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¿Son rentables los activos hoteleros? Si no fijamos en algunos de los principales eventos de temporada alta, no existe duda de que sí. Especialmente por la inversión en hoteles de lujo, cuya revalorización se incrementó un 10% a lo largo de 2018. En ese caso, ¿por qué paralizan proyectos algunas ciudades de referencia como Barcelona?

A mayor categoría, más rentabilidad. Esa es la lógica de la inversión hotelera en España. Según el informe ‘Mercado hotelero 2019‘, elaborado por Tinsa, los hoteles con cinco y cuatro estrellas se revalorizan muy encima de los establecimientos con categorías inferiores.

En su estudio del sector, la tasadora analiza la evolución del turismo y los activos hoteleros en nuestro país.

Del informe sobresale la revalorización de los hoteles de 5 estrellas (+10%) y de 4 estrellas (+4%) durante 2018“, señala Luis Gualtieri. “Frente a la depreciación de los de 3 estrellas (-7%)“.

Una tendencia que persistirá durante 2019“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Con los hoteles de 5 estrellas sumando otro 5%, y los de 4 y 3 estrellas repuntando un 2%“.

Todo ello coincide con uno de los eventos profesionales más importantes del país: el Mobile World Congress 2019. Unos días en los que el precio del alojamiento se multiplica y los establecimientos rozan la plena ocupación en Barcelona.

Y una oportunidad que deja escapar la ciudad condal, con la moratoria hotelera. En beneficio de otros municipios como l’Hospitalet de Llobregat. Donde los proyectos hoteleros se multiplican.

Más de 170.000 € por cada habitación

El récord histórico en la llegada de turistas anima a invertir en uno de los sectores estratégicos de la economía española. Y ya se sabe que a más categoría, mayor margen de beneficios.

Según Tinsa, los hoteles de 5 y 4 estrellas han sido los que más se han revalorizado en el último año. “El análisis del negocio generado por 6.000 hoteles españoles, entre 2000 y 2018, ha demostrado el gran beneficio de la inversión en hoteles de lujo“, puntualiza Luis Gualtieri. “Especialmente en establecimientos de 5 estrellas“.

Inversión en hoteles de lujo por áreas geográficas españolas

El valor por cada habitación alcanza una media de 171.625 € en hoteles de 5 estrellas. Frente a los 128.604 € en los de 4 estrellas y los 83.217 en los de 3.

Aunque algunas zonas destacan por encima del resto. “Es el caso de los hoteles de playa, donde cada habitación de 5 estrellas se ha revalorizado un 27% en el último año“, añade el responsable de Oi Realtor. “Frente a los establecimientos de 4 o tres estrellas, que valen un 2,3% y un 6% más, respectivamente“.

Del Mediterráneo a Barcelona o Madrid

Si alguna área geográfica es rentable para la inversión en hoteles de lujo esa es la costa mediterránea. Los hoteles de 5 estrellas a orillas del Mar Mediterráneo se han encarecido un 22% en el último año.

Por delante de los establecimientos de 5 estrellas en ambos archipiélagos (Baleares y Canarias). Que se han revalorizado un 19%. Y de los hoteles de 4 estrellas en las principales ciudades, que suben un 4%.

El contraste es importe“, señala Luis Gualtieri, que acaba de abrir la primera multifrancia de Oi Realtor en Canarias. “Los hoteles canarios de 5 estrellas se han revalorizado un 20% solo en 2018 hasta los 190.000 euros por habitación“.

Mientras que una habitación en un hotel de 4 estrellas en Barcelona no baja de los 300.000 euros“, matiza. “En estas circunstancias, es incomprensible la moratoria hotelera de la ciudad condal“.

La inversión en hoteles de lujo pide paso

El MWC es capaz de bloquear 27.000 habitaciones de hotel. El mismo número que hace un año.

Ante tales circunstancias y con la congelación de las licencias hoteleras en Barcelona, l’Hospitalet de Llobregat está sacando partido al interés de turistas e inversores“, recuerda Luis Gualtieri.

Valor e inversión por habitación en hoteles urbanos por categoría

Apenas existía turismo en l’Hospitalet hace algunos años y hoy es el tercer sector en ocupación de la ciudad“, añade su alcaldesa Núria Marín.

