Autor

Xavi Garcia

Explorar

El año 2018 ha hecho añicos los sueños de miles de inversores. Los números rojos han sustituido a los beneficios en los fondos de inversión a medio plazo. Al tiempo que la rentabilidad del alquiler de vivienda sigue creciendo con fuerza hasta situarse en el 8,12%.

La Bolsa ha dejado grandes pérdidas en un buen número de carteras durante 2018. En contraste con unas ganancias que superaban el 20% un año antes. Según los datos recogidos por el MSCI World Index.

Una caída que ha afectado especialmente a los fondos a cinco años. “Prácticamente todos los fondos de inversión cerraron 2018 con pérdidas“, señala Luis Gualtieri. “Una caída que ronda el 0,40% si en deuda pública“.

Nada que ver con la inversión inmobiliaria en vivienda. Donde los inmuebles en alquiler han aumentado un 3,84% su rentabilidad en el último año. Según Sociedad de Tasación.

Un beneficio medio que ha repuntado hasta el 8,12% a finales de 2018. Porcentaje que en algunas provincias llega a superar el 8,5%.

Pérdidas en los fondos de inversión

Los fondos de inversión cerraron 2018 con unas pérdidas del 11% en las principales bolsas europeas. Desde las grandes empresas a los fondos de inversión en renta fija.

Por término medio, los bonos de deuda pública de la zona euro han perdido en torno a un 0,40%. Ni siquiera ha ayudado la subida de los tipos de interés en EEUU.

Pérdidas generalizadas en todos los fondos de inversión en 2018

Y, a pesar de todo, el patrimonio de los fondos de inversión no ha dejado de crecer“, señala con sorpresa Luis Gualtieri. “De hecho, el capital invertido a finales de 2018 superaba ya los 265 millones de euros“.

Una tendencia al alza en que los depósitos, con tipos históricamente bajos, prácticamente no ofrecen remuneración“, añade. “Con las bolsas cerrando en rojo tanto en Europa como en el otro lado del Atlántico“.

Pendientes de la situación económica

Actualmente ni la deuda pública es un valor fiable“, apunta Luis Gualtieri “por la falta de estabilidad y las dudas; ya que el endeudamiento de los países supera incluso a los niveles de la precrisis de 2008“.

Existen numerosas dudas, como las que despiertan la guerra comercial, la incertidumbre sobre el Brexit o la próxima convocatoria electoral“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Sin olvidar que tanto el Banco Mundial como el Fondo Monetario Internacional han comenzado a rebajar previsiones económicas“.

Y aunque la posibilidad de otra crisis no parecer ser inminente, si que existe una desaceleración tanto española como europea“, según el economista Anton Costas. “Con crecimiento económico dentro de la sostenibilidad“.

La rentabilidad del alquiler como refugio

Frente a este panorama, la inversión inmobiliaria cuenta con los activos más fiables“, apunta de nuevo Luis Gualtieri.

Los últimos datos de Sociedad de Tasación y Urban Data Analytics sitúan la rentabilidad del alquiler de vivienda en un 8,14%. Tras aumentar en un 3,84% en el último año.

Entre las provincias con mayor retorno destacan Huelva con un 9,61%, Toledo con un 8,82% y Valencia con un 8,57%.

Rentabilidad del alquiler de vivienda en España, según Sociedad de Tasación

Mientras que las que más aumentaron su beneficio en el último año fueron Granada (+15,9%) y Guipúzcoa (+15,3%). En contraste con Barcelona, La Rioja, Baleares y Madrid. Las cuatro provincias que perdieron rentabilidad en 2018.

Nuevas capitales van tomando el relevo a las tradicionales“, señala el CEO de Oi Realtor. “Haciendo que más mercado se sumen a la rentabilidad del alquiler“.

Al comprar una casa o alquilarla, las familias deben sufragar un desembolso que mes a mes hace mella en su presupuesto. Sin embargo, existen muchas dudas sobre dicha inversión. ¿Dónde se van la mayor parte de los gastos en vivienda? ¿Es más rentable comprar o arrendar?

La vivienda tienen un gran impacto en nuestra vida diaria. Especialmente si tenemos en cuenta su peso financiero. ¿Qué supone para una familia media el mantenimiento de su casa? ¿En qué lugar se encuentra España frente a otros países de su entorno?

Según la encuesta europea, relativa al presupuesto familiar y elaborada por Eurostat, los españoles dedican casi un 22% de sus ingresos a la vivienda. Nuestro país ocupa una posición media entre los 28 estados de la UE.

El conjunto de gastos en vivienda, incluye la mensualidad de la hipotecas o el alquiler, más el pago de suministros. Y sitúa ligeramente por encima a aquellos hogares en propiedad respecto a las viviendas arrendadas.

Se trata de un gasto importante, en sintonía con otros países, pero importante si tenemos en cuenta todo lo que ello conlleva“, apunta Luis Gualtieri. “Y que debe hacernos valorar la inversión inmobiliaria“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Una manera de ahorrar y disfrutar de una calidad de vida apreciada en todo el mundo. Señala Gualtieri al hacer referencia a otros países, donde la vivienda no solo es más cara sino que también cuesta más su mantenimiento.

Gastos en vivienda en la media de Europa

Los hogares españoles ocupan la decimotercera posición en el conjunto de la Unión Europea en el mantenimiento de la casa. Ocupando prácticamente la mitad de la tabla entre los 28 estados miembros.

