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El coronavirus generó una disminución en los ingresos de la población joven, hecho que profundizó aún más las dificultades para acceder a una vivienda digna. En consecuencia, la Administración Pública de España evalúa aplicar nuevas ayudas para jóvenes que quieran acceder a su primera vivienda.

Es sabido que el coronavirus ha generado inconvenientes en la economía familiar de muchos españoles. Sin embargo, según un estudio del Monitor de la Desigualdad de CaixaBank Research, los más afectados por la crisis han sido los jóvenes de entre dieciséis y veintinueve años.

Particularmente, la media de los ingresos de esta población joven se ha reducido hasta en un 45% con respecto al inicio de la pandemia. Incluso, muchos de ellos no tienen ingresos desde marzo. En consecuencia, su capacidad de ahorro se ha debilitado y, con ello, se profundizaron las dificultades para acceder a su primera vivienda.

La economía de los jóvenes en cifras

Según el estudio, el 20% de los jóvenes comprendidos en la generación millennial y la generación Z que menos ingresos percibían antes de la pandemia han sufrido un desplomo del 45,5% en su economía en los últimos meses. El 42% de aquellos jóvenes cuyos ingresos eran medios antes de marzo, pasaron a tener ingresos bajos o a quedarse sin ellos. Y de entre los que ya tenían ingresos bajos, el 44% no ha percibido nóminas desde marzo hasta ahora.

Es cierto que el gobierno ha dado soporte a través de las prestaciones por desempleo y las ayudas económicas para jóvenes, pero estas solo han alcanzado al 50% de la población en cuestión. Por lo tanto, la cantidad de personas que se quedaron sin ingresos se reduce a la mitad.

Cabe agregar también que, en el otro extremo, las personas con ingresos altos mantuvieron su estabilidad a lo largo de todo este año, independientemente de su edad. Y, además, los residentes en España nacidos en el extranjero han sido también los más afectados por la crisis.

Entonces, ¿se profundizará el problema habitacional de los jóvenes? ¿Será ahora más difícil acceder a su primera vivienda? Todo indica que las dificultades aumentaron, evidentemente. Sin embargo, el gobierno se encuentra analizando algunas posibilidades de ayudas para jóvenes que quieran adquirir su primera vivienda.

Ayudas jóvenes

Ayudas para jóvenes: las aseguradoras podrían ejercer como avales hipotecarios

Frente a las necesidades de la población joven, tanto el sector público como el financiero se encuentran analizando alternativas de ayudas para jóvenes que tengan capacidad de pago, pero no ahorros.

Una de las fórmulas con mejores previsiones consiste en facilitar el acceso a los préstamos hipotecarios a través de los avales. A grandes rasgos, lo que se propone es la existencia de avales que aporten el 15% del precio de compra de la propiedad. Entonces, el banco estaría en condiciones de otorgar hipotecas para jóvenes al 95%, en lugar del 80% habitual. De esta manera, los jóvenes que quisieran adquirir su primera vivienda solo tendrían que aportar el 5% del valor de la compra.

Ahora bien, ¿de dónde provienen dichos avales? Según el director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez, es difícil que provengan exclusivamente de la Administración, dado que tendría un impacto directo sobre las cuentas públicas. En consecuencia, proponen la participación de las aseguradoras en una fórmula en donde compartan el riesgo con los bancos y en donde sea el estado quien asuma el coste de la prima del seguro.

A través de estas ayudas para jóvenes se pretende facilitar su acceso a la vivienda. Pero también permitirían aumentar las compraventas de inmuebles y, con ello, se incrementarían los impuestos recaudados por la Administración en este tipo de operaciones.

Si bien estas ayudas para jóvenes serían una gran herramienta de acceso a la vivienda, cabe aclarar que se reducirán a una población muy específica. Pues deberán demostrar solvencia, aunque no tenga ahorros al momento de la solicitud del préstamo hipotecario.

Ayudas para jóvenes en Madrid: el antecedente del programa “Primera Vivienda”

En el mes de septiembre, Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, anunció la ejecución del programa “Primera Vivienda”, que se inspiró en otros países europeos, como Reino Unido.

El plan consiste en el apoyo económico del estado a los jóvenes solventes para que puedan acceder a su primera vivienda. Concretamente, se destinaron doce millones de euros para avalar cinco mil hipotecas de jóvenes menores de treinta y cinco años.

El objetivo es también que los jóvenes aporten solo el 5% del precio de compra de la vivienda al momento de solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, a diferencia de la posibilidad analizada anteriormente, en este caso es la Administración Pública quien funciona como aval sobre el 15% de la transacción. Por lo cual, el banco puede aportar el 95% del importe total de la hipoteca.

En cuanto a los requisitos de las viviendas, el programa exige que se trate de pisos de dos o tres habitaciones que se encuentren en las áreas periféricas y cuya superficie ronde entre los ochenta y los noventa metros cuadrados.

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Otras ayudas para jóvenes a la hora de comprar su piso

Cabe recordar que en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, el gobierno de España pone a disposición otra ayuda para jóvenes en la compra de su primera vivienda. Este plan está dirigido a personas menores de treinta y cinco años y consiste en una ayuda de hasta diez mil ochocientos euros.

Los requisitos, en este caso, además de la edad del solicitante, son los siguientes:

  • La ciudad en donde se encuentre la propiedad no puede superar los cinco mil habitantes.
  • Debes estar empadronado en el municipio de la vivienda.
  • El importe de la ayuda nunca podrá superar el 20% del valor total de la propiedad. 
  • El inmueble deberá ser tu residencia habitual por, al menos, cinco años.
  • Los ingresos generales del hogar no deben superar tres veces el IPREM.
  • Debes entrar a vivir en la propiedad en un plazo máximo de tres meses luego de la entrega de las llaves.

Si bien la crisis del coronavirus ha profundizado el problema habitacional en España, las ayudas para jóvenes que ofrece el gobierno pretenden resolver esta cuestión. Y aunque el ejercicio de las aseguradoras como avales hipotecarios aún no esté aprobado ni regulado, todo indica que sería una opción viable para asegurar el acceso de los jóvenes a la primera vivienda.

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La vivienda joven es uno de los principales retos a los que se enfrentan los gobiernos, cuyo desafío es trabajar conjuntamente con el sector inmobiliario y financiero para lograr el objetivo del primer piso propio.

Comprar una vivienda no tiene por qué ser algo inalcanzable, si la Administración, el sector inmobiliario y el financiero logran un acuerdo que sea conveniente para todos. 

En la actualidad el segmento de los jóvenes ve con mucha frecuencia sus posibilidades de compra frustradas y no tiene otra opción que permanecer en la vivienda de los padres. Esto sucede porque, a pesar de tener capacidad de pago por contar con trabajos estables, no logran llegar a la inversión inicial de entrada.

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Capacidad de trabajo vs Capacidad de ahorro

Los ahorros son insuficientes ya que el volúmen que se necesita para el ingreso a una hipoteca es tan importante que esta posiblidad se ve trunca.  

En España hay un gap en la tasa de emancipación respecto al promedio europeo. La realidad es que existe un grupo de edad comprendido entre los 27 y los 37 años que quizá nunca acceda a comprar una vivienda. A pesar de tener voluntad y deseo y un empleo razonable, no llegan al importe necesario de ingreso para la hipoteca. El problema no es que no exista capacidad de pago sino que no existe capacidad de ahorro

Además se popularizó una falsa creencia de que el alquiler, al ser más alcanzable, es la idea más conveniente. Así es como muchos jóvenes descartan el sueño de la vivienda propia

Es por esto que urge un sistema que flexibilice las ayudas para el sector, atendiendo a esta demanda de vivienda joven. De esta manera se podrá lograr el objetivo de la primera vivienda.

