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Inversión inmobiliaria

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A la recuperación inmobiliaria todavía le queda camino por recorrer. El pasado mes de octubre, el mercado de la vivienda retomó niveles de finales de 2007. Con casi un 16% más de operaciones de venta de viviendas.

La vivienda en España está a punto de completar el mejor año de la última década. Manteniendo el crecimiento en la venta de viviendas y recuperando sus mercados de referencia.

La “Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Octubre 2018“, elaborada por el INE, contabiliza un importante incremento tanto en la compraventa de inmuebles como en la transmisión de fincas.

En el décimo mes del año, la venta de viviendas creció un 15,8% respecto al año anterior. Hasta alcanzar un total de 43.536 operaciones. Así como un 9,7% más de operaciones respecto al mes anterior.

Según la tipología de inmuebles, la vivienda usada sigue generando la mayor parte de la actividad. Con más de 35.500 operaciones frente a las cerca de 8.000 de la vivienda nueva.

También aumenta el número de fincas transmitidas, entre rústicas y urbanas. Sumando más de 176.000 transmisiones. Un 21,4% más en tasa interanual.

De toda esta dinámica positiva salen beneficiadas prácticamente todas las comunidades autónomas. Aunque una vez más, Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana concentran la mayor parte de la venta de viviendas.

Venta de viviendas repuntando a niveles de 2007

El ritmo de venta de viviendas crece ya al mejor nivel de los últimos once años.

Según el INE, en octubre de 2018 se han registrados 43.536 operaciones de compraventa de vivienda. Un 15,8% más que en el mismo mes del año anterior.

A pesar de toda la polémica en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mercado residencial ha logrado batir el récord de octubre de 2007.

Además de superar en un 9,7% el volumen de compraventas del pasado mes de septiembre.

La vivienda usada como motor inmobiliario

Las operaciones sobre viviendas de segunda mano han vuelto a ser mayoritarias.

El número de compraventas sobre viviendas usadas se ha disparado un 15,9% respecto al año anterior. Hasta sumar un total de 35.565 transacciones.

Frente a las operaciones de viviendas de obra nueva. Que pese a crecer un 15,3%, únicamente han sumado 7.971 operaciones.

“Lógico, si tenemos en cuenta la falta de solares en los mercados con mayor demanda“, señala Luis Gualtieri. “El centro de Madrid o Barcelona no lo mueve la obra nueva, sino la vivienda terminada“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Evolución de la venta de viviendas por tipología y antigüedad

La iniciativa privada impulsa de la recuperación

Del mismo modo que el promotor privado hace mucho más por el sector inmobiliario que la administración pública“, finaliza. Luis Gualtieri.

El responsable de Oi Realtor hace referencia al gran desequilibrio entre la vivienda libre y la vivienda protegida.

Un 91% de la venta de viviendas corresponde al mercado libre, frente al 9% de VPO. En octubre se ha registrado la compraventa de 39.600 viviendas libre (+16%) y solo 3.936 protegidas (+13,7%).

Finalmente, también cabe destacar el importante crecimiento en la transmisión de fincas (rústicas y urbanas). Durante el décimo mes del año se han sumado 176.310 transmisiones. Un 21,4% más que en octubre de 2017.

Andalucía supera las 9.000 ventas por mes

En términos geográficos, la mayoría de comunidades autónomas registra crecimiento en la compraventa de viviendas. Aunque el caso más destacado es el de Andalucía, con un total de 9.092 transacciones.

Por delante de Cataluña (7.258), Comunidad de Madrid (6.280) y Comunidad Valenciana (6.022).

Venta de viviendas y transmisión de fincas por comunidades autónomas

Un orden que cambia ligeramente si se calcula la actividad en función de la población. Las regiones más activas son la Comunidad Valenciana (514 ventas por cada 100.000 habitantes), La Rioja (144 ventas) y Andalucía (138).

Por último, en términos de crecimiento interanual, el INE destaca los casos de Murcia (+51,2% en ventas), Navarra (+41,3%) o La Rioja (+35,6%).

Andalucía y Cataluña se crecen en torno al 25%. Mientras que Canarias (-6,8%), Baleares (-5,2%) y Aragón (-0,7%) son las únicas comunidades donde caen las ventas.

Nuestro país vuelve a situarse en cabeza del residencial de alto standing, con un encarecimiento medio del 10% en las viviendas de lujo. Desde Baleares a Madrid, España cuenta con destacados destinos de inversión.

El interés por la compra de propiedades de alto standing ha situado a España entre los mercados de referencia en viviendas de lujo.

Un reciente estudio del Instituto de Valoraciones destaca al residencial ‘prime’ nacional como el segundo que más sube de precio en el último año. Solo superado por el mercado escocés.

El apetito de inversores nacionales e internacionales por las principales capitales españolas y los destinos de la costa mediterránea han facilitado una subida del 10% en el precio de las viviendas de lujo. Especialmente en la ciudad de Madrid, así como en las islas de Ibiza y Mallorca.

Mientras las propiedades de lujo en capital española repuntan un 10,1% su precio, ciudades como París o Berlín se mueven en torno al 5,5%.

¿Qué caracteriza a las viviendas de lujo?

La recuperación de la economía se refleja en uno de los mercados más selectos: las viviendas de lujo. Segmento que habitualmente engloba propiedades en el centro de algunas capitales, así como en destinos de interés turístico.

Se trata de zonas con mucho tránsito de gente y gran atractivo en las firmas comerciales“, señala Luis Gualtieri. “Grandes ciudades como Madrid o Barcelona y enclaves marítimos como Ibiza o Marbella“.

Los inversores buscan viviendas de lujo en la costa mediterránea

En esta categoría de inmuebles encontramos viviendas espaciosas. Una tercera parte del segmento ‘prime’ está representado por propiedades con más de 180 m2. Viviendas de lujo en zonas exclusivas y en régimen de propiedad. De hecho, más del 30% de los residentes son propietarios sin hipoteca.

