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Tener un dormitorio frente a un hermoso jardín, hacer ejercicio al aire libre, salir de paseo en un oasis urbano,.. Disfrutar de esas de situaciones resulta mucho más fácil para quien pueda permitirse vivir frente a un parque o muy cerca de él. Una forma de acabar con la rutina que encarece el precio de la vivienda. Tanto si se trata de un propietario como de un inquilino.

El entorno en el que vivimos puede ser más o menos equilibrado en función de diversos elementos. Desde la vivienda al urbanismo, pasando por la variedad de espacios y la presencia de zonas verdes.

Ir a correr antes o después de trabajar, pasear con los niños o salir a tomar algo entre una arboleda permite disfrutar de momentos de relajación. Inéditos en mitad de una ciudad. Y eso hace que los pisos juntos a zonas verdes estén entre los más valorados de cada capital.

Los parques urbanos son zonas característicamente más saludables. Espacios donde vivir y relacionarse, trabajar y divertirse. Todo en un mismo lugarAquellos clientes que tienen preferencia por vivir frente a un parque, o a pocos minutos de él, deben estar dispuestos a pagar algo más por ese pequeño lujo. Un sobre coste que ha querido cuantificar CBRE.

El último informe de la consultora estudia el precio de las viviendas, a la venta o en alquiler, ubicados en las siete principales capitales españolas. Propiedades con una característica común: estar a un máximo de 500 metros de un gran parque.

¿En qué ciudades se encarecen más los pisos junto a zonas verdes? ¿Suben al mismo ritmo precio de venta y rentas del alquiler?

¿Qué ‘zonas verdes’ son más caras en Madrid y Barcelona?

El parque más exclusivo de toda España está en Madrid. Se trata de El Retiro, donde una vivienda media se mueve en torno a los 7.394 €/m². Frente al precio del distrito donde se encuentra (Recoletos), que es de 4.828 €/m².

Una diferencia del 53,15% entre una vivienda cualquiera y los pisos en venta en Retiro.

Incremento de precios de venta por vivir frente a un parque urbano

A cierta distancia encontramos el parque de La Ciutadella, en Barcelona. Vivir junto a esta gran zona verde supone invertir alrededor de 4.792 €/m². Ligeramente por encima de un piso medio de Ciutat Vella, que actualmente se mueve en torno a los 4.688 €/m².

Esta diferencia del 2,2% puede llegar a ser mucho mayor en alguna parte de la zona alta de Barcelona, señala Luis Gualtieri. “El Turó Park es el mejor ejemplo”, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor, “con un precio medio que ronda los 7.000 euros por metro cuadrado”.

Un precio parecido al de los pisos en venta en Diagonal Mar”, matiza Gualtieri.

¿Junto a qué otros parques se dispara más la vivienda?

Además de Madrid y Barcelona, otras capitales cuentan con zonas verdes muy cotizadas.

Es el caso de dos grandes ciudades andaluzas. Sevilla cuenta con el parque de María Luisa, donde los pisos se mueven en torno a los 2.737 €/m². Un 44% más que la media del distrito Sur, que está en 1.897 €/m². Y en Málaga destaca el parque de La Alameda. Zona verde con un precio medio de 3.490 €/m². Un 27,47% por encima de los pisos en venta en Málaga (2.738 €/m²).

Junto a estas capitales, CBRE analiza otras tres. Bilbao destaca por ser la más cotizada, con un precio medio de 4.215 €/m² en el distrito de Abando. Frente a los 4.221 €/m² de la zona de la parque de Doña Casilda. Y Zaragoza cuenta con un precio de 1.925 €/m², en el distrito de Delicias. Mientras que  los alrededores del parque J. A. Labordeta alcanzan los 2.242 €/m².

Aunque la diferencia es mucho mayor en Valencia. Donde el distrito de La Zaidía llega a los 1.469 €/m². Y Los Jardines del Real se disparan hasta los 2.562 €/m². Algo más de un 76%.

¿Cuánto puede subir el alquiler por vivir frente a un parque?

No solo los propietarios deben hacer un mayor esfuerzo por vivir frente a un parque. También los inquilinos.

Existen cuatro grandes parques donde el alquiler se dispara respecto al distrito que los acoge. El Parque J.A. Labordeta de Zaragoza posee una renta de 9 €/m² mensuales. Un 28,57% más cara que el distrito Delicias.

Por encima del Parque de La Alameda de Málaga, con 12 €/m² al mes. Un 20% más que el distrito Centro malagueño.

Incremento de precios de alquiler por vivir frente a un parque urbano

Vivir frente al parque del Retiro cuesta en torno a los 19 €/m² mensuales. Un 18,75% por encima del distrito de Recoletos y de la mayoría de pisos en alquiler en Madrid.

Y, finalmente, los alquileres en el Parque de María Luisa (Sevilla) cotizan en torno a los 9 €/m² al mes. Un 12,5% más que el resto del distrito Sur.

¿En qué grandes parques casi no sube la renta mensual?

Por último, cabe tener en cuenta tres grandes parques que apenas afectan al precio del alquiler.

Se trata de las viviendas situadas junto al Parque de La Ciutadella,en Barcelona. Cuya renta media es de 19 €/m² al mes. Un 5% por debajo de los pisos en alquiler en Ciutat Vella.

Mientras que los pisos junto al Parque de Doña Casilda, en Bilbao, cuentan con una renta de 13 €/m² mensuales. Exactamente lomismo que el distrito de Abando.

Y las viviendas en torno a los Jardines del Real, en Valencia, se mueven sobre los 7 €/m² al mes. Idéntica renta que el distrito de La Zaidía.

“Entre la falta de suelo edificable y las políticas municipales de vivienda, muchos compradores huyen del centro urbano”, afirma Luis Gualtieri. Algunas grandes ciudades como Barcelona ven crecer el interés por su parque residencial, mientras el suelo para viviendas escasea en el casco histórico.

El acuerdo que obliga a los promotores a edificar un 30% de vivienda social está moviendo la actividad lejos de las emblemáticas calles de Barcelona. “¿Dónde? A zonas metropolitanas y áreas logísticas bien comunicadas“, señala Luis Gualtieri.