Según la agencia estadística Eurostat, una familia media desembolsa el 21,7% de sus ingresos entre gastos en vivienda y suministros (agua, electricidad, gas).

Porcentaje de gastos en vivienda y suministros de la Unión Europea

Por detrás de otros países como Alemania, Francia o Reino Unido. Así como de la media de la UE, situada en torno al 24,8% del salario íntegro.

El ranking lo encabeza Dinamarca y lo cierra Malta. País donde no se dedica más del 10% del salario. Aún así, cabe recordar que se trata de un gasto que apenas varía con el paso del tiempo.

¿Comprar o alquilar una vivienda?

Una variación de tan solo unas décimas tendría un impacto importante para muchas familias“, recuerda Luis Gualtieri en relación a este gasto.

Actualmente, el desembolso que deben hacer las familias que poseen una vivienda es algo mayor al de aquellas que alquilan“, recuerda el gerente de Oi Realtor. “A pesar de las importantes subidas en los alquileres en diversas ciudades“.

Por término medio, a una hipoteca en España se le destina el 17,2% de los ingresos“, recuerda Gualtieri en relación a los datos de Tinsa. “Aunque hay provincias donde se supera ese porcentaje, como Málaga, Baleares o Barcelona“.

Esfuerzo financiero para el de la hipoteca de una vivienda

Por no mencionar algunos distritos de las principales capitales, como Sarrià Sant-Gervasi (48,9%) en Barcelona o Salamanca (43,4%) en Madrid“, añade. “Zonas prime donde la vivienda está a precios precrisis“.

Un gasto máximo del 28% en España

Los gastos en vivienda se mueven dentro de unos límites“, señala Fernando Acedo (Colegio de Registradores). “Un hogar medio puede ‘comprometer’ entre un 20% y un 28% de los ingresos en el pago de la hipoteca“.

Porcentaje que supera al de un alquiler medio, situado en el 19,3% según el INE“, matiza. “Pero que permite tener un inmueble propio una vez amortizado el préstamo“.

De hecho, algunos gastos como los suministros o el mobiliario son inevitables, apunta Luis Gualtieri. “Por ello, ¿no es mejor comprar e invertir en sistemas de eficiencia energética para conseguir rebajar los gastos en vivienda lo antes posible?

Por no hablar de lo que suponen dichos gastos en otros países fuera de la órbita europea“, recuerda Gualtieri. “En China, por ejemplo, el desembolso en vivienda en torno al 35,8% de los ingresos“.

Mientras que venir a España e invertir en una propiedad puede traer consigo más calidad de vida“, finaliza. “Además de una Golden Visa“.

La recuperación de la economía y el consumo han provocado un importante aumento en el número de firmas existentes en nuestras calles y ciudades. Fenómeno al que han contribuido de manera especial las franquicias en España.

Emprendedores, profesionales de éxito y empresarios que buscan de nuevos sectores han sabido aprovechar la oportunidad de nuevos modelos de negocio.

Algunos vinculados a marcas consolidadas, a través de productos y servicios. Estamos pensando, como no, en el éxito de las franquicias en España.

La reciente edición de la ‘Guía de Franquicias de España 2019‘, publicada por Barbadillo y Asociados, hace balance de los últimos diez años para este modelos de negocio.

Según la consultora, el número de oficinas franquiciadas se ha incrementado en un 38,4% desde 2008. Aumentando en unas 20.000 el número de franquicias en España.

También crecen las enseñas. De hecho, nuestro país cuenta ya con un total de 1.342 marcas. Presentes especialmente en la hostelería (228 firmas) y la moda (197 firmas).

Aunque otros sectores crecen con fuerza. Es el caso de las franquicias inmobiliarias, como Oi Realtor. Una enseña de referencia con diez años de éxito en el mercado.

Cerca de 71.000 franquicias en España

Según Barbadillo y Asociados,España cerró 2018 rozando las 71.000 oficinas franquiciadas. Esto supone un 38,4% más respecto al año 2008. Cuando apenas se contaban 51.157 oficinas en activo.

El último estudio anual de la consultora cifra en 1.355 los establecimientos franquiciados que se han sumado durante el año pasado. Centenares de nuevas franquicias en España que operan en un total de 52 sectores diferentes.

Número de firmas de franquicias en España en 2018

Mientras que en lo relativo a las firmas, Barbadillo contabiliza nada menos que 1.342 enseñas. Un 0,95% más respecto a 2017.

No cabe duda, el sistema de franquicias está plenamente consolidado“, enfatiza el director de la consultora. “Se trata de una fórmula de éxito en constante renovación“, añade S. Barbadillo.

De hecho, el 49% de todas las firmas cuenta con menos de diez locales en activo“, señala Luis Gualtieri. “Un ejemplo de que el número de marcas no deja de crecer“, apunta el gerente de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

De tradicionales sectores a nuevos negocios

El sector con mayor representación en el mundo de las franquicias es hostelería y restauración. Un segmento que concentra 228 de las franquicias existentes en España.

Por delante de la moda. Representada por un total de 197 centrales de franquicia. Y de las marcas con servicios y productos especializados. Con 107 firmas.

También destaca el sector de la estética y la belleza. Que cuenta con 76 franquicias en España. Y los establecimientos de alimentación. Con 54 firmas en activo.

Número de oficinas de franquicias en España en 2018

Frente a estos tradicionales segmentos de negocio, otros emergen con fuerza. Es el caso de las franquicias inmobiliarias.

