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Este pasado verano hacíamos balance de la importancia que la construcción estaba tomando en la economía española. Mientras que ahora, a finales de año, comienzan a surgir dudas en torno a la actividad de la construcción en 2020 y 2021. Frente al crecimiento del sector para este año y el próximo.

A pesar de incorporarse tarde a la recuperación económica, la actividad de la construcción ha crecido un 6% en el primer trimestre del año. El doble que el PIB español, con un 3%. Un dato histórico que nunca antes se había producido y que recogían los datos trimestrales del Instituto Nacional de Estadística (INE).

De hecho, el sector de la construcción es el que crece con mayor rapidez de toda la economía. Por delante de la industria (+2,8%) y los servicios (+2,5%).

Medio año después de dicha estadística, el ITeC publica el nuevo informe Euroconstruct de la construcción española. Documento que comienza a dibujar un panorama de la economía europea con muchos claroscuros.

La actividad de la construcción todavía disfruta de un buen ritmo de producción. Llegando incluso a superar los niveles de 2007 en 9 de los 19 países estudiados por Euroconstruct. Sin embargo, también se prevé que el ritmo se contraiga progresivamente durante los próximos años. De manera especial en la edificación residencial. Tras cuatro  años más que positivos.

Actividad de la construcción de 2018 a 2021

Según el Instituto de tecnología de la Construcción (ITeC), el sector alcanzará en 2018 su año de máximo crecimiento. Con un incremento del 5,7% en la actividad de la construcción, frente al 4,3% del año pasado.

Mientras que en 2019 el crecimiento previsto será del 4,5%. Para ir cayendo progresivamente, hasta el 3% en 2020 y el 1% en 2021.

Perspectivas en la actividad de la construcción españolaEn ese sentido, el sector puede tomar oxígeno durante estos dos próximos años. Gracias especialmente a la elevada demanda y a que aún no existe sobreproducción.

ITeC aprovecha para hacer un balance positivo de los cuatro últimos años. Un periodo marcado por la recuperación en la actividad que culminará a finales de 2018, con las mejores cifras en diez años.

Perspectivas del mercado residencial en España

Si un segmento ha impulsado la actividad de la construcción ese ha sido el mercado de la vivienda. La edificación residencial, que acumula cuatro años en positivo, repuntará un 11% a finales de 2018 y un 8,5% el próximo 2019.

Para comenzar a perder dinamismo a partir de entonces. Concretamente, se prevé un crecimiento del 3,5% en 2020 y del 3% en 2021. Como consecuencia de la escasez de suelo edificable, de la lentitud en la concesión de permisos y del incremento del precio de la vivienda.

Edificación residencial como motor de la actividad de la construcción

Todavía existe cierto control sobre los precios, pero de seguir incrementándose a este ritmo los demandantes acabarán por no poder afrontarlos“, señala F. Diéguez (ITeC).

El mercado que más ha permitido crecer al sector de la construcción en Europa, la vivienda de obra nueva, se está quedando sin argumentos para continuar creciendo“, finaliza Diéguez.

Inversión no residencial e ingeniería civil

Frente a este panorama, la edificación no residencial también crece. Aunque perderá fuerza progresivamente, del 4% (2018) al 2,5% (2021).

Mientras que la ingeniería civil se verá frenada tras la celebración de las elecciones municipales. Cayendo hasta el 1,5% en 2019 para volver a reactivarse en 2020 (+3,5%) y 2021 (+4,5%).

Finalmente, la rehabilitación logrará mantenerse durante los próximos años, con un crecimiento medio del 2,5%.

Hay que trabajar para que la actividad de la construcción siga siendo un motor económico“, puntualiza Luis Gualtieri. “Proyectando allí donde más se necesita y agilizando tanto los planes urbanísticos como la concesión de permisos“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Conseguir que las inversiones inmobiliarias permitan mejorar y actualizar el parque de viviendas ha de ser un objetivo a perseguir“, finaliza. “Para así satisfacer la demanda, tanto nacional como internacional“.

El mercado de la vivienda en las principales ciudades comienza a notar los efectos de la ralentización económica. La última estadística de tasación muestra como el precio de los pisos en Barcelona, Madrid o San Sebastián crece a menor ritmo que otras ciudades de menor tamaño.

La tasadora Tinsa ha lanzado recientemente sus nuevas previsiones para el mercado inmobiliario. Datos que arrojan un encarecimiento medio del 5 al 7% en el precio de la vivienda para 2019.

Sin embargo, el mismo informe también deja claro que el centro de las principales ciudades está tocando techo. Circunstancia que impulsa los precios más allá del casco histórico. Con encarecimientos por encima del 20% en ciertos barrios periféricos y municipios metropolitanos.

Este fenómeno responde a la gran cantidad de demanda que se retuvo durante los años de la crisis y que ahora sale en busca de vivienda. Pero no a cualquier precio.

Por eso, aquellos inmuebles que superan claramente los valores de mercado no consiguen la atención del cliente del cliente“, señala Luis Gualtieri. “Y desplazan la demanda hacia otras viviendas del entorno o incluso de otras zonas“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El ejemplo más claro lo tenemos en precio de los pisos en Barcelona. La ‘Estadística del valor tasado de la vivienda. 3r Trimestre 2018‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, demuestra como la ciudad condal echa el freno al incremento de precios.

En buena medida por los efectos de la desaceleración económica, pero también por la sobrevaloración inmobiliaria en determinados mercados“, finaliza Luis Gualtieri.

El valor de la vivienda tasada sube en España

El precio de la vivienda libre en España se ha incrementado un 3,2% en el último año. Según los datos de tasación del tercer trimestre, recogidos por Fomento.

Con esta subida, el precio medio es de 1.588,5 euros por metro cuadrado. Un 0,1% más que en el trimestre anterior. Encadenándose así 14 meses consecutivos al alza.

Precio de la vivienda tasada en España por ciudades en 2018

Aumentan de precio un total de 11 comunidades. encabezadas por Madrid (+8,3% interanual), La Rioja (+6%), islas Baleares (+5,2%), Cataluña (+4,8%), islas Canarias (+4,7%) y Andalucía (+3,7%).

