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La AEB acaba de presentar su balance anual de 2018 con un 23% más de beneficio. Un hecho que coincide con dos datos contrapuestos. Mientras la rentabilidad de los depósitos bancarios está en mínimos, los clientes reafirman su confianza en este tipo de productos.

Los recientes datos de la Cambra de Comerç de Barcelona reflejan que la recuperación de la economía no mejora los niveles de renta de las familias españolas. Al contrario de lo que sucede en la mayoría de Europa.

Al mismo tiempo, la Asociación Española de Banca (AEB) presenta sus resultados de 2018. Balance que registra unas ganancias de 14.846 millones de euros para la banca. Un 23% más.

Todo ello, mientras la rentabilidad de los depósitos seguirá tocando suelo, como mínimo, hasta finales de año. Según las previsiones del Banco Central Europeo (BCE).

Algo que no ahuyenta a los clientes. De hecho, los españoles guardan un 40% de sus activos financieros en cuentas de ahorro. Y el volumen de dichos depósitos crece hasta un 6,1% en el último año. “Incomprensible en un momento de máxima rentabilidad inmobiliaria“, afirma Luis Gualtieri.

España no logra crecer a nivel europeo

La recuperación de la economía y el empleo en España no ha llegado acompañada de una mayor bienestar para las familias. Un reciente informe estadístico de la Cambra de Comerç de Barcelona, que analiza la evolución económica entre los años 2000 y 2016, pone de relieve un desigual panorama en Europa.

Según la Cambra, desde la pre crisis y hasta ahora, la renta disponible en los hogares (ingresos tras gastos e impuestos) apenas ha crecido. Dicha cantidad, equivalente al dinero disponible para el ahorro y el consumo, aumentó hasta principio de 2009. Para luego desplomarse hasta 2013. Con el inicio de la recuperación económica.

En todo este periodo, entre 2000 y 2016, España ha repuntado una media del 1,6%. Con diversos escenarios. Desde la caída de 1% en Cataluña hasta el repunte del País Vasco (+0,5) y la Comunidad de Madrid (+0,3%). Mientras que los doce países impulsores del euro han remontado un 7%.

PIB per cápita en diferentes zonas de Europa

Con este panorama, confiar en la inversión extranjera es de vital importancia para sectores estratégicos“, señala Luís Gualtieri. “Como sucede en las inversiones inmobiliarias“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Más confianza en los depósitos bancarios

El ahorro en depósitos bancarios ha vuelto a incrementarse en marzo. Concretamente, familias y empresas españolas han aumentado sus cuentas de ahorro hasta los 1,075 billones de euros.

Es decir, se han depositado 20.000 millones de euros en el tercer mes del año. Un 1,9% más respecto a febrero. Según los datos del ‘Boletín Estadístico. Marzo 2019’, elaborado por el Banco de España.

Cantidad que supera en un 6,1% el volumen de capital invertido en depósitos bancarios en marzo de 2018. Cuando hogares y empresas contaban con 1,013 billones de euros ahorrados.

La mayor parte de los depósitos corresponden a los hogares, que sumaron en marzo 817.300 millones. Un 0,67% más respecto a febrero.

Mientras que las sociedades no financieras llegaron a reunir 257.700 millones. Un 5,9% por encima del mes anterior.

Tipos en mínimos, ahorro en máximos

Respecto al año pasado, la diferencia sigue siendo favorable a las empresas. Aunque a menos distancia respecto a las familias. Si los depósitos de las sociedades han crecido un 7,6% en el último año, los de los hogares lo han hecho un 5,56%.

Contratación de depósitos bancarios entre particulares y empresas

Todo ello a pesar la escasa rentabilidad de los depósitos a tipo fijo. Que el BCE ha mantenido en el -0,4% en los últimos tres años.

Mientras que la diferencia entre residentes y no residentes en España sigue siendo importante. Los primeros cuentan con depósitos bancarios por valor de 1,4 billones de euros. Mientras que los no residentes apenas disponen de 34.300 millones.

Una diferencia que responde, fundamentalmente, a la confianza en productos de inversión mucho más rentable que las cuentas de ahorro.

Con esas perspectivas, las inversiones inmobiliarias no sólo ofrecen alta rentabilidad sino también completa seguridad jurídica“, asegura Luís Gualtieri.

En un escenario de desaceleración económica, algunas entidades se atreven con créditos hipotecarios cada más agresivos. Una guerra bancaria protagonizada por ofertas de hipotecas que buscan atraer a nuevos clientes.

Las entidades bancarias están jugando una importante batalla en el terreno de los préstamos hipotecarios. Con hipotecas cada vez más a la baja.

Con la cuenta atrás, para la entrada en vigor efectiva, de la nueva ley hipotecaria, los bancos se apresuran en actualizar su oferta de hipotecas, .

En un escenario en que los diferenciales de las hipotecas no dejan de subir, el sector apuesta por la oferta de préstamos hipotecarios a tipo fijo. Unos créditos que ya representan un 60% de las nuevas hipotecas.

Una competitividad bancaria dela que saldrá beneficiado el cliente“, señala Marian Fuset. “En su búsqueda por financiar la compra de vivienda al mejor precio“, añade desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La banca paga la desaceleración económica

La reciente decisión del Banco Central Europeo de aplazar la posible subida de tipos de interés, sin una fecha fija, ha tenido efectos directos en los bancos. A consecuencia de la evolución económica.

Fenómeno que ha provocado unas estrategias, todavía más agresivas, en las entidades bancarias. Especialmente en la oferta de hipotecas, tanto a tipo fijo como variable.

Solo en Cataluña, la competencia entre las entidades ha crecido un 24% durante el último trimestre de 2018“, asegura Marian Fuset (Oi Realtor). “Unos datos del Consejo General del Notariado que se han agudizado en el inicio de 2019“.