Los expertos tienen cada vez más claro que el futuro de la vivienda urbana pasa por las áreas metropolitanas. “Barcelona es un claro ejemplo de ello“, asegura el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “La saturación del espacio urbano en la ciudad condal y las trabas en la concesión de permisos hacen inevitable que los promotores se trasladen lejos del centro“.

Promover en zonas metropolitanas permite aumentar la oferta del parque de viviendas“, señala Luis Gualtieri. “Para dar respuesta a la creciente necesidad de la población se necesita más suelo para viviendas a un precio asequible“.

Una característica a la que no se ajustan solares y edificios en el centro urbano“, añade. “Más adecuados para proyectos de alto standing“.

En Barcelona, como en otras capitales, la construcción de grandes promociones residenciales pasa inexcusablemente por llevar las grúas al área metropolitana. Igual que sucedió en el 22@ hace ya algunas década.

¿Solución? Suelo para viviendas metropolitano

Aunque las áreas metropolitanas cuentan con una importante reserva de suelo, conviene administrarlo con cuidado“, asegura el responsable de Oi Realtor.

El espacio disponible en los alrededores de las grandes ciudades también es limitado“, señala. “De hecho, la ocupación de este tipo de suelo ha pasado del 40% al 47% en los últimos veinte años“.

Ciertamente, la posibilidad de crear ciudades metropolitanas no debe asociarse a la idea de grandes barrios periféricos. Un modelo urbano que ha quedado obsoleto. El concepto debería ser el de una ciudad que aprovecha y reconvierte zonas industriales en barrios que acojan nuevas viviendas.

Barcelona como ciudad donde se agota el suelo para viviendas en el centro urbano

Un ejemplo: Las 3.776 hectáreas de suelo industrial que posee el área metropolitana de Barcelona equivalen a una tercera parte del suelo residencial existente. “Se trata de 254 zonas diferentes. De las que 48 no tienen actividad y en 59 apenas se alcanza un 60% de actividad económica“, aclara Luis Gualtieri.

Unas zonas con una potencialidad enorme que conviene desarrollar estratégicamente“, sentencia.

Vida urbana en las nuevas zonas de influencia

“A pesar de todo, aún tenemos una imagen muy obsoleta de las zonas industriales”, añade Gualtieri. “Bastante incompatibles con la de un barrio residencial integrado en la vida urbana”.

“Pero las tendencias urbanísticas hacen que poco a poco dejemos atrás esa idea preconcebida”, matiza. “De hecho, las grandes promotoras trabajan hoy en día desarrollando proyectos en zonas dotadas con todo tipo de servicios”

Los nuevos proyectos residenciales están plenamente integrados en la trama urbana. Y cuentan incluso con un entorno cuidado hasta el último detalle. Muchos expertos opinan que las posibilidades que ofrecen conjuntamente tecnología y urbanismo permiten ofrecer viviendas con una mayor calidad de vida.

¿Por que ha de ser necesario vivir en el centro urbano para tener acceso a todo lo necesario? Hoy en día existen casas en venta en Maresme o pisos en venta en Sitges con tanta o más demanda que muchos barrios de Barcelona. Sin tener que renunciar a vivir en primera linea de mar.

Los mismo sucede con otros municipios interiores. ¿Que tiene una vivienda en la zona alta de Barcelona que no puedan ofrecer casas en venta en Sant Cugat o pisos en venta en Esplugues?

Por ello conviene mirar hacia las diferentes coronas metropolitanas. Como nuevas zonas capaces de enriquecer la oferta residencial de una gran ciudad.

Nuevas actividades e industrias en la ciudad

En Barcelona ciudad, esta idea comenzó a tomar forma con la transformación del distrito 22@. Uno de los mayores planes urbanísticos de toda Europa.

El proyecto que transformó un antiguo suburbio industrial barcelonés en una nueva zona de residencial y empresarial.

Las antiguas zonas industriales pueden dotar a las ciudades de suelo para viviendas

Hoy, esta zona reúne a las empresas más innovadoras del mundo junto a startups que acaban de nacer. Algo parecido a lo que se quiere hacer en la Zona Franca con el futuro hub de impresión 3D.

Multinacionales como HP ya han mostrado interés por instalarse en esta nueva zona empresarial. Excelentemente comunicada con Barcelona y dotada de abundante espacio para la edificación. Tanto de oficinas como de complejos residenciales.

El innovador distrito 22@​ o el nuevo hub digital de la Zona Franca son ejemplo de como se puede transformar el suelo industrial“, finaliza Gualtieri. “Dando entrada a nuevas actividades empresariales y equipamientos residenciales“.

 

El tren ocupa un papel central en los nuevos proyectos de movilidad urbana. Como mínimo, eso es lo que dan a conocer las dos grandes ciudades españolas. Barcelona, a través de una conexión entre las dos líneas de FGC. Comunicando desde Sant Cugat del Vallès hasta Castelldefels. Y la capital española con una gran estación central en Chamartín: Madrid Nuevo Norte.

La movilidad sostenible es un reto para las ciudades del siglo XXI“, afirma Luis Gualtieri. “Y las grandes capitales son el ejemplo a seguir“.

El responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor, especializada en inmuebles urbanos de alto standing, sabe bien de la dificultad de moverse en una gran ciudad.

Oi Realtor cuenta con oficinas en las dos grandes urbes españolas“, añade Gualtieri. “Y entre nuestros clientes hay un gran número de compradores extranjeros que no comprenden las dificultades para acceder al centro de Barcelona o Madrid“.

Las restricciones de tráfico son consecuencia de una apuesta por la peatonalización del casco urbano y la mejora de la calidad del aire“, continua explicando. “Pero tanto la capital como la ciudad condal de nuevas infraestructuras de entrada y salida de viajeros“. En ese sentido, ambas ciudades han dado a conocer recientemente algunos de sus nuevos proyectos de movilidad urbana.

En Barcelona, el más ambicioso junto a la conexión del tranvía, es la unión entre las lineas del Vallès Occidental y del Baix Llobregat a través de Ferrocarrils de la Generalitat. Así como una nueva linea que permita llegar al aeropuerto.

