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No se declaran en torno a 4 de cada 10 viviendas en alquiler en España. Y la Agencia Tributaria quiere sacar provecho del éxito del mercado del alquiler, con regiones como Madrid donde las rentas han crecido un 15%. El resultado ha sido la declaración de más de cien mil viviendas arrendadas en solo tres años. Mientras el punto de mira se desplaza hacia el alquiler ilegal de pisos turísticos.

La campaña lanzada por la Agencia Tributaria en 2016, donde se daba cuenta de alquileres detectados y no declarados, ha dado sus resultados.

Según Hacienda, en solo tres años se ha conseguido que 120.000 contribuyentes declaren las rentas percibidas por algún alquiler ilegal. A cambio de no imponer elevadas sanciones económicas. Además de una declaración complementaria, el propietario se enfrentaría a una multa del 50 al 150% del importe total.

El fisco puede llegar a detectar los alquileres no declarados simplemente con la información del consumo de suministros“, señala Carlos Cruzado (Gestha). “Investigando también el uso que se le da a las viviendas vacías“.

De alquilar su vivienda legalmente y asesorado por un profesional, el propietario podría llegar a beneficiarse de una bonificación del 60% en el IRPF, añade Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Sin embargo, existen en torno a un millón de pisos arrendados y no declarados, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Eso sin tener en cuenta  las viviendas de uso turístico.

Un negocio que ha comenzado a ponerse al día con Hacienda. Concretamente, plataformas de alquiler de viviendas para viajeros como Airbnb, HomeAway, Niumba o Wimdu han tenido hasta el 31 de enero de 2019 para facilitar datos fiscales a la Agencia Tributaria.

Una información de sus anfitriones que incluye nombre, dirección y transacciones durante el pasado año. Este es un buen momento para preguntarse: ¿Qué tipo de alquiler es más rentable? ¿Residencial o vacacional?

El alquiler sigue subiendo, especialmente en Madrid

A pesar de la moderación que comienzan a presentar algunos mercados locales, el precio medio de la vivienda en alquiler sigue subiendo en España.

Según el informe ‘La vivienda en alquiler en España 2018‘, publicado por Fotocasa, los precios han aumentado un 1,8% en el último año. Hasta situarse en torno a los 8,30 euros por metro cuadrado al mes.

Un repunte muy moderado en comparación con los incrementos de ciertas regiones como Madrid. Donde los precios han crecido un 14,9% en 2018. Por delante de Cantabria (+5,6%), Comunidad Valenciana (5,2%), Andalucía (+2,5%) y Canarias (+2,2%). Las otras comunidades donde las rentas suben por encima de la media nacional.

La vivienda en alquiler en España en 2018, según datos de Fotocasa

El crecimiento desigual de las rentas entre las diferentes regiones no impide que un buen número de provincias mantengan sus alquileres muy cerca de los máximos históricos.

Es el caso de la Comunidad de Madrid. Que con 13,16 €/m2 ha recuperado el 100% de su máxima renta histórica.

La provincia de Barcelona,con 14,14 €/m2, está solo un 1,2% por debajo de dicho máximo. Mientras que otros casos remarcables son los de Málaga y las Palmas. Ambas provincias acumulan caídas por debajo del 5% respecto a sus rentas máximas.

Lucha contra el fraude por el alquiler ilegal

Con esas rentas no resulta extraño que Hacienda vigile de cerca el mercado del alquiler“, enfatiza Luis Gualtieri.

Desde 2016, Hacienda ha conseguido sacar a la luz 120.000 nuevos declarantes que recurrían al alquiler ilegal“, según Jesús Gascón (Agencia Tributaria). Aunque se estima que hay sin declarar cerca de un millón de alquileres. El 38% del total.

Ahora la intención está en extender la estrategia de persecución hacia los titulares de cuentas bancarias en el extranjero“, añade Gascón .Una información que la AEAT ha obtenido de la colaboración con otros países.

De hecho, el plan de control tributario hace énfasis en el control del IRPF. En relación a los rendimientos del capital inmobiliario.

Objetivo: el alquiler de viviendas vacacionales

En los últimos años, el negocio generado por la economía colaborativa ha llamado la atención de la Agencia Tributaria.

Una estrategia que va en linea con los objetivos del Ministerio de Fomento. Desde donde se señala el efecto de las plataformas de alojamiento turístico sobre el mercado del alquiler.

La Agencia Tributaria se pone en contacto con quienes recurren al alquiler ilegal

Actualmente, Hacienda avisa a los contribuyentes de la obligación de incluir aquellos ingresos derivados del alquiler turístico en su declaración de la renta. Durante 2017 se enviaron un total de 136.000 avisos. Mientras que en 2018 se puso en marcha el modelo 179. Para la cesión de información relativa a los anfitriones en plataformas online.

Con todo ello se pondrán en marcha investigaciones relativas a los anuncios de pisos turísticos e ingresos no declarados. Un asunto para el que Hacienda dispondrá de nuevos recursos presupuestarios.

El Impuesto de Sucesiones capitaliza una parte del debate político. Discusión sobre si es excesivo o injusto el hecho de que en algunas comunidades se pague más que en otras. O directamente si conviene suprimirlo para evitar que la herencia de bienes o dinero no conlleve un tributo inasumible por parte de los herederos.

Todo un debate de fondo en torno al Impuesto de Sucesiones pone de manifiesto la inevitable comparación entre comunidades autónomas. Sobre si tiene sentido que un contribuyente, por el hecho que heredar el patrimonio de un familiar, deba pagar impuestos al percibir dichos bienes.

La estrategia a seguir es totalmente contrapuesta en dos de las regiones con mayor actividad inmobiliaria: Cataluña y Andalucía.

