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Comprar viviendas para alquilar ha demostrado ser una de las inversiones más rentables del momento. El incremento medio en el precio del alquiler se sitúa entre un 2,26% mensual y un 16,08% anual. Especialmente en Madrid y Barcelona, donde quedan comprometidos gran parte de los ingresos mensuales.

Inversión en vivienda y rentabilidad asegurada podrían ser sinónimos. Especialmente para aquellos propietarios que decidieron comprar propiedades urbanas para ponerlas en alquiler.

El ‘Informe de precios del alquiler. Septiembre 2018‘, elaborado por pisos.com, ha vuelto a poner en valor la inversión en el segmento residencial.

Según el portal, las rentas no han dejado de subir en los últimos meses. Concretamente un 2,26% en el último mes, un 5,92% en el último trimestre y un 16,08% en el último año.

Actualmente, una vivienda media en España de 115 m2 tiene un alquiler aproximado de 859 euros al mes. “El repunte en los precios de las principales ciudades hacen cada vez más complicado el acceso a la vivienda“, señala F. Font (pisos.com).

Madrid es hoy por hoy la gran protagonista del mercado del alquiler. No solo como la comunidad con los mayores alquileres, por encima de los 1.500 euros, sino también como la ciudad con las rentas más altas. El precio del alquiler medio en la capital española supera los 1.750 euros al mes.

Una rentabilidad que no dan ni depósitos bancarios, ni productos financieros, ni la compra de deuda pública. Solo la inversión inmobiliaria.

Subidas del 20% en algunas provincias

El alquiler es la única salida para aquellas personas reticentes a la vivienda en propiedad. Aunque dicha opción empieza a resultar cara en algunos lugares.

Mientras una vivienda media en España se sitúa en torno a los 859 euros mensuales, en la Comunidad de Madrid alcanza los 1.501 euros. Se trata de la región más cara, por delante de Baleares (1.179 €/mes) y el País Vasco (1.099 €/mes). Pero también la comunidad que más sube de precio, con rentas un 7,60% más caras respecto al mes de junio.

Estadística trimestral del precio del alquiler en España

A nivel de provincias, Madrid también destaca por encima del resto con más de 1.500 euros mensuales. Aunque ésta vez seguida de Guipúzcoa (1.314 €/mes) y de la provincia Barcelona (1.210 €/mes).

Entre las provincias donde más crece el precio del alquiler destaca Pontevedra con un 10,68% en el último trimestre. Frente a la caída del 9,56% en Lugo. Galicia es, por tanto, una de las comunidades con más diversidad de escenarios. Entre subidas y bajadas de rentas.

Capitales, también del precio del alquiler

Si hay que hacer seguimiento de un mercado del alquiler es sin duda el de las principales urbes. “Las trabas administrativas a la obra nueva y un stock de vivienda usada que se agota han disparado la demanda del alquiler“, apunta F. Font. “Con consecuencias directas sobre las rentas“.

Entre las ‘capitales’ del alquiler encontramos los pisos en alquiler en Madrid (1.758 €/mes) o los pisos en alquiler en Barcelona (1.749 €/mes). Por delante de los alquileres en San Sebastián (1.513 €/mes). Ciudad que multiplican por cuatro un alquiler medio en Teruel (385 €), Ciudad Real (402 €) o Cáceres (413 €).

Alquileres en las principales capitales de provincia

Aunque lo más llamativo es el ritmo al que suben las rentas. En el último trimestre, los alquileres han subido un 13,02% en Vitoria. Mientras que en el último año se han disparado un 20,33% en Cádiz.

Muchos inquilinos ya han renunciado hace tiempo a vivir en los barrios más céntricos de las principales ciudades“, recuerda Font. “Mientras que otros se encuentran con grandes incrementos en el momento de renovar su contrato. Es urgente que se tomen medidas para proveer al mercado de un mayor parque de viviendas en alquiler“.

Más inquilinos que quieren ser propietarios

Frente a este panorama, Vía Célere ha dado a conocer su último barómetro de la vivienda. Con datos inapelables.

Según la promotora, un 74% de los españoles es propietario de su vivienda. Mientras que un 21% es inquilino. sin embargo, hasta un 73% de las personas que viven en régimen de alquiler desearía pasar a ser dueño.

Entre los obstáculos para convertirse en propietarios destacan razones económicas (25%), movilidad laboral (24%), rechazo a firmar una hipoteca (18%) y complicaciones para conseguir financiación (17%).

Barómetro de la vivienda elaborado por Vía Célere

Al margen de los propósitos de compra, la mayoría de los españoles reconoce sentirse considerablemente satisfechos con su actual vivienda.

Un 84% de los encuestados no se plantea cambiar de vivienda, básicamente por la idoneidad de la localización (68%) o por el precio (64%). Mientras que del 35% que se plantearía un cambio de residencia a medio plazo (5 años), los principales motivos serían un cambio de ubicación (17%), mejoras en la calidad de vida (16%) o simplemente un mejor vecindario o entorno (15%).

 

El debate del futuro de las pensiones y el incremento del coste de la vida hacen que muchas personas se planteen seriamente qué hacer con su patrimonio llegada la edad de jubilación. Muchos de ellos optarán, seguramente, por una de las soluciones más interesantes: la nuda propiedad de su vivienda.

La ‘hucha de las pensiones’ no deja de encogerse. Ese continúa siendo el balance de Octavio Granado, secretario de Estado de la Seguridad Social.

Según las últimas estadísticas, los activos financieros que conforman el Fondo de Reserva tienen rentabilidad negativa en todas las inversiones de la Seguridad Social. Desde los depósitos a la inversión en deuda pública.

A finales del año pasado, el fondo destinado al pago de las pensiones alcanzó ‘rentabilidad negativa‘ en todos los valores. Cayendo nuevamente frente al máximo conseguido en diciembre de 2011 (66.815 millones de euros) para situarse en mínimos de los últimos 15 años.

Concretamente alcanzando 8.095 millones en diciembre de 2017. Mientras la ministra de Trabajo y Seguridad Social, Magdalena Valerio, anuncia que en 2019 volverá a ser necesario un crédito para el pago de las pensiones.