Sin embargo, estos porcentajes medios no responden al ‘tirón’ de las grandes capitales. Sino a otros municipios de menor tamaño.

Freno al precio de los pisos en Barcelona y Madrid

La estadística de Fomento, basada en más de 115.600 tasaciones de julio a septiembre, no recoge todos las peculiaridades de todos los mercados locales. Pero sí muestra la evolución de la vivienda en municipios de gran tamaño.

Entre las 22 ciudades con más de medio millón de habitantes destacan Málaga (+15,5% interanual), Barcelona (+10,29%) y Madrid (+9,66%). Sin embargo, sus encarecimientos se han ralentizado en los últimos meses.

Precio de los pisos en Barcelona y Madrid en el tercer trimestre de 2018

El precio de los pisos en Barcelona, por ejemplo, solo ha aumentado un 0,08% en el último trimestre“, apunta Luis Gualtieri. “Algo que permite apreciar algunos mercados que han tocado techo“.

Barcelona ha pasado de los 3.297,3 €/m2 (2º trimestre) a los 3.300,1 €/m2 (3r trimestre). Mientras que Madrid va de 3.012 €/m2 a 3.016 €/m2. Y San Sebastián incluso llega a caer. Desde los 3.564,5 €/m2 a los 3.356,1 €/m2.

Los municipios metropolitanos piden su espacio

¿Quiénes son los grandes beneficiados de un mercado al alza? La vivienda de costa y los principales municipios metropolitanos. “Los datos demuestran que el frenazo en los precios de la vivienda está llegando a aquellas ciudades que antes se recuperaron“, añade Gualtieri. “Mercados que rápidamente subieron precios y ahora notan los efectos de la desaceleración“.

Frente a las grandes capitales, otros municipios ganan terreno. Es el caso de Sant Cugat del Vallès. La segunda ciudad española, por encima de los 25.000 habitantes, con la vivienda más cara. Sus 3.328 €/m2 llegan tras haber subido un 10,6% en el último año y un 0,26% en el último trimestre.

Vivienda tasada en municipios españoles con más de 25.000 habitantes

Así como Castelldefels, con 2.912 €/m2, donde los precios han subido casi un 40% en el último año. O Sant Joan Despí (+16,9%), Esplugues de Llobregat (+16,5%) y Gavà (+9,3%).

Municipios metropolitanos que se encarecen en la línea de otros de la Comunidad de Madrid, como Alcorcón (+22,4%). O con incrementos de más del 20% en Torremolinos (Málaga) y Arona (Tenerife).

El precio sigue siendo determinante“, sentencia Luis Gualtieri. “Y si la vivienda no se ajusta, el cliente acaba buscando alternativas“.

Los últimos datos del PIB recogen una clara desaceleración económica en el corazón de Europa que afecta también a España. Llegando a ralentizar diversas variables del mercado inmobiliario. Como la compraventa de viviendas, los precios de venta o la inversión que los hogares dedican a las reformas.

Todo tipo de instituciones e indicadores anticipan un claro frenado en la economía. Desde la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (Airef) al BBVA Research.

Ni siquiera el motor de Europa permanece al margen de este fenómeno global. Tal y como reflejan los últimos datos económicas de Eurostat. La oficina estadística europea recoge un frenazo en el PIB que crece un 0,2% en el tercer trimestre del año. Cuando en el primer periodo de 2018 crecía un 0,4%.

Estadística de Eurostat donde se recoge la desacelaración económica

La desaceleración económica en Alemania (-0,2%) frena a la zona euro, con la menor tasa de crecimiento desde 2014. Mientras que España (+0,6%) y Francia (+0,4%) se quedan solas tirando de la economía europea. Cuyos niveles están por debajo de los Estados Unidos y del Reino Unido.

¿Qué consecuencias tiene dicha tendencia? Los efectos de la desaceleración económica ya se dejan en ciertos sectores, como el mercado inmobiliario o la actividad constructora.

La desaceleración económica en la venta de viviendas

Según la ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad‘, que elabora el INE, la compraventa de viviendas aumentó un 9,7% interanual durante el pasado mes de septiembre.

Un dato que no deja de ser positivo, tras encadenar seis meses consecutivos al alza. Sin embargo, también apunta a un estancamiento de las operaciones de compraventa. Especialmente tras venir de un periodo con importantes incrementos en la actividad.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según el INE

Las noticias del mercado hipotecario en las últimas semanas, seguramente tendrán consecuencias en los datos tanto de octubre como de noviembre“, señala Fernando encinar (Idealista).

El mercado de la vivienda continúa dando signos de recuperación, aunque en una línea de estabilidad“, sentencia Beatriz Toribio (Fotocasa).

Los precios se moderan, según los registradores

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 6,7% durante el tercer trimestre del año. Según la última ‘Estadística Registral Inmobiliaria‘ del Colegio de Registradores.

Esto supone una ligera caída del 0,3% en tasa intertrimestral. Un hecho puntual pero que puede suponer un cambio de tendencia hacia la estabilización del mercado.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según los registradores

Entre los meses de julio y septiembre, quedaron inscritas en los registros de la propiedad 133.295 compraventas de vivienda. Dato que supone una caída del 0,7% respecto al segundo trimestre (abril a junio).

A pesar de todo, España registra la segunda mayor cifra de compraventas en todo un trimestre. Solo por debajo de la registrada a mediados del año 2008.

75.000 proyectos menos de reforma en los hogares

La evolución de la economía provocará que el número total de reformas en viviendas caiga respecto al año pasado.

Según el ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma 2018‘, elaborado por Andimac, la desaceleración económica tendrá consecuencias en los proyectos de rehabilitación. Concretamente, se ejecutarán unas 75.000 reformas por debajo de las registradas en 2017.

