La sala de lo civil del Tribunal Supremo fija nueva doctrina en relación al reparto de gran parte de los gastos hipotecarios. El alto tribunal confirma así un total de cinco sentencias donde queda claro el carácter abusivo de las cláusulas hipotecarias, dictaminado en diciembre de 2015.

El Tribunal Supremo ha tomado una decisión en relación a los gastos de notaría en las hipotecas. Dicho desembolso debe ser dividido entre banco y cliente. Una sentencia similar a la que se adoptó para el registro de la hipoteca. Mientras que los gastos de inscripción deberán ser abonados por la entidad y los de cancelación tendrá que asumirlos el hipotecado.

La sentencia del pleno de la sala de lo civil, dictada el pasado 24 de enero, fija también que debe ser el cliente quien abone el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor del famoso Real Decreto de noviembre de 2018. Descartando la retroactividad.

Así mismo, el TS también establece doctrina en relación a las comisión de apertura en las hipotecas. Una cláusula abusiva de la que recuerda que “no es ajena al precio del préstamo” y que “debe caracterizar por la transparencia”.

Junto al importe reclamado se podrían sumar otras cantidades, si la hipoteca tiene más aspectos de carácter abusivo“, recuerda el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Aunque las dudas en relación a este asunto no son pocas: ¿Cuánto dinero se puede recuperar al solicitar los gastos hipotecarios? ¿Existe caducidad para reclamar dicha cantidad?

El Supremo contradice la futura ley hipotecaria

Pocas semanas después de la incertidumbre provocada por el Tribunal Supremo en torno a las hipotecas, así como de la marcha atrás en el criterio general sobre el sujeto pasivo para el pago del impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, el alto tribunal establece la doctrina a seguir a partir de ahora.

El propio Supremo ha hecho públicas, este pasado 24 de enero, las cinco sentencias que determinan quién deberá pagar el resto de gastos hipotecarios. Aunque uno de los detalles más llamativos es que el reparto establecido por el TS contradice a la futura ley hipotecaria. Una norma que hasta el próximo mes de marzo no entrará en vigor.

El Tribunal Supremo toma una nueva decisión sobre el reparto de los gastos hipotecarios

La futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, votada en el Congreso de los Diputados, establece la distribución de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. A excepción de la tasación del inmueble. Un coste que deberá asumir la entidad bancaria.

Criterio frente al que las sentencias del Tribunal Supremo establecen claramente que los gastos hipotecarios deben repartirse entre banco y cliente. De hecho, anteriormente el TS ya había declarado como nula la cláusula que designa al hipotecado como sujeto que debe asumir el coste dela constitución del préstamo. Al considerarla abusiva, antes incluso de determinar qué gastos debía pagar la entidad y qué otros correspondían al cliente.

Gastos hipotecarios del notario y el gestor

Según el alto tribunal, los gastos de notaría y de gestoría deben dividirse a partes iguales. Aunque la futura ley hipotecaria establece que deben ser abonados por los bancos, el TS atribuye únicamente el pago de la totalidad de gastos al cliente cuando es él mismo quién decide cancelar la hipoteca.

A este asunto añade aún más confusión el hecho de que la decisión del Supremo siente jurisprudencia. Una doctrina que deberán seguir aquellos casos pendientes de sentencia. Hasta la fecha de entrada en vigor de la ley hipotecaria. Ya que la nueva norma solo afectará a los créditos firmados a partir de entonces.

Por otro lado, y en lo relativo al AJD, el Supremo establece el seguimiento de su propia doctrina. Es decir, será el cliente quien abone el impuesto. Aunque solo en aquellas hipotecas firmadas con anterioridad a la entrada en vigor del decreto. Donde se establecía que los bancos deben hacerse cargo del impuesto.

Con toda esta doctrina, muchos clientes desconocen cuánto dinero podrían llegar a recuperar en su hipoteca“, apunta Luis Gualtieri (Oi Realtor).

Según los expertos, un hipotecado medio podría reclamar alrededor de 800 euros“, añade. “Por conceptos indebidamente abonados como gastos hipotecarios“.

¿Qué sería una hipoteca media? En Maher Abogados han realizado el cálculo a partir de un préstamo de 150.000 euros para la compra de una vivienda usada. Firmado en 2014, con un 0,5% de comisión de apertura.

A una hipoteca con estas características le corresponden unos gastos hipotecarios de 2.875 euros“, señala Gualtieri. “De los que el cliente podría reclamar unos 875 euros (gestoría, registro y notario)“.

Cinco aspectos clave de la cancelación hipotecaria

Vinculada a la firma de préstamos hipotecarios, la cancelación es otro aspecto que despierta gran interés. Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el pasado 2017 se llegaron a cancelar 313.716 hipotecas en nuestro país.

Gastos hipotecarios de formalización y cancelación del préstamo

Un proceso que conviene hacer a conciencia. Y sobre el que la plataforma reclamador.es aconseja cinco aspectos importantes:

1.- No es urgente, pero sí se aconseja al registro
Comunicar al registro de la propiedad el vencimiento de la hipoteca es altamente recomendable. Especialmente de cara a solicitar otra en el futuro.

2.- Conviene cancelar el préstamo hipotecario
Mediante un certificado de deuda cero, sin ningún coste, que debe facilitarnos la entidad bancaria podemos acudir al registro para cancelar la hipoteca.

3.- Una vez cancelada, pedir la nota simple
Con la escritura de cancelación firmada, esta puede ser inscrita en el registro y se puede solicitar la correspondiente nota simple. Ya libre de cargas.

4.- Pagar comisión también para cancelar
En algunas hipotecas, no en todas, existe una cláusula que establece la comisión de cancelación anticipada. Cargo que no puede superar el 1% del capital pendiente.

5.- También se puede cancelar sin escritura
Cabe la posibilidad de solicitar la cancelación en el registro sin tener que solicitar la escritura. Aunque se trata de un trámite lento. Pues deberán transcurrir 21 años desde el abono de la última cuota.

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