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El Tribunal de Justicia de la Unió Europea ha dado el aval definitivo a la doctrina del española en lo relativo al alzamiento de vivienda. Según el TJUE, es suficiente deber tres cuotas hipotecarias para llevar a cabo el desahucio. Aunque se trata de hipotecas con cláusulas abusivas, como las relativas al vencimiento anticipado.

Finalmente, el TJUE con sede en Luxemburgo ha censurado al abogado general del tribunal. Quien hace poco más de medio año pedía que se invalidara la sentencia del Tribunal Supremo que avalaba los desahucios sobre hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado.

Ahora, la justicia europea defiende la doctrina del TS para ejecuciones hipotecarias frente a dos entidades bancarias (Abanca y Bankia). Casos en los que se permitía el alzamiento cuando se acumulan tres recibos impagados. A pesar de tratarse de hipotecas con cláusulas abusivas.

En definitiva, las condiciones abusivas debería anularse por la obligada transparencia frente al cliente. Aunque es perfectamente legal suavizarlas si el cambio supone una mejora para el cliente.

Todo ello a solo algunas semanas de entrar en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Conocida como ley hipotecaria. Una norma que traspone la directiva europea y eleva los criterios de transparencia del banco frente al cliente.

Ejecuciones en hipotecas con cláusulas abusivas

La justicia europea obliga a anular las cláusulas hipotecarias si son calificadas como abusivas. Si conducen al desahucio por el impago de una sola cuota.

Junto a esta circunstancia, el TJUE también admite la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva por otra más suave. En cuyo caso, la entidad puede proceder a la ejecución con solo tres cuotas adeudadas. Una circunstancia totalmente legal en ciertos casos.

La nueva ley hipotecaria no contempla la existencia de hipotecas con cláusulas abusivas desconocidas por el cliente

La nueva sentencia del alto tribunal europeo se opone al uso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque abre la puerta a su preservarla siempre que se supriman aquellos elementos la hacen abusiva. Es decir, se puede suprimir pero también mejorar para que deje de serlo.

De esta manera, el TJUE permite algunas excepciones en la transparencia de los contratos hipotecarios. En lugar de suprimir la cláusula se puede mejorar para no exponer al cliente y así suavizar aquellos aspectos más dañinos.

Es decir, Europa permite que las entidades bancarias puedan reclamar la deuda al cliente mediante otro canal“, señala Luis Gualtieri. “Con vías alternativas para seguir cobrando, aunque en el fondo sigan siendo hipotecas con cláusulas abusivas“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Revés judicial frente a la futura ley hipotecaria

Este visto bueno de la justicia europea hace que aunque una cláusula sea ilegal, y se detenga la ejecución de la vivienda, el cliente se vea abocado a un nuevo proceso judicial por parte de su entidad“, asegura Gualtieri. “Momento en el que la abusividad quedará en entredicho y el desahucio podrá seguir adelante

La decisión del TJUE llega a pocos meses de entrar en vigor la nueva ley hipotecaria. Una norma que prohíbe abiertamente la ejecución si no se adeudan un total de 12 cuotas. “Es decir, todo un año durante la primera mitad del préstamos hipotecario“.

De hecho, la nueva sentencia europea viene a confirmar la validez del criterio del Supremo. Tribunal que considera válido “suavizar” la cláusula de vencimiento anticipado. Y que en su día fue puesto en entredicho por el abogado general del TJUE.

¿A cuánto asciende la deuda pendiente para el desahucio en hipotecas con cláusulas abusivas?

Aunque todavía estamos pendientes del pronunciamiento definitivo del TJUE“, añade el CEO de Oi Realtor. “Que en el mes de junio decidirá sobre los desahucios pendientes de resolución“.

Momento en que también entrará en vigor la nueva ley hipotecaria española, el 16 de junio, donde se aplicará el criterio inicial de la justicia europea.

Y se deja claro que en las nuevas ejecuciones de deberá adeudar todo un año del crédito“, finaliza Gualtieri. “Como también se da por echo que ya no se firmarán hipotecas con cláusulas abusivas, si el cliente no las conoce“.

Criterio se aplicará a todos los préstamos hipotecarios vivos, no únicamente a los firmados a partir del 16 de junio de 2019.

A pesar de la cuenta atrás para la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la justicia no descansa y las sentencias sobre hipotecas favorables al cliente van cayendo una tras otra. En estos últimos días, en forma de nueva doctrina sobre novación hipotecaria y dación en pago.

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario, la conocida como ley hipotecaria, aún tendremos que esperar tres meses para su aplicación efectiva. Un periodo para que bancos e intermediarios puedan ponerse al día.

Sin embargo, la actualidad jurídica no se toma descanso. Y en sus últimas sentencias sobre hipotecas, los tribunales vuelvan a dar la razón al particular.

Tanto por el cambio de las condiciones bancarias como por la entrega de la vivienda para saldar la deuda pendiente.

Nueva doctrina jurídica que viene a reforzar la posición del cliente“, asegura Luis Gualtieri. “Y que crea un precedente incluso antes de aprobarse la futura ley hipotecaria“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Una norma que se adapta a las exigencias europeas de transparencia y seguridad hipotecaria“.

Cambio de criterio sobre las novaciones hipotecarias

Desde la Sala del Contencioso-Administrativo del TS ha establecido un nuevo criterio para aplicar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en casos de novación de hipotecas.

El Alto Tribunal hace especial referencia a dichos cambios hipotecarios (plazos de devolución, tipos de interés) cuando coinciden con el establecimiento de nuevos requisitos financieros. Siempre que no afecten a la responsabilidad sobre el préstamo.

Dada esta situación, la novación tributará en el IAJD cuando se cumplan dos condiciones: a. La modificación afecte a un valor cuantificable (precio,..), b. Con la novación se incluyan cambios contractuales o actas inscritas en algún registro (propiedad, mercantil, bienes muebles,..).