¿Qué dicen los expertos sobre la vivienda joven?

La propuesta del sector inmobiliario y promotor es la de elevar el volumen de financiación que cubren las hipotecas desde el 80% hasta el 95%.

El desafío es elevar el porcentaje del precio de la vivienda que cubre el banco con la hipoteca. Sin embargo esta variación no debe aumentar los niveles de riesgo ni deteriorar los ratios de capital de las entidades financieras.

En declaraciones a El País, Diego Fernández, responsable de Negocio Hipotecario de Santander España consideró que las condiciones dificultan el ingreso a la vivienda joven. “La regulación exige que el banco pueda financiar como mucho el 80% ya que de lo contrario penaliza tremendamente en los ratios de capital. Eso implica que un joven tiene que aportar el 20%. Teniendo en cuenta ese perfil, solo el 4% de los clientes de Santander podrían acceder al mercado de la vivienda. Si el cliente tuviera que aportar solo el 5%, el espectro de clientes se ampliaría al 45%”, explicó.

En ese sentido, desde la Administración se está buscando la fórmula para crear un escenario que proporcione seguridad tanto a los clientes como a los bancos. De esta manera se lograría que cada vez más jóvenes decidan adquirir su primera vivienda frente a otras alternativas como el alquiler.

¿Cómo se podría cubrir este 15% extra para el ingreso a una vivienda?

Las normativas actuales son constrictivas y apelan a un esfuerzo que en muchos casos es demasiado alto. Es por esto que se hace necesario generar estabilidad en el empleo, capacidad de pago en el comprador y favorecer las condiciones de juego en las que la entidad financiera. De esta manera se podría dar el salto hasta el 95% de colaboración externa y se abriría el la posibilidad a este sector de la población. 

Según José María Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, no se descarta que la Administración pueda participar en el porcentaje para dar confort a los bancos y actuar en favor de los compradores.

Contar con un aval que cubra la diferencia entre el 80% de financiación a cargo de la hipoteca y el objetivo del 95% permitiría dar entrada a una mayor parte del colectivo joven. Si el banco financia un 80%, sería interesante que haya un complemento de garantía de un tercero. Este lugar podría ser ocupado por la administración o por otros actores, como las aseguradoras.

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Opciones de garantías

Las soluciones no deben pasar por subvencionar, porque finalmente esto termina repercutiendo en el precio de los activos. El reto está en dar capacidad a los usuarios de poder financiar más el coste de la compra, casi en su totalidad. De esta manera el comprador logra tener un incentivo claro y un horizonte.

En ese sentido, según el responsable de Negocio Hipotecario de Santander se presentaron tres líneas en las que trabaja el banco. De esta manera participarían otros actores para articular las ayudas tendientes a garantizar el ingreso a la vivienda:

La compañía de seguros

La primera propuesta es el ingreso de las compañía de seguros, las que podrían asegurar el tramo necesario para pasar de ese 80% que cubre la hipoteca hasta el 95%. Esta es una opción muy interesante que actualmente se encuentra en análisis.

Sin embargo no es sencillo que aseguradores relevantes y solventes se interesen por entrar en este tipo de operaciones.  La ventaja desde el punto de vista de la administración es que solamente se paga una prima de seguro y  no requiere de un endeudamiento significativo

La administración

La segunda opción se trataría de la aportación de un aval por parte de la administración. Esta alternativa es limitada ya que presenta dificultades en cuanto a la contabilidad. Con las reglas presupuestarias  existentes, el aval computa como deuda. Y aunque la pérdida esperada sea muy pequeña se asume como deuda el 100% de ese aval, con lo cual limita mucho a nivel de presupuestos de las administraciones.

Créditos y aval de la primera pérdida

Una tercera posibilidad es utilizar créditos avalados por el ICO con la Administración cubriendo la potencial primera pérdida de una cartera hipotecaria. Esta opción lo que permite es limitar el endeudamiento del gobierno. Lo que asume es la expectativa de la primera pérdida de una cartera con estas características. Por lo tanto, acota la aportación de la Administración pero requiere de una mayor sofisticación en el vehículo financiero para poder articularlo.

La compra de una primera vivienda podrá ser una posibilidad más cercana cuando se aúnen criterios y se logre el consenso. La colaboración del tándem gobierno, entidades financieras y sector inmobiliario puede llegar a buen puerto si todos muestran buena voluntad. De esta manera muchos jóvenes podrán lograr su objetivo: cumplir el sueño de la casa propia.

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La OCU le exige al Banco de España que se expida su criterio sobre la aplicación del interés negativo del Euribor. Lo que se pretende es que ningún banco aplique cláusulas abusivas en las hipotecas.

Los usuarios de hipotecas variables han tenido buenas noticas desde hace bastantes años. Es que las cuotas de su préstamo bancario van disminuyendo acorde a la negatividad del Euribor. Este índice, que publica todos los días el Banco de España, tiene valores  en franco descenso desde el año 2016.

Estas políticas monetarias, que forman parte de los mecanismos de acción que utilizan las entidades, son propulsadas por el Banco Central Europeo. Gracias a los dictámenes de este tipo las tasas que manejan los bancos para prestarse dinero entre sí dan como resultado índices negativos.

Sin embargo no todas las personas que adquirieron sus viviendas ligadas a hipotecas variables están viendo descender sus cuotas mensuales.

¿Cuáles son las exigencias de la OCU al Banco de España?

Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se ha propuesto exigirle al Banco de España que expida su criterio con respecto a este tema. 

La denuncia de la OCU es que existen clientes cuyos  tipos de interés son inferiores al Euribor quienes no se benefician de esa reducción. Esto sucede porque los bancos le aplican una cláusula suelo del 0%.

Según publica Inmodiario las entidades se defienden diciendo que los intereses mínimos de la cuota no pueden ser negativos. Para verificarlo tomemos un ejemplo. Una persona que tomó en 2007 una hipoteca con referencia al Euribor +0,33 con 100.000 a pagar en 12 años y con revisación en octubre, debería poder disfrutar el interés negativo del -0,136%. Sin embargo el banco, le niega la reducción de 130 euros al año, intereses y amortización de capital por reconocerle sólo el 0%.

El punto de vista de la OCU es que la naturaleza del contrato de préstamo no es alterada si se aplica un tipo de interés negativo durante un período de tiempo corto. El cliente siempre pagará intereses por la deuda contraída si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ya que esta será positiva en todos los casos.

En caso contrario, se estaría aplicando una cláusula suelo, interpretación que comparte la Autoridad Bancaria Europea. Según su presidente, los bancos deberán pagar a sus clientes cuando las hipotecas arrojen tipos de interés negativos luego de sumar el diferencial, a menos de que haya algún freno legal.

OCU

¿Qué es la cláusula suelo?

Según publica en su web El Observatorio del inversor, el concepto de cláusula suelo refiere al porcentaje mínimo de interés se aplica en las cuotas a pagar por la persona que toma el préstamo. Este acuerdo se produce desde que se produce la firma del contrato y está vigente todo el tiempo de amortización del mismo.

Otro de las formas de denominarlo es interés mínimo o límites de variabilidad en un préstamo hipotecario.

