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Los alquileres en Barcelona y Cataluña continúan con la dinámica positiva. De los últimos datos oficiales de la Generalitat se recoge, no solo una subida de rentas en Barcelona y su área metropolitana, sino también un repunte autonómico del precio del alquiler que supera el 9%.

El alquiler nunca había sido tan rentable para los inversores, sentencia Luis Gualtieri. “Algo que parece que moleste al Govern“.

Según la estadística de la Generalitat de Catalunya, elaborada a partir de datos del Incasol, los alquileres se han disparado en el último año. Concretamente, más de 40 euros de media respecto al año pasado.

Por término medio, el precio del alquiler en Cataluña supera ya los niveles de 2008“, señala Gualtieri. Tras registrar una subida media de más del 9% en el último año.

Barcelona, y su área metropolitana, siguen siendo las zonas con mayores rentas. Por delante de comarcas como el Vallès Occidental y el Vallès Oriental. Así como el Garraf y el Maresme, también en la provincia de Barcelona. O el Gironès en la demarcación de Girona.

Se trata de datos que recogen las fianzas de los contratos firmados durante 2018“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Y que hacen que algunas comarcas encadenen ya cinco años de subidas“. Frente a zonas donde los precios se estancan, como la Cerdanya, el Pla de l’Urgell, el Solsonès o la Terra Alta.

¡Y es que las grandes ciudades y sus zonas de influencia siguen siendo los motores del mercado de la vivienda!

El precio del alquiler en Barcelona

Sin duda, Barcelona sigue siendo la capital del mercado del alquiler“, señala Luis Gualtieri.

Un piso de alquiler en la ciudad condal costaba, de media, 929 euros mensuales a finales de 2018. En torno a un 6% más que en el año anterior.

El distrito más exclusivo de Barcelona es Sarriá-Sant Gervasi. Donde la renta media supera los 1.260 euros al mes. “Estos precios han provocado que los alquileres suban por debajo de la media”, añade. “Concretamente, las rentas han repuntado un 3,3% en el último año”.

El precio del alquiler en los distritos de Barcelona ciudad

Mientras que Nou Barris, el distrito con precios más bajos, se ha encarecido un 7,8% en estos doce meses“, matiza Gualtieri. “Como es normal, los inquilinos no dudan en desplazarse si así consiguen pagar bastante menos cada mes“.

A nivel de barrios, el que cuenta con rentas más elevadas es Sarrià (17,25 €/m2 al mes). Por delante de La Barceloneta (16,88 €/m2).

¿Qué quiere decir esto? “Simplemente que los pisos de La Barceloneta están entre los más demandados por los turistas“, puntualiza. “Además de ser viviendas pequeñas, cosa que encarece el metro cuadrado“.

Entre el resto de barrios destacados aparecen nuevamente los más cotizados: La Vila Olimpica (16,87 €/m2), Les Tres Torres (1632 €/m2), Sant Gervasi-La Bonanova (16,10 €/m2), Pedralbes (15,35 €/m2) y Diagonal Mar (15,27 €/m2).

El precio del alquiler en Cataluña

Fuera de la ciudad condal, los municipios donde más suben las rentas son Blanes (+9,4%) y Manresa (+9%). Localidades de la provincia de Barcelona.

Por delante de las otras tres capitales de provincia: Tarragona (+7,76%), Lleida (+6,17%) y Girona (+6,54%).

El precio del alquiler en las diferentes provincias de Catalunya

Realmente, resulta difícil localizar municipios con más de 10.000 habitantes donde las rentas queden estancadas o bajen. Como casos excepcionales cabe destacar Montgat (-0,20%) y Mollerussa (+0,44%).

En el otro extremo, la población con la mayor renta media de Cataluña es Sant Vicenç de Montalt. Municipio donde un alquiler medio se eleva hasta los 1.250 euros.

De hecho, las localidades donde se superan los 1.000 euros mensuales de renta media son solo media docena. Por detrás de Sant Vicenç de Montalt encontramos tres que superan los 1.100 euros: Cabrils (1.178 €), Sant Cugat del Vallès (1.149 €) y Teià (1.117 €).

Mientras que más allá de del millar de euros también están Alella (1.071 €) y Sant Just Desvern (1.058 €).

A las antípodas de las localidades con rentas más bajas: Castelló de Farfanya (229 €), Corbera d’Ebre (231 €) y Coll de Nargó (241 €). Todas ellas con alquileres de menos de 250 euros mensuales.

Frente a las comarcas del Maresme, el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Garraf. Donde tras un lustro de continuas subidas, las rentas superan ya los niveles de 2008.

¡Demostrando que el precio del alquiler en Cataluña está lejos de rebajarse!