Mientras que en Madrid, la futura estación de Chamartín conectará Madrid Nueva Norte con toda la geografía española. Un proyecto de más de 100 millones de euros para una gran zona de interés urbanístico.

Nuevas líneas de tren para Barcelona en 2030

Barcelona conectará las líneas del Vallès y Llobregat-Anoia en los próxima diez años.

Según el consejero de territorio y sostenibilidad, Damià Calvet, los Ferrocarriles de la Generalitat de Cataluña (FGC), podrían conectar entre sí a tres de las comarcas que rodean a Barcelona: el Vallès Occidental, el Baix Llobregat y la Anoia.

Se trata de un objetivo a largo plazo, pero en 2020 comenzará su licitación“, apunta Calvet. “Un macroplan urbanístico que dará valor añadido a los intercambiadores de Plaza Francesc Macià y de Plaza Espanya“.

Los pasajeros de tren serán los grandes beneficiados de los nuevos proyectos de movilidad urbana

¿Qué busca con uno de los proyectos de movilidad sostenible más ambiciosos de los últimos años? “Tres objetivos: eliminar pasos a nivel en el tren, integrar el trazado ferroviario en cada municipio y reducir el tiempo de cada trayectos“, defiende Calvet.

La unión entre todas las lineas del Vallès y Llobregat-Anoia debería estar en funcionamiento antes del 2030. Aunque también existe otro proyecto paralelo: mejorar el tren a su paso por Manresa (Bages) e Igualada (Anoia). Para que las vías queden integradas en el casco urbano de ambas ciudades.

El proyecto del Vallès incluye la construcción de un nuevo túnel para mejorar las conexiones y reducir los trayectos. “Se trata de un segundo túnel que mejorará la conexión de Sant Cugat del Vallès, Sabadell y Terrassa con la ciudad de Barcelona“, defiende Calvet.

Una manera de impulsar el mercado residencial de todos estos municipios, como nuevas zonas de influencia de Barcelona“, añade Luis Gualtieri. “Y permitir que las casas en venta en Sant Cugat o los pisos en venta en Sabadell o Terrassa estén tan bien comunicados como los de la ciudad condal“.

Otro acceso ferroviario del aeropuerto del Prat

Junto a las lineas del Vallès, el Baix Llobregat y la Anoia, el Govern no pierde de vista una de sus infraestructuras estratégicas: el aeropuerto del Prat.

Damià Calvet está pensando en la posibilidad de que los Ferrocarriles de la Generalitat asuman el servicio de trenes de corta y media distancia. “Un momento para el que sería necesario actualizar las infraestructuras para mejorar el servicio“.

Proyectos de movilidad urbana hasta el aeropuerto de Barcelona El Prat

Con ese objetivo, FGC planea cambios en las lineas que llevan hasta el Camp de Tarragona. “Lugar desde el que se proyecta la instalación de un tren lanzadera hasta el aeropuerto“.

Estamos estudiando un nuevo diseño ferroviario de servicio de calidad para conectar El Prat con la ciudad de Barcelona“, añade. “Un servicio que contaría con cuatro trenes por hora“.

Además de un hipotético sistema de conexión ferroviaria aeroportuaria entre los principales aeropuertos catalanes“, finaliza. “No solo el de Barcelona,sino también el de Girona y el de Reus“.

Un gran nudo de comunicaciones en Chamartín

Frente a los proyectos ferroviarios de Barcelona, la futura estación de Chamartín promete ser el nudo ferroviario que conecte toda España.

El proyecto, con un plazo de ejecución de poco más de cuatro años, cuenta con un presupuesto por valor de 107 millones de euros. Donde está incluida la renovación de las vías y los andenes en la estación Madrid Chamartín. Para que puedan pasar por ella trenes de corta, medio y larga distancia. Incluido el AVE.

Así mismo, se construirá un gran túnel que conecte líneas procedentes del norte, sur, este y oeste peninsular. Y se reformará el vestíbulo de cercanías para conectarlo con el metro madrileño.

Es uno plan ferroviario a la altura de los proyectos de movilidad urbana más grandes de toda Europa“, apunta Luis Gualtieri. “Porque se llevará a cabo en Madrid Nuevo Norte“.

Madrid Chamartín conectará con las lineas ferroviarias de norte a sur y de este a oeste de España

Esta actuación, que se incluye en las inversiones previstas para la mejora de la red de Cercanías de Madrid, permitirá “Con la nueva estación se incrementará la capacidad, se mejorará la fiabilidad y se reducirá el tiempo de cada trayecto“, avanzan desde Adif.

Además de facilitar la conexión del tren de alta velocidad“, añaden, “cuya red está dividida hoy en día en dos secciones incomunicadas“. Por un lado, las lineas hacia el Mediterráneo y Andalucía que llegan a Atocha. Y por el otro, las lineas que llegan del norte peninsular que pasan por Chamartín.

Una obra imprescindible para los residentes dentro y fuera de Madrid capital“, finaliza Luis Gualtieri.

Poco a poco, el mercado de la vivienda retoma el camino de la estabilidad. Tras aumentar en enero un 6,8% interanual, el repunte del precio de la vivienda se ha quedado en un 4,1% en febrero. L. Gualtieri: “Queda largo recorrido en la rentabilidad inmobiliaria; pero la distancia entre las ciudades y el resto de zonas es cada vez mayor”.

El encarecimiento de la vivienda ya no responde a un ánimo especulativo“, anuncia Luis Gualtieri. “Las zonas donde más suben los precios son precisamente aquellas donde mayor es la demanda residencial“.

Estas palabras del gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor resumen la evolución del mercado de la vivienda en estos primeros meses del año.

La publicación del ‘Índice Tinsa IMIE General. Febrero 2019‘, ha puesto de relieve que las grandes ciudades son el motor de la vivienda en España. Y con ellas, sus áreas metropolitanas.

Según el índice mensual de la tasadora, el precio de la vivienda subió un 4,1% interanual en el mes de febrero. Frente al 6,8% registrado en enero. “Un 2,7% de diferencia”, añade Gualtieri, “que refleja la tendencia hacia la moderación del mercado inmobiliario“.

Índice general del precio de la vivienda por segmentos residenciales

El segmento que más sube de precio son las grandes ciudades, con un incremento medio del 7,2%. Por delante de las zonas metropolitanas, con un 4%.

