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El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. “Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas“, señala Luis Gualtieri. “Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública“.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

Pérdidas generalizadas en todos los fondos de inversión en 2018

Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer“, señala con sorpresa Luis Gualtieri. “De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros“.

Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración“, añade. “Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico“.

Pendientes de la situación económica

Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable“, apunta Luis Gualtieri “por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008“.

Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas“.

Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea“, según el economista Anton Costas. “Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad“.

La rentabilidad del alquiler como refugio

Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables“, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Rentabilidad del alquiler de vivienda en España, según Sociedad de Tasación

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales“, señala el CEO de Oi Realtor. “Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler“.

El alojamiento ilegal está en el punto de mira de la Administración. El Govern catalán ha requerido la retirada de 56.000 ofertas de pisos turísticos sin registrar en los últimos dos años. Viviendas que no contaban con permiso para llevar a cabo dicha actividad. Frente a hoteles y pisos con licencia.

Aquellas viviendas de uso turístico en Cataluña que no disponen de número de registro oficial no aparecen ya publicadas entre la oferta de cuatro de las grandes plataformas online. Desde HomeAway a Niumba, Rentalia o Spain Holiday. Miembros de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Con la excepción de Airbnb, plataforma que no forma parte de la PAT, algunas de las principales webs dan la espalda a los pisos turísticos que funcionan al margen de la ley. Solo unos meses después de la demanda colectiva contra miles Airbnb y miles de sus anfitriones en Barcelona.

La eliminación anuncios ‘ilegales’ ordenada por la Generalitat afecta a unos 56.000 pisos turísticos. Todos, ellos sin número de licencia, publicados durante los últimos dos años en Cataluña. Aproximadamente, 28.000 fueron dados de alta en 2017. Mientras que otros 27.900 se publicaron en 2018.

El sector da así un golpe importante a un mercado fuera de control“, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor).Poniendo en valor aquellas viviendas para alquiler vacacional que sí cumplen las normas“.

Histórica retirada de ofertas de pisos turísticos

La retirada de pisos turísticos sin licencia, anunciada por la Dirección General de Turismo de la Generalitat, afecta a más de 33.000 anuncios alojados en páginas webs de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Un organismo integrada por cuatro de las principales plataformas online. Aunque también existen otros 15.000 anuncios sin permiso en la principal web de alojamiento turístico: Airbnb.

56.000 pisos turísticos desaparecen de las principales plataformas online

Además de la eliminación de anuncios, en el último año se han abierto ocho expedientes sancionadores a otras plataformas online. Una medida que persigue aumentar la transparencia en la oferta de alojamiento turístico.

Según el Departamento de Empresa y Conocimiento, 2019 arranca con unos niveles de cumplimiento de la normativa realmente altos. Un 80% de la oferta disponible a través las plataformas integradas en la PAT cuenta con licencia. Mientras que el 60% de los pisos turísticos de Airbnb son legales.

Seis años de inspección y control

Desde que comenzó la campaña de inspección en 2013, entre gestores y propietarios de viviendas de uso turístico, la Generalitat ha abierto 1.358 expedientes sancionadores a particulares y empresas.

De ellos, un total de 1.096 han culminado con la imposición de multas de 3.001 euros a 30.000 euros. Sumando cerca de 6,5 millones de euros.

Seis años después de arrancar este proceso de regularización de pisos turísticos en Cataluña, ya se han normalizado más de 75.000 viviendas. Ascendiendo a 425.725 las plazas de alojamiento turístico registradas.

La Generalitat valora positivamente el cumplimiento de la normativa por parte de plataformas como HomeAway, TripAdvisor o Niumba por el control llevado a cabo. Sin embargo, quiere seguir el proceso de inspección y sanción para disuadir a aquellos que no cumplan la normativa.

Casi 10.000 pisos turísticos en Barcelona

Según el Govern de la Generalitat, existe un número significativo de plataformas que únicamente comercializa propiedades con licencia de uso turístico. Un permiso de identificación controlado por la Dirección General de Turismo.

La Generalitat ha regularizado la oferta de alojamientos de uso turístico en Cataluña

Licencia de la que ya disponen 9.820 pisos turísticos en Barcelona ciudad“, señala Luis Gualtieri. “Se trata de un permiso que también debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

“Una garantía para todos aquellos inversores interesados en el negocio turístico”, finaliza. “En Oi Realtor contamos con viviendas autorizadas para ese uso, tanto durante todo el año como en temporadas concretas“.

¡Una manera de rentabilizar nuestra vivienda vacacional!