Las entidades bancarias se enfrentan en su oferta de hipotecas

La mayoría de las entidades se han sumado a esta guerra hipotecaria con ofertas muy agresivas“, añade. “Habitualmente, los bancos ofrecen intereses más bajos en hipotecas cortas (en torno a los diez años) y los suben a medida que aumenta la fecha de vencimiento“.

¿Escojo tipo fijo o apuesto por variable?

Las hipotecas a tipo fijo son las que ofrecen un interés sin variación durante todo el periodo del préstamo. Frente a los créditos a tipo variable,cuyo interés va variando en función del indicador de referencia. Habitualmente el euribor. Al que se suma un diferencial.

Por poner un ejemplo, si la hipoteca parte de un euribor del 0,5% junto a un diferencial de 2 puntos, el interés sería del 2,5%. Aunque el tipo de interés varía todos los días, este toma como referencia las indicaciones marcadas desde el Banco Central Europeo.

Con consecuencias en las préstamos a tipo variable. También por el aplazamiento de las subidas de tipos que actualmente lleva a cabo el BCE.

Aportar por un préstamo a tipo fijo frente o otro a tipo variable depende de diversos factores. Desde las preferencias de cada cliente a su situación personal. Siendo las hipotecas variables interesantes en momentos como el de ahora, con intereses cercanos al 0%.

¿Qué beneficia más al cliente hoy en día?

Por otro lado, las hipotecas fijas ofrecen estabilidad frente al riesgo de los préstamos con largos periodos de amortización. Donde el incremento de los intereses puede sorprender con el paso de los años.

Tipo de interés fijo o variable en la oferta de hipotecas

En entornos de intereses bajos, las hipotecas a tipo fijo son menos rentables para el comprador“, afirma Marian Fuset. “Al tiempo que dan mayor seguridad, por tener la garantía de una cuota estable sin depender del euribor“.

Un tipo de préstamo por el que la banca apuesta claramente. Ya que puede cobrar mayores intereses durante los primeros años del préstamo. Además de asegurarse unos ingresos fijos e inalterables a lo largo de toda la vida del préstamo. Y que la nueva ley hipotecaria fomenta, abaratando los gastos por cambiar de tipo variable a fijo.

Aunque también hay que tener en cuenta otras cuestiones. Como las diferencias entre tasa anual equivalente (TAE) y tipo de interés nominal (TIN). Siendo el TIN aquel que los clientes pagan como interés y el TAE la suma del TIN junto a otros conceptos derivados del préstamo.

El Tribunal de Justicia de la Unió Europea ha dado el aval definitivo a la doctrina del española en lo relativo al alzamiento de vivienda. Según el TJUE, es suficiente deber tres cuotas hipotecarias para llevar a cabo el desahucio. Aunque se trata de hipotecas con cláusulas abusivas, como las relativas al vencimiento anticipado.

Finalmente, el TJUE con sede en Luxemburgo ha censurado al abogado general del tribunal. Quien hace poco más de medio año pedía que se invalidara la sentencia del Tribunal Supremo que avalaba los desahucios sobre hipotecas con cláusulas de vencimiento anticipado.

Ahora, la justicia europea defiende la doctrina del TS para ejecuciones hipotecarias frente a dos entidades bancarias (Abanca y Bankia). Casos en los que se permitía el alzamiento cuando se acumulan tres recibos impagados. A pesar de tratarse de hipotecas con cláusulas abusivas.

En definitiva, las condiciones abusivas debería anularse por la obligada transparencia frente al cliente. Aunque es perfectamente legal suavizarlas si el cambio supone una mejora para el cliente.

Todo ello a solo algunas semanas de entrar en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Conocida como ley hipotecaria. Una norma que traspone la directiva europea y eleva los criterios de transparencia del banco frente al cliente.

Ejecuciones en hipotecas con cláusulas abusivas

La justicia europea obliga a anular las cláusulas hipotecarias si son calificadas como abusivas. Si conducen al desahucio por el impago de una sola cuota.

Junto a esta circunstancia, el TJUE también admite la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva por otra más suave. En cuyo caso, la entidad puede proceder a la ejecución con solo tres cuotas adeudadas. Una circunstancia totalmente legal en ciertos casos.

La nueva ley hipotecaria no contempla la existencia de hipotecas con cláusulas abusivas desconocidas por el cliente

La nueva sentencia del alto tribunal europeo se opone al uso de las cláusulas de vencimiento anticipado. Aunque abre la puerta a su preservarla siempre que se supriman aquellos elementos la hacen abusiva. Es decir, se puede suprimir pero también mejorar para que deje de serlo.

De esta manera, el TJUE permite algunas excepciones en la transparencia de los contratos hipotecarios. En lugar de suprimir la cláusula se puede mejorar para no exponer al cliente y así suavizar aquellos aspectos más dañinos.

Es decir, Europa permite que las entidades bancarias puedan reclamar la deuda al cliente mediante otro canal“, señala Luis Gualtieri. “Con vías alternativas para seguir cobrando, aunque en el fondo sigan siendo hipotecas con cláusulas abusivas“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Revés judicial frente a la futura ley hipotecaria

Este visto bueno de la justicia europea hace que aunque una cláusula sea ilegal, y se detenga la ejecución de la vivienda, el cliente se vea abocado a un nuevo proceso judicial por parte de su entidad“, asegura Gualtieri. “Momento en el que la abusividad quedará en entredicho y el desahucio podrá seguir adelante

La decisión del TJUE llega a pocos meses de entrar en vigor la nueva ley hipotecaria. Una norma que prohíbe abiertamente la ejecución si no se adeudan un total de 12 cuotas. “Es decir, todo un año durante la primera mitad del préstamos hipotecario“.