Sentencias sobre hipotecas en casos de novación del préstamo

De esta manera, quedan exentas de tributar en el AJD las novaciones relativas al tipo de interés pactado en un inicio.Así como los cambios en el plazo de devolución del préstamo.

¿Quién pagará el AJD en novación? ¿Cómo reclamar?

“Mucho se ha discutido sobre si es o no justo tributar por el AJD”, señala Luis Gualtieri. “La polémica más reciente tuvo lugar a finales del año pasado”, recuerda. “Con graves consecuencias en la actividad hipotecaria”.

“Un asunto que es aún más grave en el caso de la novación hipotecaria”, enfatiza Gualtieri. “De hecho, muchos hipotecados optaron por la novación sin cambio en la responsabilidad sobre el préstamo”, añade. “Y aún así pagaron el AJD, igual que lo hicieron al constituir la hipoteca”.

“Algo que provocó numerosas reclamaciones al pedir tributar el impuesto hipotecario únicamente por las cantidades relativas a las nuevas condiciones”, apunta. “No a la totalidad del préstamo”.
“Finalmente, con la nueva sentencia queda claramente especificada la base imponible para el pago del AJD”, recalca Gualtieri. “Delimitando claramente la cantidad económica sobre la que se tributa”.

“De hecho, aquellos contribuyentes que crean haber pagado de más tienen todo el derecho a reclamar”, finaliza el CEO de Oi Realtor. “Pudiendo pedir la no sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como la devolución de lo pagado de más”.

El Supremo ajusta el impuesto hipotecario en la dación

Paralelamente, una nueva sentencia del Alto Tribunal también a puesto límite a la tributación del AJD en casos de dación en pago. Un impuesto que solo se deberá aplicar sobre la deuda pendiente. Y no sobre la totalidad del préstamo.

Sentencias sobre hipotecas con dación en pago del inmueble

La sentencia, también de la Sala del Contencioso-Administrativo del TS, establece doctrina sobre la base imponible por la tasa de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dictado hoy doctrina sobre la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el caso de dación de pago, estableciendo que se tiene que tener en cuenta el importe de la deuda pendiente y no el valor real del inmueble en cuestión.

La sentencia de la sala del contencioso-administrativo del Supremo llega después del recurso de una entidad bancaria contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Sentencia que consideraba correcta la liquidación del impuesto en esta línea. En lo relativo al caso de unas fincas para saldar una deuda derivada de un préstamo hipotecario.

Hace solo algunos días, el BOE publicaba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva ley hipotecaria de 2019 que regulará la financiación de la vivienda, distribuirá los gastos hipotecarios y protegerá al cliente frente a la entidad bancaria. Así como la imposición de límites a las condiciones abusivas.

Tras largos meses de espera, el pasado sábado 16 de marzo fue oficialmente publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Una norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Ampliando el régimen jurídico a todo tipo de personas físicas. Sean o no particulares.

Aunque su entrada en vigor no será hasta el próximo 16 de junio de 2019. Tres meses después de su publicación. Para que las entidades financieras tengan suficiente margen de adaptación.

Publicación de la nueva ley hipotecaria de 2019 en el BOE

La nueva ley hipotecaria de 2019, además de regular los préstamos de compra de viviendas, servirá de impulso para el sector inmobiliario“, señala Luis Gualtieri. “No solo por asegurar la garantía hipotecaria, sino también para aumentar la protección al consumidor“, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Con este nuevo marco normativo, al conceder una hipoteca para la compra de vivienda el banco deberá asumir parte del coste de la operación“, añade Gualtieri. “Como los gastos de gestión, de notario y de tasación“, recuerda. “Además de su copia de la escritura y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)“.

Dejando a cargo del cliente solo el pago una segunda copia de la escritura y la tasación de la vivienda“.

Un marco hipotecario armonizado con Europa

A partir de ahora, se incrementará la información al cliente que quiera pedir un préstamo hipotecario. La entidad bancaria deberá facilitar las condiciones del crédito en una propuesta para el cliente. Condiciones recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Al mismo tiempo, se facilitará la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). Donde se explican, de forma genérica, las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato hipotecario. Y, si el acuerdo es variable, un documento aparte con las cuotas que se deberían pagar en diferentes condiciones.

Asesoramiento al cliente en la nueva ley hipotecaria de 2019

En el día anterior a la firma, y ante el notario, el cliente deberá recibir asesoramiento completo y gratuito. Para responder a todas sus dudas. De hecho, el notario no puede autorizar la escritura si no se supera este trámite. Y se certifica que el nuevo prestatario ha recibido suficiente documentación y asesoramiento.

La nueva ley hipotecaria de 2019 también incluye condiciones respecto al Registro de la Propiedad. Se prohíbe la inscripción de aquellas cláusulas que se consideren abusivas. Si aún así queda inscrita la hipoteca, incluyendo alguna cláusula abusiva, se considerará nulo de pleno derecho el acuerdo. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.

Nuevas condiciones de pago para las hipotecas

La ley hipotecaria, únicamente permitirá ejecutar el embargar y subastar una vivienda si se cumplen unas condiciones de impago. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o una cantidad que supere el 3% del capital prestado. Mientras que durante la segunda mitad de la hipoteca, deberán adeudarse 15 cuotas o más del 7% del capital prestado.

Así mismo, queda establecido un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio. Respecto a la propia hipoteca.

Del mismo modo, las entidades no podrán vincular la contratación de productos a la concesión de la hipoteca. Con dos excepciones. Por un lado, se podrá exigir un seguro de hogar o vida para proteger el pago del crédito. Y por el otro, cuando el Banco de España determine que el producto concreto reporta beneficios al cliente.

Productos financieros en la nueva ley hipotecaria de 2019

Queda prohibido el establecimiento de un límite para el interés remuneratorio mínimo. Conocido popularmente como cláusula suelo. Por ello, ni se podrán incorporar este tipo de cláusulas ni se permitirá aplicar un euribor del 0% cuando la cotización sea negativa. Aunque se permite dicho tipo mínimo para las nuevas hipotecas.