Mientras que la costa mediterránea sube un 2,9%. Y las islas (Canarias y Baleares) junto al resto de municipios, prácticamente o se mueven. Con un 0,3% y un 0,6% respectivamente.

La vivienda retoma el camino de la moderación

La subida registrada por el precio de la vivienda se ha moderado en el segundo mes del año.

Según Tinsa, el valor medio de los inmuebles (nuevos y usados) en febrero, ha crecido un leve 4,1% respecto al año anterior. “Casi tres puntos menos que en enero, cuando subió un 6,8% interanual“, apunta Luis Gualtieri.

El mercado de la vivienda en Barcelona es uno de los más caros de España

El mercado residencial ha logrado recuperar un 13,8% del valor perdido desde su mínimo histórico. “Sin embargo, aún cuenta con un amplio margen para seguir creciendo en los próximos años“. Explica el CEO de Oi Realtor en relación al 34,7% que aún le separa del máximo histórico de 2007.

¿Quiere decir esto que se trata de un bache puntual? “Al contrario, se trata de que compradores e inversores apuestan especialmente por aquellos inmuebles que les ofrecen rentabilidad“, señala Gualtieri. “No por viviendas sobrevaloradas o mercados con poco interés“.

Capitales que ‘tiran’ del precio de la vivienda

Las principales urbes y sus zonas metropolitanas han protagonizado los mayores repuntes en el precio de la vivienda“, adelanta Luis Gualtieri. Segmentos que se han encarecido el 7,2% y el 4%, respectivamente, en el último año. “Los primeros por el interés de residentes e inversores, y los segundos como alternativa a los elevados precios de la vivienda en el centro urbano“.

Consecuencia lógica del crecimiento de la demanda experimentadas por las grandes capitales“, recuerda. “No solo pisos en venta en Barcelona y Madrid, sino también viviendas en Valencia o Málaga por poner dos ejemplos“.

 

Frente a las grandes ciudades y sus áreas de influencia, otras zonas del territorio nacional se han encarecido de manera bastante más discreta.

Evolución del precio de la vivienda desde el año 2008

Por un lado, está la costa mediterránea. Donde los precios han subido un 2,9% respecto a febrero de 2017.

Aquí encontramos capitales como Alicante y ciudades como Marbella,pero también algunas de las zonas de costa más cotizadas del Mediterráneo“, añade Gualtieri. “Desde la Costa Brava a la Costa Blanca o la Costa Dorada“.

Finalmente, cabe destacar algunos segmentos que casi no experimentan cambios respecto al año pasado. Como los archipiélagos balear y canarios que se encarecen un 0,3%. O el resto de municipios españoles,que suben un 0,6% interanual.

Al mercado residencial aún le queda recorrido

Sin duda, el motor de la vivienda está en las ciudades“, aclara el CEO de Oi Realtor. “Algo que hace incomprensible la estrategia tomada por algunas administraciones“. Añade, en relación al establecimiento de precios de referencia para la vivienda urbana.

Con la aprobación del real decreto ley de vivienda, que entra en vigor el 6 de marzo, se abre la puerta a una regulación excesiva“. Recordemos que la nueva norma limita las subidas de los alquileres al IPC. Mientras que se traslada a otras administraciones la posibilidad de poner límites al precio del alquiler.

El precio de la vivienda sube con fuerza en Madrid capital

Tras esta medida, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (AFI), ha estimado que las rentas del alquiler subirán un 5% a nivel nacional. Llegando al 10% en algunas zonas de Madrid, Barcelona y Valencia.

Esta nueva regulación supone un revés para el mercado de la vivienda“, finaliza Luis Gualtieri, “en un momento en que necesita de la máxima confianza“.

Algo en lo que coinciden algunos expertos. “El precio de la vivienda todavía cuenta con recurrido al alza“, señala Ferran Font (Pisos.com). “Esperemos que el decreto ley no acabe con el actual ciclo inmobiliario“, añade Gualtieri.

Finalmente, el gigante del comercio electrónico renuncia a su nueva sede en la ciudad de los rascacielos. La nueva sede de Amazon en Nueva York, con un impacto de 25.000 nuevos puestos de trabajo, ha sido finalmente desestimada ante la presión política.

Seattle siempre ha sido ciudad de tradición tecnológica. Antes incluso de ver nacer a compañías como Microsoft o Amazon. Y de que Jeff Bezos y Bill Gates se convertirían en dos de los hombres más ricos del mundo.

Una influencia que ha ido más allá de ambas empresas. De hecho, Seattle ha acabado siendo ejemplo de un fenómeno en Estados Unidos. Ciudades que experimentaban un gran crecimiento económico, motivado por grandes empresas de tecnología. A la vez que aumentaba las desigualdades.

Por un lado, jóvenes con formación universitaria y sueldos elevados que se mudan desde todas partes para trabajar en empresas como Google, Facebook, Amazon y Microsoft. Por el otro, centenares de personas obligadas a abandonar la ciudad por unos precios inasumibles.

Una oportunidad parecida a la de Amazon en Nueva York. Ciudad en la que planeaba establecer su segunda sede, en el barrio de Queens. Y que finalmente ha sido desestimada.

A pesar de que, según la multinacional, el 70% de los ciudadanos de Nueva York defienden los planes de inversión de la empresa. La oposición de diversos políticos de la ciudad y del estado ha conseguido prevalecer.

Seattle: El origen del ‘efecto Amazon’

Más allá del negocio generado por las grandes compañías, su impacto económico afecta a las ciudades que las acogen.

En el caso de Seattle con Amazon, este año pasado tuvieron que mudarse fuera de la ciudad una media 46 personas al día según datos oficiales. La ciudad esmeralda, como se la conoce, es una las grandes capitales con un crecimiento más acelerado.

El impacto económico de una sede de Amazon va más allá del negocio y afecta al mercado inmobiliario

Con apenas un 3,7% de paro y una economía que no deja de crecer, Seatlle ha experimentado un rápido desarrollo en los últimos cinco años. En buena parte por los 45.000 trabajadores contratados por Amazon, algunos de ellos con sueldos cercanos a los 100.000 dólares anuales. Además de otros 53.000 empleos indirectos.