El Govern de Cataluña quiere ampliar la duración de los contratos de alquiler desde los 6 hasta los 10 años. Así como regular las rentas. Una iniciativa con la que se pretende detener la escalada de precios del alquiler del 6,6% de la vivienda en Cataluña. Pero, ¿tendrá juntamente un efecto contrario?

La Generalitat de Cataluña quiere reformar el Código Civil Catalán antes de acabar el año. ¿Con qué objetivo? La medida busca extender los contratos de alquiler hasta un mínimo de seis años para particulares. Y un máximo de diez para empresas.

Los continuos repuntes del precio del alquiler en Cataluña han puesto alerta al Govern, que quiere frenar el crecimiento de las rentas fijando nuevos límites y condiciones.

Durante 2018, el alquiler medio ha subido en torno al 6,6% en Cataluña. Y un 6% en la ciudad de Barcelona. “Un crecimiento lógico, por la falta de incentivos a los propietarios“, señala Luis Gualtieri.

La reforma, prevista para antes de acabar el año, prevé cambios en la duración de los contratos de arrendamiento. Así como una regulación de los precios del alquiler.

¿En serio creen que más normas traerán mejores precios?“, pregunta el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “De momento, lo único que está previsto es un frenazo a la inversión inmobiliaria. Tal y como puede pasar con el decreto ley del Gobierno español“.

Los alquileres repuntan un 6,6% en Cataluña

El precio del alquiler continúa su escalada, tanto en Barcelona como en Cataluña. Durante el año pasado, la renta media subió un 6,6% en Cataluña y un 6% en Barcelona.

Las rentas continúan creciendo, aunque de manera más moderada que hace un año“, apunta Luis Gualtieri.

Según las estadísticas de la Generalitat de Cataluña,a partir de las fianzas del Incasol, el alquiler medio en Cataluña era de 698 €/mes a finales de 2018. En torno a un 6,6% más respecto al año anterior.

Aunque en 2017, los precios subieron un 10% interanual“, señala el CEO de Oi Realtor.

Las nuevas condiciones de los contratos de alquiler quieren frenar la subida de rentas en Cataluña

Algo parecido sucede en Barcelona capital, donde los precios han subido un 5,9% en el último año hasta los 929 €/m2“, señala Luis Gualtieri. “Frente al 9,8% de 2017“.

Una renta que deja muy atrás al distrito más caro de Barcelona: Sarriá-Sant Gervasi con 1.268 €. Por delante de Les Corts con 1.089 € y el Eixample con 1.038 €.

Cambios en el Código Civil de Cataluña

El Govern de la Generalitat quiere reformar el Código Civil de Cataluña para hacer que los contratos de alquiler duren un mínimo de 6 años y un máximo de 10.

La medida pretende detener los repuntes en el precio del alquiler en Barcelona. Que ha subido cerca de un 40% en los últimos 5 años“, señalan desde la Conselleria de Justicia. “Por la proliferación del alquiler turístico y la escasez de vivienda“.

Con la reforma prevista para antes de finales de año, cambiarán diversos aspectos del los contratos de alquiler. Desde la duración (6 años para particulares y 10 años para empresas), hasta los precios. Que siguiendo los pasos del real decreto ley de vivienda, contará un valores de referencia.

El propósito es dar un vuelco a la situación provocada por contratos de un máximo de tres años“, recuerdan desde la Conselleria. “Para asegurar un uso residencial y una estabilidad en los precios, además de litigios por la desigualdad entre propietario e inquilino en la firma del contrato“.

Regulación de los contratos de alquiler

La reforma legal del Código Civil permitirá a la Generalitat controlar los precio del alquiler“, avisa Luis Gualtieri. “Pero, ¿a cambio de que?“.

Se trata de una competencia que trasladada a los ayuntamientos generará caos normativo“, añade. “Además de la desconfianza por parte de los inversores inmobiliarios“.

Limitar precios y ampliar duración en los contratos de alquiler

Pretender controlar los precios a partir de índices de referencia es una fórmula que se ha intentado en diversas capitales europeas“, recuerda el responsable de Oi Realtor. “Y no ha funcionado en ninguna“.

La reforma, centrada en el libro VI del Código Civil de Cataluña -relativo a obligaciones y contratos- ampliaría las competencias ya existentes sobre compraventas y alquileres rústicos. Con el objetivo de blindar la regulación del alquiler frente a un posible recurso del Gobierno central.

Una mala decisión de consecuencias imprevisibles para el mercado inmobiliario“, finaliza Gualtieri.