En este contexto, ¿qué posibilidades tienen los nuevos jubilados? ¿Cómo pueden complementar su pensión si carecen de suficientes ahorros? La nuda propiedad, que celebra su primera feria en España, puede tener la solución perfecta.

La vivienda usada, motor del mercado inmobiliario

Frente a las variaciones del mercado residencial de obra nueva, la vivienda usada es bastante más estable y mucho más predecible“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). “Una circunstancia que sus propietarios pueden aprovechar para invertir con total confianza, si se trata de inmuebles bien ubicados“.

El máximo responsable de la agencia inmobiliaria en Madrid remarca este detalle mientras repasa las últimas estadísticas de compraventa de viviendas en España. En los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de julio, se recoge que de las 45.900 compraventas de vivienda registradas más de 38.000 correspondieron a inmuebles de segunda mano.

Todo ello a las puertas del mes de septiembre. Momento en que se reactiva el mercado inmobiliario, incluidas las operaciones de nuda propiedad para obtención de rentas vitalicias.

Nuda propiedad a cambio de firmar una renta vitalicia

Según las estadísticas de Vittalias, el final del periodo de vacaciones es un momento crítico para todos los consumidores. Incluidas las personas mayores con inmuebles en propiedad que deben hacer frente a gran cantidad de gastos. Por ello, la nuda propiedad es la fórmula perfecta para obtener un complemento a la pensión sin tener que pisar.

Superado el verano, los propietarios de mayor edad que poseen una segunda residencia ven con buenos ojos percibir gracias a ella una renta vitalicia“, recuerda Luis Gualtieri.

1ª Feria Nacional de viviendas de nuda propiedad

Esta circunstancia ya provocó hace un año un repunte en las operaciones de nuda propiedad. Fenómeno que éste septiembre de 2018 ha vuelto a repetirse.

Esperamos, a falta de estadísticas oficiales, que la nuda propiedad alcance cerca del 2% de las transacciones realizadas en el séptimo mes del año“, estiman desde Vittalias.

Los datos se darán a conocer en un nuevo evento inmobiliario. El primer salón especializado en viviendas de nuda propiedad que tendrá lugar en el Palacio de Cibeles de Madrid, del 25 al 26 de octubre. Una feria inmobiliaria que cuenta ya con una cartera de más de 1.000 propiedades a la venta en nuda propiedad.

Las operaciones inmobiliarias de nuda propiedad se multiplicaron un 300%

Para el organizador, Eduardo Molet, será su séptimo salón inmobiliario y el primero enfocado a este tipo de inmuebles.

Tras haber comprobado que estas operaciones, basadas en nuda propiedad, han aumentado un 300% entre enero y junio de 2018, tenemos muchas esperanzas puestas en la segunda mitad del año“, comenta el propio Molet.

La posibilidad de vender los derechos sobre una propiedad a la que apenas se da uso para mejorar la calidad de vida es una posibilidad con buena acogida“, añade. “Además de una fórmula con muchas ventajas para los propietarios de mayor edad“.

Fórmula de éxito que asegura una renta vitalicia

¿A qué tipo de propiedades va enfocado el salón?
Básicamente a la segunda residencias de las personas mayores. Muchas de ellas están en la costa o una pequeña localidad interior, y apenas se pueden disfrutar por problemas de salud o movilidad.

¿Obliga la nuda propiedad a renunciar a su uso?
De ningún modo. La percepción de la renta vitalicia acordada permite conservar el derecho de uso. De hecho, esta es una fórmula común que suma cerca de 10.000 transacciones al año.

¿Qué impacto tiene en la declaración de la renta?
Si la renta vitalicia se obtiene por una residencia no habitual. El beneficio resultante debe estar dentro de unos límites (máximo de 240.000 euros por persona). Y la constitución no debe superar los seis meses. Si se dan estas circunstancias, el contribuyente queda exento del IRPF.

¿Es aún más beneficioso entre personas mayores?
Sí. Los propietarios que superan los 69 años de edad tienen aún más exención fiscal. Quedando la retención en el 8%, en lugar del 19%, de la renta percibida. Algo que, simplificado tras la reforma del IRPF, implica apenas una retención del 1,52%.

 

El acceso a la primera vivienda cede terreno frente a la reposición de la existente, entre los interesados en la compra de obra nueva. Los clientes que poseen casa en propiedad se lanzan a cambiarla, complementarla con una segunda residencia e invertir en inmuebles.

La demanda residencial no dejará de crecer en los próximos años. Aunque, más allá de las generaciones que tras la crisis buscan su primera vivienda, el sector pone atención en otro grupo de interés: la vivienda de reposición.

Según el “II Estudio de Demanda de Obra Nueva“, elaborado por Aedas Homes, más de un 46,4% de compradores potenciales buscan una vivienda de reposición. Frente a casi un 30% que desea comprar su primera casa. Y otro 25% que quiere comprar una vivienda vacacional o invertir su patrimonio.

La encuesta también pone en valor el tipo de vivienda con más demanda: pisos en bloque, con aparcamiento espacioso y unas tres habitaciones.

Atentas a esta demanda existente, las promotoras quieren ganar eficiencia y optimizar procesos. ¿Cómo? Apostando masivamente por la industrialización y los proyectos offsite.

Los propietarios quieren cambiar de vivienda

El 46,4% de los clientes que piensan comprar una vivienda nueva lo hacen para cambiar de casa. Según Aedas Homes, este porcentaje se ha incrementado en tres puntos respecto al año pasado.

Frente a ellos, un 15,1% de los potenciales compradores persigue poseer una segunda residencia. Mientras que un 29,5% busca independizarse comprando su primera vivienda.

¿Cómo es el cliente que compra obra nueva en España?

Finalmente, el 9% de los clientes quiere aprovechar el ciclo positivo del mercado inmobiliario para invertir. Principalmente, con el objetivo de dejar una propiedad a sus herederos.

Esta estadística pone de relieve la importancia del mercado de reposición de vivienda. Aunque el comprador no siempre posee el dinero necesario para afrontar la operación.