Del mismo modo, se podrán hacer amortizaciones anticipadas a un coste razonable. En hipotecas con interés variable, la comisión para la entidad será del 0,25% en los 3 primeros años del préstamo. Y del 0,15% en los 5 primeros años.

Intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

La nueva ley hipotecaria 2019 también dedica un capítulo completo a la intermediación financiera. Los conocidos como brokers inmobiliarios, así como los prestamistas. A los que se dedican algunos artículos.

Por un lado, la se ordena la creación de un registro de intermediarios financieros. Base de datos que gestionará el Banco de España junto a las comunidades autónomas.

Por otro, para ejercer en España, intermediarios y prestamistas no podrán tener antecedentes delictivos. Ni tampoco acumular deudas, hasta declararse en concurso de acreedores.

Regulación de los intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

Así mismo, aquellas hipotecas que aún estén vigentes con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019 podrán beneficiarse de algunas mejoras. Como la posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero también podrán mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más beneficiosa para el hipotecado.

Finalmente, la ley hace mención a todos aquellos ciudadanos a los que se haya subastado su vivienda y esta todavía no haya sido adjudicada a un tercero. Los antiguos propietarios podrán reclamar judicialmente aquellas cláusulas que consideren abusivas. Si en su día no pudieron hacerlo por no haber sido notificado personalmente dicho alzamiento. Quedando abierta la posibilidad de presentar un incidente extraordinario de oposición.

En 2018 se constituyeron más de 345.000 préstamos hipotecarios. Más de un 10% por encima de las registradas un año antes. La cifra final podría haber sido incluso mejor de no haber recibido el sector un revés por parte del Tribunal Supremo. Sin duda, este es un buen momento para la firma de hipotecas y la compra de vivienda.

El mercado inmobiliario cuenta con un socio necesario: la financiación bancaria“, señala Luis Gualtieri. “Imprescindible ahora que la demanda de vivienda crece a buen ritmo“, apunta el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El balance anual de la firma de hipotecas vuelve a ser más que positivo. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2018 se firmaron un 10,3% más de hipotecas. Préstamos cuyo importe medio estuvo un 5,6% por encima respecto a los contratados un año antes.

Evolución del importe y la firma de hipotecas en 2018 según el INE

La pregunta resulta inevitable. Si tenemos en cuenta las consecuencias de la sentencia sobre el impuesto hipotecario. ¿Podría haber sido aún mejor el final anual? Sin duda. La incertidumbre provocó el aplazamiento de muchas operaciones.

Y todo ello a pesar de que el euríbor no frena en su escalada. Tras registrar en febrero la subida más importante de los últimos cinco años.

Tres CCAA superan las 3.000 hipotecas anuales

Durante 2018, en España se firmaron 345.186 hipotecas. Un 10,3% respecto del año anterior y un 10,7% respecto a 2016. Según la ‘Estadística de Hipotecas. Diciembre 2018‘, publicada por el INE, se ha cerrado un buen año. No solo en firma de hipotecas, sino también en el capital prestado. Que fue de 42.708 millones de euros. Además de un nuevo incremento en el importe medio de los préstamos. Situado en los 123.727 euros (+5,6%).

Entre las comunidades autónomas con un mayor número de hipotecas sobre viviendas destacaron tres. Andalucía con 3.962 hipotecas, la Comunidad de Madrid con 3.914 y Cataluña con 3.390.

Mientras que las comunidades donde se prestó más capital para hipotecas fueron Madrid (680,9 millones de euros), Cataluña (486,4 millones) y Andalucía (427,1 millones). Y las mayores tasas de variación anual se concentraron en el País Vasco (+54%), la Comunidad Valenciana (+32,6%) y Cantabria (+23,5%).

Firma de hipotecas y capital prestado por comunidades autónomas

La firma de hipoteca crece con fuerza en un mayor número de regiones“, matiza Luis Gualtieri. “Concretamente, las dos comunidades con mayor tasa de crecimiento en los préstamos fueron el País Vasco (20,1%) y la Comunidad Valenciana (17,3%)“, añade. “Por delante de Cataluña (+12%)“.

Consecuencias de la sentencia del TS

Por su parte, el registro de la firma de hipotecas en diciembre de 2018 no superó las 20.933 operaciones. Un 0,9% por encima del mismo mes de 2017. Y por debajo de las registradas en noviembre, a pesar de que la contratación hipotecaria encadena 9 meses con tasas positivas.

El impacto provocado por la sentencia del Supremo se ha dejado notar en los tres últimos meses del año“, recuerda Luis Gualtieri. “Por la incertidumbre entre compradores y banca, aunque el pago del impuesto hipotecario ha recaído finalmente en las entidades financieras”.

Dicha sentencia, rectificada por el propio TS, ha provocado una desaceleración en términos interanuales“, apunta el CEO de Oi Realtot. “Frenando el crecimiento de las hipotecas sobre viviendas“.

El euríbor sigue apuntando al alza

Por otro lado, el euríbor ha encadenado en febrero un nuevo mes al alza. El indicador hipotecario de referencia, ha vuelto a subir en el segundo mes del año. A pesar de mantenerse en negativo. El euríbor escala hasta el -0,108%. Ocho centésimas por encima de enero de 2018 y 83 más que en febrero de 2017.

Así, las hipotecas que se revisen con la nueva referencia subirán muy ligeramente. De un préstamo de 130.000 € a veinte años, con tipo de interés del euríbor más 1%, la cuota se encarecerá en 56 euros anuales.

Los repuntes del euríbor no frenan el crecimiento de la firma de hipotecas

Aún así, el euríbor encadena tres años consecutivos en negativo. De hecho, en febrero del año pasado se situó en su mínimo histórico con un -0,191%. Mientras que durante el resto de 2018, el índice fue recuperándose paulatinamente hasta lograr en febrero del 2019 la mayor subida interanual de los últimos cinco años.