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite“, señala Luis Gualtieri, “de manera especial en Barcelona y Madrid“. “Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis“, añade el CEO de Oi Realtor. “Pero que muestran claros síntomas de tensión“.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock“.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza“, señala Luis Gualtieri. “No existe riesgo de burbuja“, apunta Fernando Encinar (Idealista). “Y si así fuese, se estaría desinflando“.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. “Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas“, remarca Encinar. “Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres“.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. “Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer“, según Guillermo Estévez (Solvia). “Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas“.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? “Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio“, sentencia Luis Gualtieri. “Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor“.

El nuevo real decreto en materia de vivienda y alquiler ha sido promocionado como la herramienta necesaria para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma creada específicamente para el mercado del alquiler en las grandes ciudades con importantes medidas de impacto, como las relativas al alquiler turístico.

A pesar de no incluir límites en los alquileres, aún no se ha descartado su inclusión. Y aunque no prohíbe el alquiler vacacional, sí que aumenta los controles a este negocio.

Con su entrada en vigor, se abre un plazo de tramitación parlamentaria en la que será necesario llegar a acuerdos. Ya que se trata de una norma de “calado” que modifica hasta cinco leyes diferentes.

Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por el otro, los textos refundidos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se establecerán en todas estas normas nuevos límites al alquiler turístico?

Alquiler turístico con beneplacito vecinal

El Real Decreto Ley 21/2018 modifica el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En lo relativo a los pisos turísticos.

El auge del alquiler turístico en las grandes ciudades ha venido impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia o Nomura. Negocios a los que la nueva norma obligará a remitir de los contratos de alquiler turístico de cada vivienda. Acordes a la normativa específica de cada ayuntamiento o comunidad autónoma.

Los edificios de vecinos podrán limitar el alquiler turístico

Además, la modificación de la LPH habilitará la posibilidad que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de las viviendas de alquiler turístico. Para “favorecer” así la convivencia en los edificios de viviendas.

Beneficios al arrendamiento de vivienda

El RDL 21/2018 también modifica la Ley de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En relación a la exención de pago de impuestos por el alquiler de vivienda.

Se establece la exención del pago del ITP y AJD al suscribir contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente. Reduciéndose así las cargas fiscales sobre el mercado del alquiler.

Del mismo modo, el RDL también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificando el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. También se elimina la obligación de repercutir este tributo en el inquilino de una vivienda social. Incluyéndose bonificaciones del 95% en la cuota del IBI para las viviendas con límites en el precio del alquiler.

Finalmente, se introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente. Para que así los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI.

Seguimiento fiscal del alquiler turístico

A pesar de quedar enmarcado en el Real Decreto Ley 21/2018, se establecen nuevas obligaciones de control fiscal del alquiler turístico por parte de la Agencia Tributaria. Una medida que comenzará por Airbnb.

La plataforma compartirá con Hacienda los datos de todos aquellos huéspedes que contacten con clientes a través de dicho canal, a partir del 1 de enero de 2019.

Las plataformas de alquiler turístico comenzarán a facilitar datos fiscales de los huéspedes

En un comunicado, la empresa ha recordado así que entra en vigor “la obligación” de poner a disposición de la Agencia Tributaria la información disponible sobre las transacciones realizadas. Poniendo a disposición de los propietario una herramienta que facilitar la comunicación de dicha información fiscal.

Se trata de una aplicación que permite que sea lo mismo usuario el que comunique a Hacienda los ingresos y los detalles de cada anuncio. Así como el nombre y la dirección correspondientes.

La necesidad de aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE) puede llevar al Gobierno a ceder ante las presiones de la oposición. Uno de los asuntos cruciales es la limitación de los precios en la vivienda en alquiler. Medida que “golpearía los intereses del inversor y encarecería las rentas”, asegura Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

El mercado de la vivienda cierra uno de los años más activos de la última década. Pero, ¿qué futuro lo espera en 2019?

Demanda residencial, inversión inmobiliaria e intereses políticos chocan en un momento crucial para el futuro del sector“, apunta Luis Gualtieri. “La necesidad de dar respuesta a miles de personas en busca de vivienda pone en evidencia ciertas medidas contraproducentes“.

En lugar de dar facilidades al promotor, existe una fijación en poner trabas a la inversor privada“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algunas ciudades como Barcelona han comenzado imponiendo casi una tercera parte de vivienda social“.

Medida a la que ahora pueden seguir límites al precio del alquiler“, alerta Gualtieri. “¿Qué tipo de interés puede despertar un mercado con tantas barreras de entrada?” “¿Hace falta limitar las rentas cuando el propio cliente sabe mejor que nadie cuanto puede llegar a pagar?