Según Aedas, la obra nueva también se ha visto afectada por el incremento general de precios. Hoy, una vivienda media a estrenar sale al mercado por 346.530 euros (11.000 más que en 2017).

Mayoría de pisos en la compra de obra nueva

Los compradores de vivienda nueva necesitan hacer muchos números. Si comprar obra nueva supone una mejora importante, dificilmente llegará con el dinero disponible.

De hecho, sólo un 11,1% de la compra de obra nueva se paga al contado. Mismo porcentaje que aquellos que se hipotecan por menos del 80% del valor de tasación. Mientras que un 77,8% pide el máximo aconsejable por el Banco de España (80% del total).

Entre los compradores, el 93,7% tiene nacionalidad española. Muchos de ellos madrileños (22,9%), sevillanos (185) y barceloneses (16,6%). Frente a un 6,3% de compradores extranjeros. Especialmente británicos (16%), belgas (11,2%) y suecos (10%).

Mayoría de pisos en la compra de obra nueva residencial

La presencia de clientes nacionales, especialmente llegados de grandes ciudades, hace que el tipo de vivienda con más demanda sean los pisos en bloque.

Un segmento que supone el 86,1% de la demanda. Por delante de áticos (7,6%), los chalés (4,4%) y los bajos con jardín (1,9%). También destaca la importancia de la movilidad. Detalle por el cual se piden viviendas con diversas plazas de garaje. El 74% pide dos y el 24,1% tres.

Mientras que el número de estancias se mueve entre los dos y los tres dormitorios. Con un 31,3% y un 48,2% del porcentaje de clientes, respectivamente.

Los promotores apuestan por la industria 4.0

Motivadas por el gran interés que despierta la obra nueva, las promotoras han decidido aprovechar el cambio de ciclo para afrontar un proceso de industrialización y promoción offsite (construcción en fábrica).

Los gigantes del sector ya trabajan en proyectos que persiguen renovar el mercado residencial, optimizar los procesos existentes, disminuir los plazos de ejecución y crear un mercado fuerte capaz de afrontar futuros retos.
En Vía Célere trabajan desde 2014 en la fabricación de baños industrializados, ahorrando tiempo en las obras.

Las promotoras inmobiliarias se aventuran en la industrialización

Mientras que Aedas Homes desarrolla hasta seis promociones desde una planta donde se ensambla un centenar de viviendas. Una tendencia que también siguen Neinor homes y Metrovacesa, con la incorporación de procesos industrializados y elementos prefabricados.

Afrontar el reto de incorporar suficiente stock para responder a una demanda estimada de 580.000 unidades en 2019 no resulta fácil“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Por eso, desde el sector ya estamos trabajando en ello. Con el objetivo de ofrecer aquello que piden nuestros clientes, también en la compra de obra nueva“.

 

La inversión inmobiliaria no tiene porqué estar reñida con la optimización fiscal. En ese sentido, debemos valorar las desventajas y beneficios de una sociedad patrimonial frente a comprar a título particular.

Pedro Duque, ministro de Ciencia, Innovación y Universidades, ha sido el último miembro de la ejecutiva de Pedro Sánchez en aparecer en la portada de todos los medios.

El motivo han sido las recientes informaciones que le atribuyen la constitución de una sociedad patrimonial, entre él y su mujer, como instrumento para la compra de un chalé en Xábia (Alicante) y una casa en Madrid.

Una operación sobre la que niega haber eludido el pago de impuestos. Mientras asegura que la creación de la sociedad patrimonial fue a recomendación de sus asesores por la gran cantidad de tiempo que pasaba fuera de España.

Se dice a menudo que poseer bienes a nombre de una sociedad es especialmente rentable cuando son muy valioso. Pero también hay que diferenciar entre sociedades con o sin actividad económica.

¿Realmente valen la pena este tipo de sociedad para la compra de inmuebles? ¿Qué diferencias existen entre realizar la operación como particular o como empresa?

Definición de sociedades patrimoniales

Entendemos por sociedad patrimonial aquella entidad que aunque no desarrolla actividades económicas, posee más de las mitad de su patrimonio en forma de bienes, derechos o valores. Siendo su principal objeto la gestión del patrimonio, tanto mobiliario como inmobiliario.

Frente a la compra de una vivienda habitual, normalmente a título particular y con una mínima carga fiscal, la adquisición de una segunda vivienda conlleva el pago de más impuestos. Más allá del IVA (vivienda usada) o el ITP (vivienda usada).

Es en este punto donde puede resultar más ventajoso constituir una sociedad para gestionar el patrimonio y reducir la factura con Hacienda.

Beneficios de una sociedad patrimonial

La gran venta de crear sociedades patrimoniales está en la minimización de riesgos debido a que no están sujetas a actividades económicas. Quedando depuradas de toda responsabilidad por una gestión inadecuada.

Los beneficios de una sociedad patrimonial al comprar inmuebles

Legalmente, al arrendar los inmuebles se considerar que no existe actividad económica. Siempre que no se contrate a un trabajador que gestione dichos alquileres en nombre de la empresa.

En ese sentido, y a nivel impositivo, cabe diferenciar entre dos figuras:
1.- Tributación por la posesión: Pago del Impuesto sobre el Patrimonio
2.- Tributación por la generación de rentas: Pago del IRPF en personas físicas y del Impuesto de Sociedades en personas jurídicas.

Los impuestos por poseer el patrimonio se pueden afrontar como sociedad patrimonial familiar o como entidad patrimonial. Tributando las sociedades patrimoniales por el Impuesto de Sociedades, y no por el de Patrimonio.

Mientras que las rentas generadas, de manera general, tributan por el 25% de los beneficios.

Desventajas de una sociedad patrimonial

Frente a los beneficios de una sociedad patrimonial también existen inconvenientes.

Entre los más destacables cabe apuntar:
1.- Que la ganancia patrimonial obtenida como sociedad patrimonial al vender un activo no se beneficia de ningún coeficiente reductor por antigüedad. Mientras que un sujeto pasivo en el IRPF y pasado cierto tiempo, sí que podría hacerlo. Quedando exento del pago de la plusvalía.