Europa no tocará los tipos de interés

¿Cuánto le queda al euríbor en terreno negativo? En opinión de los expertos, la recuperación del indicador seguirá siendo lenta.

No parece probable que el euríbor vuelva a moverse en torno al 0% antes de finales de 2019“, avanza Luis Gualtieri. “El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado a principios de año su intención de mantener los tipos de interés durante los próximos meses“.

Una estrategia que busca la estabilidad en la zona euro“, finaliza. “Aunque la posibilidad de futuros repuntes anima a un creciente número de clientes a optar por la firma de hipotecas a tipo fijo“.

¡Unos préstamos que han pasado del 41,4% al 58,6% del total en el último año!

El Congreso de los Diputados aprueba la nueva ley hipotecaria con cerca de tres años de retraso. Una norma que traspone la directiva europea con el objetivo de repartir los gastos de los créditos hipotecarios entre la entidad bancarias y el cliente. “Una norma que debería dar el impulso definitivo al mercado inmobiliario”, recuerda Luis Gualtieri.

Finalmente, y tras pasar por el Senado, el Congreso ha aprobado este jueves 21 de febrero la nueva ley hipotecaria. Un código que ha tenido tiempo tiempo para ser tramitado parlamentariamente antes de la disolución de las Cortes. Para la celebración de las próximas Elecciones Generales del 28 de abril.

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en un plazo de uno a tres meses. Para facilitar su adaptación a las entidades bancarias. Aunque hasta ocho bancos ya han tomado medidas al respecto del asunto más polémico: el pago del impuesto de las hipotecas. Que han trasladado a los clientes a través de los tipos de interés.

España aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, que traspone la directiva europea 2014/17/UE, con casi tres años de retraso. Con la amenaza de una sanción millonaria. Razón que ha despertado un airado debate entre los principales grupos parlamentarios. En relación de dejar un plazo de hasta tres meses para que se adapten los bancos. Ya que Bruselas podría imponer una sanción de 100.000 euros diarios por un nuevo retraso en la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Por encima de retrasos, lo más importante es que los políticos no se han limitado a la adaptación de la directiva comunitaria, señala Luis Gualtieri. “Sino que han querido ir más allá“.

Aprovechando para la introducción de cambios que ponen fin tanto a los vacíos legales como al abuso, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. La nueva ley hipotecaria trae consigo nuevas garantías para los clientes.

Una nueva ley hipotecaria para el cliente

Aunque con retraso, España ha logrado adaptar la ley hipotecaria al marco normativo europeo. Tal y como recomendaban diversas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Norma que quiere garantizar la protección del consumidor y aumentar la seguridad jurídica“, remarca el responsable de Oi Realtor. “Forzando a que las entidades asuman más costes y sean exigentes en la concesión de hipotecas“.

La nueva ley hipotecaria nace para proteger al consumidor

“El nuevo marco jurídico es mucho más ágil, garantista y eficaz“, añade Gualtieri. “Para asegurar la máxima protección en las inversiones inmobiliarias“.

Las nuevas condiciones introducidas por la ley de crédito inmobiliario tendrá un importante impacto en los ámbitos económico y social“.

Existen un par de directivas comunitarias que deben trasponerse urgentemente“, dijo Luis de Guindos siendo Ministro de Hacienda. Y finalmente, una de ellas ha visto la luz: la nueva ley hipotecaria.

Novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario

La nueva ley hipotecaria introduce algunos cambios normativos. Estos son algunos de los más importantes:

El hipotecado pagará la tasación

A partir de ahora, el cliente únicamente pagará la tasación. Los demás gastos correrán a cargo del banco. Incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Hecho que ya estableció el Gobierno, mediante el Real Decreto-ley 17/2018, que entró en vigor tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo.

Mayor información ante notario

La nueva norma busca proteger el cliente. En adelante, será obligatorio visitar dos veces al notario. La primera sin presencia del banco, para aclarar dudas sobre el préstamo. Y la segunda con el banco, para firmar la hipoteca.

Adiós a las cláusulas suelo

Quedan totalmente prohibidas las cláusulas suelo de las hipotecas. A partir de ahora, el cliente podrá beneficiarse de las caídas del euribor. Eso sí, el interés resultante no podrá ser negativo en ningún caso.

Adiós a las cláusulas suelo en la nueva ley hipotecaria

Comisión única de apertura

Las entidades bancarias únicamente podrán cobrar una sola comisión de apertura. Donde se incluirán tanto el estudio de viabilidad, como tramitación y la concesión del préstamo.

Facilidades para cambiar de entidad

La ley hipotecaria también facilitará los trámites a todas aquellos clientes que deseen cambiar su hipoteca de banco. Rebajando las comisiones máximas que las entidades pueden cobrar por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo.

Garantías en procesos de desahucio

Por último, se amplían las garantías para aquellas personas que no puedan pagar la cuota. Ampliándose hasta doce los recibos adeudados para iniciar los trámites de desahucio. Plazo que será de quince cuotas si ya ha sido amortizada más de la mitad del préstamo.

Meses después de la incertidumbre generada en torno al pago del impuesto hipotecario, las estadísticas de hipotecas para viviendas deja claro que la actividad no cesa. Aunque sí evoluciona más moderadamente que antes de la sentencia del TS. Mientras que el importe medio de los préstamos sigue creciendo.

La firma de hipotecas continúa creciendo un año más, aunque de una manera más suave que en periodos anteriores. Cómo mínimo, eso reflejan los datos recogidos durante los últimos meses de 2018.

De la publicación ‘Estadística de Hipotecas. Noviembre 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, se sacan cifras positivas en un episodio más del nuevo ciclo inmobiliario.

Por un lado, la firma de hipotecas para viviendas durante el mes de noviembre alcanzó los 28.835 préstamos. Un 14,2% más respecto a noviembre de 2017.