El mercado de las viviendas de lujo goza de un excelente momento. Tras caer cerca de un 13% en el 2013, hoy repunta con fuerza gracias a una importante demanda internacional y la escasez de producto.

Entre los inversores destacan las nacionalidades europeas (Reino Unido, alemania y País Bajos) y las latinoamericanas (México, Colombia y Venezuela)“, añade el CEO de Oi Realtor. “Mientras la falta de nuevos inmuebles parece no tener freno, por las trabas urbanísticas de diversos ayuntamientos“.

España, paraíso del residencial ‘prime’

Según el Instituto de Valoraciones, durante el tercer trimestre, el precio de las viviendas de lujo en España ha registrado el segundo mayor incremento de toda Europa.

Destaca el caso del residencial ‘prime’ en la capital. Por término medio, los pisos en venta en Madrid se han revalorizado un 10,1% respecto al año pasado.

Porcentaje que superan ampliamente los inmuebles más caros. De hecho, las viviendas de lujo por más de 15.000 €/m2 se han encarecido por encima del 50%.

El residencial 'prime' de Madrid por más de 15.000 €/m2 se dispara

 

Junto a la capital, este estudio también destaca un gran interés por el residencial ‘prime’ de Ibiza y Mallorca. Así como por otras ciudades mediterráneas, como Barcelona, Málaga y Marbella.

Frente España, Escocia encabeza la subida de precios en las viviendas de lujo de Europa. Especialmente por dos de sus ciudades (Edimburgo y Glasgow). Mientras que los mercados de Francia y Alemania crecen más moderadamente que España. Con subidas del 5,6% en París al 5,4% en Berlín.

Oi Realtor y su exclusiva cartera de propiedades

El precio medio de la vivienda de lujo en España ya supera los 6.500 euros por metro cuadrado“, matiza Luis Gualtieri. “Con un coste medio que sobrepasa los 900.000 euros en el centro de Madrid o Barcelona“.

¿Qué encontramos por algo así? “La mayoría de viviendas de lujo se mueven entre uno y dos millones de euros“,

Por un lado, pisos en venta en Barcelona de 150 a 250 metros cuadrados. Repartidos entre la Dreta del Eixample, Sarrià-Sant Gervasi y Pedralbes“, afirma. “Mientras que los pisos en venta en Madrid se mueven en un órbita muy parecida“.

Las viviendas de lujo en Madrid suben de precio un 10,1%

Aunque también conviene tener en cuenta otros mercados, como las casas en venta en Maresme. Donde se puede disfrutar de espacio y cercanía con el mar a pocos minutos de una gran ciudad“.

“La suerte es el sentido de reconocer una oportunidad y la capacidad de aprovecharla”, dijo Samuel Goldwyn. El próximo sorteo de Navidad traerá consigo una buena oportunidad a quienes sepan invertir un premio de la lotería con inteligencia.

El sorteo de la lotería forma parte de las tradiciones navideñas, como un motivo más de ilusión.

Una cita la suerte que cada 22 de diciembre monopoliza la actualidad, repartiendo millones de euros por toda España. A la vez que un agradable quebradero de cabeza. ¿Cómo invertir un premio de lotería?

Según una estadística, cerca del 70% de aquellas personas que se hacen ricas de manera inesperada acaban perdiendo todo el dinero en menos de cinco años. Sin planificación financiera ni asesoramiento experto, pequeñas y grandes fortunas pueden desaparecer en un abrir y cerrar de ojos.

Es por ello que iAhorro ha realizado una encuesta entre los españoles para saber en qué gastarían o cómo invertirían su dinero, de ser agraciados en el sorteo de Navidad.

Algunas oportunidades para invertir un premio de la lotería nacional

¡Desde los 6.000 euros de un quinto premio hasta los 400.000 euros de un décimo del ‘Gordo’!

Una cantidad que puede tener mil destinos, entre viajes, coches y joyas. Aunque ninguno tan apreciado y rentable como invertir en vivienda.

O eso piensan la mayoría de jugadores. Dado que tras hacer frente a deudas pendientes (41%), la opción de adquirir un inmueble (22%) es la segunda más popular entre los españoles.

Hacienda, el gran agraciado por la Lotería

El premio ‘Gordo’ de la Lotería de Navidad 2018 es aún mejor que el de hace un año. Si embargo, los agraciados con alguno de los cinco grandes premios que se sortean el próximo 22 de diciembre tendrán que seguir dedicando parte del beneficio a Hacienda.

Los cambios en el Impuesto sobre actividades del juego, aprobados este pasado verano, multiplican por cuatro los premios liberados del pago de impuestos.

Cuadro de premios en el sorteo de la Lotería de Navidad 2018

Frente al año pasado, en 2018 quedan exentos de tributar los 10.000 primeros euros. Cantidad que ascenderá a 20.000 euros el próximo 2019 y a 40.000 euros en el año 2020.

De hecho, aunque el ‘Gordo’ sea este año más generoso, los agraciados con el primer premio del sorteo del Niño de 2019 obtendrán un buen pellizco. Unos 3.500 euros más que a principios de 2018.

¿En qué gastan sus premios los españoles?

Según iAhorro, un 40,9% de los españoles gastaría su premio del sorteo de Navidad en afrontar pagos pendientes. Mientras que un 22,3% no dudaría en comprar un inmueble, desde una casa a un edificio entero.

Por delante de otras opciones, como el ahorro (16,2%), realizar otros gastos vinculados al ocio (12,7%) o comprar un coche (7,9%).

Formas de gastar el dinero de la Lotería de Navidad

Entre las diferentes comunidades españolas, Murcia es la que concentra un mayor número de partidarios de saldar deudas con el banco. Un 43,38% de los murcianos dedicaría el dinero a dicho fin. Por delante de los catalanes (42,98%) o los madrileños (42,6%).

Frente a esta opción, muchos de los habitantes de las islas Baleares se decantarían por comprar una vivienda. concretamente un 25,12% del total. Superando a los residentes en Madrid (24,9%) y en Andalucía (24,21%).

¿Cómo invertir un premio de la Lotería?