Las desventajas de una sociedad patrimonial al comprar inmuebles

2.- Que una sociedad patrimonial dedicada a la gestión del arrendamiento de inmuebles a particulares no puede aplicar la reducción del rendimiento neto en el IRPF. Un 50% a nivel general y un 100% en algunos casos. Teniendo que hacer frente, por ello, a más impuestos que una persona física.
3.- Que, siempre y cuando la sociedad patrimonial consiga rendimientos, estos tributarán a un tipo fijo en el Impuesto de Sociedades y a un tipo variable al declararse en el IRPF.

Invertir de una u otra forma depende del objetivo que se persigue con la operación. Sea la compra para trasladarse a vivir o la explotación comercial del inmueble“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

A pesar de lo seguro de una inversión inmobiliaria bien planificada, conviene tener muy claras las ventajas e inconvenientes de cada fórmula. Una decisión en la que resulta fundamental tener asesoramiento experto“.

El actual mercado inmobiliario destaca tanto por su dinamismo como por las particularidades de cada zona. Por ello, conviene tener en cuenta algunos detalles si el objetivo es comprar casa en 2018.

Tras los meses de verano, el comprador de vivienda vuelve a retomar la búsqueda en el tramo final del año. “Durante las vacaciones, muchos clientes aprovechan para buscar casa“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Rastrear con calma el mercado, con el objetivo de determinar que vivienda se ajusta más a sus necesidades“.

Los expertos opinan que el parón registrado entre junio y septiembre coincide precisamente con las semanas en que se toma el pulso al mercado de la vivienda. Un periodo para la búsqueda y la planificación de cara a cambiar de piso o invertir en otro los ahorros.

Es al volver a la rutina cuando se toma la decisión de compra, con las prioridades claras y el presupuesto establecido“, remarca Luis Gualtieri.

Entre las razones, además del tiempo libre disponible, están los incrementos en los alquileres de aquellos que aún no se han decidido a comprar casa en 2018. Junto a la mejora de la situación económica y las atractivas condiciones hipotecarias.

Circunstancias que, según Casaktua, conducen a un incremento de ventas de aquí a finales de año. Periodo para el que los clientes deben estar preparados. ¿Cómo? Teniendo en cuenta cinco tendencias de mercado para el último trimestre de 2018:

La demanda de vivienda seguirá creciendo

Las estadísticas del INE no dejan lugar a dudas. El pasado mes de julio, la venta de viviendas ha crecido otro 16,2% en tasa interanual.

Las transacciones acumulan así un incremento del 11,7% en los siete primeros meses del año. Una cifra que, tal y como indican las previsiones, podría seguir creciendo hasta sumar unas 600.000 operaciones en los próximos tres años.

Tendencias de la demanda para comprar casa en 2018

El mercado de la vivienda se caracteriza por unos altos niveles de demanda y competencia. Por ello, desde Casaktua se aconseja ser decidido si el propósito es comprar casa en 2018. Es decir, ver un número suficiente de viviendas, negociar el precio y tomar una decisión rápida si el inmueble se adapta a las expectativas.

Especialmente si se trata de una propiedad en una de las grandes capitales,donde el periodo medio de venta es de tres meses.

Las grandes ciudades disparan los precios

La vivienda en las capitales sigue reinando. Según la tasadora Tinsa, las mayores subidas de precio en julio han sido protagonizadas por ciudades de referencia. Especialmente Madrid y Barcelona. Además de las zonas metropolitanas y el litoral mediterráneo.

Según la citada estadística, las dos grandes capitales españolas están cerca de recuperar el 50% del valor máximo logrado por la vivienda.

Concretamente, Barcelona remonta un 48,8% respecto al mínimo histórico de 2013. Y Madrid Un 42% respecto al mínimo de 2015. Dos casos a los que se suman otras ciudades como Málaga (+28,9%) o San Sebastián (+25,8%).

Menor diferencial y más hipotecas al 100%

Al igual que la compraventa, las hipotecas sobre viviendas tampoco dejan de crecer. Según las estadísticas del INE, en julio se firmaron un 3,9% más.

Esta tendencia seguirá en aumento con la próxima Ley Hipotecaria. La nueva norma,además de flexibilizar el acceso a la financiación, abre la puerta a unas mejores condiciones. Hecho que las entidades aprovechan para empezar a ofrecer créditos hipotecarios por el 100% del valor de tasación.

Mejores condiciones para la contratación de créditos hipotecarios

Mientras que las entidades comienzan a rebajar los diferenciales, llegando incluso al 0,99%. En un contexto que, previsiblemente, mantendrá tipos negativos en lo que queda de año. Aunque para 2019 ya se vaticina un cambio de tendencia.

El Plan Estatal de Vivienda trae ayudas

En un panorama marcado por las subidas del precio de la vivienda y del importe de las hipotecas, el Estado ha aprobado el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Entre las ayudas incluidas, el plan cuenta con subvenciones a la compra en municipios rurales de menos de 5.000 habitantes. Además de ayudas a menores de 35 años en zonas rurales despobladas.

Todo ello sin olvidar los programas de promoción de vivienda de protección social. Una partida que viene a cubrir la demanda existente por parte de personas con dificultades para acceder a un hogar.

¿Qué tal comprar casa en 2018 para invertir?

La recuperación del mercado de la vivienda no solo trae de vuelta al cliente interesado en comprar casa en 2018 para vivir en ella. También se consolida la presencia de inversores.

El actual panorama, con baja rentabilidad del ahorro y gran demanda de viviendas, hace que muchos particulares se decidan a comprar para alquilar.

Concretamente, un 10,4% de los compradores destina el inmueble al mercado del alquiler, según el Banco de España.

Una situación que confirma el último informe de Savills Aguirre Newman, donde se pone de relieve el creciente número de nuevos propietarios de vivienda vacacional que compra para alquilar.

Nueve de cada diez compras se hacen de manera inconsciente. Hecho que demuestra la importancia de la psicología aplicada, no solo en el consumo diario sino también en las grandes inversiones. Como la compra de una casa.

