Obtener una vivienda es una de las inversiones más importantes que las personas llevan adelante a lo largo de su vida. Por lo tanto, si estás pensando en comprar una propiedad debes informarte si la misma tiene cargas o no. Y, a su vez, conocer el alcance de las mismas para tomar la decisión más adecuada. En muchos casos, algunas cargas hacen que no sea recomendable adjudicar el inmueble y otras que no merecen ser tenidas en cuenta por su poca trascendencia. Como sabemos de la importancia de un paso como este, queremos dejarte una guía actualizada sobre las cargas de una vivienda y las formas mediante las cuales puedes conocerlas.

Es posible, al momento de realizar la compraventa de nuestra vivienda, acceder a toda la información registral de la propiedad mediante una nota simple o una certificación solicitada en el Registro de la Propiedad. En varias ocasiones, es posible encontrar que el inmueble está gravado o sujeto a diversas limitaciones que pueden afectar el dominio que existe sobre ellas un derecho real.  

El objetivo del siguiente artículo es brindarte una guía detallada que te permita comprender el significado de cada una de las cargas inscriptas. Por lo que vas a encontrar las más frecuentes que pueden figurar en el Registro.

¿Qué son las cargas de una vivienda?

Se trata de todas las obligaciones económicas que una vivienda tiene y que le son transmitidas al comprador. Es decir, todos esos pagos pendientes que deberás realizar en el caso de comprar un inmueble.

La naturaleza de las cargas de una vivienda es diversa, y abarca tanto impuesto como el recibo de la comunidad. Por lo tanto, es de suma importancia, previa a la adquisición de una propiedad, comprobar la existencia de o no de deudas. De esta manera, en caso afirmativo, deberás consensuar con el vendedor quién deberá hacerse cargo de las mismas. Es una manera de evitar sorpresas una vez que la vivienda sea tuya.

Maneras de conocer las cargas de una vivienda   

Si te encuentras interesado en la compra de una vivienda, además de su coste, impuestos u requisitos, es de suma importancia que conozcas si tiene cargas o/y gravámenes. Muchas veces, el propietario no realiza la notificación correspondiente sobre las deudas al futuro comprador. ¿El principal motivo? Los pagos pendientes, seguramente, podrían obstaculizar la compraventa de la propiedad.

Si decides llevar adelante el proceso de compraventa decides con el asesoramiento de una agencia inmobiliaria, estos datos serán brindados e investigados por la misma. Se te proveerá de la información con antelación. El comprador deberá asegurarse el libre carga o deuda de la vivienda para poder efectivizar la operación.

Las formas de conocer las cargas de una vivienda son los siguientes:

1)Nota simple.

2)Libre deudas en la Comunidad de Propietarios.

3)Recibos y pago de Impuestos.

Cargas de una vivienda: maneras de conocerlas

¿Cuáles son las cargas más frecuentes?

Luego de haber llevado adelante los pasos anteriores, es posible que encontremos diversos tipos de cargas en la vivienda. Para que ello no suponga una sorpresa y un desconocimiento, te detallamos las más importantes o significativas una por una. Las dividiremos en tres grupos:

  • Registrales
  • Propias
  • Municipales
  • De suministros

Cargas registrales de una vivienda

Por un lado tenemos aquellas cargas de una vivienda que se pueden conocer mediante la solicitud de una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este tipo de cargar son de carácter público por lo tanto, pueden ser consultadas por cualquier personas mayor de edad.

Hipotecas

Se trata de la carga más habitual ya que en una gran mayoría de casos, las personas realizan la comprar de su vivienda mediante la adjudicación de una hipoteca. La misma es definida como la garantía que recae sobre un bien de manera directa e inmediata, como consecuencia de la solicitud y concesión de un préstamo o crédito por una entidad financiera.

Esta carga es de suma importancia porque, al ser la misma hipoteca la garantía que acredita el pago del préstamo, ante la falta de dicho compromiso es posible actuar de manera legal según procedimientos regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil o del procedimiento de venta extrajudicial ante Notario.