A pesar de lo importante del premio ‘Gordo’ de la Lotería de Navidad, conviene no olvidar que Hacienda se lleva un buen pellizco. De los 400.000 euros obtenidos por un décimo, tras pagar impuestos, quedarían 322.000 euros disponibles.

Una cantidad que conviene administrar de manera inteligente. Según iAhorro, el 39,3% de los españoles agraciados optaría por pedir consejo en su banco. Frente al 27% que preferiría administrar el premio por sí mismo. Mientras que un 23,2% buscaría un asesor especializado y un 10,5% se dejaría aconsejar por familia y amigos.

Maneras de invertir un premio de la Lotería de Navidad

Ciertamente, entre los productos donde invertir un premio de la lotería triunfan aquellos de tipo bancario. El más destacado son los depósitos y las cuentas (39%). Por delante de los fondos de inversión (23,1%) y planes de pensiones (13,8%).

Aunque entre ambos se sitúa la compra de vivienda, con un 18% de personas a favor. El activo de inversión que más crece, con un 6,1% más de clientes respecto al año pasado.

¿Qué podría comprar un ganador del ‘Gordo’?

Frente al bajo o nulo rendimiento de los productos bancarios, las inversiones inmobiliarias son la opción más rentable“, señala Luis Gualtieri. El CEO de Oi Realtor alerta sobre ciertos productos que, además de su baja rentabilidad, obligan a tener el dinero paralizado durante años.

La vivienda ens grandes ciudades o importantes destinos de costa es un activo que no baja de precio“, apunta. “Además, un inmueble puede volver bien localizado puede volver a venderse en cualquier momento dejando mientras tanto una ganancia patrimonial“.

En Oi Realtor contamos con propiedades que encajan perfectamente con dicho objetivo. Piso en venta en Barcelona o casas en venta en Maresme por debajo de los 400.000 euros. Magníficos pisos en venta en Madrid. Una de las ciudades donde más se revaloriza la vivienda“, finaliza. “Oportunidades únicas para invertir un premio de la lotería“.

Este pasado verano hacíamos balance de la importancia que la construcción estaba tomando en la economía española. Mientras que ahora, a finales de año, comienzan a surgir dudas en torno a la actividad de la construcción en 2020 y 2021. Frente al crecimiento del sector para este año y el próximo.

A pesar de incorporarse tarde a la recuperación económica, la actividad de la construcción ha crecido un 6% en el primer trimestre del año. El doble que el PIB español, con un 3%. Un dato histórico que nunca antes se había producido y que recogían los datos trimestrales del Instituto Nacional de Estadística (INE).

De hecho, el sector de la construcción es el que crece con mayor rapidez de toda la economía. Por delante de la industria (+2,8%) y los servicios (+2,5%).

Medio año después de dicha estadística, el ITeC publica el nuevo informe Euroconstruct de la construcción española. Documento que comienza a dibujar un panorama de la economía europea con muchos claroscuros.

La actividad de la construcción todavía disfruta de un buen ritmo de producción. Llegando incluso a superar los niveles de 2007 en 9 de los 19 países estudiados por Euroconstruct. Sin embargo, también se prevé que el ritmo se contraiga progresivamente durante los próximos años. De manera especial en la edificación residencial. Tras cuatro  años más que positivos.

Actividad de la construcción de 2018 a 2021

Según el Instituto de tecnología de la Construcción (ITeC), el sector alcanzará en 2018 su año de máximo crecimiento. Con un incremento del 5,7% en la actividad de la construcción, frente al 4,3% del año pasado.

Mientras que en 2019 el crecimiento previsto será del 4,5%. Para ir cayendo progresivamente, hasta el 3% en 2020 y el 1% en 2021.

Perspectivas en la actividad de la construcción españolaEn ese sentido, el sector puede tomar oxígeno durante estos dos próximos años. Gracias especialmente a la elevada demanda y a que aún no existe sobreproducción.

ITeC aprovecha para hacer un balance positivo de los cuatro últimos años. Un periodo marcado por la recuperación en la actividad que culminará a finales de 2018, con las mejores cifras en diez años.

Perspectivas del mercado residencial en España

Si un segmento ha impulsado la actividad de la construcción ese ha sido el mercado de la vivienda. La edificación residencial, que acumula cuatro años en positivo, repuntará un 11% a finales de 2018 y un 8,5% el próximo 2019.

Para comenzar a perder dinamismo a partir de entonces. Concretamente, se prevé un crecimiento del 3,5% en 2020 y del 3% en 2021. Como consecuencia de la escasez de suelo edificable, de la lentitud en la concesión de permisos y del incremento del precio de la vivienda.

Edificación residencial como motor de la actividad de la construcción

Todavía existe cierto control sobre los precios, pero de seguir incrementándose a este ritmo los demandantes acabarán por no poder afrontarlos“, señala F. Diéguez (ITeC).

El mercado que más ha permitido crecer al sector de la construcción en Europa, la vivienda de obra nueva, se está quedando sin argumentos para continuar creciendo“, finaliza Diéguez.

Inversión no residencial e ingeniería civil

Frente a este panorama, la edificación no residencial también crece. Aunque perderá fuerza progresivamente, del 4% (2018) al 2,5% (2021).

Mientras que la ingeniería civil se verá frenada tras la celebración de las elecciones municipales. Cayendo hasta el 1,5% en 2019 para volver a reactivarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+4,5%).

Finalmente, la rehabilitación logrará mantenerse durante los próximos años, con un crecimiento medio del 2,5%.

Hay que trabajar para que la actividad de la construcción siga siendo un motor económico“, puntualiza Luis Gualtieri. “Proyectando allí donde más se necesita y agilizando tanto los planes urbanísticos como la concesión de permisos“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Conseguir que las inversiones inmobiliarias permitan mejorar y actualizar el parque de viviendas ha de ser un objetivo a perseguir“, finaliza. “Para así satisfacer la demanda, tanto nacional como internacional“.