El impacto de tantos profesionales con alto poder adquisitivo ha provocado que el precio de la vivienda se haya duplicado también en los últimos cinco años. La multinacional de Jeff Bezos, que posee un patrimonio valorado en 150.000 millones de dólares, cuenta con su gran sede en el centro urbano de Seattle. Al contrario que Microsoft. Instalada en las afueras.

Amazon ha construido una treintena de edificios, además de un campus en el barrio de South Lake Union. Medida a la que el Ayuntamiento de Seattle respondió con un impuesto a las grandes empresas. Una tasa sobre aquellas multinacionales cuya facturación supera los 20 millones de dólares, para solucionar la desigualdad existente en la ciudad.

Los planes de Amazon en Nueva York

Los activistas no han parado hasta conseguir que Amazon ha abandonado su propósito de instalarse en Nueva York. La multinacional anunció en pasado mes de noviembre que tendría en Long Island (NY) la segunda sede de la compañía.

El centro neoyorquino, que debería dar trabajo a 25.000 trabajadores cualificados, ha sido finalmente desestimado. El gigante de la distribución ha explicado en un comunicado que este proyecto requiere de “la colaboración de las autoridades del estado y la ciudad, y su apoyo a largo plazo“. Una cooperación que no ha logrado encontrar.

Según Amazon, el 70% de la población de Nueva York estaba de acuerdo con sus planes. Aunque esto no ha sido suficiente, porque “políticos han dejado claro que se oponen a nuestra presencia y no trabajarán con nosotros“.

Imagen de Long Island, donde se pensaba construir la nueva sede de Amazon en Nueva York

Nueva York, junto a Virginia, compartiría una gran inversión por valor de 5.000 millones de dólares. Proyecto que la ciudad de los rascacielos logró atraer ofreciendo una serie de incentivos fiscales a Amazon. Equivalentes a 3.000 millones de dólares.

A cambio, las autoridades neoyorquinas esperaban que la nueva sede impulsara todavía más su actividad económica local. Y generara muchos más ingresos fiscales.

¿Deja escapar Nueva York una oportunidad?

Finalmente, las iniciativas vecinales y representantes políticos han acabado ahuyentado a Amazon.

Sus reticencias a ofrecer incentivos fiscales a la multinacional venían acompañadas del temor al impacto de la empresa en la comunidad local. Alertando que el aterrizaje de Amazon traería consigo un incremento en los precios de los alquileres. Además del aumento del coste de la vida, y la saturación del transporte público.

Las voces contrarias a la llegada de Amazon han acabado triunfando“, señala Luis Gualtieri. “Pero, ¿cuál será el coste real de la decisión?“, pregunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Su impacto en la ciudad donde se acabe instalando será tan grande que muchas otras no dudarán en ofrecerse para ocupar su lugar“.

Desaprovechar una oportunidad así es remar en contra de la realidad“, finaliza. “Y no aprovechar la ocasión para sacar el máximo partido”.

La población española nota, cada vez más, los efectos de la caída de la natalidad. Envejecimiento que hace que la edad media supere los 43 años. Y que solo consigue contrarrestar la llegada de residentes extranjeros a las principales ciudades. Un crecimiento en la población urbana que acaba derivando hacia zonas metropolitanas.

España se hace más y más mayor. Mientras sus ciudades se convierten en más y más cosmopolitas. La nueva edición del ‘Padrón Municipal Contínuo 2018‘, publicado esta semana por el INE, pone de relieve algunos fenómenos de gran interés.

Por un lado, la edad media de los habitantes supera la barrera de los 43 años. Cifra que sobrepasa en cerca de un lustro Asturias, con 48,5 años.

En el otro extremo, la población extranjera que reside en nuestro país es bastante más joven que la población local. Mientras los nuevos ‘recién’ llegados apenas superan los 36 años, los nacidos aquí se acercan a los 42 años.

Este relevo demográfico hace albergar esperanzas en poder frenar la caída de la población activa. Aunque el mayor número de residentes extranjeros escoge el centro de las grandes ciudades.

¿Qué sucederá entonces con los núcleos menos habitados? ¿Hacia dónde se moverá la población que se decide por la vida ‘urbana’?

Sin duda, la gran esperanza está depositada en las áreas metropolitanas“, señala Luis Gualtieri. Muchos de los residentes locales escogen tener aquí su nueva vivienda, apunta el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

¿Por qué renunciar a más espacio y mejores servicios si todo ello está a solo unos minutos del centro?“, pregunta Gualtieri.

La población aumenta en un 0,32%

De la última edición del Padrón Municipal Continuo, a partir de las estadísticas de 2018, se saca una excelente noticia. La población española ha aumentado en un 0,32% durante el último año. Hasta situarse en 46.722.980 habitantes.

El repunte se debe a la llegada de ciudadanos de otros países. De hecho, el grupo de residentes extranjeros crece un 3,54% y se sitúa en 4,73 millones de habitantes. Frente a una caída del -0,03% entre los españoles, que ahora suman 41,98 millones de habitantes.

Cómputo de población en España según el Padrón 2018

Los nuevos residentes no solo son bienvenidos por el repunte demográfico que suponen. Si no también porque frenan el progresivo envejecimiento de la población general.

Mientras que la edad media de los españoles se sitúa en torno a los 43,9 años, la edad de los extranjeros se ronda los 36,01 años.

26 provincias pierden población en 2018

Según el padrón, a 1 de enero de 2019, más de la mitad de las provincias había perdido habitantes en el último año. Mientras que Madrid ha sido la región con mayor crecimiento. Tras sumar 70.895 habitantes.

Por delante de la provincia de Barcelona (+33.313 habitantes), de Alicante (+13.487 hab.), de Sta Cruz Tenerife (+10.869 hab.) y de Málaga (+10.506 hab.).

Población urbana y general por municipios españoles según el Padrón de 2018

Frente a la variación en el número de habitantes, el envejecimiento también golpea a las regiones con más riesgo de despoblación.

Asturias es la comunidad autónoma con mayor edad media. En torno a los 48,05 años. Seguida de Castilla y León (47,35 años) y de Galicia (47,01 años). Mientras que Murcia,con 40,22 años, es la comunidad más ‘joven’.