Gracias a esta cláusula, muchas veces el titular del préstamo no se beneficia de la tendencia negativa del Euribor. De aquí surge la  necesidad de estipular las condiciones para que haya transparencia en los contratos. Según el Tribunal Supremo existen seis requisitos que deben cumplirse en su totalidad para que una cláusula sea abusiva:

  • La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero
  • La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  • La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
  • Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
  • La ausencia de simulaciones en la fase precontractual de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
  • La Inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

Cualquier contrato que contenga cláusulas con este tipo de características y haya sido celebrado luego del 9 de mayo de 2013 será considerado ilegal.

¿Cómo reclamar en el banco si pensamos que nos aplicaron una cláusula abusiva?

Los usuarios de hipotecas con fecha anterior al 2019 podrán reclamar al defensor del cliente de su banco, si consideran que se les aplicó una cláusula suelo en forma abusiva. 

Si luego de un mes este reclamo no tiene respuesta o si la que le proponen no le convence, el consumidor tiene derecho a iniciar una demanda ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España.

¿Cuál sería la única  restricción legal a que el interés sea negativo?

Según explica Inmodiario la única lay que impide que el interés sea remuneratorio en hipotecas variables sea negativo es la nueva Ley reguladora de contratos. Pero esta normativa rige para los contratos celebrados desde el 16 de junio de 2019.

El OCU va a pedirle al Banco de España que se expida en cuanto a la aplicación  del Euribor negativo a todas las hipotecas variables, siempre y cuando tengan fecha de firma anterior al 16 de junio de 2019.

ocu

¿Cómo se está comportando el Euribor en las últimas semanas?

El indicador más utilizado en las hipotecas de España se acerca a mínimos históricos. En las últimas semanas bajó nueve milésimas en su tasa diaria hasta el -0.483%. En cuanto a su media mensual bajó también hasta el -0.479% muy por debajo del valor de hace un año. Esto supone que muchos de los usuarios de hipotecas variables, a los que les toque revisar en noviembre, verán rebajas en sus cuotas.

En cuanto a las proyecciones, los  inversores no ven presiones inflacionistas que fuercen al Banco Central Europeo  a elevar los tipos. La crisis del coronavirus complicó aún más la situación, con lo que el mercado estima que los tipos positivos no llegarán por lo menos hasta la década próxima.

El tribunal supremo dictaminó una nueva sentencia sobre el IRPH. En ella, vuelve a considerar que la cláusula no es abusiva.


























Puntuación: 5 de 5.

Mucho se ha hablado en los últimos años del carácter abusivo del IRPH sobre el interés de las hipotecas. El motivo fundamental radica en que, al compararlo con el euríbor, las hipotecas vinculadas al IRPH se han encarecido notablemente. Tal es así que una familia que solicitó un crédito hipotecario vinculado al IRPH en el 2004, a día de hoy habrá pagado 25 000 euros más que si hubiera solicitado un préstamo asociado al euríbor.

Es por esto que entre los años 2013 y 2016, muchos ciudadanos decidieron denunciar a las entidades bancarias. Para ello, apelaron a la falta de transparencia en la firma del contrato hipotecario. En general, acusaban a la entidad financiera de no haberles enseñado la evolución del IRPH en los dos años anteriores a la concesión del préstamo. Pero, además, acusaban a las entidades de no haberles informado sobre la existencia de una posibilidad de contratación diferente. Es decir, de la opción de contratar una hipoteca vinculada al euríbor.

Nueva sentencia sobre el IRPH del Tribunal Supremo

Ahora bien, el pasado seis de noviembre el Supremo ha dado a conocer una nueva sentencia en relación con las hipotecas vinculadas al IRPH. En este caso en particular, se trata de un préstamo utilizado para adquirir una Vivienda de Protección Oficial (VPO). A diferencia de las denuncias anteriores sobre las que el supremo ya ha tomado posición, este caso tiene una particularidad. Es que la vinculación del IRPH a los préstamos utilizados para comprar VPO es promovida activamente por el gobierno de España.

La demandante, en este caso, argumentó que desde el banco no le habían informado sobre la existencia de otras posibilidades de financiación. Por lo cual, había considerado que la única vía de adquisición de la propiedad era a través del IRPH. Esta desinformación, según la demandante, es una práctica abusiva por la falta de transparencia. Sin embargo, el fallo del Tribunal Supremo ha dictaminado que el derecho de los consumidores a tener información transparente sobre el producto antes de su contratación, no conlleva a “una obligación de asesoramiento sobre las distintas posibilidades de financiación por parte de la entidad”.

nueva sentencia sobre el IRPH

La vinculación del IRPH no fue abusiva y tampoco hubo falta de transparencia

En definitiva, el Tribunal Supremo sostiene que la vinculación del IRPH en la adquisición de la Vivienda de Protección Oficial no fue abusiva. Pero además agrega que tampoco hubo falta de transparencia, dado que el hipotecado aceptó un tipo de financiación que estaba regulado por el gobierno. En efecto, el tipo de interés de las VPO se revisa una vez al año en el Consejo de Ministros. Y se publica en un Boletín Oficial. En consecuencia, el Tribunal considera que el comprador tenía a su disposición toda la información necesaria para evaluar la conveniencia de la aplicación del IRPH en su hipoteca.

Al respecto, en la sentencia se agrega que “no se entiende cómo el ofrecimiento al consumidor de un préstamo sometido al sistema de financiación previsto para las Viviendas de Protección Oficial en su normativa reguladora, puede considerarse como una actuación del predisponente contraria a las exigencias de la buena fe”.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

En el mes de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que cada país debería analizar particularmente los casos denunciados. A partir de allí, podrían determinar si los préstamos habían sido o no comercializados de forma abusiva. Al respecto, el Tribunal Supremo en su nueva sentencia sobre el IRPH sostiene que la falta de transparencia no implica que una cláusula sea abusiva de forma automática. Por el contrario, dicha presunción habrá de ser estudiada para determinar si corresponde o no que sea anulada.

Sin embargo, Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de consumidores de productos financieros (Asufin), ha manifestado que el Tribunal Supremo “niega la doctrina europea”. Agregó, además, que “en nuestra normativa se considera que una cláusula que no supera la transparencia es nula de pleno derecho […] y el supremo hace una interpretación absolutamente retorcida”.

Los consumidores piden que se elimine el IRPH de las operaciones de VPO

En el comunicado que ha realizado Patricia Suárez a los medios de comunicación, ha solicitado al Consejo de Ministros que elimine el IRPH de las hipotecas asociadas a las compras de VPO.

Sin embargo, Compromís ha consultado al gobierno en el congreso sobre este asunto. La respuesta ha sido que “los tipos de interés previstos en los contratos de préstamo no se fijan por disposición pública, sino que son el resultado de la operatividad del principio de libertad de pactos entre prestamista y prestatario”.

La presidenta de Asufin también ha hecho comentarios al respecto. Le pidió a Compromís que le solicitara al poder ejecutivo una ampliación de la información. Dado que en la respuesta el gobierno desconoce “que los tipos de interés en VPO son fijados en el Consejo de Ministros”.

Nueva sentencia sobre el IRPH

Las sentencias sobre el IRPH que marcan precedentes

El 21 de octubre el Tribunal Supremo había dictado sentencia por otros cuatro casos donde se denunciaba la presencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Su respuesta, que marca precedentes, fue que en ninguno de los casos hubo una práctica abusiva.