Estas reflexiones del responsable de Oi Realtor vienen avaladas por otros expertos del mercado inmobiliario. Opiniones que coinciden en un sentido: “O se asegura la competitividad o perderemos la oportunidad para no dejar a nadie fuera del mercado“, finaliza Gualtieri.

Las rentas mensuales tocan techo en España

El mercado de la vivienda se prepara para un año marcado por la moderación. Esa es la conclusión de los principales expertos.

Uno de ellos, Fernando Rodríguez de Acuña (RR Acuña & Asociados) señala los diferentes condicionantes de la vivienda en alquiler. Donde destaca la moderación salarial frente a los grandes incrementos de las rentas.

Algo que certifican los últimos datos del portal pisos.com. El alquiler medio en septiembre de 2018 alcanzó los 859 €/mes. Un 16% superior a la renta media en septiembre del año anterior.

Las barreras de entrada desincentivan la inversión en vivienda en alquiler

A este ritmo, en 2019 el alquiler medio en España puede llegar a superar los 900 euros“, vaticina Ferran Font (pisos.com).

En ese sentido, R. de Acuña señala que invertir para alquilar seguirá siendo rentable. “Las plusvalías van a permitir poco margen, mientras que el arrendamiento seguirá dando beneficios a medio y largo plazo“, apunta este experto. “Con una rentabilidad que irá de 4,5% al 6%“.

Límites al precio del alquiler en Barcelona

Controlar los alquileres se ha convertido casi en una obsesión para muchos ayuntamientos del área metropolitana de Barcelona.

Las rentas de la ciudad condal, que no dejan de crecer desde 2014, se han disparado entre julio y septiembre de 2018 hasta los 950 euros mensuales. Circunstancia que ha llevado a muchos vecinos a moverse a otros municipios metropolitanos, donde los precios también empiezan a subir por el incremento de demanda.

Ejemplos no faltan“, incide Luis Gualtieri. “Desde Sant Cugat del Vallès, que se ha encarecido 3 décimas en el último año hasta Hospitalet de Llobregat que ha subido 11“.

“Sin embargo, lejos de impulsar nuevas promociones muchos municipios han comenzado a poner límites a los alquileres y a la promoción residencial”.

El Ayuntamiento de Barcelona, ​obligando al promotor a reservar un 30% de cada proyecto para vivienda social“, añade Gualtieri. “Mientras que en Sant Cugat del Vallès han optado por otra fórmula”.

Declarar todo municipio como zona de tanteo y retracto, con una normativa que entrará en vigor a partir de marzo de 2019“, señalan fuentes del Ayuntamiento de Sant Cugat. “Concretamente, si el promotor no reserva un 30% a vivienda protegida la administración podrás actuar comprando el terreno y construyendo el citado porcentaje“.

“Ayudemos a invertir en vivienda en alquiler”

¿Qué se obtiene con estas medidas? Según el consistorio barcelonés, se lograrán incorporar entre 300 y 400 viviendas anuales a un precio asequible.

Pero, ¿cuántas otras dejarán de construirse mientras tanto?“, añade el responsable de Oi Realtor.

Tras Barcelona, Sant Cugat también quiere limitar la promoción de vivienda

Una crítica que también dirigen los principales promotores y constructores al ayuntamiento vallesano. “¿Realmente quieren hacer tanteo y retracto sobre un solar en el mercado libre para hacer vivienda social?

Añadiendo: “¿Cómo es posible que un ayuntamiento se exponga perder dinero cuando tiene otros medios como la recalificación para ganarlo?“.

Se trata de un sinsentido“, finaliza Luis Gualtieri. “La vivienda en alquiler no necesita precios de referencia, ni reservas a la promoción, sino facilidades a la inversión“.

El Gobierno reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en un intento por proteger al inquilino, restando derechos al propietario. Extendiendo la duración de los contratos de alquiler de vivienda. Aunque sin limitar los precios. Aunque sin limitar las rentas. Convencido que así detendrá la escalada de precios.

Los precios del alquiler se han disparado en ciudades como Madrid y Barcelona. Un asunto, con consecuencias para los residentes, que ha llevado al gobierno español a impulsar una serie de medidas “urgentes” para moderar el incremento en las rentas.

Los nuevos cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) incluyen la extensión de los contratos de alquiler de viviendas y la limitación a dos mensualidades en la garantía que el propietario puede exigir al inquilino. Prohibiéndose otras garantías adicionales como los avales bancarios.

Así mismo, la reforma también prevé que los ayuntamientos puedan realizar rebajas en el IBI a los propietarios que alquilen una vivienda a un precio asequible.

Frente a estas medidas, se descartan otras que han generado gran debate. Como la intervención en los precios del mercado del alquiler. Aunque el Gobierno no cierra la puerta a hacerlo durante el ejercicio 2019. Con ello, el PSOE intenta evitar un veto al acuerdo por parte de Podemos. Cuya principal exigencia es la limitación de las rentas del alquiler.