Y por el otro, el importe medio de las hipotecas creció un 5,5%. También en tasa interanual. Dos cifras que hacen olvidar el revuelo provocado por el Tribunal Supremo a finales del año pasado.

El interés por la compra de viviendas está muy por encima de todo ello, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). De hecho, la buena salud del mercado permite que los precios crezcan de manera sostenida en un mayor número de lugares.

Más allá de Madrid y Cataluña, Andalucía también supera las 5.000 hipotecas para viviendas mensuales. Mientras que Canarias, Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha o Baleares, se suman al grupo de regiones donde los préstamos crecen por encima del 20%.

Ocho meses al alza en hipotecas para viviendas

En el pasado noviembre de 2018 se formalizaron un total de 28.835 nuevas hipotecas para viviendas. Cifra que supuso un repunte del 14,2% frente al mismo mes del año anterior. Y seis puntos menos que en octubre de 2018 (20,4%).

A pesar de sumar ocho meses consecutivos de crecimiento, la contratación de hipotecas para la compra de viviendas ha dejado sentir los efectos de la sentencia sobre el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El dictamen inicial del Tribunal Supremo, publicado el pasado el 18 de octubre, estableció que debía ser la banca y no el particular quien asumiera el abono del famoso impuesto hipotecario. Sin embargo, tuvimos que esperar hasta el 6 de noviembre para conocer el criterio definitivo del alto tribunal.

Unas semanas en las que se paralizó la firma de préstamos hipotecarios“, asegura Luis Gualtieri. “Y de las que aún no se tienen estadísticas completas que reflejen el impacto durante el último mes del año“.

Aún así, y vistos los efectos entre octubre y noviembre, el mercado ha superado con nota esos momentos de incertidumbre“, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “El interés por la compra y las inversiones inmobiliarias están muy por encima de ello“.

El importe medio supera los 130.500 euros

Junto al número de créditos para la adquisición de vivienda, también aumenta el dinero prestado a los hipotecados.

Según el INE, el importe medio de las hipotecas firmadas en noviembre de 2018 aumentó en un 5,5%  respecto alaño anterior. Hasta situarse en los 130.651 euros.

El importe también aumentó respecto al mes anterior“, señala Luis Gualtieri, “concretamente un 2,9% entre octubre y noviembre“. “Como una señal positiva de confianza“.

Evolución del importe medio de las hipotecas para viviendas en España

Mientras que la suma de todo el capital prestado se incrementó en un 20,4% respecto al año anterior“, recuerda el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “A nivel global, las entidades bancarias sumaron préstamos por valor de 3.767,3 millones de euros en el mes de noviembre“.

Aunque la cifra resultó ser ligeramente inferior a la registrada en octubre“, añade Gualtieri. “El capital prestado fue un 2,2% inferior respecto a octubre“.

¡Si alguien hizo entonces un mal negocio con el efecto ‘Supremo” fue la banca!“, finaliza.

Tres CCAA concentran el 70% de las hipotecas

De esta dinámica positiva del mercado de la vivienda sacan provecho un creciente número de comunidades autónomas.

Según los datos del INE, tres comunidades encabezaron la firma de préstamos hipotecarios en noviembre. Madrid con 5.595 hipotecas, Cataluña con 5.363 hipotecas y Andalucía con 5.209 hipotecas. Aunque otras regiones crecen ya a buen ritmo. Como la Comunidad Valenciana, que suma 3.178 hipotecas.

De hecho, entre las comunidades que más crecen hay que destacar a Canarias (+28,6% interanual). Seguida de Cataluña (+25%), y Comunidad Valenciana (+24,4%).

Hipotecas para viviendas y dinero prestado por comunidades autónomas

Estos últimos datos estadísticos certifican la tendencia al alza en la concesión de hipotecas”, apunta Beatriz Toribio (Fotocasa). “En un crecimiento de la contratación bancaria que seguirá durante los próximos meses”.

Aunque la espera por la nueva Ley Hipotecaria podría suavizar la buena marcha delas hipotecas”, añade Toribio. “Encareciéndolas tras la última decisión del Tribunal Supremo”.

La sala de lo civil del Tribunal Supremo fija nueva doctrina en relación al reparto de gran parte de los gastos hipotecarios. El alto tribunal confirma así un total de cinco sentencias donde queda claro el carácter abusivo de las cláusulas hipotecarias, dictaminado en diciembre de 2015.

El Tribunal Supremo ha tomado una decisión en relación a los gastos de notaría en las hipotecas. Dicho desembolso debe ser dividido entre banco y cliente. Una sentencia similar a la que se adoptó para el registro de la hipoteca. Mientras que los gastos de inscripción deberán ser abonados por la entidad y los de cancelación tendrá que asumirlos el hipotecado.

La sentencia del pleno de la sala de lo civil, dictada el pasado 24 de enero, fija también que debe ser el cliente quien abone el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del famoso Real Decreto de noviembre de 2018. Descartando la retroactividad.

Así mismo, el TS también establece doctrina en relación a las comisión de apertura en las hipotecas. Una cláusula abusiva de la que recuerda que “no es ajena al precio del préstamo” y que “debe caracterizar por la transparencia”.

Junto al importe reclamado se podrían sumar otras cantidades, si la hipoteca tiene más aspectos de carácter abusivo“, recuerda el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Aunque las dudas en relación a este asunto no son pocas: ¿Cuánto dinero se puede recuperar al solicitar los gastos hipotecarios? ¿Existe caducidad para reclamar dicha cantidad?

El Supremo contradice la futura ley hipotecaria

Pocas semanas después de la incertidumbre provocada por el Tribunal Supremo en torno a las hipotecas, así como de la marcha atrás en el criterio general sobre el sujeto pasivo para el pago del impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, el alto tribunal establece la doctrina a seguir a partir de ahora.

