Autor

Xavi Garcia

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Las últimas estadísticas elevan el número de grandes fortunas y su patrimonio disponible a máximos históricos. Hecho que sitúa a la vivienda de lujo en su gran momento.

La vivienda de alto standing vive uno de sus mejores momentos, tanto por la demanda de residentes como por el interés de compradores extranjeros. Y las ciudades de Madrid y Barcelona son buen ejemplo de ello.

El precio medio de venta para una de estas propiedades de lujo alcanza los 900.000 euros. Aunque en algunos casos los inmuebles pueden llegar a superar los diez y once millones de euros.

Coincidiendo con la publicación del estudio anual de riqueza que elabora Capgemini, que eleva a 224.200 los multimillonarios españoles, los datos de la vivienda de lujo siguen superándose mes a mes.

Apartamentos de lujo, pisos con detalles exclusivos y villas de alto standing para los que cada vez hay más potenciales compradores.

El alto standing residencial sigue creciendo

Del mismo modo que aumentan las grandes fortunas, también lo hace el mercado de viviendas de lujo.

A finales de 2017, la cantidad de personas con un patrimonio en activos netos por encima de 50 millones de dólares aumentó en un 10% a nivel global. ‘The Wealth Report 2018‘, elaborado por la consultora Knight Frank, situaba a Nueva York por delante de Londres como las capitales mundiales de la riqueza.

Mientras que Madrid destacaba por ser una de las ciudades donde más crece la vivienda de lujo.

El mercado de la vivienda de lujo en las capitales del mundo

Por delante de la ciudad de Barcelona y de otros destinos destacados. Tanto de la Costa del Sol (Marbella, Málaga y Estepona) como de Baleares (Ibiza y Mallorca).

La recuperación económica,nacional e internacional, ha incrementado aún más el interés por el mercado inmobiliario de alto standing. Y España ocupa un lugar destacado entre los mejores lugares para vivir e invertir.

La vivienda de lujo en Madrid

Según los últimos datos recogidos por urban Data Analytics, la actividad en urbanizaciones como La Finca de Madrid y distritos residenciales como Sarrià-Sant Gervasi de Barcelona vive sus mejores meses de la última década.

Aunque, el informe ‘Mercado Residencial de la Comunidad Madrid. 1r Trimestre 2018‘ de uDA destaca especialmente algunos de los barrios de la capital. Como Chamberí, El Viso, Jerónimos, Justicia o Salamanca.

Entre ellos existen zonas denominadas como ‘super prime’ que hoy en día suponen la mitad de la oferta de lujo en Madrid. En esta categoría encontramos piso de tres zonas específicas: Castellana, Recoletos y Salamanca.

Mientras que la zona residencial de El Viso, con un 25% del stock a la venta, destaca por sus villas unifamiliares. Chamberí, con un 15%, por ser la nueva zona emergente del lujo. Y tanto Justicia como Jerónimos por tener una oferta por debajo del 10%, cada una.

Mapa de venta e inversión de la vivienda de lujo en Madrid

¿Qué buscan los amantes del lujo residencial en Madrid? Propiedades con gran tamaño, completo equipamiento y cuidado diseño.

El Viso acostumbra a ser destino de familias nacionales y europeas en busca de un chalet independiente que supere los 250 m2. Con jardín y espacios abiertos.

Mientras que Salamanca o Chamberí destacan entre los compradores latinoamericanos. Interesados en una inversión segura y rentable del centro de Madrid. ‘Básicamente edificios centenarios de estilo clásico con detalles originales‘, señala Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

Nuevos proyectos sobre plano

Junto a Madrid, Barcelona es otra ciudad de referencia para la vivienda de lujo.

Aunque ambas tienen un problema en común, la falta de oferta disponible y de suelo edificable. ‘Esto provoca que tengamos que buscar alternativas para continuar ofreciendo propiedades a clientes de alto standing‘, recuerda Luis Gualtieri.

Hace poco se dio a conocer que Madrid apenas dispone de un stock de vivienda nueva para cubrir la demanda durante ocho meses. Mientras que Barcelona no supera los catorce meses.

Es por ello que hemos tenido que abrirnos a proyectos sobre plano. Totalmente personalizables, pero que obligan a ampliar el periodo de entrega‘, acaba señalando.

Todo ello sin olvidar que las trabas en ayuntamientos como el de Barcelona son cada vez mayores‘, puntualiza mientras recuerda el reciente conflicto entre Colau y los promotores.

La vivienda de lujo en Barcelona

Además de paralizar nuevos proyectos, la falta de flexibilidad urbanística limita la oferta de viviendas de lujo‘, continúa apuntando Luis Gualtieri.

Los proyectos que antes desaparecen del mercado son aquellos de pequeño y mediano tamaño‘, señala. ‘Quedando solo disponibles promociones de gran tamaño‘.

Según las estadísticas, entre 2016 y 2018, el porcentaje de viviendas a la venta en Barcelona por más medio millón de euros se ha disparado desde el 24% al 39% del total. Mientras que los pisos de obra nueva por menos de 150.000 euros han desaparecido del mercado.

Mapa de compraventa de la vivienda en Barcelona y Cataluña

Entre los compradores extranjeros de la ciudad condal prevalecen clientes europeos. Especialmente de Francia, Alemania, Bélgica y Holanda. Aunque también abundan los compradores del Próximo y Extremo Oriente.

A nivel de barrios, muchos apuestan por comprar en el Eixample. ‘Una zona de inversiones seguras, excelente rentabilidad y mucho atractivo entre visitantes y residentes‘, finaliza Luis Gualtieri.

Mientras que en la parte alta, existen algunos paseos y vecindarios que despiertan gran interés. Como la Avda Pearson (Pedralbes), el Turó Park (Sant Gervasi-Galvany) o la Vila de Gracia.

A pesar de los choques generacionales, los años acaban haciendo mella se pertenezca a una u a otra. Igual que pasó en su día con los baby boomers, otra nuevas generaciones se declaran partidarias de la vivienda en propiedad. Los últimos, los millennials.

Cada generación vive una época y tiene unas prioridades. Aún así, a medida que pasan los años, los hijos acaban pareciéndose a los padres. También en el plano financiero.