De hecho, la nueva sentencia europea viene a confirmar la validez del criterio del Supremo. Tribunal que considera válido “suavizar” la cláusula de vencimiento anticipado. Y que en su día fue puesto en entredicho por el abogado general del TJUE.

¿A cuánto asciende la deuda pendiente para el desahucio en hipotecas con cláusulas abusivas?

Aunque todavía estamos pendientes del pronunciamiento definitivo del TJUE“, añade el CEO de Oi Realtor. “Que en el mes de junio decidirá sobre los desahucios pendientes de resolución“.

Momento en que también entrará en vigor la nueva ley hipotecaria española, el 16 de junio, donde se aplicará el criterio inicial de la justicia europea.

Y se deja claro que en las nuevas ejecuciones de deberá adeudar todo un año del crédito“, finaliza Gualtieri. “Como también se da por echo que ya no se firmarán hipotecas con cláusulas abusivas, si el cliente no las conoce“.

Criterio se aplicará a todos los préstamos hipotecarios vivos, no únicamente a los firmados a partir del 16 de junio de 2019.

A pesar de la cuenta atrás para la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la justicia no descansa y las sentencias sobre hipotecas favorables al cliente van cayendo una tras otra. En estos últimos días, en forma de nueva doctrina sobre novación hipotecaria y dación en pago.

Tras la aprobación de la nueva ley de crédito inmobiliario, la conocida como ley hipotecaria, aún tendremos que esperar tres meses para su aplicación efectiva. Un periodo para que bancos e intermediarios puedan ponerse al día.

Sin embargo, la actualidad jurídica no se toma descanso. Y en sus últimas sentencias sobre hipotecas, los tribunales vuelvan a dar la razón al particular.

Tanto por el cambio de las condiciones bancarias como por la entrega de la vivienda para saldar la deuda pendiente.

Nueva doctrina jurídica que viene a reforzar la posición del cliente“, asegura Luis Gualtieri. “Y que crea un precedente incluso antes de aprobarse la futura ley hipotecaria“, añade el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Una norma que se adapta a las exigencias europeas de transparencia y seguridad hipotecaria“.

Cambio de criterio sobre las novaciones hipotecarias

Desde la Sala del Contencioso-Administrativo del TS ha establecido un nuevo criterio para aplicar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en casos de novación de hipotecas.

El Alto Tribunal hace especial referencia a dichos cambios hipotecarios (plazos de devolución, tipos de interés) cuando coinciden con el establecimiento de nuevos requisitos financieros. Siempre que no afecten a la responsabilidad sobre el préstamo.

Dada esta situación, la novación tributará en el IAJD cuando se cumplan dos condiciones: a. La modificación afecte a un valor cuantificable (precio,..), b. Con la novación se incluyan cambios contractuales o actas inscritas en algún registro (propiedad, mercantil, bienes muebles,..).

Sentencias sobre hipotecas en casos de novación del préstamo

De esta manera, quedan exentas de tributar en el AJD las novaciones relativas al tipo de interés pactado en un inicio.Así como los cambios en el plazo de devolución del préstamo.

¿Quién pagará el AJD en novación? ¿Cómo reclamar?

“Mucho se ha discutido sobre si es o no justo tributar por el AJD”, señala Luis Gualtieri. “La polémica más reciente tuvo lugar a finales del año pasado”, recuerda. “Con graves consecuencias en la actividad hipotecaria”.

“Un asunto que es aún más grave en el caso de la novación hipotecaria”, enfatiza Gualtieri. “De hecho, muchos hipotecados optaron por la novación sin cambio en la responsabilidad sobre el préstamo”, añade. “Y aún así pagaron el AJD, igual que lo hicieron al constituir la hipoteca”.

“Algo que provocó numerosas reclamaciones al pedir tributar el impuesto hipotecario únicamente por las cantidades relativas a las nuevas condiciones”, apunta. “No a la totalidad del préstamo”.
“Finalmente, con la nueva sentencia queda claramente especificada la base imponible para el pago del AJD”, recalca Gualtieri. “Delimitando claramente la cantidad económica sobre la que se tributa”.

“De hecho, aquellos contribuyentes que crean haber pagado de más tienen todo el derecho a reclamar”, finaliza el CEO de Oi Realtor. “Pudiendo pedir la no sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como la devolución de lo pagado de más”.

El Supremo ajusta el impuesto hipotecario en la dación

Paralelamente, una nueva sentencia del Alto Tribunal también a puesto límite a la tributación del AJD en casos de dación en pago. Un impuesto que solo se deberá aplicar sobre la deuda pendiente. Y no sobre la totalidad del préstamo.

Sentencias sobre hipotecas con dación en pago del inmueble

La sentencia, también de la Sala del Contencioso-Administrativo del TS, establece doctrina sobre la base imponible por la tasa de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dictado hoy doctrina sobre la base imponible en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el caso de dación de pago, estableciendo que se tiene que tener en cuenta el importe de la deuda pendiente y no el valor real del inmueble en cuestión.

La sentencia de la sala del contencioso-administrativo del Supremo llega después del recurso de una entidad bancaria contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Sentencia que consideraba correcta la liquidación del impuesto en esta línea. En lo relativo al caso de unas fincas para saldar una deuda derivada de un préstamo hipotecario.

Hace solo algunos días, el BOE publicaba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva ley hipotecaria de 2019 que regulará la financiación de la vivienda, distribuirá los gastos hipotecarios y protegerá al cliente frente a la entidad bancaria. Así como la imposición de límites a las condiciones abusivas.

Tras largos meses de espera, el pasado sábado 16 de marzo fue oficialmente publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Una norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Ampliando el régimen jurídico a todo tipo de personas físicas. Sean o no particulares.

Aunque su entrada en vigor no será hasta el próximo 16 de junio de 2019. Tres meses después de su publicación. Para que las entidades financieras tengan suficiente margen de adaptación.