Adquirir una casa debería ser un acto racional. Pero no dejamos de ser individuos cuyos sentimientos a veces resultan incontrolables.

La mayoría de consumidores cree que al tomar decisiones se basa únicamente en la razón. Sin embargo, ese último paso antes de convertirnos en propietarios también tiene cierto grado de apasionamiento.

Por mucho que intentamos mantener la mente fría y no dejarnos llevar por algún impulso. Factores emocionales de los que no somos conscientes y que nos mueven a comprar y actuar sin apenas pensarlo.

Pero la compra de una casa es algo mucho trascendental. Una inversión importante en la que intervienen otros factores, además de las emociones.

Aspectos que pueden llevarnos a tomar la mejor decisión posible, si sabemos separar lo importante de la superficial.

Detalles personales en la compra de una casa

¿En qué nos fijamos más al decidir comprar una vivienda? Podemos tener una gran cantidad de motivaciones. Algunas relativas a las características de la casa y otras a las circunstancias del momento.

Sobre la vivienda, siempre se ha priorizado que sea espaciosa o que posea luz natural. Aunque cada vez resultan más importantes la buena distribución (aprovechamiento) o la adecuada eficiencia energética.

Sobre la ubicación, los gastos comunitarios o la vida de barrio son aspectos a valorar. Pero también hay que tener en cuenta las posibilidades de la zona y los servicios del entorno. Especialmente de cara a una vida familiar.

Razones y motivaciones para comprar una casa

Aunque, más allá de los aspectos básicos, existen otras razones que decantan la balanza.

¿Qué primera impresión genera la vivienda? ¿Está ordenada y limpia? ¿Transmite una sensación de bienestar? ¿Llegamos a imaginarnos en ella? ¿Necesitará de muchas reformas?

Como también resulta fundamental el contacto con el vendedor y la atención del agente.

¿He recibido toda la información necesaria? ¿Han permitido ir a verla en más de una ocasión? ¿He obtenido facilidades para formalizar la compra?

Factores sociales que influyen en el comprador

En palabras de Franz Kafka, “reflexionar serena, muy serenamente, es mejor que tomar decisiones desesperadas”. Antes de tomar una decisión conviene tener las ideas claras y no dejarse influenciar por alguno de los riesgos más habituales:

1.-Asumir la presión del entorno:
Llegada una cierta edad, la idea de pasar a ser propietario puede ser una sobrecarga de presión. “Aunque sea yo solo, ¿por qué no mudarme donde viven mis amigos o mi familia? Es mejor no hipotecarse por encima de lo recomendable y ser consciente del esfuerzo financiero asumible. Un consejo: Redefine tus prioridades y toma tu propia decisión.

2.-Comprar casa para toda la vida:
Es habitual a asumir la compra de una casa como una decisión de futuro. Muchos solteros compran su vivienda pensando en llegar a tener una familia. Con una superficie y unas estancias que no saben si llegarán a necesitar. Un error. La primera casa no tiene porqué ser la definitiva, pero sí cumplir las necesidades actuales del comprador.

La compra de una vivienda para toda la vida

3.-Convertir la compra en una carrera:
Puede que el comprador no esté convencido con todos los detalles de la vivienda. Pero cuando el vendedor insinúa que existen más clientes interesados, la prisa le invade y empieza a quitar importancia a los defectos del inmueble. Un consejo: No entres en un juego absurdo y analiza detenidamente si es la vivienda que necesitas.

4.-Temer que mañana subirá el precio:
Tras el estallido de la burbuja parece que todo el mercado sube de precio de manera uniforme. Pero no es así. Existen hasta tres mercados de la vivienda, con tendencias diferentes. La urgencia por comprar ante el temor que la vivienda se encarezca de un día para otro es una mala decisión. Esto únicamente pasa en lugares muy concretos con pocas propiedades a la venta. No a nivel nacional.

5.-Quedarse con la primera impresión:
Una buena ambientación, paredes bien pintadas, una cocina o una baño impecable, generan muy buena impresión. Además de permitir valorar la casa en todo su esplendor. Sin embargo, conviene ser realista sobre ese “flechazo” inicial que nos llevaría directamente a firmar ante el notario. Un consejo: Tómate tu tiempo y, además de las virtudes, fíjate en los defecto para poder negociar mejor.

Cinco riesgos y consejos que solo puede ofrecerte un consultor de referencia. Como la inmobiliaria Oi Realtor.

El mercado de la vivienda sigue seduciendo al residente. Tras un incremento del 4% en la compraventa se esconden muchos clientes particulares que vuelven a solicitar hipotecas para viviendas. ¡Un 11,1% más que hace un año!

El comprador particular vuelve a ganar terreno al inversor. Dos grupos que, superada la primera mitad del año, prácticamente comparten al 50% la actividad inmobiliaria.

La ‘Estadística mensual. Julio 2018‘ del Consejo General del Notariado registra diversos datos importantes que reflejan un nuevo cambio de tendencia.

Mientras la compraventa de vivienda sigue creciendo, en torno al 4% interanual, el precio medio de las operaciones vuelve a caer un 4,5%.

Síntomas de que la demanda sigue siendo importante, pero ya no se compra a cualquier precio. Sin ir más lejos, en el mercado libre, mientras los pisos nuevos suben un 5,1% la vivienda usada cae un 5,9%.

Por su parte, también se detectan cambios entre los protagonistas del mercado de la vivienda. Residentes e inversores se reparten casi al 50% la compraventa de propiedades. Tras un incremento del 11,1% en el número de hipotecas para viviendas.

La compraventa de viviendas crece otro 4% más

Las operaciones de compraventa de vivienda siguen creciendo en España. Según la estadística notarial, el pasado mes de julio se firmaron 52.014 transacciones. Un 4% más que en el mismo periodo de 2017.

Por tipología de inmuebles, las ventas de pisos en bloque aumentaron un 2,2%. Mientras que los pisos en el mercado libre lo hicieron un 2,9%.

Evolución del número de compraventas y precio medio de la vivienda

En ese sentido, el gran impulso llega de la mano de los pisos usados. Segmento cuya actividad crece un 4,6%. Al tiempo que la actividad sobre pisos nuevos pierde un 11,7%.

