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Según el Banco de España, el precio de la vivienda en venta roza los niveles precrisis. Mientras que las rentas del alquiler superan ámpliamente su máximo histórico. Algo a lo que el regulador añade una señal de alerta: Existe un importante desajuste entre la demanda y la oferta del stock de vivienda nueva.

Los precios de compra de las viviendas se aproximan a niveles anteriores a la crisis. Impulsando a otros mercados como el del alquiler. En Barcelona, por ejemplo, las rentas superan ya los valores de 2015. A pesar de la moderación en la subida del pasado 2018.

Esta es solo una de las conclusiones del reciente informe “Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, elaborado por el Banco de España. “El análisis en detalle de Madrid y Barcelona, confirma que los precios del alquiler crecieron de manera mucho más estable que los de la venta durante la años de la crisis económica“, señala la entidad.

Basta un detalle. En el punto más bajo (septiembre de 2013), el precio de compra estaba 37 puntos por debajo del nivel máximo (2006). Mientras que el precio más bajo en el alquiler (junio de 2013), solo ha llegado a caer 18 puntos por debajo de máximos (2006).

Vivienda en venta o alquiler de Madrid y Barcelona, según el Banco de España

Algo que no evita el importante desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. ¿Con qué resultado? “Aunque la construcción de obra nueva muestre síntomas de mejora, esto no quiere decir que el stock de vivienda nueva sea siempre recibido con los brazos abiertos“, señala Orlando Sánchez de Oi Realtor Madrid.

El cliente se ha vuelto más exigente y no está dispuesto a comprar cualquier cosa“, añade. “Porqué, además del precio, importan otros detalles“, matizan desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La vivienda nueva interesa, pero solo en mercados muy concretos y ubicaciones privilegiadas. Algo que, hoy por hoy,  encontramos mayoritariamente dentro del mercado vivienda usada.

Vivienda en propiedad frente al alquiler

Según el Banco de España, tomando como referencia los precios por comprar y alquilar a finales de 2006 (base 100), se puede llegar a apreciar la desigual evolución de ambos mercados.

Por un lado las rentas del alquiler han cerrado 2018 en torno a 24,5 puntos por encima de dichos valores máximos. Mientras que los precios de venta aún están por debajo. Concretamente, en 92,2 puntos respecto a 100.

Los valores del alquiler no solo han comenzado a recuperarse antes“, señala Orlando Sánchez. “Sino que además lo hacen con bastante más fuerza, y también con cierto retraso“.

Stock de vivienda nueva y tenencia en el mercado, según el Banco de España

Dichas rentas, se han incrementado de manera significativa en las principales ciudades“, recuerda el Banco de España. “A pesar de todo, mientras los precios de venta no han alcanzado aún a niveles anteriores a la crisis, los precios del alquiler están ya por encima de dicho nivel“.

Es más, hemos constatado que durante 2018 el crecimiento de las rentas del alquiler ha sido bastante menor“, añade el Banco de España. “Observándose incluso caídas en los alquileres de Barcelona“, avisa la entidad. “Aunque también se aprecia desaceleración en los precios de venta”.

Jóvenes abocados al mercado del alquiler

Frente a la estadística general, la tendencia indica un interés creciente por la vivienda en alquiler. Especialmente dentro del grupo de edad más joven (16 a 29 años). Por delante de los residentes de mediana edad (30 a 44 años).

Según el Banco de España, dicha evolución se explica por factores vinculados a la economía. Que afectan a estos segmentos de población. Además de razones sociológicas que llevan a las generaciones de jóvenes escojan preferentemente vivir de alquiler.

La entidad recuerda las razones tributarias que favorecen tradicionalmente a la compra de vivienda frente al alquiler. Al tiempo que señala un cambio de tendencia motivado de la nueva fiscalidad de la vivienda.

Stock de vivienda nueva e inmuebles sin vender, según el Banco de España

El final de la deducción por invertir en vivienda habitual y la subida de los impuestos a los propietarios de vivienda “son hechos más que relevantes” que llevan alejan a muchos del mercado de compraventa. “Esperemos que todo esto cambie con la nueva ley hipotecaria“, señala Orlando Sánchez.

Aunque lo cierto es que la construcción no acaba de recuperarse“, añade. “Con el poco interés que despierta el stock de vivienda nueva“, recuerda, “es normal que la actividad constructora acumule cierto retraso.

Sin construcción y salida del stock de vivienda nueva

La crisis del mercado de la vivienda ha sido importante. Pero el proceso de recuperación también lo está siendo”, añade el representante de Oi Realtor en Madrid.

Según el Banco de España, desde finales de 2013 hasta el último trimestre del 2018 la inversión en vivienda ha crecido un 45%. Frente al crecimiento del 15% en el PIB, durante ese mismo periodo.

Este interés por las inversiones inmobiliarias ha tenido un impacto significativo en la entrada de capital. Con cifras que en 2018 han superado los niveles anteriores a la crisis. Sin embargo, la inversión en la construcción no mejora al mismo ritmo.

¿Cuál es la razón? “El peso en la economía es el factor determinante“, señala el Banco de España. “La inversión en vivienda, que suponía un 12% del Producto Interior Bruto (PIB) precrisis, representa ahora un 5,5% de todo el PIB“, apunta. “Mientras que la construcción ha pasado de tener un peso del 9,4% a quedarse en el 5,1%“.

Niveles de construcción y stock de vivienda nueva, según el Banco de España

Algo que impacta en la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Que aunque han mejorado notablemente, aún acumulan un cierto retraso por el peso elevado del stock de vivienda nueva sin vender.

Todo lo contrario a lo que refleja el mercado de vivienda usada, donde el ritmo de compraventas no deja de crecer“, finaliza Orlando Sánchez. “En Oi Realtor, la cartera de casas y pisos en venta en Madrid goza de un dinamismo que dificilmente iguala la obra nueva“.

Adiós la permisividad absoluta en el pago de impuestos a la compraventa por parte de la administración local. Los ayuntamientos no podrán cobrar la plusvalía municipal si el propietario puede acreditar que no existe incremento de valor.

Las últimas decisiones jurídicas han dado un giro al cobro del impuesto de plusvalía municipal tal y como lo conocíamos. Hace solo algunos días, la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha emitido una sentencia sin precedentes sobre la tributación de la vivienda.