Si no se añade dicha medida, votaremos en contra”, han advertido desde las filas de Pablo Iglesias. Mientras la Moncloa no quiere descartar que el decreto se tramite como proyecto de ley y acabe finalmente incluyendo la regulación de los precios máximos.

Algo que los expertos desaconsejan radicalmente. “El mercado inmobiliario tiene capacidad para autorregularse“, señala Luis Gualtieri. “Limitar los precios de los contratos de alquiler de vivienda será como castigar a los propietarios y esto acabará reduciendo la oferta y subiendo las rentas“, sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Condiciones de los contratos de alquiler de vivienda

Duración del contrato de arrendamiento

Entre los cambios más llamativos del nuevo marco legal del alquiler hay que prestar atención a la duración de los contratos.

Según la reforma propuesta, la duración mínima del contrato pasa de tres a cinco años. Llegando a siete, si el propietario de la vivienda es una empresa o sociedad.

También se amplía de uno a tres años la conocida como prórroga tácita del contrato. Hecho que se produce cuando se agota el tiempo del contrato y ninguna de las dos partes se manifiesta en contra de renovarlo.

Este cambio supone revertir la última reforma de la LAU, impulsada por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013. Momento en que se redujo a tres años la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda.

Detalles a tener en cuenta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda

Y que, al no poner freno al incremento de los alquileres, el nuevo Gobierno quiere suprimir. “Sin embargo, no se tiene en cuenta que alquilar o no depende del propietario“, señala Luis Gualtieri, “A menor flexibilidad en las condiciones, más reticencias a ceder un piso propio perdiendo garantías frente al antiguo marco legal“.

Garantías y gastos en el alquiler

También cambian de manera importante ciertas condiciones relativas a las garantías y el pago de gastos en el alquiler.

Por un lado, se ponen nuevos límites a las fianzas. Fijándose un máximo de dos mensualidades, frente al marco actual que no establece límite alguno. Además de prohibirse cualquier otra garantía adicional. Incluido el aval bancario, por considerarse una práctica abusiva.

Así mismo, tras la reforma, quedará regulado por contrato quién debe pagar cada gasto de la vivienda. El propietario, siempre que sea una empresa, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Por otro lado, si el contrato queda registrado, se exime tanto al propietario como al inquilino de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Tributación del alquiler y protección del inquilino

Ayudas arrendamiento de viviendas

Cada ayuntamiento podrá facilitar bonificaciones de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Siempre que la renta del alquiler no supere un precio máximo. Dicha medida únicamente se aplicará en aquellos ayuntamientos que lo soliciten.

Frente a las nuevas condiciones, el Gobierno abre la posibilidad a bonificar el alquiler social

Además, con el decreto ley se quiere suprimir la obligación de cobrar el IBI al inquilino en el alquiler social por parte de Administración. Estableciendo también un recargo en el recibo anual para las viviendas vacías de manera permanente.

Otra medida destacable es el cambio normativo que permitirá que los ayuntamientos puedan destinar superávit a la promoción de viviendas públicas. Sin olvidar la promesa del Gobierno, en el marco del Plan Estatal de Vivienda. Donde se anunciaba, en un plazo de cuatro a seis años, la incorporación de de 20.000 nuevas viviendas en ciudades donde el precio del alquiler no deja de subir.

Alquiler turístico y límites al desahucio

La reforma de la LAU incluye limites al alquiler turístico en comunidades de vecinos.

Se aprueba una modificación que permitirá que las comunidades de propietario puedan “limitar” la oferta de viviendas de alquiler turístico. Aprobar dicho veto solo necesitará de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios de la comunidad.

Del mismo modo, este tipo de viviendas pasarán a prestar actividad turística y cada una de ellas estará sujeta a la normativa sectorial. No a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como venía sucediendo hasta ahora.

En lo relativo al desahucio, los servicios sociales deberán proteger a las familias vulnerables. Coordinándose con los juzgados, para evitar situaciones de desamparo. Medida que llega en un momento de crecimiento de los desahucios por impago del alquiler.

Los nuevos contratos de alquiler de vivienda no limitarán los precios

¿Esta medidas lograrán frenar el incremento en las rentas?“, pregunta Luis Gualtieri. “¡Sinceramente creo que no!“. “¿Y tendrán efectos negativos en el mercado? Me temo que sí“.

La vivienda en alquiler continúa con su dinámica positiva. Aunque si existe un mercado destacable lo representa la capital española. El precio del alquiler en Madrid se dispara un 1,3% en solo un mes.