Publicación de la nueva ley hipotecaria de 2019 en el BOE

La nueva ley hipotecaria de 2019, además de regular los préstamos de compra de viviendas, servirá de impulso para el sector inmobiliario“, señala Luis Gualtieri. “No solo por asegurar la garantía hipotecaria, sino también para aumentar la protección al consumidor“, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Con este nuevo marco normativo, al conceder una hipoteca para la compra de vivienda el banco deberá asumir parte del coste de la operación“, añade Gualtieri. “Como los gastos de gestión, de notario y de tasación“, recuerda. “Además de su copia de la escritura y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)“.

Dejando a cargo del cliente solo el pago una segunda copia de la escritura y la tasación de la vivienda“.

Un marco hipotecario armonizado con Europa

A partir de ahora, se incrementará la información al cliente que quiera pedir un préstamo hipotecario. La entidad bancaria deberá facilitar las condiciones del crédito en una propuesta para el cliente. Condiciones recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Al mismo tiempo, se facilitará la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). Donde se explican, de forma genérica, las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato hipotecario. Y, si el acuerdo es variable, un documento aparte con las cuotas que se deberían pagar en diferentes condiciones.

Asesoramiento al cliente en la nueva ley hipotecaria de 2019

En el día anterior a la firma, y ante el notario, el cliente deberá recibir asesoramiento completo y gratuito. Para responder a todas sus dudas. De hecho, el notario no puede autorizar la escritura si no se supera este trámite. Y se certifica que el nuevo prestatario ha recibido suficiente documentación y asesoramiento.

La nueva ley hipotecaria de 2019 también incluye condiciones respecto al Registro de la Propiedad. Se prohíbe la inscripción de aquellas cláusulas que se consideren abusivas. Si aún así queda inscrita la hipoteca, incluyendo alguna cláusula abusiva, se considerará nulo de pleno derecho el acuerdo. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.

Nuevas condiciones de pago para las hipotecas

La ley hipotecaria, únicamente permitirá ejecutar el embargar y subastar una vivienda si se cumplen unas condiciones de impago. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o una cantidad que supere el 3% del capital prestado. Mientras que durante la segunda mitad de la hipoteca, deberán adeudarse 15 cuotas o más del 7% del capital prestado.

Así mismo, queda establecido un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio. Respecto a la propia hipoteca.

Del mismo modo, las entidades no podrán vincular la contratación de productos a la concesión de la hipoteca. Con dos excepciones. Por un lado, se podrá exigir un seguro de hogar o vida para proteger el pago del crédito. Y por el otro, cuando el Banco de España determine que el producto concreto reporta beneficios al cliente.

Productos financieros en la nueva ley hipotecaria de 2019

Queda prohibido el establecimiento de un límite para el interés remuneratorio mínimo. Conocido popularmente como cláusula suelo. Por ello, ni se podrán incorporar este tipo de cláusulas ni se permitirá aplicar un euribor del 0% cuando la cotización sea negativa. Aunque se permite dicho tipo mínimo para las nuevas hipotecas.

Del mismo modo, se podrán hacer amortizaciones anticipadas a un coste razonable. En hipotecas con interés variable, la comisión para la entidad será del 0,25% en los 3 primeros años del préstamo. Y del 0,15% en los 5 primeros años.

Intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

La nueva ley hipotecaria 2019 también dedica un capítulo completo a la intermediación financiera. Los conocidos como brokers inmobiliarios, así como los prestamistas. A los que se dedican algunos artículos.

Por un lado, la se ordena la creación de un registro de intermediarios financieros. Base de datos que gestionará el Banco de España junto a las comunidades autónomas.

Por otro, para ejercer en España, intermediarios y prestamistas no podrán tener antecedentes delictivos. Ni tampoco acumular deudas, hasta declararse en concurso de acreedores.

Regulación de los intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019

Así mismo, aquellas hipotecas que aún estén vigentes con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019 podrán beneficiarse de algunas mejoras. Como la posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero también podrán mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más beneficiosa para el hipotecado.

Finalmente, la ley hace mención a todos aquellos ciudadanos a los que se haya subastado su vivienda y esta todavía no haya sido adjudicada a un tercero. Los antiguos propietarios podrán reclamar judicialmente aquellas cláusulas que consideren abusivas. Si en su día no pudieron hacerlo por no haber sido notificado personalmente dicho alzamiento. Quedando abierta la posibilidad de presentar un incidente extraordinario de oposición.

El Congreso de los Diputados aprueba la nueva ley hipotecaria con cerca de tres años de retraso. Una norma que traspone la directiva europea con el objetivo de repartir los gastos de los créditos hipotecarios entre la entidad bancarias y el cliente. “Una norma que debería dar el impulso definitivo al mercado inmobiliario”, recuerda Luis Gualtieri.

Finalmente, y tras pasar por el Senado, el Congreso ha aprobado este jueves 21 de febrero la nueva ley hipotecaria. Un código que ha tenido tiempo tiempo para ser tramitado parlamentariamente antes de la disolución de las Cortes. Para la celebración de las próximas Elecciones Generales del 28 de abril.

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en un plazo de uno a tres meses. Para facilitar su adaptación a las entidades bancarias. Aunque hasta ocho bancos ya han tomado medidas al respecto del asunto más polémico: el pago del impuesto de las hipotecas. Que han trasladado a los clientes a través de los tipos de interés.

España aprueba la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, que traspone la directiva europea 2014/17/UE, con casi tres años de retraso. Con la amenaza de una sanción millonaria. Razón que ha despertado un airado debate entre los principales grupos parlamentarios. En relación de dejar un plazo de hasta tres meses para que se adapten los bancos. Ya que Bruselas podría imponer una sanción de 100.000 euros diarios por un nuevo retraso en la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

Por encima de retrasos, lo más importante es que los políticos no se han limitado a la adaptación de la directiva comunitaria, señala Luis Gualtieri. “Sino que han querido ir más allá“.