Una circunstancia que ha llevado a la segunda ciudad catalana a sumar 18 hoteles. Y que para 2022 se quiera llegar a los 27 establecimientos. La mayoría en la Plaza Europa.

La lógica del mercado inmobiliario es aplastante“, finaliza el CEO de Oi Realtor. “Si el sector no puede crecer en Barcelona lo hará en otros lugares“.

No faltan oportunidades para invertir en hoteles en venta y margen para seguir aumentando la rentabilidad.

El sector inmobiliario tiene ante sí un difícil reto en el año que acaba de comenzar. El pasado 2018 finalizó con un volumen total de 11.630 millones de euros en compraventa de activos. Sin tener en cuenta operaciones corporativas. El mejor año de la última década para la inversión inmobiliaria en España.

Las inversiones inmobiliarias en nuestro país continúan atrayendo a compradores de todo el mundo. Hasta tal punto que en 2018, este mercado ha batido una marca histórica en España.

La publicación del informe “At a Glance T4 2018”, elaborado por BNP Paribas Real Estate, España fue capaz de atraer 11.630 millones de euros de inversión. Un volumen de compras que sumado a las operaciones corporativas podría alcanzar los 19.000 millones.

Entre los datos más destacados del año destaca la gran cantidad de compras registrada en el último trimestre del año. Periodo en el que se contabilizaron 3.700 millones de euros en inversión inmobiliaria en España.

Así como el reinado del retail, frente a otros sectores. Con un 37% de todas las inversiones registradas. Por delante de otros como las oficinas (19%), residencial (16%), hoteles (12%) y logística (11%).

Aunque los hoteles han convertido a España en el segundo mayor destino de inversión turística de toda Europa.

El reinado del segmento ‘retail’ en España

El retail fue el gran protagonismo de las compras en el mercado inmobiliario de 2018. Suya fue una inversión por valor de 4.280 millones de euros. Equivalente al 37% del volumen total.

Inversión inmobiliaria en España durante 2018 por segmento

Entre las grandes operaciones destaca la compra de tres centros comerciales por un valor de 485 millones. La última gran inversión del año. A la que deberían sumarse las constantes operaciones en los principales ejes de Madrid, Barcelona, Málaga,..

En línea con este segmento también conviene destacar las nuevas operaciones del segmento logístico. Que a pesar de suponer solo el 11% de las inversiones sigue creciendo, animado por el comercio electrónico.

Alcanzando un volumen de compras de 1.300 millones. De ellos, 400 en el último trimestre.

Miles de inversiones en viviendas, oficinas y hoteles

Del segmento de oficinas, con un 16% de las compras, los expertos destacan la falta de producto de calidad. Aún así se han alcanzado los 2.228 millones de euros de inversión. Un 4% menos que hace un año.

Mientras que el segmento residencial ha logrado ‘llevarse’ un 16% de la inversión.

Por delante de la inversión hotelera, con un 12% del volumen de ventas. Cifra que pone en valor la ‘Radiografía del mercado de inversión hotelera en España 2018‘.

Un informe de Colliers International e Irea en el que España sobrepasa a Alemania como segundo gran destino de inversión hotelero de toda Europa.

Fondos en la inversión inmobiliaria en España

Otros de los grandes protagonistas continúa siendo el fondo de inversión. El 61% de la inversión inmobiliaria en España durante 2018 correspondió a fondos.

Evolución de la inversión inmobiliaria en España durante la última década

También cabe destacar el papel de las socimis, en operaciones de compraventa y desarrollo de suelo. Así como de los family offices.

Todos ellos han participado de un año histórico para el sector inmobiliario en el que también han tenido su espacio los activos alternativos.

Especialmente residencias estudiantiles, centros hospitalarios y residencias geriátricas“, señala Luis Gualtieri. “Activos que han sumado compras por un valor de 600 millones en 2018“, sentencia el CEO de Oi Realtor.

Las perspectivas de futuro reflejan un largo verano para el turismo en nuestro país. A pesar de la intensa competitividad en todo el Mediterráneo, la inversión hotelera en España se mantiene de cara a los próximos años.