Finalmente, el Gobierno español no limitará el precio del alquiler ni impulsará beneficios fiscales a propietarios que alquilen a un precio asequible. El nuevo decreto ley de vivienda destaca por los recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la extensión de los contratos de cinco e incluso siete años.

El Ejecutivo se ha fijado como objetivo aprobar el nuevo decreto ley de vivienda antes del 28 de abril. Una regulación de los alquileres que el Gobierno califica como “urgente“. Tras el rechazo al primer borrador del decreto ley del alquiler por parte del Congreso, el pasado mes de enero, Pedro Sánchez vuelve a poner sobre la mesa un nuevo acuerdo. Con suficientes apoyos para su aprobación.

Este viernes 1 de marzo, el Consejo de Ministros ha aprobado el nuevo real decreto que regula los precios del alquiler. Un fenómeno común en las grandes ciudades españolas. Definitivamente, la norma no incluye un límite para los alquileres. Ni tampoco plantea incentivos para aquellos propietarios que alquilen a precios razonables. Viviendas para las que el Gobierno ha retirado la rebaja del 80% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Frente a estas medidas, finalmente desestimadas, el Ejecutivo sí que prevé la creación de un índice de referencia de precios. Medida que deberá estar disponible en un plazo de ocho meses y que ofrecerá información del precio medio de cada municipio.

Puede que el decreto ley de vivienda no incluya directamente límites a los alquileres, pero sus consecuencias son imprevisibles, avisa Luis Gualtieri. “La nueva regulación puede hacer peligrar inversiones de fondos de inversión“, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Protección del inquilino frente al casero

La vicepresidenta del Ejecutivo, Carmen Calvo, ha manifestado la preocupación del Gobierno respecto al alquiler de la vivienda. Un tema que afecta a parte de una parte importante de población, “especialmente a la gente joven“. Motivo que ha llevado al Consejo de Ministros a aprobado un nuevo decreto ley de vivienda.

Norma que incluye “una serie de medidas de protección de los inquilino para equilibrar la situación entre arrendador y arrendatario“. ¿En qué consiste la reforma? “Básicamente en medidas para proteger al inquilino y restar derechos al dueño de la vivienda“, sentencia Luis Gualtieri.

El nuevo decreto ley de vivienda protege a los inquilinos frente a los propietarios

La medida más llamativa será la extensión en la duración de los alquileres. “Los contratos entre particulares pasarán de 3 a 5 años“, añade. “Mientras que la duración llegará a 7 años, cuando el que actúa como arrendador es una empresa. Además, y si esto no fuese suficiente, la prórroga tácita de los contratos se ampliará de 1 a 3 años“.

También se verá afectado “el tiempo de preaviso para desistir para rescindir los contratos de arrendamiento“. Que pasarán a ser de 2 meses, por parte del inquilino, y de 4 meses, por parte del dueño de la vivienda.

En cualquier caso, el propietario podrá cancelar el contrato. Siempre que en el texto del mismo se mencione la posibilidad de recuperarlo “por necesidad propia, del cónyuge o de los hijos“.

Igualmente, si una vivienda en alquiler se pone en venta, se le darán efectos ante terceros a aquellos acuerdos sin inscribir. Concretamente, “el inquilino contará con protección aunque su contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad“.

¿Justificación? Abaratar los alquileres

Nadie dijo que no sea necesario incrementar el parque residencial en alquiler“, matiza Luis Gualtieri. “Pero no a cualquier precio“.

En ese sentido, echamos de menos algunos incentivos fiscales que motiven a poner viviendas en alquiler“, recalca el CEO de Oi Realtor. “Sin embargo, parece que el Gobierno prefiere sancionar antes que incentivar“. En relación a una de las nuevas y polémicas medidas: el gravamen sobre el IBI para las viviendas desocupadas.

El futuro índice de referencia de los alquileres en el nuevo decreto ley de vivienda

Además de todos estos requerimientos, Carmen Calvo también ha explicado como podría ser la futura regulación de los alquileres. “Se creará un índice de precios de la vivienda a nivel nacional y se establecerá que los alquileres no puedan subir por encima del IPC“.

Una medida que se pondrá en marcha en un plazo aproximado de 8 meses. Y que se establecerá a nivel autonómico. “Cada comunidad podrá fijar su propio índice, pero ninguna región o ayuntamientos podrá establecer sistemas de regulación de precios“, señala Gualtieri.

Por último, el decreto ley de vivienda hace referencia al alzamiento judicial. “Aunque los desahucios se regularán a partir de la Ley de Enjuiciamiento Civil“, añade. “Nuevamente para proteger al arrendatario frente al arrendador“.