“Existen casos extremos en las provincias de Ourense y Zamora“, añade Luis Gualtieri. “Ambas con una edad media que ronda los 51 años y demuestra la difícil situación de media España“.

Población urbana de carácter metropolitano

¿Dónde van los habitantes que pierden pequeños municipios y aldeas? “Sin duda, a las grandes ciudades“, manifiesta el CEO de Oi Realtor.

Abandonar las zonas rurales para trasladarse a la ciudad es un fenómeno que sigue teniendo lugar en nuestro país“, recuerda Luis Gualtieri. “Oportunidades laborales, oferta de ocio y estabilidad siguen atrayendo a miles de personas cada año“.

La población urbana en las cinco grandes ciudades españolas

Por ejemplo, la ciudad de Madrid cuenta con 3,2 millones de habitantes. De los que el 51% han nacido en el mismo municipio. Mientras que el 27% provienen de otra comunidad autónoma y el 21% de otro país. “Un lugar de encuentro. “De hecho, no deja de aumentar la demanda de pisos en venta en Madrid“, señala Luis Gualtieri.

Algo que también sucede en Barcelona, con 1,6 millones de habitantes. De ellos, un 51% también ha nacido en la la propia ciudad. Frente al 17% de residentes procedentes de otras comunidades y el 24% de otros países. “Así es el mercado y la demanda de pisos en venta en Barcelona“, finaliza el responsable de Oi Realtor.

La buena salud de los grandes mercados residenciales está fuera de toda duda. El precio de la vivienda en las principales ciudades y el litoral mediterráneo crece por encima de la media nacional. Especialmente la Comunidad de Madrid.

Los pisos en el centro urbano y las casas en primera línea de costa siguen liderando el mercado de la vivienda. Con incrementos que superan en dos y cuatro puntos, respectivamente, al encarecimiento medio.

El informe ‘Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Noviembre 2018‘ vuelve a destacar el papel de la vivienda urbana. Según los datos de la tasadora, el precio de la vivienda en las grandes ciudades aumenta a un ritmo del 9,4% interanual.

Por delante del mercado en la costa mediterránea (+7,8%) y del incremento medio a nivel nacional (+5,6%).
Ya por debajo encontramos la viviendas en áreas metropolitanas (+4,7%), en ambos archipiélagos (+2,3%) y en el resto de municipios (+0,1%).

Esto últimos apenas registran variación de precio. Al contrario que ciertos mercados, como el de la región de Madrid, donde la vivienda se ha disparado un 1,2% entre octubre y noviembre. Según Fotocasa.

Las grandes ciudades lideran el mercado

En noviembre, el precio de la vivienda (nueva o usada) se ha incrementado en un 5,6% respecto al año pasado. Tres décimas por encima de la subida registrada en octubre.

Evolución general del precio de la vivienda según Tinsa

Entre los segmentos donde más suben los precios destacan las grandes ciudades. Con un encarecimiento medio del 9,4% interanual. Y la vivienda en la costa mediterránea, que sube un 7,8%.

Mientras que la vivienda en las zonas metropolitanas sube en torno al 4,7%. Por delante de las islas Baleares y Canarias, con un 2,3%.

Y a mucha distancia de los demás municipios españoles, con un 0,1%. “Frente a capitales que casi suben a doble dígito existen mercados que no experimentan mejora alguna“, señala Luis Gualtieri. “Muestra inequívoca del carácter heterogéneo de la vivienda en España“, recuerda el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El precio de la vivienda recupera un 12,6%

Respecto a mínimos históricos, el precio de la vivienda ya ha recuperado un 12,6% de su valor. Mientras que frente a máximos, aún le queda un 35,4% por recuperar.

Evolución comparativa del precio de la vivienda en los diferentes mercados

Existe por ello margen para que sigan subiendo precios y revalorizándose mercados“, señala Luis Gualtieri.

Respecto a esos valores máximos, logrados en 2007, ambos archipiélagos solo han recuperado un 24%. Por delante del precio de la vivienda en las grandes ciudades, que aún están un 35,2% por debajo.

Evolución del precio de la vivienda durante la última década

Mientras que el resto de municipios está a un 35,8%, las zonas metropolitanas a un 40,7% y el litoral mediterráneo a un 43,5%.

Costa mediterránea e islas cotizan al alza

Por detrás de las grandes ciudades, la vivienda de costa es otro mercado con mucho potencial“, remarca Luis Gualtieri. “De hecho, engloba a dos de los segmentos más valiosos con más de 1.400 puntos respecto al valor de referencia en 2001 (1.000 puntos) y presentan mucho margen de mejora“.

La subida interanual del mercado del arco mediterráneo supera en un 2,2% al incremento medio nacional”, añade. “Un mercado en el que Oi Realtor cuenta con casas en venta en Maresme, Costa Brava de Girona, Costa Dorada de Tarragona y Costa del Sol de Málaga“.

Capitales y costa mediterránea lideran las subidas del precio de la vivienda

Mientras que las islas Baleares y Canarias, a pesar de subir por debajo de la media, disponen de uno de los mercados con más demanda internacional“, señala Gualtieri. “Razón por la que recientemente hemos abierto en Canarias nuestra primera multifranquicia“.

Madrid y su región como grandes referentes

Entre los principales mercados urbanos, la vivienda en la comunidad de Madrid merece una mención especial.

Según la última estadística de Fotocasa, Madrid es la segunda región donde más ha subido el precio de la vivienda entre octubre y noviembre. Un 1,2%. solo por detrás del 2,2% de Canarias.

Este encarecimiento es especialmente intenso en algunos distritos de la capital como Barajas (+5,1% intermensual), Latina (+1,4%) y Villaverde (+1,1%).

Aunque los mayores precios siguen concentrándose en los barrios más emblemáticos de Madrid: Salamanca (6.142€/m2), Chamberí (5.298€/m2), Chamartín (5.256€/m2) y Centro (5.073€/m2).

Aparcar en el centro urbano de una gran ciudad puede ser una auténtica pesadilla. “Algo que ya están notando las personas que frecuentan la zona conocida como Madrid Central”, afirma Luis Gualtieri. Un problema que dispara tanto la búsqueda de pisos con garaje en Madrid y como el precio de las plazas.