“Un segmento que Oi Realtor representa con una firma plenamente consolidada”,recalca Luis Gualtieri. “Actualmente contamos con cinco franquicias individuales, una multifranquicia y dos oficinas propias”.

400 firmas en la Comunidad de Madrid

La región con más franquicias activas es la Comunidad de Madrid. Aquí encontramos ahora un total de 399 firmas diferentes. Superando en un 5,5% el número de franquicias de hace un año.

En segundo lugar, Cataluña cuenta con 264 franquicias. Entre una y otra comunidad concentran casi la mitad de las enseñas existentes a nivel nacional. Concretamente, el 48,9% de las franquicias en España.

A continuación hay que destacar el papel de Andalucía y de Valencia. Tras sumar 159 y 157 franquicias diferentes en 2018. Dos comunidades con gran actividad económica y espíritu emprendedor.

Una oportunidad para emprendedores

¿Qué necesita y qué ofrece a cambio abrir una franquicia? “Se trata de una pregunta que a habitual entre muchos delos candidatos a abrir una nueva oficina“, señala Luis Gualtieri.

Crecimiento de la franquicia inmobiliaria de Oi Realtor

Realmente,lo más importante es tener las ganas y la energía necesaria para arrancar el proyecto“, añade. “El presupuesto es un factor relativo“.

La mitad de las enseñas existentes, unas 650, requiere de una inversión inferior a los 60.000 euros. Y muchas de ellas, unas 430, se mueven entre los 30.000 y los 60.000 euros. Mientras que el canon de entrada en algo más de una tercera parte de las firmas apenas llega a los 12.000 euros.

Como digo, lo único realmente necesario es el tener el firme propósito de hacer realidad el proyecto“, deja claro Gualtieri. “Ya que la inversión en una franquicia inmobiliaria consolidada, como la de Oi Realtor puede amortizarse en pocos meses“.

¡Ilusión y trabajo!“, finaliza, “Esos son los únicos requisitos“.

A falta de tener todos los datos del mercado inmobiliario en 2018, el nuevo año comienza con estadísticas positivas en la venta de viviendas. En noviembre se vendieron un 2,8% más de propiedades. Un repunte impulsado por la demanda que sitúa en 7,9 meses el plazo medio de las operaciones.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Noviembre 2018‘ del INE registra una leve mejoría en la actividad inmobiliaria. A pesar de la polémica suscitada por el impuesto hipotecario durante el cuarto trimestre del año.

Con algo más de 42.500 operaciones, noviembre fue el octavo mes consecutivo con aumento en la venta de viviendas. Con un crecimiento del 2,8% interanual.

Un mes de gran actividad que lideraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Cuatro comunidades donde se completaron más de 6.000 operaciones mensuales.

Este dato que coincide con la publicación del informe ‘Tinsa IMIE Mercados Locales. 4º trimestre 2018‘. Donde, además de un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda, se analizan diversas variables financieras.

Como el periodo de liquidez media de la vivienda. Es decir, el tiempo necesario para la compra de una propiedad. Situado en torno a los 7,9 meses a nivel nacional.

Aunque en ciudades como Madrid, Zaragoza o Sevilla, una vivienda media se vende en menos de cinco meses.

La venta de viviendas crece pese al AJD

La inseguridad jurídica condiciona, de una u otra manera, el normal transcurso de los acontecimientos económicos.

La polémica suscitada en torno al pago del impuesto de las hipotecas ha ensombrecido parcialmente un año histórico para el mercado de la vivienda. Provocando cierta incertidumbre en los meses de octubre y noviembre de 2018.

En la estadística de transmisión de propiedades del penúltimo mes del año, la venta de viviendas ha vuelto a dejar un balance positivo respecto al año anterior. Sin embargo, el excelente ritmo alcanzado hasta octubre (+15,8% interanual) quedó frenado en noviembre (+2,8%).

Aún así existe la esperanza que diciembre acabase al ritmo alcanzado dos meses antes“, señala Luis Gualtieri. “El susto ha sido importante, pero tanto la venta de viviendas nuevas como las operaciones sobre viviendas usada han crecido“, sentencia el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

La compraventa de viviendas encadena ocho meses consecutivos al alza y eso es una buena noticia“, finaliza Gualtieri.

Cuatro comunidades autónomas en cabeza

En noviembre, las operaciones sobre viviendas de segunda mano crecieron un 1,6%. Sumando 34.107 transmisiones. Mientras que en viviendas nuevas se celebraron un 7,9% más. En total, 8.043 operaciones.

A nivel geográfico, cuatro comunidades autónomas destacaron por encima del resto. En primer lugar, Andalucía con 7.950 ventas. Seguida de Cataluña con 6.681 ventas, la Comunidad Valenciana con 6.593 ventas y la Comunidad de Madrid con 6.317 ventas.

Compra y venta de viviendas por comunidades autónomas en noviembre de 2018

A pesar de ocupar el tercer lugar, la región donde proporcionalmente se celebraron más compraventas es la Comunidad Valenciana. Con 168 ventas por cada 100.000 habitantes. Por delante de La Rioja (144 ventas) y Cantabria (128 ventas).

De hecho, se registró una caída interanual en la venta de viviendas de cinco comunidades: Baleares, Andalucía, Extremadura, Castilla y León y Cataluña. Fruto de esas semanas de incertidumbre.

Una vivienda media se vende en 7,9 meses

La buena evolución general del mercado de la vivienda en 2018 debe analizarse más allá de un mes concreto“, mariza Luis Gualtieri. “Por ejemplo, en el ritmo de crecimiento de los precios o el tiempo medio de liquidez“.

