Autor

Xavi Garcia

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Los últimos datos del PIB recogen una clara desaceleración económica en el corazón de Europa que afecta también a España. Llegando a ralentizar diversas variables del mercado inmobiliario. Como la compraventa de viviendas, los precios de venta o la inversión que los hogares dedican a las reformas.

Todo tipo de instituciones e indicadores anticipan un claro frenado en la economía. Desde la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (Airef) al BBVA Research.

Ni siquiera el motor de Europa permanece al margen de este fenómeno global. Tal y como reflejan los últimos datos económicas de Eurostat. La oficina estadística europea recoge un frenazo en el PIB que crece un 0,2% en el tercer trimestre del año. Cuando en el primer periodo de 2018 crecía un 0,4%.

Estadística de Eurostat donde se recoge la desacelaración económica

La desaceleración económica en Alemania (-0,2%) frena a la zona euro, con la menor tasa de crecimiento desde 2014. Mientras que España (+0,6%) y Francia (+0,4%) se quedan solas tirando de la economía europea. Cuyos niveles están por debajo de los Estados Unidos y del Reino Unido.

¿Qué consecuencias tiene dicha tendencia? Los efectos de la desaceleración económica ya se dejan en ciertos sectores, como el mercado inmobiliario o la actividad constructora.

La desaceleración económica en la venta de viviendas

Según la ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad‘, que elabora el INE, la compraventa de viviendas aumentó un 9,7% interanual durante el pasado mes de septiembre.

Un dato que no deja de ser positivo, tras encadenar seis meses consecutivos al alza. Sin embargo, también apunta a un estancamiento de las operaciones de compraventa. Especialmente tras venir de un periodo con importantes incrementos en la actividad.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según el INE

Las noticias del mercado hipotecario en las últimas semanas, seguramente tendrán consecuencias en los datos tanto de octubre como de noviembre“, señala Fernando encinar (Idealista).

El mercado de la vivienda continúa dando signos de recuperación, aunque en una línea de estabilidad“, sentencia Beatriz Toribio (Fotocasa).

Los precios se moderan, según los registradores

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 6,7% durante el tercer trimestre del año. Según la última ‘Estadística Registral Inmobiliaria‘ del Colegio de Registradores.

Esto supone una ligera caída del 0,3% en tasa intertrimestral. Un hecho puntual pero que puede suponer un cambio de tendencia hacia la estabilización del mercado.

Efectos de la desaceleración económica en la venta de viviendas, según los registradores

Entre los meses de julio y septiembre, quedaron inscritas en los registros de la propiedad 133.295 compraventas de vivienda. Dato que supone una caída del 0,7% respecto al segundo trimestre (abril a junio).

A pesar de todo, España registra la segunda mayor cifra de compraventas en todo un trimestre. Solo por debajo de la registrada a mediados del año 2008.

75.000 proyectos menos de reforma en los hogares

La evolución de la economía provocará que el número total de reformas en viviendas caiga respecto al año pasado.

Según el ‘Observatorio 360º de la Vivienda y la Reforma 2018‘, elaborado por Andimac, la desaceleración económica tendrá consecuencias en los proyectos de rehabilitación. Concretamente, se ejecutarán unas 75.000 reformas por debajo de las registradas en 2017.

Efectos de la desaceleración económica en la reforma de viviendas, según Andimac

“Aunque nuestra economía ha conseguido mantener los niveles de crecimiento durante el tercer trimestre del año, la incertidumbre económica en Europa tendrá consecuencias”, señalan desde Andimac. “Sin olvidar el retraso que está acumulando la puesta en marcha del nuevo ‘Plan de Vivienda 2018-2021’“.

Esto ha provocado que los españoles hayan decidido rebajar en cerca de un 1% los gastos de rehabilitación en su vivienda. Frente a la previsión de principios de año. Una decisión arriesgada, ya que el parque de viviendas sigue envejeciendo a un ritmo del 3,3% anual.

Aún así, los datos de Andimac también recogen que el presupuesto medio en trabajos de mejora de la viviendas ha aumentado un 3,5%. Hasta situarse en torno a los 675 euros por familia. Una inversión que se nota especialmente en comunidades como Madrid, con un presupuesto medio de 734 euros.

La recuperación del consumo y el turismo de compras convierten a las principales avenidas españolas en ejes de referencia internacional. Concrementamente, Barcelona y Madrid cuentan con dos de las calles comerciales más caras de toda Europa.

En el ranking de las avenidas más cotizadas del mundo resulta inevitable hacer referencia a ciudades como Nueva York o Hong Kong. Junto a otras como Londres, París o Milán.

Pero no muy lejos de estas últimas encontramos también algunos de los ejes comerciales de Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia o Bilbao. España es un destino de referencia para las principales firmas del panorama internacional. Y algunas de sus avenidas figuran entre las calles comerciales más cara y exclusivas.

Según el informe anual ‘Main Streets Across The World 2018‘, elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, el Portal de l’Àngel y la calle Preciados figuran entre las veinte avenidas comerciales de referencia. En la 18ª y la 20ª posición del panorama europeo, respectivamente.

Ambas con una renta media que supera los 3.200 euros por metro cuadrado al año. Un precio que cada vez más marcas están dispuestas a pagar para disfrutar de la mejor ubicación en el centro de Barcelona y Madrid.

Un ranking con 446 avenidas de todo el mundo

El estudio ‘Main Streets Across The World’ llega a su 30 aniversario con una nueva y esperada edición.

En esta ocasión, Cushman & Wakefield estudia las 446 avenidas comerciales más importantes. Distribuidas en 65 países del mundo. Un ranking donde aparecen clasificadas en función del alquiler medio de sus locales comerciales.