Desde Oi Realtor, comenzamos un ciclo de previsiones para el mercado inmobiliario de 2019. Artículos para conocer los principales mercados de la vivienda e invertir de manera inteligente con el consultor de referencia. En esta ocasión, hablando de la vivienda en Barcelona.

El mercado de la vivienda en España continúa con un ciclo expansivo que comenzó hace casi un lustro. Por un lado, con un crecimiento general en el número de operaciones de compraventa. Y por el otro con una subida de precio bastante heterogénea, en función de cada mercado local.

La tasadora Tinsa acaba de dar a conocer su informe de ‘Previsiones mercado residencial 2019‘. Documento donde las transacciones, los visados de obra nueva y las hipotecas crecerán a doble dígito a lo largo del año que viene. Mientras que los precios lo harán entre un 5 y un 7%.

Una tendencia general que contrasta con la situación de algunos mercados locales. No solo aquellos que aún no se han ajustado al nuevo ciclo, sino también uno que parece haber tocado techo. El mercado de la vivienda en Barcelona.

Según el responsable de estudio de pisos.com, Ferran Font, el mercado residencial de la zona condal está viviendo un cambio de tendencia. Con leves caídas en los precios de la zona alta y derivación de la demanda lejos del centro urbano. Tanto a barrios periféricos como a municipios del área metropolitana.

Algo que solo puede acrecentar la próxima aprobación de la norma que impone un 30% de vivienda social en las nuevas promociones”, señala Luis Gualtieri. ¿Qué alternativas existen? “Abandonar este tipo de medidas impuestas y ayudar al inversor”, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Previsión del mercado residencial 2019

El mercado residencial continuará creciendo en 2019. Según Tinsa, los diversos indicadores apuntan a un año más de ciclo expansivo en España.

En el último informe de la tasadora se prevé un incremento del 15,6% en la compraventa de viviendas. Según Tinsa, en 2019 se realizarán entre 625.000 y 650.000 operaciones.

Previsiones del mercado residencial para 2019 de Tinsa

Crecimiento muy parecido al de la actividad constructora. A partir de los datos de Fomento se prevén entre 100.000 y 125.000 nuevos visados de obra. Un 14,2% más respecto a 2018.

La demanda de vivienda sigue creciendo y con ella tanto la actividad inmobiliaria como la construcción residencial“, recuerda Luis Gualtieri.

Precios y firma de hipotecas al alza

El impulso de la demanda no solo tiene efectos en la compraventa y la edificación“, añade el CEO de Oi Realtor. “Los precios también subirán a buen ritmo“.

Según Tinsa, el precio medio de la vivienda llegará a crecer del 5% al 7% durante el año próximo. Un crecimiento sostenido, aunque heterogéneo. Aunque se revalorizarán prácticamente todos los mercados, el incremento interanual de precios llegará a marcar diferencias de hasta el 15%.

Ahora, más que nunca, conviene contar la ayuda de un experto“, apunta Luis Gualtieri. “Para invertir en las zonas que más subirán de precio y así obtener la máxima rentabilidad en la operación“.

Subida general de los precios, a excepción de la vivienda en Barcelona

Del mismo modo que los precios, también aumentará el número de préstamos hipotecarios. El informe de la tasadora calcula que se contratarán entre 275.000 y 300.000 nuevas hipotecas en 2019. Un 13,2% más.

Sumando ambos factores la consecuencia es lógica: el importe de los préstamos también será mayor“, matiza Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona

A pesar de las buenas perspectivas, no todos los mercados reaccionarán de la misma manera. El último informe de pisos.com hace balance del año 2018 y lanza previsiones de cara a 2019. con una mención especial al mercado de la vivienda en Barcelona.

La situación actual ha marcado un cambio de tendencia en Barcelona“, señala Ferran Font. “De hecho, es la única gran capital donde comienzan a caer los precios“.

Por un lado, “los barrios más céntricos y la zona alta comienzan a detectar moderación en los precios“. Ya sea por el panorama político o por ciertos cambios entre los compradores, que no están dispuestos a pagar cualquier precio.

La demanda de vivienda en Barcelona se traslada a otras zonas periféricas

Y, por el otro, la demanda se está derivando hacia barrios y municipios alternativos. “Igual que ha pasado con la almendra central de Madrid, los clientes de Barcelona también cambian de preferencias. Hacia zonas periféricas (Sant Andreu, Horta-Guinardó,..) y ciudades metropolitanas (Hospitalet de Llobregat,..)“.

En beneficio de las zonas metropolitanas

A todo esto se suma la imparable actualidad política de la ciudad condal.

Ayer mismo se ha dado a conocer la fecha de aprobación de la medida que impondrá un 30% de vivienda social en las nuevas promociones residenciales de Barcelona ciudad.

Se trata del próximo miércoles 5 de diciembre. “Una mala noticia que se ha acabado confirmando“, añade Luis Gualtieri. “Y que paralizará muchas inversiones” La consecuencia directa de todo ello la podemos ver en muchos proyectos inmobiliarios que se han trasladado a la periferia urbana.

Como los planes que lleva a cabo el Ayuntamiento de l’Hospitalet de Llobregat. El segundo mayor municipio de Cataluña planea la construcción de 9 hoteles más hasta 2022. Mientras Barcelona continúa con la moratoria hotelera un año más.

El número de permisos de residencia por comprar viviendas de lujo, invertir en bolsa o desarrollar proyectos empresariales volverá a batir un nuevo récord a finales de 2018. En sus primeros cinco años, la Golden Visa demuestra ser una fórmula de éxito gracias a la rentabilidad inmobiliaria.

Desde la aprobación de la Ley de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, que facilita el permiso de residencia a ciudadanos extranjeros que impulsan grandes inversiones en nuestro país, España ha concedido miles de visados.

Entre los supuestos incluidos en la ley, destaca la necesidad de justificar una inversión por mínima de 500.000 euros. Ya sea por la compra de bienes inmuebles (a partir de 500.000 euros), la inversión en activos financieros (entre 1 y 2 millones) o la puesta en marcha de un importante proyecto empresarial.