A diferencia de la última sentencia sobre el IRPH, estos cuatro casos no estaban vinculados a la compra de una VPO. Por lo cual, el Tribunal sí consideró la falta de transparencia en el contrato de hipoteca. Dado que no se había informado a los solicitantes sobre la evolución del IRPH en los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.  

Sin embargo, el Tribunal consideró que no hubo desequilibrio en la negociación entre las partes y tampoco existió perjuicio para el consumidor. Por lo cual, dictaminó que, pese a la falta de transparencia, las cláusulas no fueron abusivas.

Entonces, ¿vale la pena reclamar el IRPH?

Si se puede demostrar la falta de transparencia por parte de la entidad bancaria y la incorporación unilateral del índice del IRPH en el contrato, se podría reclamar por vía judicial.

Si la sentencia fuera favorable para el consumidor, se procedería a la devolución en retroactivo de todo el dinero que el hipotecado hubiera pagado de más en relación con el otro índice de referencia que es el euríbor. Para ello, habrá de interponerse una denuncia en el juzgado de cláusulas abusivas de la provincia de residencia.

Sin embargo, todas las sentencias emitidas por el Tribunal Supremo hasta el momento, indican que en general, la cláusula del IRPH no será considerada abusiva. Salvo excepciones en donde se puedan demostrar los perjuicios para el consumidor y el desequilibrio en la negociación de las condiciones de contratación.

¿Tienes más inquietudes sobre la sentencia sobre el IRPH del Tribunal Supremo? Si es así, déjanos tu comentario. Estaremos encantados de ayudarte.

La cantidad de préstamos hipotecarios sigue en baja respecto del año pasado aunque la media de los importes que se piden ha registrado una suba, llegando a 134.678 euros.

El mercado hipotecario sigue dando señales de las consecuencias que dejó la crisis provocada por el coronavirus. Uno de sus indicadores es la cantidad de préstamos que se solicitan a las entidades bancarias para la compra de viviendas.

En este caso tal como ha publicado el Instituto Nacional de Estadísticas los datos provienen de las hipotecas conformadas durante el mes de agosto. Si tomamos como referencia el mismo dato de agosto del 2019, se verifica una baja del 3,4%.

En términos absolutos significa que se firmaron un total de 19.825 hipotecas. Este número baja el umbral de 20.000 hipotecas, algo que no sucedía desde el año 2016.

Además, la baja también es considerable si tomamos en cuenta los datos de julio de 2020. En ese mes se habían concretado 26.014 hipotecas. Sin embargo no es algo novedoso ya que desde el mes de marzo, coincidiendo con el confinamiento y la crisis sanitaria, estos indicadores vienen en baja. Es es sexto mes en el que la curva va en descenso.

préstamos hipotecarios

¿Cuál fue la variación de la cantidad de préstamos hipotecarios se pidieron entre agosto de 2020 y agosto de 2019?

Comparar los índices interanuales de los meses de julio y agosto puede prestar a confusiones. Desde la entrada en rigor de la Ley de Hipotecas sancionada en el verano del 2019 se produjeron muchas variaciones. Durante los meses de agosto y septiembre la cantidad de préstamos hipotecarios sufrió una baja inusual. Es por esto que el indicador interanual de julio (23%) difiere mucho del de agosto (3,4%). No es que haya una caída menor, o que haya un repunte en la cantidad de hipotecas sino que fue ese el punto donde se cambió la normativa y temporariamente se registraron menos hipotecas.

Como publica el diario El País la consecuencia de tantos meses en negativo es que el mercado inmobiliario acumula pérdidas desde enero hasta agosto, llegando a un índice 10% menor que el mismo período del año pasado.

¿Cuál fue la variación de capital pedidos por préstamos hipotecarios?

Sin embargo el importe medio de los préstamos hipotecarios fue en aumento. Si lo comparamos con agosto del año pasado el índice registrado es un 4% mayor, con una media de 134.678 euros. Esto significa que a pesar de la menor cantidad de préstamos firmados, el capital total que se prestó aumentó respecto del año pasado un 0,5 % más.

¿Qué valores registraron las hipotecas fijas y variables durante el mes de agosto 2020?

Según los datos proporcionados por el INE las hipotecas han bajado su valor en agosto. Las personas que quisieron comprar una vivienda y solicitaron un préstamo hipotecario en el mes de agosto consiguieron un interés medio de 2,49%, cinco puntos menos de lo que se pedía en julio. Esto significa que lo que deberán devolverle al banco será menos que si hubieran sacado el préstamo un mes antes.

Esto refleja una nueva inflexión en el equilibrio entre préstamos fijos y variables. El tipo de interés medio de las variables fue el 2,18% mientras que en julio ese índice era de 2,27%. El de las fijas no sufrió muchas modificaciones cerrando su tipo de interés 2,87 % en agosto, subiendo mínimamente respecto julio, cuando registraba tasas a 2,86%.

Si tenemos en cuenta todos los préstamos emitidos por las entidades bancarias, no sólo los destinados a viviendas, en el mes de agosto se constituyeron 27.654 hipotecas. Esto significa un 4% menos que en el año pasado y representa una caída respecto del mes de julio del 25,3%.

Si observamos el capital total prestado, son unos 4391 millones de euros, los cuales indican un desplome del 2,2 % con respecto al mismo mes del año anterior. Si comparamos el importe medio este llegó a 158.785 millones de euros, un 1,8 % más que agosto de 2019.

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¿Cuáles fueron las comunas que más préstamos hipotecarios firmaron?

Las regiones más pobladas son las que más hipotecas registraron durante el mes de agosto. Según datos de los Registros de la Propiedad recogidos por el INE, Andalucía fue la que más hipotecas registró con 3.689 firmadas. Luego la siguió la Comunidad de Madrid con 3.059 y luego Cataluña, con 2.787. Por otra parte, las regiones que menos hipotecas registraron fueron Cantabria, Navarra y La Rioja. Cada una de ellas firmaron menos de 200 operaciones durante este período.

Las comunidad que más capital ha pedido para la constitución de hipotecas fue Madrid que alcanzó un capital de 633, 1 millones de euros. En segundo lugar se encuentra Cataluña, que pidió 451 millones para la compra de viviendas y luego Andalucía requirió un capital de 416,8 millones de euros.

El fuerte descenso del registro de hipotecas en las comunidades más populosas de España llevó el índice a una baja del 10% tomando los ocho primeros meses del año. Sin embargo, la mayoría de las otras comunidades presentan alzas en sus índices como lo refieren La Rioja, con un aumento del 135% y de Canarias que casi logró un aumento del 56%.

Las autonomías que más descendieron fueron Cataluña y Comunidad Valenciana. Aquí las hipotecas registradas bajaron un 23%. En Andalucía, País Vasco y Madrid la cantidad bajó un 6%. Por su parte Baleares sufrió una caída del 5%.

¿Cómo se comportará el mercado inmobiliario en el último trimestre?

Los datos dados a conocer sugieren que los efectos de la crisis comienzan a suavizarse, aunque habrá que esperar a ver cómo sigue el escenario luego de los meses venideros con la segunda ola de la pandemia. De esta manera podremos verificar si esta tendencia se consolida o si el mercado sigue en declive y necesita un tiempo más para recuperarse del todo. La esperanza está puesta en los últimos meses del año. En esa época se podrá ver si se logra volver a superar el techo de las 20.000 préstamos hipotecarios y se cierra el año con números en crecimiento.