Efectos de la desaceleración económica en la reforma de viviendas, según Andimac

“Aunque nuestra economía ha conseguido mantener los niveles de crecimiento durante el tercer trimestre del año, la incertidumbre económica en Europa tendrá consecuencias”, señalan desde Andimac. “Sin olvidar el retraso que está acumulando la puesta en marcha del nuevo ‘Plan de Vivienda 2018-2021’“.

Esto ha provocado que los españoles hayan decidido rebajar en cerca de un 1% los gastos de rehabilitación en su vivienda. Frente a la previsión de principios de año. Una decisión arriesgada, ya que el parque de viviendas sigue envejeciendo a un ritmo del 3,3% anual.

Aún así, los datos de Andimac también recogen que el presupuesto medio en trabajos de mejora de la viviendas ha aumentado un 3,5%. Hasta situarse en torno a los 675 euros por familia. Una inversión que se nota especialmente en comunidades como Madrid, con un presupuesto medio de 734 euros.

La estadística española de la distribución geográfica del patrimonio acostumbra a destacar la importancia de las dos grandes áreas metropolitanas. Madrid y Barcelona son algo más que dos grandes capitales, albergando a pocos kilómetros las ciudades con mayor renta de todo el país.

Grandes fortunas y rentas altas residen a pocos kilómetros de la capital y la ciudad condal. Una vez más, las provincias de Madrid y Barcelona vuelven a concentrar las ciudades con mayor renta per cápita.

La ‘Estadística de declarantes del IRPF. 2016‘ acaba de darse a conocer por parte de la Agencia Tributaria con unos resultados muy parecidos a los de anteriores ediciones.

Entre los cuatro municipios con mayor renta per cápita encontramos dos localidades de la Comunidad de Madrid (Pozuelo de Alarcón y Boadilla) junto a dos de la provincia de Barcelona (Matadepera y Sant Just Desvern). Todas ellas con una renta bruta que supera los 52.000 euros anuales.

Un ranking que continúa con otros municipios madrileños y barceloneses. Y algunas excepciones, como la localidad valenciana de Rocafort. Situada en quinta posición.

¿Corresponden las ciudades con mayor renta a los municipios con la vivienda más cara? Esa es una pregunta que vale la pena responder. Aunque la influencia de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, hace inevitable que sus áreas metropolitanas también suban de precio.

De Pozuelo de Alarcón a Tres Cantos

El municipio madrileño de Pozuelo de Alarcón vuelve a repetir como el más rico de toda España, gracias a una renta bruta media de 72.993 euros.

En segundo lugar aparece la localidad barcelonesa de Matadepera, con una renta de 54.113 euros. Seguida de Boadilla del Monte (Madrid) con 3.397 euros y Sant Just Desvern (Barcelona) con 52.263 euros.

Rocafort (València), en quinta posición, cuenta con una renta de 51.056 euros. Ligeramente por encima de Majadahonda (Madrid) con 50.992 euros; Sant Cugat del Vallès (Barcelona) con 50.840 euros; Sant Vicenç de Montalt (Barcelona) con 50.691 euros; Alcobendas (Madrid) con 50.550 euros; Las Rozas (Madrid) con 50.286 euros y Torrelodones (Madrid) con 49.467 euros.

Las ciudades con mayor renta per cápita de toda España

Aquí, entre las diez ciudades con mayor renta per cápita, es donde se sitúa la barrera de los 50.000 euros brutos en ingresos. Aunque, si se continúa leyendo la clasificación, Madrid y Barcelona siguen estando muy presentes.

Con Cabrils, Villanueva de la Cañada, Alella, Vallromanes, San Agustín de Guadalix, Teià, Tiana, Venturada, Sant Quirze del Vallès, Sant andreu de Llavaneres, Cabrera de Mar, l’Ametlla del Vallès, Villaviciosa de Odón o Tres Cantos.

Regiones y ciudades con mayor renta per cápita

Frente a los municipios con más ingresos, aquellos con menor renta bruta se concentran especialmente en Extremadura. Destacando Zahínos (Badajoz) con 11.166 euros, Fuenlabrada de los Montes (Badajoz) con 11.679; Ahigal (Càceres) con 11.905 euros; Higuera de Vargas (Badajoz) con 11.913 euros y La Parra (Badajoz) con 11.954 euros. Todos ellos por debajo de los 12.000 euros.

La presencia de municipios con alto poder adquisitivo sitúa a la Comunidad de Madrid como la región con mayor renta bruta de España: 34.272 euros. Por delante de Cataluña con 29.541 euros. Mientras que Extremadura cierra la clasificación con 19.389 euros. Por delante de Castilla La Mancha (21.449 euros) y Andalucía (21.799 euros).

Renta media y habitantes por comunidades autónomas y provincias

No es casual que las ciudades con mayor renta bruta sean también aquellas con más renta media disponible: Pozuelo de Alarcón (53.428 €), Matadepera (40.814 €), Boadilla del Monte (40.326 €) o Sant Just Desvern (38.960 €).

Del mismo modo que por menor renta disponible sobresalgan también algunas localidades extremeñas. Como Zahínos (10.376 €), Fuenlabrada de los Montes (10.878 €), Higuera de Vargas (11.012 €) o La Parra (11.029 €).

¿Tienen relación ingresos y precio de la vivienda?

Lo más interesante, desde el punto de vista inmobiliario, es conocer el impacto de las rentas en el precio de la vivienda de sus residentes“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor).

En ese sentido, el último ‘Índice Tinsa IMIE. General y Grandes Mercados‘ vuelve a situar a las principales ciudades como el gran motor de la vivienda. Según sus datos, frente al encarecimiento medio de la vivienda en las capitales (+7,3% interanual), las áreas metropolitanas suben a un buen ritmo (+4%).

Algo que se puede constatar en el valor de tasación de la vivienda, según las estadísticas. De hecho, los datos de Fomento sitúan a localidades como Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda entre los ocho grandes municipios (con más de 25.000 habitantes) más valiosos.