La leve caída en la ocupación en julio y el repunte de los visitantes en agosto no siembran dudas en los inversores del sector turístico. Especialmente entre aquellos que piensan abrir un hotel en España.

El último estudio de Deloitte titulado ‘The Hotel Property Handbook 3.0‘, y la nueva estrategia bancaria en torno al sector, plantean un panorama más que positivo de cara al periodo 2018-2021.

Según la consultora, España puede llegar a acoger cerca de 173 nuevos hoteles en los próximos tres años. Tanto por construcción de nuevos edificios como por rehabilitación.

Una intensa actividad que permitirá incorporar unas 30.600 habitaciones. Mayoritariamente en nuevos hoteles.

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Perspectivas de inversión hotelera en España entre 2018 y 2021

En la senda del hito turístico de 2017

En su informe, Deloitte señala el récord histórico logrado en 2017. Cuando llegaron a España 81,8 millones de turistas. Batiendo nuestro país su propio récord por quinta vez consecutiva.

Dichas cifras han beneficiado, tanto al sector hotelero como al inmobiliario. Dando a conocer la gran rentabilidad que ofrece la inversión hotelera en España. Y fomentando la competitividad en beneficio de la calidad de los establecimientos.

Aunque la incertidumbre política y el repunte de otros destinos alternativos han logrado afectar al sector puntualmente. Con una desaceleración entre el tercer trimestre (+4,5%) y el cuarto trimestre (+2,9%) de 2017.

Por ello resulta fundamental seguir trabajando en favor del turismo de calidad“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Algo que solo permitirá la puesta en marcha de nuevos proyectos con el apoyo de la Administración“. Apunta nuevamente, recordando el flaco favor que las moratorias hoteleras hacen a uno de los sectores estratégicos de la economía española.

Proyectos de inversión hotelera en España

El interés por acoger a un creciente número de visitantes, las posibilidades del mercado hotelero español y el interés por la financiación de nuevos proyectos han acabado por atraer nuevos inversores.

Por un lado, debido a la obsolescencia de una buena parte del parque hotelero nacional. Según Deloitte, más del 65% de los establecimientos necesitan actualizarse.

Inventario de los establecimientos hoteleros que están obsoletos por CCAA

En el presente ejercicio, Baleares será la comunidad que más hoteles construya o renueve. Con un 29% de los proyectos. Mientras que en 2019, la Comunidad de Madrid será la más activa. Con el 56% del total. Y finalmente, entre 2020 y 2021, Andalucía encabezará la inversión con el 48% de los nuevos hoteles.

Aún así, Deloitte no deja de constatar la necesidad de nuevos proyectos. La consultora constata que España es un país con grandes diferencias en su parque de hoteles, entre unas y otras comunidades. Una oportunidad que aún pueden aprovechar los inversores.

La importancia del acceso a la financiación

La previsión de cara a 2018 es más que optimista. Deloitte espera que se inviertan cerca de 2.400 millones euros. Aunque el número de operaciones irá creciendo en los próximos tres años.

A nivel general, se espera incorporar 173 hoteles con 30.600 habitaciones entre 2018 y 2021. El 53% corresponderá a nuevos establecimientos. Mientras que un 47% vendrá por la rehabilitación de hoteles ya existentes.

En ese sentido, la financiación resulta básica para culminar la inversión hotelera en España.

Importancia de la financiación de la inversión hotelera en España

Según Deloitte, se prevé un importante aumento de la demanda de financiación de proyectos. Tanto por la edificación como por la rehabilitación o el reposicionamiento.

De momento, de cara a 2018, la previsión es de 74 nuevos hoteles con 12.535 habitaciones. Y aunque el número de habitaciones en hoteles renovados irá cayendo con el paso de los años, aún se espera que 30.600 habitaciones lleguen a partir de la actualización hotelera. Entre 2018 y 2020.

¿Buscas una oportunidad en el sector hotelero? Oi Realtor cuenta con una excelente cartera de hoteles en venta en Barcelona, Madrid, Canarias o Baleares. Junto a otros destinos turísticos españoles. ¡Ven a descubrirlos!