Aprovechando para la introducción de cambios que ponen fin tanto a los vacíos legales como al abuso, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. La nueva ley hipotecaria trae consigo nuevas garantías para los clientes.

Una nueva ley hipotecaria para el cliente

Aunque con retraso, España ha logrado adaptar la ley hipotecaria al marco normativo europeo. Tal y como recomendaban diversas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Norma que quiere garantizar la protección del consumidor y aumentar la seguridad jurídica“, remarca el responsable de Oi Realtor. “Forzando a que las entidades asuman más costes y sean exigentes en la concesión de hipotecas“.

La nueva ley hipotecaria nace para proteger al consumidor

“El nuevo marco jurídico es mucho más ágil, garantista y eficaz“, añade Gualtieri. “Para asegurar la máxima protección en las inversiones inmobiliarias“.

Las nuevas condiciones introducidas por la ley de crédito inmobiliario tendrá un importante impacto en los ámbitos económico y social“.

Existen un par de directivas comunitarias que deben trasponerse urgentemente“, dijo Luis de Guindos siendo Ministro de Hacienda. Y finalmente, una de ellas ha visto la luz: la nueva ley hipotecaria.

Novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario

La nueva ley hipotecaria introduce algunos cambios normativos. Estos son algunos de los más importantes:

El hipotecado pagará la tasación

A partir de ahora, el cliente únicamente pagará la tasación. Los demás gastos correrán a cargo del banco. Incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Hecho que ya estableció el Gobierno, mediante el Real Decreto-ley 17/2018, que entró en vigor tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo.

Mayor información ante notario

La nueva norma busca proteger el cliente. En adelante, será obligatorio visitar dos veces al notario. La primera sin presencia del banco, para aclarar dudas sobre el préstamo. Y la segunda con el banco, para firmar la hipoteca.

Adiós a las cláusulas suelo

Quedan totalmente prohibidas las cláusulas suelo de las hipotecas. A partir de ahora, el cliente podrá beneficiarse de las caídas del euribor. Eso sí, el interés resultante no podrá ser negativo en ningún caso.

Adiós a las cláusulas suelo en la nueva ley hipotecaria

Comisión única de apertura

Las entidades bancarias únicamente podrán cobrar una sola comisión de apertura. Donde se incluirán tanto el estudio de viabilidad, como tramitación y la concesión del préstamo.

Facilidades para cambiar de entidad

La ley hipotecaria también facilitará los trámites a todas aquellos clientes que deseen cambiar su hipoteca de banco. Rebajando las comisiones máximas que las entidades pueden cobrar por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo.

Garantías en procesos de desahucio

Por último, se amplían las garantías para aquellas personas que no puedan pagar la cuota. Ampliándose hasta doce los recibos adeudados para iniciar los trámites de desahucio. Plazo que será de quince cuotas si ya ha sido amortizada más de la mitad del préstamo.

La sala de lo civil del Tribunal Supremo fija nueva doctrina en relación al reparto de gran parte de los gastos hipotecarios. El alto tribunal confirma así un total de cinco sentencias donde queda claro el carácter abusivo de las cláusulas hipotecarias, dictaminado en diciembre de 2015.

El Tribunal Supremo ha tomado una decisión en relación a los gastos de notaría en las hipotecas. Dicho desembolso debe ser dividido entre banco y cliente. Una sentencia similar a la que se adoptó para el registro de la hipoteca. Mientras que los gastos de inscripción deberán ser abonados por la entidad y los de cancelación tendrá que asumirlos el hipotecado.

La sentencia del pleno de la sala de lo civil, dictada el pasado 24 de enero, fija también que debe ser el cliente quien abone el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del famoso Real Decreto de noviembre de 2018. Descartando la retroactividad.

Así mismo, el TS también establece doctrina en relación a las comisión de apertura en las hipotecas. Una cláusula abusiva de la que recuerda que “no es ajena al precio del préstamo” y que “debe caracterizar por la transparencia”.

Junto al importe reclamado se podrían sumar otras cantidades, si la hipoteca tiene más aspectos de carácter abusivo“, recuerda el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Aunque las dudas en relación a este asunto no son pocas: ¿Cuánto dinero se puede recuperar al solicitar los gastos hipotecarios? ¿Existe caducidad para reclamar dicha cantidad?

El Supremo contradice la futura ley hipotecaria

Pocas semanas después de la incertidumbre provocada por el Tribunal Supremo en torno a las hipotecas, así como de la marcha atrás en el criterio general sobre el sujeto pasivo para el pago del impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, el alto tribunal establece la doctrina a seguir a partir de ahora.

El propio Supremo ha hecho públicas, este pasado 24 de enero, las cinco sentencias que determinan quién deberá pagar el resto de gastos hipotecarios. Aunque uno de los detalles más llamativos es que el reparto establecido por el TS contradice a la futura ley hipotecaria. Una norma que hasta el próximo mes de marzo no entrará en vigor.

El Tribunal Supremo toma una nueva decisión sobre el reparto de los gastos hipotecarios

La futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, votada en el Congreso de los Diputados, establece la distribución de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. A excepción de la tasación del inmueble. Un coste que deberá asumir la entidad bancaria.

Criterio frente al que las sentencias del Tribunal Supremo establecen claramente que los gastos hipotecarios deben repartirse entre banco y cliente. De hecho, anteriormente el TS ya había declarado como nula la cláusula que designa al hipotecado como sujeto que debe asumir el coste dela constitución del préstamo. Al considerarla abusiva, antes incluso de determinar qué gastos debía pagar la entidad y qué otros correspondían al cliente.