Según el último informe elaborado por el Instituto Santalucía, las cinco grandes obsesiones de aquellos jóvenes que tienen entre 18 y 34 años no son muy diferentes a las generaciones anteriores cuando tenían su misma edad.

Los llamados millennials tienen como primer objetivo poseer una vivienda en propiedad. Por delante de asegurar su jubilación, tener hijos o casarse.

Conscientes de su importancia como grupo de interés, los profesionales del sector inmobiliario estudian las preferencias de los millennials. Tanto para vivir como para desarrollar sus proyectos profesionales.

Hay que conocer a todas las generaciones para ofrecer el producto más adecuado a sus necesidades‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Y nosotros, como consultor especializado en el servicio ‘a medida’, damos mucha importancia al cuidado de esos detalles‘.

País de propietarios donde el alquiler se afianza

Aunque España es un país de tradición propietaria, la presencia de inquilinos ha ido creciendo en los últimos años.

Según la encuesta de condiciones de Vida 2017 que publica el INE, el porcentaje de viviendas en propiedad ha caído en los últimos doce meses. Desde el 77,1% (2016) al 76,7% (2017).

Los millennials pasan de escoger el alquiler a desear la propiedad

Aún siendo mayoría, el tanto por ciento de propietarios marca el nivel mínimo de la serie histórica. Mientras que las viviendas en alquiler alcanza su máximo con un 16,9% de los hogares.

El grupo más numeroso de inquilinos lo forman jóvenes de entre 16 y 29 años, con un 52,5%. Frente a las personas con más de 65 años que viven de alquiler. Que solo suponen un 6,5% del total. Los residentes de 30 a 44 años (25,1%) y aquellos de 45 a 64 años (11,3%).

Los millennials quieren una vivienda en propiedad

A partir del estudio de los aspectos financieros más importantes para los millennials, la Fundación Santalucía ha elaborado un informe sobre ésta generación.

Según sus datos, entre las cinco grandes preocupaciones financieras de los millennials destaca la compra de una casa. Concretamente, el 61,2% de los encuestados destacó su inquietud por tener una vivienda en propiedad.

Frente a las millennials preocupados por la jubilación (45,8%), la emancipación (31,7%), el nacimiento de un primer hijo (29,3%) y el pago de los estudios (18,7%).

Los millennials priorizan tener una vivienda en propiedad

Por otro lado, la Fundación Santalucía también ha preguntado sobre las cinco mayores expectativas vitales de esta generación.

Una cuestión ante la que vuelve a destacar la compra de una vivienda, con el 83,5% de los encuestados.
Superando nuevamente a la posibilidad de tener hijos (78,7%), contraer matrimonio (69,9%), montar una empresa (63%) o ir a vivir fuera de España (45%).

Cinco claves para vender casa a un millennial

La compraventa de vivienda está recuperando niveles parecidos a la pre-crisis. Mientras que los millennials están llamados a ser el grupo más importante para el sector  inmobiliario durante bastantes años.

Por ese motivo, Tiko ha elaborado una guía con los elementos fundamentales para conseguir vender una casa a un millennial.

Cinco detalles importantes para vender una vivienda a los millennials

Cinco claves a tener presentes:

  1. En entorno urbano:
    Los millennials quieren vivir en el centro de una gran ciudad y disfrutar de máxima movilidad. Por eso buscan propiedades próximas a su lugar de trabajo que les permitan llegar andando, en bicicleta o en transporte público.
  2. Uso de la tecnología:
    El entorno hiperconectado es otra característica de los millennials, que nunca pierden de vista su smartphone. Eso hace que sea importante llegar a ellos a través de Internet o de aplicaciones móviles. El entorno donde buscan vivienda.
  3. Concepto smart working:
    Un creciente número de millennials escoge tener libertad y flexibilidad laboral. Optando por ser autónomos o incluso el teletrabajo. Por ello es importante que la vivienda disponga de un despacho o lugar donde desarrollar su trabajo.
  4. Un acuerdo ágil y rápido:
    El contrato no debe hacerles perder el tiempo. Requieren una atención y eficiente, toda la documentación desde el primer momento y un tiempo de respuesta máximo de 24 horas.
  5. Sostenibilidad y eficiencia:
    Los millennials están comprometidos con su entorno, especialmente en cuestiones sociales y de cuidado del medio ambiente. Por ello, los sistemas de eficiencia energética e incluso las viviendas de ‘consumo cero’ son un concepto al alza.

La mayoría de compradores necesita de una hipoteca para poder comprar su nueva vivienda. Pero elegir la oferta perfecta no es fácil en un mercado donde todos los días aparecen rankings de las mejores hipotecas. Fijas o variables. A 20 o a 30 años. ¿Cuál me conviene más?

Diez años después, el mercado hipotecario vuelve a vestir sus mejores galas. De ofertas con un tipo de interés muy competitivo a entidades que llegan a conceder el 100% del valor de tasación de la vivienda. ¡Una verdadera guerra hipotecaria!

A nivel general, las condiciones básicas de la banca obligan a tener unos ahorros equivalentes al 20% más otro 10% destinado a gastos hipotecarios. Además de una cuota mensual que no comprometa más allá del 35% de los ingresos obtenidos.

Superados estos requisitos, el interesado pasa a ser cliente objetivo. Y tanto por teléfono como por correo electrónico, comienza a recibir ofertas de todas las entidades. Pero, ¿cómo saber cual es la que más conviene? ¿Es mejor aprovechar la caída del euríbor o asegurar una cuota fija? ¿Debemos escoger el tipo de hipoteca en función del plazo de devolución?

¡Diversas preguntas que Oi Realtor ayudará a resolver!

Hipoteca fija o variable a 20 años vista

Escoger una hipoteca no es una elección sencilla. Por un lado, el Euríbor negativo nos llevaría a pensar que el tipo variable es el más adecuado. Sin embargo, ¿sería esa nuestra elección de repetirse el mismo proceso de estas últimas dos décadas?

Un estudio de iAhorro analiza los efectos del Euríbor en los últimos 20 años y los replica en los próximos 20 años. Con interesantes conclusiones.