Mientras la primera propone aumentar el Impuesto de Sucesiones para elevar la recaudación, la segunda comienza los trámites para bonificarlo en un 99% de los casos.

Todo ello mientras la Ministra de Hacienda, María Jesús Montero, señala la “conveniencia” de igualar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en toda España. Y formaciones como Ciudadanos o el Partido Popular proponen abiertamente la supresión del tributo.

¡El debate está servido! ¿Cuál será la decisión final?

La Generalitat quiere subir el impuesto de sucesiones

El Govern prepara un documento en que plantea modificar algunos impuestos para conseguir el apoyo de Catalunya en Comú en la aprobación de los Presupuestos de la Generalitat para 2019.

Entre las medidas dadas a conocer se incluye la reducción de las bonificaciones al Impuesto de Sucesiones. Gravamen con el que la Generalitat quiere aumentar la recaudación entre 15 y 40 millones de euros.

Cataluña quiere aumentar la recaudación por el Impuesto de Sucesiones

La propuesta del Govern es algo menos ambiciosa que la de Catalunya en Comú, donde se reclama la supresión de todas las bonificaciones. Para que la recaudación pase de los 359 millones previstos para 2019 a un total de 979 millones de euros.

Modificación rechazada desde la Generalitat. “Una medida así provocaría efectos muy adversos, como un grave problema de regresividad“, señalan fuentes de la Conselleria de Economía. “Ya que las herencias más bajas son actualmente las más bonificadas“.

Andalucía tramita la supresión inmediata del tributo

El nuevo gobierno de la Junta de Andalucía se ha propuesto poner en marcha cuanto antes las grandes propuestas acordadas entre Ciudadanos y el Partido Popular. Y entre ellas destaca la “práctica” supresión del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Dicha medidas se aprobará este próximo sábado. En la primera reunión del ejecutivo de gobierno. Según el presidente de la Junta, Juan Manuel Moreno Bonilla, “esta semana se pondrán en marcha los trámites para la bonificación del 99%” del tributo“. Añadiendo que “casi supone la completa eliminación“.

El PP y Ciudadanos han acordado eliminar el Impuesto de Sucesiones cuanto antes. “Porque, entre los compromisos firmados en el acuerdo de gobierno figura que los familiares directos tendrán una bonificación del 99% de la cuota cuando hereden o tramiten una donación“.

El acuerdo del Palacio de San Telmo incluye la bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones

Actualmente, ya existía una modificación del tributo acordada por el anterior ejecutivo que formaban PSOE y Ciudadanos en la pasada legislatura. Según la cual solo pagaban el Impuesto de Sucesiones aquellas personas que heredaban más de un millón de euros. Mientras que las donaciones a parientes directos estaban bonificadas al 99%.

Maneras de ver la política (y de proteger al contribuyente)

Sin duda, la regulación del Impuesto de Sucesiones señala las dos maneras de entender y proteger el patrimonio de los ciudadanos“, señala Luis Gualtieri. “Desde los ahorros a los bienes inmobiliarios“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

En un momento de recuperación del mercado de la vivienda, ¿no sería mejor plantear su eliminación?“, pregunta Gualtieri. “Los notarios estiman que más de un 10% de las herencias acaban siendo rechazadas“, ratifica. “Por las dificultades de los herederos al hacerse cargo del patrimonio familiar“.

Un asunto que el responsable de Oi Realtor ve repleto de incongruencias. “Si la mayor parte de la riqueza familiar está basada en los inmuebles, no es razonable que su estimación corresponda precisamente al momento de máximo valor“.

Como tampoco que se deba pagar un tributo en el momento de morir, cuando ya se hizo en vida“, añade.

El nuevo real decreto en materia de vivienda y alquiler ha sido promocionado como la herramienta necesaria para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma creada específicamente para el mercado del alquiler en las grandes ciudades con importantes medidas de impacto, como las relativas al alquiler turístico.

A pesar de no incluir límites en los alquileres, aún no se ha descartado su inclusión. Y aunque no prohíbe el alquiler vacacional, sí que aumenta los controles a este negocio.

Con su entrada en vigor, se abre un plazo de tramitación parlamentaria en la que será necesario llegar a acuerdos. Ya que se trata de una norma de “calado” que modifica hasta cinco leyes diferentes.

Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por el otro, los textos refundidos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se establecerán en todas estas normas nuevos límites al alquiler turístico?

Alquiler turístico con beneplacito vecinal

El Real Decreto Ley 21/2018 modifica el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En lo relativo a los pisos turísticos.

El auge del alquiler turístico en las grandes ciudades ha venido impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia o Nomura. Negocios a los que la nueva norma obligará a remitir de los contratos de alquiler turístico de cada vivienda. Acordes a la normativa específica de cada ayuntamiento o comunidad autónoma.

Los edificios de vecinos podrán limitar el alquiler turístico

Además, la modificación de la LPH habilitará la posibilidad que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de las viviendas de alquiler turístico. Para “favorecer” así la convivencia en los edificios de viviendas.

Beneficios al arrendamiento de vivienda

El RDL 21/2018 también modifica la Ley de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En relación a la exención de pago de impuestos por el alquiler de vivienda.

Se establece la exención del pago del ITP y AJD al suscribir contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente. Reduciéndose así las cargas fiscales sobre el mercado del alquiler.

Del mismo modo, el RDL también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificando el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. También se elimina la obligación de repercutir este tributo en el inquilino de una vivienda social. Incluyéndose bonificaciones del 95% en la cuota del IBI para las viviendas con límites en el precio del alquiler.

Finalmente, se introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente. Para que así los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI.