En ese sentido, el Causeway Bay de Hong Kong es la calle comercial más exclusiva del planeta con una renta media anual de 24.606 euros por metro cuadrado.

Superando a la Quinta Avenida de Nueva York, cuyo alquiler medio está en 20.773 euros por metro cuadrado. Y a New Born Street, en Londres, con 16.071 euros por metro cuadrado.

España en el panorama europeo de las compras

En el panorama europeo, por detrás de New Bond Street (Londres) encontramos a la Avenida de las Campos Elíseos (París) con 13.992 €/m2. Un eje de referencia para la moda que hace un año ocupaba la tercera posición.

Mientras que completando el medallero se sitúa la Via Montenapoleone (Milán) con 13.500 €/m2. Hace un año, la segunda más cara de toda Europa. Y en cuarto lugar la via Condotti (Roma) con 11.500 €/m2.

Dos ciudades españolas entre las dos calles comerciales más caras de Europa

Por debajo de las cuatro calles comerciales más caras del continente, ninguna supera los 8.000 €/m2. En un ranking donde aparecen ciudades suizas (Zurich, Ginebra), italianas (Venecia,..), francesas (Cannes), alemanas (Munich, Berlin,..), austriacas (Viena), irlandesas (Dublín) y, como no, españolas.

Según Cushman & Wakefield, España es un destino apreciado por su calidad y posicionamiento entre minoristas y propietarios. Desde Ikea a Chanel, y desde Uniqlo a Five Guys.

Dos de las calles comerciales más caras y lujosas

Las estadísticas de la consultora sitúan al Portal de l’Àngel como la avenida comercial más exclusiva de toda España, por noveno año consecutivo. Con una renta media de 3.360 euros por metro cuadrado al año, ésta céntrica calle barcelonesa ocupa el 18º posición en Europa. Además de la 67ª del mundo.

Ligeramente por debajo, la calle Preciados vuelve a situarse entre las más destacadas. Con un alquiler medio de 3.240 euros el metro cuadrado al año. Una avenida de referencia en Madrid que ocupa la 20º posición del ranking europeo. Y la 70ª del ranking global.

Calles a las que se podrían sumar otras como Málaga (Marques de Larios), Valencia (Colón), Sevilla (Tetuán), Bilbao (Gran Vía), Palma de Mallorca (Jaume III) o Zaragoza (Pl Independencia).

Además del resto de ejes barceloneses y madrileños. Desde Pg de Gracia y Pelai a Serrano, Gran Vía y Ortega y Gasset.

Sin duda, España cuenta con algunas de las calles comerciales más caras y más reconocidas“, reconoce el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La recuperación del mercado residencial llega tanto a la vivienda usada como a la nueva. Ya no solo en la compraventa de propiedades sino también en los visados de obra nueva.

El año 2018 puede ser histórico para la construcción de viviendas.

Como ya comentamos, la transmisión de viviendas nuevas crece al mismo ritmo que la compraventa de viviendas usadas. Aunque esta no es la única buena noticia para los promotores.

Según la última estadística del Ministerio de Fomento, se han concedido más de 68.000 visados visados de obra nueva en los ocho primeros meses del año. Un dato que el BBVA Research complementa en el Observatorio Inmobiliario de noviembre.

Según la entidad, el mercado podría cerrar 2018 en torno a los 100.000 permisos. Consiguiendo así duplicar la cifra lograda en 2015. Cuando se concedieron menos de 50.000 visados de obra nueva.

Los niveles de actividad se acercan a los años anteriores a la crisis, aunque con cifras más estables y producto de mayor calidad“, puntualiza Luis Gualtieri. ¿Dónde se construye? “Principalmente en las grandes capitales: Madrid acumulaba más de 7.000 permisos entre enero y agosto“.

Por ello queremos estar muy presentes en el SIMA Otoño“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Un salón con promociones de nueva planta y auténticas rehabilitaciones de lujo“.

Un 26% más de visados de obra nueva

El nuevo ciclo inmobiliario debe asentarse en la recuperación de la actividad constructora“, señala Luis Gualtieri.

El CEO de Oi Realtor defiende esta teoría tras la publicación de la estadística de visados de obra de Fomento. Según el ministerio, 2018 será el primer año de repunte para la construcción tras varias ejercicios con caídas.

Entre los meses de enero y agosto de 2018, Fomento contabilizó un total de 68.044 visados de obra nueva residencial.

Permisos de rehabilitación y visados de obra nueva para viviendas

Además de 17.021 permisos de rehabilitación y 1.415 de ampliación.

Entre la tipología de viviendas con más obra nueva destacan los pisos en bloque, con 53.854 visados. Por delante de los 14.180 permisos para viviendas unifamiliares.

Los más de 68.000 visados en ocho meses suponen un 26% más que durante el mismo periodo de 2017. Y sitúan a este último mes de agosto como el mejor desde 2008. A mucha distancia del año 2013. El peor de la serie, con solo 34.288 permisos anuales.

Madrid superaría los 10.000 permisos anuales

El aumento escalonado en los visados de obra nueva se debe especialmente al stock vivienda que todavía se arrastra desde la burbuja. Con miles de propiedades que dificilmente tendrán salida.

Según los recientes datos de Acuña & Asociados, existen 1,2 millones de propiedades a la venta. “Un freno para un sector que se está renovando“, añade Luis Gualtieri.

Muchas de estas viviendas se encuentran en zonas con ningún o poco interés para los residentes. al tiempo que las principales ciudades despiertan un gran interés.

Evolución de los visados de obra nueva en las principales ciudades españolas

Basta con estudiar con en detalle las estadísticas de Fomento para las principales ciudades.