Comparativa entre las mejores hipotecas a tipo fijo y variable

En esas circunstancias, y aunque se produzcan algunos años en que los tipos variables eleven considerablemente la cuota mensual, compensa dejarse llevar por los vaivenes del mercado‘, concluyen desde iAhorro.

De hecho, un préstamo hipotecario a 20 años con tipo fijo al 2,35% resultaría bastante menos rentable que una hipoteca variable. Mientras que una hipoteca fija a 30 años debería estar por debajo del 3,1% para ser mejor que un préstamos a tipo variable‘.

Las hipotecas fijas vienen para quedarse

Tanto el gobierno, con la nueva Ley Hipotecaria, como las entidades bancarias lo tienen claro. El sector debe apostar por la estabilidad de las hipotecas fijas. Frente al tipo variable, aún mayoritario.

La posibilidad del fin de una etapa marcada por mínimos históricos en los tipos de interés consolida las hipotecas fijas. Así como el cambio de tipo variable a fijo. De hecho, en los últimos meses una tercera parte de las nuevas hipotecas para compra de vivienda han optado por ‘asegurar’ una misma cuota durante toda la vida del préstamo.

Dentro del mercado hipotecario existen diversas ofertas con intereses inferiores al 2,5%. Acorde con el nivel medio del euríbor a doce meses.

Las mejores hipotecas llegan a ofrecer el 80% del precio de la vivienda. Siempre que se acepten determinadas vinculaciones. ‘Cómo mínimo la domiciliación de la nómina‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor). ‘Y a partir de ahí, la contratación de seguros (hogar, vida), tarjetas o planes de pensiones‘.

Las cinco mejores hipotecas a tipo fijo

Al comparar las mejores hipotecas a tipo fijo hay que tener en cuenta detalles como el precio, las vinculaciones o las comisiones.

Sobre el coste, debemos fijarnos en los productos vinculados que encarecen el crédito. Sumándolos tendremos el coste total de la hipoteca.

Las mejores hipotecas a tipo fijo en junio de 2018

En relación a las vinculaciones, es imposible liberar nuestra nómina y algún seguro. Pero algunas hipotecas exigen menos vinculaciones que otras.

Finalmente, las comisiones son el último tema a estudiar. Además de los tipos de interés, los gastos extra son un detalle a tener en cuenta.

Los ciudadanos están atentos a la evolución del mercado inmobiliario. Especialmente en las zonas más activas a nivel nacional. El caso de la vivienda en Madrid es un buen ejemplo, tanto por el probable encarecimiento como por la parálisis en ciertos desarrollos del sureste de la capital.

La Junta de Compensación del Sureste de Madrid ha puesto en marcha una encuesta para recoger la opinión de los residentes en la capital.

El estudio recoge la creciente preocupación por la evolución del mercado inmobiliario. Tanto por el encarecimiento de la vivienda en Madrid como por la necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos.

Así como la política de vivienda del Ayuntamiento de la capital. Medidas que han paralizado importantes obras de construcción y probablemente tendrán impacto tanto en la compraventa como en el alquiler. Haciendo más difícil el acceso a la vivienda.

Un estudio que se presenta mientras el Instituto de Tecnología de la Construcción da a conocer su previsión de crecimiento para este año. Según el ITeC, el sector de la construcción crecerá un 4,8% en 2018. Mientras que la edificación residencial se disparará un 8%.

Crecimiento de la actividad en la construcción frente a la edificación residencial

¡Una oportunidad que ayuntamientos como los de Barcelona y Madrid deberían aprovechar!

El 90% de los encuestados prevé nuevas subidas

De las 1.020 personas encuestadas en Madrid, nueve de cada diez temen que el precio de venta y las rentas del alquiler vaya a seguir subiendo de manera ‘considerable’.

De hecho, un 87% de los madrileños prevé nuevos encarecimientos durante los próximos cinco años. Situando al centro de la capital como territorio de inversores y grandes fortunas.

Opinión sobre la evolución de la vivienda en Madrid

Circunstancia que coincide con la última estadística de la capacidad adquisitiva de las familias. Elaborada por Eurostat.

Según el Índice del Consumo Individual Real (ICR), España es uno de los países con menos capacidad de consumo de la UE. Con un poder adquisitivo entre el 10% y el 20% por debajo de la media europea.

Un 80% de madrileños apoya nuevos desarrollos

Frente a esta escalada de precios, Madrid tendría en el proyecto urbanístico del sureste de la capital una buena solución.

De hecho, ocho de cada diez madrileños apoya el desarrollo en esta nueva zona. Entre las zonas de Ahijones, Berrocales, Los Cerros y Valdecarros.

Un espacio que dispone, hoy en día, de la mayor bolsa de suelo urbanizable en la capital. Con proyectos que suman, inicialmente, cerca de 105.000 unidades. La mitad de ellas correspondientes a vivienda pública.

Desarrollo urbanístico en la ciudad de Madrid

Unos desarrollos que el ayuntamiento madrileño ha paralizado a principios de 2018, reduciendo el volumen del macroproyecto a solo 53.000 viviendas.

A pesar de que dos de cada tres encuestados considera muy beneficiosa la promoción en la zona sureste de Madrid. Un desarrollo que podría generar cerca de un millón de nuevos empleos, además de viviendas asequibles para familias y jóvenes que quieren ser propietarios.

Un gran proyecto en una etapa perfecta. Tal y como prevén desde el ICeT. Ya que el 77% de los madrileños cree que este es el momento ideal para desarrollarlo.

El 70% de la población desaprueba la parálisis

Ante este panorama, la mayoría de la población está descontenta.

De hecho, siete de cada diez encuestados desaprueba la decisión tomada por el Ayuntamiento de Madrid. En relación a la parálisis de las obras.

El Plan director del consistorio no tiene base legal y ya ha sido recurrido ante el TSJM‘, apuntan desde la Junta de Compensación. ‘Solo queda esperar una respuesta al recurso para dar nuevos pasos‘.

Impacto de la parálisis urbanística en el mercado de la vivienda en Madrid

A este respecto, el 55% de los ciudadanos cree que la medida adoptada por el ayuntamiento encarecerá el precio de la vivienda en Madrid.