El propio Supremo ha hecho públicas, este pasado 24 de enero, las cinco sentencias que determinan quién deberá pagar el resto de gastos hipotecarios. Aunque uno de los detalles más llamativos es que el reparto establecido por el TS contradice a la futura ley hipotecaria. Una norma que hasta el próximo mes de marzo no entrará en vigor.

El Tribunal Supremo toma una nueva decisión sobre el reparto de los gastos hipotecarios

La futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, votada en el Congreso de los Diputados, establece la distribución de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. A excepción de la tasación del inmueble. Un coste que deberá asumir la entidad bancaria.

Criterio frente al que las sentencias del Tribunal Supremo establecen claramente que los gastos hipotecarios deben repartirse entre banco y cliente. De hecho, anteriormente el TS ya había declarado como nula la cláusula que designa al hipotecado como sujeto que debe asumir el coste dela constitución del préstamo. Al considerarla abusiva, antes incluso de determinar qué gastos debía pagar la entidad y qué otros correspondían al cliente.

Gastos hipotecarios del notario y el gestor

Según el alto tribunal, los gastos de notaría y de gestoría deben dividirse a partes iguales. Aunque la futura ley hipotecaria establece que deben ser abonados por los bancos, el TS atribuye únicamente el pago de la totalidad de gastos al cliente cuando es él mismo quién decide cancelar la hipoteca.

A este asunto añade aún más confusión el hecho de que la decisión del Supremo siente jurisprudencia. Una doctrina que deberán seguir aquellos casos pendientes de sentencia. Hasta la fecha de entrada en vigor de la ley hipotecaria. Ya que la nueva norma solo afectará a los créditos firmados a partir de entonces.

Por otro lado, y en lo relativo al AJD, el Supremo establece el seguimiento de su propia doctrina. Es decir, será el cliente quien abone el impuesto. Aunque solo en aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor del decreto. Donde se establecía que los bancos deben hacerse cargo del impuesto.

Con toda esta doctrina, muchos clientes desconocen cuánto dinero podrían llegar a recuperar en su hipoteca“, apunta Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Según los expertos, un hipotecado medio podría reclamar alrededor de 800 euros“, añade. “Por conceptos indebidamente abonados como gastos hipotecarios“.

¿Qué sería una hipoteca media? En Maher Abogados han realizado el cálculo a partir de un préstamo de 150.000 euros para la compra de una vivienda usada. Firmado en 2014, con un 0,5% de comisión de apertura.

A una hipoteca con estas características le corresponden unos gastos hipotecarios de 2.875 euros“, señala Gualtieri. “De los que el cliente podría reclamar unos 875 euros (gestoría, registro y notario)“.

Cinco aspectos clave de la cancelación hipotecaria

Vinculada a la firma de préstamos hipotecarios, la cancelación es otro aspecto que despierta gran interés. Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el pasado 2017 se llegaron a cancelar 313.716 hipotecas en nuestro país.

Gastos hipotecarios de formalización y cancelación del préstamo

Un proceso que conviene hacer a conciencia. Y sobre el que la plataforma reclamador.es aconseja cinco aspectos importantes:

1.- No es urgente, pero sí se aconseja al registro
Comunicar al registro de la propiedad el vencimiento de la hipoteca es altamente recomendable. Especialmente de cara a solicitar otra en el futuro.

2.- Conviene cancelar el préstamo hipotecario
Mediante un certificado de deuda cero, sin ningún coste, que debe facilitarnos la entidad bancaria podemos acudir al registro para cancelar la hipoteca.

3.- Una vez cancelada, pedir la nota simple
Con la escritura de cancelación firmada, esta puede ser inscrita en el registro y se puede solicitar la correspondiente nota simple. Ya libre de cargas.

4.- Pagar comisión también para cancelar
En algunas hipotecas, no en todas, existe una cláusula que establece la comisión de cancelación anticipada. Cargo que no puede superar el 1% del capital pendiente.

5.- También se puede cancelar sin escritura
Cabe la posibilidad de solicitar la cancelación en el registro sin tener que solicitar la escritura. Aunque se trata de un trámite lento. Pues deberán transcurrir 21 años desde el abono de la última cuota.

En los próximos meses entrará en vigor una nueva norma para la contratación de hipotecas. Con la reforma hipotecaria 2018, los partidos políticos españoles quieren saldar una deuda pendiente con los hipotecados y dotar al mercado de la vivienda de una legislación moderna y transparente.

La futura ley hipotecaria, que se tramita en el Congreso, pretende poner las cosas más fáciles al cliente frente al lenguaje financiero y la letra pequeña de los contratos bancarios.

A pesar de los dos años y medio de retraso en la transposición de la directiva europea, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario nace con el propósito de velar por el interés del consumidor.

Los grupos políticos que participan en la reforma hipotecaria 2018 están acordando diferentes medidas de control que doten de transparencia la contratación de créditos para comprar, rehabilitar o construir de vivienda en España.

Limitando la responsabilidad patrimonial de los hipotecados, facilitando el cambio de entidad o la amortización y aclarando quien asume cada cada gasto en las nuevas hipotecas.

La nueva ley hipotecaria, que podría entrar en vigor en marzo de 2019, atenderá estos y otros requerimientos dotando al sistema financiero de una norma necesaria. Tanto para propietarios como para entidades bancarias, promotores y firmas de intermediación inmobiliaria.

Una ley que dotará de confianza al mercado de la vivienda“, segura Luis Gualtieri. “Y una manera de desjudicializar la compraventa“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Gastos y protección con la reforma hipotecaria 2018

Con la aprobación de la futura ley hipotecaria, las entidades estarán obligadas a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además de las primeras copias de la escritura notarial, y los gastos de gestoría y registro. Frente al cliente, obligado a pagar la tasación y las segundas copias de notaría.

También se pondrán en marcha diversos cambios para asegurar la transparencia del contrato hipotecario. Por un lado, facilitando que el cliente escoja la sociedad o profesional independiente que realice la tasación.