Gastos hipotecarios del notario y el gestor

Según el alto tribunal, los gastos de notaría y de gestoría deben dividirse a partes iguales. Aunque la futura ley hipotecaria establece que deben ser abonados por los bancos, el TS atribuye únicamente el pago de la totalidad de gastos al cliente cuando es él mismo quién decide cancelar la hipoteca.

A este asunto añade aún más confusión el hecho de que la decisión del Supremo siente jurisprudencia. Una doctrina que deberán seguir aquellos casos pendientes de sentencia. Hasta la fecha de entrada en vigor de la ley hipotecaria. Ya que la nueva norma solo afectará a los créditos firmados a partir de entonces.

Por otro lado, y en lo relativo al AJD, el Supremo establece el seguimiento de su propia doctrina. Es decir, será el cliente quien abone el impuesto. Aunque solo en aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor del decreto. Donde se establecía que los bancos deben hacerse cargo del impuesto.

Con toda esta doctrina, muchos clientes desconocen cuánto dinero podrían llegar a recuperar en su hipoteca“, apunta Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Según los expertos, un hipotecado medio podría reclamar alrededor de 800 euros“, añade. “Por conceptos indebidamente abonados como gastos hipotecarios“.

¿Qué sería una hipoteca media? En Maher Abogados han realizado el cálculo a partir de un préstamo de 150.000 euros para la compra de una vivienda usada. Firmado en 2014, con un 0,5% de comisión de apertura.

A una hipoteca con estas características le corresponden unos gastos hipotecarios de 2.875 euros“, señala Gualtieri. “De los que el cliente podría reclamar unos 875 euros (gestoría, registro y notario)“.

Cinco aspectos clave de la cancelación hipotecaria

Vinculada a la firma de préstamos hipotecarios, la cancelación es otro aspecto que despierta gran interés. Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el pasado 2017 se llegaron a cancelar 313.716 hipotecas en nuestro país.

Gastos hipotecarios de formalización y cancelación del préstamo

Un proceso que conviene hacer a conciencia. Y sobre el que la plataforma reclamador.es aconseja cinco aspectos importantes:

1.- No es urgente, pero sí se aconseja al registro
Comunicar al registro de la propiedad el vencimiento de la hipoteca es altamente recomendable. Especialmente de cara a solicitar otra en el futuro.

2.- Conviene cancelar el préstamo hipotecario
Mediante un certificado de deuda cero, sin ningún coste, que debe facilitarnos la entidad bancaria podemos acudir al registro para cancelar la hipoteca.

3.- Una vez cancelada, pedir la nota simple
Con la escritura de cancelación firmada, esta puede ser inscrita en el registro y se puede solicitar la correspondiente nota simple. Ya libre de cargas.

4.- Pagar comisión también para cancelar
En algunas hipotecas, no en todas, existe una cláusula que establece la comisión de cancelación anticipada. Cargo que no puede superar el 1% del capital pendiente.

5.- También se puede cancelar sin escritura
Cabe la posibilidad de solicitar la cancelación en el registro sin tener que solicitar la escritura. Aunque se trata de un trámite lento. Pues deberán transcurrir 21 años desde el abono de la última cuota.

En los próximos meses entrará en vigor una nueva norma para la contratación de hipotecas. Con la reforma hipotecaria 2018, los partidos políticos españoles quieren saldar una deuda pendiente con los hipotecados y dotar al mercado de la vivienda de una legislación moderna y transparente.

La futura ley hipotecaria, que se tramita en el Congreso, pretende poner las cosas más fáciles al cliente frente al lenguaje financiero y la letra pequeña de los contratos bancarios.

A pesar de los dos años y medio de retraso en la transposición de la directiva europea, la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario nace con el propósito de velar por el interés del consumidor.

Los grupos políticos que participan en la reforma hipotecaria 2018 están acordando diferentes medidas de control que doten de transparencia la contratación de créditos para comprar, rehabilitar o construir de vivienda en España.

Limitando la responsabilidad patrimonial de los hipotecados, facilitando el cambio de entidad o la amortización y aclarando quien asume cada cada gasto en las nuevas hipotecas.

La nueva ley hipotecaria, que podría entrar en vigor en marzo de 2019, atenderá estos y otros requerimientos dotando al sistema financiero de una norma necesaria. Tanto para propietarios como para entidades bancarias, promotores y firmas de intermediación inmobiliaria.

Una ley que dotará de confianza al mercado de la vivienda“, segura Luis Gualtieri. “Y una manera de desjudicializar la compraventa“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Gastos y protección con la reforma hipotecaria 2018

Con la aprobación de la futura ley hipotecaria, las entidades estarán obligadas a pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además de las primeras copias de la escritura notarial, y los gastos de gestoría y registro. Frente al cliente, obligado a pagar la tasación y las segundas copias de notaría.

También se pondrán en marcha diversos cambios para asegurar la transparencia del contrato hipotecario. Por un lado, facilitando que el cliente escoja la sociedad o profesional independiente que realice la tasación.

Y, por el otro, creando una autoridad independiente que vele por la transparencia hipotecaria y supervise la solvencia del hipotecado. Además de un código de buenas prácticas que los bancos deberán aplicar a todos los préstamos.

Acceso al crédito con la reforma hipotecaria 2018

Cambios en las cláusulas y ejecuciones hipotecarias

La nueva ley elevará el número de cuotas impagadas, antes de proceder a la ejecución de la vivienda. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o el 3% del capital principal. Y en la segunda mitad, un total de 15 mensualidades o el 7% del capital.

Desaparecerán las cláusulas suelo y se permitirá la dación en pago, siempre que ambas partes lo negocien. Quedando limitada la garantía de responsabilidad patrimonial al importe de los bienes hipotecados.

Así mismo, la reforma hipotecaria 2018 incluirá en una disposición adicional que recogerá las cláusulas de vencimiento anticipado. Al margen de sentencias pendientes del TJUE.