Seguimiento fiscal del alquiler turístico

A pesar de quedar enmarcado en el Real Decreto Ley 21/2018, se establecen nuevas obligaciones de control fiscal del alquiler turístico por parte de la Agencia Tributaria. Una medida que comenzará por Airbnb.

La plataforma compartirá con Hacienda los datos de todos aquellos huéspedes que contacten con clientes a través de dicho canal, a partir del 1 de enero de 2019.

Las plataformas de alquiler turístico comenzarán a facilitar datos fiscales de los huéspedes

En un comunicado, la empresa ha recordado así que entra en vigor “la obligación” de poner a disposición de la Agencia Tributaria la información disponible sobre las transacciones realizadas. Poniendo a disposición de los propietario una herramienta que facilitar la comunicación de dicha información fiscal.

Se trata de una aplicación que permite que sea lo mismo usuario el que comunique a Hacienda los ingresos y los detalles de cada anuncio. Así como el nombre y la dirección correspondientes.

Con el cambio de año, centenares de municipios españoles afrontan la revisión del catastro. Un indicador clave para el IBI que cae en 405 ciudades mientras sube en otras 164 localidades.

El primero de enero comienza una cuenta atrás, esperada por un buen número de ayuntamientos. La fecha de cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Uno de los principales tributos a nivel local.

Durante el año 2019, un total de 728 localidades experimentará alguna modificación en el valor de referencia de su parque inmobiliario.

En 164 municipios, el valor de los inmuebles subirá hasta un máximo del 5%. Mientras que en otros 113 llegará a reducirse hasta un 7%.

La última revisión del catastro se publicó en el Boletín Oficial del Estado del pasado 29 de septiembre de 2018. Una relación de 1.179 localidades junto a las tablas con los coeficientes de actualización.

Cuyos efectos se podrán apreciar tanto en diversos tributos. Desde el pago anual del anual del IBI a la plusvalía municipal.

Subida en el IBI de más de 700 municipios

El importe abonado anualmente por propietarios de terrenos, viviendas y otro tipo de inmuebles, en concepto del Impuesto de Bienes Inmuebles, aumentará este año en 728 municipios. Mientras que bajará en otras 449 localidades.

Un cambio que deriva de la revisión del catastro en 1.179 localidades españolas.

Aprobado por el Consejo de Ministros e incluido en el Real Decreto-Ley 27/2018. Junto a las tablas de los coeficientes de actualización sobre los que se aplicará la valoración de los bienes.

Actualización catastral que no implica que una  variación en el tipo del impuesto, fijado por cada ayuntamiento, pero sí en la valoración de los inmuebles. Correspondiente a la base imponible sobre la que se aplica.

Revisión del catastro en 1.179 localidades

La actualización catastral responde a la solicitud de más de un millar de ayuntamientos. Proceso que supone la revisión de algunas valoraciones que llevaban sin ponerse al día desde los años ochenta.

De hecho, el periodo transcurrido desde la última actualización indica qué localidades deben revisar al alza o la baja sus inmuebles. Y en qué medida.

De todos los municipios afectados, un total de 728 revisaron por última vez el catastro con anterioridad a 2004. Viendo incrementada la valoración de sus inmuebles, con un coeficiente del 1,05 (revisado del 1984 al 1989) y del 1,03 (revisado del 1990 al 2000).

Coeficientes de actualización en la revisión del catastro

Mientras que el coeficiente del 1,02 corresponde al último periodo (revisado del 2001 al 2003).

De esta manera, una propiedad valorado en 100.000 euros en 1985 pasará ahora a valer 105.000, según el catastro. Un nuevo importe sobre el que se aplicará el próximo recibo anual del IBI. Así como otros tributos.

Alzas y bajas del valor catastral

Entre las provincias con más municipios que revisan al alza sus inmuebles cabe destacar cuatro con más de cincuenta localidades. Son Ávila (72), Huesca (69), Segovia (62) y Teruel (52).

Con más de veinte municipios Cuenca (39), Salamanca (39), Girona (28), León (26), La Rioja (25), Barcelona (24), Alicante (23) y Valencia (21).

Mientras que por encima de los diez municipios encontramos provincias como Madrid, Tarragona, Soria, Valladolid, Granada, Zaragoza, Toledo

Entre las capitales de provincia más afectadas por la subida destacan Granada, Huelva, Teruel y Valencia. Con subidas cercanas al 3%.

La nueva revisión del catastro recoge subidas de hasta el 5% y bajadas que llegan al 7%

¿Y los coeficientes posteriores a 2004?

Por otro lado, las 449 localidades que revisaron el catastro entre 2005 y 2013 (años de la burbuja) verán una rebaja en el valoración de sus inmuebles.

De hecho, el coeficiente oscilará entre el 0,97 (revisado del 2005 al 2011) y el 0,93 (revisado del 2012 al 2013). Una circunstancia que permitirá que una propiedad registrada por 100.000 euros en 2013 pase a tributar ahora por unos 93.000 euros.

La revisión a la baja afectan especialmente a municipios de las provincias de Almería, Burgos, Cantabria, Guadalajara Soria y La Palmas. Así como a municipios destacados de Madrid. Y a capitales de provincia, como Castellón y Zaragoza, donde los valores se revisan un 7% a la baja.

Una buena noticia para aquellos que compraron en los años del boom“, señala el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor Luis Gualtieri.

Con 15 votos a favor frente a 13 en contra, el alto tribunal rectificar la decisión tomada hace solo tres semanas. Dando la razón a las entidades bancarias y derivando en los clientes el pago del impuesto de las hipotecas. Tasa que podría tener los días contados si se llega a un acuerdo parlamentario.

En una decisión no exenta de polémica, el Supremo ha decidido obviar su propia doctrina y rectificar la decisión de hacer pagar en la banca el impuestos de las hipotecas. Un dictamen que había tomado hace sólo tres semanas.

