durante los próximos meses.

se prolong

El informe señala que se espera que la capacidad de la economía de seguir creando ocupación y la persistencia de un escenario de tipo de interés bajos sigan favoreciendo el crecimiento de la demanda residencial, si bien a tasas algo más moderadas que las observadas entre 2014 y 2017 , cuando la venta de viviendas creció a una media anual en torno al 15%.

Evolución “favorable” de la actividad constructora

Según el BBVA Research, la demanda residencial seguirá creciendo. Aunque de una manera más moderada al periodo comprendido entre 2014 y 2017. Cuando la compraventa de viviendas aumentaba a un ritmo anual cercano al 15%.

El informe de situación del BBVA llega pocos días después de la publicación del Observatorio Inmobiliario correspondiente al último trimestre de 2018.

Los datos de la entidad señalan una recuperación del sector en diciembre. Tanto en lo relativo a la venta de viviendas como a la firma de hipotecas. Mes que sirvió para recuperar algo del terreno perdido durante los meses de octubre y noviembre. A consecuencia de la sentencia del Tribunal Supremo.

Balance de la inversión en vivienda en los últimos años, según el BBVA Research

De hecho,el balance general del cuarto trimestre fue negativo. Con una caída del 6,6% en la venta de viviendas. Que supuso el primer trimestre a la baja tras 14 consecutivos al alza en el número de operaciones.

Mientras que la La firma de hipotecas apenas pudo crecer un 5,1% en diciembre. Tras las caídas registradas en octubre y noviembre. Hecho que dejó un balance general negativo del 5,1% interanual.

En cualquier caso, tras varios años con pobre balance en la construcción de viviendas y una importante reducción del stock de vivienda, somos optimistas de cara a 2019“, sentencia Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Existen incentivos a la edificación de nuevos proyectos residenciales adaptados a los nuevos requerimientos del cliente“, añade. “Confiamos en una evolución favorable que permita consolidar la confianza en las inversiones inmobiliarias“.

Durante los últimos meses, la edificación residencial se ha multiplicado por tres en la ciudad condal. La entrada en vigor de una reserva obligatoria para vivienda pública ha acelerado la petición de licencias y la actividad de la construcción en Barcelona. Frente a un escenario estable y que no deja de crecer. El mercado del suelo en Madrid.

El proceso de aprobación de la norma impuesta por el Ayuntamiento de Barcelona, que obliga a reservar un 30% de nuevas promociones e importantes proyectos de rehabilitación a vivienda social, está dejándose sentir en los niveles de edificación de la ciudad condal.

La demanda de licencias de obra se ha triplicado en Barcelona. En un intento desesperado por evitar la norma del equipo de Ada Colau que busca reservar una parte de las nuevas promociones a pisos sociales. Frente a este fenómeno, la edificación residencial no deja de caer. En el anticipo de lo que podría ser un frenazo económico.

Estas conclusiones se han dado a conocer por el Colegio de Arquitectos de Catalunya. Con motivo de la presentación del ‘Informe anual 2018‘. Frente al frenazo de la construcción en Barcelona ciudad, el área metropolitana no deja de crecer.

Mientras la actividad en la ciudad condal, que encadena más meses en caída libre, el Ministerio de Fomento acaba de publicar la última ‘Estadística de precios de suelo urbano‘. Donde la región de Madrid se revaloriza un 20,2%. Al tiempo que los grandes municipios barceloneses apenas remontan un 1,3%.

Colau ‘sacude’ la construcción en Barcelona

La nueva norma del Ayuntamiento presidido por Ada Colau, que obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones o grandes rehabilitaciones a vivienda social, hace temblar los cimientos de la construcción en Barcelona.

Según los datos del Colegio de Arquitectos de Catalunya (COAC), el nuevo criterio del consistorio ha multiplicado por tres la petición de licencias de obra. Solo durante el segundo semestre de 2018.