En ese sentido, la ciudad de Madrid es claramente la más activa. En solo ocho meses, la capital ha concedido 7.087 visados de obra nueva y rehabilitación. Por delante de Barcelona (2.241), Valencia (1.646), Málaga (1.410) o Zaragoza (1.063).

A este ritmo, Madrid podría rozar los 11.000 visados a final de año“, sentencia Gualtieri. “Un motivo por el que llevamos apostando más de un año por este ciudad, además del interés en sus inversiones inmobiliarias“.

Previsión anual de unos 100.000 visados

Frente a este panorama, el BBVA ha calculado el impacto de la recuperación en la actividad constructora. Según su último ‘Observatorio Inmobiliario‘, España podría sumar 100.000 visados de obra nueva a finales de 2018.

Esto supondría más del doble de permisos concedidos hace solo tres años. Cuando 2015 finalizó con 49.695 visados.

El aumento en el número de permisos se debe, fundamentalmente, a un contexto económico favorable. Tras aumentar el empleo en la construcción un 1,3% durante el tercer trimestre, crecer el número de hipotecas para viviendas en un 16,8% respecto al año pasado e incrementarse la compraventa de viviendas un 9,7%.

Aún así, conviene disipar toda sospecha de burbuja“, recalca Luis Gualtieri. “Tal y como hizo el Banco de España hace algunos días“.

De alcanzarse los 100.000 permisos a finales de 2018, la cifra todavía estaría ocho veces por debajo del máximo histórico de 2006. Cuando se contabilizaron 865.561 visados de obra nueva“.

De hecho, solo en marzo de ese año se aprobaron 126.753 visados. Nada comparable con el actual panorama.

El segmento residencial sigue dando alegrías al sector inmobiliario. La compraventa de viviendas volvió a repuntar a vuelta de vacaciones. Destacando el caso de cuatro comunidades autónomas. Una superando las 8.000 operaciones mensuales y las otras tres con más de 6.000 transacciones.

Nuevo mes y misma dinámica positiva. Ni siquiera septiembre, un mes tradicionalmente incierto entre las vacaciones y la vuelta a la rutina, ha frenado la actividad inmobiliaria.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Septiembre 2018‘, elaborada por el INE, pone recoge un nuevo repunte en la compraventa de viviendas.

Durante el noveno mes del año se completaron 42.766 operaciones de compraventa. Un 9,75 más respecto a septiembre de 2017.

Se trata de un balance positivo tanto para la vivienda usada (+9,6%) como para la obra nueva (+9,8%). Aunque la vivienda libre de segunda mano sigue siendo la gran dominadora del mercado residencial.

La estadística se completa con un crecimiento medio del 7,7% en el número total de transmisión de fincas. Siendo Andalucía, con más de 8.500 operaciones, la comunidad más activa. Por delante de Madrid, C. Valenciana y Cataluña, con más de 6.400.

Seis meses consecutivos con actividad al alza

Según el INE, septiembre registró 42.766 operaciones de compraventa de viviendas. Un 9,7% más que en el mismo periodo del año anterior.

Con esta última estadística, España suma seis meses consecutivos con incrementos en la actividad inmobiliaria. Superando en más de dos puntos el alza interanual registrada el pasado mes de agosto (+7,4%).

Se trata de una excelente estadística, fruto de la iniciativa privada“, señala Luis Gualtieri. “A pesar de que la compraventa de viviendas protegidas aumentó un 13,8%, frente al 9,3% de la vivienda libre“.

En términos absolutos, se vendieron 38.621 propiedades del mercado libre y solo 4.145 de carácter público“, puntualiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “En estas circunstancias, poner trabas a la promoción privada en ciertas capitales no puede traer nada bueno“.

Más compraventa de viviendas nuevas y usadas

De la estadística mensual también sobresale la actividad del mercado de segunda mano.

Las operaciones sobre vivienda nueva crecieron un 9,8% frente al 9,6% de la vivienda usada. Sin embargo, las 8.016 operaciones en obra nueva supone poco más de una quinta parte respecto a las 38.621 operaciones de vivienda usada.

Del mismo modo que las transacciones sobre fincas urbanas (73.200) superaron con mucho a las de fincas rústicas (9.983).

Representando las viviendas el 58,1% de las operaciones en suelo urbano y otros edificios el 41,9% restante.

Más de 147.000 fincas transmitidas

En total se transmitieron 147.377 fincas. De ellas, 83.583 por compraventa. Un 11,6% más.

Mientras que 31.770 fueron por herencia. Unas 3.023 por donación, 513 por permuta y 28.488 por otros motivos.

Evolución de la transmisión de fincas urbanas y rústicas

En relación al mes anterior, la transmisión cayó un 6,1%. Siendo La Rioja y ambas castillas (Castilla y León y Castilla la Mancha) las tres comunidades con mayor cantidad de transmisiones por cada 100.00 habitantes.

Todas ellas con más de 500 transacciones mensuales.

Andalucía en cabeza de la actividad inmobiliaria

A pesar de estas cifras, el mercado residencial sigue siendo cosa de unas pocas comunidades.

Las cuatro comunidades con más compraventa de viviendas son Andalucía (8.159 operaciones), C. de Madrid (6.754), C. Valenciana (6.478) y Cataluña (6.429).

Número de compraventa de viviendas por comunidades autónomas

La Rioja (36,7%), Navarra (33,2%) y Murcia (23,9%) destacan por ser las regiones con mayor incremento en la compraventa, respecto al año pasado.

Mientras que la Comunidad Valenciana y la región de Murcia destacaron por el porcentaje de ventas por cada 100.000 habitantes. Con 165 y 135 operaciones, respectivamente. Por delante de Madrid y Baleares. ambas con 131 operaciones.