El pleno del contencioso administrativo acordó en la tarde de ayer martes, con 15 votos favorables y 13 desfavorables, tras 16 horas de debate que deben ser los clientes que constituyan hipotecas los responsables del abono de las tasas correspondientes.

Una decisión que podría desembocar en el acuerdo parlamentario para la eliminación definitiva del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. “Esperemos que se ponga fín a este impuesto que encarece la financiación de la vivienda“, señala Luis Gualtieri. El CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor cree que un acuerdo sería muy favorable para el sector.

Nueva y definitiva sentencia sobre el impuesto de las hipotecas

La marcha atrás del TS no tiene precedentes, muy probablemente removerá los pilares judiciales, sociales y políticos.

Partidos con diferentes ideología política, organizaciones de consumidores y representantes de la judicatura han pedido desde ayer noche las dimisiones, tanto de Luis María Díez-Picazo (presidente de la sala de lo contencioso administrativo) como de Carlos Lesmes (presidente del Tribunal Supremo).

El alto tribunal rectifica así la jurisprudencia que ya había establecido su sala segunda el pasado 16 de octubre de 2018. Cuya sentencia determinaba que eran las entidades bancarias quienes debían hacerse cargo del gravamen. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este nuevo giro y la presión ejercida, tanto por la banca como por el Gobierno, marcaron los dos días de deliberaciones entre 28 magistrados de los 31 que constituyen la sala del Supremo. Y acabaron decantando la  balanza en favor del sector financiero. A pesar del gran número de de magistrados que se declararon en contra de hacer pagar al cliente el impuesto de las hipotecas.

Como precedente, la última sentencia del TS que se hizo pública el 18 de octubre, determinaba que a partir de aquel momento el impuesto debía ser abonado por los bancos y no por los clientes. Sin embargo, al día siguiente el presidente de la sala dejó en suspenso dicha sentencia. Por el “enorme impacto tanto económico como social” que generaría.

El Supremo decide que sea el cliente quien pague el impuesto de las hipotecas

El dictamen provocó una jornada de pérdidas entre los bancos que cotizan en Bolsa. Argumento que sirvió a Díez-Picazo para dejar sin efecto la nueva jurisprudencia. Tras todo ello, Carlos Lesmes tuvo que salir al paso para pedir disculpas por el caos provocado. Y solicitar el pleno de la sala del TS para debatir sobre el impuesto de las hipotecas.

Finalmente, en la tarde de ayer, el Supremo analizó tanto el caso y como los tres nuevos recursos interpuestos. Decidiendo acabar con el asunto de raíz con un claro veredicto favorable a la banca del que no se conocerá la justificación “hasta dentro de unos días”.

Consensuar la eliminación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Tras la última sentencia del TS sobre el impuesto de las hipotecas, el Gobierno ha decidido tomar cartas en el asunto. El presidente Pedro Sánchez ha comparecido hoy miércoles para anunciar nuevas medidas legislativas. Relativas al pago del gravamen. Un gasto que, por el momento, continuarán asumiendo los hipotecados.

¿Qué cambios se plantea el gobierno?

Según los representantes del PSOE en el Congreso se quieren introducir modificaciones legales acordadas con el resto del arco parlamentario.

El próximo día 8 de noviembre se celebrará el consejo de ministros y se tomarán decisiones en relación a la sentencia del Supremo“, ha defendido Adriana Lastra. Aunque sus manifestaciones no han concretado ningún tipo de medida. “Respetamos las decisiones del poder judicial, pero no las compartimos“.

¿Qué proponen los otros grupos?

Por parte del líder de Ciudadanos, Albert Rivera, el mensaje ha sido claro. “Es incomprensible y no se puede someter a esta incertidumbre a millones de familias“, afirma. “El poder legislativo tiene que buscar soluciones para garantizar los derechos de los ciudadanos y que no vuelva a ocurrir algo así en el futuro“.

Mientras que Pablo Casado, presidente del Partido Popular, ya ha anunciado una “revolución fiscal“. “Si llegamos al Gobierno defenderemos la libertad individual, la seguridad jurídica y la propiedad de los españoles“, añadió.

Asegurando que si objetivo es “reducir los impuestos de la renta, sociedades y suprimir los de patrimonio, donaciones, sucesiones y AJD“.

Tras 15 días de incertidumbre en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo llega hoy a su pleno más polémico. El que conducirá a si existe retroactividad o no en la reclamación del pago del impuesto de las hipotecas.

El momento está cada vez más cerca. La sentencia definitiva del Supremo que hizo temblar a las entidades bancarias que cotizan en Bolsa y provocó las disculpas de Carlos Lesmes, presidente del TS, será dada a conocer hoy martes.

El precedente abierto por la sentencia del pasado 16 de octubre deja claro que deberán ser los bancos quienes se hagan cargo del impuesto de las hipotecas. Sin embargo, el factor temporal plantea tres posibles escenarios para el sistema hipotecario tras la nueva sentencia del TS.

Desde la posibilidad de rechazar la retroactividad, a la limitarla a los cuatro últimos años o contemplar la reclamación retroactiva sin límite de tiempo.

Sea como sea, la banca ya ha advertido que la decisión no alterará sus balances. Con ello, se admite que cualquier gasto repercutido a las entidades acabará siendo abonado por los clientes.

Aunque la diferencia entre uno y otro escenario es importante“, apunta Luis Gualtieri. “No es igual aplicar el cambio de ahora en adelante que abrir la posibilidad a reclamar hipotecas de los últimos 10, 30 o 50 años“, finaliza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Como tampoco sería comparable el sobrecoste para los clientes de la banca“.