También aumenta la compraventa de casas unifamiliares. Concretamente un 11,2% en el último año.

Moderación en el precio medio de las operaciones

A nivel de precios, las operaciones cerradas durante el mes de julio registraron un precio medio de 1.376 euros por metro cuadrado. Un 4,5% menos en tasa interanual.

La caída se ha concentrado en los pisos en bloque. Segmento que se ha depreciado un 5,5% en el último año. Frente a un incremento medio del 1,3% en las casas unifamiliares.

Entre los pisos del mercado libre la caída de precios se sitúa en torno al 5%. Cayendo los pisos de segunda mano un 5,9%. Al tiempo que los pisos nuevos llegaban a encarerse un 5,1%.

Otro 11,1% más de hipotecas para viviendas

Hace cinco años, en mitad de la crisis, la banca cerró el acceso a la financiación hipotecaria. Reservando sus hipotecas para viviendas únicamente a clientes de mucha solvencia.

Esta decisión provocó que, a mediados de 2013, únicamente tres de cada diez compraventas se hicieran mediante préstamo hipotecario.

Ahora, un lustro después, el panorama inmobiliario y financiero es otro. Según la estadística notarial, el 48% de las compraventas formalizadas en julio de 2018 tuvieron una hipoteca de por medio.

Evolución del número de hipotecas para viviendas y el importe medio de los créditos

Mientras que las operaciones sin financiación bancarias cayeron hasta el 52%. Prácticamente mitad y mitad. El impacto de la recuperación económica ha permitido que los particulares compitan en igualdad de condiciones con los inversores. Principales impulsores del mercado durante los últimos años.

Durante el séptimo mes del año se han firmado 24.952 hipotecas para viviendas. Un 11,1% más que hace un año. La mayor cifra desde el mes de diciembre de 2012.

Debemos estar abiertos a nuevos cambios de tendencia

La moderación de los precios puede deberse a diversas razones“, señala Luis Gualtieri. “Desde una cierta incertidumbre que perciben las familias a la finalización de las condiciones financieras favorables por parte del BCE“.

El sector sigue recibiendo el impulso de los principales mercados (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias)“, añade Gualtieri. “Mientras que ciertas zonas aún no han dejado de caer“.

Todo ello sin olvidar que la revalorización, en la venta y el alquiler, no aumenta al mismo ritmo que los ingresos familiares. Por tanto, debemos estar preparados para nuevos cambios de tendencia“.

En relación al repunte de las hipotecas para viviendas, el responsable de la inmobiliaria de lujo lo tiene claro. “Aquellos clientes particulares que han comprado su vivienda este verano han sacado provecho de la moderación en los precios y unas excelentes condiciones hipotecarias“.

A pocos meses para el final de la legislatura, el Ayuntamiento de Barcelona protagoniza las noticias más polémicas en torno al mercado inmobiliario. Desde propuestas de baja calidad a primeros pasos en la imposición de VPO. La vivienda en Barcelona necesita un cambio de rumbo.

El último ‘Informe sobre el mercado de la vivienda‘ ha llegado en un momento de debate respecto a la venta y el alquiler de pisos en la ciudad condal. Entre las principales conclusiones del estudio, los autores ponen de relieve la importancia del inversor (individual e institucional) y los compradores extranjeros en la recuperación del mercado inmobiliario barcelonés. Especialmente desde 2016.

Sin embargo, la vivienda en Barcelona ya empieza a sembrar dudas. Si hace dos años, prácticamente el 40% de los compradores de vivienda lo hacían para invertir, hoy no superan el 28% del total. ¿A qué se debe?

La sobrevaloración que algunos propietarios hacen sobre sus inmuebles puede ser uno de los motivos. Los precios alejados de los niveles de mercado ahuyentan al inversor. Quien acaba buscando en otras ciudades donde aún existe margen para la rentabilidad.

Sin embargo, éste no es el único motivo. “La errática política de vivienda del Ayuntamiento de Colau está dando lugar a la especulación y la desconfianza“, apunta Luis Gualtieri. “Esta semana hemos tenido noticias de proyectos de dudosa legalidad y primeros pasos en la expropiación de solares“, señala el CEO de Oi Realtor. “Desde la mediática propuesta de pisos colmena a los más de 70 solares finalmente destinados a vivienda social. Movimientos que se alejan de las habituales promociones de vivienda en Barcelona, con acabados de calidad, y que llegan a preocupar a nuestros clientes“.

Barcelona trabaja en 72 solares para vivienda social

El Ayuntamiento de Barcelona está decidido a llevar adelante el decreto para la expropiación de terrenos edificables. Con el objetivo de incrementar el parque de vivienda social de la ciudad. Por ello, no ha tardado en justificar la medida mediante una rueda de prensa.

Este pasado miércoles 5 de septiembre, el consistorio ha anunciado los proyectos sobre 72 solares de titularidad pública. Destinados a la construcción de 4.644 viviendas a un precio asequible.

Promociones de vivienda en Barcelona de titularidad pública

De ellos, el 80% serán previsiblemente de alquiler. “Se trata de un gran esfuerzo para llevar a cabo la mayor promoción de vivienda pública en Barcelona“, ha señalado la teniente de alcalde Janet Sanz.

Hasta el momento, el gobierno municipal ya ha terminado las obras de construcción de 11 promociones que permiten incorporar 648 nuevos pisos. Además de 13 promociones, aún en obras, de donde saldrán otras 574 viviendas.

También existen 29 solares que todavía están en fase de proyecto. Donde se proyectan otros 2.331 pisos. Y otros 19 solares en fase de preparación de concursos. Con otras 1.091 viviendas más.

Los ‘pisos colmena’ quieren colonizar la ciudad

Habitaciones de sólo 2,6 metros cuadrados agrupadas en un mismo espacio y con zonas comunes. Cómo lavabo o sala de estar. Así son las viviendas que actualmente proyectan ciertos países asiáticos, y que la empresa Haibu 4.0 quiere construir en la ciudad condal.