Evolución de la construcción en Barcelona, según el Colegio de Arquitectos

Se trata de un cambio normativo anunciado en junio que entró en vigor en noviembre“, aclara Luis Gualtieri. “Algo que ha provocado que muchos promotores aceleren las solicitudes de licencia de obra para evitar dicha obligación“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

De esta manera, según el COAC, de los 30 proyectos que trimestralmente se depositan para solicitar la licencia de obras se pasado a unos 90. “Es el triple de la actividad habitual“, apunta Assumpció Puig. “De las 400 viviendas previstas se han llegado a registrar 1.390“, comenta la decana del COAC.

El suelo se encarece un 40% en Madrid

Frente a esta situación, resulta inevitable prestar atención al mercado del suelo. “Donde se pueden apreciar los efectos de la incertidumbre política en la actividad constructora“, señala Luis Gualtieri.

El suelo urbano más cotizado se encuentra en Madrid, según los últimos datos de Fomento. “Concretamente, el precio del suelo en la capital y las grandes urbes de la Comunidad de Madrid se ha incrementado en un 20,2% durante el último año“, añade.

La opinión compartida por los grandes promotores ha sido ratificada por las estadísticas“, recuerda Gualtieri. “El suelo urbano de los municipios de Madrid con más de 50.000 habitantes ha subido de precio un 30% entre los años 2017 y 2018“.

Evolución del precio del suelo en grandes municipios españoles,según Fomento

De hecho, el repunte acumulado respecto a 2014 es del 44%“, remarca el responsable de Oi Realtor. “De un precio medio de 405,3€/m2 (2014) hemos pasado a 583,9 €/m2 (2018)“.

Todo lo contrario que Barcelona, donde el precio se ha situado en 453,5 €/m2 (2018)“, señala. “La subida anual apenas ha sido de un 1,3%, tras caer los precios un -0,2% en el ultimo trimestre del año“. Algo realmente preocupante, apuntan los promotores de APCE.

Repunte en las licencias = frenazo económico

El crecimiento en el número de licencias no quiere decir que se acaben haciendo más proyectos“, recuerdan desde el COAC. “Únicamente que se anticipan los trámites“.

Assumpció Puig va un paso más allá y alerta de una ralentización de la construcción en Barcelona. “El número de nuevos proyectos y la superficie visada para nuevas viviendas ha crecido en todas las demarcaciones“, señala Puig. “A excepción de Barcelona ciudad“.

Evolución de la construcción en Barcelona y el resto de demarcaciones de Cataluña

Barcelona vio caer un 2,3% sus estadísticas“, recuerda la responsable del COAC. “Y solo se visaron 2.035 proyectos de viviendas“.

¿Dónde fue a parar toda esa actividad? “En primer lugar al resto de la provincia, donde los visados para viviendas crecieron un 27,8% hasta los 9.025 pisos“, añade Luis Gualtieri.

En total, durante 2018 se visaron 14.515 nuevas viviendas en toda Cataluña. Un 29% más respecto al año anterior”, señalan desde el COAC. “Y aún nos encontramos lejos de las 26.300 nuevas viviendas que se necesitarán entre 2020 y 2024“.

Los datos, correspondientes a la Generalitat de Catalunya, hacen muy urgente llegar a un pacto para la renovación urbana. “Las cifras de rehabilitación siguen siendo bajas, mientras el parque de vivienda envejece“.

En torno al 80% de las viviendas son anteriores a los año 70“, remarca Gualtieri. “Mientras la rehabilitación de acuerdo a los nuevos criterios de sostenibilidad y eficiencia energética no acaba de arrancar“.

¡O la política de vivienda cambia de rumbo o llegaremos a un punto de no retorno!

Las tensiones sociales, el progresivo incremento de la deuda y la falta de liderazgo mundial nos están llevando a una incertidumbre económica global. Esta es la opinión del Seth A. Klarman. Un reconocido inversor que ha protagonizado el arranque de la cumbre anual del Foro Económico Mundial.

Hace algunos días, el gurú de las finanzas Seth A. Klarman dio a conocer su opinión sobre la situación económica global. En una carta que se ha hecho pública coincidiendo con la cumbre anual celebrada en Davos (Suiza).

Los efectos que pueden producir tensiones sociales, crecientes niveles de deuda y pérdida de liderazgo por parte de EEUU nos llevarán a la incertidumbre económica. Manifestaba Seth A. Klarman en el artículo publicado por The New York Times.