Concretamente, los pisos y casas en venta en Sant Cugat (3.337,1 €/m2) conforman el segundo parque de viviendas más cotizado a nivel nacional. Mientras que Pozuelo de Alarcón (3.029,5 €/m2) y Majadahonda (2.925,6 e/m2) son sexto y octavo, respectivamente.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el máximo responsable de Podemos, Pablo Iglesias, han acabado llegando a un acuerdo presupuestario. La aprobación de los Presupuestos del 2019 incluye medidas en materia tributaria, de pensiones, trabajo y conciliación. Así como algunos cambios relativos a la vivienda.

El palacio de La Moncloa ha sido escenario de un encuentro previo a la última reunión del Consejo de Ministros. El acto ha servido para escenificar las futuras líneas maestras de las próximas cuentas del Ejecutivo. Un acuerdo que Pedro Sánchez debe hacer llegar próximamente a Bruselas y que marcan la aprobación de los Presupuestos del 2019.

Entre la batería de medidas, un aumento de la tributación para las rentas más altas, la subida del salario mínimo interprofesional y un incremento en el presupuestos destinado el Plan Estatal de Vivienda.

¡La inmobiliaria Oi Realtor repasa quince de estas grandes medidas!

Tributación y patrimonio

Se acuerda un incremento del IRPF a las rentas altas. Concretamente de dos puntos para aquellas que superen los 130.000 euros y de cuatro puntos para los ingresos por encima de 300.000 euros.

También se subirá un 1% el impuesto sobre el patrimonio a aquellas grandes fortunas que posean más de 10 de millones de euros.

Y además se creará un impuesto sobre las transacciones financieras. Consistirá en un gravamen del 0,2% sobre las operaciones de compra de acciones españolas realizadas por operadores del sector financiero.

Mercado de la vivienda

Se establece un límite a las subidas del precio del alquiler. Reformándose la Ley de Arrendamientos Urbanos para ofrecer mayor protección al inquilino y permitir que los ayuntamientos regulen precios en las zonas de mayor demanda.

De igual manera, se aprueba el Plan Estatal de Vivienda que incluye la incorporación de 20.000 nuevos pisos en alquiler al parque de vivienda pública durante los cuatro próximos años.

Reformas de pensiones

Las pensiones mínimas se revalorizarán un 3% en 2019. Esta medida tendrá un coste aproximado de 384 millones de euros.

Mientras que el resto de pensiones se incrementarán un 1,6%, de acuerdo al Índice de Precios de Consumo (IPC). Medida con un coste de 704 millones de euros.

Aprobación de los Presupuestos del 2019

Prestaciones familiares

Se acuerda el incremento de las ayudas a la dependencia. Con una dotación total pendiente de los últimos detalles.

Además, se incrementan las prestaciones a padres y madres con un hijo a cargo hasta 472 euros anuales. Ayuda exclusiva para las rentas más bajas.

Autónomos y empresarios

Se reforma el sistema de cotización de los trabajadores autónomos, que queda vinculado a los “ingresos reales”. Para garantizar una cotización más baja a los autónomos con menos ingresos. Y se acuerda la evaluación, en un máximo de 4 meses, del régimen especial sobre el IVA.

Además, se limita a 1.000 euros al pago de efectivo entre profesionales y empresarios.

Medidas laborales

Se recupera la prestación de desempleo para personas con más de 52 años. Estableciéndose el cómputo sobre la base del beneficiario en lugar de la unidad familiar.

Se suprime el artículo 315.3 del Código Penal que sanciona con penas de cárcel el establecimiento de piquetes durante las huelgas.

Salarios y conciliación

El salario mínimo interprofesional ascenderá hasta los 900 euros el próximo año 2019. Y se estudia subirlo a 1.000 euros en 2020.

Se iguala el permiso de paternidad y de maternidad hasta las 16 semanas. Siendo intransferibles entre padres y madres. Una medida avalada parcialmente por Ciudadanos.

 

 

Hace tiempo que las estadísticas oficiales vienen pronosticando una importante caída de la demografía en España. Las últimas proyecciones macroeconómicas de la agencia europea Eurostat y del Instituto Nacional de Estadística prevén un descenso de 5 a 7 millones de personas, entre la población en edad de trabajar dentro de 30 años.

Un hecho que tendría graves consecuencias, tanto para la economía como para la sostenibilidad de las pensiones públicas. Sin embargo, en opinión de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal esas estadísticas no se corresponden con la realidad.

Los datos de AIReF, que usan tanto el Banco de España como el Gobierno para calcular el gasto en pensiones, desmienten tanto al INE como a Eurostat. Según este organismo, no habrá ni estancamiento ni caída de la demografía en España. Contrariamente, la población española se situará entre los 51 y los 60 millones de habitantes en 2050. Por el impacto positivo de la inmigración y el aumento de la tasa de natalidad.

Frente a este escenario, el Ministerio de Fomento hizo público hace semanas que el número de viviendas en España se ha incrementado a 25.645.100. Solo un 0,23% más que en el año anterior. Junto al hecho de que tres de cada cuatro de ellas son viviendas habituales. Mientras que el Gobierno piensa en como sacar al mercado las cerca de 480.000 viviendas nuevas que permanecen vacías desde el estallido de la burbuja.

¿Cómo afrontará el mercado inmobiliario este importante reto? ¿Estará España preparada para dar respuesta a 13 millones más de habitantes?. Esas son las preguntas que nos hacemos desde Oi Realtor“, señala Luis Gualtieri. “En nuestra agencia creemos que una vivienda cerrada es una oportunidad perdida y por ello tenemos un servicio específico para vender casa“.

Demografía en España: 60 millones de personas en 30 años

La previsión demográfica de la autoridad de responsabilidad fiscal no deja lugar a dudas. España puede llegar a tener entre 51 y 60 millones de habitantes en 2050. Frente a las estadísticas del INE y Eurostat que no vaticinan más de 49 millones para las tres próximas décadas.

La principal diferencia entre los números de AIReF y ambas agencias está en las personas en edad de trabajar. Población de 16 a 66 años que para AIReF no se moverá de los 30 millones. Mientras que Eurostat e INE prevén una caída de 5 y 7 millones de personas, respectivamente.