El juez estará obligado a avisar a los servicios sociales, y de detectarse alguna situación de vulnerabilidad podrá detener el procedimiento durante tres meses“. Un mes más respecto a la situación actual. Mientras que si el proceso sigue adelante, deberá ser el juez quien informe del día y la hora del proceso de alzamiento.

Rechazada la reforma de los contratos del alquiler, que no fue finalmente convalidada por el Congreso de los Diputados, el Gobierno de Pedro Sánchez apura sus últimos días para sacar adelante un nuevo decreto ley de vivienda. Y con él, la puesta en marcha de un índice de precios del alquiler.

El Gobierno está trabajando contrarreloj para sacar adelante diferentes medidas en materia social. Convocadas las Elecciones Generales para el próximo 28 de abril, la estrategia del Ejecutivo pasa por recurrir al Real Decreto Ley. Una medida que el propio Pedro Sánchez rechazó desde la oposición, asegurando la necesidad de la negociación entre grupos políticos.

Finalmente, quedará aparcada la modificación de la reforma de pensiones de 2013 de forma unilateral. Como tampoco se aprobará la derogación de los aspectos más lesivos de la reforma laboral de 2012.

Sin embargo, hay una medida que sí se llevará cabo. El nuevo decreto ley de vivienda, que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo viernes 1 de marzo. En la última sesión plenaria.

La nueva regulación, que contará con el apoyo de Podemos, PNV y PDECat, incluirá un índice de precios del alquiler para grandes ciudades. Así como algunas mejoras en los procesos de ejecución hipotecaria.

Finalmente, el Ejecutivo ha decidido no frenar una reforma que pone en peligro muchas inversiones inmobiliarias, señala Luis Gualtieri. “De nada a servido tumbar la propuesta legislativa del pasado mes de enero“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Acuerdo en el decreto ley de vivienda

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobará justo antes de las elecciones el real decreto ley sobre el alquiler. Una norma más ambiciosa que la que no convalidó el Congreso de los Diputados el pasado 22 de enero.

De aprobarse el borrador del texto, que incluye un índice de precios del alquiler para grandes ciudades (medida planteada en 2017 por la Generalitat de Cataluña), se abriría la puerta a poner límites legales a los alquileres. Además de proteger a los inquilinos frente a los propietarios. Especialmente en procesos de desahucio.

Un nuevo real decreto ley busca establecer un índice de precios del alquiler

Poner un límite a las rentas del alquiler ha sido una de las principales exigencias de Podemos. Una medida que queda incluida en el nuevo texto. Frente su exclusión en el anterior decreto rechazado por el Congreso.

Aunque las negociaciones están muy avanzadas, las medidas que conformarán el real decreto ley de vivienda no son aún definitivas. Y deberán contar también con el apoyo de otras fuerzas parlamentarias,como el PNV o el PDECat.

Límites en índice de precios del alquiler

En esta ocasión, el Ejecutivo de Pedro Sánchez no quiere dejar de incluir un índice de precios del alquiler. Para conseguir así hacer prosperar el decreto. Dejando en manos de las comunidades autónomas, que poseen las competencias relativas a la vivienda, dicha limitación.

Así mismo, el Gobierno también quiere limitar las subidas periódicas de las rentas. Estableciendo que dichos incrementos en los alquileres se limiten al aumento de la inflación mientras dure el contrato.Una condición que estaba en vigor antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013.

Por el momento, las negociaciones con el resto de formaciones parlamentarios están muy avanzadas. Y, de seguir así, el Ejecutivo no duda que podría llegar a aprobar el decreto ley el próximo 1 de marzo.

Aunque tampoco descarta dejarlo aparcado hasta la semana próxima. A pesar de la disolución de las Cortes. Ciertamente, el equipo de Pedro Sánchez piensa ir aprobando decretos hasta el próximo 28 de abril. Ya que es posible su convalidación por la diputación permanente del Congreso.

Los inversores miran con recelo la reforma

Se trata de un asunto serio“, afirma James Seppala (Blackstone). “De volver a plantear un real decreto para el alquiler de vivienda, los fondos de inversión verán lesionados sus intereses“.

Los fondos de inversión critican el índice de precios del alquiler

Y esto hará que se revisen sus planes de inversión“, avisa Seppala. Los fondos únicamente poseen un 3% de las viviendas en alquiler de nuestro país. Pero sus planes pasan por incrementar aún más su apuesta por España.

De limitarse los alquileres se paralizaría el mercado, se reduciría la oferta y se provocaría un aumento de los precios“, sentencia Luis Gualtieri.

Precisamente las consecuencias que quiere evitar una norma que generaría inseguridad jurídica“,finaliza el responsable de Oi Realtor.