El encuentro de los principales dirigentes y las grandes fortunas mundiales en el Foro Económico Mundial de Davos ha comenzado marcado por estas palabras del conocido inversor estadounidense. Un experto popular por la meticulosidad de sus análisis.

No podemos seguir con esta constante vorágine de protestas, disturbios, tensión y bloqueos“, avisa Klarman. “O todo ello nos conducirá a un desastre económico“.

Algo que también afectará a las expectativas empresariales y las inversiones inmobiliarias“, sentencia Luis Gualtieri (Oi Realtor). “Quienes huyen de la incertidumbre“.

Un escenario social desfavorable para la economía

Las tensiones sociales continúan siendo un desafío para todas las democracias del mundo“, señala Klarman. “Y el inversor está comenzando a darse cuenta“. Menciona recordando las movilizaciones de los chalecos amarillos en Francia.

La cohesión social es fundamental para generar confianza entre todos aquellos que poseen capital para invertir“, añade Klarman. “Aunque el escenario político tampoco acompaña“, afirman recordando las decisiones tomandas en el otro lado del Atlántico por Donald Trump.

El orden económico mundial se deteriora y los mercados ignoran los efectos de una guerra comercial a nivel internacional“.

El inversor advierte del peligro del alto nivel de deuda soberana. Un fenómeno que afecta a casi todos los países desarrollados desde la crisis de 2008. Y esta dinámica podría conducir al pánico financiero.

Los niveles de deuda fuera de control

El incremento de la deuda de los países respecto al PIB desde 2008 supera ya el 100% en EEUU. Un nivel al que ya se acercan el Reino Univo, Canadá, Francia e incluso España. “Algo que puede ser la semilla de una nueva crisis financiera basada en altos niveles de deuda soberana“, añade Klarman.

Este inversor está especialmente preocupado por la deuda de EEUU. Algo relevante por la importancia del dólar respecto a la economía internacional. “No existe manera alguna de saber donde está el límite de la deuda, pero EEUU lo alcanzará inevitablemente“, señala. “Algo que el mundo no se puede permitir“.

Para Klarman, el inversor se ha relajado en exceso y asume cada vez más riesgos. “Ahorradores, inversores y fondos financieros pecan de autocomplacencia“, asegura.

El crecimiento de la deuda y la tensión social nos llevan a la incertidumbre económica globalLos inversores asumen que la euforia continuará“, finaliza. “Pero su apuesta no tiene en cuenta el riesgo“.

La incertidumbre económica y el papel del inversor

2018 no ha sido mal año, más bien bastante bueno“, señala Luis Gualtieri. “Se ha producido una cierta corrección respecto al excelente balance de 2017, pero en términos generales estamos más que satisfechos con este último ejercicio“.

Aún así, no hay que olvidar que venimos de un año con demasiada incertidumbre económica“, recuerda el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

A de las señales que avisan de una cierta desaceleración de la economía mundial, el incremento en el volumen de negocio de las empresas ha llegado también al sector inmobiliario“, añade. “Con mayores cifras de ventas y precios más altos en diversos puntos del territorio nacional“.

De hecho, la mayor preocupación está ahora en torno a los temas financieros“, puntualiza Gualtieri. “Asuntos que debe ayudar a resolver la clase política para que la confianza del inversor inmobiliario siga siendo plena“.

El Gobierno de Pedro Sánchez pierde los apoyos de Podemos y ERC en su intento por convalidar el reciente decreto del alquiler de vivienda. Se trata de la primera vez en cuarenta años que un Ejecutivo no consigue sacar adelante un Real Decreto Ley. Así como la vuelta a la última normativa en vigor.

Finalmente, el Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda. Una polémica norma que ampliaba hasta los cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler.

Con los votos en contra de PP y Ciudadanos, junto a la oposición de Podemos y Esquerra Republicana, la cámara baja ha acabado rechazando la propuesta. Tras sumar 103 votos a favor, frente a 243 votos en contra y una abstención.

La formación de Pablo Iglesias ha justificado su voto contrario al decreto del alquiler de vivienda, pactado con el Ejecutivo, por la inclusión de límites a los precios del alquiler. Especialmente en las grandes ciudades. Se trata de la primera gran votación en que Podemos no apoya al Gobierno desde la moción de censura que llevó a Pedro Sánchez hasta la Moncloa.