El turismo en España sigue gozando de buena salud. Tanto en la cantidad de viajeros como en los datos de inversión en hoteles españoles. Muy positivos.

El sector hotelero nacional sale reforzado de las nuevas tendencias turísticas. Con incremento en el rendimiento de la mayoría de mercados. A pesar de cierta incertidumbre política y la recuperación de otros destinos mediterráneos.

Según el ‘Barómetro del sector hotelero español. 1r semestre 2018‘ de STR y Magma Hospitality Consulting, España ha registrado 37 meses consecutivos de subidas en el RevPAR (ingresos por hab disponible).

Un indicador que permite analizar la rentabilidad hotelera en España. Tras un año de récord para el turismo y el actual proceso de recuperación de otros países.

Con 37,1 millones de turistas extranjeros en la primera mitad del año, según el INE, el número de viajeros ha crecido un 1,8% respecto al año pasado. Mientras que el gasto total de estos viajeros transfronterizos ha sido de 38.944 millones de euros. Un 4,2% más que de enero a julio de 2017.

Los datos del turismo tienen impacto en la inversión en hoteles españoles

Un hecho que, a pesar de la reducción en la ocupación barcelonesa y canaria, trae buenas noticias para otros destinos. No solo Madrid, sino también Bilbao, Málaga, Valencia o Zaragoza. Donde los precios de los hoteles suben a doble dígito.

Tendencias turísticas que miran a España

El sector hotelero ha salido reforzado en los últimos años. Este es el principal mensaje que podemos sacar del último barómetro de STR y Magma HC.

La inversión en hoteles españoles ha recibido el impulso de la demanda turística internacional y ha superado la crisis con nota“, apuntan desde Magma HC.

El turismo, tanto vacacional como del segmento bleisure (negocio con ocio), trae consigo grandes oportunidades de negocio” añaden “y un buen número de operadores dispuestos a satisfacer la demanda al alza“.

Interés por la inversión en hoteles españoles

España acumula 37 meses de encarecimiento continuo en los ingresos por habitación de hotel.

A pesar de la ralentización vivienda en Barcelona, ciudad con más habitaciones. Y la caída de la demanda en Canarias, por la recuperación de la demanda turca y egipcia“, señalan desde STR.

Los hoteles de Madrid o Baleares son el contrapunto a estos destinos. Con incrementos de precios del 1,9% al 3,1%.

Mientras que otros destinos como Zaragoza, Málaga, Bilbao o Valencia crecen espectacularmente. Aumentando los ingresos por habitación entre un 12,6% y un 16%.

El contraste entre Barcelona y Madrid

La situación de las dos grandes capitales turísticas españolas, Barcelona y Madrid, está llena de constrates.

Entre enero y junio de 2018, la ocupación hotelera en Barcelona cayó un 5,2%. Al tiempo que el ADR (precio medio por habitación ocupada) se rebajó un 1,4%.

El RevPAR (ingresos por habitación) mueven el interés por la inversión en hoteles españoles

Mientras que Madrid creció en ambas variables. Por debajo del 2%, pero en una línea positiva.

Una doble evolución que se aprecia aún mejor en el RevPAR (ingreso por hab disponible). Mientras Barcelona pierde un 6,6% de los ingresos respecto a 2017, Madrid sube un 1,9% en el mismo periodo.

Rentabilidad en los hoteles de la costa

Según el dato general, los ingresos medios por habitación (RevPAR) han caído en España un leve 0,8% en lo que llevamos de año.

Mientras que el precio medio por habitación (ADR) ha crecido un 0,2% respecto a 2017, hasta los 107,16 euros.
En ese sentido, destacan las tarifas hoteleras en ciudades como Marbella (165 euros) y Barcelona (138 euros). Y en provincias como Baleares (115 euros) y Canarias (111 euros).

Mientras que los mayores incrementos de ingresos se concentran en diferentes puntos de costa. Desde Valencia (+16%) a Bilbao (+14,2%), pasando por Málaga (+12,8%), Zaragoza (+12,6%), Sevilla (+7,5%), o Marbella (+6,5%).

Todos ellos destinos donde la inversión en hoteles españoles gana más de cinco puntos de rentabilidad respecto al año pasado.