En las últimas estadísticas del Banco de España, el alquiler de vivienda destaca por encima de la Bolsa, los bonos o los depósitos bancarios, como la inversión con mayor rentabilidad. Con un 10,9% de retorno, entre plusvalías y rentas.

Un tipo de activo rentable, sin duda, aunque existe un mercado que supera al resto“, señala Luis Gualtieri. “La vivienda en alquiler en la región de Madrid“.

Los datos del supervisor bancario coinciden con la último ‘Índice de precios del alquiler. Noviembre 2018‘ elaborado por Fotocasa. Según el portal, la Comunidad de Madrid se erige en motor del mercado del alquiler.

El precio del alquiler en Madrid se ha incrementado un +1,2% en el último mes. Mientras la renta media a nivel nacional ha caído un -0,5%“, matiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Mientras el alquiler medio está en 8,18 euros por metro cuadrado al mes, la región madrileña sube hasta los 13,09 €/m2. Un 60,1% más. En un fenómeno que afecta tanto a la capital como al resto de municipios de la comunidad.

En contraste con las 15 CCAA que han rebajado rentas del alquiler en noviembre. Y frente a una gran ciudad como Barcelona, que a pesar de encarecerse un 4,2% en el último año, empieza a notar signos de agotamiento.

Solo dos comunidades suben rentas en noviembre

La Comunidad de Madrid y el País Vasco son las dos únicas regiones que donde se ha encarecido el precio del alquiler en el mes de noviembre. Con un 1,3% y un 0,5% más en la rentas. Según datos de Fotocasa.

En el otro extremo, un total de quince CCAA han visto caer los alquileres respecto a octubre. Siendo La Rioja (-5,1%), Navarra (-4,9%), Extremadura (-4,88%) y Castilla y León (-4,4%) los casos más llamativos.

Liderazgo del precio del alquiler en Madrid y su región

El mercado sigue una tendencia hacia la estabilización de los alquileres“, señala B. Toribio (Fotocasa). “Hace solo doce meses, todas las comunidades subían rentas respecto al año anterior“.

Un fenómeno que solo experimentan hoy ciudades como Valencia y Madrid, además de algunos de sus municipios metropolitanos“.

El mercado del alquiler se sitúa a niveles de 2010

Frente a la caída respecto al mes anterior, el precio medio de la vivienda sube un 0,6% en el último año. De esta manera se encadenan 45 meses de incrementos en tasa interanual.

Mientras que el precio medio alcanza los 8,18 euros por metro cuadrado al mes. Un nivel parecido al logrado en octubre de 2010. Y a cierta distancia del máximo histórico marcado en mayo de 2007 (10,12 €/m2).

Evolución general del precio del alquiler en la última década

Entre los mercados locales más valioso destaca el caso de Barcelona. Los alquileres en la ciudad condal se han encarecido un 4,2% en el último año hasta situarse en 16,02 €/m2 al mes.

Seguida de Madrid (15 €/m2 mensuales) y dos municipios cercanos a Barcelona. Sitges (14,31 €/m2) y Gavà (14,25 €/m2).

Nueva escalada del precio del alquiler en Madrid

La revisión del precio del alquiler en Madrid en noviembre deja un alza mensual del 1,3% y un valor medio de 13,09 €/m2 mensual. Frente a los 12,92 €/m2 del pasado mes de octubre.

Madrid es la comunidad autónoma con mayor renta media. A una buena distancia de Cataluña (12,02 €/m2 mensual). Dato que demuestra el interés por el residencial madrileño. No únicamente en la capital, sino en la mayoría de la región.

De hecho, 27 municipios de dicha comunidad han registrado incrementos en el último més. Los más llamativos son Tres Cantos (+12,3%), Leganés (+9,8%) y Fuenlabrada (+8,1%).

Evolución del precio del alquiler en Madrid capital por distritos

Aún así, el precio del alquiler en Madrid capital continúa destacando frente al resto de localidades vecinas. Con 15 €/m2 al mes. Una renta media que únicamente superan los distritos de Salamanca (18,27 €/m2), Chamberí (17,89 €/m2), Centro (16,36 €/m2), Moncloa (15,8 €/m2), Retiro (15,7 €/m2), Tetuán (15,55 €/m2) y Chamartín (15,14 €/m2).

Y que pronto podría superar el distrito que más se ha encarecido en el último més: Arganzuela (+4,9%).

BCN sigue subiendo mientras caen los contratos

El precio del alquiler en Barcelona no deja de subir. Según Fotocasa, las rentas de la ciudad condal repunta en seis de los diez distritos. Destacando el caso de Sant Martí, que sube un 1,3% en el último mes.