Un varapalo frente al cual, José Luis Ábalos (Ministro de Fomento) estudia nuevas alternativas que amplíen el paquete de medidas relativas al mercado del alquiler.

Por primera vez, fondos y ahorradores aplauden una decisión de los socios de Gobierno, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). La retirada del apoyo a una norma contraria a los intereses de las inversiones inmobiliarias.

Traspié de Sánchez a días para los Presupuestos

El RDL rechazado por el Congreso es el cuarto que se deroga desde 1978. Y primero del gobierno de Pedro Sánchez que acaba siendo derogado. Todo ello a pocas semanas para el debate de los Presupuestos Generales del Estado.

En cuarenta años de periodo democrático, este es el cuarto decreto ley tumbado por el Congreso“, recuerda Luis Gualtieri. “Un traspié histórico“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

De los ocho decretos ley presentados por el Gobierno este martes, solo ha sido rechazado el decreto del alquiler de vivienda“, puntualiza. “Quedando así anuladas las medidas que ya se llevaban aplicando desde mediados de diciembre“.

Nuevas condiciones tras la no convalidación del decreto del alquiler de vivienda

Algo que obligará a cambiar los contratos de arrendamiento a partir de mañana mismo“, remarca. “Con periodos que volverán a ser de tres años, sin limitaciones como la necesidad de avales bancarios, ni obligaciones como la garantía máxima que el propietario puede exigir al inquilino“.

El propietario tras el decreto del alquiler

Algunos de los aspectos incluidos en el RDL aprobado el pasado 14 de diciembre, y que resultaban lesivos para el propietario, quedan anulados.

Duración de los contratos

El gran cambio introducido por el decreto del alquiler era la extensión de los contratos. Cuya duración mínima pasaba a ser de cinco años, en lugar de los tres que establecía la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013.

La duración de los nuevos contratos pasará a ser nuevamente de 3 años. Mientras que la prórroga tácita del periodo inicial volverá a ser de un solo año.

Gastos de la contratación

Un detalle importante relativo al arrendamiento afecta a los gastos del contrato. Importe que se paga habitualmente al intermediario y que equivale a un 10% de la anualidad.

El decreto del alquiler establecía que debía ser el propietario quien los asumiera, siempre que se tratara de una empresa. Una obligación que también queda aparcada.

Garantías del inquilino

La última regulación del alquiler de vivienda también incluida ciertos cambios en los deberes del inquilino.

Número de meses de fianza

Otro cambio previsto por el RDL era la regulación de la fianza que debe abonar el inquilino. Quedando limitada a un máximo de dos meses. Aspecto que vuelve a desaparecer de los contratos de arrendamientos, donde no existirá limitación alguna.
Límites a la fianza tras el decreto del alquiler de vivienda

Desahucio por impago de alquiler

Otra medida prevista por la norma aprobada el pasado mes de diciembre contemplaba la paralización de los desahucios por impago de las rentas del alquiler.

Un cambio que obligaba a conceder más tiempo en la búsqueda de alternativas y que ahora queda anulado.

Otros cambios que desaparecen

Limitaciones a pisos turísticos

El decreto ley también establecía nuevos límites a la explotación de pisos turísticos en comunidades de vecinos. Siendo necesaria únicamente una mayoría cualificada de tres quintas partes para poder prohibir dicha actividad.

IBI de los alquileres protegidos

Del mismo modo, el texto también dejaba a las administraciones sin la posibilidad de imputar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos de viviendas de protección oficial.

Promoción de vivienda pública

Y, finalmente, permitía que los ayuntamientos con superávit destinaran sus excedentes de tesorería en la promoción del parque de vivienda pública.

El 2019 arranca con una jornada de referencia para el promotor e inversor inmobiliario: la ‘Tribuna Inmoscopia’. Evento donde algunos expertos del sector han compartido gran optimismo de cara al nuevo ejercicio. La misma semana en que el TC ha dado la razón a la Generalitat de Cataluña sobre la tasa a las viviendas vacías.