La conocida como primera promoción de ‘pisos colmena’ de Barcelona podría tener de 10 y 30 habitáculos. Agrupados en bloques con un mínimo de dos pisos y pensados ​​para personas con bajos niveles de ingresos.

El polémico proyecto de pisos colmena que se ha presentado en Barcelona

Una propuesta que choca con la normativa de vivienda en Barcelona. Y a la que ya se ha opuesto el Ayuntamiento. Según la legislación vigente, para que un espacio pueda ser considerado habitación debe tener un mínimo de cinco metros cuadrados de superficie útil. Sin olvidar que la ley también establece ciertos requisitos de espacio para conceder a un local la cédula de habitabilidad.

No dispondrán de licencia municipal“, asegura el consistorio municipal. Rebatiendo los argumentos de la empresa responsable desde la que se asegura que el proyecto ya ha despertado el interés de 750 personas. Dispuestas a pagar cerca de 200 euros mensuales por acceder a esta alternativa habitacional.

La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte

Ante este panorama, el gerente de la inmobiliaria Oi Realtor no sale de su asombro. “La política de vivienda en Barcelona ha perdido el norte, entre ‘pisos colmena’ y límites a la promoción privada”, afirma Luis Gualtieri.

Desde nuestra agencia, principalmente enfocada a clientes de alto poder adquisitivo e inversores tanto nacionales como internacionales, no creemos podemos estar más en desacuerdo con las últimas medidas“, señala Gualtieri.

Apostar por el mercado de lujo y la vivienda social es compatible. Siempre que no se quiten oportunidades de negocio a la promoción privada para dárselas a la VPO“, asegura el responsable de la agencia. “Lo mismo sucede con el turismo: Barcelona tiene una marca reconocida internacionalmente. ¿Por qué no apostar por el turismo de calidad y permitir que los principales operadores hoteleros renueven su apuesta por la ciudad?

Hace falta un cambio de rumbo urgentemente. ¡Solo así devolveremos la confianza a promotores e inversores!“, concluye Gualtieri.

El mercado de la vivienda sigue dando claras señales de recuperación. No solo por el encarecimiento sino también por la compraventa de viviendas. A un ritmo parecido al de hace una década. ¿Dónde estará el límite?

Tanto el precio de la vivienda como las transacciones realizadas han crecido por encima del 10% en el último año. Mientras el esfuerzo para la compra de una vivienda sigue creciendo.

La publicación de la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 2º Trimestre 2018‘, elaborada por el Colegio de Registradores, deja unas cifras propias de la pre crisis.

El mercado de la vivienda sigue instalado en una vorágine alcista que parece no tener límites. Aunque algunos expertos ya comienzan a vislumbrarlos.

Concretamente la agencia de calificación Standard & Poor’s, desde la que ya se prevé una moderación en las próximos subidas de precios.

Del 10,7% en el precio al 12,4% en las transacciones

El mercado residencial crece a doble dígito, tanto en precios como en compraventa de viviendas.

Según los registradores, la vivienda se ha encarecido un 10,7% interanual entre los meses de abril a junio. Subida que ha sido del 3% respecto al trimestre anterior. Y que deja el descenso acumulado respecto, a máximos históricos de 2007, en un 16,9%.

Frente a estos buenos datos, la compraventa de viviendas ha ido incluso algo más allá. Creciendo un 12,4% en tasa interanual.

Compraventa de viviendas nuevas y usadas durante el segundo trimestre de 2018

Entre los meses de abril y junio, fueron inscritas un total de 134.196 transacciones. Un 4% más respecto al trimestre anterior. Mejor dato trimestral desde la segunda mitad de 2008.

Mientras que la suma de los 12 últimos meses deja un balance de 494.263 compraventa. Mejor resultado anual desde principios de 2009.

La vivienda usada vuelve a concentrar la mayor parte de las transacciones. Con 409.095 operaciones en el último año. Frente a la vivienda nueva, que está detrás de 85.168 compraventas.

Compraventa de viviendas por clientes extranjeros

De todas las operaciones registradas en el segundo trimestre, la compraventa de viviendas por extranjeros supuso un 12,9% del total. Frente al 13,1% del primer trimestre.

Aún así, durante este último periodo se han celebrado más transacciones a cargo de clientes foráneos. 17.100 entre abril y junio. Por 16.500 entre enero y marzo.

Entre las nacionalidades más frecuentes los británicos (14,9% del total) siguen siendo los más destacados. Por delante de compradores alemanes (7,6%), franceses (7%), belgas (6,4%) y suecos (6,1%).

Compraventa de viviendas a cargo de clientes extranjeros por provincias

Mientras que las regiones con mayor porcentaje de clientes con otras nacionalidades diferentes a la española continúan siendo las más turísticas.

A nivel de CCAA destacan Canarias (31,4% de clientes foráneos), Baleares (29%) y C. Valenciana (26,5%). Y entre las provincias sobresalen Tenerife (41,77%), Alicante (41,39%), Baleares (29%), Málaga (26,71%), Girona (25,44%) y Las Palmas (21,55%).

La presencia de Tenerife y Canarias entre las provincias más atractivas para los inversores nos da la razón en nuestro proyecto de multifranquicia para el archipiélago canario“, señala Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor).

El esfuerzo económico medio se acerca al 30%

La importante subida del precio de la vivienda se traduce, como no, en un mayor esfuerzo financiero por parte de los compradores.

Según el Colegio de Registradores, el endeudamiento hipotecario se ha incrementado en un 5,3% durante el último año. Ya que, a pesar de la moderación en los tipo de interés, el importe de las hipotecas no deja de aumentar.

Concretamente un 0,7% entre el primer y el segundo trimestre del año. Mientras que la cuota media de los préstamos se ha encarecido un 2,2%.

Esfuerzo económico para la compra de vivienda por comunidades autónomas

A efectos prácticos, esto equivale a que el esfuerzo económico medio por el pago de un crédito hipotecario asciende hasta el 29,6% del salario. Un porcentaje que se acerca peligrosamente al límite aconsejable.

Concretamente, el Banco de España desaconseja comprometer más del 30% de los ingresos familiares en el pago mensual de la hipoteca.