La capital española posee una de las grandes ferias inmobiliarias del panorama europeo. El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) celebra su nueva edición esta semana. ¡Llega SIMA Otoño con Oi Realtor!

SIMA es el principal showroom del mercado inmobiliario nacional y una de las citas imprescindibles para los grandes expertos del sector.

En el caso de Oi Realtor, celebramos el primer aniversario de nuestra firma en la capital, recuerda Luis Gualtieri. “En noviembre del año pasado comenzó nuestra expansión en la región de Madrid y doce meses después ya contamos con una moderna oficina en pleno centro de la ciudad”.

En esta ocasión, Madrid vuelve dominar la oferta de SIMA con un 65% de los inmuebles presentados. Del mismo modo que las promociones sobre plano van ganando terreno, con un 90% de las propiedades.

Aunque también hay espacio para los mercados de Alicante y Málaga. Con un 7% y un 4% de la oferta disponible en SIMA, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Así como una muestra de los nuevos proyectos en Canarias”, finaliza Gualtieri. “Es por ello que no queremos perdernos esta nueva cita, tras poner en marcha nuestra primera multifranquicia en el archipiélago”.

¡Esta será, sin duda, una gran semana inmobiliaria!

Un salón con más de 25.000 viviendas

Entre el 16 y el 18 de noviembre, las grandes firmas del sector inmobiliario se darán cita en SIMA Otoño. El gran showroom del sector con una oferta que supera las 25.000 propiedades.

Un año más, el Salón Inmobiliario de Madrid lleva a Ifema un gran catálogo de viviendas para responder a la demanda de residentes e inversores.

SIMA Otoño, del 16 al 18 de noviembre

Un año más, la protagonista será la vivienda habitual. Un producto que supone el 80% de la oferta. Como también lo será la obra nueva. Concretamente, nueve de cada diez viviendas ofertadas serán sobre plano. Con fecha de entrega esperada para 2019.

El catálogo disponible en SIMA Otoño es mucho más amplio que en anteriores ediciones. Y aunque Madrid supone dos de cada tres propiedades, la vivienda de costa vuelve a estar muy presente.

El repunte de la demanda turístico-residencial es uno de los síntomas de recuperación inmobiliaria que podemos comprobar en SIMA“, señalan los responsables de la feria.

Perfil de visitante en SIMA Otoño

SIMA cuenta con un cliente heterogéneo, aunque también existe un perfil del visitante medio“, añaden desde SIMA Otoño.

Además de la gran presencia del compradores de primera vivienda, también abunda la oferta de pisos en bloque“, puntualizan. “Concretamente, un 78% de la oferta son viviendas en altura, mientras que el 22% restante corresponden a casa unifamiliares“.

Viviendas que salen al mercado por iniciativa de promotores (92% del total), cooperativas (6%) o comunidades de propietarios (3%). Junto a la promoción privada, la gran dominadora es la vivienda libre (83% de la oferta).

Propiedades que en un 65% de los casos se encuentran en la Comunidad de Madrid y que abarcan una amplia variedad de precios.

Residentes e inversores se dan cita en SIMA Otoño

En la capital, desde promociones de lujo en el barrio de Salamanca por 2.650.000 euros a proyectos en Vicálvaro por unos 140.000 euros. Mientras que la región de Madrid se mueve entre los 410.000 euros (Boadilla del Monte) y los 380.000 euros (Majadahonda). Aunque también existen promociones por 126.000 euros en Móstoles.

Propiedades desde Madrid y al litoral

Madrid posee la gran oferta expositiva de SIMA Otoño. Con un 31% de la oferta en Vicálvaro, un 14% en Villa de Vallecas y un 11% en Villaverde. Frente al 14% de Rivas-Vaciamadrid, el 13% de Alcalá de H. y el 11% de Boadilla del M.

Sin embargo, también tienen cabida otros mercados. Especialmente la vivienda de costa en el litoral mediterráneo.

Contaremos con un 7% de oferta en la Costa Blanca de Alicante, junto a un 4% en la Costa del Sol de Málaga“, señalan desde SIMA. “Sin olvidar los archipiélagos, con promociones en Baleares y Canarias“.

Con todo ello, calculamos que el 26% de la oferta corresponderá al turismo residencial de costa“, finalizan.

Se trata de una cifra excelente, tanto por la proyección de SIMA nacional e internacional como por el creciente peso de otros destinos en la feria“, añade Luis Gualtieri. “Una ocasión perfecta para traer la franquicias inmobiliarias de Oi Realtor a Ifema“. Señala, recordando las nuevas franquicias de la firma en Tenerife y Esplugues de Llobregat.

¿Quieres acompañarnos? Desde Oi Realtor queremos invitarte a SIMA Otoño. Accede a este enlace y consigue tu invitación.

Un proceso de separación o divorcio afecta por igual a ambos miembros de la pareja. Sin embargo, como mínimo, uno de los dos debe abandonar la vivienda familiar tras la ruptura. ¿Cómo afrontar este proceso y buscar casa tras el divorcio o la separación?

Anualmente se producen miles de rupturas de parejas. Ya sean nulidades, separaciones o divorcios, una de las primeras cuestiones a resolver es el tema de la vivienda.

¿Quién debe irse de casa? ¿Conviene vender la vivienda? ¿Cómo se reparten los gastos?

Con cada ruptura, un montaña rusa de emociones y problemas familiares se pone en marcha. No solo por los trámites que supone la separación o el divorcio, sino también por el proceso de venta de la vivienda familiar. Además del correspondiente cambio de domicilio.

¿Dónde me iré a vivir ahora? Esa es la gran duda que asalta, como mínimo, a uno de los miembros de la pareja.

