Según el Banco de España, el precio de la vivienda en venta roza los niveles precrisis. Mientras que las rentas del alquiler superan ámpliamente su máximo histórico. Algo a lo que el regulador añade una señal de alerta: Existe un importante desajuste entre la demanda y la oferta del stock de vivienda nueva.

Los precios de compra de las viviendas se aproximan a niveles anteriores a la crisis. Impulsando a otros mercados como el del alquiler. En Barcelona, por ejemplo, las rentas superan ya los valores de 2015. A pesar de la moderación en la subida del pasado 2018.

Esta es solo una de las conclusiones del reciente informe “Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, elaborado por el Banco de España. “El análisis en detalle de Madrid y Barcelona, confirma que los precios del alquiler crecieron de manera mucho más estable que los de la venta durante la años de la crisis económica“, señala la entidad.

Basta un detalle. En el punto más bajo (septiembre de 2013), el precio de compra estaba 37 puntos por debajo del nivel máximo (2006). Mientras que el precio más bajo en el alquiler (junio de 2013), solo ha llegado a caer 18 puntos por debajo de máximos (2006).

Vivienda en venta o alquiler de Madrid y Barcelona, según el Banco de España

Algo que no evita el importante desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. ¿Con qué resultado? “Aunque la construcción de obra nueva muestre síntomas de mejora, esto no quiere decir que el stock de vivienda nueva sea siempre recibido con los brazos abiertos“, señala Orlando Sánchez de Oi Realtor Madrid.

El cliente se ha vuelto más exigente y no está dispuesto a comprar cualquier cosa“, añade. “Porqué, además del precio, importan otros detalles“, matizan desde la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La vivienda nueva interesa, pero solo en mercados muy concretos y ubicaciones privilegiadas. Algo que, hoy por hoy,  encontramos mayoritariamente dentro del mercado vivienda usada.

Vivienda en propiedad frente al alquiler

Según el Banco de España, tomando como referencia los precios por comprar y alquilar a finales de 2006 (base 100), se puede llegar a apreciar la desigual evolución de ambos mercados.

Por un lado las rentas del alquiler han cerrado 2018 en torno a 24,5 puntos por encima de dichos valores máximos. Mientras que los precios de venta aún están por debajo. Concretamente, en 92,2 puntos respecto a 100.

Los valores del alquiler no solo han comenzado a recuperarse antes“, señala Orlando Sánchez. “Sino que además lo hacen con bastante más fuerza, y también con cierto retraso“.

Stock de vivienda nueva y tenencia en el mercado, según el Banco de España

Dichas rentas, se han incrementado de manera significativa en las principales ciudades“, recuerda el Banco de España. “A pesar de todo, mientras los precios de venta no han alcanzado aún a niveles anteriores a la crisis, los precios del alquiler están ya por encima de dicho nivel“.

Es más, hemos constatado que durante 2018 el crecimiento de las rentas del alquiler ha sido bastante menor“, añade el Banco de España. “Observándose incluso caídas en los alquileres de Barcelona“, avisa la entidad. “Aunque también se aprecia desaceleración en los precios de venta”.

Jóvenes abocados al mercado del alquiler

Frente a la estadística general, la tendencia indica un interés creciente por la vivienda en alquiler. Especialmente dentro del grupo de edad más joven (16 a 29 años). Por delante de los residentes de mediana edad (30 a 44 años).

Según el Banco de España, dicha evolución se explica por factores vinculados a la economía. Que afectan a estos segmentos de población. Además de razones sociológicas que llevan a las generaciones de jóvenes escojan preferentemente vivir de alquiler.

La entidad recuerda las razones tributarias que favorecen tradicionalmente a la compra de vivienda frente al alquiler. Al tiempo que señala un cambio de tendencia motivado de la nueva fiscalidad de la vivienda.

Stock de vivienda nueva e inmuebles sin vender, según el Banco de España

El final de la deducción por invertir en vivienda habitual y la subida de los impuestos a los propietarios de vivienda “son hechos más que relevantes” que llevan alejan a muchos del mercado de compraventa. “Esperemos que todo esto cambie con la nueva ley hipotecaria“, señala Orlando Sánchez.

Aunque lo cierto es que la construcción no acaba de recuperarse“, añade. “Con el poco interés que despierta el stock de vivienda nueva“, recuerda, “es normal que la actividad constructora acumule cierto retraso.

Sin construcción y salida del stock de vivienda nueva

La crisis del mercado de la vivienda ha sido importante. Pero el proceso de recuperación también lo está siendo”, añade el representante de Oi Realtor en Madrid.

Según el Banco de España, desde finales de 2013 hasta el último trimestre del 2018 la inversión en vivienda ha crecido un 45%. Frente al crecimiento del 15% en el PIB, durante ese mismo periodo.

Este interés por las inversiones inmobiliarias ha tenido un impacto significativo en la entrada de capital. Con cifras que en 2018 han superado los niveles anteriores a la crisis. Sin embargo, la inversión en la construcción no mejora al mismo ritmo.

¿Cuál es la razón? “El peso en la economía es el factor determinante“, señala el Banco de España. “La inversión en vivienda, que suponía un 12% del Producto Interior Bruto (PIB) precrisis, representa ahora un 5,5% de todo el PIB“, apunta. “Mientras que la construcción ha pasado de tener un peso del 9,4% a quedarse en el 5,1%“.

Niveles de construcción y stock de vivienda nueva, según el Banco de España

Algo que impacta en la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales. Que aunque han mejorado notablemente, aún acumulan un cierto retraso por el peso elevado del stock de vivienda nueva sin vender.

Todo lo contrario a lo que refleja el mercado de vivienda usada, donde el ritmo de compraventas no deja de crecer“, finaliza Orlando Sánchez. “En Oi Realtor, la cartera de casas y pisos en venta en Madrid goza de un dinamismo que dificilmente iguala la obra nueva“.

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