El IRPH ha quedado en el ojo de la tormenta luego de que el Alto Tribunal español avalara que hubo falta de transparencia en su comercialización, aunque no lo considere abusivo. La sentencia sigue la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El índice que referencia los precios de hipotecas vuelve a ser noticia. Es que hace unos días, el Alto Tribunal ha dictado sentencia dando respuesta a cuatro casos de casación en los que se pronuncia negando que el IRPH sea abusivo, pero reconociendo que puede haber falta de transparencia

Esto es relevante para las casi 1 millón de personas que han comprado sus viviendas usando esta referencia para los pagos de sus cuotas.

Según publica El Correo, se calcula que estas familias pagan aproximadamente 165 euros de más al mes con respecto a las que tienen vinculados sus préstamos hipotecarios al euribor. Desde 2004 hasta la actualidad cada una de estas familias ha sufrido un sobrecoste de unos 25.000 euros con respecto al euribor.

¿Qué es el IRPH?

El IRPH como sus siglas lo refieren, es un Índice de Referencia de Precios Hipotecarios. Es un indicador oficial que se publica el día 20 de cada mes por el Banco de España. Lo utilizan algunas hipotecas variables (las que no consideran al Euribor) para calcular cuánto deberán pagar de cuota para cancelar su préstamo hipotecario.

Es el segundo indicador más utilizado en este tipo de créditos. En la actualidad cotiza a 1,836%

Un poco de historia

Este indicador se creó en 1994 pero se popularizó entre los años 2003 y 2008.  Su nacimiento tuvo que ver con la necesidad de  generar un índice con mayor estabilidad para proteger a los clientes de las oscilaciones de los mercados financieros. 

En un principio existían tres tipos de IRPH: IRPH Entidades, IRPH Cajas, e IRPH Bancos, pero estos dos últimos desaparecieron a través de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. Desde ese momento queda sólo en pie el IRPH Entidades.

Los índices IPRH Cajas y el IPRH Bancos son los que han traído tantos conflictos judiciales, que aún continúan en debate. Es que se considera que estos tenían cláusulas poco claras para el cliente y que su cálculo perjudicaba al cliente

¿Qué parámetros toma como referencia el IRPH?

Para saber de dónde sale el valor de este índice debemos entender qué parámetros toma como referencia. El IRPH se calcula como la media aritmética simple entre un conjunto de variables. Se toman en cuenta los precios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años que se iniciaron o se renovaron durante ese mes. Esto es en palabras más simples, un promedio entre los precios de las hipotecas, con esas condiciones, que se generaron durante treinta días.

¿Qué variables se incluyen dentro del valor del IRPH?

El Índice de referencia de precios hipotecarios toma las TAEs de las hipotecas a un plazo superior o igual a 3 años para la compra de viviendas que se generaron durante 30 días, ya sea iniciándose o renovándose.

Qué son las TAE?

Según sus siglas significa Tasa Anual Equivalente. Se expresa en términos porcentuales. Dentro de su cálculo se engloban Interés, Comisiones y Descuentos

Interés

Es el beneficio que obtiene el banco por prestar el dinero y puede ser:

  • Fijo: se pagará todos los meses la misma cuota hasta que se termine la deuda hipotecaria.
  • Variable: Cada mes se pagará una cantidad diferente en función de los cambios en el valor del índice de referencia de la hipoteca.

Comisiones

En algunos casos el préstamo hipotecario tiene una comisión de apertura o de cancelación, esto dependerá de cada banco.

Descuentos por bonificaciones

Son las rebajas aplicadas en el interés debido a bonificaciones. Puden obtenerse por cumplir ciertos requisitos o por contar con más productos del banco contratados.

IRPH

¿Cuál es el problema con que se utilicen este tipo de indicadores para fijar la cuota hipotecaria?

El problema radica en que, al tomar un índice que suma los precios de las hipotecas incluyendo las comisiones y gastos lo que sucede es que estos parámetros se duplican porque ya estaban incluídos en la hipoteca inicial. Esto supone que el cliente volverá a pagar dentro de su cuota los gastos que ya estaban incluídos cuando firmó su contrato con la entidad bancaria.

¿Cuándo comenzaron los problemas con el IRPH?

En el año 2013 el euribor comenzó a desplomarse, llegando a niveles negativos, mientras que el IRPH se mantenía en crecimiento, alcanzando el 2 %. Fue allí cuando los usuarios de las hipotecas atadas a este índice comenzaron a  reclamar en la Justicia.

El largo derrrotero legal de los usuarios de IRPH

Las demandas IRPH recorrieron todo el ordenamiento jurídico español: Juzgados de Primera Instancia, Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo. Este último había dictaminado en 2017 que el índice no era abusivo, dándole la razón a la banca. Pero los reclamos continuaron y llegaron hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. En su sentencia, firmada el 3 de marzo de este año, los jueces aseguraron que el índice es válido y legal, pero abrieron las puertas para que sea evaluada la transparencia en cada caso. 

La Corte de Luxemburgo detallaba en esa sentencia que, cuando se considere probada la existencia de un abuso, un juez nacional podía sustituir el IRPH por otro índice legal para proteger a los consumidores de las consecuencia que podría acarrear la anulación del préstamo hipotecario.

La última novedad del caso la dio el Alto Tribunal el 21 de octubre pasado respondiendo a cuatro recursos de casación.  En su resolución determinó que si bien había faltado transparencia en la comercialización de este tipo de préstamos por parte de las entidades financieras, no se los consideraba abusivos.

IRPH

¿Qué impacto podría tener una sentencia negativa para la banca?

Varios analistas han dado diversas cifras del golpe que una sentencia negativa podría asestar a la banca en devoluciones a los clientes.

Es que muchas asociaciones de consumidores ven aquí una oportunidad para que haya reclamaciones y devoluciones masivas para los afectados, que podrán llevar su caso a los tribunales para determinar si su contrato cumple los requisitos de transparencia

Entonces, según publica El Economista el peor escenario para las entidades sería que se apruebe la retroactivdad incluso para aquellos clientes ya hayan amortizado su hipoteca. En tal caso, los bancos tendrían que devolver hasta 45.400 millones de euros.

La firma Goldman Sachs estimó que la cifra de devoluciones podría alcanzar los 44.000 millones de euros. Morgan Stanley fue un poco más optimista y cifró el impacto entre 3.000 y 7.000 millones de euros, mientras que Barclays lo fijó en 3.600 millones. Por su parte, la Asociación de usuarios financieros (Asufin) calculó que el golpe podría elevarse en 25.000 millones de euros.

Desde Oi Realtor, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!

Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.

Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:

1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca

préstamo

Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:

1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca

En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.

Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.

El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.

2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar

En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.

Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.

Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.

2. Subrogación del préstamo al comprador

Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.

Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.

La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.

Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.

3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble

comprar un inmueble

Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior. 

Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.

En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.

Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.

¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?

Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.

Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.

Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.

¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.

Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.

Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.

Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.

Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.

euros

¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?

Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:

-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.

-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.

-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.

-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.

Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.

Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.

¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?

Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.

No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.

Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.

¿Por qué realizar la venta de tu piso con hipoteca con Oi Realtor?

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En primer lugar, porque somos una agencia inmobiliaria de lujo, joven y dinámica, con la misión de asesorar, innovar y adaptarnos a los tiempos que corren. Además, contamos con vocación internacional de cara a nuestro mercado.

De este modo, otorgamos a nuestros clientes un servicio de excelencia, eficaz y sumamente personalizado. Nuestro desafío es desarrollar proyectos inmobiliarios de calidad, que maximicen la inversión.