Hace solo algunos días, la tasadora Tinsa publicó su informe para el último trimestre de 2018. “Una estadística que recoge un incremento medio del 5,8% en el precio de la vivienda“, añade el CEO de Oi Realtor.

El mercado de la vivienda está en un ciclo expansivo“, apuntó Rafael Gil (Tinsa). “No solo por el constante aumento de la demanda,sino también por el incremento heterogéneo de los valores“.

Tiempo necesario para la venta de viviendas en las provincias españolas

Uno de los datos que mejor ayuda a entender el gran nivel de demanda es el plazo medio de venta de las viviendas.
Según Tinsa, una vivienda media en España tarda en torno a 7,9 meses en venderse.

Tiempo medio por operación que rebajan comunidades como Madrid (3,6 meses), Canarias (5,8 meses), Aragón (6,4 meses), País Vasco y Extremadura (ambos con 7,4 meses) o Andalucía (7,8%).

Y que pulverizan algunas grandes ciudades como Madrid capital.Donde apenas hacen falta tres meses para cerrar la venta de una propiedad.

El sector inmobiliario tiene ante sí un difícil reto en el año que acaba de comenzar. El pasado 2018 finalizó con un volumen total de 11.630 millones de euros en compraventa de activos. Sin tener en cuenta operaciones corporativas. El mejor año de la última década para la inversión inmobiliaria en España.

Las inversiones inmobiliarias en nuestro país continúan atrayendo a compradores de todo el mundo. Hasta tal punto que en 2018, este mercado ha batido una marca histórica en España.

La publicación del informe “At a Glance T4 2018”, elaborado por BNP Paribas Real Estate, España fue capaz de atraer 11.630 millones de euros de inversión. Un volumen de compras que sumado a las operaciones corporativas podría alcanzar los 19.000 millones.

Entre los datos más destacados del año destaca la gran cantidad de compras registrada en el último trimestre del año. Periodo en el que se contabilizaron 3.700 millones de euros en inversión inmobiliaria en España.

Así como el reinado del retail, frente a otros sectores. Con un 37% de todas las inversiones registradas. Por delante de otros como las oficinas (19%), residencial (16%), hoteles (12%) y logística (11%).

Aunque los hoteles han convertido a España en el segundo mayor destino de inversión turística de toda Europa.

El reinado del segmento ‘retail’ en España

El retail fue el gran protagonismo de las compras en el mercado inmobiliario de 2018. Suya fue una inversión por valor de 4.280 millones de euros. Equivalente al 37% del volumen total.

Inversión inmobiliaria en España durante 2018 por segmento

Entre las grandes operaciones destaca la compra de tres centros comerciales por un valor de 485 millones. La última gran inversión del año. A la que deberían sumarse las constantes operaciones en los principales ejes de Madrid, Barcelona, Málaga,..

En línea con este segmento también conviene destacar las nuevas operaciones del segmento logístico. Que a pesar de suponer solo el 11% de las inversiones sigue creciendo, animado por el comercio electrónico.

Alcanzando un volumen de compras de 1.300 millones. De ellos, 400 en el último trimestre.

Miles de inversiones en viviendas, oficinas y hoteles

Del segmento de oficinas, con un 16% de las compras, los expertos destacan la falta de producto de calidad. Aún así se han alcanzado los 2.228 millones de euros de inversión. Un 4% menos que hace un año.

Mientras que el segmento residencial ha logrado ‘llevarse’ un 16% de la inversión.

Por delante de la inversión hotelera, con un 12% del volumen de ventas. Cifra que pone en valor la ‘Radiografía del mercado de inversión hotelera en España 2018‘.

Un informe de Colliers International e Irea en el que España sobrepasa a Alemania como segundo gran destino de inversión hotelero de toda Europa.

Fondos en la inversión inmobiliaria en España

Otros de los grandes protagonistas continúa siendo el fondo de inversión. El 61% de la inversión inmobiliaria en España durante 2018 correspondió a fondos.

Evolución de la inversión inmobiliaria en España durante la última década

También cabe destacar el papel de las socimis, en operaciones de compraventa y desarrollo de suelo. Así como de los family offices.

Todos ellos han participado de un año histórico para el sector inmobiliario en el que también han tenido su espacio los activos alternativos.

Especialmente residencias estudiantiles, centros hospitalarios y residencias geriátricas“, señala Luis Gualtieri. “Activos que han sumado compras por un valor de 600 millones en 2018“, sentencia el CEO de Oi Realtor.

El alojamiento ilegal está en el punto de mira de la Administración. El Govern catalán ha requerido la retirada de 56.000 ofertas de pisos turísticos sin registrar en los últimos dos años. Viviendas que no contaban con permiso para llevar a cabo dicha actividad. Frente a hoteles y pisos con licencia.

Aquellas viviendas de uso turístico en Cataluña que no disponen de número de registro oficial no aparecen ya publicadas entre la oferta de cuatro de las grandes plataformas online. Desde HomeAway a Niumba, Rentalia o Spain Holiday. Miembros de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Con la excepción de Airbnb, plataforma que no forma parte de la PAT, algunas de las principales webs dan la espalda a los pisos turísticos que funcionan al margen de la ley. Solo unos meses después de la demanda colectiva contra miles Airbnb y miles de sus anfitriones en Barcelona.

La eliminación anuncios ‘ilegales’ ordenada por la Generalitat afecta a unos 56.000 pisos turísticos. Todos, ellos sin número de licencia, publicados durante los últimos dos años en Cataluña. Aproximadamente, 28.000 fueron dados de alta en 2017. Mientras que otros 27.900 se publicaron en 2018.