La crónica de un día maratoniano

La reunión del pleno de la sala tercera, que comenzó ayer lunes a las 10 de la mañana con ausencia de tres de sus miembros tuvo continuidad a lo largo de la tarde. Y culminará este martes.

Según fuentes cercanas a la propia sala, se trata de un debate cargado de intensidad. En torno a una decisión que debe hacer recuperar el crédito en la justicia española harán que la decisión definitiva sea dada a conocer mañana martes.

Quedan pendientes de la sentencia tanto jueces como abogados, directivos de banca y asociaciones de consumidores.

Impuesto de las hipotecas: ¿Quién pagarà el AJD y cuál será la retroactividad de la decisión?

Todos ellos han ido analizando las posibles consecuencias de derivar el Impuesto de Actos Jurídicos, del cliente al banco. Un hecho de gran repercusión económica que obligó hace dos semanas a convocar a 31 magistrados en una reunión inédita en torno al impuesto de las hipotecas.

La que determinará finalmente cómo se aplica el AJD y que podría suponer otro nuevo varapalo para la banca.

El ‘nuevo’ impuesto de las hipotecas

Una vez derivado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a las entidades bancarias solo queda por saber cuál será el efecto de la sentencia en las hipotecas ya firmadas.

En ese sentido, se plantean tres posibles escenarios en el mercado hipotecario:

Opción A: Borrón y cuenta nueva

La opción favorita para la banca es que el Supremo rechace la retroactividad. Con ello, solo quedarían afectadas las hipotecas que se firmen a partir de ahora. Una opción sin coste, por los préstamos ya firmados, y que las entidades defienden al afirmar que “hasta ahora nos hemos limitado a cumplir con la legislación vigente“.

Opción B: Limitar hasta 2014

Frente a esta posibilidad, el Supremo podría tomar la segunda decisión menos mala para la banca. Es decir, que la retroactividad quede limitada a los plazos que impone la Agencia Tributaria para devolución de impuestos. Como máximo, 4 años.

La retroactividad del impuesto de las hipotecas centra la atención de jueces, abogados, banqueros y consumidores

En este segundo escenario, el coste se ascendería a unos 2.300 millones de euros, según Moody’s. Mientras los técnicos de Hacienda de Gestha lo cuantifican en 3.600 millones.

En dicho caso, la reclamación debería hacerse a Hacienda. Y las comunidades autónomas serían las más perjudicadas ya que se trata de un impuesto transferido. Un gravamen que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de cada hipoteca.

Opción C: Retroactividad ilimitada

El tercer y último escenario es el menos deseado por los bancos. Una decisión que supondría la retroactividad total y absoluta del impuesto de las hipotecas. Afectando a todos los préstamos en vigor, desde el primero en el que se pagó el IAJD. Su coste resulta difícil de calcular, ya que podría oscilar entre los 9.000 millones y los 30.000 millones de euros.

Se trata del panorama defendido por todas las asociaciones de consumidores. Aunque resulta difícil de imaginar por su impacto sobre el mercado hipotecario y los bancos.

Un escenario al que se podrían acoger cerca de los 8 millones de españoles que hoy en día pagan una hipoteca. Sin embargo, para reclamar por una hipoteca firmada hace más de cuatro años sería necesario acudir a los tribunales.

Aún así, las asociaciones de consumidores calculan que el coste para las entidades sería bastante limitado “Tan solo entre el 10% y el 20% de los hipotecados acaba reclamando la devolución del impuesto“, según Asufin (Asociación de Usuarios Financieros).

Adquirir o heredar una propiedad sin pasar cuentas con la Agencia Tributaria es bastante difícil. Una circunstancia en la que el Ministerio de Hacienda quiere aprovechar la buena salud del mercado inmobiliario. ¿Cómo? Imponiendo una nueva valoración de vivienda que permita cobrar tanto ITP como Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo se llamaría al cambio de las reglas de juego a mitad de partida? Algo así es lo que pretende hacer el de Hacienda en su hartazgo al ver que los tribunales no aceptan la comprobación de valores del ministerio. Requisito imprescindible para cobrar en transmisiones, sucesiones y donaciones.

Quien compre o herede un inmueble tributará según una nueva valoración de vivienda, diferente a la establecida por el Catastro. Según da a entender el Anteproyecto de la Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal. Un hecho que hará crecer la recaudación, aumentando la carga fiscal aunque habilitando posibles rebajas en los tipos autonómicos.

La reforma estatal entrará en vigor a partir de 2019 y afectará a todos aquellos particulares que compren viviendas de segunda mano o las reciben en forma de donación o herencia. Este cambio afectará a los dos principales tributos en la transmisión de propiedades: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Dos fuentes de ingresos que fueron transferidos a las regiones y sobre los que las comunidades pueden fijar bonificaciones. Aunque eso dependerá de cada caso concreto y no podrá evitar una nueva valoración de vivienda a compradores y herederos.

Un conflicto tributario en torno a la vivienda

Al comprar una vivienda como particular, o al heredarla, se pagan impuestos en función de una base imponible. De transmisiones patrimoniales o de sucesiones. Sin embargo, este valor no equivale al precio de adquisición ni está vinculado a él. Según la normativa tributaria, la base imponible corresponde al llamado “valor real” de la propiedad.

Interpretar que es o que no es dicho “valor real” ha dado pie a un largo conflicto tributario. Hasta tal punto que el Tribunal Supremo anuló el pasado mes de mayo el método de comprobación de valores que venían haciendo servir en algunas comunidades autónomas.

El "valor real" y el "valor de mercado" de la vivienda

Una cifra que se calcula multiplicando el valor catastral por un coeficiente de actualización, cuyo valor varía en función del municipio. Si el resultado de dicha operación supera el precio declarado (valor de compra o expresado por el heredero), el contribuyente queda obligado al pago de una liquidación complementaria del impuesto.