Mientras que el número de nuevos contratos de alquiler empieza a caer. Según la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, solo se han firmado 2.068 nuevos alquileres en los nueve primeros meses del año.

El precio de la vivienda en los distritos de Barcelona ciudad

La diferencia entre los contratos firmados y los cancelados nunca había sido tan baja“, señalan desde la Cámara. “De hecho, los 525 contratos de junio a septiembre de 2018 son el mínimo histórico desde la segunda mitad de 2014“.

¿Explicación? “El incremento del precio de compraventa en las viviendas urbanas, hace más atractivo para el propietario vender su piso que ponerlo de alquiler“, sentencian.

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha dado a conocer una nueva reforma en las condiciones del arrendamiento de viviendas. Medidas que incluirán prórrogas en los contratos de alquiler, límites en el depósito de fianzas y redistribución de los gastos de gestión.

El Gobierno español no quiere perder tiempo en la agenda social, especialmente en materia de vivienda. Además de un ambicioso plan que incluye la construcción de miles de viviendas sociales durante los próximos años, Fomento quiere reformar el mercado del alquiler.

Concretamente, el ministro de Fomento ha anunciado un paquete de medidas para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Cuya puesta en marcha para por la próxima aprobación de un real decreto ley en materia de vivienda. Además de acciones concretas para controlar el precio del alquiler y estimular la oferta disponible.

Unas medidas, de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que recientemente criticaban fondos de inversión y grandes propietarios. Porque su efecto más inmediato puede ser la subida de los alquileres y la pérdida de interés por alquilar.

Cambios en los contratos de alquiler

El Gobierno prepara una reforma legal del alquiler para proteger a personas en “situación de vulnerabilidad”. Según el último anuncio del ministro de Fomento, J.L. Ábalos, la situación apremia dicha reforma para evitar “situaciones trágicas”.

Las medidas quedan enmarcadas en un real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda. cuyas líneas maestras han sido dadas a conocer este martes en el Senado. Una norma que el ejecutivo prevé presentar próximamente, aunque sin especificar la fecha concreta.

Los futuros contratos de alquiler contarán una prórroga automática de cinco años

Entre las novedades que incorpora destaca la ampliación automática de tres a cinco años en los contratos de alquiler. Así como la limitación de la fianza, exigible al inquilino, a un máximo de dos mensualidades.  Y además, si el arrendador es una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión del contrato.

Limitar rentas y frenar el alquiler turístico

Además del real decreto ley, el Gobierno quiere incorporar algunas medidas para limitar el precio del alquiler. Con especial atención a grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde se han disparado las rentas.

Así como el impulso de una reforma fiscal con la que se quiere estimular la oferta de viviendas en alquiler entre los propietarios de viviendas vacías. Junto a la mencionada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler.

Unas medidas para fomentar un mercado “accesible” que irán acompañadas de otras para frenar la proliferación de los pisos turísticos. Se trata de cambios legales para “definir” qué se entiende por “vivienda de uso turístico”.

Aumentará la vigencia de los contratos de alquiler y se limitarán los precios

Un paso necesario, según el Ministerio de Fomento, para asegurar que “el parqué de viviendas cumple de manera prioritaria con la función social que garantice el derecho a la vivienda“.

Probables efectos ‘colaterales’ de la reforma

Frente este último anuncio del ministro de Fomento, fondos de inversión y grandes propietarios llevan semanas insistiendo en los efectos ‘colaterales’ de una reforma de la LAU como la planteada por Ábalos.

Tras la subida del 2,7% en el precio del alquiler del pasado mes de octubre, recogida por Fotocasa, una reforma que frene las subidas y sobre proteja a los inquilinos podría tener consecuencias desastrosas.

Por un lado, frenar el volumen de inversión previsto para el mercado español“, señala Luis Gualtieri. “Y, por el otro, en lugar de hacer más flexible el mercado del alquiler llegaría a ralentizarlo“. Sentencia el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Este tipo de medidas resultan discriminatorias“, afirman fuentes cercanas a los inversores. “Porque además de afectar a la inversión, condicionar los precios en un mercado libre puede encarecerlo, teniendo así un efecto totalmente opuesto al perseguido“.

¿Quién puede asegurar que ahora los propietarios no exigirán rentas aún más altas para obtener la misma rentabilidad?

La vivienda en propiedad no deja de subir. Y, con ella, los alquileres. Los niveles de demanda en el mercado residencial impulsan al alza el precio del alquiler en España mes a mes.

Tradicionalmente, el mes de septiembre trae consigo la reactivación del mercado del alquiler. Un fenómeno que tiene continuidad en los últimos meses del año. Tanto en la actividad como en las rentas mensuales.