Y, por el otro, creando una autoridad independiente que vele por la transparencia hipotecaria y supervise la solvencia del hipotecado. Además de un código de buenas prácticas que los bancos deberán aplicar a todos los préstamos.

Acceso al crédito con la reforma hipotecaria 2018

Cambios en las cláusulas y ejecuciones hipotecarias

La nueva ley elevará el número de cuotas impagadas, antes de proceder a la ejecución de la vivienda. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o el 3% del capital principal. Y en la segunda mitad, un total de 15 mensualidades o el 7% del capital.

Desaparecerán las cláusulas suelo y se permitirá la dación en pago, siempre que ambas partes lo negocien. Quedando limitada la garantía de responsabilidad patrimonial al importe de los bienes hipotecados.

Así mismo, la reforma hipotecaria 2018 incluirá en una disposición adicional que recogerá las cláusulas de vencimiento anticipado. Al margen de sentencias pendientes del TJUE.

Comisiones y productos vinculados con la nueva ley

La reforma hipotecaria 2018 modificará la comisión de amortización anticipada en préstamos a tipo fijo. Fijando un máximo del 2% en los diez primeros meses y del 1,5% en los siguientes.

Mientras que en hipotecas a tipo variable, será el cliente quien pueda escoger el plazo de amortización, de tres o de cinco años. Siendo la comisión del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Por otro lado, desaparecerán las comisiones de novación en las hipotecas. Mientras que la subrogación podrá realizarse de forma libre y sin coste. Estableciéndose un mecanismo de compensación entre ambos bancos, a partir de los interés (cobrados o pendientes), de acuerdo a los gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Del mismo modo, la comisión por los intereses de demora no podrá superar el interés remuneratorio más un 2%. Tal y como ha comenzado a establecer el Tribunal Supremo.

Comparar condiciones bancarias tras la reforma hipotecaria 2018

Libertad de subrogación y amortización de hipotecas

Sobre la vinculación entre banco y clientes, la futura ley hipotecaria establece diversos requerimientos.

Por un lado, la entidad financiera deberá facilitar un plazo de diez días para que el cliente analice la información precontractual del préstamo antes de firmarlo.

Así mismo, el banco estará obligado a ofrecer una ficha estándar con las condiciones ofertadas. Para que el cliente puede llegar a comprar ofertas de diversas entidades.

Del mismo modo, la reforma hipotecaria 2018 permitirá al cliente la contratación de seguros y pólizas (vida, hogar, impago,..) con otra entidad diferente a la que concede la hipoteca. Sin que por ello se pueda cobrar comisión o gasto alguno.

Aunque las hipotecas al 100% pretendan facilitar el acceso a la financiación entre quienes no disponen de ahorros, sus efectos pueden ir más allá. Tanto alterando las tasaciones como disparando los precios y llevando a la sobrevaloración de vivienda.

El precio es lo que se paga, el valor es lo que se obtiene. Esta frase, atribuida a Warren Buffett, nos recuerda el hecho de que aunque una cosa valga lo que se esté dispuesto a pagar por ella, esto no quiere decir que su valor sea exactamente ese.

La vuelta de las hipotecas por el 100% del valor de tasación trae consigo viejos fantasmas que creíamos desaparecidos. La sobrevaloración de la vivienda.

Igual que todos remamos a favor cuando los precios suben tras una gran caída como la de hace una década, deberíamos frenar la euforia cuando el mercado toca techo“, señala Luis Gualtieri. ¿Qué ganamos haciéndole creer al cliente que venderá su vivienda pida lo que pida por ella?, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

España corre el peligro de repetir los errores cometidos durante la época del boom“, recuerda J.M. Raya. “Cuando los pisos se sobretasaban alrededor de un 30%“.

Raya fue el autor del estudio de investigación ‘El verdadero precio de la vivienda en España‘. Donde se analizaba el impacto sobre diversos sectores, como el inmobiliario.

Los bancos vuelven a ofrecer hipotecas al 100%“, apunta Gonzalo Bernardos. Pero, lejos de cubrir gastos, “esto hace que también suban precios y se hinchen tasaciones, finaliza el economista.

Del 80% ‘oficial’ al 100% ‘ofrecido’

Los préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación permiten comprar casa a más gente, pero también inflan precios y fomentan sobretacaciones“, señalaba hace unos meses David Fernández.

Este tasador se animó a enviar una carta al Banco de España para denunciar esta nueva estrategia de las entidades. “En cuanto la banca ha comenzado a ofrecer estas hipotecas, las tasaciones han comenzado a inflarse“.

David viene a alertar de que, habitualmente, cuando una entidad ofrece el 80% del valor tasado el cliente debería tener ya ahorrado el otro 20% además de los gastos de gestión. Sin embargo, cuando no se posee dicha cantidad lo único que queda por hacer es confiar en que el valor de tasación se sitúe bastante por encima del precio a pagar por la vivienda.

La falta de ahorro y la sobrevaloración de vivienda

¿Quién puede creer que todas las propiedades hipotecadas cuentan con una rebaja así respecto al precio de mercado?“, pregunta el tasador. Es por ello que la entidad financiera se arriesga a perder la operación si la tasación no responde a las expectativas del comprador.

De facto, las hipotecas al 100% no hacen más que responder a la necesidad de tasaciones un 20% más elevadas“, finaliza. “Se trata de una práctica aún no generalizada pero que comienza a ser frecuente entre pequeñas firmas“, añade G. Bernardos.

Peligro en las tasaciones de medida

Aunque la elección del tasador puede ser casual, algunas empresas contratan servicios de firmas que permiten alcanzar el valor que se requiere“, puntualiza David Fernández.

Firmas especializadas en ofrecer el 100% de la financiación. “El banco solo comprueba que el cliente no pide más del 80% del valor tasado, sin averiguar si la tasación está o no a nivel de mercado“, añade. Ya que, al fin y al cabo, el propósito de un banco está en cumplir sus objetivos.