Un largo proceso que lleva su tiempo

Sea divorcio o separación, la ruptura complica el día a día de una pareja. Aunque exista mutuo acuerdo.

Por un lado, deben solventarse diferentes trámites para que el proceso sea llevado a cabo de manera efectiva.

Y por el otro, conviene negociar diversos aspectos como el convenio regulador o la custodia de los hijos si existen menores. Y, como no, la búsqueda de casa tras el divorcio.

Un obstáculo realmente difícil, ya que la vivienda familiar acostumbra a ser uno de los activos más valiosos de una pareja. Y su uso efectivo deberá repartirse entre ambos miembros.

¿Qué hacer con la vivienda familiar?

La persona que abandona la vivienda familiar debe buscar un nuevo hogar que se adapte a las circunstancias y permita llevar una nueva vida sin excesivos problemas (económicos, de comunicación, espacio,..).

Una posibilidad interesante es invertir en una nueva casa. Se venda o no la vivienda familiar. Si existen hijos menores en común, y un régimen de gananciales o separación de bienes, el juez puede otorgar el uso y disfrute hasta que sean mayores de edad.

Vender la casa tras el divorcio de la pareja

Si no es así, la venta del inmueble es la solución más inteligente. Ya que permite repartir el dinero obtenido y cancelar la hipoteca en común.

Aunque también puede tratarse de una vivienda familiar en alquiler. En cuyo caso, la rescisión del contrato solventa rápidamente el problema y permite seguir adelante sin más dilación. Siempre que no existan cláusulas en el contrato de alquiler y se lleve menos de seis meses residiendo en la vivienda familiar.

¿Dónde buscar casa tras el divorcio?

Tanto si la persona quiere comprar una vivienda como si decide alquilarla, conviene buscar asesoramiento experto. Como el que ofrece la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Se trata de un proceso que requiere de dedicación y pericia en la búsqueda“, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). “Cambiar de residencia conlleva ciertos aspectos legales y bancarios que un profesional conoce bien“.

Al vender sacando el máximo partido a la operación, y al comprar encontrando el inmueble que mejor se ajusta a las necesidades.

Si, por el contrario, se desea alquilar temporalmente conviene tener en cuenta todos los factores para adaptarse al nuevo hogar.  Si existen hijos menores lo mejor es no cambiar de zona, para normalizar el cambio. Y en caso de no existir niños, ésta puede ser una oportunidad para buscar una casa tras el divorcio en un lugar bien comunicado con el trabajo, el aeropuerto,..

Trámites y negociaciones en los procesos de separación y divorcio matrimonial

En ese sentido, un experto puede ser el mejor asesor no solo en la búsqueda de vivienda sino también en y la gestión financiera de la operación“, señala Luis Gualtieri.

¿Cómo financiar una nueva vida?

En caso de decidir la compra de una vivienda conviene tener en cuenta las condiciones de las hipotecas y los gastos que conlleva la operación.

Desde los tipos de interés, especialmente ahora que el tipo fijo es muy atractivo, a la inversión inicial. Sin olvidar el pago de impuestos al comprar, como el IVA, el ITP o los AJD. Además de los gastos corrientes (suministros, IBI, comunidad,..).

Una inversión importante para comenzar con buen pie una nueva vida“, recuerda Gualtieri. “Una decisión que puede implicar a ambos miembros de la pareja si el objetivo es vender la casa, en la que Oi Realtor puede ser el socio perfecto“.

El Real Decreto Ley que acaba de aprobar el Gobierno de Pedro Sánchez permitirá que más de 458.000 nuevos hipotecados se ahorren el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aunque esto no deja de ser una solución apresurada ya que la gran norma llegará en algunas semanas. La esperada Ley Hipotecaria.

A pesar del jarro de agua fría que supuso la última sentencia del Tribunal Supremo, diversos factores apuntan a unas condiciones favorables para los nuevos hipotecados.

Por un lado, los técnicos del ministerio de Hacienda (Gestha) estiman que las cerca de 460.000 hipotecas que anualmente se firman se ahorrarán un buen pellizco tras el Real Decreto-Ley 17/2018, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Unos 2.500 euros por préstamo hipotecario.

Aunque no deja de ser cierto que la imposibilidad de reclamar con carácter retroactivo resta impacto a la medida. Y que, de alguna manera, la banca acabará repercutiendo el pago del impuesto hipotecario en los clientes.

Mientras que, por otro lado, la gran norma reguladora del mercado hipotecario está cada vez más cerca. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, expondrá de manera clara quién paga cada concepto (impuestos y gastos) en las nuevas hipotecas.

1.147 millones de euros anuales en AJD

Según Gestha, la nueva medida en relación al IAJD permitirá que los 458.000 nuevos hipotecados a nivel nacional dejen de tributar unos 1.100 millones de euros. A razón de 2.500 euros por hipoteca.

Se trata de un cambio “positivo“, según los técnicos de Hacienda, tras el sorprendente dictamen del Tribunal Supremo. Tanto por dejar claro que la banca es la gran beneficiada en la concesión del préstamo como por evitar el desembolso de unos 5.000 millones de euros por parte de las comunidades autónomas.

Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, que modifica la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Sin embargo, Gestha también lamenta que el Supremo frustrase incluso la posibilidad de aplicar la retroactividad mínima. Es decir, permitir que millón y medio de hipotecados recuperasen el impuesto de los últimos cuatro años.

Especialmente si, tal y como se ha demostrado, los bancos tienen solvencia más que suficiente para asumir el pago de dicha tasa“, añade Luis Gualtieri. “La cantidad apenas supondría un 8,7% del beneficio de las entidades en los nueve primeros meses de 2018“, puntualiza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

El país con mayor impuesto hipotecario de Europa

Además de algún partido político que ponen en duda la necesidad del impuesto, diversos expertos defienden abiertamente su supresión.