La ‘Estadística del precio de la vivienda en alquiler. Octubre 2018‘, elaborada por Fotocasa, recoge una subida media de los alquileres en el décimo mes del año. Por encima de la experimentada en septiembre.

Concretamente, las rentas mensuales se encarecieron un 1,4% respecto al mes anterior. Hasta alcanzar los 8,22 euros por metro cuadrado.

El mercado encadena de esta manera 44 meses consecutivos con el precio del alquiler en ascenso. Exceptuando el pasado agosto.

De la subida se hacen partícipes un total de nueve comunidades. Además de 27 provincias y ciudades de diversa tipología. Con Barcelona y Madrid a la cabeza.

Más de tres año y medio de subidas

Aunque a un ritmo por debajo del año pasado, con algunos incrementos a doble dígito, el precio del alquiler continúa subiendo en España“, señala Beatriz Toribio.

La tensión sobre el mercado residencial, especialmente en grandes capitales, ha situado algunas rentas por encima de los máximos históricos de hace una década“.

Esta afirmación de la responsable de Fotocasa queda reflejada en la evolución de los alquileres.

Evolución del precio del alquiler en España desde 2007

Mientras que el precio del alquiler medio se sitúa en torno a los 8,22 euros por metro cuadrado al mes.

Un valor comparable al alcanzado a mediados de 2010. Y aún a mucha distancia del máximo histórico de mayo de 2007. Con 10,12 euros por metro cuadrado al mes.

Queda por ello margen para futuras subidas y una mayor rentabilidad en inversiones inmobiliarias.

Nueve CCAA encabezan el mercado

Durante el último mes, nueve comunidades autónomas han recogido subidas en el precio del alquiler.

Destacando la Comunidad Valenciana (+1,8%), La Rioja (+1,6%) y Galicia (+1,3%). Por delante de la Comunidad de Madrid (+0,9%), Cataluña (+0,8%), Aragón (+0,8%) o islas Baleares (+0,8%).

Comunidades donde sube el precio del alquiler en términos mensuales

En el otro extremo, cuatro comunidades han experimentado caídas. Se trata de Navarra (-2,6%), islas Canarias (-0,4%), Murcia (-0,3%) y el País Vasco (-0,2%).

Mientras que otras cuatro regiones no experimentaron cambios.

27 provincias suben el precio del alquiler

En términos absolutos, la Comunidad de Madrid sigue teniendo las mayores rentas. Con un alquiler medio de 12,92 €/m2 al mes. Superando a Cataluña (12,09€/m2), el País Vasco (9,76 €/m2) e islas Baleares (9,66 €/m2).

Mientras que a nivel de provincias, un total de 27 subieron rentas en octubre. Destacando la provincia de Valencia (+3,3%). Al tiempo que Álava (-3,4%) registró la gran caída en tasa intermensual.

Alquileres de hasta 18 €/m2 al mes

La evolución positiva del mercado del alquiler no se entendería sin las dos grandes capitales: Barcelona y Madrid.

El pasado mes de octubre, pisos en alquiler en Barcelona se encarecieron un 5,7% en tasa interanual. Algo que hace destacar aún más a Barcelona como la ciudad con las rentas más caras. Con un precio del alquiler que ronda los 16,08 €/m2 al mes.

Variación interanual del precio del alquiler por distritos de Barcelona

Entre los distritos barceloneses que más se encarecen destacan Les Corts (+2,7%) y Ciutat Vella (+2,6%). Precisamente Ciutat Vella es el distrito de mayores rentas, con 17,42 €/m2 al mes. Por delante de Sarrià-Sant Gervasi (17,09 €/m2).

Junto a la ciudad condal, los pisos en alquiler en Madrid también destacan por sus elevadas rentas. La capital cuenta con un alquiler medio de 14,86 €/m2 al mes. Además de un buen número de distritos cuyas rentas suben de manera importante.

Variación interanual del precio del alquiler por distritos de Madrid

Respecto al año pasado, destacan algunas subidas a doble dígito. Concretamente las de los distritos Centro (+23,1% interanual), Villa de Vallecas (+19,8%), Chamberí (+19,3%), Villaverde (+15,8%), Retiro (+15,1%), Salamanca (+11,6%), Arganzuela (+11%), Moncloa (+10,7%) y Puente de Vallecas (+10,3%).

Mientras que los grandes alquileres siguen concentrándose en Salamanca (18,04 €/m2 al mes), Chamberí (17,88 €/m2) y Centro (16,38 €/m2).