El sector da así un golpe importante a un mercado fuera de control“, señala Luis Gualtieri (Oi Realtor).Poniendo en valor aquellas viviendas para alquiler vacacional que sí cumplen las normas“.

Histórica retirada de ofertas de pisos turísticos

La retirada de pisos turísticos sin licencia, anunciada por la Dirección General de Turismo de la Generalitat, afecta a más de 33.000 anuncios alojados en páginas webs de la Asociación Española de Plataformas Digitales de Alquiler Temporal (PAT).

Un organismo integrada por cuatro de las principales plataformas online. Aunque también existen otros 15.000 anuncios sin permiso en la principal web de alojamiento turístico: Airbnb.

56.000 pisos turísticos desaparecen de las principales plataformas online

Además de la eliminación de anuncios, en el último año se han abierto ocho expedientes sancionadores a otras plataformas online. Una medida que persigue aumentar la transparencia en la oferta de alojamiento turístico.

Según el Departamento de Empresa y Conocimiento, 2019 arranca con unos niveles de cumplimiento de la normativa realmente altos. Un 80% de la oferta disponible a través las plataformas integradas en la PAT cuenta con licencia. Mientras que el 60% de los pisos turísticos de Airbnb son legales.

Seis años de inspección y control

Desde que comenzó la campaña de inspección en 2013, entre gestores y propietarios de viviendas de uso turístico, la Generalitat ha abierto 1.358 expedientes sancionadores a particulares y empresas.

De ellos, un total de 1.096 han culminado con la imposición de multas de 3.001 euros a 30.000 euros. Sumando cerca de 6,5 millones de euros.

Seis años después de arrancar este proceso de regularización de pisos turísticos en Cataluña, ya se han normalizado más de 75.000 viviendas. Ascendiendo a 425.725 las plazas de alojamiento turístico registradas.

La Generalitat valora positivamente el cumplimiento de la normativa por parte de plataformas como HomeAway, TripAdvisor o Niumba por el control llevado a cabo. Sin embargo, quiere seguir el proceso de inspección y sanción para disuadir a aquellos que no cumplan la normativa.

Casi 10.000 pisos turísticos en Barcelona

Según el Govern de la Generalitat, existe un número significativo de plataformas que únicamente comercializa propiedades con licencia de uso turístico. Un permiso de identificación controlado por la Dirección General de Turismo.

La Generalitat ha regularizado la oferta de alojamientos de uso turístico en Cataluña

Licencia de la que ya disponen 9.820 pisos turísticos en Barcelona ciudad“, señala Luis Gualtieri. “Se trata de un permiso que también debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

“Una garantía para todos aquellos inversores interesados en el negocio turístico”, finaliza. “En Oi Realtor contamos con viviendas autorizadas para ese uso, tanto durante todo el año como en temporadas concretas“.

¡Una manera de rentabilizar nuestra vivienda vacacional!

La evolución del mercado del alquiler deja en evidencia las últimas iniciativas políticas. El precio del alquiler crece ahora a un ritmo del 9,3%. Aproximadamente la mitad que a finales de 2017 (+18%).

Oferta y demanda son claves en el mercado de la vivienda. De tal manera que si los precios se disparan, los clientes tienen la última palabra para hacerlos caer.

Los últimos rumores sobre la imposición de valores de referencia para regular el precio del alquiler han quedado en evidencia con la última estadística. Según el ‘Informe del precio de la vivienda en alquiler en 2018‘, elaborado por Idealista.com, el mercado está lejos de una nueva burbuja.

De la lectura del informe se concluye que las rentas subieron una media del 9,3% en 2018. Frente al 18% registrado en 2017. Una caída que fue especialmente importante en el cuarto trimestre del año pasado. Cuando los alquileres se depreciaron un 0,6% interanual.

El precio del alquiler ha llegado prácticamente a su límite“, señala Luis Gualtieri, “de manera especial en Barcelona y Madrid“. “Dos mercados de referencia, cuyas rentas rozan ya los valores anteriores a la crisis“, añade el CEO de Oi Realtor. “Pero que muestran claros síntomas de tensión“.

Por un lado, Barcelona a tocado techo en torno a los 17,3 €/m2 al mes. Un precio que es incapaz de superar, tras caer las rentas un -1% en tasa interanual. Y no haberse movido en el último trimestre.

Mientras que Madrid aún registra subidas. Aunque cada vez más moderadas. Respecto al año pasado, los alquileres suben una media del 4,3%. Mientras que respecto al tercer trimestre del año, las rentas caen un -1,5%.

Bien es cierto que el precio del alquiler ha subido en casi todas las comunidades autónomas. Sin embargo, hasta cinco capitales de provincia registran rebajas en las rentas.

La conclusión es sencilla: limitar los alquileres no hará más que agravar este fenómeno“, recalca el responsable de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Haciendo caer la oferta disponible y disparando los precios por la falta de viviendas en stock“.

El precio del alquiler se ‘normaliza’

La moderación registrada en Madrid o Barcelona demuestra que el mercado del alquiler se normaliza“, señala Luis Gualtieri. “No existe riesgo de burbuja“, apunta Fernando Encinar (Idealista). “Y si así fuese, se estaría desinflando“.

El precio del alquiler sigue subiendo. Pero a un ritmo muy diferente al de años anteriores. “Circunstancia que nos lleva a la normalización y el ajuste de las rentas“, remarca Encinar. “Sin necesidad alguna de regular límites en los alquileres“.

Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas

A nivel de regiones, no existe prácticamente ninguna comunidad autónoma que registre caídas de precios. A excepción de Extremadura (-0,1%). Mientras La Rioja (+10,5%) y Navarra (+9,5%) se mueven en torno a crecimientos a doble dígito. Y tanto la Comunidad de Madrid (+5,2%) como Cataluña (+1,3%) están lejos de la media nacional (+9,3%).

Algo muy parecido pasa entre las provincias. Solo cuatro se deprecian: Tarragona (+2,7%), Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) y Barcelona (-0,2%). Mientras que las subidas se celebran en Sta Cruz Tenerife, Burgos, Toledo, A Coruña, Guadalajara, Valencia y La Rioja. Todas ellas subiendo por encima del 10%.

Capitales cayendo por encima del 5%

La moderación del precio del alquiler se aprecia todavía mejor a nivel local. Un total de cinco capitales de provincia redujeron sus rentas en el último año. Junto a Castellón de la Plana (-6,8%), Tarragona (-5,3%) y Jaén (-3,1%), hay que sumar Barcelona (-1%) y Ciudad Real (-0,1%).

Lejos de las caídas, existen dos capitales con importantes subidas: Burgos (+12,7%) y Guadalajara (+10,4%). Mientras algunas de las ciudades de referencia se mueven en un término medio. Como Valencia (+8,8%), San Sebastián (+8,6%), Málaga (+5,7%) o Madrid +4,3%).

Evolución del precio del alquiler por capitales de provincia

Eso sí, el orden de las ciudades con mayores rentas sigue siendo el habitual. Barcelona encabeza la clasificación con 17,3 €/m2 al mes. Por delante de varías capitales que se deprecian en el último trimestre: Madrid (16,2 €/m2) que cae un -1,5%, San Sebastián (15,3 €/m2) con un -2,3%, Palma de Mallorca (12,3€/m2) con un -1,8% o Bilbao (11,9 €/m2) con un -0,1%.

La explicación es sencilla. “Mientras existe un 30% de la demanda por satisfacer, capitales como Barcelona o Madrid experimentan subidas que los clientes son incapaces de satisfacer“, según Guillermo Estévez (Solvia). “Derivando hacia la periferia metropolitana los incrementos de de rentas“.

¿Dónde se va la rentabilidad del alquiler?

Frente a este evolución del precio del alquiler, la rentabilidad se traslada hacia otros destinos diferentes a los habituales.

El informe ‘Tendencias del Sector Inmobiliario. Enero 2019‘, de Sociedad de Tasación, deja claro que cuales son las provincias donde más ha crecido la rentabilidad de comprar para alquilar.

Destacan Granada (15,6%) y Guipúzcoa (15,3%). Por delante de Pontevedra (13%), Valencia (7,5%) y Murcia (5,5%). Todas ellas por encima de la media nacional (3,8%).
Rentabilidad del alquiler de vivienda cambia de destino

Mientras que Madrid (-2,3%), Baleares (-3,4%) y Barcelona (-6,9%), pierden competitividad respecto al año anterior.

¿Qué conclusiones podemos sacar? “Invertir en vivienda con rentabilidad depende tanto del lugar tanto como del precio“, sentencia Luis Gualtieri. “Detalles a los que siempre está atento un consultor experto de Oi Realtor“.

En el último año y medio, el uso de la tecnología ha revolucionado el mercado de la vivienda. No solo facilitando un mayor número de datos sino también ofreciendo herramientas de marketing inmobiliario que marcan la diferencia.

La tecnología está revolucionando el mercado inmobiliario para llegar al cliente de una manera fácil y transparente. Una apuesta por la innovación en la que deben participar aquellas firmas que realmente deseen ser competitivas.

Hoy en día, o apuestas por la tecnología o quedas fuera del mercado“, señala Luis Gualtieri. “Nosotros llevamos años destinando una parte importante de los recursos a innovar nuevas herramientas de comercialización y marketing inmobiliario“, añade el CEO de Oi Realtor.

A nivel global, las principales firmas del sector llevan más de dos años invirtiendo en torno a los 3.000 millones de euros anuales en tecnología. De hecho, según CB Insight, se ha pasado de un gasto anual de 3.419 millones de dólares (2017) a una inversión de 3.945 millones (enero-octubre 2018).

Una cantidad que podría llegar a superarlos 4.000 millones de euros a finales de 2018 y multiplicarse más allá de los 5.000 millones en 2019“, vaticina Luis Gualtieri.

Inversión en innovación tecnológica destinada al marketing inmobiliario

Se trata de una inversión de futuro para renovar totalmente un sector alza, matiza. “Animado por la demanda de vivienda y el incremento del número de startups“.

¡Una evolución necesaria lograr atraer al cliente y facilitar el acceso a la cartera de propiedades desde cualquier rincón del mundo!

Evolución tecnológica del sector inmobiliario

El uso masivo de la tecnología a nivel inmobiliario se ha producido en el último año y medio“, estima A. Díaz-Araque (Citibox). “Periodo en el que las compañías tradicionales han apostado con más fuerza y cosechado resultados“.

La primera etapa comenzó con el marketing inmobiliario. A través del uso de portales y la implementación de la realidad virtual.

La sincronización de una plataforma propia con grandes portales online a nivel internacional y la existencia de visitas virtuales a través de Internet han facilitado llegar a compradores y vendedores de todo el mundo“, señala el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.