Mientras que el 61% opina que con ésta decisión se dificulta el acceso a la vivienda. Precisamente a los colectivos más desfavorecidos.

Los millonarios nacionales llevan seis años creciendo en número, a un ritmo que se ha disparado en el último año. De hecho, las grandes fortunas españolas aumentan en más de 22.000 personas entre 2016 y 2017. El mayor alza de Europa.

Si un grupo de personas ha salido reforzado de la última crisis ese ha sido el formado por los millonarios. A nivel global, el número de grandes patrimonios ha crecido hasta los 18 millones de personas. Llegando a amasar una riqueza total cercana a los 62 billones de euros.

Una cifra que resulta difícil de imaginar, pero que supone sesenta veces el Productos Interior Bruto de España. Aunque nuestro país no se queda en esta materia. De hecho, el pasado 2017 se contabilizaron nada menos que 224.200 grandes fortunas españolas. Grandes empresarios, familias acaudaladas o grandes afortunados que suman una riqueza de 566.000 millones de euros.

Estos datos corresponden al informe ‘World Wealth Report 2018‘. Un documento que acaba de dar a conocer la consultora Capgemini y que sitúa a España como el país donde más crece el número de millonarios. No solo a nivel europeo sino también mundial.

Grandes fortunas españolas que sacan la máxima rentabilidad de su dinero. ¿Cómo? Con un profundo conocimiento financiero y mucha confianza en la inversión inmobiliaria.

Dieciocho millones de grandes patrimonios

A finales de 2017, el mundo ha sumado el mayor número de grandes fortunas de toda su historia. Un millonario grupo que ha crecido en un 110% desde el estallido de la crisis hasta hoy.

En 2008 ‘solo’ se contaban 8,5 millones de millonarios con una riqueza total de 29 billones de euros. Mientras que diez años son más del doble tanto en número (18 millones) como en riqueza (62 billones).

El mundo consigue sumar dieciocho millones de millonarios

En este mapa de la riqueza global, España ocupa un lugar cada vez más destacado.

Nuestro país conserva la misma posición que hace un año (14ª a nivel mundial) entre los habitantes con más acaudaladas. Mientras que a escala europea es el 7º país con más millonarios. Destacan por encima Alemania, Francia, R. Unido, Suiza, Italia y Países Bajos.

A pesar de no haber subido posiciones en el ranking, España suma 22.100 nuevos millonarios. Un 10,9% en tasa interanual. Se trata del mayor repunte a nivel europeo (+7,3% de media) y mundial (+10,6%) en el último año.

Las grandes fortunas españolas siguen creciendo

En relación al estallido de la crisis, a las grandes fortunas españolas se han sumado cerca de 100.000 nuevos millonarios. Un 76% más, al pasar de 127.100 personas (2008) a 224.200 personas (2017).

Un importante grupo de individuos que ha llegado a amasar 566.000 millones de euros. Cantidad equivalente a la mitad del dinero que produce la economía española al cabo de un año.

Evolución del número de grandes fortunas españolas en la última década

Capgemini considera millonarios a todos aquellos individuos que poseen más de un millón de dólares (865.726 euros). Sumando activos invertidos, obras de coleccionista y diversos bienes. Exluyendo su residencia habitual.

En ese sentido, la riqueza de los millonarios no ha dejado de crecer en los últimos seis años. Y seguirá aumentando en los próximos.

Millonarios que saben invertir su dinero

En muchas ocasiones, poseer un gran patrimonio es el resultado de sabias inversiones más que de pura fortuna.

Según Capgemini, el 31% del patrimonio financiero de las grandes fortunas está la Bolsa. Mientras que el 27% se reparte entre activos líquidos y dinero en efectivo. Y otro 16,8% se concentra en bienes inmuebles.

Aún así, la rentabilidad obtenida en sus inversiones dejó insatisfechos al 27,5% de los millonarios. ¿Por qué? Según el 64,3% de los encuestados por la falta de un buen gestor patrimonial.

Entre las grandes fortunas, existen opiniones dispares respecto a la rentabilidad de su dinero. De hecho, los millonarios más satisfechos con el beneficio obtenido tiene menos de 40 años (37,9%). Frente a aquellos que superan dicha edad (16,9%).

Algo que ratifica aquella idea de que en la primera etapa en la vida se crea la riqueza. Mientras que en la última, a partir de los 60 años, se preserva el patrimonio.

Propiedades de alto standing, la inversión rentable de las grandes fortunas españolas

¿Y qué mejor herramienta que una inversión inmobiliaria de la mano de un consultor experto? Una apuesta rentable en la que Oi Realtor es la firma de referencia.

El auge de la inversión en activos inmobiliarios sitúa a ciudades como Lisboa u Oporto en el punto de mira. Dos ciudades en torno a las cuales gira la actividad inmobiliaria en Portugal.

Tras los últimos terremotos políticos europeos, el mercado inmobiliario ha recuperado unas expectativas que últimamente se veían frenadas.

De manera muy especial en uno de los países con más proyección: Portugal.

Superado el proceso de intervención y gracias a unas políticas acertadas, la economía lusa ha salido reforzada de la crisis. Mientras que la inversión inmobiliaria en Portugal se posiciona frente a otros mercados inestables.

Esta reciente evolución tiene efectos positivos sobre el mercado de la vivienda. Impulsando los precios, atrayendo a compradores extranjeros y reactivando la construcción. Aunque todavía quedan cosas por hacer.

De hecho, regular el inmobiliario cotizado portugués y potenciar aquellos mercados ‘no premium’ son los nuevos retos de un sector que apunta alto. A juzgar por la gran cantidad de famosos que compran casa en el país vecino y por el interés que despierta entre los profesionales del mercado nacional.

Claves de la recuperación inmobiliaria en Portugal

La evolución positiva del mercado inmobiliario portugués se debe a diversos motivos. Pero entre las principales claves no hay que olvidar la subida de la vivienda, la contratación de nuevas hipotecas y el interés de los inversores.

Desde que cayó hasta mínimos históricos, el precio de la vivienda en Portugal se ha ido recuperando de manera paulatina. Recuperando en torno a un 5% de su valor, año tras año, desde 2014. Repunte que ha llevado al mercado residencial hasta niveles anteriores a la crisis.