Los principales agentes del sector inmobiliario, desde inversores a servicers y financiadores, se han vuelto a reunir en Barcelona. En torno a la 4ª Tribuna Inmoscopia. Un evento celebrado el pasado 18 de enero en el CaixaForum con una mesa redonda que ha congregado a expertos del sector.

El tema debate, anunciado como ‘Expectativas de inversores y financiadores‘ y moderado por José Luis Suárez (IESE), ha despertado gran interés entre las principales voces del sector inmobiliario. Incluido Luis Gualtieri, gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Tenemos por delante un año con crecimiento sostenido“, señala Gualtieri. “De manera especial en el mercado de la vivienda“.

Pero se trata de perspectivas a corto plazo“, añade. “Esta misma semana ha traído un revés, con la ratificación del tributo a los pisos vacíos por parte del Tribunal Constitucional“.

Una noticia sobre la que aún es pronto para sacar conclusiones. “Debemos permanecer atentos y ser transparentes con la gran oportunidad que tiene ante sí el inversor inmobiliario“.

Un 10 % en ventas y un 2% más en precios

El profesor del IESE Business School, José Luis Suárez, ha sido el moderador de la mesa redonda en la cuarta Tribuna Inmoscopia. Un evento celebrado el 18 de enero en el CaixaForum de Barcelona que ha reunido a un buen número de expertos, donde se han estudiado las expectativas del mercado inmobiliario para este año.

4ª Tribuna Inmoscopia en el CaixaForum de Barcelona

De las numerosos indicadores que se han dado a conocer se pueden extraer una gran conclusión“, señala Luis Gualtieri.

A pesar del crecimiento de la demanda y la duración media de las hipotecas, que rondan los 23 años, podemos descartar la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria“, añade.

Una reflexión a la que pone cifras José Luis Suárez. “En 2019, la venta de viviendas nuevas crecerá un 10% en España, mientras que su precio aumentará un 2%“.

¿Podrán ir mucho más allá los precios? “Dificilmente, estamos cada vez más cerca del límite de la capacidad adquisitiva de los compradores“, matiza Suárez. “Se augura una situación de estabilidad alejada de una posible burbuja“.

¿Y las perspectivas para el inversor inmobiliario? “Sin duda serán buenas siempre que invierta con perspectivas de futuro y bien asesorado“, añade Gualtieri.

Se producirá un incremento del 5% en la venta de viviendas usadas, con un crecimiento del 1 al 2% en los precios“, explica Suárez. “En función de cada lugar concreto“.

Mientras que el mercado del alquiler, por ejemplo, verá crecer su actividad“, recalca Suárez. “Se prevé un crecimiento general en el volumen de las operaciones y un repunte del 5% en los precios“.

El TC permite cobrar la tasa a los pisos vacíos

Finalmente, el Tribunal Constitucional (TC) avala la legalidad de la norma catalana que permite a la Generalitat de Cataluña cobrar un impuesto por los pisos vacíos en manos de “grandes propietarios”. Desde bancos a empresas y fondos de inversión.

La decisión del TC puede frenar al inversor inmobiliario

El alto tribunal, que ya levantó la suspensión cautelar de la citada ley en septiembre del 2016, ha tumbado el recurso que presentado por el Gobierno de entonces con la opinión favorable del Consejo de Estado.

Se trata de una resolución acordada por unanimidad, que ratifica la constitucionalidad de la norma autonómica. Según el recurso interpuesto, la ley 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, atentaba contra la norma estatal al grabar con un recargo el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) los dueños de un piso vacío.

La resolución del TC aclara que la ley catalana no supone una doble tributación inconstitucional. “El impuesto a los pisos vacíos que son propiedad de grandes tenedores pretende ser un incentivo al obligar a poner más viviendas en el mercado“, señalan fuentes jurídicas. “Es más, existe un precedente en la ecotasa de la Junta de Extremadura“.

La Generalitat llegó a recaudar por dicho 16,3 millones de euros en 2018. Y otros 18,4 millones en 2017“, recalca Luis Gualtieri. “Si esta tasa llegará a frenar el crecimiento de la inversión inmobiliaria en Cataluña se verá con el tiempo“.