La entrada en vigor de una nueva ordenanza de movilidad sostenible en Madrid endurecerá las condiciones para circular y aparcar en el centro de la capital.

Una medida que puede tener efectos en el comercio, la logística y el transporte de la emblemática almendra central. Y que ya tiene consecuencias en su parque inmobiliario. Como el encarecimiento de las plazas de aparcamiento en el centro urbano y la demanda de pisos con garaje en Madrid.

Madrid Central redibuja el mapa urbano de la capital. Con prohibiciones a la circulación de vehículos y saturación en los principales lugares de estacionamiento. Unas limitaciones que acarrearán sanciones en pocos meses y que han conseguido disparar un 12% el precio de las plazas de aparcamiento en el centro.

¡Quien tiene un garaje en Madrid Central posee un tesoro!“, afirman algunos residentes. Mientras en el mercado inmobiliario comienzan a escasear la viviendas con parking incluido.

Nuevas condiciones de movilidad en Madrid

La reciente ordenanza de movilidad ha endurecido las restricciones al estacionamiento y la circulación en el centro urbano de la capital.

Área de restricciones a la circulación y el estacionamiento en Madrid Central

Únicamente los vehículos con etiquetas medioambientales de la Dirección General de Tráfico (DGT) podrán circular por Madrid Central. Aquellos que dispongan del distintivo B, C, CERO o ECO podrán acceder. Aunque la circulación de los dos primeros (B y C) sólo se permitirá a residentes que dispongan de estacionamiento.

La ordenanza, que entró en vigor el pasado 30 de noviembre, se aplicará parcialmente durante los primeros meses. Únicamente informando a los conductores y alertando de las prohibiciones.

Quedando aplazadas las sanciones hasta el mes de febrero de 2019.

Las plazas en Madrid Central suben un 12%

Tal ha sido el impacto de la nueva normativa de movilidad sostenible que el precio de las plazas de aparcamiento lleva meses cotizando al alza en el centro de Madrid.

Según El Mundo, a partir de datos de Fotocasa, el importe medio de los garajes ubicados en Madrid Central se ha incrementado cerca de un 12% en los últimos meses. De septiembre a octubre.

Los pisos con garaje en Madrid Central llevan meses encareciéndose

“Hemos detectado una gran subida en las semanas previas a la entrada en vigor de la ordenanza”, señalan dichas fuentes. “Plazas que costaban cerca de 27.000 euros en septiembre pasaron a venderse 200 euros más caras en octubre”.

En contraste con las plazas situadas fuera del anillo central de Madrid. Que no ha sufrido cambio de precio. Aunque se espera que en los próximos meses también se contagie de dicho encarecimiento.

“Crece la demanda de pisos con garaje en Madrid”

Si aparcar frente a la puerta de casa resulta imposible, el impacto más importante recaerá en los pisos con garaje en Madrid“, apunta Luis Gualtieri.

Limitaciones en las zonas de estacionamiento, aglomeraciones en las principales avenidas, renovaciones de los tickets de aparcamiento,.. Los inconvenientes para aparcar en la vía pública impulsan la compraventa y el alquiler de viviendas con parking.

Resulta inevitable que el cliente interesado en una viviendas del centro de Madrid pregunte si tiene parking“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y esto acaba provocando que su demanda sea mucho mayor“.

Está aumentado la demanda de pisos con garaje en Madrid

Frente a los 5.400 euros por metro cuadrado de una vivienda media en el distrito Centro, los pisos con garaje  en centro se sitúan en torno a los 7.500 €/m2“, añade Gualtieri.

Algo parecido pasa con los pisos con garaje en Salamanca, que cuestan unos 400 euros más. Así como los pisos con garaje en Chamberí (135 € más), los de Chamartín (290 € más) o los de Moncloa-Aravaca (170 € más)“.

¡Sí, realmente quien tiene casa con garaje en Madrid tiene un tesoro!

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dado a conocer una nueva reforma en las condiciones del arrendamiento de viviendas. Medidas que incluirán prórrogas en los contratos de alquiler, límites en el depósito de fianzas y redistribución de los gastos de gestión.

El Gobierno español no quiere perder tiempo en la agenda social, especialmente en materia de vivienda. Además de un ambicioso plan que incluye la construcción de miles de viviendas sociales durante los próximos años, Fomento quiere reformar el mercado del alquiler.

Concretamente, el ministro de Fomento ha anunciado un paquete de medidas para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Cuya puesta en marcha para por la próxima aprobación de un real decreto ley en materia de vivienda. Además de acciones concretas para controlar el precio del alquiler y estimular la oferta disponible.

Unas medidas, de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que recientemente criticaban fondos de inversión y grandes propietarios. Porque su efecto más inmediato puede ser la subida de los alquileres y la pérdida de interés por alquilar.

Cambios en los contratos de alquiler

El Gobierno prepara una reforma legal del alquiler para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Según el último anuncio del ministro de Fomento, J.L. Ábalos, la situación apremia dicha reforma para evitar “situaciones trágicas”.

Las medidas quedan enmarcadas en un real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda. cuyas líneas maestras han sido dadas a conocer este martes en el Senado. Una norma que el ejecutivo prevé presentar próximamente, aunque sin especificar la fecha concreta.

Los futuros contratos de alquiler contarán una prórroga automática de cinco años

Entre las novedades que incorpora destaca la ampliación automática de tres a cinco años en los contratos de alquiler. Así como la limitación de la fianza, exigible al inquilino, a un máximo de dos mensualidades.  Y además, si el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión del contrato.

Limitar rentas y frenar el alquiler turístico

Además del real decreto ley, el Gobierno quiere incorporar algunas medidas para limitar el precio del alquiler. Con especial atención a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se han disparado las rentas.

Así como el impulso de una reforma fiscal con la que se quiere estimular la oferta de viviendas en alquiler entre los propietarios de viviendas vacías. Junto a la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Unas medidas para fomentar un mercado “accesible” que irán acompañadas de otras para frenar la proliferación de los pisos turísticos. Se trata de cambios legales para “definir” qué se entiende por “vivienda de uso turístico”.