Calle céntrica en una ciudad de Portugal

Por otro lado, y también respecto a 2014, la concesión de hipotecas acumula un crecimiento aproximado del 30%. Hecho que sustenta la idea de que la recuperación económica ha llegado al comprador portugués.

Mientras que la demanda de propiedades por parte de no residentes logra impulsar aún más al sector. Replicando lo sucedido recientemente en España. En parte por el interés que despierta el inmobiliario luso más exclusivo. Y en parte por la aprobación de medidas que facilitan la atracción de nuevos clientes dispuestos a invertir.Tanto por la nueva política fiscal como por la concesión de permisos de residencia al adquirir viviendas de lujo.

Regulación de las inmobiliarias cotizadas

Frente a este panorama general, la inversión inmobiliaria en Portugal no deja de crecer. Teniendo ante sí un futuro prometedor.

Es por ello que el gobierno luso se plantea simplificar la inversión en activos inmobiliarios. Y, probablemente, el modelo a seguir lo tendrá muy cerca. En España.

El pasado mes de marzo, las grandes socimis españolas tuvieron una importante reunión con el regulador de Portugal. Sentando las bases de un nuevo marco jurídico portugués.

Imagen del centro de Lisboa, capital de la inversión inmobiliaria en Portugal

Las socimis de nuestro país concentran ya unos activos bursátiles por valor de 12.000 millones de euros. Registrando un importante crecimiento en los últimos años. ¿Por qué no replicar ese mismo modelo en Portugal y ofrecer productos equiparables a los de otros mercados?

También resultaría ‘exportable’ un mercado parecido al MAB. Flexible y abierto a facilitar la entrada y salida de los inversores. Así como la obligación de repartir el 80% de los beneficios obtenidos. Cuestiones que permitirían al inversor ‘saltar’ a lado y lado de una frontera con un mismo marco legal.

Lisboa, capital europea del residencial de lujo

El auge del mercado inmobiliario en Portugal ha llevado a lo más alto tanto a los precios de venta como a las rentas del alquiler. Especialmente en ciudades como Lisboa y Oporto.

Frente a unos alquileres medios por debajo de otros países europeos, la capital portuguesa se mueve al nivel de mercados de referencia internacional. De hecho, los alquileres lisboetas multiplicaron por dos el incremento medio nacional situado en un 25% en 2017 (Datos: Instituto Nacional de Estatística de Portugal).

Villa de lujo en exclusiva zona inmobiliaria en Portugal

Lisboa es, hoy por hoy, la ciudad europea más rentable para comprar propiedades y ponerlas en alquiler. Un negocio que comienza a dar sus frutos. A modo de ejemplo, el 30% de los nuevos contratos de alquiler se han celebrado entre Lisboa y su zona metropolitana. A una media de 9€/m2 al mes.

Un fenómeno que arrastra a otras localidades como Oeiras y Cascais. Donde las rentas se sitúan en 8 €/m2 al mes.

Así como las grandes mansiones de lujo que empresarios como Miguel Guedes de Sousa o Claude Berda tienen en Oporto. No muy lejos de donde viven Iker Casillas y Sara Carbonero.

La falta de nuevas promociones y unos niveles de demanda que no dejan de crecer ponen al límite a las dos grandes ciudades españolas. Dos capitales con un stock que se agota y una única alternativa: la obra nueva sobre plano.

Precisamente el mismo día en que se debate una moratoria para obligar a los promotores a construir un 30% de vivienda social, Sociedad de Tasación da a conocer la dramática situación de la vivienda nueva en Madrid y Barcelona.

Según la tasadora, el mercado de vivienda terminada a estrenar está a punto de agotarse en ambas ciudades. Los dos principales parques a nivel nacional han visto caer un 90% el stock de vivienda nueva disponible en apenas dos años. Al tiempo que la demanda vive su mejor momento de la última década.

Según el diario La Vanguardia, la presión es tanta que la capital española agotará la vivienda disponible en apenas ocho meses. Mientras que la ciudad condal tiene para solo catorce meses con el actual ritmo de demanda.

Una situación que sitúa a la obra nueva sobre plano como única alternativa. A un precio y con un calendario poco flexible. Mientras que la vivienda usada, mucho más ajustada a las condiciones de mercado, sigue siendo un motor para el sector inmobiliario.

Más subidas por falta de nuevas viviendas

Los datos de obra nueva, recopilados por Sociedad de Tasación, no dejan lugar a dudas. El censo de ‘Vivienda Nueva 2014’ reflejaba que un 60% de pisos ‘a estrenar’ en Madrid o Barcelona ya estaban terminados.

Mientras que la nueva edición ‘Vivienda Nuevas 2018‘ apenas recoge un 6% de vivienda terminada en Madrid y un 15% en Barcelona.

Evolución del stock de vivienda nueva según la Sociedad de Tasación

Este panorama deja entrever una fuerte presión en ambas ciudades. Además de una única salida a los posibles compradores de nueva vivienda: la obra nueva sobre plano.

Propiedades que tardarán un mínimo de dos años en estar acabadas. Cuando aún no sabemos que pasará con los tipos de interés en los próximos meses.

Guardar‘ el 70% de la obra nueva sobre plano

El rápido agotamiento del stock disponible es un arma comercial que no desaprovechan ciertos promotores. Interesados en la capitalización del encarecimiento de la vivienda.

¿Cómo? Sacando a la venta, como máximo, el 30% de la cartera disponible. Porcentaje exigido por las entidades bancarias para la financiación de las obras. Mientras esperan vender el otro 70% a precios aún mayores.

Otras promotoras optan por poner a la venta el 100% de su cartera. Aunque a precios muy encima de los que maneja el hoy mercado. Con la confianza de que, una vez finalizada la promoción, los precios estén ajustados al nivel medio.

A diferencia de una década atrás, el promotor cuenta con el soporte de una entidad financiera. Mientras que ofrece garantías ‘extra’ a los compradores. Circunstancias que le sitúan en una posición dominante a la hora de comercializar un proyecto.

