Desde Oi Realtor, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que los trámites te resulten menos dificultosos. En esta oportunidad, te ofrecemos una guía paso a paso para realizar el cambio de titularidad de una propiedad. Si necesitas llevar a cabo esta gestión, te recomendamos que sigas leyendo.

Los cambios de titularidad de un inmueble se realizan ante el Registro de la Propiedad donde esté inscripta la vivienda. Para poder conseguirlo deberás presentar la documentación pertinente, según tu caso particular.

El coste de este trámite dependerá del valor de la propiedad. Cabe destacar que, si bien el procedimiento es similar en toda España, el precio que deberás pagar puede variar de una comunidad autónoma a otra.

Si lo deseas, podrás obtener un presupuesto del registrador. En general, esta operación tiene asociados cuatro tipos de costes:

1. Notarial: el coste de hacer la escritura.

2. Fiscal: el pago de los impuestos que corresponda.

3. Registral: el valor por hacer la inscripción.

4. De gestión: no es obligatorio, solo deberás abonarlo, en el caso que desees pagar por la tramitación del impuesto y por la inscripción.

Motivos para realizar un cambio de titularidad de un inmueble

cambio de titularidad

Compraventa: 

Luego de haber adquirido una vivienda, los nuevos propietarios del inmueble deberán afrontar el pago del registro a su nombre.

El vendedor tiene la obligación de ir al notario para obtener la escritura y solicitar una copia simple de esta. Con esta se tramita el pago de la plusvalía municipal.

La persona que compró el inmueble necesitará esta copia simple de la escritura para realizar el cambio de titularidad en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.

Donación:

Los beneficiarios y quienes donan deberán acudir al notario para obtener las nuevas escrituras con la transmisión de donación.

Es conveniente aclarar que pueden estar exentas del impuesto de plusvalía las donaciones de padres a hijos, de hijos a padres, las de matrimonio, las de abuelos a nietos y de nietos a abuelos, dependiendo de la comunidad autónoma.

Herencia:

Los herederos tienen que solicitar ante el notario la escritura de “aceptación de herencia”. Con ella podrán acudir a la Oficina del Catastro y, luego, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad.

Gastos que deberás afrontar al efectuar el cambio de titularidad

En España, no es obligatorio hacer una escritura pública de las operaciones de transmisión de vivienda, sin embargo, es muy recomendable. La escritura de una vivienda es el documento donde se asienta lo ya pactado en su negociación y posee alcances jurídicos y económicos.

Debido a la importancia de este contrato entre dos partes, se requiere de la intervención de un tercero que funcione como testigo. Este tercero deberá poseer imparcialidad, solvencia y legitimidad. Deberá garantizar que el acuerdo cumple con las leyes vigentes y que respeta los derechos de ambas partes. El tercero en las escrituras públicas, quien se constituye como responsable solidario, es el notario. El notario es un funcionario público.

El notario cobra una tarifa que es fijada el Gobierno mediante Real Decreto, no decide cuánto será el coste de su labor. Por este motivo, es la misma para todos los notarios de España.

La tarifa notarial o arancel varía de acuerdo a tres factores:

-La cuantía de la propiedad en el documento.

-La extensión del documento.

-Los actos complementarios realizados.

Los gastos notariales cubren los honorarios, pero además constituyen una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores, y otros gastos que se generan y que el notario abona en nombre del cliente.

Estos gastos se engloban en lo que se denomina actuaciones complementarias o actuaciones notariales extra-documentales dirigidas. En función de tales actuaciones complementarias realizadas, los Colegios Notariales fijan los criterios para determinar los importes exactos a cobrar.

Cuando quede todo correctamente establecido, el notario deberá enviar el acuerdo para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

El cambio de titularidad en el Catastro es gratuito, siempre y cuando la realice el titular del inmueble. En el caso de que este cambio lo tramite el notario, será un gasto más a añadir a los gastos notariales.

Asimismo, es necesario tener en cuenta que no podrás registrar el piso a tu nombre hasta que no hayas liquidado los impuestos a que haya lugar, según el caso.

Al igual que los gastos notariales, los de los registros también se rigen por ley, mediante el Real Decreto de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad. El importe que deberás abonar se calcula sobre el valor declarado en la escritura. A mayor importe se aplica menor porcentaje.

Existen exenciones en el pago de gastos registrales como es el caso de las viviendas de protección oficial.

gastos

Documentos que deberás presentar en el Registro de la Propiedad

La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad exige la presentación de tres documentos reglamentados. Estos son:

-La escritura pública.

-El Impreso de Autoliquidación: documento que justifica que se ha llevado a cabo el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

-La constancia del pago de la plusvalía municipal.

La inscripción se realiza en la oficina Registral de la localidad donde se ubica el inmueble, donde deberás presentar los documentos recién mencionados.

Tributos que deberás pagar antes de registrar la propiedad

En los casos de compraventa, los tributos que deberás abonar dependerán, fundamentalmente, de si el piso es nuevo o de segunda mano.

Si se trata de una primera transmisión, es decir, de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora, se debe pagar el IVA. Si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial, el IVA corresponde al 4% del precio escriturado. En los demás casos, el IVA alcanza el 10%.

Si se trata de un piso de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo varía entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Es posible que se apliquen deducciones fiscales por causas de edad, familia numerosa o discapacidad.

El tributo de actos jurídicos documentados (AJD) grava todos los documentos jurídicos extendidos en papel timbrado, los cuales son necesarios para formalizar la compraventa. Su coste oscila entre 0,5% y 1,5%.

En los casos de herencia, se paga el Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. En muchas comunidades, el importe que deberás pagar por una donación es mínimo.

El pago de la plusvalía municipal, recae asimismo sobre los herederos. Además, se deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados.

herencia

En los casos de donación, también se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero en la modalidad de Donaciones.  Algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones de hasta un 99% en este tributo.

Para el beneficiario, la ganancia patrimonial que se genera por recibir la donación de los bienes está exenta de tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

Cambiar de nombre un inmueble con hipoteca

Existe una figura que es desconocida por muchos titulares de hipoteca, se trata de la subrogación. Este mecanismo permite hacer un cambio de titular de la hipoteca, así como algunas de las partes del contrato de esta.

En los casos en que se efectúe la compraventa de una propiedad ya hipotecada, el comprador puede subrogarse a ese contrato de préstamo. De este modo, se hace un cambio de deudor manteniendo la misma entidad bancaria. Se entiende que el comprador acepta las condiciones del préstamo hipotecario que poseían el promotor o el propietario anterior. Por lo tanto, el comprador asume la deuda existente.

Gastos de la subrogación

Entre los gastos que conlleva una subrogación se encuentran:

-La comisión de subrogación.

-Los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Actualmente, la ley hipotecaria fija el reparto de los pagos entre el cliente, el cual abonará la tasación del inmueble, si fuera requisito, y el banco. Este último se hará cargo del impuesto de actos jurídicos documentados, de la primera copia del notario, de los gastos del registro y de la gestoría.

Para que una propiedad tenga validez legal, es indispensable que esté registrada en el Registro de la Propiedad. Con este fin, deberás tener previamente la escritura firmada ante notario. Llevar a cabo el registro de tu inmueble es muy beneficioso, ya que además de proteger al titular, también facilita la transmisión del inmueble y la búsqueda de financiación.

Si te han quedado dudas, no dudes en contactarte con nosotros. Un agente se encuentra disponible para asesorarte.

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