Mientras el FMI, en línea con ambas agencias, considera urgente una reforma del sistema de pensiones y de la atención sanitaria, AIReF es bastante más optimista.

Según sus expertos, aunque el gasto crecerá de manera inevitable lo hará de forma más moderada. Un punto de vista positivo que basan en dos factores:

La llegada de unos 270.000 inmigrantes nuevos por año a España, si se mantienen las actuales políticas migratorias. Aumentando su peso en la población del 10% al 15%.
El mantenimiento de la tasa de fecundidad motivado por nuevas políticas de estímulo de la natalidad. Frente a la tasa actual del 2,1 hijos por pareja, la cifra podría caer a 1,8 hijos 2050. Por debajo de los niveles de reposición pero por encima de los niveles de estabilidad.

Menos de 59.000 nuevas vivienda en el último año

Los 46,56 millones de españoles viven en 19,12 millones de viviendas, según el Ministerio de Fomento.

Los datos publicados el pasado verano elevan el número total de propiedades a 25.645.100 viviendas. De las que algo más de 19 millones son viviendas habituales (74,6% del total) y 6,52 millones son vacacionales o permanecen vacías.

En el último año, España apenas ha incrementado su parque residencial en 58.821 viviendas. Cifra que vuelve a situar a Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid como las comunidades con mayor número de viviendas.

El futuro de la demografía en España frente a su parque total de viviendas

Un buen número de los 19,12 millones de hogares se reparten entre las tres provincias más pobladas: Madrid (2,6 millones), Barcelona (2,3) y Valencia (1,4). Las tres únicas regiones que superan el millón de hogares.

Aunque la mayor proporción de viviendas habituales también destaca otras provincias. Por detrás de Madrid (90,3% de hogares) encontramos a Barcelona (89,1%) y Álava (88,7%).

Mientras que provincias como Ávila (42%, Teruel (49,5%) y Soria (49,6%) tienen cerradas más de la mitad de viviendas la mayoría del año.

Dos personas y media por cada vivienda habitada

Al cruzar los datos Fomento con las estadísticas del INE, podemos calcular las personas que viven en cada hogar. Concretamente una media de 2,44 personas por vivienda habitual.

Aunque lo más sorprendente son las provincias con mayor densidad de habitantes por vivienda: Murcia (2,82 personas), Almería (2,62), Cádiz (2,59), Sevilla (2,58) y Huelva (2,57). Muy por encima de los datos de Madrid (2,37 personas) o de Barcelona (2,38).

Dos de las provincias con menos viviendas deshabitadas, también según Fomento.

Madrid posee 908 viviendas vacías por cada 10.000 habitantes, mientras que Barcelona se sitúa en 1.087 viviendas.

Dos casos a los que únicamente superan los tres provincias vascas: Álava (695 viviendas), Guipúzcoa (804 viviendas) y Vitoria (818 viviendas). Mientras que Ourense (2.273 viviendas) y Lugo (2016 viviendas) superan los dos millares.

¿Responden las nuevas medidas sobre viviendas vacías a una necesidad general? ¿O a problemas específicos? Esa es la cuestión“, finaliza Luis Gualtieri, responsable de la inmobiliaria de lujo.

Muchos son los retos que tiene ante si el mercado inmobiliario. Sin embargo, entre los más importantes hay que destacar el factor geográfico. Tanto por la movilidad de los trabajadores como por la caída del interés en atarse a una hipoteca. Factores que cambian el mercado de la vivienda.

Aunque la recuperación del segmento residencial es un hecho, el sector debería debería estar atento a los nuevos retos que le plantea España. Una sociedad en constante evolución demográfica.

¿Seguirán subiendo los alquileres? ¿Qué impacto tendrá la subida de los tipos en las hipotecas? ¿Cómo afectarán los cambios demográficos al mercado de la vivienda? Estas son algunas de las preguntas que deberían saber responder promotores, intermediarios e inversores para afrontar futuros cambios en el sector inmobiliario.

La última reunión del Foro de Buen Gobierno y Accionariado, que organizan el IESE y Atrevia, ha permitido estudiar nuevas oportunidades, peligros y retos inmobiliarios.

Todo ello coincidiendo con la publicación de la ‘Estadística de Movilidad Laboral y Geográfica de 2018‘, elaborada por el INE. Un documento que pone de relieve el aumento de la movilidad geográfica en los últimos cinco años.

La geografía y el mercado de la vivienda

En palabras de C. Villanueva (Sociedad de Tasación) “el factor geográfico es una verdadera ‘bomba de relojería’ de la que no se habla pero que ‘acabará por explotar’“. “Aunque nuestro país ha sufrido una caída de la natalidad, la mayor demanda de vivienda corresponde a unos jóvenes limitados por las condiciones laborales“.

En ese sentido, las hipotecas a cuarenta años no encajan la idea del mercado de la vivienda que tiene un joven menor de 30 años. Como tampoco podemos tratar de la misma manera a todo el parque residencial.

El Foro de Buen Gobierno y Accionariado habla del mercado inmobiliario

No tiene sentido la inversión inmobiliaria en sitios remotos si las familias no aumentan de tamaño y el factor determinante sigue siendo geográfico. “¿Para qué invertir en Valladolid si la gente se quiere ir a Madrid?“, apunta J.M. Prieto (Quabit).

Por otro lado, existe un gran apetito inversor por parte de las entidades bancarias y mucho interés entre los inversores internacionales. Sin embargo, “más allá de apoyar el crecimiento de los proyectos, la banca no llega a impulsar realmente al inversor“, señalan C. Reina Olmedo (CFO Asset Management).

‘Atarse’ con hipoteca o ‘liberarse’ en alquiler

Frente a la propiedad, el mercado de la vivienda en alquiler es la alternativa escogida por muchos jóvenes. Aunque la subida de las rentas es el nuevo quebradero de cabeza de muchos ayuntamientos.