Es el caso de Valentí Pich, presidente Consejo General de Economistas (CGE), que considera nociva la indecisión del Tribunal Supremo. Por la falta de seguridad jurídica que transmitió. Defendiendo la eliminación del gravamen, ya que “no tiene sentido en un mundo digital”.
Un nuevo RDL corregirá la decisión del Supremo respecto a las hipotecasMientras que, en relación al impacto en las cuentas de las comunidades autónomas, “conviene abrir un debate serio sobre la reforma del sistema de financiación autonómica y un orden en la legislación de la fiscalidad”.

Conviene no olvidar que España es el país con el impuesto hipotecario más caro de toda Europa. Superando incluso a Francia, Italia o Portugal. Los tres países dónde se cobra este tributo y es el hipotecado quien lo paga.

Mientras que en países como Alemania, Reino Unido o los Países Bajos ni siquiera existe. “Todo lo contrario que aquí, donde en función de la comunidad y el importe de la hipoteca se paga entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa“, denuncia Luis Gualtieri.

Una nueva ley hipotecaria más clara

A partir del próximo viernes 9 de noviembre será el banco quien se haga cargo del IAJD. Sin embargo, la gran atención está puesta en otro cambio normativo. El que conducirá a la nueva ley hipotecaria que se viene tramitando en el Congreso de los Diputados.

Una norma que , por vez primera, dejará claro a quién corresponde cada impuesto y gasto en la firma de una hipoteca. Tras una espera de tres semanas a la sentencia del Supremo, los partidos políticos deben llegar a un acuerdo. Para reforzar la seguridad jurídica de bancos, clientes y administraciones.

Defensa del consumidor en la nueva ley hipotecaria

A pesar de ello, existe un cierto retraso en la redacción de la ponencia que será votada por el Congreso. Una votación que se ha pospuesto del día 6 al 13 de noviembre. Y que vendrá marcada por el nuevo RDL del Gobierno.

La norma que está en vigor desde 2017 señala que los gastos de notaría y gestoría deben ser compartidos. Entre el banco y el cliente. Quedando claro en el contrato quién se hace cargo de cada importe. Un asunto que todavía se discute en el Congreso.

De hecho, entre la cantidades que se debaten se incluyen los impuestos (IVA, ITP y AJD). Además de otros servicios vinculados al préstamo hipotecario (tasación, nota simple, registro, notario, gestor y comisión de apertura). el objetivo, según Nadia Calviño (ministra de Economía), es “aprobar la ley hipotecaria antes de Navidad“.

 

En la pregunta ‘¿Comprar o alquilar?’ el condicionante económico es muy importante. La vivienda sube de manera irrefrenable en algunas capitales. Pero la necesidad de acceder a ella es la misma en otros mercados más accesibles. Según los principales expertos, limitarse a invertir en Madrid o Barcelona lleva a perder de vista algunos de los mercados con mayor rentabilidad inmobiliaria.

Las grandes ganancias por alquilar viviendas ya no son exclusivas de ciudades como Madrid o Barcelona. El arco mediterráneo, el archipiélago canario y algunos mercados interiores también cuentan. Gracias a rentabilidades que superan en dos o más puntos a estas capitales.

La decisión de abrir nuestra primera multifranquicia en Canarias está directamente relacionada con la oportunidad que ofrece dicho mercado“, señala Luis Gualtieri.

Esto no quiere decir que no existan posibilidad en la capital y la ciudad condal“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Pero el hecho de facilitar buenas inversiones inmobiliarias a nuestros clientes nos obliga a trabajar en un mercado más amplio“.

Según un reciente informe de Idealista, el alquiler de vivienda en las dos provincias canarias ofrece una rentabilidad mínima del 7%. Mientras que Madrid y Barcelona se mueven entre el 5,1 y el 4,7%.

En circunstancias así, hay que mirar más allá de capitales y mercados tradicionales en la búsqueda de rentabilidad inmobiliaria“, finaliza Gualtieri.

La rentabilidad inmobiliaria se va a Canarias

Frente a lo previsible, las grandes ciudades con la vivienda en venta más cara no son las que ofrecen mayor rentabilidad inmobiliaria.

Según Idealista, Barcelona (4.380 €/m2), San Sebastián (4.355 e/m2) y Madrid (3.827 €/m2) son las tres capitales de provincia con mayores precios. Sin embargo, ninguna de ellas supera el 5,1% de rentabilidad bruta por el alquiler de vivienda.

El mismo portal ofrecía hace algunos días los datos de rentabilidad por inversión en activos inmobiliarios (viviendas, oficinas, locales y garajes). Un informe que situó en cabeza a Las Palmas de Gran Canaria (7,1%) y Santa Cruz de Tenerife (7%).

Por delante de otros mercados ‘secundarios’ como el de Lleida (7%), Huelva (6,9%), Murcia (6,8%), Almería (6,8%) y Alicante (6,7%).

¿Qué mercados se sitúan por debajo del 4,5%?

Frente al mercado de las islas Canarias, algunas capitales de Galicia, País Vasco o Castilla y León se sitúan dos puntos y medio por debajo. Es el caso de San Sebastián, A Coruña y Zamora. Todas ellas con una rentabilidad media del 4,4%.

De hecho, se trata de un fenómeno extendido entre las demás provincias de estas tres comunidades. Tanto Ourense (4,5%), Lugo (5,3%) y Pontevedra (5,3%), como Bilbao (4,9%). Además de Burgos (5,2%), Salamanca (5,2%), Palencia (5,3%), León (5,4%) y Segovia (5,9%).