El Alto Tribunal ha establecido el criterio a tener en cuenta para calcular la base imponible de la plusvalía municipal. El pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) quedará invalidado siempre que la propiedad certifique que no ha habido incremento del valor del inmueble.

Por defecto, se sobre entenderá que existe ganancia en la compraventa“, aclara Luís Gualtieri. “Y deberá ser el interesado quien demuestre todo lo contrario“.

Aunque no deja de ser un gran paso que la justicia reconozca el derecho a replica por parte del cliente“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algo que pone en cuestión el criterio de la administración, mientras seguimos pendientes de una reforma del impuesto de la plusvalía municipal“.

Debate en torno a la plusvalía municipal

Uno de los grandes temas de debate de cara a las próximas elecciones será la fiscalidad. Desde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones al Impuesto sobre el Patrimonio. Y, ¿por qué no el impuesto de la plusvalía municipal?

Algunas intervenciones en torno a la plusvalía se han podido escuchar en las últimas semanas, tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo. El último ejemplo lo tuvimos entre los candidatos a la alcaldía de Sant Cugat del Vallès. Cuyos equipos económicos han puesto en duda la base imponible de la plusvalía municipal.

Un cobro que ya fue declarado contrario a la sentencia del Tribunal Constitucional del 11 de mayo del 2017 (STC 59/2017). Doctrina donde se estipula que cuando no existe incremento real del valor de los terrenos, la administración local no debe cobrar la plusvalía.

Una sentencia histórica sobre el impuesto de la plusvalía municipal

Sentencia que tiene, así mismo, carácter retroactivo. Y por la que los ayuntamientos pueden verse abocados a devolver el impuesto. En aquellos casos en que no conllevó incremento real del valor. Siempre que fuese cobrado durante los cuatro años previos a la sentencia.

“La ley de la plusvalía debe modificarse”

Los ayuntamientos siguen un proceso automatizado que inicialmente no analiza si existe incremento o pérdida de valor. Y que, además, calcula el impuesto sobre el valor catastral y no sobre el precio de mercado.

Es por ello que la plusvalía deja de cobrarse solo si la persona afectada acredita con la escritura qué adquirió el inmueble sin incremento de valor. En el caso de las plusvalías ya cobradas, el retorno depende de la petición de la persona afectada.

Por tanto, no es cierto que el ayuntamiento cobre la IIVTNU siempre que exista una pérdida del valor pero, en cualquier caso, no es proactivo en la detección del incremento o la pérdida puesto que es la propiedad la que tiene que acreditarlo. Esto provoca que sí se cobra este impuesto en casos que, segundos aquello recogido a la sentencia, no se tendría que realizar el cobro.

Según las autoridades“, añade Luis Gualtieri, “la sentencia no ha modificado la ley“. Y con este argumento, las autoridades locales siguen cobrando el impuesto.

Es por ello que hace falta una modificación de la norma estatal“, señala el CEO de Oi Realtor. “Para que los ayuntamientos no encuentren un vacío legal entre las sentencias y la ley“.

La plusvalía, una fuente de ingresos municipal

Esta nueva sentencia del Supremo señala una forma de interpretar la ley y, por ello, cada Ayuntamiento está obligado a actuar en consecuencia.

La plusvalía es un impuesto que se cobra en donaciones y herencias a la persona que adquiere el inmueble y en compraventas a la persona que lo vende. Es por ello que muchos consistorios ha previsto partidas presupuestarias para hacer frente a la devolución de las plusvalías cobradas indebidamente.

Los ingresos municipales dependen en buena medida de la plusvalía municipal

Algo que implicaría una caída en los ingresos de las ciudades a partir de ahora“, avisa Luis Gualtieri.

De momento, los ingresos por el pago de la plusvalía municipal siguen una lógica ascendente. En un lustro, han pasado de 11,6 millones de euros (2010) a 24,3 millones (2015).

Sin embargo, en 2016 se aplicó un coeficiente reductor que dejó la recaudación en 19,2 millones. Para un año más tarde, en 2017, llegar hasta los 19,6 millones.

Cambiar esta situación es cada vez más urgente“, finaliza Luis Gualtieri.

Un limitado número de regiones impulsa el mercado de la vivienda por encima de la media nacional. En España, dos comunidades del precio de la vivienda. Del mismo modo que la capital y la ciudad condal impulsan a los municipios de la zona metropolitana. Urbes que, junto a otras como Palma de Mallorca y Málaga, ya superan las máximas rentas históricas.

El precio de la vivienda ha crecido con fuerza durante el último ejercicio. Portales, intermediarios y tasadoras coinciden en señalar el momento dulce del mercado residencial.

Según el “Informe de Tendencias. Abril 2019“, elaborado por Sociedad de Tasación, el precio ha crecido un 9% en la Comunidad de Madrid y un 7,8% en Cataluña. Porcentaje que ronda los nueve puntos tanto en Madrid capital como en Barcelona.

¿Hasta dónde llega dicho impacto en el mercado del alquiler? Según dos recientes estadísticas, las rentas en viviendas familiares, tanto barcelonesas como madrileñas, se mueven en torno a los 1.900 euros mensuales.

Mientras que un total de cuatro comunidades autónomas y seis capitales de provincia superan ya los máximos históricos en la vivienda en alquiler.

Señal inequívoca de que invertir en vivienda sigue siendo rentable“, recuerda Luis Gualtieri, “siempre que sea en los grandes mercados“.

Porque aquel que posee un buen inmueble cuenta con un bien que se revaloriza año tras año“, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Madrid, Baleares y Barcelona dominan el mercado

El último balance anual destaca el aumento del precio de la vivienda entres comunidades autónomas. Según Sociedad de Tasación debemos destacar, por este orden, Baleares, Madrid y Cataluña.

Mientras que el precio de la vivienda en el archipiélago balear repuntó un 10,7% en el último año, en Madrid lo hizo un 9% y en Cataluña un 7,8%. A muchas distancia de la media nacional que es del 5,5%.

Precio de la vivienda por comunidad autónomas según Sociedad de Tasación

El informe de la tasadora recoge el precio de la vivienda nueva y usada, tanto en el último trimestre de 2018 como en el primero de 2019. Siendo estas cuatro las regiones que superan la barrera de los 2.000 euros por metro cuadrado.

En primer lugar encontramos a los pisos en venta en Madrid con un precio medio de 2.389 €/m2“, recuerda Luis Gualtieri. “Y a cierta distancia la vivienda en Cataluña (2.297 €/m2), el País Vasco (2.162 €/m2) y Baleares (2.092€/m2)“.