Un stock disponible que se agota rápidamente

Tras cerca de diez años con el mercado paralizado a consecuencia de la crisis, la caída del stock urbano ejerce presión sobre las promociones metropolitanas.

Según los datos de Sociedad de Tasación, Barcelona y su área metropolitana (zona que alberga el 65% de la población y el 66% del parque residencial) han logrado vender el 89% del stock disponible en los últimos 24 meses.

De hecho, de las 3.601 viviendas nuevas que aún están a la venta solo 1.017 se encuentran en la ciudad condal. Una de cada 1.528 barceloneses.

Stock de vivienda terminada y obra nueva sobre plano en Barcelona y Madrid

La situación en Madrid no es mucho mejor. La capital, junto a los municipios del área metropolitana, ha perdido un 93,7% de su stock en solo dos años.

Un fenómeno que deja apenas 6.319 nuevas viviendas a la venta. De ellas, 3.067 en la ciudad de Madrid. Una por cada 1.320 madrileños.

A este ritmo, apuntan desde la tasadora, ambas ciudades agotarán el stock de vivienda nueva en menos de año y media. Madrid en apenas ocho meses. Mientras que Barcelona en unos catorce meses.

Ciudades ‘aptas’ para pocos bolsillos

¿A dónde nos lleva ésta situación? Sin duda, a ciudades cada vez más exclusivas. Al acceso, únicamente, de clientes con alto poder adquisitivo. Y con una características poco comunes.

En Barcelona, por ejemplo, los pisos de 100 a 150 m2 han aumentado considerablemente. Pasando del 28,9% del stock disponible al 33,8%. Mientras que las viviendas con más de 150 m2 suponen ya el 7,3% de la cartera a la venta. Un tipo de inmuebles que hace caer a los pisos de 70 a 100 m2 hasta el 37% de la oferta disponible.

No cabe duda, ‘Barcelona está situando su obra nueva a la altura de las principales ciudades europeas‘, apuntan desde ST. ‘En 2016, la vivienda con un precio inferior a los 150.000 euros suponía el 15,9% del stock y hoy apenas representa el 4,8%‘. ‘Al tiempo que los pisos por más de 500.000 euros se han disparado hasta suponer el 39% de la oferta comercial‘.

Propiedades que no solo sitúan a la ciudad en línea con París o Londres, sino que también permiten la concesión de nuevos permisos de residencia a inversores extranjeros. Las llamadas Golden Visa‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

En un panorama donde los ahorradores apuestan por la inversión inmobiliaria, la diferencia está en cada pequeño detalle. De hecho, para obtener la máxima rentabilidad de la vivienda hay que ser activo y asumir riesgos.

Cada vez resulta más difícil ‘pescar‘ sin tener que ‘mojarse‘. Los ahorradores con más miedo al riesgo han superado, a duras penas, una primera mitad de año en que ni la renta fija es capaz de dar alegrías.

Mientras que aquellos que apuestan por los activos más rentables no dejan de frotarse las manos. Especialmente si apuestan por la inversión inmobiliaria más atrevida.

Entre las principales lecciones que debe aprender un inversor está aquella que dice a mayor rentabilidad también debe ser mayor que se debe asumir. Una enseñanza que recalca el ‘II Estudio sobre la Rentabilidad de Viviendas en Alquiler 2018‘, editado por Invermax.

Cuando concluye que las altas rentabilidades del alquiler se producen en zonas con elevadas tasas de morosidad. Mientras que los arrendatarios más solventes hacen caer el retorno de la inversión.

El informe, centrado en el estudio de la rentabilidad media por alquilar en los principales ciudades, aporta interesantes conclusiones. Algo que puede extrapolarse a los distritos de grandes capitales como Madrid y Barcelona.

Detalles a tener en cuenta por el inversor. Como también los que pone en evidencia urban Data analytics en el análisis de la vivienda de costa.

Rentabilidad de la vivienda en Madrid

La ciudad de Madrid, con una rentabilidad media del 5,89% anual facilita una importante ganancia al inversor inmobiliario. Especialmente si apuesta por la rentabilidad de la vivienda en algunos barrios obreros, que llegan a superar los siete puntos de beneficio.

Aquí encontramos a Villaverde (+7,22%), el Puente de Vallecas (+7,02%) o Usera (6,75%).

En un término medio se encuentran zonas como Carabanchel (6,63%), Villa de allecas (6,57%), vicálvaro (6,4%), San Blas-Canillejas (6,24%) o Latina (6,16%).

Rentabilidad de la vivienda en Madrid

En un término medio se encuentran zonas como Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%), Vicálvaro (6,4%), San Blas-Canillejas (6,24%) o Latina (6,16%).

A estos distritos les siguen otras como Ciudad Lineal (5,71%), Tetuán (5,65%), Moratalaz (5,556%), Arganzuela (5,37%), Hortaleza (5,22%), Retiro (5,09%) o Moncloa (5,08%).

Cerrando la clasificación los barrios más acomodados de Madrid. Como Centro (4,96%),

Rentabilidad de la vivienda en Barcelona

De la ciudad de Barcelona se obtiene una rentabilidad media anual del 5,63%.

Cifra que se acerca a los seis puntos en distritos como Sant Martí (5,85%), Horta Guinardó (5,74%) o Sant Andreu (5,7%).

Rentabilidad de la vivienda en Barcelona

A continuación encontramos otras zonas como Sants Montjuic (5,51%), Ciutat Vella (5,4%), Gracia (5,1%) o Les Corts (5,02%).

Quedando por debajo Eixample (4,85%) y Sarrià-Sant Gervasi (4,74%). Los distritos más exclusivos de la ciudad condal.

España, país inversor y rentable para el inversor

Según Invermax, la rentabilidad media del alquiler en España es del 6,01%. Un porcentaje que, a nivel general y por cada 10.000 € invertidos, deja un beneficio de 601 € anuales brutos.

En ese sentido, la ciudad de Málaga es la más rentable a nivel nacional. Con un retorno medio de 691 €/año. Por delante de Vitoria o de Alicante. Ambas con 654 euros anuales. Así como Córdoba (614 €/año) y Valencia (606 €/año).