El buen ritmo en la revalorización de la vivienda, contrasta con la depreciación de otro tipo de inversiones“, apunta Luis Gualtieri. “Mientras la vivienda lleva acumulados tres años de constantes subidas, la última de casi el 11%, los mercados bursátiles recogen muy malos resultados“.

Aunque también es cierto que no todos los parques residenciales se recuperan al mismo ritmo“, señala. “Por ello, en un mismo país podemos encontrar algunas localizaciones con un 7% de rentabilidad y otras por debajo del 5%”.

Madrid y Barcelona: Dos mercados a estudiar

¿Dónde se encuentran Barcelona y Madrid? Desafortunadamente, en la parte baja de la clasificación.

Madrid ofrece una rentabilidad inmobiliaria del 5,1% mientras que Barcelona se queda en torno al 4,7“. ¿Es idéntica la situación en todos sus distritos? Evidentemente no.

Existen zonas de la capital y la ciudad condal que igualan e incluso superan la rentabilidad de las islas Canarias“, recalca Gualtieri.

En Madrid capital, Puente de Vallecas, Villaverde y Usera superan dicho retorno por el alquiler de vivienda. Con un 8,1%, un 7,9% y un 7,2%, respectivamente.

Rentabilidad inmobiliaria por el alquiler de vivienda por distritos de Madrid

 

Por delante de Carabanchel (6,9%) o Latina (6,3%). Una rentabilidad inmobiliaria parecida a la que maneja el distrito barcelonés de Nous Barris (6,5%).

Rentabilidad inmobiliaria por el alquiler de vivienda por distritos de Barcelona

El mercado ofrece oportunidad rentable, solo hace falta contar un la complicidad de un experto en el sector“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. Una firma que no ha dejado de crecer en los dos últimos años. Gracias a la expansión mediante franquicias inmobiliarias.

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Con 15 votos a favor frente a 13 en contra, el alto tribunal rectificar la decisión tomada hace solo tres semanas. Dando la razón a las entidades bancarias y derivando en los clientes el pago del impuesto de las hipotecas. Tasa que podría tener los días contados si se llega a un acuerdo parlamentario.

En una decisión no exenta de polémica, el Supremo ha decidido obviar su propia doctrina y rectificar la decisión de hacer pagar en la banca el impuestos de las hipotecas. Un dictamen que había tomado hace sólo tres semanas.

El pleno del contencioso administrativo acordó en la tarde de ayer martes, con 15 votos favorables y 13 desfavorables, tras 16 horas de debate que deben ser los clientes que constituyan hipotecas los responsables del abono de las tasas correspondientes.

Una decisión que podría desembocar en el acuerdo parlamentario para la eliminación definitiva del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. “Esperemos que se ponga fín a este impuesto que encarece la financiación de la vivienda“, señala Luis Gualtieri. El CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor cree que un acuerdo sería muy favorable para el sector.

Nueva y definitiva sentencia sobre el impuesto de las hipotecas

La marcha atrás del TS no tiene precedentes, muy probablemente removerá los pilares judiciales, sociales y políticos.

Partidos con diferentes ideología política, organizaciones de consumidores y representantes de la judicatura han pedido desde ayer noche las dimisiones, tanto de Luis María Díez-Picazo (presidente de la sala de lo contencioso administrativo) como de Carlos Lesmes (presidente del Tribunal Supremo).

El alto tribunal rectifica así la jurisprudencia que ya había establecido su sala segunda el pasado 16 de octubre de 2018. Cuya sentencia determinaba que eran las entidades bancarias quienes debían hacerse cargo del gravamen. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este nuevo giro y la presión ejercida, tanto por la banca como por el Gobierno, marcaron los dos días de deliberaciones entre 28 magistrados de los 31 que constituyen la sala del Supremo. Y acabaron decantando la  balanza en favor del sector financiero. A pesar del gran número de de magistrados que se declararon en contra de hacer pagar al cliente el impuesto de las hipotecas.

Como precedente, la última sentencia del TS que se hizo pública el 18 de octubre, determinaba que a partir de aquel momento el impuesto debía ser abonado por los bancos y no por los clientes. Sin embargo, al día siguiente el presidente de la sala dejó en suspenso dicha sentencia. Por el “enorme impacto tanto económico como social” que generaría.

El Supremo decide que sea el cliente quien pague el impuesto de las hipotecas

El dictamen provocó una jornada de pérdidas entre los bancos que cotizan en Bolsa. Argumento que sirvió a Díez-Picazo para dejar sin efecto la nueva jurisprudencia. Tras todo ello, Carlos Lesmes tuvo que salir al paso para pedir disculpas por el caos provocado. Y solicitar el pleno de la sala del TS para debatir sobre el impuesto de las hipotecas.

Finalmente, en la tarde de ayer, el Supremo analizó tanto el caso y como los tres nuevos recursos interpuestos. Decidiendo acabar con el asunto de raíz con un claro veredicto favorable a la banca del que no se conocerá la justificación “hasta dentro de unos días”.

Consensuar la eliminación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Tras la última sentencia del TS sobre el impuesto de las hipotecas, el Gobierno ha decidido tomar cartas en el asunto. El presidente Pedro Sánchez ha comparecido hoy miércoles para anunciar nuevas medidas legislativas. Relativas al pago del gravamen. Un gasto que, por el momento, continuarán asumiendo los hipotecados.

¿Qué cambios se plantea el gobierno?

Según los representantes del PSOE en el Congreso se quieren introducir modificaciones legales acordadas con el resto del arco parlamentario.

El próximo día 8 de noviembre se celebrará el consejo de ministros y se tomarán decisiones en relación a la sentencia del Supremo“, ha defendido Adriana Lastra. Aunque sus manifestaciones no han concretado ningún tipo de medida. “Respetamos las decisiones del poder judicial, pero no las compartimos“.