S&P avisa: Las cifras se moderarán hasta 2021

Con el mercado de la vivienda en niveles pre crisis, ¿nos espera un largo periodo de ascensos?

S&P no lo tiene tan claro. Según las previsiones de la agencia de calificación, el precio de la vivienda en España crecerá un 5,6% durante este año. Y se irá moderando de manera progresiva durante los tres próximos.

Según S&P, la vivienda subirá un 4.3% en 2019, un 3,5% en 2020 y un 3% en 2021. Incrementos que contrastan con la subida del 7,3% registrada el pasado 2017.

En ese sentido, la firma señala que los máximos registrados en 2007 aún están lejos (-24% a finales de 2017). Mientras que el mercado sigue notando un comportamiento dispar. Con unas zonas que lideran el crecimiento crecen y otras que no acaban no despegar.

Antes de formalizar cualquier contrato sobre una vivienda, sea por transmisión o por arrendamiento, hay que prestar atención a todos los detalles. Así como llevar a cabo los pertinentes trámites para comprar casa o formalizar un alquiler.

Todo aquel que se haya enfrentado a la compra o el arrendamiento de una vivienda sabe que la transacción no comienza y acaba con la firma de un contrato. Es necesario realizar gestiones, afrontar gastos y aclarar responsabilidades antes de formalizar la operación.

Trámites para comprar casa o alquilarla por un tiempo, con todas las garantías jurídicas, que aseguran un acuerdo satisfactorio para ambas parte. Tanto al vendedor como al comprador o el inquilino.

Comprar o alquilar una vivienda implica ser previsor. En primer lugar, informándose de todo. Y posteriormente, recabando papeles y asumiendo obligaciones. Trámites que, al firmar una hipoteca, pueden ser delegados. Pero que en ocasiones deben ser asumidos personalmente.

Para poder ayudar a todas aquellas personas interesadas, desde la inmobiliaria Oi Realtor, queremos revisar los pasos más importantes a seguir.

Gastos y trámites para comprar casa

Antes, durante y después del proceso de compra, el cliente tiene una serie de obligaciones.

Realizar trámites:

Del Registro de la Propiedad se necesita obtener información jurídica sobre la vivienda (posibles hipotecas o embargos), solicitando una nota simple o un certificado de dominios y cargas.
En el Ayuntamiento se debe conocer la situación legal de la finca, con posibles afectaciones urbanísticas.
Al notario se debe acudir para la escrituración de la vivienda.
Nuevamente en el Registro de la Propiedad deben inscribirse las escrituras a nombre del comprador. Dos en caso de financiación bancaria (compraventa e hipoteca) y abonar el coste de dicho trámite.
Finalmente, hay que acudir al Catastro para cambiar titularidad del inmueble. Un trámite que no es obligatorio, pero es recomendable para obtener posteriormente los recibos del IBI.

Trámites para comprar casa con garantías jurídicas

Asumir gastos:

Si el comprador está muy interesado puede hacer una paga y señal para reservar el inmueble. Aproximadamente el 1% de la oferta presentada.
Posteriormente, debe firmarse un contrato de arras que regula el Código Civil. Cantidad que oscila entre el 5 y el 15% del precio acordado.
A continuación, debe escogerse la mejor hipoteca para financiar la compra. Formalizar el contrato hipotecario conlleva el pago de los Actos Jurídicos Documentados (AJD), equivalentes al 1% del precio escriturado.
Para calcular la hipoteca deben contratarse los servicios de un tasador que establecerá el precio de mercado. Cuyos honorarios oscilan entre los 250 y 350 euros.
Si la compraventa es sobre una vivienda nueva debe pagarse el IVA. Equivalente, en términos generales, al 10% del precio escriturado.
Mientras que si la operación es sobre una vivienda usada corresponde pagar el ITP. Gravamen que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado.
Finalmente, deben asumirse los cambios de titularidad en los suministros de la vivienda (agua, gas, luz).
Así como asumir los gastos de gestoría. Si se cuenta con sus servicios en los trámites para comprar casa.

Responsabilidades como propietario

Al convertirse en dueño de una vivienda, el comprador deberá asumir ciertas obligaciones.

Desde el momento en que se convierte en dueño, deberá abonar periódicamente los recibos de la comunidad de propietarios.
Del mismo modo, deberá contratar un seguro de protección de la vivienda.

Responsabilidades del nuevo propietario de la vivienda

Por otro lado, al año siguiente de la compra el propietario debe hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Gravamen que oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral del inmueble.
Así mismo, también pagará anualmente la tasa de basuras. Aunque su importe puede estar incluido en el recibo del IBI.

Gastos y trámites para alquilar casa

El proceso de un contrato de alquiler es más breve, pero también conlleva obligaciones.

Realizar trámites:

Se aconseja que el futuro inquilino acuda al Registro de la Propiedad para comprobar detalles de la vivienda: la titularidad y el régimen.
Así mismo, es recomendable la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Como protección ante una futura compraventa de la vivienda, o incluso del edificio.

Asumir gastos:

El dueño de la vivienda o la agencia inmobiliaria puede solicitar una paga y señal para reservarla. Cantidad que puede descontarse de la primera mensualidad o devolverse con la firmar el contrato.
Si en la contratación del alquiler intermedia una inmobiliaria deberá pagarse la comisión correspondiente.
Debe aportarse una fianza que la inmobiliaria o el propietario depositará en una entidad autonómica. Cantidad que será devuelta con la finalización del contrato, siempre que no existan impagos o desperfectos.
Es obligatorio el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo cálculo varía según los años del contrato, la mensualidad y la comunidad autónoma.
Debe cambiarse la titularidad de los suministros (agua, gas, luz), para que el inquilino asuma todos los gastos ocasionados.
El pago de los gastos de comunidad deberá ser acordado entre propietario e inquilino
En ocasiones, el propietario puede solicitar un aval bancario o la contratación de un seguro de impago.
También puede valorarse la posibilidad de contratar un seguro por el contenido de la vivienda. el continente queda excluido al estar asegurado por el propietario.

¡Detalles fundamentales al comprar o vender casa, pero también al alquilarla!