Esta fórmula se tiene que revisar para adecuar el coeficiente a los “valores reales” del mercado inmobiliario. Algo que ya originó numerosas demandas tras la fuerte caída de los precios durante la crisis. ¿La razón? Viviendas compradas por un precio muy inferior al que se tributaba.

Sin embargo, la urgencia que la administración no tenía en la actualización cuando los precios eran bajos sí que aparece ahora que crece el mercado de la vivienda“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor).

Cambio que “renueva” la valoración de vivienda

El nuevo objetivo del Ministerio de Hacienda es reemplazar el concepto de “valor real” por otro nuevo: el “valor de mercado”.

¿Quiere decir esto que el comprador de un inmueble pagará impuestos por el precio abonado que aparece en la escritura? Rotundamente no. El nuevo “valor de mercado” será un importe de referencia que publicará la Dirección General del Catastro, tal y como apunta el propio anteproyecto aprobado el pasado 19 de octubre de 2018.

Valoración de vivienda según el criterio de la Dirección General del Catastro

Este valor de referencia se calculará a partir de información notarial sobre compraventas reales. Por ello, nuevamente, el impuesto (ITP o ISyD) no estará basado en el precio abonado por el comprador de manera efectiva. Sino en el valor resultante de una estimación (más o menos objetiva) de cada propiedad que realizará el propio Catastro.

Algo que comprobarán compradores y herederos a partir del próximo año“, explica Luis Gualtieri. “Incomprensiblemente, Hacienda vuelve a confiar solo en su punto de vista y no en la situación real del mercado“.

¿Qué pasará y que podrá hacer el contribuyente?

Nuevo criterio
Con la nueva medida, Hacienda calculará un “valor de mercado” de los inmuebles sin tener ni que entrar en ellos. Al establecerse por defecto que el valor del catastro es el valor real de mercado, deberá ser el contribuyente quien demuestre todo lo contrario.

Futuras consecuencias
Entre los posibles efectos de la reforma, en caso de aprobarse, cabe esperar un incremento de la recaudación de las comunidades autónomas. Al aplicarse la nueva valoración de vivienda con el mercado al alza, la factura fiscal será mayor. Siempre que las CCAA no tomen medidas de bonificación.

La valoración de vivienda cambiará tras la reforma presentada por el Ministerio de Hacienda

Posibles recursos
La aprobación de la reforma obligará a que todos aquellos contribuyentes que no estén de acuerdo con el criterio de Hacienda deban solicitar una prueba pericial que acredite la situación real del inmueble. Un informe que pruebe que el estado del inmueble no se corresponde con la valoración tributaria. Pudiendo aportarse también justificantes de otras transmisiones inmobiliarias parecidas.

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El ritmo de compraventa de viviendas y firma de hipotecas no ha frenado en los meses de verano. La contratación de préstamos hipotecarios ha seguido subiendo un 6,8% en agosto. A pesar de un dato que se acaba de dar a conocer: España cobra el impuesto hipotecario más alto de Europa.

En pleno mes de agosto, España no bajó de la senda alcista con un 6,8% más de hipotecas que hace un año. Las 28.755 nuevas hipotecas permiten encadenar cinco meses consecutivos con crecimiento interanual.

Según la ‘Estadística de Hipotecas. Agosto 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), no solo creció la firma de hipotecas sino también el importe medio de los préstamos hasta los 122.424 euros.

Un balance en el que Andalucía, Comunidad de Madrid y Cataluña volvieron a encabezar la actividad hipotecaria. Además de concentrar la mayor parte del capital prestado.

Sin embargo, la jornada deja un sabor agridulce tras el último comunicado de la Asociación Hipotecaria Española. En él se vuelve a hablar de la famosa tasa hipotecaria, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos. Al comparar a España con los países de su entorno.

El balance no puede ser más rotundo: España posee el mayor impuesto hipotecario de toda Europa“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor). “¿Cómo podemos competir así en igualdad de condiciones frente a otros mercados?

La firma de hipotecas sobre viviendas sigue creciendo

Durante el pasado mes de agosto se constituyeron 28.755 nuevas hipotecas. Un 6,8% más que en el mismo mes de 2017, aunque un menos que en julio de 2018. Un mes histórico en el que la firma de hipotecas aumentó un 14,6% en tasa interanual.

A pesar de ello, el dato positivo de agosto permite encadenar cinco meses al alza. Además de cinco años , desde agosto de 2014, en que el octavo mes ha ido creciendo progresivamente en actividad hipotecaria.

Firma de hipotecas en España durante el mes de agosto de 2018

El incremento no solo afecta a la firma de hipotecas, sino también al importe medio y el capital prestado por los bancos.

Concretamente, el importe de la hipoteca media aumentó en un 9,8% interanual. Hasta situarse en torno a los 122.424 euros.

Mientras que, a nivel general, el capital prestado por las entidades se incrementó en un 17,3% interanual. Hasta alcanzar los 3.520 millones de euros.

Andalucía, Madrid y Cataluña superan las 4.000 hipotecas

Del balance mensual hipotecario cabe destacar las tres comunidades autónomas habitualmente más activas. Se trata de Andalucía con 5.984 hipotecas, Madrid con 5.000 hipotecas y Cataluña con 4.432 hipotecas.

Aunque las mayores tasas de crecimiento interanual se concentraron en Extremadura (+32,2%), Canarias (+25,8%), Navarra (+25,2%) y País Vasco (+24,9%).

Firma de hipotecas e importe de las mismas en agosto por CCAA

Las tres comunidades donde más capital se prestó fueron las tres más activas del mercado hipotecario. Comunidad de Madrid (879.765 millones de euros), Andalucía (645.326 millones) y Cataluña (592.979 millones).