Para que la hipoteca sea consideraba válida debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad, es decir, el préstamo hipotecario debe figurar en la escritura pública. En el caso de que una vivienda se encuentre hipotecada, el futuro propietario puede adquirir, mediante una subrogación, el compromiso de pago de a misma.

El comprar de una vivienda con hipoteca puede elegir entre diferentes situaciones para continuar o no el proceso de compraventa de la misma:

  1. Exigir al propietario la cancelación de la hipoteca antes de llevar adelante la compra del inmueble. Es decir, que abone la cantidad de dinero que falta para completar el monto de la hipoteca.
  2. Retener del precio total de la vivienda lo que se deba y cancelar la deuda en el mismo momento de la compra. Es una de las opciones que más frecuentemente. El día de la firma del contrato ante notario asiste un asesor del correspondiente banco y se le hace entrega de un talón por el importe restante de la hipoteca. En ese momento, el notario da fe de la cancelación de esta última, por lo que resta solo realizar un talón para la para la parte restante de la compra.
  3. Con consentimiento de la entidad financiera puede llevar adelante la subrogación de la hipoteca. La ventaja de esta opción es no tener que poner la totalidad de la deuda hipotecaria de una sola vez.

Nota Marginal de ejecución hipotecaria

La existencia de esta carga significa que la entidad bancaria va a proceder a quedarse con la hipoteca por falta de pago.

La nota marginal no tiene un periodo de duración determinado, por lo tanto, no dispone de un plazo de caducidad y puede ser cancelada solo por orden o petición de la entidad que ha solicitado su expedición. Asimismo, mientras exista una nota marginal e imposible llevar adelante la cancelación de la hipoteca por escritura pública. Es decir, debe cancelarse primero la no la nota de ejecución hipotecaria.

En estos casos, el futuro comprador deberá solicitar la cancelación de la nota marginar antes de adjudicarse la vivienda. Esta acreditación es una forma de asegurarse el pago y la paralización del procedimiento antes de la firma del contrato. De lo contrario, si no se cancela la ejecución la inscripción de compraventa por dría ser anulada.

Usufructo y servidumbre

Este tipo de cargas de una vivienda no tienen que ver con la falta de pago de alguna obligación. El usufructo y la servidumbre son cargas que establecen restricciones sobre la vivienda. Se trata del derecho de terceros, que no son propietarios, sobre el inmueble.

¿A que nos referimos? En el caso del usufructo, la vivienda es propiedad de una persona determinada, sin embargo, el derecho a disfrutar de su renta es de otra. Es por esto que si adquieres una propiedad y su usufructo pertenece a otro particular, no podrás utilizarla para rentabilizarla a través de un alquiler, por ejemplo.

Respecto al concepto de servidumbre, se trata un pacto entre el propietario de un inmueble y otra persona para el uso de una propiedad. Esta puede ser voluntaria o dictaminada por un juez.

En el caso de las servidumbres legales no es necesario que se inscriban en el Registro, por su condición de legalidad.  Y, en relación a las voluntarias, se recomienda incorporarla en el Registro, de otra manera no afectarían a terceros o adquirientes de buena fe.

Anotación preventiva

Las anotaciones preventivas tienen la finalidad de notificar si una vivienda o propiedad tiene juicios o deudas pendientes. Al comprar una vivienda es de gran importancia saber si dispone de este tipo de cargas registrales ya que puede ser un motivo para perder la inscripción de la compraventa. Tiene un plazo de caducidad de cuatro años, pudiendo ser postergadas cuatro años más.

Los tipos de anotaciones preventivas son tres:

  • De embargo. Informa que el dueño de una propiedad tiene deudas. Es considerada una garantía registral a través de la cual

“los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para obtener, en su caso, con la realización forzosa de tales bienes, el importe de la deuda garantizada por la misma anotación.”