No cabe duda que la adquisición de inmuebles es una de las inversiones que despierta mayor interés. Tanto por la posibilidad de tener una vivienda en propiedad en territorio español como por la rentabilidad inherente a las inversiones inmobiliarias.

Aunque también destacan proyectos de calado, como la apertura de una franquicia inmobiliaria con un local en propiedad. Un negocio interesante se mire como se mire.

Según fuente del Ministerio de Exteriores, España cerrará 2018 con la Golden Visa logrando un nuevo registro histórico. Y siendo, aún más, un referente para inversores, ahorradores y residentes que desean vivir en nuestro país.

Casi 5.900 Golden Visa en solo diez meses

Hace pocas semanas, el Consejo General del Notariado dio a conocer la estadística de compraventa de vivienda entre extranjeros. Informe donde se recogía un aumento medio del 5,6% interanual, durante la primera mitad del año, en este tipo de operaciones.

Según los notarios, entre enero y junio de 2018, se registraron 53.359 transacciones inmobiliarias. Correspondiendo el 18,7% de ellas a compradores foráneos.

Golden Visa para toda una familia por la compra de vivienda en España

En ese sentido, el Ministerio de Exteriores hace balance de los permisos de residencia concedidos a ciudadanos extracomunitarios. Según fuentes ministeriales, entre enero y octubre de 2018, se concedieron casi tantos visados como en todo el año anterior. Nada menos que 5.876 Golden Visa por la compra de 563 inmuebles.

Desde la puesta en marcha de la Ley de emprendedores, en 2013, el número de permisos no ha dejado de crecer. Y, de seguir a este ritmo, el cómputo a final de año supondrá una nueva cifra récord.

Ciudadanos chinos que compran casa

Entre las diversas posibilidades que ofrece la ley española para obtener la Golden Visa, la compra de inmuebles de lujo es la más exitosa.Y el mejor ejemplo lo tenemos entre algunos de los ciudadanos más emprendedores. Los de nacionalidad china.

Tras la celebración del foro anual de Pekín, muchos de los participantes dieron fe del interés por comprar casa en España. Con un límite máximo de 50.000 dólares anuales, los compradores llegados de China deben buscar alternativas acceder a los ahorros en su país de origen.

Inversión inmobiliaria china para obtener la Golden Visa en España

Aunque todo esto no supone un freno a sus inversiones inmobiliarias. “Frente a la compra de viviendas de lujo a partir de medio millón de euros, la compra de acciones, la inversión en fondo o los depósitos bancarios deben ser por un valor mínimo de un millón“, señalan desde el foro anual de Pekín.

Una tipo de inversión que no despierta tanta confianza y obliga a esperar más tiempo para obtener beneficio“, matizan. “Sin embargo, existe una alternativa en la que las agencias están poniendo mucha atención: invertir en proyectos empresariales“.

¿La inversión en franquicias inmobiliarias?

La Ley de Emprendedores incluye un tercer supuesto enfocado a la obtención de la Golden Visa. Además de la inversión en activos e inmuebles. Se trata de la apuesta por startups o la puesta en marcha de empresas con un determinado impacto mínimo. Sea por la creación de empleo o la innovación.

Un tipo de proyecto en el que perfectamente podría encajar una agencia inmobiliaria. Y que Oi Realtor pone al alcance de inversores y emprendedores con visión de futuro.

Poner en marcha proyectos empresariales para conseguir la Golden Visa

Las franquicias inmobiliarias de alto standing son una solución perfecta para crear un negocio rentable en un sector con excelentes perspectivas“, señala Luis Gualtieri. “En pocos meses, y con un equipo adecuado, puede recuperarse la inversión inicial”, sentencia el CEO de Oi Realtor.

Todo ello con la oportunidad única de hacer crecer la franquicia, con un local propio o con otras oficinas“, añade. “El primer paso para crear una multifranquicia de la mano de una firma líder“. Un negocio que ya ha puesto en marcha Oi Realtor en las islas Canarias.

El envejecimiento del parque de viviendas aumenta un 3,3% el mismo año en que cerca de nueve millones de inmuebles deberían aprobar un informe de evaluación estructural. ¿Cómo afronta España los retos en la rehabilitación de vivienda?

España cuenta con un gran parque residencial formado por 25,2 millones de viviendas. Inmuebles que, sin mantenimiento periódico y con el paso de los años, corren un doble peligro. Por una lado la seguridad de las personas. Residentes o no. Y por el otro la pérdida de valor estético y estructural.

Recientemente se ha dado a conocer el estudio ‘Tu edificio en forma‘. Un documento elaborado por la Mútua de Propietarios y el Colegio Oficial de Aparejadores de Murcia donde se alerta del envejecimiento del parque de viviendas.

Según el informe, algo más de 8,6 millones de inmuebles deben superar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) antes de acabar el año. Un examen obligatorio para aquellas propiedades que superan los 50 años de antigüedad. Y que en algunas regiones y ciudades afecta a inmuebles con más de 30 años.

Entre los detalles que se revisan, destacan el estado de conservación, la accesibilidad general y la eficiencia energética de la vivienda. Circunstancias que no reúnen la totalidad de las viviendas.

Especialmente si hacemos caso a los últimos datos de Andimac. Donde se recoge una caída en el número de trabajos de reforma respecto al año pasado. Mientras el parque de viviendas envejece un 3,3% más año tras año.

Pon ‘Tu Edificio en Forma’

Unos 8,6 millones de viviendas de los más de 25 que conforman el parque residencial español, están llamados a pasar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) antes de acabar 2018.

El último informe de la Mútua de Propietarios sobre el estado de los edificios de viviendas pone énfasis en la “necesidad de concienciar a propietarios y usuarios de realizar revisiones y reparaciones“, en palabras de Marta Campos. “La única manera de garantizar la seguridad de los residentes“.

Los datos del informe hacen balance de la antigüedad del parque residencial. Entre las fincas más antiguas, destaca un 17% de viviendas construidas entre 1900 y 1955. Un largo periodo de lento desarrollo inmobiliario que necesita de mucha atención.