La subida del precio del alquiler en Barcelona no tiene freno. Según la Cambra de la Propietat Urbana, el incremento medio ha sido del 6% en 2018. Hasta situar la renta media por encima de los 900 euros. El ritmo de crecimiento es tan alto que los alquileres comienzan a ceder terreno frente a las compraventas.

La renta media de un piso de alquiler llega a máximos en la ciudad condal. Concretamente, los alquileres superan los 900 euros al mes, tras aumentar un 6% en el último año.

Estos datos corresponde a la última estadística de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Y proceden de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sol (Incasol). Según la Cambra, el alquiler medio en la ciudad es de 929,57 €/mes.

En torno a un 5,96% más que en 2017, cuando se alcanzaron los 877,28 €/mes. Aunque el ritmo del encarecimiento es inferior, ya que hace un año se disparaban un 9,5% interanual.

La renta media en la ciudad de Barcelona es la más elevada desde que se vienen registrando datos estadísticos. En el año 2000. Y con 2018 se supera por segundo año consecutivo el máximo histórico anterior a la crisis de 2008. Cuando el alquiler  se situaba en torno a los 813,02 €/m2.

El incremento de las rentas es tan intenso que el número de contratos de alquiler empieza a caer, estima el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Mientras la compraventa de viviendas sube con fuerza, añade Luis Gualtieri.

El alquiler en Barcelona, distrito a distrito

Nou Barris, Sant Andreu y Ciutat Vella son los distritos donde más ha aumentado el precio de alquiler en Barcelona.. Según datos de 2018, recogidos por la Cambra de la Propietat Urbana. En la ciudad condal, el precio medio se situó en torno a los 929,57 €/mes. Prácticamente un 6% más que en el año anterior.

La estadística de la Cambra se elabora a partir de los más de 53.524 contratos de alquiler registrados durante el años pasado. “A pesar de la cifra, el negocio ha disminuido durante 2018“, apunta Luis Gualtieri, “respecto al año anterior“. “Concretamente, desde 2007 solo se han incorporado un total 3.285 nuevas viviendas al parque residencial en alquiler“.

En cuanto a la renta media por metro cuadrado, se ha mantenido estable en torno a los 13,42 €. Ya que la superficie media del pisos arrendados ha sido de 72 m2. “Frente a los 70 m2 que se registraban en 2017“, recuerda el CEO de Oi Realtor.

Por distritos, el alquiler medio más caro se encuentra en Sarriá-Sant Gervasi. Y el más económico se registra en Nou Barris. “Aunque la variación de rentas más significativa es la de Ciutat Vella (+10,28%)“, apunta Gualtieri. “Por delante de Sant Andreu (8,08%) y de Nou Barris (+7,85%), mientras que la subida más suave que se registra en Sarriá-Sant Gervasi (+3,34%)“.

Se alquila menos y se vende más

El 2018 se registró en la ciudad de Barcelona la cifra récord de 53.524 contratos de alquiler, pero también se llegó al máximo de bajas de alquileres, 50.239 contratos. Esto mujer una diferencia neta de 3.285 contratos. La cifra más baja desde el 2018.

Este fenómeno obedece al hecho de que los altos precios de los pisos en venta en Barcelona haga que para un propietario sea más atractiva la transmisión que el alquiler“, remarca Luis Gualtieri. Pero la parte negativa es que esto dificulta que los inversores compren pisos para posarlos en alquiler, según la Cambra de la Propietat Urbana.

Otros factores que dificultan la entrada de más pisos al parque del mercado de alquiler son “la estabilización de los precios, el incremento de los gastos de explotación, el riesgo de control y la regulación del mercado de alquiler en Barcelona“, añade la Cambra.

Llevada a cabo por el equipo de Ada Colau en el Ayuntamiento, así como el descontrol del fenómeno de la ocupación“, sentencia.

No se declaran en torno a 4 de cada 10 viviendas en alquiler en España. Y la Agencia Tributaria quiere sacar provecho del éxito del mercado del alquiler, con regiones como Madrid donde las rentas han crecido un 15%. El resultado ha sido la declaración de más de cien mil viviendas arrendadas en solo tres años. Mientras el punto de mira se desplaza hacia el alquiler ilegal de pisos turísticos.

La campaña lanzada por la Agencia Tributaria en 2016, donde se daba cuenta de alquileres detectados y no declarados, ha dado sus resultados.

Según Hacienda, en solo tres años se ha conseguido que 120.000 contribuyentes declaren las rentas percibidas por algún alquiler ilegal. A cambio de no imponer elevadas sanciones económicas. Además de una declaración complementaria, el propietario se enfrentaría a una multa del 50 al 150% del importe total.