Málaga es la ciudad con mayor rentabilidad de la vivienda

Y más de cien euros por encima del beneficio medio en Sevilla (590 €/año), Madrid (589 €/año) o Barcelona (563 €/año). O superando en casi doscientos euros a ciudades como Murcia (516 e/año) o Bilbao (517 €/año).

La rentabilidad de la vivienda de costa

Como cada año, con la llegada del verano se dispara la demanda inmobiliaria en el litoral español. Aunque la rentabilidad de la vivienda de costa resulta especialmente alta si se escoge bien el lugar donde invertir. Así como el tipo de inmueble.

Según los últimos datos de rentabilidad de la vivienda de costa, recogidos por urban Data analytics (uDa), el rendimiento medio del alquiler en las provincias situadas en la costa española es del 6,28%. Cantidad que, sumada a la revalorización del mercado, eleva al 9,75% la rentabilidad bruta total.

Aunque nada mejor que tomar un ejemplo. Para un apartamento de 55 m2 en Málaga capital, con un precio medio de 95.000 euros, el retorno por el alquiler alcanza el 7,5% anual (7.125 €). Cifra que una plusvalía media elevaría en otro 18% anual (17.100 €). De esta manera, y pasados tan solo doce meses, la inversión daría unos beneficios de 24.225 euros.

Rentabilidad combinada de la vivienda en alquiler en España

Una cifra difícil de conseguir con la mayoría de productos financieros. Especialmente en municipios muy rentables, como San Roque (Cádiz) con una rentabilidad combinada del 24,5%, o Arrecife (Las Palmas) con más del 30%.

Pero también en capitales como Málaga (16,6%), Barcelona (15,5%) o Valencia (9,6%).

El Ayuntamiento de Barcelona y el Govern de la Generalitat parecen decididos a impulsar la vivienda social sea como sea. La nueva moratoria de las licencias de construcción y la línea de financiación del ICF coinciden con el aumento en la vivienda terminada. ¿Quedará Barcelona al margen de la recuperación?

La ciudad condal quiere obligar a los propietarios a destinar el 30% de la nueva vivienda a pisos sociales. Quedando únicamente exentos aquellos promotores que compraron solares entre enero de 2016 y la fecha de aprobación de la futura moratoria.

El próximo lunes día 19 de junio, el consistorio barcelonés decretará la suspensión de las licencias de obra nueva y los proyectos de rehabilitación que superen los 600 m2. Con esta medida arrancará una moratoria anual que puede llegar a extenderse durante dos años.

La medida, rechazada por la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE), puede tener consecuencias muy negativas para el sector. Precisamente ahora que se reactiva la construcción de viviendas, se encarece el suelo urbano y se disparan los costes por falta de mano de obra.

En linea con las políticas de vivienda pública, el Govern de la Generalitat ha presentado el primer gran acuerdo del ejecutivo catalán. Una línea de financiación con préstamos asequibles para que ayuntamientos y entidades sociales accedan a la compra de vivienda social. Una medida mucho menos coercitiva que busca impulsar un parque público. Dando libertad a los promotores de vivienda.

La vivienda libre terminada crece un 16,2%

Durante los tres primeros meses del año, el número de viviendas terminadas ha crecido un 16,2% respecto al año anterior.

Según la última ‘Estadística mensual de vivienda libre‘ del Ministerio de Fomento, entre enero y marzo de 2018 se han sumado 12.097 nuevas viviendas.

Licencias de construcción: Estadísticas de viviendas terminadas

Una estadística que, en marzo, lideró la Comunidad de Madrid (1.428 viviendas). Por delante de Cataluña (785), Comunidad Valenciana (682) y Andalucía (528).

Por detrás de la región madrileña, Barcelona y Alicante son la segunda y tercera provincias más activas. Con 622 y 619 viviendas, respectivamente. Aunque una de ellas podría caer en los próximos meses si prospera la moratoria planteada para el próximo lunes.

Moratoria para nuevas licencias de construcción

Los inversores que adquieran fincas o solares en la ciudad de Barcelona tendrán que destinar el 30% de los inmuebles al parque público de vivienda. Esta medida, propuesta hace tres meses por diversas entidades como la PAH o el Sindicato de Inquilinos de Barcelona, se incorporará a la modificación del Plan General Metropolitano (PGM) debatida el próximo lunes en la comisión de Urbanismo de Barcelona.

De aprobarse, el cambio se publicaría el martes y tendría efectos jurídicos inmediatos. Quedando únicamente eximidos aquellos promotores que compraron solares y fincas o iniciaron el proceso de adquisición entre enero de 2016 y el día de aprobación de la nueva normativa. El próximo 19 de junio.

El edificio Estel, ejemplo de la parálisis de licencias de construcción

En estos casos, tendrán de plazo un máximo de dos años para solicitar las licencias de construcción o rehabilitación. Argumento que ha servido al Ayuntamiento para defender la modificación de la normativa, garantizando la viabilidad de aquellas las operaciones ya proyectada. Para “no hacer perder dinero a nadie”, defiende Janet Sanz desde el consistorio.

Mientras que se permite proyectar nuevas operaciones privadas. Siempre que se ofrezca una porcentaje de manera asequible. La teniente de alcalde de Urbanismo calcula que con esta iniciativa se podrían incorporar de 350 a 400 nuevas viviendas protegidas cada año. Aunque existen diversos casos que quedan excluidas de esta medida. Como las viviendas catalogadas patrimonialmente, los polígonos protegidos urbanísticamente y los espacios en proceso de transformación. Como la Marina del Prat Vermell o la zona de la Sagrera. Cuyos planes ya incorporan proyectos de viviendas protegidas.

¿Fomentar u obligar a crear vivienda social?

Opinión que no comparte la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE). Quienes alertan de los posibles efectos negativos de la moratoria sobre la economía barcelonesa. ‘El Ayuntamiento de Barcelona puede conseguir un efecto totalmente contrario al deseado, llegando a frenarse la actividad por la excesiva presión sobre los precio‘, advierten desde APCE. ‘Aumentando el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda‘.

Coincidiendo con la propuesta de Ada Colau en Barcelona, la Generalitat de Catalunya a presentado el primer gran acuerdo del Govern. Una línea de financiación destinada al alquiler social.