“Estas viviendas, edificadas en la primera mitad del siglo XX, pueden padecer daños estructurales en la madera de la cubierta por la filtración de humedad, además de los efectos de la carcoma en las vigas de los forjados”, señala A. Mármol, presidente del Colegio Oficial de Aparejadores de Murcia.

Un 38% de las viviendas datan de 1956 a 1979

Entre las épocas con mayor actividad constructiva destaca la década de los años 60 y 70. Según el informe, existe un 38% de inmuebles edificados entre 1956 y 1979.

Se trata de viviendas ejecutadas con más rapidez y menos cuidado. Hecho que fomenta la aparición de ciertas grietas en cualquier parte de la fachada. Además de malos olores por la escasa ventilación en bajantes y demás saneamientos. Así como el deterioro de cuadros eléctricos, enchufes y cableado.

Todo ello sin mencionar patologías, como la aluminosis, que comprometen la estabilidad del edificio“, recuerda el A. Mármol.

El envejecimiento del parque residencial obliga a la rehabilitación de muchos inmuebles

Tras estas etapas, se han sucedido otras de mayor desarrollo inmobiliario. Primero la etapa de 1980 a 1992. Que cuenta con un 16% del parque residencial. “Se trata de edificios y viviendas que no necesitan pasar el IEE, aunque muchos de ellos están expuestos a la climatología por haber sido edificados junto a la costa“, puntualiza Mármol.

Finalmente, un 17% de las viviendas data de 1993 a 2005. “Son propiedades aún modernas aunque construidas de manera apresurada por el crecimiento inmobiliario de la época“, añade. “Inmuebles que pueden presentar pequeñas grietas en la zona envolvente, algunas humedades y condensación interior“.

Cambio de mentalidad entre los propietarios

En este contexto, Andimac ha dado a conocer un informe sobre el gasto de los españoles en rehabilitación de vivienda.

Según las estadísticas de 2018, los propietarios invertirán unos 681 euros de media por vivienda. Esto supone un 4,5% más que hace un año.

Sin embargo, la falta de medidas efectivas por parte de la administración puede provocar que se lleven a cabo unos 75.000 proyectos menos que en 2017.

Rehabilitación de viviendas y accesibilidad a edificios residenciales

Una mala noticia motivada, no solo por cuestiones económicas, sino también por la falta concienciación entre algunos propietarios“, señala Luis Gualtieri. “Contamos con una gran demanda de vivienda que impulsa al alza los precios de venta y de alquiler. ¿Por qué no asegurarnos de poner en valor nuestra activo más valioso?“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La rehabilitación de vivienda permite sacar un mayor partido por el inmueble, tanto si se quiere vender como si se desea alquilar“.

La nueva directiva europea contra el blanqueo de capitales y la salida del Reino Unido de la UE hacen peligrar la compraventa de viviendas entre clientes extranjeros. ¿Frenará Europa la concesión de la Golden Visa? ¿Qué efecto tendrá en Brexit en el mercado inmobiliario español?

España continúa siendo uno de los principales destinos de la inversión inmobiliaria. En los nueve primeros meses del año, ciudadanos extranjeros han comprado cerca de 400.000 viviendas en nuestro país. El 12,7% del total.

Mientras que el reciente informe ‘Emerging Trends in Real Estate 2019‘, elaborado por Pwc y Urban Land Institute, sitúa a Madrid entre las cuatro ciudades favoritas para los inversores de cara a 2019.

Las estadísticas del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores no dejan lugar a dudas. Según los notarios, durante la primera mitad del año el 18,7% de las compraventas de vivienda corrieron a cargo de ciudadanos extranjeros.

Un dato que los registradores ponen en valor, especificando ciertos detalles. Como el peso del inversor foráneo en ciertas zonas. Con Alicante, Tenerife, Baleares, Málaga y Girona como las provincias donde superan el 25% de las operaciones. Así como las nacionalidades con mayor número de compradores. Destacando los ciudadanos británicos, con más del 16% de este tipo de compraventas.

En este contexto, ¿cómo encaja las medidas políticas que se toman desde Europa?

A la firme decisión de abandonar la Unión Europea por parte del Reino Unido se suma la nueva estrategia de Bruselas respecto a la compraventa de viviendas a cargo de clientes extranjeros. Un tipo de clientes que choca frontalmente con la nueva Directiva europea contra el blanqueo de capitales. Y que la UE quiere hacer disminuir con un control exhaustivo en la concesión de la Golden Visa.

Impacto del comprador de vivienda extranjero en España

Durante los tres primeros trimestres del año, los inversores internacionales han copado el 12,7% de las compraventas de vivienda. Concretamente el 12,7% del total. Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria‘ del Colegio de Registradores.

Además de batir el récord de inversión extranjera en 2017 (60.813 compraventas), España lleva manteniendo un buen porcentaje de compradores foráneos en los últimos cuatro años.

Para ser exactos, la presencia de inversores extranjeros en vivienda representa más del 12% de todas las operaciones desde el primer trimestre de 2014. Llegando a situarse en el 14,38% a finales de 2015.

Y aunque su número ha caído gradualmente desde el cuarto trimestre de 2017 (13,64% del total) hasta el tercer trimestre de 2018 (12,11%), el capital invertido no ha dejado de crecer en los últimos años.

El peso del cliente foráneo en la vivienda de costa

La estadística registral del tercer trimestre desvela que más del 12% de los compradores de vivienda son extranjeros. Un porcentaje que duplican e incluso triplican algunas comunidades autónomas.

Aunque resulta especialmente llamativo el caso de cinco provincias. Alicante, con la Costa Blanca, cuenta con un 39,29% de compradores extranjeros. Mientras que Tenerife alcanza el 32,47% de clientes foráneos. Así mismo, también vale la pena remarcar los casos de Baleares con un 27,94%, Málaga (Costa del Sol) con un 27,19% y Girona (Costa Brava) con un 26,84%.