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La tecnología que tenemos disponible, además de acortar los tiempos de las operaciones, aumenta notablemente la visibilidad de los inmuebles, y, en consecuencia, conseguimos rápidamente el éxito en nuestras operaciones.

Las nuevas herramientas tecnológicas se han vuelto imprescindibles en el sector inmobiliario. Oi Realtor las ha incorporado en todos sus procesos y servicios. Somos la primera inmobiliaria interactiva del mercado inmobiliario.

Con Oi Realtor podrás vender tu piso o casa rápidamente y al mejor precio. No tendrás preocupaciones, ya que nuestro equipo profesional se encargará de todo. Te ofrecemos total garantía y seguridad.

Podrás vender tu piso en menos de 37 días y alcanzar el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.

En Oi Realtor contamos con un plan de venta a tu medida. Vender un piso o una casa en condiciones óptimas es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado. No dudes en contactar con nosotros.

CONTACTO OI REALTOR

Casi un 80% de los compradores decidió  utilizar una hipoteca para lograr la meta de la vivienda propia durante el 2020. Enterate en esta nota cuál es el perfil de los nuevos consumidores.

Al momento de enfrentarnos a comprar una casa propia debemos contar con un patrimonio previo que se obtenga de ahorros, préstamos familiares, un inmueble a la venta o adquirir una hipoteca.

En el último año los españoles se han volcado hacia esta última opción para conseguir un hogar: según un informe publicado por Inmodiario, se ha incrementado en 6% el porcentaje de personas que compran su casa a través de una hipoteca. Además se deduce que hay un menor porcentaje que necesitan la colaboración económica de un familiar para cancelar el pago de la hipoteca. Con respecto a la cantidad de personas que debieron vender una propiedad para poder comprarse otra, el porcentaje bajó en un 3% con respecto al año pasado.

¿Qué es una hipoteca y cómo se consigue?

Según lo define el Banco de España, una hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.

Es un producto bancario, emitido por una entidad bancaria autorizada. Lo que le permite al cliente es recibir una determinada cantidad de dinero a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad más los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos. La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido.

Características:

  • Supondrá un compromiso financiero importante en el futuro.
  • Suelen ser de importe elevado y tener una larga duración.

Para contratar una hipoteca hay que asegurarse de que los ingresos son recurrentes y adecuados a la deuda que se va a asumir, y tener en cuenta el ahorro inicial e ingresos netos antes de endeudarse.

¿Qué forma eligen los compradores para pagar sus viviendas?

En la actualidad, la hipoteca es una forma imprescindible para 4 de 5 compradores de viviendas. El número es alto: 79% de las nuevas adquisiciones se realiza por medio de esta vía, lo que supone un aumento en un 6 por ciento respecto al año pasado.

Algunos datos son claves para entender este nuevo perfil de comprador. Desde la implementación de la nueva ley de hipotecas sancionada en 2019, el acceso a las mismas ha sido facilitado ampliamente. 

HIpotecas

¿Qué beneficios se consiguieron por la nueva ley de hipotecas?

La ley de hipotecas sancionada el 16 de junio de 2019 a pedido de la Unión Europea significó un paso adelante para los consumidores. Su objetivo fue fortalecer la transparencia en las transacciones y sirvió para protegerlos ante posibles malas prácticas bancarias.

Sus principales beneficios fueron:

  • Mayor información para el comprador
  • Ilegalidad de cláusulas abusivas
  • Establecimiento de una nueva entidad de resolución de litigios

Estos puntos fueron claves para que la hipoteca sea una herramienta más elegible entre los compradores de viviendas durante este último año.

De la totalidad de personas que buscaron la hipoteca como forma de financiar su vivienda, un 67% sólo necesitó de esta herramienta para solventar su compra. Un 12 % debió recurrir a la ayuda de sus familiares.

En cuanto al porcentaje que no necesitó hipoteca, un 11% pudo llegar a la meta de la vivienda propia a través de ahorros previos. Otro 6 % necesitó la colaboración de algún familiar y tan sólo un 4% utilizó el capital de la venta de otro inmueble para lograr la operación.

¿Qué requisitos se necesitan para conseguir una hipoteca?

  • Demostrar solvencia y capacidad de endeudamiento

En casi todas las hipotecas que se conceden en España se solicita domiciliar una nómina con ingresos mínimos. Una vez superado este primer requisito, el siguiente paso es que la cuota resultante la hipoteca no sea mayor que el 30-35% de tus ingresos netos. 

  • No presentar deudas al momento de pedir la hipoteca ni tener impagos

Otro de los requisitos exigidos es no tener impagos. Una deuda en un registro de impagos, sea de telefonía o de préstamos, bloquea automáticamente el acceso a una hipoteca.

Es aconsejable disponer de una cantidad suficiente de ahorros para hacer frente a los gastos asociados a la adquisición de la vivienda como notaria, gestoría o registro. Estos ahorros deberían ser de, aproximadamente, el 30% del importe del inmueble.

¿Cómo es el perfil de los compradores que se deciden por una hipoteca?

Durante el 2020 el segmento etario de entre 45 y 50 años fue el que más eligió la hipoteca como forma de financiación. Esto tiene que ver con una mayor capacidad de compra durante este período de la vida y es algo que suele mantenerse estable todos los años.

Si hablamos de su situación familiar, un 41% convive con su grupo familiar – pareja e hijos-. Por otro lado un 32 % de los compradores vive con su pareja pero sin hijos. En cuanto al número de personas que viven con sus padres y se decidieron por una hipoteca, el número aumentó significativamente y trepó al 8%.

Con respecto al estado civil: el grupo de los casados supera ampliamente el segmento con un 68% . Por otra parte, se consignó un aumento de los hipotecados divorciados, llegando al 7% mientras que los solteros representaron un 24 %.

Muchas veces la hipoteca no es la única fuente de financiación y los compradores suelen recurrir a la venta de otro inmueble para completar el total del importe. Esto ocurrió en un 21 % de los casos durante el 2020.

HIpotecas

Cuál es el tipo de hipoteca que más se ha elegido en el último año?

Pero lo más importante si ya se ha decidido utilizar esta vía como forma de financiación es la elección del tipo de interés. Este puede ser:

De interés fijo: Cuando el comprador decide por este tipo de hipoteca sabe que su cuota no variará sin importar las cotizaciones del Euribor. Como contrapartida, los valores serán más altos y los plazos más cortos.

De interés variable: En este caso las cuotas variarán durante las revisiones teniendo como guía generalmente al Euribor. Si la cotización baja, los pagos serán más bajos pero si aumenta, se deberá pagar más por mes. Los plazos son más largos y las comisiones más bajas.

Mixtas: Combinan una parte del plazo- que suelen ser los primeros años de amortización- con interés fijo y otra parte con interés variable.

Como el Euribor viene en baja desde 2016, las entidades financieras han armado estrategias a fin de atraer clientes con hipotecas fijas que han dado sus frutos. Desde 2017 la balanza se inclina hacia este tipo de hipotecas, llegando ser las elegidas por el 53% de los nuevos compradores. De ellos un 60% asegura que lo hacen sopesando la estabilidad y tranquilidad de saber que siempre se pagará el mismo importe por la cuota.