A las antípodas de Extremadura y Castilla la Mancha“, añade, “que están por debajo de los 950 euros“.

Un precio de la vivienda con diversas velocidades

El carácter heterogéneo del mercado residencial se aprecia mucho mejor al estudiar provincias y municipios concretos“, señala Gualtieri. En Cataluña sin ir más lejos“.

Por detrás del repunte anual de Baleares (+10,7%) y Madrid (+9%) está el de la provincia de Barcelona“, especifica el CEO de Oi Realtor. “Con un 8,9% más y un precio medio de 2.607 €/m2“. 

Mientras que el precio de la vivienda en Girona creció un 4,1%, (1.719 €/m2), en Tarragona un 1,9% (1.374 €/m2) y en Lleida un 1,6% (1.106 €/m2)“.

Lo importante no es hacer todo tipo de inversiones inmobiliarias, sino apostar por la vivienda con pleno conocimiento del mercado“, finaliza.

Invertir en viviendas para sacar provecho del precio del alquiler

Algunas rentas llegan a subir por encima del 20%

No solo sube el precio de la vivienda en compraventa, sino que también lo hacen las rentas del alquiler.

Algo que incrementa aún más la rentabilidad de los inversores“, recalca Luis Gualtieri. “Estos últimos días hemos podido ver las estadísticas del alquiler del primer trimestre de 2019“.

Una de las últimas en darse a conocer ha sido la de pisos.com. Donde se recoge un aumento medio del 15,9% hasta marzo. Que sitúa la renta media de Barcelona en 1.900 €/mes. Frente a los 1.868 €/mes de Madrid y los 1.395 €/mes de San Sebastián.

Según este portal, los pisos en alquiler en Barcelona en torno a 100 m2 son los más caros de toda España“, añade. “Frente a los 904 €/mes del alquiler medio nacional“.

Aún así, hay cierto agotamiento en el mercado cuyas subidas se moderan en ciertas capitales“, matiza el CEO de Oi Realtor. “Mientras que los principales repuntes se sitúan en Palma de Mallorca, Vitoria y Ávila“. Ciudades que subieron rentas un 23,6%, un 21,2% y un 20,6%, respectivamente.

Alquileres por encima de máximos históricos

Decir agotamiento no significa que los alquileres dejen de crecer, sino que harán de forma más moderada.

¿Por qué? “Simplemente porque el mercado encuentra su propios límites sin necesidad de políticas de vivienda que limiten precios“, recalca Luis Gualtieri.

El ejemplo más claro lo tenemos en la última estadística del alquiler de Fotocasa. Informe que recoge las cuatro comunidades autónomas donde el alquiler medio supera el máximo histórico.

Precio de la vivienda en alquiler por comunidades autónomas según Fotocasa

Son Cataluña, Comunidad de Madrid y ambos archipiélagos (Baleares y Canarias)“.

Mientras que un total de seis capitales de provincias ya superan su techo histórico del alquiler. “Además de Barcelona (16,26 €/m2 mensuales) y Madrid (15,03 €)“, señala Gualtieri, “cabe destacar otras“.

Precio de la vivienda en alquiler por capitales de provincia según Fotocasa

Se trata de Palma de Mallorca (10,82 €/m2), Las Palmas de Gran Canaria (8,69 €), Málaga (8,63 €) y Salamanca (7,64€).

La posibilidad de celebrar diversas convocatorias electorales en las próximas semanas se ha llevado por delante algunas de las reformas más urgentes del gobierno español. Entre ellas una profunda reforma fiscal de la vivienda. Tanto en materia de herencias, como de plusvalías y de valoración de inmuebles.

En España está a punto de arrancar un largo periodo electoral de dos meses. Que comenzará con las elecciones generales del 28 de abril y culminará con la convocatoria del 26 de mayo. Día en que se celebrarán elecciones municipales y europeas. Además de las autonómicas para 12 comunidades españolas.

Una cuádruple convocatoria que amenaza con bloquear el calendario de reformas. Y que afecta, como no, al mercado de la vivienda. La preparación de la campaña electoral ha provocado que los partidos aplacen asuntos importantes para el sector inmobiliario.

Entre ellos, la legalidad del cobro la plusvalía municipal o el cambio en los métodos de valoración de inmuebles. Demorar la tramitación parlamentaria de ambos asuntos perpetúa problemas de seguridad jurídica y aumenta la litigiosidad en torno a la compraventa de vivienda, la sucesión patrimonial y las inversiones inmobiliarias.

Temas que el final de la legislatura ha dejado sin resolver. Y que afectan tributariamente, tanto a los hogares como las empresas. Porque en ambos casos existen herencias, compras y ventas de inmuebles. Ya sean viviendas, edificios, terrenos, locales o naves.

Parte del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) ha sido declarado inconstitucional. Por el método utilizado en la valoración de los inmuebles. Fórmula beneficiosa para las diferentes comunidades autónomas que aún no cuenta una alternativa legal. Y que quedará aplazada hasta después de las elecciones

¿El resultado? Un aplazamiento en la rebaja de la factura fiscal de los contribuyentes“, señala Luis Gualtieri. “Además de un freno a la transmisión de inmuebles“, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La nueva fórmula de la plusvalía se queda atascada

En mayo de 2017, una sentencia del Tribunal Constitucional declaró contradictorio el impuesto de plusvalía municipal. Además de contrario a la Carta Magna, ya que obliga a tributar incluso cuando el suelo ha perdido valor.

Se trata de un tributo que deben pagar aquellos propietarios que venden o reciben en herencia inmuebles por el valor correspondiente al suelo. A partir de una fórmula establecida por la Ley de Haciendas Locales.

Pago de la plusvalía tras la futura reforma fiscal de la vivienda

Norma que calcula la base imponible del gravamen y consiste en aplicar sobre el valor catastral un coeficiente que cambia en función de los años transcurridos entre la compra y la transmisión (venta o legado) del inmueble.

Este método de cálculo permite a los ayuntamientos considerar que existe aumento de valor en cualquier situación. Incluso en el caso de que la vivienda se haya vendido por un precio inferior al de la compra. Circunstancia bastante común en los años de la crisis, por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

“España necesita una reforma fiscal de la vivienda”

Este despropósito llevó a que el Tribunal Constitucional reclamará una reforma urgente de la plusvalía“, recuerda Luis Gualtieri. “Aunque, de hecho, España necesita una reforma fiscal de la vivienda mucho más compleja“.