El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. “Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas“, señala Luis Gualtieri. “Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública“.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

Pérdidas generalizadas en todos los fondos de inversión en 2018

Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer“, señala con sorpresa Luis Gualtieri. “De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros“.

Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración“, añade. “Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico“.

Pendientes de la situación económica

Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable“, apunta Luis Gualtieri “por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008“.

Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas“.

Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea“, según el economista Anton Costas. “Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad“.

La rentabilidad del alquiler como refugio

Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables“, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Rentabilidad del alquiler de vivienda en España, según Sociedad de Tasación

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales“, señala el CEO de Oi Realtor. “Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler“.

El sector inmobiliario tiene ante sí un difícil reto en el año que acaba de comenzar. El pasado 2018 finalizó con un volumen total de 11.630 millones de euros en compraventa de activos. Sin tener en cuenta operaciones corporativas. El mejor año de la última década para la inversión inmobiliaria en España.

Las inversiones inmobiliarias en nuestro país continúan atrayendo a compradores de todo el mundo. Hasta tal punto que en 2018, este mercado ha batido una marca histórica en España.

La publicación del informe “At a Glance T4 2018”, elaborado por BNP Paribas Real Estate, España fue capaz de atraer 11.630 millones de euros de inversión. Un volumen de compras que sumado a las operaciones corporativas podría alcanzar los 19.000 millones.

Entre los datos más destacados del año destaca la gran cantidad de compras registrada en el último trimestre del año. Periodo en el que se contabilizaron 3.700 millones de euros en inversión inmobiliaria en España.

Así como el reinado del retail, frente a otros sectores. Con un 37% de todas las inversiones registradas. Por delante de otros como las oficinas (19%), residencial (16%), hoteles (12%) y logística (11%).

Aunque los hoteles han convertido a España en el segundo mayor destino de inversión turística de toda Europa.

El reinado del segmento ‘retail’ en España

El retail fue el gran protagonismo de las compras en el mercado inmobiliario de 2018. Suya fue una inversión por valor de 4.280 millones de euros. Equivalente al 37% del volumen total.

Inversión inmobiliaria en España durante 2018 por segmento

Entre las grandes operaciones destaca la compra de tres centros comerciales por un valor de 485 millones. La última gran inversión del año. A la que deberían sumarse las constantes operaciones en los principales ejes de Madrid, Barcelona, Málaga,..

En línea con este segmento también conviene destacar las nuevas operaciones del segmento logístico. Que a pesar de suponer solo el 11% de las inversiones sigue creciendo, animado por el comercio electrónico.

Alcanzando un volumen de compras de 1.300 millones. De ellos, 400 en el último trimestre.

Miles de inversiones en viviendas, oficinas y hoteles

Del segmento de oficinas, con un 16% de las compras, los expertos destacan la falta de producto de calidad. Aún así se han alcanzado los 2.228 millones de euros de inversión. Un 4% menos que hace un año.

Mientras que el segmento residencial ha logrado ‘llevarse’ un 16% de la inversión.

Por delante de la inversión hotelera, con un 12% del volumen de ventas. Cifra que pone en valor la ‘Radiografía del mercado de inversión hotelera en España 2018‘.

Un informe de Colliers International e Irea en el que España sobrepasa a Alemania como segundo gran destino de inversión hotelero de toda Europa.

Fondos en la inversión inmobiliaria en España

Otros de los grandes protagonistas continúa siendo el fondo de inversión. El 61% de la inversión inmobiliaria en España durante 2018 correspondió a fondos.

Evolución de la inversión inmobiliaria en España durante la última década

También cabe destacar el papel de las socimis, en operaciones de compraventa y desarrollo de suelo. Así como de los family offices.

Todos ellos han participado de un año histórico para el sector inmobiliario en el que también han tenido su espacio los activos alternativos.

Especialmente residencias estudiantiles, centros hospitalarios y residencias geriátricas“, señala Luis Gualtieri. “Activos que han sumado compras por un valor de 600 millones en 2018“, sentencia el CEO de Oi Realtor.

A la recuperación inmobiliaria todavía le queda camino por recorrer. El pasado mes de octubre, el mercado de la vivienda retomó niveles de finales de 2007. Con casi un 16% más de operaciones de venta de viviendas.