El fisco puede llegar a detectar los alquileres no declarados simplemente con la información del consumo de suministros“, señala Carlos Cruzado (Gestha). “Investigando también el uso que se le da a las viviendas vacías“.

De alquilar su vivienda legalmente y asesorado por un profesional, el propietario podría llegar a beneficiarse de una bonificación del 60% en el IRPF, añade Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Sin embargo, existen en torno a un millón de pisos arrendados y no declarados, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Eso sin tener en cuenta  las viviendas de uso turístico.

Un negocio que ha comenzado a ponerse al día con Hacienda. Concretamente, plataformas de alquiler de viviendas para viajeros como Airbnb, HomeAway, Niumba o Wimdu han tenido hasta el 31 de enero de 2019 para facilitar datos fiscales a la Agencia Tributaria.

Una información de sus anfitriones que incluye nombre, dirección y transacciones durante el pasado año. Este es un buen momento para preguntarse: ¿Qué tipo de alquiler es más rentable? ¿Residencial o vacacional?

El alquiler sigue subiendo, especialmente en Madrid

A pesar de la moderación que comienzan a presentar algunos mercados locales, el precio medio de la vivienda en alquiler sigue subiendo en España.

Según el informe ‘La vivienda en alquiler en España 2018‘, publicado por Fotocasa, los precios han aumentado un 1,8% en el último año. Hasta situarse en torno a los 8,30 euros por metro cuadrado al mes.

Un repunte muy moderado en comparación con los incrementos de ciertas regiones como Madrid. Donde los precios han crecido un 14,9% en 2018. Por delante de Cantabria (+5,6%), Comunidad Valenciana (5,2%), Andalucía (+2,5%) y Canarias (+2,2%). Las otras comunidades donde las rentas suben por encima de la media nacional.

La vivienda en alquiler en España en 2018, según datos de Fotocasa

El crecimiento desigual de las rentas entre las diferentes regiones no impide que un buen número de provincias mantengan sus alquileres muy cerca de los máximos históricos.

Es el caso de la Comunidad de Madrid. Que con 13,16 €/m2 ha recuperado el 100% de su máxima renta histórica.

La provincia de Barcelona,con 14,14 €/m2, está solo un 1,2% por debajo de dicho máximo. Mientras que otros casos remarcables son los de Málaga y las Palmas. Ambas provincias acumulan caídas por debajo del 5% respecto a sus rentas máximas.

Lucha contra el fraude por el alquiler ilegal

Con esas rentas no resulta extraño que Hacienda vigile de cerca el mercado del alquiler“, enfatiza Luis Gualtieri.

Desde 2016, Hacienda ha conseguido sacar a la luz 120.000 nuevos declarantes que recurrían al alquiler ilegal“, según Jesús Gascón (Agencia Tributaria). Aunque se estima que hay sin declarar cerca de un millón de alquileres. El 38% del total.

Ahora la intención está en extender la estrategia de persecución hacia los titulares de cuentas bancarias en el extranjero“, añade Gascón .Una información que la AEAT ha obtenido de la colaboración con otros países.

De hecho, el plan de control tributario hace énfasis en el control del IRPF. En relación a los rendimientos del capital inmobiliario.

Objetivo: el alquiler de viviendas vacacionales

En los últimos años, el negocio generado por la economía colaborativa ha llamado la atención de la Agencia Tributaria.

Una estrategia que va en linea con los objetivos del Ministerio de Fomento. Desde donde se señala el efecto de las plataformas de alojamiento turístico sobre el mercado del alquiler.

La Agencia Tributaria se pone en contacto con quienes recurren al alquiler ilegal

Actualmente, Hacienda avisa a los contribuyentes de la obligación de incluir aquellos ingresos derivados del alquiler turístico en su declaración de la renta. Durante 2017 se enviaron un total de 136.000 avisos. Mientras que en 2018 se puso en marcha el modelo 179. Para la cesión de información relativa a los anfitriones en plataformas online.

Con todo ello se pondrán en marcha investigaciones relativas a los anuncios de pisos turísticos e ingresos no declarados. Un asunto para el que Hacienda dispondrá de nuevos recursos presupuestarios.

El Gobierno de Pedro Sánchez pierde los apoyos de Podemos y ERC en su intento por convalidar el reciente decreto del alquiler de vivienda. Se trata de la primera vez en cuarenta años que un Ejecutivo no consigue sacar adelante un Real Decreto Ley. Así como la vuelta a la última normativa en vigor.

Finalmente, el Congreso de los Diputados ha tumbado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda. Una polémica norma que ampliaba hasta los cinco años la duración mínima de los contratos de alquiler.