Tras años de gran litigiosidad, en mayo de 2017 llegó la sentencia definitiva“, añade. “Aunque el Gobierno conocía desde febrero la declaración de inconstitucionalidad en artículos de ley foral vasca; similares a los de la ley estatal“.

Con todo esto, el proyecto de reforma no se presentó hasta marzo de 2018“, matiza el responsable de Oi Realtor. “A través de una propuesta para suprimir la tributación en casos de pérdida de valor demostrable (escrituras,..)“.

Esta situación hizo temer a muchos ayuntamientos por la desaparición de una de sus mayores fuentes de ingresos. Algo que provocó el primer retraso de la reforma. Seguido por una larga tramitación parlamentaria durante todo un año. A pesar de tratarse de un asunto calificado como “urgente“.

Finalmente, la tramitación acabó por desencallarse en enero de 2019. Y su firma llegó justo antes de la disolución de las Cortes para la convocatoria electoral.

Con todo esto acumulamos una larga espera de dos años, durante los cuales se ha seguido pagando la plusvalía a muchos ayuntamiento a pesar de su ilegalidad“, añade Gualtieri. “Algo que no ha dejado más alternativa a los contribuyentes que pagar para no incurrir en más costes antes de reclamar judicialmente“.

Controversia en torno a la valoración de inmuebles

Aunque la polémica no solo está en la tramitación parlamentaria de la reforma fiscal de la vivienda. Sino también en los métodos de valoración de los inmuebles.

La administración autonómica utiliza el cálculo que más le conviene“, añade el CEO de Oi Realtor. “Defendiendo que su cálculo parte de valores “reales” que los contribuyentes declaran al heredar o comprar un inmueble“.

Cantidad que determinará, respectivamente, a cuanto se eleva el impuesto de sucesiones o el impuesto de transmisiones patrimoniales. “La inexactitud de dicho mecanismo  de control fiscal quedó en evidencia tras el estallido de la burbuja inmobiliaria“, sentencia Luis Gualtieri.

De hecho, los contribuyentes se han visto obligados a tributar por precios muy por encima de los de mercado“, añade. “Algunas regiones apostaron por sistemas de comprobación simples, mediante los cuales el funcionario multiplica el valor catastral de la vivienda por un índice que cambia según el municipio“, explica Gualtieri. “Comparando el resultado con el valor declarado y, si este es menor (sea no real), se le pide un pago extra“.

Valoración de inmuebles en la reforma fiscal de la vivienda

Situación a la que dio un vuelco la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2018. Afirmando que dicho método no era “el idóneo”. Meses después, diversas comunidades dejaron de un lado los coeficientes y recurrieron a otros métodos de cálculo acordes a la Ley General Tributaria. “Desde las de tasaciones hipotecarias a los informes periciales sin visitar el inmuebles“, afirma Gualtieri.

Finalmente, y aunque un comité de expertos estudió en 2017 la reforma de la financiación local, esta no se llevó a cabo. “Porque hacía falta cambiar la norma y crear un nuevo “valor de mercado” de referencia a través del Catastro”.

Valor que tuviera en cuenta factores como la variación anual de los precios“, finaliza el CEO de Oi Realtor. “Una idea que hasta hace cinco meses no se incorporó a el anteproyecto de ley de medidas fiscales. Y que espera a la llegada de un nuevo Ejecutivo“. Algo a lo que Oi Realtor se adelanta con su servicio profesional de tasación de vivienda.

La actividad inmobiliaria cerró 2018 marcada por el revés judicial del impuesto de las hipotecas. Tras tres trimestres de crecimiento continuo, el mercado residencial registró cierta moderación en la compraventa de viviendas durante el último periodo del año. Frente al repunte general en el precio de la vivienda.

El año 2018 acabó con el precio de la vivienda en pleno repunte y la compraventa pasando un pequeño bache.

Según la ‘Estadística Registral Inmobiliaria. 4º Trimestre 2018‘, los precios subieron un 8,2% interanual. Cayendo el ajuste desde máximos históricos al 16%. Mientras que las ventas crecieron un 11,3% respecto al año anterior. Marcando, aún así, la mejor cifra anual de la última década: 516.680 operaciones anuales.

La compraventa de viviendas alcanza la mejor cifra anual de los últimos diez años

Además de los precios, la inversión por parte de compradores extranjeros sigue siendo importante. En esta ocasión, los compradores foráneos suponen un 12,6% de todas las operaciones.

Al tiempo que el importe de las hipotecas y los plazos de amortización son cada vez mayores.

Los tribunales han acabado quitando brillo a un año que se prometía histórico“, señala Luis Gualtieri. “Aunque 2018 no ha dejado de ser un excelente año para el mercado inmobiliario“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Con más rentabilidad y más compradores internacionales“.

Moderación en la compraventa de viviendas

La venta de viviendas en España sigue creciendo a doble dígito en tasa interanual. A pesar del revés recibido tras la sentencia del Tribunal Supremo.

Según los datos del Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas en 2018 alcanzó las 516.680 operaciones. El mejor balance anual de los últimos diez años. Tras aumentar un 11,3% respecto a 2017.

Cifras ensombrecidas por el cuarto trimestre del año. Cuando la compraventa de viviendas cayó un -9,82% en relación al tercer trimestre.

Variación anual y trimestral en la compraventa de viviendas

Entre las comunidades con más actividad cabe destacar Andalucía con 100.907 operaciones. Seguida de Cataluña con 81.577, la Comunidad Valenciana con 78.604 y la Comunidad de Madrid con 76.636.

Mientras que en tasa interanual, los mayores repuntes se registraron en Murcia (+25,09%), Cantabria (+20.39%), La Rioja (+19,52%) y Navarra (+19,04%).

El precio de la vivienda sigue aumentando

Por otra parte, el precio medio de la vivienda aumentó un 8,22% respecto al año anterior. “Se trata del mayor incremento desde el 2013”, matiza Luis Gualtieri.

“Una excelente noticia para los inversores”, añade. “Especialmente por el hecho de que la vivienda todavía acumula una caída media ligeramente por encima del 16% respecto a los máximos históricos”. Niveles alcanzados en 2007.

Evolución histórica del precio medio de la vivienda en España

“Los valores cayeron hasta prácticamente la mitad en 2014”, recuerda el CEO de Oi Realtor, “año en que la rebaja se movió en torno al 35%”.