La vivienda en España está a punto de completar el mejor año de la última década. Manteniendo el crecimiento en la venta de viviendas y recuperando sus mercados de referencia.

La “Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Octubre 2018“, elaborada por el INE, contabiliza un importante incremento tanto en la compraventa de inmuebles como en la transmisión de fincas.

En el décimo mes del año, la venta de viviendas creció un 15,8% respecto al año anterior. Hasta alcanzar un total de 43.536 operaciones. Así como un 9,7% más de operaciones respecto al mes anterior.

Según la tipología de inmuebles, la vivienda usada sigue generando la mayor parte de la actividad. Con más de 35.500 operaciones frente a las cerca de 8.000 de la vivienda nueva.

También aumenta el número de fincas transmitidas, entre rústicas y urbanas. Sumando más de 176.000 transmisiones. Un 21,4% más en tasa interanual.

De toda esta dinámica positiva salen beneficiadas prácticamente todas las comunidades autónomas. Aunque una vez más, Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana concentran la mayor parte de la venta de viviendas.

Venta de viviendas repuntando a niveles de 2007

El ritmo de venta de viviendas crece ya al mejor nivel de los últimos once años.

Según el INE, en octubre de 2018 se han registrados 43.536 operaciones de compraventa de vivienda. Un 15,8% más que en el mismo mes del año anterior.

A pesar de toda la polémica en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mercado residencial ha logrado batir el récord de octubre de 2007.

Además de superar en un 9,7% el volumen de compraventas del pasado mes de septiembre.

La vivienda usada como motor inmobiliario

Las operaciones sobre viviendas de segunda mano han vuelto a ser mayoritarias.

El número de compraventas sobre viviendas usadas se ha disparado un 15,9% respecto al año anterior. Hasta sumar un total de 35.565 transacciones.

Frente a las operaciones de viviendas de obra nueva. Que pese a crecer un 15,3%, únicamente han sumado 7.971 operaciones.

“Lógico, si tenemos en cuenta la falta de solares en los mercados con mayor demanda“, señala Luis Gualtieri. “El centro de Madrid o Barcelona no lo mueve la obra nueva, sino la vivienda terminada“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Evolución de la venta de viviendas por tipología y antigüedad

La iniciativa privada impulsa de la recuperación

Del mismo modo que el promotor privado hace mucho más por el sector inmobiliario que la administración pública“, finaliza. Luis Gualtieri.

El responsable de Oi Realtor hace referencia al gran desequilibrio entre la vivienda libre y la vivienda protegida.

Un 91% de la venta de viviendas corresponde al mercado libre, frente al 9% de VPO. En octubre se ha registrado la compraventa de 39.600 viviendas libre (+16%) y solo 3.936 protegidas (+13,7%).

Finalmente, también cabe destacar el importante crecimiento en la transmisión de fincas (rústicas y urbanas). Durante el décimo mes del año se han sumado 176.310 transmisiones. Un 21,4% más que en octubre de 2017.

Andalucía supera las 9.000 ventas por mes

En términos geográficos, la mayoría de comunidades autónomas registra crecimiento en la compraventa de viviendas. Aunque el caso más destacado es el de Andalucía, con un total de 9.092 transacciones.

Por delante de Cataluña (7.258), Comunidad de Madrid (6.280) y Comunidad Valenciana (6.022).

Venta de viviendas y transmisión de fincas por comunidades autónomas

Un orden que cambia ligeramente si se calcula la actividad en función de la población. Las regiones más activas son la Comunidad Valenciana (514 ventas por cada 100.000 habitantes), La Rioja (144 ventas) y Andalucía (138).

Por último, en términos de crecimiento interanual, el INE destaca los casos de Murcia (+51,2% en ventas), Navarra (+41,3%) o La Rioja (+35,6%).

Andalucía y Cataluña se crecen en torno al 25%. Mientras que Canarias (-6,8%), Baleares (-5,2%) y Aragón (-0,7%) son las únicas comunidades donde caen las ventas.

Nuestro país vuelve a situarse en cabeza del residencial de alto standing, con un encarecimiento medio del 10% en las viviendas de lujo. Desde Baleares a Madrid, España cuenta con destacados destinos de inversión.