Tras aquellos primeros pasos, la revolución ha continuado de mano de las PropTech. Innovaciones tecnológicas aplicadas al sector inmobiliario que no dejan de crecer. Según Juniper Research, “solo las proptech especializadas en el alquiler de viviendas llegarán a facturar cerca de 5.700 millones de euros en 2023“.

Cinco herramientas de marketing inmobiliario

“Aunque no hace falta esperar cinco años para ver los efectos de la implementación de la tecnología inmobiliaria”, sentencia Luis Gualtieri. “Existen cinco tendencias que revolucionarán la comercialización y el marketing inmobiliario en 2019”.

Las visitas virtuales a propiedades

La posibilidad de virtualizar las visitas a propiedades ha permitido proyectar una cartera local a todo el mundo a través de Internet“, señala el CEO de Oi Realtor.

El uso de dispositivos móviles en el marketing inmobiliario de Oi Realtor

Una herramienta como Google Street View ha permitido el desarrollo de otras aplicaciones. Algunas permiten visitas al interior de las viviendas descubriendo detalles de cada estancia, desde marcas de electrodomésticos hasta detalles arquitectónicos.

El uso generalizado de drones

Más allá del entretenimiento, los drones tienen múltiples aplicaciones en el sector inmobiliario.

Conviene destacar su uso en el marketing inmobiliario para permitir la realización de reportajes más completos. Así como la elaboración de planos. Pero también para el control de las propiedades que pueden ser visitadas a distancia.

La expansión de centros de coworking

Los espacios de trabajo colaborativo, o centro de coworking, no dejan de crecer. De hecho, se trata de una de inversiones inmobiliarias más rentables.

Su firma de referencia, We Work, es la tercera startup de mayor valor: 20.000 millones de dólares. Una cifra que seguirá creciendo si hacemos caso a los datos de Juniper Research. Donde se estima una facturación de 13.000 millones en firmas de coworking.

El crecimiento del Big Data

El futuro está en la digitalización y el negocio basado en datos.

Dentro del sector inmobiliario, el uso del Big Data y los algoritmos permite analizar las características de una vivienda y el entorno que la rodea. Desde la fluidez del tráfico a la cuota de los centros escolares o el índice de criminalidad.

La gestión online por aplicaciones

El éxito de las aplicaciones para vender y buscar propiedades está directamente relacionado con el uso de los smartphones.

Innovación tecnológica para comprar o vender propiedades inmobiliarias

La última innovación consiste en la agregación automática de diferentes propiedades y su sincronización. Evitando el propietario o profesional el control portal a portal.

Chatbots para valorar inmuebles

La utilidad de los chatbots en la búsqueda de inmuebles es indudable. Como también lo es para hacer propuestas de redistribución y decoración en las viviendas. Mediante realidad virtual.

Así como el blockchain para la formalización de contratos, la gestión de trnaferencias y el control del proceso de edificación.

El nuevo real decreto en materia de vivienda y alquiler ha sido promocionado como la herramienta necesaria para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma creada específicamente para el mercado del alquiler en las grandes ciudades con importantes medidas de impacto, como las relativas al alquiler turístico.

A pesar de no incluir límites en los alquileres, aún no se ha descartado su inclusión. Y aunque no prohíbe el alquiler vacacional, sí que aumenta los controles a este negocio.

Con su entrada en vigor, se abre un plazo de tramitación parlamentaria en la que será necesario llegar a acuerdos. Ya que se trata de una norma de “calado” que modifica hasta cinco leyes diferentes.

Por un lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y, por el otro, los textos refundidos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo se establecerán en todas estas normas nuevos límites al alquiler turístico?

Alquiler turístico con beneplacito vecinal

El Real Decreto Ley 21/2018 modifica el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En lo relativo a los pisos turísticos.

El auge del alquiler turístico en las grandes ciudades ha venido impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway, Rentalia o Nomura. Negocios a los que la nueva norma obligará a remitir de los contratos de alquiler turístico de cada vivienda. Acordes a la normativa específica de cada ayuntamiento o comunidad autónoma.

Los edificios de vecinos podrán limitar el alquiler turístico

Además, la modificación de la LPH habilitará la posibilidad que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de las viviendas de alquiler turístico. Para “favorecer” así la convivencia en los edificios de viviendas.

Beneficios al arrendamiento de vivienda

El RDL 21/2018 también modifica la Ley de Haciendas Locales y la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En relación a la exención de pago de impuestos por el alquiler de vivienda.

Se establece la exención del pago del ITP y AJD al suscribir contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente. Reduciéndose así las cargas fiscales sobre el mercado del alquiler.

Del mismo modo, el RDL también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificando el Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) en determinados supuestos. Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al arrendatario del pago de este impuesto. También se elimina la obligación de repercutir este tributo en el inquilino de una vivienda social. Incluyéndose bonificaciones del 95% en la cuota del IBI para las viviendas con límites en el precio del alquiler.

Finalmente, se introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición por remisión de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente. Para que así los ayuntamientos puedan aplicar recargos en el IBI.

Seguimiento fiscal del alquiler turístico

A pesar de quedar enmarcado en el Real Decreto Ley 21/2018, se establecen nuevas obligaciones de control fiscal del alquiler turístico por parte de la Agencia Tributaria. Una medida que comenzará por Airbnb.

La plataforma compartirá con Hacienda los datos de todos aquellos huéspedes que contacten con clientes a través de dicho canal, a partir del 1 de enero de 2019.