“Y desde entonces, las subidas se han ido acumulando en un periodo de cuatro años consecutivos al alza”.

Una de cada ocho ventas a clientes foráneos

En relación a la compraventa de viviendas entre clientes de otros países, la proporción se mantuvo por encima de una octava parte de las operaciones.

El 12,66% de las ventas formalizadas en 2018 fueron protagonizadas por extranjeros. Con cerca de 65.500 operaciones.

Compraventa de viviendas a cargo de clientes con nacionalidad extranjera

Por nacionalidades, los británicos siguen encabezando la demanda entre este tipo de clientes. Con un 16,6% de las compraventas. Por delante de alemanes (7,7%), franceses (7,4%), belgas (5,8%), italianos (5,1%) y suecos (5%).

Entre las provincias con mayor proporción de compradores foráneos destaca Alicante (41,28% del total). Superando a Tenerife (34,51%), Baleares (34,09%), Málaga (28,98%) y Girona (24,96%).

Préstamos por más importe y más años

Por último, también cabe destacar el incremento del importe medio de las hipotecas. En linea con el precio de la vivienda.

En 2018, una hipoteca media en España se situó en torno a los 124.333 euros. Un 5,3% más respecto al año anterior. Aumentando de manera destacable los préstamos a interés  fijo.

Importe medio de las hipotecas contratadas durante el último trimestre de 2018

Mientras que los plazos de contratación de las nuevas hipotecas aumentaron hasta los 24 años y 1 mes. Un 3,2% más que en el trimestre anterior.

Siendo la cuota hipotecaria media de 568,4 euros mensuales. En torno a un 4,5% por encima de la registrada a finales de 2017.

En 2018 se llegaron a vender más de medio millón viviendas en España. Cifra que eleva el listón de cara a este año, a pesar del revés judicial recibido durante el último trimestre. La sentencia relativa al impuesto de las hipotecas no solo no frenará la demanda residencial en 2019, asegura el BBVA Research. Es más, volverá a aumentar la inversión en vivienda.

La escalada del mercado inmobiliario está lejos de tocar techo. Transcurridos diez años desde el estallido de la burbuja, el mercado de la vivienda vuelve a superar el medio millón de ventas en 2018.

El último ejercicio en que se sobrepasó dicha marca fue 2008, con más de 552.000 operaciones anuales. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), 2018 culminó con un total de 515.051 propiedades vendidas. Algo más 10% respecto al año anterior.

Ante dichas circunstancias, el BBVA Research ha publicado recientemente dos nuevos documentos. El Informe Situación en España. Primer trimestre 2019‘ y el ‘Observatorio Inmobiliario. Cuarto trimestre 2018‘.

Estudios donde se recogen las proyecciones de cara a 2019. Con previsión de un incremento del 5,5% en la inversión en vivienda. Y de un 4,9% más en la edificación residencial. En torno a las 550.000 unidades anuales.

Senda alcista que tendrá continuidad a lo largo de 2020.

La compraventa de viviendas crece un 10,1%

La compraventa de viviendas ha superado el medio millón de operaciones anuales en toda España. Concretamente, el pasado 2018 se celebraron 515.051 ventas. Un 10,1% más que en el año anterior, según la ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Año 2018‘ del INE.

Se trata de la cifra más elevada desde 2008. A pesar de que la actividad inmobiliaria moderó su crecimiento respecto a 2017. El balance ha sido positivo tanto para las viviendas de segunda mano como para las de obra nueva. Y permite encadenar cinco años consecutivos al alza en volumen de compraventas. Tras crecer un 2% (2014), un 11,5% (2015), un 14% (2016) y un 15,4% (2017).

Inversión en vivienda: En 2018 se completaron más de 515.000 transacciones

Por tipología de inmuebles, el crecimiento de las operaciones sobre vivienda usada ha sido del 9,9% interanual (422.531 transacciones). Frente al 11,1% interanual (92.520 transacciones) registrado por la vivienda nueva.

Mientras que,una vez más, la vivienda libre ha vuelto a superar a la vivienda protegido. Concretamente, un 90.3% de las transacciones correspondieron a inmuebles de iniciativa privada. Muy por delante del 9,7% correspondientes a la iniciativa pública.

¿Qué dirán ante esto algunos ayuntamientos que quieren obligar a promover un 30% de vivienda social?“, señala Luis Gualtieri. El responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor hace referencia a la imposición llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona.

La inversión la vivienda no tendrá freno

Tal y como ponen de manifiesto los datos del BBVA Research, el mercado inmobiliario volverá a crecer en 2019.

Las estadísticas de la entidad, elaboradas a partir de datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores, reflejan que “el incremento de las ventas se moderó respecto a años anteriores“. Señalan los informes del BBVA. “Sin embargo, el bache provocado por la incertidumbre en torno al impuesto de las hipotecas ha sido finalmente superado“, aclara Luis Gualtieri.

El BBVA Research prevé que la inversión en vivienda se incremente un 5,5% en 2019. Y un 5,6% en 2020. Ligeramente por debajo del repunte registrado hace un año (+6,2%).

Previsiones de construcción e inversión en vivienda para 2019 y 2020 en España

Frente a los niveles de construcción. Que se estima que crezcan un 4,9% este año. Y un 4,7% el año próximo. Los datos pertenecen al ‘Informe Situación España’ elaborado del servicio de estudios del BBVA.

El informe apunta a que la inversión en vivienda volverá a ser una de las partidas más dinámicas de la demanda inmobiliaria durante los próximos dos años. Previsión apoyada en que la evolución de la economía siga generando empleo. Y que el escenario de bajos tipos de interés persista durante los próximos meses.

se prolong

El informe señala que se espera que la capacidad de la economía de seguir creando ocupación y la persistencia de un escenario de tipo de interés bajos sigan favoreciendo el crecimiento de la demanda residencial, si bien a tasas algo más moderadas que las observadas entre 2014 y 2017 , cuando la venta de viviendas creció a una media anual en torno al 15%.

Evolución “favorable” de la actividad constructora

Según el BBVA Research, la demanda residencial seguirá creciendo. Aunque de una manera más moderada al periodo comprendido entre 2014 y 2017. Cuando la compraventa de viviendas aumentaba a un ritmo anual cercano al 15%.

El informe de situación del BBVA llega pocos días después de la publicación del Observatorio Inmobiliario correspondiente al último trimestre de 2018.