El interés por la compra de propiedades de alto standing ha situado a España entre los mercados de referencia en viviendas de lujo.

Un reciente estudio del Instituto de Valoraciones destaca al residencial ‘prime’ nacional como el segundo que más sube de precio en el último año. Solo superado por el mercado escocés.

El apetito de inversores nacionales e internacionales por las principales capitales españolas y los destinos de la costa mediterránea han facilitado una subida del 10% en el precio de las viviendas de lujo. Especialmente en la ciudad de Madrid, así como en las islas de Ibiza y Mallorca.

Mientras las propiedades de lujo en capital española repuntan un 10,1% su precio, ciudades como París o Berlín se mueven en torno al 5,5%.

¿Qué caracteriza a las viviendas de lujo?

La recuperación de la economía se refleja en uno de los mercados más selectos: las viviendas de lujo. Segmento que habitualmente engloba propiedades en el centro de algunas capitales, así como en destinos de interés turístico.

Se trata de zonas con mucho tránsito de gente y gran atractivo en las firmas comerciales“, señala Luis Gualtieri. “Grandes ciudades como Madrid o Barcelona y enclaves marítimos como Ibiza o Marbella“.

Los inversores buscan viviendas de lujo en la costa mediterránea

En esta categoría de inmuebles encontramos viviendas espaciosas. Una tercera parte del segmento ‘prime’ está representado por propiedades con más de 180 m2. Viviendas de lujo en zonas exclusivas y en régimen de propiedad. De hecho, más del 30% de los residentes son propietarios sin hipoteca.

El mercado de las viviendas de lujo goza de un excelente momento. Tras caer cerca de un 13% en el 2013, hoy repunta con fuerza gracias a una importante demanda internacional y la escasez de producto.

Entre los inversores destacan las nacionalidades europeas (Reino Unido, alemania y País Bajos) y las latinoamericanas (México, Colombia y Venezuela)“, añade el CEO de Oi Realtor. “Mientras la falta de nuevos inmuebles parece no tener freno, por las trabas urbanísticas de diversos ayuntamientos“.

España, paraíso del residencial ‘prime’

Según el Instituto de Valoraciones, durante el tercer trimestre, el precio de las viviendas de lujo en España ha registrado el segundo mayor incremento de toda Europa.

Destaca el caso del residencial ‘prime’ en la capital. Por término medio, los pisos en venta en Madrid se han revalorizado un 10,1% respecto al año pasado.

Porcentaje que superan ampliamente los inmuebles más caros. De hecho, las viviendas de lujo por más de 15.000 €/m2 se han encarecido por encima del 50%.

El residencial 'prime' de Madrid por más de 15.000 €/m2 se dispara

 

Junto a la capital, este estudio también destaca un gran interés por el residencial ‘prime’ de Ibiza y Mallorca. Así como por otras ciudades mediterráneas, como Barcelona, Málaga y Marbella.

Frente España, Escocia encabeza la subida de precios en las viviendas de lujo de Europa. Especialmente por dos de sus ciudades (Edimburgo y Glasgow). Mientras que los mercados de Francia y Alemania crecen más moderadamente que España. Con subidas del 5,6% en París al 5,4% en Berlín.

Oi Realtor y su exclusiva cartera de propiedades

El precio medio de la vivienda de lujo en España ya supera los 6.500 euros por metro cuadrado“, matiza Luis Gualtieri. “Con un coste medio que sobrepasa los 900.000 euros en el centro de Madrid o Barcelona“.

¿Qué encontramos por algo así? “La mayoría de viviendas de lujo se mueven entre uno y dos millones de euros“,

Por un lado, pisos en venta en Barcelona de 150 a 250 metros cuadrados. Repartidos entre la Dreta del Eixample, Sarrià-Sant Gervasi y Pedralbes“, afirma. “Mientras que los pisos en venta en Madrid se mueven en un órbita muy parecida“.

Las viviendas de lujo en Madrid suben de precio un 10,1%

Aunque también conviene tener en cuenta otros mercados, como las casas en venta en Maresme. Donde se puede disfrutar de espacio y cercanía con el mar a pocos minutos de una gran ciudad“.