Comisiones y productos vinculados con la nueva ley

La reforma hipotecaria 2018 modificará la comisión de amortización anticipada en préstamos a tipo fijo. Fijando un máximo del 2% en los diez primeros meses y del 1,5% en los siguientes.

Mientras que en hipotecas a tipo variable, será el cliente quien pueda escoger el plazo de amortización, de tres o de cinco años. Siendo la comisión del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Por otro lado, desaparecerán las comisiones de novación en las hipotecas. Mientras que la subrogación podrá realizarse de forma libre y sin coste. Estableciéndose un mecanismo de compensación entre ambos bancos, a partir de los interés (cobrados o pendientes), de acuerdo a los gastos de constitución de la nueva hipoteca.

Del mismo modo, la comisión por los intereses de demora no podrá superar el interés remuneratorio más un 2%. Tal y como ha comenzado a establecer el Tribunal Supremo.

Comparar condiciones bancarias tras la reforma hipotecaria 2018

Libertad de subrogación y amortización de hipotecas

Sobre la vinculación entre banco y clientes, la futura ley hipotecaria establece diversos requerimientos.

Por un lado, la entidad financiera deberá facilitar un plazo de diez días para que el cliente analice la información precontractual del préstamo antes de firmarlo.

Así mismo, el banco estará obligado a ofrecer una ficha estándar con las condiciones ofertadas. Para que el cliente puede llegar a comprar ofertas de diversas entidades.

Del mismo modo, la reforma hipotecaria 2018 permitirá al cliente la contratación de seguros y pólizas (vida, hogar, impago,..) con otra entidad diferente a la que concede la hipoteca. Sin que por ello se pueda cobrar comisión o gasto alguno.

El mercado de la vivienda lleva semanas pendiente de la actualidad jurídica y económica. Desde la sentencia del impuesto hipotecario a los síntomas de desaceleración económica. Según los últimos datos, la confianza inmobiliaria se modera mientras los planes de la banca pasan por encarecer la hipotecas. ¿Conviene esperar para comprar casa y contratar una hipoteca?

Aunque la confianza en el mercado inmobiliario sigue al alza entre los españoles, el optimismo general se modera progresivamente. A consecuencia de la ralentización económica.

Eso sí. Frente a la percepción actual, las perspectivas de cara al futuro son bastante mejores que hace solo seis meses. Esta percepción del mercado de la vivienda, que tienen los españoles, contrasta con el panorama hipotecario.

Según los expertos, si se encuentra casa a buen precio lo más recomendable es contratar una hipoteca cuanto antes. Ya que las futuras condiciones no serán mejores que las actuales.

Muchos clientes se preguntan hasta qué punto conviene darse prisa. Mientras las entidades financieras comienzan a tomar posiciones de cara al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

Crece la inquietud por la subida de la vivienda

Aunque la confianza en la compra de vivienda continúa en cifras positivas, el optimismo cae ligeramente frente a los datos del año pasado.

El ‘Índice de Confianza Inmobiliaria. Noviembre 2018‘, publicado por Solvia, estudia tanto la percepción como las expectativas de los ciudadanos sobre la conveniencia de comprar vivienda.

En este en este último año, los españoles siguen siendo optimistas en relación al mercado inmobiliario. Aunque por debajo de años anteriores.

El índice de confianza parte de un rango entre 0 y 200 puntos. Moviéndose ahora entre 108 (abril 2018) y 109 puntos (noviembre 2018). Mientras que hace un año se situaba entre 112 (abril 2017) y 116 puntos (noviembre 2017).

Más confianza inmobiliaria de cara al futuro

Por su parte, el indicador que mide la situación actual del mercado tiende hacia la moderación. Si entre abril y noviembre de 2018 se han rozado los 100 puntos (posición neutra), en noviembre de 2017 se alcanzaron los 110 puntos.

Una percepción que mejora cuando se analiza el mercado de cara al futuro. De hecho, las perspectivas a dos años vista han mejorado de 113 puntos (abril 2018) a 118 puntos (noviembre 2018).

Índice de Confianza Inmobiliaria para contratar una hipoteca

Esa mejora en la confianza de cara al futuro se debe a la idea que que los precios acabarán moderándose. Mientras que en el plano personal, los españoles también confían en la mejora laboral, las posibilidades de ahorrar y el acceso a las hipotecas.

Frente a las perspectivas del mercado del alquiler. Cuya creencia mayoritaria va en la línea de progresivos encarecimientos de las rentas.

Recomiendan contratar una hipoteca ya

Tras los últimos acontecimientos en torno al pago del impuesto de las hipotecas, las entidades financieras han comenzado a mirarse de reojo para preparar su nueva estrategia hipotecaria.

Hace dos semanas de la aprobación del Real Decreto-Ley 17/2018, que obliga a que la banca pague el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los diferenciales respecto al euribor en hipotecas variables continúan por debajo del 0,9% en hipotecas variables. Mientras que algunos préstamos a tipo fijo no llegan a sobrepasar el 2,5%.

¿Quiere decir esto que no se prevén cambios? Todo lo contrario. Ninguna entidad quiere ser la primera en dar el paso por la reputación que ello conlleva.

Si se trata de contratar una hipoteca, yo no seguiría esperando“, señala J. Villén (idealista). “Estoy convencido al 100% de que las condiciones actuales serán mejores que las que están por venir“.

Los expertos aconsejan aprovechar las condiciones para contratar una hipoteca

Actualmente, los tipos de interés continúan siendo seductores porque el precio del dinero es bajo. Pero los valores acabarán subiendo y con ellos las hipotecas tanto fijas como variables“, vaticinan desde Credimarket.

Conviene por ello estudiar el coste de oportunidad que supone no esperar más y contratar una hipoteca ahora que aún no han subido los tipos.