Presencia de clientes extranjeros en las operaciones de compraventa de vivienda por provincias

Zonas donde más de una cuarta parte de las operaciones dependen de la inversión internacional. ¿Y qué tipo de clientes son los más habituales? Según los registradores, la nacionalidad con mayor peso es la británica (16,17%). Por delante de franceses (7,66%), alemanes (6,81%), belgas (5,92%), rumanos (5,86%), suecos (5,22%) e italianos (5,19%).

Compradores de vivienda europeos e inversores para la Golden Visa

Justo detrás de todos ellos aparecen aquellos clientes que, además de inversiones inmobiliarias, buscan un permiso de residencia por la compra de viviendas de lujo. La llamada Golden Visa.

Ciudadanos llegados de Marruecos (5,01%), China (3,87%) o Rusia (2,81%). Por poner algunos ejemplos.

Hacia un mayor control de la Golden Visa en Europa

En este contexto, no cabe duda que el mercado inmobiliario nacional depende en buena medida de la inversión extranjera“, señala Luis Gualtieri. “Un tipo de cliente que se ha mantenido fiel durante los años de crisis y que supone un auténtico pilar para el mercado de alto standing“. Afirma el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Sin embargo, el papel de los compradores internacionales puede verse seriamente comprometido por la política europea. “Por un lado, los efectos del Brexit podrían llegar a comprometer el papel de los compradores del Reino Unido“, recalca Luis Gualtieri. “Los ciudadanos británicos son líderes de la inversión extranjera en España desde hace años. Pero su presencia ya cayó un 10,5% entre 2016 y 2017“.

Sin embargo, materializándose un Brexit ‘duro’ se abriría también una oportunidad para atraer capital hacia España. Empresas y profesionales tendrían en España un país para invertir“.

Por otro lado, el Parlamento Europeo estudia tomar medidas frente a los países que conceden permisos de residencia por la compra de viviendas de alto standing. Como es el caso de España.

Todo ello en el marco de la directiva europea contra la evasión fiscal. “Un serio problema para la Golden Visa en España“, añade Gualtieri poniendo un ejemplo. “Solo entre enero y septiembre se han concedido permisos de residencia a 3.413 compradores de China y Rusia“.

Aunque vivimos en un país tradicionalmente de propietarios, el número de inquilinos no deja de crecer. Fenómeno al que, además de apuntarse el mercado del alquiler de viviendas, también se suma el arrendamiento de locales y oficinas. Tres tipos de activos en busca de rentabilidad en la inversión inmobiliaria en España.

El incremento en el precio de los inmuebles hace que cada vez sea más rentable la compra de propiedades para alquilar. No solo viviendas, sino también oficinas y locales comerciales.

Una circunstancia en la que han puesto atención atención grandes promotoras, socimis y fondos de inversión. Que ven la oportunidad de obtener alta rentabilidad en el mercado del alquiler.

Por un lado, gracias al arrendamiento de viviendas. Mercado donde la inversión inmobiliaria profesional no representa más del 3% de los propietarios.

Por el otro lado, las oficinas que generan casi 450 millones de euros de inversión trimestral. Y conllevan el alquiler de más de 100.000 m2. Solo en Barcelona.

Mientras que la compra de locales comerciales ya supone 3.900 millones de euros al año. Un 5,4% más que en el periodo anterior.

Es momento de invertir“, señala Luis Gualtieri. “Una oportunidad que los propietarios deben aprovechar para ajustar sus márgenes y no para inflar los precios si no quieren que el inversor pase de largo“, según el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Alquiler profesional de vivienda en España

Aunque los hogares en alquiler se han incrementado exponencialmente, la gran mayoría de estas viviendas siguen estando en manos de particulares.

No más de un 3% del mercado del alquiler residencial lo gestionan profesionales (promotores, fondos o socimis). En contraste con otros países de nuestro entorno. Blackstone, el gran casero español, apenas posee 23.000 inmuebles. Mientras que Venovia, en Alemania, cuenta con unas 500.000 viviendas.


Entre los grandes inversores del alquiler de vivienda en España encontramos a Lone Star, Castlelake o Värde. Empresas que no han dudado a lanzarse al arrendamiento, en busca de rentabilidades que van del 5% (grandes capitales) al 6% (otras ciudades).

Pero también promotoras inmobiliarias, como Neinor Homes o Quabit. “Existen promotores muy expuestos al mercado del suelo que ven positivo destinar parte de la superficie al mercado del alquiler para disminuir su riesgo como grandes propietarios“, apunta Nick Wride (JLL España).

Inversiones no residenciales en España

Más allá de la vivienda, las inversiones inmobiliarias en España también sigue gozando de buena salud.

Según Laborde Marcet, los activos inmobiliarios no residenciales llegaron a mover 3.800 millones de euros entre julio y septiembre de 2018.La inversión inmobiliaria en España en activos terciarios entre 2016 y 2018

El 34% en el segmento retail (1.292 millones), el 29% en oficinas (1.102 millones) y el 13% en naves logísticas (494 millones).

De seguir así, los 8.500 millones acumulados en el sector terciario durante los 9 primeros meses podrían ascender a 11.300 a finales de año.

Un 9% por la compra y el alquiler de locales

Si comprar una vivienda para alquilar es rentable no lo es menos la inversión en activos del tipo retail. Gracias a una rentabilidad que se mueve entre el 8,5% y el 9%.

El segmento de los locales comerciales es especialmente dinámico“, señala G. Estévez (Solvia). “De agosto de 2017 a agosto de 2018 se han celebrado 31.200 operaciones de compraventa con un volumen de inversión de unos 3.900 millones de euros“.

Inversión que supera en un 5,4% a la realizada un año atrás“, puntualiza.

Rentabilidades de hasta el 9% al invertir en locales comerciales

¿Cuál es el perfil del cliente? “Se trata de pequeños inversores en un 66% de las operaciones, clientes que optan comprar locales con una superficie media de 100 m2”.

Frente al otro 33% que representa a empresas interesadas en establecimientos por encima de los 300 m2“.

Inversión inmobiliaria en España en oficinas

En el baile de rentabilidades de la inversión inmobiliaria en España, el segmento retail puede ofrecer loas mayores márgenes.