¿Cuál es la alternativa? ¿Controlar los alquileres? “Esa no es la solución. ¿Por qué no ponemos más viviendas en alquiler y facilitamos que propietarios y socimis las saquen al mercado?“, pregunta J.M. Prieto.

Aunque intentamos controlarlo, el mercado de la vivienda siempre haya una manera de recuperarse. Por eso es, lo mejor es aumentar la oferta disponible“, señala C. Villanueva. “Y seguir de cerca uno de los factores que con mayor impacto en los alquileres: los pisos turísticos. Viviendas sin ese uso residencial y que sí suponen un verdadero problema para la oferta“.

Sea como sea, España sigue estando bien posicionada para el inversor“, señala C. Reina Olmedo. Un país donde no deja de crecer la demanda y la movilidad geográfica.

La movilidad geográfica entre españoles ocupados y desocupados

Según los últimos datos del INE, un buen número de españoles ha cambiado de domicilio hace menos de un año.

Concretamente, un 2,7% de los trabajadores. El mayor porcentaje de los últimos seis años. Y un 4,3% de los españoles sin empleo. Superando también el porcentaje de los últimos seis ejercicios.

Movilidad geográfica en los últimos años

Entre los trabajadores, destaca que la mayor tasa de movilidad se produce entre jóvenes de 16 a 34 años (5,3%), extranjeros (7,7%) y profesionales con empleo temporal (4,1%).

Mientras que los grupos con mayor movilidad entre los desocupados son también los más jóvenes (6%) y los extranjeros (11%). Además de profesionales con estudios superiores (4,6%).

Impacto de la movilidad geográfica de los desempleados en el mercado de la vivienda

Dos colectivos, empleados y desempleados, entre los que merece la pena observar el destino escogido.

Por un lado, un 32,6% de los desocupados no se ha movido de su lugar de nacimiento. Ligeramente por debajo de aquellos que han cambiado de municipio pero no de provincia (34,8%) y muy por encima de quienes cambiaron de comunidad autónoma (14,5%).

Y por el otro lado, un 31,8% de los ocupados sigue vivienda en la misma localidad donde nació. Porcentaje inferior a quienes se movieron dentro de la provincia (40,4%) y muy superior respecto a quienes llegaron a cambiar de comunidad (14,2%).

Impacto de la movilidad geográfica de los trabajadores en el mercado de la vivienda

Unos datos que revelan hasta qué punto estamos dispuestos a mudarnos. No solo de ciudad sino también de región“, apunta Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Detalles a los que nuestro consultores hacen un seguimiento exhaustivo y que nos ayudan en la tomar decisiones al abrir nuevas franquicias inmobiliarias“.

banUna década después del estallido de la burbuja bancaria, y tras una larga recuperación, toca hacer balance. ¿Hemos sacado alguna lección de la crisis? ¿Ha salido reforzado el consumidor? ¡Oi Realtor te ofrece cinco consejos que deberías tener en cuenta!

Esta semana se celebra una fecha importante y significativa para la economía mundial. Se cumplen diez años del 15 de septiembre de 2008. El día que se declaró en quiebra el cuarto gran banco de inversiones de los Estados Unidos, Lehman Brothers.

El primer momento en que se reconoció oficialmente la existencia de una crisis económica que llevaba meses anunciándose, pero que nadie se atrevía a reconocer.

Una década después, hemos recuperado el ritmo de crecimiento del PIB hasta situarnos en niveles parecidos a los de 2007. El estallido de la crisis financiera nos hizo caer en la mayor debacle económica desde 1929, a raíz de la contratación masiva de hipotecas subprime.

Originando un periodo de seis años, entre 2008 y 2012, que escapó a las previsiones de muchos economista. Diez años después, ¿hemos sacado alguna lección de la Gran Depresión? ¿Qué mecanismos podemos adoptar para no volver a revivir la crisis financiera?

1.- No todo el mercado inmobiliario es igual

España es un país con tradición de propietarios. Seguimos creyendo profundamente que una vivienda en propiedad es un valor seguro. Pero no debemos olvidar que, así como en otros mercados, la vivienda también tiene casos excepcionales.

Hoy en día vemos dos e incluso tres mercados inmobiliarios diferentes. Un hecho que viene provocado por los diversos escenarios que se producen en España. “En primer lugar, Madrid y Barcelona junto a las islas. Son lugares que están alcanzando máximos y, en algunos casos, moderando los recientes incrementos a los que nos tenían acostumbrados“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

No todos los mercados de la vivienda son iguales, recuerda Luis Gualtieri

Por otro lado, mercados que están tomando el relevo a este grupo de cabeza. Aquí encontramos provincias como Málaga y Valencia, donde la vivienda sube con fuerza tras unos primeros años de leves ascensos. Y finalmente, mercados que lejos de subir aún registran caídas“.

Frente a moderación de las dos grandes capitales y la inactividad de los mercados menos atractivos, el segundo grupo es hoy por hoy una apuesta segura de rentabilidad“, apunta Gualtieri. “Conviene tener presente los límites en la demanda de la vivienda e invertir en aquellas zonas que muestran claros signos de recuperación“.

2.- Los ingresos de hoy no garantizan el mañana

La filosofía del trabajo para toda la vida está claramente en entredicho. Lo mejor que puedo recomendar a los jóvenes es que ni se conformen y dejen de aprender“, aconseja Luis Gualtieri.

La formación es la única herramienta que garantiza el futuro, reinventándose constantemente y aprovechando aquellas oportunidades que brinda el mercado“.

Aunque, desafortunadamente, existe más de un millón y medio de desempleados de larga duración; el mundo de los negocios cambia día a día“.

Afortunadamente, el mercado de trabajo nos ofrece la posibilidad de obtener nuevas habilidades y aprovechar nuevas oportunidades. ¿Una de ellas? Abrir una franquicia de Oi Realtor, referente inmobiliario para muchos emprendedores“.