Las plataformas de alquiler turístico comenzarán a facilitar datos fiscales de los huéspedes

En un comunicado, la empresa ha recordado así que entra en vigor “la obligación” de poner a disposición de la Agencia Tributaria la información disponible sobre las transacciones realizadas. Poniendo a disposición de los propietario una herramienta que facilitar la comunicación de dicha información fiscal.

Se trata de una aplicación que permite que sea lo mismo usuario el que comunique a Hacienda los ingresos y los detalles de cada anuncio. Así como el nombre y la dirección correspondientes.

La necesidad de aprobar los Presupuestos Generales del Estado (PGE) puede llevar al Gobierno a ceder ante las presiones de la oposición. Uno de los asuntos cruciales es la limitación de los precios en la vivienda en alquiler. Medida que “golpearía los intereses del inversor y encarecería las rentas”, asegura Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

El mercado de la vivienda cierra uno de los años más activos de la última década. Pero, ¿qué futuro lo espera en 2019?

Demanda residencial, inversión inmobiliaria e intereses políticos chocan en un momento crucial para el futuro del sector“, apunta Luis Gualtieri. “La necesidad de dar respuesta a miles de personas en busca de vivienda pone en evidencia ciertas medidas contraproducentes“.

En lugar de dar facilidades al promotor, existe una fijación en poner trabas a la inversor privada“, añade el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor. “Algunas ciudades como Barcelona han comenzado imponiendo casi una tercera parte de vivienda social“.

Medida a la que ahora pueden seguir límites al precio del alquiler“, alerta Gualtieri. “¿Qué tipo de interés puede despertar un mercado con tantas barreras de entrada?” “¿Hace falta limitar las rentas cuando el propio cliente sabe mejor que nadie cuanto puede llegar a pagar?

Estas reflexiones del responsable de Oi Realtor vienen avaladas por otros expertos del mercado inmobiliario. Opiniones que coinciden en un sentido: “O se asegura la competitividad o perderemos la oportunidad para no dejar a nadie fuera del mercado“, finaliza Gualtieri.

Las rentas mensuales tocan techo en España

El mercado de la vivienda se prepara para un año marcado por la moderación. Esa es la conclusión de los principales expertos.

Uno de ellos, Fernando Rodríguez de Acuña (RR Acuña & Asociados) señala los diferentes condicionantes de la vivienda en alquiler. Donde destaca la moderación salarial frente a los grandes incrementos de las rentas.

Algo que certifican los últimos datos del portal pisos.com. El alquiler medio en septiembre de 2018 alcanzó los 859 €/mes. Un 16% superior a la renta media en septiembre del año anterior.

Las barreras de entrada desincentivan la inversión en vivienda en alquiler

A este ritmo, en 2019 el alquiler medio en España puede llegar a superar los 900 euros“, vaticina Ferran Font (pisos.com).

En ese sentido, R. de Acuña señala que invertir para alquilar seguirá siendo rentable. “Las plusvalías van a permitir poco margen, mientras que el arrendamiento seguirá dando beneficios a medio y largo plazo“, apunta este experto. “Con una rentabilidad que irá de 4,5% al 6%“.

Límites al precio del alquiler en Barcelona

Controlar los alquileres se ha convertido casi en una obsesión para muchos ayuntamientos del área metropolitana de Barcelona.

Las rentas de la ciudad condal, que no dejan de crecer desde 2014, se han disparado entre julio y septiembre de 2018 hasta los 950 euros mensuales. Circunstancia que ha llevado a muchos vecinos a moverse a otros municipios metropolitanos, donde los precios también empiezan a subir por el incremento de demanda.

Ejemplos no faltan“, incide Luis Gualtieri. “Desde Sant Cugat del Vallès, que se ha encarecido 3 décimas en el último año hasta Hospitalet de Llobregat que ha subido 11“.

“Sin embargo, lejos de impulsar nuevas promociones muchos municipios han comenzado a poner límites a los alquileres y a la promoción residencial”.

El Ayuntamiento de Barcelona, ​obligando al promotor a reservar un 30% de cada proyecto para vivienda social“, añade Gualtieri. “Mientras que en Sant Cugat del Vallès han optado por otra fórmula”.

Declarar todo municipio como zona de tanteo y retracto, con una normativa que entrará en vigor a partir de marzo de 2019“, señalan fuentes del Ayuntamiento de Sant Cugat. “Concretamente, si el promotor no reserva un 30% a vivienda protegida la administración podrás actuar comprando el terreno y construyendo el citado porcentaje“.

“Ayudemos a invertir en vivienda en alquiler”

¿Qué se obtiene con estas medidas? Según el consistorio barcelonés, se lograrán incorporar entre 300 y 400 viviendas anuales a un precio asequible.

Pero, ¿cuántas otras dejarán de construirse mientras tanto?“, añade el responsable de Oi Realtor.

Tras Barcelona, Sant Cugat también quiere limitar la promoción de vivienda

Una crítica que también dirigen los principales promotores y constructores al ayuntamiento vallesano. “¿Realmente quieren hacer tanteo y retracto sobre un solar en el mercado libre para hacer vivienda social?

Añadiendo: “¿Cómo es posible que un ayuntamiento se exponga perder dinero cuando tiene otros medios como la recalificación para ganarlo?“.

Se trata de un sinsentido“, finaliza Luis Gualtieri. “La vivienda en alquiler no necesita precios de referencia, ni reservas a la promoción, sino facilidades a la inversión“.