En la pregunta ‘¿Comprar o alquilar?’ el condicionante económico es muy importante. La vivienda sube de manera irrefrenable en algunas capitales. Pero la necesidad de acceder a ella es la misma en otros mercados más accesibles. Según los principales expertos, limitarse a invertir en Madrid o Barcelona lleva a perder de vista algunos de los mercados con mayor rentabilidad inmobiliaria.

Las grandes ganancias por alquilar viviendas ya no son exclusivas de ciudades como Madrid o Barcelona. El arco mediterráneo, el archipiélago canario y algunos mercados interiores también cuentan. Gracias a rentabilidades que superan en dos o más puntos a estas capitales.

La decisión de abrir nuestra primera multifranquicia en Canarias está directamente relacionada con la oportunidad que ofrece dicho mercado“, señala Luis Gualtieri.

Esto no quiere decir que no existan posibilidad en la capital y la ciudad condal“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Pero el hecho de facilitar buenas inversiones inmobiliarias a nuestros clientes nos obliga a trabajar en un mercado más amplio“.

Según un reciente informe de Idealista, el alquiler de vivienda en las dos provincias canarias ofrece una rentabilidad mínima del 7%. Mientras que Madrid y Barcelona se mueven entre el 5,1 y el 4,7%.

En circunstancias así, hay que mirar más allá de capitales y mercados tradicionales en la búsqueda de rentabilidad inmobiliaria“, finaliza Gualtieri.

La rentabilidad inmobiliaria se va a Canarias

Frente a lo previsible, las grandes ciudades con la vivienda en venta más cara no son las que ofrecen mayor rentabilidad inmobiliaria.

Según Idealista, Barcelona (4.380 €/m2), San Sebastián (4.355 e/m2) y Madrid (3.827 €/m2) son las tres capitales de provincia con mayores precios. Sin embargo, ninguna de ellas supera el 5,1% de rentabilidad bruta por el alquiler de vivienda.

El mismo portal ofrecía hace algunos días los datos de rentabilidad por inversión en activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, locales y garajes). Un informe que situó en cabeza a Las Palmas de Gran Canaria (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (7%).

Por delante de otros mercados ‘secundarios’ como el de Lleida (7%), Huelva (6,9%), Murcia (6,8%), Almería (6,8%) y Alicante (6,7%).

¿Qué mercados se sitúan por debajo del 4,5%?

Frente al mercado de las islas Canarias, algunas capitales de Galicia, País Vasco o Castilla y León se sitúan dos puntos y medio por debajo. Es el caso de San Sebastián, A Coruña y Zamora. Todas ellas con una rentabilidad media del 4,4%.

De hecho, se trata de un fenómeno extendido entre las demás provincias de estas tres comunidades. Tanto Ourense (4,5%), Lugo (5,3%) y Pontevedra (5,3%), como Bilbao (4,9%). Además de Burgos (5,2%), Salamanca (5,2%), Palencia (5,3%), León (5,4%) y Segovia (5,9%).

El buen ritmo en la revalorización de la vivienda, contrasta con la depreciación de otro tipo de inversiones“, apunta Luis Gualtieri. “Mientras la vivienda lleva acumulados tres años de constantes subidas, la última de casi el 11%, los mercados bursátiles recogen muy malos resultados“.

Aunque también es cierto que no todos los parques residenciales se recuperan al mismo ritmo“, señala. “Por ello, en un mismo país podemos encontrar algunas localizaciones con un 7% de rentabilidad y otras por debajo del 5%”.

Madrid y Barcelona: Dos mercados a estudiar

¿Dónde se encuentran Barcelona y Madrid? Desafortunadamente, en la parte baja de la clasificación.

Madrid ofrece una rentabilidad inmobiliaria del 5,1% mientras que Barcelona se queda en torno al 4,7“. ¿Es idéntica la situación en todos sus distritos? Evidentemente no.

Existen zonas de la capital y la ciudad condal que igualan e incluso superan la rentabilidad de las islas Canarias“, recalca Gualtieri.

En Madrid capital, Puente de Vallecas, Villaverde y Usera superan dicho retorno por el alquiler de vivienda. Con un 8,1%, un 7,9% y un 7,2%, respectivamente.

Rentabilidad inmobiliaria por el alquiler de vivienda por distritos de Madrid

 

Por delante de Carabanchel (6,9%) o Latina (6,3%). Una rentabilidad inmobiliaria parecida a la que maneja el distrito barcelonés de Nous Barris (6,5%).

Rentabilidad inmobiliaria por el alquiler de vivienda por distritos de Barcelona

El mercado ofrece oportunidad rentable, solo hace falta contar un la complicidad de un experto en el sector“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Una firma que no ha dejado de crecer en los dos últimos años. Gracias a la expansión mediante franquicias inmobiliarias.

¡Las grandes ganancias van de la mano de grandes expertos!