Con los votos en contra de PP y Ciudadanos, junto a la oposición de Podemos y Esquerra Republicana, la cámara baja ha acabado rechazando la propuesta. Tras sumar 103 votos a favor, frente a 243 votos en contra y una abstención.

La formación de Pablo Iglesias ha justificado su voto contrario al decreto del alquiler de vivienda, pactado con el Ejecutivo, por la inclusión de límites a los precios del alquiler. Especialmente en las grandes ciudades. Se trata de la primera gran votación en que Podemos no apoya al Gobierno desde la moción de censura que llevó a Pedro Sánchez hasta la Moncloa.

Un varapalo frente al cual, José Luis Ábalos (Ministro de Fomento) estudia nuevas alternativas que amplíen el paquete de medidas relativas al mercado del alquiler.

Por primera vez, fondos y ahorradores aplauden una decisión de los socios de Gobierno, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor). La retirada del apoyo a una norma contraria a los intereses de las inversiones inmobiliarias.

Traspié de Sánchez a días para los Presupuestos

El RDL rechazado por el Congreso es el cuarto que se deroga desde 1978. Y primero del gobierno de Pedro Sánchez que acaba siendo derogado. Todo ello a pocas semanas para el debate de los Presupuestos Generales del Estado.

En cuarenta años de periodo democrático, este es el cuarto decreto ley tumbado por el Congreso“, recuerda Luis Gualtieri. “Un traspié histórico“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

De los ocho decretos ley presentados por el Gobierno este martes, solo ha sido rechazado el decreto del alquiler de vivienda“, puntualiza. “Quedando así anuladas las medidas que ya se llevaban aplicando desde mediados de diciembre“.

Nuevas condiciones tras la no convalidación del decreto del alquiler de vivienda

Algo que obligará a cambiar los contratos de arrendamiento a partir de mañana mismo“, remarca. “Con periodos que volverán a ser de tres años, sin limitaciones como la necesidad de avales bancarios, ni obligaciones como la garantía máxima que el propietario puede exigir al inquilino“.

El propietario tras el decreto del alquiler

Algunos de los aspectos incluidos en el RDL aprobado el pasado 14 de diciembre, y que resultaban lesivos para el propietario, quedan anulados.

Duración de los contratos

El gran cambio introducido por el decreto del alquiler era la extensión de los contratos. Cuya duración mínima pasaba a ser de cinco años, en lugar de los tres que establecía la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013.

La duración de los nuevos contratos pasará a ser nuevamente de 3 años. Mientras que la prórroga tácita del periodo inicial volverá a ser de un solo año.

Gastos de la contratación

Un detalle importante relativo al arrendamiento afecta a los gastos del contrato. Importe que se paga habitualmente al intermediario y que equivale a un 10% de la anualidad.

El decreto del alquiler establecía que debía ser el propietario quien los asumiera, siempre que se tratara de una empresa. Una obligación que también queda aparcada.

Garantías del inquilino

La última regulación del alquiler de vivienda también incluida ciertos cambios en los deberes del inquilino.

Número de meses de fianza

Otro cambio previsto por el RDL era la regulación de la fianza que debe abonar el inquilino. Quedando limitada a un máximo de dos meses. Aspecto que vuelve a desaparecer de los contratos de arrendamientos, donde no existirá limitación alguna.
Límites a la fianza tras el decreto del alquiler de vivienda

Desahucio por impago de alquiler

Otra medida prevista por la norma aprobada el pasado mes de diciembre contemplaba la paralización de los desahucios por impago de las rentas del alquiler.

Un cambio que obligaba a conceder más tiempo en la búsqueda de alternativas y que ahora queda anulado.

Otros cambios que desaparecen

Limitaciones a pisos turísticos

El decreto ley también establecía nuevos límites a la explotación de pisos turísticos en comunidades de vecinos. Siendo necesaria únicamente una mayoría cualificada de tres quintas partes para poder prohibir dicha actividad.

IBI de los alquileres protegidos

Del mismo modo, el texto también dejaba a las administraciones sin la posibilidad de imputar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inquilinos de viviendas de protección oficial.

Promoción de vivienda pública

Y, finalmente, permitía que los ayuntamientos con superávit destinaran sus excedentes de tesorería en la promoción del parque de vivienda pública.

El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. “Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas“, señala Luis Gualtieri. “Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública“.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

Pérdidas generalizadas en todos los fondos de inversión en 2018

Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer“, señala con sorpresa Luis Gualtieri. “De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros“.

Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración“, añade. “Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico“.

Pendientes de la situación económica

Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable“, apunta Luis Gualtieri “por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008“.

Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas“.

Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea“, según el economista Anton Costas. “Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad“.