Una situación que nos gustaría que revirtiese la futuro ley hipotecaria“, comenta Luis Gualtieri. “Norma que debería desvincular la venta de créditos hipotecarios del beneficio de los banqueros“.

Aunque parezca mentira, el propio David Fernández lamenta la presión ejercida sobre los tasadores. Porque sin informes que corroborasen la sobrevaloración de vivienda, muchas operaciones no podrían llevarse a cabo. “Afortunadamente, existen inmobiliarias que no caen en esas prácticas“, señala.

Vuelve la sobrevaloración de vivienda

Inflar tasaciones para obtener hipotecas es hacerle un flaco favor al cliente“, comenta Luis Gualtieri. “En Oi Realtor nos gusta hablar con claridad, mostrando el mercado tal y como es”.

Somos profesionales expertos y ofrecemos a nuestros clientes servicios como el de tasación de vivienda“, explica el CEO de la agencia. “La manera más rápida, transparente y eficaz de conocer el valor real de un inmueble según la situación real del mercado“.

Informe experto de tasación de vivienda con Oi Realtor

Teniendo en cuenta tanto el estado de conservación como las características, la ubicación del inmueble y la oferta disponible“, añade. “Porque entendemos que el mercado de la vivienda ofrece rentabilidad cuando se cuenta con la ayuda de un experto“.

¡Inversiones inmobiliarias con perspectivas de futuro!

Las vacaciones han sentado fantásticamente bien al mercado hipotecario. Según las últimas estadísticas, en el pasado septiembre se recuperaron los niveles de 2011. Con un 9,5% más en la firma de hipotecas sobre viviendas, un 8,3% más de fincas hipotecadas y un 4,1% más de dinero prestado.

Mes a mes, la constitución de hipotecas va recuperando el brío de los años anteriores a la crisis. El acceso al crédito hipotecario es cada vez mayor y el interés por la firma de hipotecas cada vez más intenso.

La ‘Estadística de Hipotecas. Septiembre 2018‘, elaborada por el INE, eleva a 32.457 préstamos el volumen de actividad hipotecaria. Un 9,5% más respecto al año anterior. La mayor cifra en los últimos siete años.

Por su parte, el número de fincas hipotecas ascendió a 44.132 unidades. Un 8,3% superior a las registradas en septiembre de 2017. Mientras que el importe medio de los préstamos hipotecarios ascendió un 4,1% interanual. Hasta situarse en 127.732 euros. Y el volumen de capital prestado se disparó en un 14%.

Se trata de una subida generalizada en todos los indicadores, aunque algunas comunidades siguen destacando por encima de las otras. Concretamente, la Comunidad de Madrid y Andalucía, con más de 6.000 hipotecas mensuales y Cataluña con más de 5.000 préstamos.

Récord de hipotecas sobre viviendas desde 2011

La firma de hipotecas sobre viviendas acumula un nuevo mes al alza. Según el INE, los préstamos hipotecarios inscritos en el mes de septiembre de 2018 ascendieron a 32.457. Un 9,5% que un año antes y un 12,9% respecto al mes anterior.

Con esta cifra se alcanza el mayor registro desde junio de 2011. Con un crecimiento progresivo entre 2014 y 2018.

España encadena así medio año al alza en la firma de hipotecas. Préstamos que el propio INE recuerda que corresponden a escrituras formalizadas anteriormente.

Aún así, conviene esperar a finalizar este año. Ya que la polémica en torno al pago del impuesto de las hipotecas seguramente hará mella en las estadísticas de octubre y noviembre.

Más dinero en las hipotecas y más capital prestado

Junto al número de operaciones, vinculadas a la compras compraventa de viviendas, también aumenta el importe medio de las hipotecas, vinculado al precio de la vivienda.

El importe de los préstamos aumentó en septiembre un 4,1% interanual. Hasta situarse en unos 127.732 euros. Aumentando también un 4,3% respecto al mes anterior. Con un plazo medio de amortización de 24 años.

Evolución del importe medio en las hipotecas sobre viviendas

Por su parte, el capital global prestado en las hipotecas ascendió un 14% respecto al año pasado. Sumando un total de 4.145,8 millones de euros.

Unas cifras que dan prueba del interés entre los nuevos compradores y la accesibilidad entre las entidades financieras.

Aumenta el número total de fincas hipotecadas

Según el INE, en septiembre se hipotecaron 44.132 fincas. Entre rústicas y urbanas. Un 8,3% más respecto al pasado 2017.

La gran mayoría fueron fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas, con 42.822 hipotecas registradas. Un 10% más en tasa interanual.


Mientras que los préstamos sobre fincas rústicas apenas fueron 1.310. Un 28,8% por debajo de los registrado hace un año.

Frente al incremento de las hipotecas sobre viviendas, los cambios en las condiciones hipotecarias siguen cayendo. Concretamente, en septiembre se registraron 5.739 modificaciones. Un 15,5% interanual.

Madrid, Andalucía y Cataluña en cabeza

La mayoría de las regiones participan del repunte en la actividad hipotecaria. Sin embargo, unas pocas siguen destacando por encima del resto.

Se trata de la Comunidad de Madrid (6.530 hipotecas), Andalucía (6.282 hipotecas) y Cataluña (5.246 hipotecas). Las tres CCAA con mayor número de préstamos en septiembre.

Hipotecas sobre viviendas y capital prestado por comunidades autónomas

Por otro lado, las regiones donde más crece la concesión de hipotecas sobre viviendas son La Rioja (+67,4% interanual), Extremadura (+34,4%), Asturias (+26,7%) y Navarra (+20,9%).

Mientras que el mayor volumen de capital prestado se concentra precisamente en las zonas con más hipotecas. Concretamente la Comunidad de Madrid (1.219,4 millones), Cataluña (758,8 millones) y Andalucía (654,4 millones).