Mientras que el mayor crecimiento en el préstamo de capital volvió a concentrarse en Extremadura (+56,4%), País Vasco (+41,35) y Navarra (+20.6%).

Europa saca los colores a España en materia de AJD

A tenor de estos datos, los bancos deberían ver con satisfacción la evolución del mercado hipotecario. sin embargo, las últimas noticias de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) prometen hacer aún más difícil la resolución del conflicto en torno al pago del importe hipotecario.

Según un estudio comparativo de la AHE, España es el país de Europa con mayor gravamen en las hipotecas.
El análisis parte del conocido Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Un tributo que se mueve entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la operación. En función del municipio donde se inscriba la hipoteca.

De las 17 CCAA estudiadas por la AHE, en 14 se cobra una tasa por encima del 1%. Destacando los casos de Andalucía y Cataluña, donde se sitúa en el 1,5%. Mientras que el gravamen más bajo se sitúa en Navarra y País Vasco.

La desigualdad en el cobro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

España es el único país, además de Francia, donde se aplica este impuesto sobre una cantidad superior al dinero prestado. Frente a la mayoría de países donde se tributa únicamente por el importe de la hipoteca.

Concretamente, el tributo español tiene como base imponible la ‘responsabilidad hipotecaria’. Es decir, un importe entre 1,4 y 1,5 veces por encima del importe real.

Hecho que provoca que la tasa efectiva en el AJD no sea del 1%, sino que ascienda hasta el 1,4% por término medio.

Las propuestas en materia fiscal siguen llegando al Congreso de los Diputados. Tras la modificación del IRPF, ahora le toca el turno al Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Un gravamen que algunas comunidades bonifican al 100% mientras que en otras se tributa por encima del 30%.

La desigualdad en el pago del Impuesto de Sucesiones es un hecho manifiesto. No solo por suponer un ‘hachazo’ fiscal a los herederos sino también por las grandes diferencias entre unas y otras comunidades autónomas.

La nueva propuesta de ley que lleva al Congreso de los Diputados el grupo de Ciudadanos es una de las más trascendentes del curso político. Se trata de una proposición para modificar la ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

La tasa que grava herencias y donaciones de diferente forma en función del territorio donde se aplica. Con comunidades que reducen y bonifican hasta la totalidad del valor. Frente a otras que donde se tributa más allá del 30%.

Entre las posiciones de los principales grupos, PP y Ciudadanos se manifiestan a favor de la supresión del impuesto. Mientras que el PSOE plantea subirlos e igualarlo en todo el territorio. Y Podemos propone armonizarlo y recalcularlo en función del dinero heredado.

¿Quién saldrá victorioso del nuevo debate? Lo averiguaremos en los próximos días.

Impuesto de Sucesiones: ¿Exención o armonización?

El Congreso de los Diputados debatirá este martes 30 de octubre la proposición de ley de Ciudadanos para rebajar la tributación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para hacerla homogénea en todas las comunidades autónomas.

Se trata de un impuesto caótico, con hasta veinte regímenes y variaciones entre CCAA de 100 a 1; además de tipos que pueden ir desde la exención total hasta el 81% del valor“, ha señalado F. De la Torre (Ciudadanos). “No es justo que la clase media en España pague por heredar. Este impuesto necesita de una profunda reforma“.

En ese sentido, los grupos mayoritarios se congratulan por afrontar el debate sobre la modificación e incluso supresión del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Aunque existen dos frentes muy contrapuestos.

Proposición de ley para reducir o homogeneizar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Por un lado, el partido de Albert Rivera (Ciudadanos) propone eliminar el gravamen en transferencias en línea recta. Es decir, las relativas a los abuelos, los padres y los hijos. Además de aquellas que afectan a ambos cónyuges. En una línea parecida, el grupo de Pablo Casado (PP) ha insistido diversas veces en la necesidad de suprimir dicho impuesto.

En el otro extremo, Pedro Sánchez (PSOE) defiende modificar el Impuesto de Sucesiones y homogeneizarlo. Para que, manteniendo un tipo mínimo, vaya destinado a grandes patrimonios. Finalmente, Pablo Iglesias (Podemos) aboga por hacer progresivo el impuesto para gravar la riqueza. Mientras que tanto PDeCAT como Compromís ya han manifestado su oposición frontal a la propuesta de Rivera.

Cuatro posiciones respecto al ‘pagar por heredar’

La propuesta de Ciudadanos hace referencia a una desigualdad manifiesta. Existen tres comunidades (Andalucía, Aragón y Murcia) que han reducido o bonificado hasta el 100% del impuesto. Mientras que otros territorios obligan a pagar más del 30% del valor transmitido.

Cabe decir que la proposición de ley no contempla la desaparición total del tributo. Ya que debe mantenerse para controlar las transacciones realizadas en relación al patrimonio.

Si la iniciativa del grupo de Rivera sale adelante, se ampliará el número de colectivos afectados por el gravamen, para no bonificar el 100% únicamente a familiares del grupo 1 (cónyuges, padres e hijos), sino además a familiares del grupo 2 (entre abuelos y nietos). Sus herencias quedarían exentas del gravamen al heredarse la vivienda habitual o una empresa familiar.

Frente a esta propuesta, el grupo de Casado hace hincapié en la compensación a las comunidades autónomas. La administración más interesada tras la transferencia del 100% de la recaudación del Impuesto de Sucesiones. Además de un tema paralelo: ¿Cómo se gestionará la donación de grandes empresas a sus gestores?

Mientras que la mayoría de críticas por parte del resto de partidos inciden en la necesidad de mantener el gravamen y no favorecer a los grandes patrimonios.