Unos trece euros más al mes por hipoteca

Tras la última sentencia del Supremo en relación al AJD, y descartada la reclamación del impuesto con carácter retroactivo, las futuras hipotecas serán probablemente más caras.

Muchos expertos coinciden en vaticinar que el coste derivado sobre las entidades acabará siendo repercutido a los hipotecados. A través de incrementos en los tipos de interés.

¿En qué medida? Según un cálculo aproximado, la banca debería aplicar una subida media para llegar a compensar el pago del AJD. Cifra que no llegaría a superar los 13 euros mensuales por hipoteca. O 21 puntos sobre los tipos de interés.

Dicho encarecimiento neutralizará el ahorro que actualmente disfrutan los hipotecados por la política monetaria. Llegando incluso a incrementar el importe total a amortizar. Aunque, al ser una estrategia de toda la banca, no se espera que caiga la contratación de nuevos préstamos hipotecarios.

El Real Decreto Ley que acaba de aprobar el Gobierno de Pedro Sánchez permitirá que más de 458.000 nuevos hipotecados se ahorren el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aunque esto no deja de ser una solución apresurada ya que la gran norma llegará en algunas semanas. La esperada Ley Hipotecaria.

A pesar del jarro de agua fría que supuso la última sentencia del Tribunal Supremo, diversos factores apuntan a unas condiciones favorables para los nuevos hipotecados.

Por un lado, los técnicos del ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que las cerca de 460.000 hipotecas que anualmente se firman se ahorrarán un buen pellizco tras el Real Decreto-Ley 17/2018, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Unos 2.500 euros por préstamo hipotecario.

Aunque no deja de ser cierto que la imposibilidad de reclamar con carácter retroactivo resta impacto a la medida. Y que, de alguna manera, la banca acabará repercutiendo el pago del impuesto hipotecario en los clientes.

Mientras que, por otro lado, la gran norma reguladora del mercado hipotecario está cada vez más cerca. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, expondrá de manera clara quién paga cada concepto (impuestos y gastos) en las nuevas hipotecas.

1.147 millones de euros anuales en AJD

Según Gestha, la nueva medida en relación al IAJD permitirá que los 458.000 nuevos hipotecados a nivel nacional dejen de tributar unos 1.100 millones de euros. A razón de 2.500 euros por hipoteca.

Se trata de un cambio “positivo“, según los técnicos de Hacienda, tras el sorprendente dictamen del Tribunal Supremo. Tanto por dejar claro que la banca es la gran beneficiada en la concesión del préstamo como por evitar el desembolso de unos 5.000 millones de euros por parte de las comunidades autónomas.

Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Sin embargo, Gestha también lamenta que el Supremo frustrase incluso la posibilidad de aplicar la retroactividad mínima. Es decir, permitir que millón y medio de hipotecados recuperasen el impuesto de los últimos cuatro años.

Especialmente si, tal y como se ha demostrado, los bancos tienen solvencia más que suficiente para asumir el pago de dicha tasa“, añade Luis Gualtieri. “La cantidad apenas supondría un 8,7% del beneficio de las entidades en los nueve primeros meses de 2018“, puntualiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El país con mayor impuesto hipotecario de Europa

Además de algún partido político que ponen en duda la necesidad del impuesto, diversos expertos defienden abiertamente su supresión.

Es el caso de Valentí Pich, presidente Consejo General de Economistas (CGE), que considera nociva la indecisión del Tribunal Supremo. Por la falta de seguridad jurídica que transmitió. Defendiendo la eliminación del gravamen, ya que “no tiene sentido en un mundo digital”.
Un nuevo RDL corregirá la decisión del Supremo respecto a las hipotecasMientras que, en relación al impacto en las cuentas de las comunidades autónomas, “conviene abrir un debate serio sobre la reforma del sistema de financiación autonómica y un orden en la legislación de la fiscalidad”.

Conviene no olvidar que España es el país con el impuesto hipotecario más caro de toda Europa. Superando incluso a Francia, Italia o Portugal. Los tres países dónde se cobra este tributo y es el hipotecado quien lo paga.

Mientras que en países como Alemania, Reino Unido o los Países Bajos ni siquiera existe. “Todo lo contrario que aquí, donde en función de la comunidad y el importe de la hipoteca se paga entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa“, denuncia Luis Gualtieri.

Una nueva ley hipotecaria más clara

A partir del próximo viernes 9 de noviembre será el banco quien se haga cargo del IAJD. Sin embargo, la gran atención está puesta en otro cambio normativo. El que conducirá a la nueva ley hipotecaria que se viene tramitando en el Congreso de los Diputados.

Una norma que , por vez primera, dejará claro a quién corresponde cada impuesto y gasto en la firma de una hipoteca. Tras una espera de tres semanas a la sentencia del Supremo, los partidos políticos deben llegar a un acuerdo. Para reforzar la seguridad jurídica de bancos, clientes y administraciones.

Defensa del consumidor en la nueva ley hipotecaria

A pesar de ello, existe un cierto retraso en la redacción de la ponencia que será votada por el Congreso. Una votación que se ha pospuesto del día 6 al 13 de noviembre. Y que vendrá marcada por el nuevo RDL del Gobierno.

La norma que está en vigor desde 2017 señala que los gastos de notaría y gestoría deben ser compartidos. Entre el banco y el cliente. Quedando claro en el contrato quién se hace cargo de cada importe. Un asunto que todavía se discute en el Congreso.

De hecho, entre la cantidades que se debaten se incluyen los impuestos (IVA, ITP y AJD). Además de otros servicios vinculados al préstamo hipotecario (tasación, nota simple, registro, notario, gestor y comisión de apertura). el objetivo, según Nadia Calviño (ministra de Economía), es “aprobar la ley hipotecaria antes de Navidad“.