Los datos de la entidad señalan una recuperación del sector en diciembre. Tanto en lo relativo a la venta de viviendas como a la firma de hipotecas. Mes que sirvió para recuperar algo del terreno perdido durante los meses de octubre y noviembre. A consecuencia de la sentencia del Tribunal Supremo.

Balance de la inversión en vivienda en los últimos años, según el BBVA Research

De hecho,el balance general del cuarto trimestre fue negativo. Con una caída del 6,6% en la venta de viviendas. Que supuso el primer trimestre a la baja tras 14 consecutivos al alza en el número de operaciones.

Mientras que la La firma de hipotecas apenas pudo crecer un 5,1% en diciembre. Tras las caídas registradas en octubre y noviembre. Hecho que dejó un balance general negativo del 5,1% interanual.

En cualquier caso, tras varios años con pobre balance en la construcción de viviendas y una importante reducción del stock de vivienda, somos optimistas de cara a 2019“, sentencia Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Existen incentivos a la edificación de nuevos proyectos residenciales adaptados a los nuevos requerimientos del cliente“, añade. “Confiamos en una evolución favorable que permita consolidar la confianza en las inversiones inmobiliarias“.

Meses después de la incertidumbre generada en torno al pago del impuesto hipotecario, las estadísticas de hipotecas para viviendas deja claro que la actividad no cesa. Aunque sí evoluciona más moderadamente que antes de la sentencia del TS. Mientras que el importe medio de los préstamos sigue creciendo.

La firma de hipotecas continúa creciendo un año más, aunque de una manera más suave que en periodos anteriores. Cómo mínimo, eso reflejan los datos recogidos durante los últimos meses de 2018.

De la publicación ‘Estadística de Hipotecas. Noviembre 2018‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, se sacan cifras positivas en un episodio más del nuevo ciclo inmobiliario.

Por un lado, la firma de hipotecas para viviendas durante el mes de noviembre alcanzó los 28.835 préstamos. Un 14,2% más respecto a noviembre de 2017.

Y por el otro, el importe medio de las hipotecas creció un 5,5%. También en tasa interanual. Dos cifras que hacen olvidar el revuelo provocado por el Tribunal Supremo a finales del año pasado.

El interés por la compra de viviendas está muy por encima de todo ello, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). De hecho, la buena salud del mercado permite que los precios crezcan de manera sostenida en un mayor número de lugares.

Más allá de Madrid y Cataluña, Andalucía también supera las 5.000 hipotecas para viviendas mensuales. Mientras que Canarias, Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha o Baleares, se suman al grupo de regiones donde los préstamos crecen por encima del 20%.

Ocho meses al alza en hipotecas para viviendas

En el pasado noviembre de 2018 se formalizaron un total de 28.835 nuevas hipotecas para viviendas. Cifra que supuso un repunte del 14,2% frente al mismo mes del año anterior. Y seis puntos menos que en octubre de 2018 (20,4%).

A pesar de sumar ocho meses consecutivos de crecimiento, la contratación de hipotecas para la compra de viviendas ha dejado sentir los efectos de la sentencia sobre el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El dictamen inicial del Tribunal Supremo, publicado el pasado el 18 de octubre, estableció que debía ser la banca y no el particular quien asumiera el abono del famoso impuesto hipotecario. Sin embargo, tuvimos que esperar hasta el 6 de noviembre para conocer el criterio definitivo del alto tribunal.

Unas semanas en las que se paralizó la firma de préstamos hipotecarios“, asegura Luis Gualtieri. “Y de las que aún no se tienen estadísticas completas que reflejen el impacto durante el último mes del año“.

Aún así, y vistos los efectos entre octubre y noviembre, el mercado ha superado con nota esos momentos de incertidumbre“, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “El interés por la compra y las inversiones inmobiliarias están muy por encima de ello“.

El importe medio supera los 130.500 euros

Junto al número de créditos para la adquisición de vivienda, también aumenta el dinero prestado a los hipotecados.

Según el INE, el importe medio de las hipotecas firmadas en noviembre de 2018 aumentó en un 5,5%  respecto alaño anterior. Hasta situarse en los 130.651 euros.

El importe también aumentó respecto al mes anterior“, señala Luis Gualtieri, “concretamente un 2,9% entre octubre y noviembre“. “Como una señal positiva de confianza“.

Evolución del importe medio de las hipotecas para viviendas en España

Mientras que la suma de todo el capital prestado se incrementó en un 20,4% respecto al año anterior“, recuerda el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “A nivel global, las entidades bancarias sumaron préstamos por valor de 3.767,3 millones de euros en el mes de noviembre“.

Aunque la cifra resultó ser ligeramente inferior a la registrada en octubre“, añade Gualtieri. “El capital prestado fue un 2,2% inferior respecto a octubre“.

¡Si alguien hizo entonces un mal negocio con el efecto ‘Supremo” fue la banca!“, finaliza.

Tres CCAA concentran el 70% de las hipotecas

De esta dinámica positiva del mercado de la vivienda sacan provecho un creciente número de comunidades autónomas.

Según los datos del INE, tres comunidades encabezaron la firma de préstamos hipotecarios en noviembre. Madrid con 5.595 hipotecas, Cataluña con 5.363 hipotecas y Andalucía con 5.209 hipotecas. Aunque otras regiones crecen ya a buen ritmo. Como la Comunidad Valenciana, que suma 3.178 hipotecas.

De hecho, entre las comunidades que más crecen hay que destacar a Canarias (+28,6% interanual). Seguida de Cataluña (+25%), y Comunidad Valenciana (+24,4%).

Hipotecas para viviendas y dinero prestado por comunidades autónomas

Estos últimos datos estadísticos certifican la tendencia al alza en la concesión de hipotecas”, apunta Beatriz Toribio (Fotocasa). “En un crecimiento de la contratación bancaria que seguirá durante los próximos meses”.

Aunque la espera por la nueva Ley Hipotecaria podría suavizar la buena marcha delas hipotecas”, añade Toribio. “Encareciéndolas tras la última decisión del Tribunal Supremo”.

A falta de tener todos los datos del mercado inmobiliario en 2018, el nuevo año comienza con estadísticas positivas en la venta de viviendas. En noviembre se vendieron un 2,8% más de propiedades. Un repunte impulsado por la demanda que sitúa en 7,9 meses el plazo medio de las operaciones.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Noviembre 2018‘ del INE registra una leve mejoría en la actividad inmobiliaria. A pesar de la polémica suscitada por el impuesto hipotecario durante el cuarto trimestre del año.