Registradores (2009) Guía de cargas que se pueden encontrar inscriptas en el Registro de la Propiedad al tiempo de adquirir una vivienda. Valencia. p.18
  • Las de demanda acredita la existencia o no de conflictos del propietario con terceros. En este sentido, un conflicto refiere a un enfrentamiento que debe ser mediado por la ley y resuelto mediante un juicio.
  • De prohibición de disponer, es decir, que el propietario de un inmueble no puede venderlo ni donarlo. Es una medida de tipo cautelar que impide el acceso al Registro de la Propiedad.

Cargas propias de una vivienda

Este tipo de cargas son las que recaen sobre la misma propiedad. Es decir, nos referimos a las deudas que el vendedor tiene pendiente con la comunidad de propietarios.

Si bien no tiene la naturaleza de cargas directas sobre el inmueble, deben ser pagadas. De lo contrario, si compras una casa que tiene pendiente de pago las cuotas de la comunidad deberás saldarlas cuando la propiedad pase a ser tuya. Como mencionamos anteriormente, debes pedir un certificado que deberá ser emitido en un plazo de 7 días hábiles desde su solicitud. Lo expide el secretario con la aprobación del presidente de la junta de propietarios.

Además, debes tener presente que en dicho certificado aparecen las deudas, pero no las posibles cargas a futuro que ya fueron acordadas por la comunidad.

Cargas municipales

Por último, nos encontramos ante las cargas municipales, que serán trasmitidas de vendedor a comprador una vez transferida la vivienda.  

La carga más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tributo que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. El IBI es un gravamen que se abona anualmente, y debe abonarlo el propietario al 1 de enero. Es decir, es la persona que deberá afrontar el pago total del año corriente. Por parta parte, debemos conocer la situación en relación a la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Una manera de conocer la situación impositiva del inmueble es acudiendo al Ayuntamiento competente y solicitar un comprobante de pago. Además, el Ayuntamiento de tu localidad podría brindarte información acerca de las cargas urbanísticas que puede llegar a tener la vivienda.

Al momento de comprar una propiedad, debes saber que se adeuda en términos tributarios, ya que el Ayuntamiento podría proceder a un embargo para cobrar la deuda.

Para conocer todos los impuestos del sector inmobiliaria te recomendamos la lectura de la siguiente nota:

Cargas con empresas de suministros

Para completar la información, queremos sumar, a modo informativo, que además de las cargas anteriores la propiedad que deseas comprar puede tener deudas con empresas de servicios.

Por lo tanto, llegado el momento de la compra, es importante consultar con dichas empresas (agua, gas, electricidad, teléfono…) para conocer de la existencia o no de algún tipo de pago pendiente para poder darlos de alta o cambiar la titularidad.

En caso afirmativo, deberás exigirle al vendedor la liquidación de los pagos y que realice la baja del suministro. De esta manera, tu podrás contratar los servicios que decidas.

Si estas pensando o ya has decidido dar el paso de la vivienda propia, esperamos te haya sido de gran utilidad esta información. Conocer las cargas de una vivienda son de suma importancia para evitar futuros problemas.

Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario o ponerte en contacto con nosotras de manera directa. Desde Oi Realtor podemos ofrecerte el mejor asesoramiento profesional y hacer de este proceso un camino sencillo para que solo te dediques a disfrutarlo. ¡Escríbenos ahora!

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2 Comentarios

  1. He solicitado una Nota Simple respecto aún inmueble y la respuesta es lo mismo que consta en la escritura es decir que hay una hipoteca sobre ella 1979, no me aclara si en el actualidad esta libre de cargas

    • María Redacción Responder

      Estimado Jaime
      Es probable que la deuda hipotecaria haya sido saldada y que hayan pasado más de 20 años desde su cancelación, pero que la misma no haya sido inscripta en el Registro de la Propiedad. Esto significa que la carga ha prescripto, pero nadie hizo el trámite de cancelación. En este caso, el vendedor debe presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que elimine dicha carga de la propiedad.
      Te recomendamos leer el siguiente post donde hablamos de cancelación de hipotecas
      Esperamos haberte ayudado en tu consulta.
      Gracias por leernos
      Saludos!

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