También teniendo en cuenta el período 2017-2020, la opción por tipo variable ha sufrido un descenso en la cantidad de personas que la eligen. De un 51% que la tomaban hace 3 años, en la actualidad lo hace sólo un 36% con lo cual el índice ha registrado una baja de 15 puntos. Las personas que se deciden por este tipo de hipotecas confían en un euribor en baja o estable.

Si necesitas vender o comprar una vivienda, Oi Realtor te ofrece los mejores asesores para ayudarte a elegir la opción más adecudada a tu perfil. No dudes en contactarnos!

La reunificación de deudas facilita el pago de múltiples préstamos, aunque conlleva un importante coste y está recomendado en casos muy concretos. ¡Sigue leyendo para mas información!

¿En qué consiste?

La reunificación de deudas consiste en agrupar todos los préstamos e hipotecas que tengamos contraídos en un solo préstamo. De esta forma, tan solo afrontaremos el pago de una única cuota mensual cuya cuantía será menor a la suma de las diferentes cuotas a las que anteriormente teníamos que hacer frente. Es decir, se reúnen deudas para reducir de manera considerable lo que pagamos al mes, a costa de incrementar el plazo de amortización. Y, por tanto, el coste final de la operación debido a los intereses.

Esta forma de afrontar el pago de nuestras deudas la pueden gestionar empresas especializadas, denominadas mediadoras, que permiten unificar préstamos e hipotecas que tengamos con diferentes entidades bancarias o con diferentes tipos de interés. También se pueden reunificar las deudas a través de una entidad bancaria con la que tengamos la mayoría de préstamos o hipotecas pendientes. Echémosle un vistazo ahora al proceso de reunificación, sus gastos, ventajas, inconvenientes y requisitos.

reunificación de deudas

Cómo pasar de pagar varias cuotas mensuales a una sola

El camino hacia la reunificación de deudas no es especialmente complicado, aunque sí requiere del estudio de nuestro caso por parte de la empresa mediadora. Esta analizará nuestras deudas, los intereses que estamos pagando y los plazos de amortización que tenemos por delante. Para, una vez aprobada la operación, comenzar a negociar con las diferentes entidades bancarias las nuevas condiciones de pago.

Cuando el proceso esté en marcha, se cancelarán todos nuestros préstamos e hipotecas para reunificarlos en una sola hipoteca. Con las nuevas condiciones previamente negociadas. Esta nueva hipoteca sumará el total de nuestras deudas pendientes y tendrá tanto un nuevo tipo de interés como un nuevo plazo de amortización. Habitualmente más largo para reducir así la cuota mensual que tendremos que pagar.

¿Qué gastos conlleva la reunificación de deudas?

Juntar nuestras deudas en una sola implica una serie de gastos que conviene tener en cuenta, más allá del coste en intereses que hemos mencionado anteriormente.

  • Como la reunificación implica la cancelación anticipada de todos nuestros préstamos, lo más habitual será que tengamos que pagar las habituales comisiones por cancelación o amortización anticipada.
  • Por otro lado, para unir nuestras deudas debemos formalizar la apertura de una nueva hipoteca, con todos los gastos asociados que esto conlleva. Como la comisión por apertura de hipoteca, los costes de tasación de la vivienda o inmueble hipotecado, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o los honorarios de la notaría.
  • Por último, si se decide gestionar la reunificación a través de una agencia mediadora, esta cobrará sus propias tarifas. Por su parte, en caso de reunificar las deudas a través de nuestro propio banco, estos no suelen cobrar comisiones por la operación de reunificación.

Qué requisitos se piden para reunificar deudas

Existen varias condiciones para que podamos acceder a la reunificación de nuestras deudas. El primero de ellos es que no podemos escoger unificar unas deudas y no otras. Deberemos agrupar todos y cada uno de los préstamos que tengamos bajo una misma hipoteca.

De esta forma, el segundo requisito más habitual es que la cuantía de esta nueva hipoteca no supere el 80 % del valor del bien hipotecado. Esto ofrece una garantía adicional a la entidad con la que tenemos las deudas. Aunque lo normal es que nos pidan también los habituales requisitos que se aplican a la concesión de cualquier hipoteca: ingresos mensuales estables y demostrables, no estar incluido en una lista de morosos y presentar un avalista que nos respalde.

Aunque la reunificación de deudas aliviará de manera muy importante el coste mensual de nuestros préstamos, también lo incrementará a la larga. Por lo tanto, conviene analizar muy detenidamente todos los costes que tendremos que afrontar durante el proceso de reunificación. Así como el gasto final que resultará de haber prologando el pago de nuestros préstamos.

hipoteca

¿Cómo solicitar la reunificación de deudas?

La documentación requerida para que nos concedan la reunificación de deudas dependerá de nuestra situación y de la entidad bancaria, pero la necesaria suele ser:

-Documento nacional de Identidad (DNI), NIE o pasaporte de los titulares de las deudas.

-Declaración de la renta del año anterior:

  • Si eres trabajador por cuenta ajena: contrato de trabajo, tres últimas nóminas.
  • Si eres trabajador por cuenta propia: Alta en el Impuesto de Actividades Económicas del régimen de autónomos con una antigüedad mínima de dos años. Declaración de la renta. Últimos trimestres del IVA y el IRPF. Escritura de la constitución de la empresa (en el caso de que se tenga).
  • Si eres pensionista: Declaración de la renta (en el caso de que se haga), justificante de la pensión de la Seguridad social. Recibos del banco.

-Escritura de las propiedades.

-Última tasación del inmueble: es preferible que sea lo más actual posible ya que el mercado inmobiliario hace que el valor de las viviendas cambien.

-Últimos recibos de todos los préstamos e hipotecas que tengamos.

Una vez que la empresa mediadora haya recibido toda la documentación enviada, estudiarán nuestro caso y lo consultarán con las entidades que pueden concedernos la nueva hipoteca. Una vez que tengan los resultados del estudio se pondrán en contacto con nosotros para contarnos la viabilidad de la reunificación de deudas.

La empresa mediadora nos dará la opción que sea más beneficiosa para nosotros.

Cuando se nos concede la unificación de viviendas podemos hacerla de dos formas:

-Realizamos una nueva hipoteca o ampliamos la que teníamos anteriormente. Esta es la manera más común si se tiene una hipoteca previa.

-Pedimos un préstamo no hipotecario. Este tipo de reunificación de deudas es el habitual para personas que no disponen de una hipoteca ni una vivienda en propiedad. La deuda no se ve tan reducida ya que el plazo de devolución es inferior.

Ante cualquier duda para realizar una compra o venta de propiedad, contáctate con OiRealtor. ¡Te esperamos!

Si quieres comprar un piso, es importante que sepas cuáles son los gastos de la hipoteca. En efecto, este tema ha generado mucha polémica y un poco de confusión a lo largo de los años. Por eso decidimos contarte todos los detalles al respecto. Toma nota, te brindaremos información muy útil.

En el momento de la constitución de una hipoteca se generan una serie de gastos asociados a la operación que será conveniente tenerlos en cuenta. Si bien hace unos años casi todos estos gastos recaían sobre el cliente, las últimas sentencias judiciales y la Ley Hipotecaria sancionada en marzo del 2019 han modificado este escenario a favor del hipotecado.

Pues es ahora la entidad bancaria quien tiene que asumir la mayoría de los gastos de la hipoteca. Pero, además, existen casos particulares donde el cliente podrá reclamar la devolución del dinero gastado en el momento de la solicitud del préstamo.