Con algo más de 42.500 operaciones, noviembre fue el octavo mes consecutivo con aumento en la venta de viviendas. Con un crecimiento del 2,8% interanual.

Un mes de gran actividad que lideraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Cuatro comunidades donde se completaron más de 6.000 operaciones mensuales.

Este dato que coincide con la publicación del informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º trimestre 2018‘. Donde, además de un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda, se analizan diversas variables financieras.

Como el periodo de liquidez media de la vivienda. Es decir, el tiempo necesario para la compra de una propiedad. Situado en torno a los 7,9 meses a nivel nacional.

Aunque en ciudades como Madrid, Zaragoza o Sevilla, una vivienda media se vende en menos de cinco meses.

La venta de viviendas crece pese al AJD

La inseguridad jurídica condiciona, de una u otra manera, el normal transcurso de los acontecimientos económicos.

La polémica suscitada en torno al pago del impuesto de las hipotecas ha ensombrecido parcialmente un año histórico para el mercado de la vivienda. Provocando cierta incertidumbre en los meses de octubre y noviembre de 2018.

En la estadística de transmisión de propiedades del penúltimo mes del año, la venta de viviendas ha vuelto a dejar un balance positivo respecto al año anterior. Sin embargo, el excelente ritmo alcanzado hasta octubre (+15,8% interanual) quedó frenado en noviembre (+2,8%).

Aún así existe la esperanza que diciembre acabase al ritmo alcanzado dos meses antes“, señala Luis Gualtieri. “El susto ha sido importante, pero tanto la venta de viviendas nuevas como las operaciones sobre viviendas usada han crecido“, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La compraventa de viviendas encadena ocho meses consecutivos al alza y eso es una buena noticia“, finaliza Gualtieri.

Cuatro comunidades autónomas en cabeza

En noviembre, las operaciones sobre viviendas de segunda mano crecieron un 1,6%. Sumando 34.107 transmisiones. Mientras que en viviendas nuevas se celebraron un 7,9% más. En total, 8.043 operaciones.

A nivel geográfico, cuatro comunidades autónomas destacaron por encima del resto. En primer lugar, Andalucía con 7.950 ventas. Seguida de Cataluña con 6.681 ventas, la Comunidad Valenciana con 6.593 ventas y la Comunidad de Madrid con 6.317 ventas.

Compra y venta de viviendas por comunidades autónomas en noviembre de 2018

A pesar de ocupar el tercer lugar, la región donde proporcionalmente se celebraron más compraventas es la Comunidad Valenciana. Con 168 ventas por cada 100.000 habitantes. Por delante de La Rioja (144 ventas) y Cantabria (128 ventas).

De hecho, se registró una caída interanual en la venta de viviendas de cinco comunidades: Baleares, Andalucía, Extremadura, Castilla y León y Cataluña. Fruto de esas semanas de incertidumbre.

Una vivienda media se vende en 7,9 meses

La buena evolución general del mercado de la vivienda en 2018 debe analizarse más allá de un mes concreto“, mariza Luis Gualtieri. “Por ejemplo, en el ritmo de crecimiento de los precios o el tiempo medio de liquidez“.

Hace solo algunos días, la tasadora Tinsa publicó su informe para el último trimestre de 2018. “Una estadística que recoge un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda“, añade el CEO de Oi Realtor.

El mercado de la vivienda está en un ciclo expansivo“, apuntó Rafael Gil (Tinsa). “No solo por el constante aumento de la demanda,sino también por el incremento heterogéneo de los valores“.

Tiempo necesario para la venta de viviendas en las provincias españolas

Uno de los datos que mejor ayuda a entender el gran nivel de demanda es el plazo medio de venta de las viviendas.
Según Tinsa, una vivienda media en España tarda en torno a 7,9 meses en venderse.

Tiempo medio por operación que rebajan comunidades como Madrid (3,6 meses), Canarias (5,8 meses), Aragón (6,4 meses), País Vasco y Extremadura (ambos con 7,4 meses) o Andalucía (7,8%).

Y que pulverizan algunas grandes ciudades como Madrid capital.Donde apenas hacen falta tres meses para cerrar la venta de una propiedad.

A la recuperación inmobiliaria todavía le queda camino por recorrer. El pasado mes de octubre, el mercado de la vivienda retomó niveles de finales de 2007. Con casi un 16% más de operaciones de venta de viviendas.

La vivienda en España está a punto de completar el mejor año de la última década. Manteniendo el crecimiento en la venta de viviendas y recuperando sus mercados de referencia.

La “Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Octubre 2018“, elaborada por el INE, contabiliza un importante incremento tanto en la compraventa de inmuebles como en la transmisión de fincas.

En el décimo mes del año, la venta de viviendas creció un 15,8% respecto al año anterior. Hasta alcanzar un total de 43.536 operaciones. Así como un 9,7% más de operaciones respecto al mes anterior.

Según la tipología de inmuebles, la vivienda usada sigue generando la mayor parte de la actividad. Con más de 35.500 operaciones frente a las cerca de 8.000 de la vivienda nueva.

También aumenta el número de fincas transmitidas, entre rústicas y urbanas. Sumando más de 176.000 transmisiones. Un 21,4% más en tasa interanual.

De toda esta dinámica positiva salen beneficiadas prácticamente todas las comunidades autónomas. Aunque una vez más, Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana concentran la mayor parte de la venta de viviendas.

Venta de viviendas repuntando a niveles de 2007

El ritmo de venta de viviendas crece ya al mejor nivel de los últimos once años.

Según el INE, en octubre de 2018 se han registrados 43.536 operaciones de compraventa de vivienda. Un 15,8% más que en el mismo mes del año anterior.

A pesar de toda la polémica en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mercado residencial ha logrado batir el récord de octubre de 2007.

Además de superar en un 9,7% el volumen de compraventas del pasado mes de septiembre.

La vivienda usada como motor inmobiliario

Las operaciones sobre viviendas de segunda mano han vuelto a ser mayoritarias.

El número de compraventas sobre viviendas usadas se ha disparado un 15,9% respecto al año anterior. Hasta sumar un total de 35.565 transacciones.

Frente a las operaciones de viviendas de obra nueva. Que pese a crecer un 15,3%, únicamente han sumado 7.971 operaciones.