La rentabilidad del alquiler como refugio

Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables“, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Rentabilidad del alquiler de vivienda en España, según Sociedad de Tasación

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales“, señala el CEO de Oi Realtor. “Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler“.

El alojamiento ilegal está en el punto de mira de la Administración. El Govern catalán ha requerido la retirada de 56.000 ofertas de pisos turísticos sin registrar en los últimos dos años. Viviendas que no contaban con permiso para llevar a cabo dicha actividad. Frente a hoteles y pisos con licencia.

Aquellas viviendas de uso turístico en Cataluña que no disponen de número de registro oficial no aparecen ya publicadas entre la oferta de cuatro de las grandes plataformas online. Desde HomeAway a Niumba, Rentalia o Spain Holiday. Miembros de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Con la excepción de Airbnb, plataforma que no forma parte de la PAT, algunas de las principales webs dan la espalda a los pisos turísticos que funcionan al margen de la ley. Solo unos meses después de la demanda colectiva contra miles Airbnb y miles de sus anfitriones en Barcelona.

La eliminación anuncios ‘ilegales’ ordenada por la Generalitat afecta a unos 56.000 pisos turísticos. Todos, ellos sin número de licencia, publicados durante los últimos dos años en Cataluña. Aproximadamente, 28.000 fueron dados de alta en 2017. Mientras que otros 27.900 se publicaron en 2018.

El sector da así un golpe importante a un mercado fuera de control“, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor).Poniendo en valor aquellas viviendas para alquiler vacacional que sí cumplen las normas“.

Histórica retirada de ofertas de pisos turísticos

La retirada de pisos turísticos sin licencia, anunciada por la Dirección General de Turismo de la Generalitat, afecta a más de 33.000 anuncios alojados en páginas webs de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Un organismo integrada por cuatro de las principales plataformas online. Aunque también existen otros 15.000 anuncios sin permiso en la principal web de alojamiento turístico: Airbnb.

56.000 pisos turísticos desaparecen de las principales plataformas online

Además de la eliminación de anuncios, en el último año se han abierto ocho expedientes sancionadores a otras plataformas online. Una medida que persigue aumentar la transparencia en la oferta de alojamiento turístico.

Según el Departamento de Empresa y Conocimiento, 2019 arranca con unos niveles de cumplimiento de la normativa realmente altos. Un 80% de la oferta disponible a través las plataformas integradas en la PAT cuenta con licencia. Mientras que el 60% de los pisos turísticos de Airbnb son legales.

Seis años de inspección y control

Desde que comenzó la campaña de inspección en 2013, entre gestores y propietarios de viviendas de uso turístico, la Generalitat ha abierto 1.358 expedientes sancionadores a particulares y empresas.

De ellos, un total de 1.096 han culminado con la imposición de multas de 3.001 euros a 30.000 euros. Sumando cerca de 6,5 millones de euros.

Seis años después de arrancar este proceso de regularización de pisos turísticos en Cataluña, ya se han normalizado más de 75.000 viviendas. Ascendiendo a 425.725 las plazas de alojamiento turístico registradas.

La Generalitat valora positivamente el cumplimiento de la normativa por parte de plataformas como HomeAway, TripAdvisor o Niumba por el control llevado a cabo. Sin embargo, quiere seguir el proceso de inspección y sanción para disuadir a aquellos que no cumplan la normativa.

Casi 10.000 pisos turísticos en Barcelona

Según el Govern de la Generalitat, existe un número significativo de plataformas que únicamente comercializa propiedades con licencia de uso turístico. Un permiso de identificación controlado por la Dirección General de Turismo.

La Generalitat ha regularizado la oferta de alojamientos de uso turístico en Cataluña

Licencia de la que ya disponen 9.820 pisos turísticos en Barcelona ciudad“, señala Luis Gualtieri. “Se trata de un permiso que también debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

“Una garantía para todos aquellos inversores interesados en el negocio turístico”, finaliza. “En Oi Realtor contamos con viviendas autorizadas para ese uso, tanto durante todo el año como en temporadas concretas“.

¡Una manera de rentabilizar nuestra vivienda vacacional!

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite“, señala Luis Gualtieri, “de manera especial en Barcelona y Madrid“. “Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis“, añade el CEO de Oi Realtor. “Pero que muestran claros síntomas de tensión“.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock“.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza“, señala Luis Gualtieri. “No existe riesgo de burbuja“, apunta Fernando Encinar (Idealista). “Y si así fuese, se estaría desinflando“.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. “Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas“, remarca Encinar. “Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres“.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. “Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer“, según Guillermo Estévez (Solvia). “Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas“.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? “Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio“, sentencia Luis Gualtieri. “Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor“.