Para entender mejor todas estas circunstancias, evaluaremos cuáles son los gastos de la hipoteca que debes asumir como cliente y cuáles los que le corresponden al banco. Además, si tu perfil está dentro de las posibilidades detalladas en la ley, te facilitaremos una guía para reclamar la devolución del dinero que hayas pagado de más. Pon atención que lo que sigue es importante.

Gastos de la hipoteca que deberás pagar tú como cliente

Actualmente, cualquier persona que desee solicitar una hipoteca deberá hacerse cargo únicamente de dos gastos relacionados con dicha solicitud. Estos son: la tasación de la propiedad y la copia de la escritura.

Tasación

La tasación hipotecaria es una valoración del inmueble solicitada por los bancos. A través de ella, la entidad financiera toma nota de cuál es el valor del bien que aceptará como garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la concesión de la hipoteca. El valor de tasación es diferente del precio de compra de la propiedad y, en última instancia, el banco otorgará hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda en concepto de préstamo hipotecario.

Ahora bien, a esta operación deberá realizarla un profesional independiente, que en general suele ser un arquitecto. Este último habrá de pertenecer a una sociedad de tasación de bienes que tendrá que estar inscripta en el Ministerio de la Vivienda.

Por todo esto, tasar tu piso tiene un costo asociado que variará según el tamaño del inmueble, la finalidad de la operación y la retribución solicitada por el profesional contratado. Pues no existe una tasa fija, sino que el profesional podrá determinar libremente los precios. A grandes rasgos, en el mercado actual encontrarás tasaciones desde cien euros y hasta cuatrocientos cincuenta.  

Cabe destacar también que el mercado inmobiliario es muy variable y los precios de la vivienda cambian cada mes. Es por eso que la tasación caduca luego de los seis meses de realizada. Nuestro consejo es que no te apresures y que la pidas solo cuando vayas a solicitar tu hipoteca.

Copia de la escritura

Cuando hablamos de escritura nos referimos a la de la constitución de la hipoteca. Es un documento oficial, expedido por un notario, donde se detallan todas las cláusulas y condiciones que pactaste con tu acreedor en el momento de la constitución del préstamo.

Este es el segundo gasto que deberás afrontar al momento de solicitar una hipoteca, pero es el menos costoso. Pues cada copia de la escritura tiene un valor aproximado de treinta euros, aunque lo aconsejable es pedir siempre un mínimo de dos copias.

En definitiva, los gastos de la hipoteca que deberás pagar como cliente son:

La tasación, cuyo coste varía entre los cien y los cuatrocientos cincuenta euros y tu copia de la escritura de la hipoteca, que vale aproximadamente treinta euros y te recomendamos solicitar dos como mínimo.

Esto significa que, en total, los gatos variarán entre los ciento sesenta euros y los quinientos diez.

Gastos de la hipoteca que deberá pagar el banco

gastos de constitución de la hipoteca

Gracias a las últimas reformas legislativas, el banco deberá hacerse cargo de la mayoría de los gastos de la hipoteca. Pues, corren por su responsabilidad:

  • Los gastos de gestoría.
  • La notaría.
  • La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Su copia de la escritura, cuyo importe será el mismo que te hemos mencionado.

Veamos brevemente en qué consisten cada uno de ellos.

Gastos de gestoría

El gestor se encargará de inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, además, realizará la liquidación de los impuestos correspondientes. Si bien sus honorarios no están limitados por la ley, los precios oscilan entre los ciento cincuenta y los trecientos euros.

Gastos de notaría

El notario es un funcionario público del estado que se encargará de dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. Los gastos de notaría están establecidos por los aranceles que fijó el gobierno treinta años atrás y suelen oscilar entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad de la hipoteca (es decir, de la suma del capital más los gastos e intereses). Además, deberá sumarse el coste de las copias expedidas por la notaría tanto para ti como para el banco.

Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es obligatoria. Pues a través suyo quedarás registrado como el único propietario del inmueble. Los aranceles suelen variar entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El impuesto sobre actos jurídicos documentados es popularmente conocido como “el impuesto de las hipotecas”. Es un tributo que grava las escrituras y actas notariales, por lo cual también se genera al constituirse un préstamo.

Lo cierto es que ha generado mucha polémica a lo largo de los años. Pues su pago supone el 70% de los gastos de la hipoteca. Pero para tu fortuna, el responsable de pagarlo en la actualidad es el banco.

Su cuantía se constituye de dos partes: una cuota variable y otra fija.

La parte variable depende de cada comunidad autónoma, pero siempre oscila entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria establecida en la escritura. Para ser más específicos, te dejamos el porcentaje impuesto por las principales comunidades:

Cataluña: 2%
Madrid: 0,75%
Andalucía: 1,5%
Baleares: 1,2%
Comunidad Valenciana: 2%

La parte fija, por su parte, se refiere al precio del papel timbrado que utilizan los notarios para elaborar la escritura. En general, se pueden cobrar treinta céntimos por pliego o quince céntimos por cada hoja.

Si has pagado alguno de estos gastos en el pasado, ¡puedes reclamarlos!

Hasta aquí hemos repasado entonces cuáles son los gastos de constitución de la hipoteca, haciendo hincapié en cuáles le corresponde pagar al banco y cuáles al solicitante del préstamo.

Pero en ciertas ocasiones podrás reclamarle al banco la devolución del dinero que pagaste por la constitución de la hipoteca en el pasado. Profundicemos un poco respecto de esto último.

Solo podrás reclamar si tienes una hipoteca con fecha anterior al 16 de junio del 2019. Y los importes por los cuales podrás solicitar una devolución son los siguientes:

  • El 50% de los gastos de notaría y de gestoría.
  • Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de tasación, siempre que haya sido el banco quien rechazó la que tú habías presentado y te exigió realizarla con otra empresa asociada a la entidad.

Ahora bien, si contrataste tu hipoteca antes del 12 de noviembre del 2018 y tuviste que pagar los gastos relacionados con el IAJD, no podrás reclamarlos. Pues en ese entonces pagar dicho impuesto era una responsabilidad del hipotecado.

Entonces, ¿cómo puedes hacer la reclamación?

La manera más sencilla de reclamar la devolución de los gastos pagados de manera indebida es interponiendo una reclamación ordinaria en el banco. Aunque también podrás realizar una denuncia ante el juzgado de cláusulas abusivas.

En cualquier caso, para poder reclamar deberás reunir todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato y presentarlas en el servicio de atención al cliente de tu banco.

Si la entidad bancaria no te responde o deniega tu solicitud, podrás elevar la queja al Banco de España. Si bien su resolución no será vinculante, sí te servirá para presentarla nuevamente en tu banco y ejercer más presión en la reclamación de la devolución del dinero que pagaste de más.

Y si esta opción tampoco resulta, podrás interponer una demanda ante los juzgados. Pero antes de hacerlo, recuerda evaluar los pros y los contras que presenta una demanda judicial. Pues, si pierdes, deberás pagar todos los costes asociados al proceso. Pero si ganas el banco tendrá que pagarte, además del importe reclamado, los gastos derivados del proceso judicial.

¡Ya conoces todo lo necesario sobre los gastos de la hipoteca!

Esperamos haberte ayudado a resolver todas las dudas sobre un tema tan polémico como es la distribución de los gastos de la hipoteca.

Si quieres recibir más información, no dudes en contactarnos. Te responderemos a la brevedad, no solo para guiarte en la solicitud de tu préstamo hipotecario, sino también para ayudarte a encontrar tu propiedad ideal.

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