Solo la formación y la reinvención profesional nos ayudarán a superar otra crisis financiera

3.- Para invertir primero conviene entender

Entre las lecciones más dolorosas de la crisis financiera está el hecho de invertir en productos complejos que nos acabamos de entender. Con el caso paradigmático de las participaciones preferentes“, recuerda Luis Gualtieri.

Los activos financieros demasiado complejos conllevan un elevado riesgo y no están cubiertos por el fondo de garantía de depósitos. Ese fue el gran error que cometieron muchos pequeños ahorradores españoles“.

Por suerte, las entidades bancarias están ahora obligadas a informar del riesgo de todos sus productos. Y el cliente tiene la obligación de entender aquello que está contratando“.

En ese sentido, tampoco debemos olvidar el papel de las agencias inmobiliarias. A la crisis únicamente han sobrevivido aquellas firman más solvente que han afrontado un profundo proceso de profesionalización. Con Oi Realtor a la cabeza de la consultoría inmobiliaria“.

4.- La financiación bancaria no siempre es fiable

A base de leer la prensa y de nuestra propia experiencia hemos acabado aprendiendo algunas lecciones sobre la política bancaria“, recuerda el responsable de la inmobiliaria Oi Realtor. “No podemos dar por hecho que nuestro banco nos ampliará la linea de crédito. O que no existen circunstancias excepcionales que nos hagan imposible hacer frente a la deuda“.

Antes de caer Lehman Brothers, las entidades financieras animaban a los consumidores a comprar de todo“.

La caída de Lehman Brothers desencadenó la crisis financiera de 2008

Por entonces, se acostumbraba a contratar hipotecas que superaban el valor de tasación. Con el objetivo de cubrir gastos, comprar un coche o hacer reformas. Afortunadamente, los controles sobre la banca son hoy más estrictos“.

5.- Ajustar la deuda personal es sabia decisión

La crisis financiera ha conseguido que las familias sean más objetivas en el control de sus deudas“, asegura Luis Gualtieri.

El pasado mes de julio de 2018, el endeudamiento de los hogares ha caído un 1%. Hasta situarse por debajo de los 707.000 millones de euros, según el Banco de España. Casi 1.500 millones por debajo de la deuda acumulada hace un año.

Actualmente, la deuda de las familias está prácticamente en niveles anteriores a la crisis“, señala. “Una buena noticia de nos aleja de burbujas financieras. Incluso a nivel empresarial, con el endeudamiento más bajo desde el año 2006“.

El mercado de la vivienda sigue dando claras señales de recuperación. No solo por el encarecimiento sino también por la compraventa de viviendas. A un ritmo parecido al de hace una década. ¿Dónde estará el límite?

Tanto el precio de la vivienda como las transacciones realizadas han crecido por encima del 10% en el último año. Mientras el esfuerzo para la compra de una vivienda sigue creciendo.

La publicación de la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 2º Trimestre 2018‘, elaborada por el Colegio de Registradores, deja unas cifras propias de la pre crisis.

El mercado de la vivienda sigue instalado en una vorágine alcista que parece no tener límites. Aunque algunos expertos ya comienzan a vislumbrarlos.

Concretamente la agencia de calificación Standard & Poor’s, desde la que ya se prevé una moderación en las próximos subidas de precios.

Del 10,7% en el precio al 12,4% en las transacciones

El mercado residencial crece a doble dígito, tanto en precios como en compraventa de viviendas.

Según los registradores, la vivienda se ha encarecido un 10,7% interanual entre los meses de abril a junio. Subida que ha sido del 3% respecto al trimestre anterior. Y que deja el descenso acumulado respecto, a máximos históricos de 2007, en un 16,9%.

Frente a estos buenos datos, la compraventa de viviendas ha ido incluso algo más allá. Creciendo un 12,4% en tasa interanual.

Compraventa de viviendas nuevas y usadas durante el segundo trimestre de 2018

Entre los meses de abril y junio, fueron inscritas un total de 134.196 transacciones. Un 4% más respecto al trimestre anterior. Mejor dato trimestral desde la segunda mitad de 2008.

Mientras que la suma de los 12 últimos meses deja un balance de 494.263 compraventa. Mejor resultado anual desde principios de 2009.

La vivienda usada vuelve a concentrar la mayor parte de las transacciones. Con 409.095 operaciones en el último año. Frente a la vivienda nueva, que está detrás de 85.168 compraventas.

Compraventa de viviendas por clientes extranjeros

De todas las operaciones registradas en el segundo trimestre, la compraventa de viviendas por extranjeros supuso un 12,9% del total. Frente al 13,1% del primer trimestre.

Aún así, durante este último periodo se han celebrado más transacciones a cargo de clientes foráneos. 17.100 entre abril y junio. Por 16.500 entre enero y marzo.

Entre las nacionalidades más frecuentes los británicos (14,9% del total) siguen siendo los más destacados. Por delante de compradores alemanes (7,6%), franceses (7%), belgas (6,4%) y suecos (6,1%).

Compraventa de viviendas a cargo de clientes extranjeros por provincias

Mientras que las regiones con mayor porcentaje de clientes con otras nacionalidades diferentes a la española continúan siendo las más turísticas.

A nivel de CCAA destacan Canarias (31,4% de clientes foráneos), Baleares (29%) y C. Valenciana (26,5%). Y entre las provincias sobresalen Tenerife (41,77%), Alicante (41,39%), Baleares (29%), Málaga (26,71%), Girona (25,44%) y Las Palmas (21,55%).

La presencia de Tenerife y Canarias entre las provincias más atractivas para los inversores nos da la razón en nuestro proyecto de multifranquicia para el archipiélago canario“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor).

El esfuerzo económico medio se acerca al 30%

La importante subida del precio de la vivienda se traduce, como no, en un mayor esfuerzo financiero por parte de los compradores.

Según el Colegio de Registradores, el endeudamiento hipotecario se ha incrementado en un 5,3% durante el último año. Ya que, a pesar de la moderación en los tipo de interés, el importe de las hipotecas no deja de aumentar.