Aumentará la vigencia de los contratos de alquiler y se limitarán los precios

Un paso necesario, según el Ministerio de Fomento, para asegurar que “el parqué de viviendas cumple de manera prioritaria con la función social que garantice el derecho a la vivienda“.

Probables efectos ‘colaterales’ de la reforma

Frente este último anuncio del ministro de Fomento, fondos de inversión y grandes propietarios llevan semanas insistiendo en los efectos ‘colaterales’ de una reforma de la LAU como la planteada por Ábalos.

Tras la subida del 2,7% en el precio del alquiler del pasado mes de octubre, recogida por Fotocasa, una reforma que frene las subidas y sobre proteja a los inquilinos podría tener consecuencias desastrosas.

Por un lado, frenar el volumen de inversión previsto para el mercado español“, señala Luis Gualtieri. “Y, por el otro, en lugar de hacer más flexible el mercado del alquiler llegaría a ralentizarlo“. Sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Este tipo de medidas resultan discriminatorias“, afirman fuentes cercanas a los inversores. “Porque además de afectar a la inversión, condicionar los precios en un mercado libre puede encarecerlo, teniendo así un efecto totalmente opuesto al perseguido“.

¿Quién puede asegurar que ahora los propietarios no exigirán rentas aún más altas para obtener la misma rentabilidad?

La vivienda en propiedad no deja de subir. Y, con ella, los alquileres. Los niveles de demanda en el mercado residencial impulsan al alza el precio del alquiler en España mes a mes.

Tradicionalmente, el mes de septiembre trae consigo la reactivación del mercado del alquiler. Un fenómeno que tiene continuidad en los últimos meses del año. Tanto en la actividad como en las rentas mensuales.

La ‘Estadística del precio de la vivienda en alquiler. Octubre 2018‘, elaborada por Fotocasa, recoge una subida media de los alquileres en el décimo mes del año. Por encima de la experimentada en septiembre.

Concretamente, las rentas mensuales se encarecieron un 1,4% respecto al mes anterior. Hasta alcanzar los 8,22 euros por metro cuadrado.

El mercado encadena de esta manera 44 meses consecutivos con el precio del alquiler en ascenso. Exceptuando el pasado agosto.

De la subida se hacen partícipes un total de nueve comunidades. Además de 27 provincias y ciudades de diversa tipología. Con Barcelona y Madrid a la cabeza.

Más de tres año y medio de subidas

Aunque a un ritmo por debajo del año pasado, con algunos incrementos a doble dígito, el precio del alquiler continúa subiendo en España“, señala Beatriz Toribio.

La tensión sobre el mercado residencial, especialmente en grandes capitales, ha situado algunas rentas por encima de los máximos históricos de hace una década“.

Esta afirmación de la responsable de Fotocasa queda reflejada en la evolución de los alquileres.

Evolución del precio del alquiler en España desde 2007

Mientras que el precio del alquiler medio se sitúa en torno a los 8,22 euros por metro cuadrado al mes.

Un valor comparable al alcanzado a mediados de 2010. Y aún a mucha distancia del máximo histórico de mayo de 2007. Con 10,12 euros por metro cuadrado al mes.

Queda por ello margen para futuras subidas y una mayor rentabilidad en inversiones inmobiliarias.

Nueve CCAA encabezan el mercado

Durante el último mes, nueve comunidades autónomas han recogido subidas en el precio del alquiler.

Destacando la Comunidad Valenciana (+1,8%), La Rioja (+1,6%) y Galicia (+1,3%). Por delante de la Comunidad de Madrid (+0,9%), Cataluña (+0,8%), Aragón (+0,8%) o islas Baleares (+0,8%).

Comunidades donde sube el precio del alquiler en términos mensuales

En el otro extremo, cuatro comunidades han experimentado caídas. Se trata de Navarra (-2,6%), islas Canarias (-0,4%), Murcia (-0,3%) y el País Vasco (-0,2%).

Mientras que otras cuatro regiones no experimentaron cambios.

27 provincias suben el precio del alquiler

En términos absolutos, la Comunidad de Madrid sigue teniendo las mayores rentas. Con un alquiler medio de 12,92 €/m2 al mes. Superando a Cataluña (12,09€/m2), el País Vasco (9,76 €/m2) e islas Baleares (9,66 €/m2).

Mientras que a nivel de provincias, un total de 27 subieron rentas en octubre. Destacando la provincia de Valencia (+3,3%). Al tiempo que Álava (-3,4%) registró la gran caída en tasa intermensual.

Alquileres de hasta 18 €/m2 al mes

La evolución positiva del mercado del alquiler no se entendería sin las dos grandes capitales: Barcelona y Madrid.

El pasado mes de octubre, pisos en alquiler en Barcelona se encarecieron un 5,7% en tasa interanual. Algo que hace destacar aún más a Barcelona como la ciudad con las rentas más caras. Con un precio del alquiler que ronda los 16,08 €/m2 al mes.

Variación interanual del precio del alquiler por distritos de Barcelona

Entre los distritos barceloneses que más se encarecen destacan Les Corts (+2,7%) y Ciutat Vella (+2,6%). Precisamente Ciutat Vella es el distrito de mayores rentas, con 17,42 €/m2 al mes. Por delante de Sarrià-Sant Gervasi (17,09 €/m2).

Junto a la ciudad condal, los pisos en alquiler en Madrid también destacan por sus elevadas rentas. La capital cuenta con un alquiler medio de 14,86 €/m2 al mes. Además de un buen número de distritos cuyas rentas suben de manera importante.

Variación interanual del precio del alquiler por distritos de Madrid

Respecto al año pasado, destacan algunas subidas a doble dígito. Concretamente las de los distritos Centro (+23,1% interanual), Villa de Vallecas (+19,8%), Chamberí (+19,3%), Villaverde (+15,8%), Retiro (+15,1%), Salamanca (+11,6%), Arganzuela (+11%), Moncloa (+10,7%) y Puente de Vallecas (+10,3%).

Mientras que los grandes alquileres siguen concentrándose en Salamanca (18,04 €/m2 al mes), Chamberí (17,88 €/m2) y Centro (16,38 €/m2).