¿Qué proponen los otros grupos?

Por parte del líder de Ciudadanos, Albert Rivera, el mensaje ha sido claro. “Es incomprensible y no se puede someter a esta incertidumbre a millones de familias“, afirma. “El poder legislativo tiene que buscar soluciones para garantizar los derechos de los ciudadanos y que no vuelva a ocurrir algo así en el futuro“.

Mientras que Pablo Casado, presidente del Partido Popular, ya ha anunciado una “revolución fiscal“. “Si llegamos al Gobierno defenderemos la libertad individual, la seguridad jurídica y la propiedad de los españoles“, añadió.

Asegurando que si objetivo es “reducir los impuestos de la renta, sociedades y suprimir los de patrimonio, donaciones, sucesiones y AJD“.

Tras 15 días de incertidumbre en torno al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo llega hoy a su pleno más polémico. El que conducirá a si existe retroactividad o no en la reclamación del pago del impuesto de las hipotecas.

El momento está cada vez más cerca. La sentencia definitiva del Supremo que hizo temblar a las entidades bancarias que cotizan en Bolsa y provocó las disculpas de Carlos Lesmes, presidente del TS, será dada a conocer hoy martes.

El precedente abierto por la sentencia del pasado 16 de octubre deja claro que deberán ser los bancos quienes se hagan cargo del impuesto de las hipotecas. Sin embargo, el factor temporal plantea tres posibles escenarios para el sistema hipotecario tras la nueva sentencia del TS.

Desde la posibilidad de rechazar la retroactividad, a la limitarla a los cuatro últimos años o contemplar la reclamación retroactiva sin límite de tiempo.

Sea como sea, la banca ya ha advertido que la decisión no alterará sus balances. Con ello, se admite que cualquier gasto repercutido a las entidades acabará siendo abonado por los clientes.

Aunque la diferencia entre uno y otro escenario es importante“, apunta Luis Gualtieri. “No es igual aplicar el cambio de ahora en adelante que abrir la posibilidad a reclamar hipotecas de los últimos 10, 30 o 50 años“, finaliza el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Como tampoco sería comparable el sobrecoste para los clientes de la banca“.

La crónica de un día maratoniano

La reunión del pleno de la sala tercera, que comenzó ayer lunes a las 10 de la mañana con ausencia de tres de sus miembros tuvo continuidad a lo largo de la tarde. Y culminará este martes.

Según fuentes cercanas a la propia sala, se trata de un debate cargado de intensidad. En torno a una decisión que debe hacer recuperar el crédito en la justicia española harán que la decisión definitiva sea dada a conocer mañana martes.

Quedan pendientes de la sentencia tanto jueces como abogados, directivos de banca y asociaciones de consumidores.

Impuesto de las hipotecas: ¿Quién pagarà el AJD y cuál será la retroactividad de la decisión?

Todos ellos han ido analizando las posibles consecuencias de derivar el Impuesto de Actos Jurídicos, del cliente al banco. Un hecho de gran repercusión económica que obligó hace dos semanas a convocar a 31 magistrados en una reunión inédita en torno al impuesto de las hipotecas.

La que determinará finalmente cómo se aplica el AJD y que podría suponer otro nuevo varapalo para la banca.

El ‘nuevo’ impuesto de las hipotecas

Una vez derivado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a las entidades bancarias solo queda por saber cuál será el efecto de la sentencia en las hipotecas ya firmadas.

En ese sentido, se plantean tres posibles escenarios en el mercado hipotecario:

Opción A: Borrón y cuenta nueva

La opción favorita para la banca es que el Supremo rechace la retroactividad. Con ello, solo quedarían afectadas las hipotecas que se firmen a partir de ahora. Una opción sin coste, por los préstamos ya firmados, y que las entidades defienden al afirmar que “hasta ahora nos hemos limitado a cumplir con la legislación vigente“.

Opción B: Limitar hasta 2014

Frente a esta posibilidad, el Supremo podría tomar la segunda decisión menos mala para la banca. Es decir, que la retroactividad quede limitada a los plazos que impone la Agencia Tributaria para devolución de impuestos. Como máximo, 4 años.

La retroactividad del impuesto de las hipotecas centra la atención de jueces, abogados, banqueros y consumidores

En este segundo escenario, el coste se ascendería a unos 2.300 millones de euros, según Moody’s. Mientras los técnicos de Hacienda de Gestha lo cuantifican en 3.600 millones.

En dicho caso, la reclamación debería hacerse a Hacienda. Y las comunidades autónomas serían las más perjudicadas ya que se trata de un impuesto transferido. Un gravamen que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de cada hipoteca.

Opción C: Retroactividad ilimitada

El tercer y último escenario es el menos deseado por los bancos. Una decisión que supondría la retroactividad total y absoluta del impuesto de las hipotecas. Afectando a todos los préstamos en vigor, desde el primero en el que se pagó el IAJD. Su coste resulta difícil de calcular, ya que podría oscilar entre los 9.000 millones y los 30.000 millones de euros.

Se trata del panorama defendido por todas las asociaciones de consumidores. Aunque resulta difícil de imaginar por su impacto sobre el mercado hipotecario y los bancos.

Un escenario al que se podrían acoger cerca de los 8 millones de españoles que hoy en día pagan una hipoteca. Sin embargo, para reclamar por una hipoteca firmada hace más de cuatro años sería necesario acudir a los tribunales.

Aún así, las asociaciones de consumidores calculan que el coste para las entidades sería bastante limitado “Tan solo entre el 10% y el 20% de los hipotecados acaba reclamando la devolución del impuesto“, según Asufin (Asociación de Usuarios Financieros).