Concretamente un 0,7% entre el primer y el segundo trimestre del año. Mientras que la cuota media de los préstamos se ha encarecido un 2,2%.

Esfuerzo económico para la compra de vivienda por comunidades autónomas

A efectos prácticos, esto equivale a que el esfuerzo económico medio por el pago de un crédito hipotecario asciende hasta el 29,6% del salario. Un porcentaje que se acerca peligrosamente al límite aconsejable.

Concretamente, el Banco de España desaconseja comprometer más del 30% de los ingresos familiares en el pago mensual de la hipoteca.

S&P avisa: Las cifras se moderarán hasta 2021

Con el mercado de la vivienda en niveles pre crisis, ¿nos espera un largo periodo de ascensos?

S&P no lo tiene tan claro. Según las previsiones de la agencia de calificación, el precio de la vivienda en España crecerá un 5,6% durante este año. Y se irá moderando de manera progresiva durante los tres próximos.

Según S&P, la vivienda subirá un 4.3% en 2019, un 3,5% en 2020 y un 3% en 2021. Incrementos que contrastan con la subida del 7,3% registrada el pasado 2017.

En ese sentido, la firma señala que los máximos registrados en 2007 aún están lejos (-24% a finales de 2017). Mientras que el mercado sigue notando un comportamiento dispar. Con unas zonas que lideran el crecimiento crecen y otras que no acaban no despegar.

El coste de la vivienda en España puede ser más o menos interesante según el propósito de cada residente. Y es que somos un país de contrastes entre las ciudades españolas más caras y aquellas con precios más económicos. También en materia de vivienda.

A la pregunta: ‘¿Resulta caro vivir en España?’ podríamos darle diferentes respuesta en función del lugar y las condiciones de cada ciudadano.

Según el reciente análisis del portal Kelisto.es, España es un país de contrastes. Con ciudades caras, donde se supera en más de un 25% el coste medio de la vida. Y capitales atractivas por sus precios competitivos y gran calidad de vida.

En ese sentido, son diversas las partidas en los presupuestos familiares. Aunque resulta inevitable que la vivienda, en venta o alquiler, se lleve una buena parte del dinero.

¿Qué capitales destacan por sus gastos en impuestos, transporte o cesta de la compra? ¿Dónde tiene un mayor precio la vivienda? ¿Cómo queda el ranking de las ciudades españolas más caras?

Cincuenta ciudades y catorce productos

El estudio elaborado por Kelisto recoge datos de cincuenta capitales de provincia. Y en todas ellas se analizan hasta catorce servicios y productos diferentes.

Gastos relativos a cinco categorías: transporte (público y privado), impuestos municipales (circulación, IBI y recogida de basuras), compras diarias (alimentación y productos del hogar), ocio (restauración, cine) y vivienda.

Las ciudades españolas más caras según el tipo de gasto

En esta última categoría se analiza el precio medio de una vivienda de 80 metros cuadrado, tanto en compra como en alquiler.

De todas estas variables se calcula la diferencia entre cada capital y la media nacional, en términos porcentuales.

Elaborándose así un ranking de las ciudades españolas más caras y menos caras. Interesante tanto para los residentes como para aquellas personas que desean cambiar de ciudad.

Barcelona, San Sebastián y Madrid en cabeza

Entre las ciudades más destacadas, el transporte público especialmente caro en Barcelona, Pontevera y San Sebastián. Mientras que Palma destaca por el alto precio del combustible.

En materia de impuestos, el IBI de Soria capital (152,46 euros anuales) y el de Pamplona (22,99 €/año) son los casos más extremados a nivel nacional. Al tiempo que las tasas de basura de Girona y el impuesto de circulación de San Sebastián destacan por encima del resto.

La cesta de la compra es especialmente cara en Palmas de Gran Canaria. Mientras la ciudad más cara para ir al cine o tomarse una caña es Madrid.

Ciudades españolas más caras y baratas según Kelisto.es

Caso aparte es la vivienda. Según Kelisto, las ciudades españolas más cara para la compra de una propiedad son: San sebastián (371.328 euros (+157,1% sobre la media)), Barcelona (357.360 € (+147,4%)) y Madrid (282.504 € (+95,6%)). Muy por encima de la vivienda en Jaén (86.304 € (-40,2% por debajo de la media)) o Ávila (91.360 € (-36,7%)).

Mientras que la vivienda en Barcelona (1.278 euros (+89,1% sobre la media)) y Madrid (1.150 € (+70,1%)). Y la más económica está en Lugo (354 € (-47,7%)) y Teruel (358 € (-47,1%)).

Un tercio de los ingresos para la vivienda

Del estudio de Kelisto sobresalen diez ciudades con alto coste de la vida. Encabezadas por Barcelona, San Sebastián, Madrid y Palma. Así como un ranking de diez capitales con precios competitivos, liderado por Palencia, Melilla, Lugo y Logroño.

Pero, ¿qué lugar ocupan dichas capitales en un contexto autonómico centrado en términos de vivienda? Los portales Fotocasa e Infojobs elaboraron recientemente un estudio comparativo de los ingresos necesarios para el pago de la vivienda en España. Y la evolución de las diferentes comunidades no deja de ser llamativa.

Teniendo en cuenta que una vivienda de 80 m2 cuesta una media 138.668 euros y el salario medio bruto es de 23.331 euros anuales, un español necesitaría 5,9 años de su sueldo para ser propietario. Frente a los 5,7 años del año anterior.

Presupuesto medio destinado a la compra de vivienda por CCAA

En ese sentido, la vivienda en el País Vasco destaca por el esfuerzo económico: 9,4 años de sueldo. Por delante de Baleares (8,4 años) y Cataluña (7,8 años).

Mientras que un alquiler medio supone un 33,5% del salario medio bruto de un español. Superando el 31% del año anterior.

En términos de alquiler, las tres comunidades más destacas siguen siendo las mismas. Aunque en diferente orden. Cataluña tiene los alquileres más caros, llevándose un 50,5% del sueldo medio. por delante del País Vasco (43,9%) y de Baleares (42,8%).