Un tributo autonómico que se debe compensar

Frente a este debate inicial, Ciudadanos argumenta que su proposición de ley incluye también una disposición adicional sobre la reforma de la financiación de las comunidades autónomas. Imprescindible para mantener la recaudación si se bonifica el ISD.

Impuesto de Sucesiones en herencias y donaciones familiares

Disposición a la que se suman otras bonificaciones. Además de por motivos de parentesco, se reduciría el impuesto a personas en situación de dependencia moderada o con un grado de discapacidad de al menos el 33%. Quedando el límite en 180.000 euros, tanto por herencia como por donación.

Mientras que para aquellas personas con dependencia severa o una discapacidad de al menos el 66% la bonificación sería todavía mayor. Concretamente en herencias o donaciones de hasta 360.000 euros.

Este asunto, que pondrá sobre la mesa las diferentes propuestas parlamentarias, es de especial interés para nosotros“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Como especialistas en la gestión patrimonial y las inversiones inmobiliarias, somos sensibles al problema de la fiscalidad en herencias familiares“.

Esperemos que el Congreso permita tener una ley más justa y equilibrada en todo el territorio español“.

A más de una semana para conocer la sentencia sobre los impuestos hipotecarios, la posibilidad de limitar las reclamaciones a los cuatro últimos años toma fuerza. Un proceso que conviene hacer cuanto antes para evitar que prescriba.

Fue chocante la sentencia del Supremo que favorecía a los hipotecados, repercutiendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los bancos. Sin embargo, lo más sorprendente llegó 24 horas después. Cuando el mismo tribunal intentó hacer marcha atrás sin medir la repercusión de sus decisiones.

Caída en las acciones de las entidades, anulaciones de firmas con escrituras en mano y desconcierto general. Una situación que durará, como mínimo, hasta el próximo 5 de noviembre. Fecha en que está convocado el pleno de la salta de los contencioso-administrativo del TS.

Parece claro que la reclamación del impuesto de las hipotecas se complica por momentos. Ni los abogados ni los notarios se atreven a dar un paso en falso. Mientras permanecemos a la espera de saber si finalmente se dará carácter retroactivo a la sentencia. Más allá de los cuatro últimos años.

Un auténtico culebrón en el que cada día se dan a conocer sentencias a favor y en contra de la banca. Y un proceso de reclamación que únicamente pueden iniciar quienes firmaron su hipoteca desde 2014.

4 años: Límite más probable a la retroactividad

Fuentes del Tribunal Supremo avalan que la ratificar la condena a los bancos y limitar en el tiempo la reclamación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados podría ser la “solución ideal“.

¿Cuánto tiempo? Los cuatro últimos ejercicios, para evitar que el cambio en la jurisprudencia no habrá una crisis aún mayor.

La decisión no se tomará hasta el 5 de noviembre. Día en que los 31 magistrados convocados por Carlos Lesmes emitirán un dictamen. Se trata de una decisión salomónica que no dejará a nadie satisfecho. Aunque dará la razón tanto el cliente y limitará las pérdidas para las entidades.

La reclamación de los impuestos hipotecarios está pendiente de una nueva sentencia del TS

Desde el día en que fue convocado el pleno, 24 horas después de la famosa sentencia, se han despertado muchas suspicacias. Interpretando que los bancos habrían forzado a un cambio de decisión.

Algo que ha desmentido el propio Lesmes, mientras lamentaba la gestión de este asunto.

Sentencias a favor y en contra de la banca

La sentencia del pasado jueves 16 de octubre de 2018, que condenaba a la banca al pago del AJD de las hipotecas ha permitido revistar la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Y existen casos a tener en cuenta. Como otras dos sentencias dictadas a favor del cliente y en contra de la banca. En las que se insiste que son las entidades quienes están más interesadas en elevar el préstamo a escritura pública. Acto que tributa por AJD.

Sin embargo, también cabe mencionar que la misma sala tercera del TS que condenó a la banca resolvió en favor de las entidades hace solo un año. Concretamente en una sentencia del 22 de diciembre de 2017.

Un reinterpretación que hace este caso aún más polémico.

¿Cómo reclamar los impuestos hipotecarios?

La sentencia del Supremo deja temporalmente abierta la puerta a reclamar parte de los impuestos hipotecarios. ¿En qué términos? Veamos algunas de las dudas más recurrentes.

¿Quién podría reclamar el impuesto?
En total, según Adicae, de seis a ocho millones de contribuyentes. De momento, los casos más claros corresponden a clientes que pagaron el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los últimos cuatro años.
Importe que supone una tercera parte de los gastos hipotecarios, dejando al margen otros conceptos como la tasación de la vivienda, la gestoría o el registro.
Sin embargo, algunos expertos señalan que la sentencia debería aplicarse a todos los préstamos en vigor.

Formas de reclamar los impuestos hipotecarios de los cuatro últimos años

¿De qué manera se debe reclamar?
Existen tres posibles vías para solicitar la devolución del dinero:
a.-Ir a la Agencia Tributaria: Opción recomendada únicamente si la hipoteca se constituyó desde 2014, ya que se trata del límite temporal a efectos fiscales.
b.-Acudir a la entidad bancaria: Hablar directamente con el banco que formalizó nuestra hipoteca e intentar llegar a un acuerdo es la solución más sencilla y amistosa.
c.-Emprender la vía judicial: Se puede demandar por la vía civil, aunque se recomienda no reclamar directamente a Hacienda sino hacerlo a través de una demanda colectiva.

¿Como se calcular la cantidad a devolver?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede variar en función de cada comunidad autónoma. Un importe que puede ir del 0,5% al 1,5% de la hipoteca.