¿Se enfrenta Barcelona a un frenazo en las licencias de construcción y rehabilitación?

Se trata de una línea de préstamos asequibles para que ayuntamientos y entidades sociales accedan a la compra de viviendas. Con el objetivo de destinarlas al alquiler social.

Una operación del Instituto Catalán de Finanzas (ICF) que cuenta con 110 millones de euros para la compra y rehabilitación de viviendas. Con ellas se quiere facilitar la compra de 1.800 viviendas. Junto a esta línea de crédito existe otra de 140 millones de euros para la construcción de 1.000 viviendas nuevas.

Dos maneras de fomentar la vivienda social. Aunque una de ellas puede acabar ahuyentando a la necesaria iniciativa privada y haciendo caer las licencias de construcción.

La capital española ejerce una importante influencia sobre los municipios que la rodean. Hasta tal punto que los cuatro municipios con mayor renta per cápita, a nivel nacional, pertenecen a la Comunidad de Madrid.

Los ayuntamientos de la región madrileña monopolizan las primeras posiciones en el ranking nacional de renta por habitante. El informe estadístico ‘Indicadores Urbanos 2018‘, elaborado por el INE, clasifica los 20.000 municipios españoles de mayor tamaño. Además de las 126 principales ciudades y otras demarcaciones territoriales.

En su última edición, la Comunidad de Madrid destacada por un importante número de ayuntamientos con alta renta media, baja desocupación y gran actividad económica. No olvidemos que Madrid es una de las regiones con una fiscalidad más favorable. Entre otros detalles, destaca por tener la de menor tributación por donaciones y la tercera más baja por sucesiones.

Razones que, junto a otras, hacen que Pozuelo de Alarcón sea el municipio con mayor renta. Casi 24.000 euros anuales por habitante. Por delante de Boadilla del Monte, Las Rozas o Majadahonda. Clasificación que sitúa a Sant Cugat del Vallès (Barcelona) en quinta posición y a Getxo (Vizcaya) en sexto lugar.

La capital cuenta, además con los cinco barrios más ricos de toda España: El Viso, Recoletos, Castellana, Piovera y Nueva España.

Madrid también destaca por tener los cuatro municipio con mayor tasa de actividad. Ranking que encabezan Rivas-Vaciamadrid, Valdemoro, Parla y Fuenlabrada. Y el ayuntamiento con menor tasa de desempleo. Nuevamente Pozuelo de Alarcón. Así como los cinco municipios con mayor esperanza de vida.

Localidades con mayor renta per cápita

Pozuelo de Alarcón vuelve a repetir como el municipio con más renta de toda España, tras alcanzar una renta media de 23.861 euros anuales por habitante.

Por detrás, Boadilla del Monte (19.510 €), Las Rozas (18.798 €), Majadahonda (18.627 €).
Municipios con menor y mayor renta per cápita de toda España

En quinta posición, Sant Cugat del Vallès (Barcelona), con 18.326 €/año, es el primer municipio que no pertenece a la Comunidad de Madrid. Superando ligeramente a Getxo (Vizcaya), con 18.212 €/año.

Así como a otros municipios madrileños (Tres Cantos, Torrelodones, Alcobendas, Villaviciosa de Odón, Villanueva de la Cañada o Paracuellos de Jarama). Además de Madrid capital. Todos ellos entre los quince ayuntamientos con más renta de España.

Barrios y distritos con rentas millonarias

Frente al ranking de los municipios con más poder adquisitivo por habitante, los barrios urbanos con mayor renta per cápita también se concentran en una zona concreta; la ciudad de Madrid.

El barrio más rico de España es El Viso (Madrid) con 36.250 euros anuales por habitante.

Distritos urbanos, con mayor renta per cápita a nivel nacional

Superando a Recoletos (Madrid) con 35.171 €/año, Castellana (Madrid) con 32.914 €/año, Piovera (Madrid) con 31.630 €/año y Nueva España (Madrid) con 29.894 €/año.

Pedralbes (Barcelona), con 29.386 euros anuales por habitante, es el primer barrio fuera de la capital. Por delante de Almagro (Madrid) con 28.176 €/año, Les Tres Torres (Barcelona) con 28.113 €/año, Jerónimos (Madrid) con 27.768 €/año y Sant Gervasi-Galvany (Barcelona) con 27.497 €/año.

Ciudades con tasas de actividad más altas

Otra clasificación destaca los municipios con mayor tasa de actividad. Aquí destacan también cuatro localidades de la Comunidad de Madrid.

Las dos más destacadas son Rivas-Vaciamadrid y Valdemoro.Con un 70,9% y un 70,3% respectivamente.  Por delante de Parla (68,2%) y Fuenlabrada (66,9%).
Municipios con mayor actividad a nivel nacional

Un ranking que continua con Santa Lucía de Tirajana (Las Palmas), Palma de Mallorca, Arrecife (Las Palmas), Collado Villalba (Madrid), San Sebastián de los Reyes (Madrid) o Las Rozas (Madrid).

Y en linea con la actividad, también destacan las tasas de paro. De hecho, el municipio con menos desempleo es Pozuelo de Alarcón (Madrid) con una tasa del 7,4%. La misma que Sant Cugat del Vallès (Barcelona).

Dos localidades a las que siguen San Sebastián, Las Rozas y Majadahonda. Todas con tasas por debajo del 8,5%.

Madrid es líder en esperanza de vida

Finalmente,y junto a la renta per cápita, la tasa de actividad y la ocupación, la Comunidad de Madrid destaca por su elevada esperanza de vida.

Un dato que también recoge el INE. De hecho, los cinco municipios con más esperanza de vida pertenecen a Madrid.

Municipios con mayor esperanza de vida a nivel nacional

Los habitantes más longevos viven en Rivas-Vaciamadrid con una esperanza de vida de 85,8 años.
Por delante de los residentes en Pozuelo de Alarcón con 85,5 años, de Majadahonda con 85,2 años, de Alarcón con 85 años y de Las Rozas con 84,9 años.

Indicadores que sitúan a la capital española y su área de influencia como un referente nacional.