Sin embargo, no a mucha distancia encontramos las oficinas. Con un retorno medio bruto del 7% al 8%. Especialmente alto en capitales como Madrid o Barcelona.

Recientemente se ha dado a conocer el último balance de Savills Aguirre Newman en el mercado barcelonés de oficinas. Según la consultora, la llegada de operadores internacionales como WeWork, los altos niveles de demanda y la escasez de la oferta están disparando las rentas en la ciudad condal.

Barcelona es, junto a Berlín, una de las ciudades donde más suben los alquileres de las oficinas“, remarca Anna Gener (Savills AN). Una situación que se alargará en el tiempo, porque los nuevos activos ya están comprometidos.

Un ejemplo: Los cuatro edificios con 33.000 m2 que se han entregado de abril a junio no han alterado la oferta disponible, porque ya estaban pre alquilados. Mientras los precios no dejan de crecer. Un 5% en el último año.

Todo esto hace que las operaciones de compraventa sean cada vez más rentables. Con inversores dispuestos a seguir comprando ante la falta de atractivo de otros productos.

En un panorama marcado por los bajos tipos de interés y la escasa rentabilidad de opciones como la renta fija, la inversión inmobiliaria en España gana adeptos“, finaliza Luis Gualtieri. “Siempre que los activos salgan a precios de mercado“.

La recuperación del mercado residencial llega tanto a la vivienda usada como a la nueva. Ya no solo en la compraventa de propiedades sino también en los visados de obra nueva.

El año 2018 puede ser histórico para la construcción de viviendas.

Como ya comentamos, la transmisión de viviendas nuevas crece al mismo ritmo que la compraventa de viviendas usadas. Aunque esta no es la única buena noticia para los promotores.

Según la última estadística del Ministerio de Fomento, se han concedido más de 68.000 visados visados de obra nueva en los ocho primeros meses del año. Un dato que el BBVA Research complementa en el Observatorio Inmobiliario de noviembre.

Según la entidad, el mercado podría cerrar 2018 en torno a los 100.000 permisos. Consiguiendo así duplicar la cifra lograda en 2015. Cuando se concedieron menos de 50.000 visados de obra nueva.

Los niveles de actividad se acercan a los años anteriores a la crisis, aunque con cifras más estables y producto de mayor calidad, puntualiza Luis Gualtieri. ¿Dónde se construye? “Principalmente en las grandes capitales: Madrid acumulaba más de 7.000 permisos entre enero y agosto“.

Por ello queremos estar muy presentes en el SIMA Otoño“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Un salón con promociones de nueva planta y auténticas rehabilitaciones de lujo“.

Un 26% más de visados de obra nueva

El nuevo ciclo inmobiliario debe asentarse en la recuperación de la actividad constructora“, señala Luis Gualtieri.

El CEO de Oi Realtor defiende esta teoría tras la publicación de la estadística de visados de obra de Fomento. Según el ministerio, 2018 será el primer año de repunte para la construcción tras varias ejercicios con caídas.

Entre los meses de enero y agosto de 2018, Fomento contabilizó un total de 68.044 visados de obra nueva residencial.

Permisos de rehabilitación y visados de obra nueva para viviendas

Además de 17.021 permisos de rehabilitación y 1.415 de ampliación.

Entre la tipología de viviendas con más obra nueva destacan los pisos en bloque, con 53.854 visados. Por delante de los 14.180 permisos para viviendas unifamiliares.

Los más de 68.000 visados en ocho meses suponen un 26% más que durante el mismo periodo de 2017. Y sitúan a este último mes de agosto como el mejor desde 2008. A mucha distancia del año 2013. El peor de la serie, con solo 34.288 permisos anuales.

Madrid superaría los 10.000 permisos anuales

El aumento escalonado en los visados de obra nueva se debe especialmente al stock vivienda que todavía se arrastra desde la burbuja. Con miles de propiedades que dificilmente tendrán salida.

Según los recientes datos de Acuña & Asociados, existen 1,2 millones de propiedades a la venta. “Un freno para un sector que se está renovando“, añade Luis Gualtieri.

Muchas de estas viviendas se encuentran en zonas con ningún o poco interés para los residentes. al tiempo que las principales ciudades despiertan un gran interés.

Evolución de los visados de obra nueva en las principales ciudades españolas

Basta con estudiar con en detalle las estadísticas de Fomento para las principales ciudades.

En ese sentido, la ciudad de Madrid es claramente la más activa. En solo ocho meses, la capital ha concedido 7.087 visados de obra nueva y rehabilitación. Por delante de Barcelona (2.241), Valencia (1.646), Málaga (1.410) o Zaragoza (1.063).

A este ritmo, Madrid podría rozar los 11.000 visados a final de año“, sentencia Gualtieri. “Un motivo por el que llevamos apostando más de un año por este ciudad, además del interés en sus inversiones inmobiliarias“.

Previsión anual de unos 100.000 visados

Frente a este panorama, el BBVA ha calculado el impacto de la recuperación en la actividad constructora. Según su último ‘Observatorio Inmobiliario‘, España podría sumar 100.000 visados de obra nueva a finales de 2018.

Esto supondría más del doble de permisos concedidos hace solo tres años. Cuando 2015 finalizó con 49.695 visados.

El aumento en el número de permisos se debe, fundamentalmente, a un contexto económico favorable. Tras aumentar el empleo en la construcción un 1,3% durante el tercer trimestre, crecer el número de hipotecas para viviendas en un 16,8% respecto al año pasado e incrementarse la compraventa de viviendas un 9,7%.

Aún así, conviene disipar toda sospecha de burbuja“, recalca Luis Gualtieri. “Tal y como hizo el Banco de España hace algunos días“.

De alcanzarse los 100.000 permisos a finales de 2018, la cifra todavía estaría ocho veces por debajo del máximo histórico de 2006. Cuando se contabilizaron 865.561 visados de obra nueva“.

De hecho, solo en marzo de ese año se aprobaron 126.753 visados. Nada comparable con el actual panorama.