“Lógico, si tenemos en cuenta la falta de solares en los mercados con mayor demanda“, señala Luis Gualtieri. “El centro de Madrid o Barcelona no lo mueve la obra nueva, sino la vivienda terminada“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Evolución de la venta de viviendas por tipología y antigüedad

La iniciativa privada impulsa de la recuperación

Del mismo modo que el promotor privado hace mucho más por el sector inmobiliario que la administración pública“, finaliza. Luis Gualtieri.

El responsable de Oi Realtor hace referencia al gran desequilibrio entre la vivienda libre y la vivienda protegida.

Un 91% de la venta de viviendas corresponde al mercado libre, frente al 9% de VPO. En octubre se ha registrado la compraventa de 39.600 viviendas libre (+16%) y solo 3.936 protegidas (+13,7%).

Finalmente, también cabe destacar el importante crecimiento en la transmisión de fincas (rústicas y urbanas). Durante el décimo mes del año se han sumado 176.310 transmisiones. Un 21,4% más que en octubre de 2017.

Andalucía supera las 9.000 ventas por mes

En términos geográficos, la mayoría de comunidades autónomas registra crecimiento en la compraventa de viviendas. Aunque el caso más destacado es el de Andalucía, con un total de 9.092 transacciones.

Por delante de Cataluña (7.258), Comunidad de Madrid (6.280) y Comunidad Valenciana (6.022).

Venta de viviendas y transmisión de fincas por comunidades autónomas

Un orden que cambia ligeramente si se calcula la actividad en función de la población. Las regiones más activas son la Comunidad Valenciana (514 ventas por cada 100.000 habitantes), La Rioja (144 ventas) y Andalucía (138).

Por último, en términos de crecimiento interanual, el INE destaca los casos de Murcia (+51,2% en ventas), Navarra (+41,3%) o La Rioja (+35,6%).

Andalucía y Cataluña se crecen en torno al 25%. Mientras que Canarias (-6,8%), Baleares (-5,2%) y Aragón (-0,7%) son las únicas comunidades donde caen las ventas.

En los próximos meses entrará en vigor una nueva norma para la contratación de hipotecas. Con la reforma hipotecaria 2018, los partidos políticos españoles quieren saldar una deuda pendiente con los hipotecados y dotar al mercado de la vivienda de una legislación moderna y transparente.

La futura ley hipotecaria, que se tramita en el Congreso, pretende poner las cosas más fáciles al cliente frente al lenguaje financiero y la letra pequeña de los contratos bancarios.

A pesar de los dos años y medio de retraso en la transposición de la directiva europea, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario nace con el propósito de velar por el interés del consumidor.

Los grupos políticos que participan en la reforma hipotecaria 2018 están acordando diferentes medidas de control que doten de transparencia la contratación de créditos para comprar, rehabilitar o construir de vivienda en España.

Limitando la responsabilidad patrimonial de los hipotecados, facilitando el cambio de entidad o la amortización y aclarando quien asume cada cada gasto en las nuevas hipotecas.

La nueva ley hipotecaria, que podría entrar en vigor en marzo de 2019, atenderá estos y otros requerimientos dotando al sistema financiero de una norma necesaria. Tanto para propietarios como para entidades bancarias, promotores y firmas de intermediación inmobiliaria.

Una ley que dotará de confianza al mercado de la vivienda“, segura Luis Gualtieri. “Y una manera de desjudicializar la compraventa“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Gastos y protección con la reforma hipotecaria 2018

Con la aprobación de la futura ley hipotecaria, las entidades estarán obligadas a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además de las primeras copias de la escritura notarial, y los gastos de gestoría y registro. Frente al cliente, obligado a pagar la tasación y las segundas copias de notaría.

También se pondrán en marcha diversos cambios para asegurar la transparencia del contrato hipotecario. Por un lado, facilitando que el cliente escoja la sociedad o profesional independiente que realice la tasación.

Y, por el otro, creando una autoridad independiente que vele por la transparencia hipotecaria y supervise la solvencia del hipotecado. Además de un código de buenas prácticas que los bancos deberán aplicar a todos los préstamos.

Acceso al crédito con la reforma hipotecaria 2018

Cambios en las cláusulas y ejecuciones hipotecarias

La nueva ley elevará el número de cuotas impagadas, antes de proceder a la ejecución de la vivienda. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o el 3% del capital principal. Y en la segunda mitad, un total de 15 mensualidades o el 7% del capital.

Desaparecerán las cláusulas suelo y se permitirá la dación en pago, siempre que ambas partes lo negocien. Quedando limitada la garantía de responsabilidad patrimonial al importe de los bienes hipotecados.

Así mismo, la reforma hipotecaria 2018 incluirá en una disposición adicional que recogerá las cláusulas de vencimiento anticipado. Al margen de sentencias pendientes del TJUE.

Comisiones y productos vinculados con la nueva ley

La reforma hipotecaria 2018 modificará la comisión de amortización anticipada en préstamos a tipo fijo. Fijando un máximo del 2% en los diez primeros meses y del 1,5% en los siguientes.

Mientras que en hipotecas a tipo variable, será el cliente quien pueda escoger el plazo de amortización, de tres o de cinco años. Siendo la comisión del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Por otro lado, desaparecerán las comisiones de novación en las hipotecas. Mientras que la subrogación podrá realizarse de forma libre y sin coste. Estableciéndose un mecanismo de compensación entre ambos bancos, a partir de los interés (cobrados o pendientes), de acuerdo a los gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Del mismo modo, la comisión por los intereses de demora no podrá superar el interés remuneratorio más un 2%. Tal y como ha comenzado a establecer el Tribunal Supremo.

Comparar condiciones bancarias tras la reforma hipotecaria 2018

Libertad de subrogación y amortización de hipotecas

Sobre la vinculación entre banco y clientes, la futura ley hipotecaria establece diversos requerimientos.

Por un lado, la entidad financiera deberá facilitar un plazo de diez días para que el cliente analice la información precontractual del préstamo antes de firmarlo.

Así mismo, el banco estará obligado a ofrecer una ficha estándar con las condiciones ofertadas. Para que el cliente puede llegar a comprar ofertas de diversas entidades.

Del mismo modo, la reforma hipotecaria 2018 permitirá al cliente la contratación de seguros y pólizas (vida, hogar, impago,..) con otra entidad diferente a la que concede la hipoteca. Sin que por ello se pueda cobrar comisión o gasto alguno.