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LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

Consejo: Compra de una vivienda es, probablemente, la mayor decisión económica en una vida. Una operación que requiere de atención a cada detalle.

DETALLES E INFORMACIONES DEL INMUEBLE

1.-PUBLICIDAD SOBRE LA VENTA DE UNA VIVIENDA:

Ha de figurar de manera visible y sin inducir a error:

  • La superficie útil de la vivienda
  • El precio final de la vivienda: Se especificarán los conceptos incluidos. Si no se especifican quedarán sin incluirse tasas, impuestos y otros gastos que correrán a cargo del comprador.
  • La información sobre la oferta económica: Si hay pagos aplazados incluidos habrá que especificar sus intereses y aplicación. En su defecto, se abonarán intereses sobre la cantidad pendiente.

2.-INFORMACIÓN PREVIA PARA VENDER UNA VIVIENDA DE PRIMERA MANO:

La información que debe facilitarse para la venta de una vivienda es:

  • Características de dimensión y diseño
  • Nivel de calidad de la construcción
  • Grado de aislamiento térmico y acústico
  • Titularidad jurídica
  • Cargas y gravámenes del inmueble
  • Condiciones de uso
  • Servicios que hay al alcance de la vivienda
  • Gastos fijos previsibles de mantenimiento
  • Condiciones económicas y de financiación de la oferta
  • Tributos que gravan la propiedad
  • Información relativa a las licencias o autorizaciones administrativas
  • Datos de construcción y de garantía obligatoria (para viviendas acabadas)
  • Posibilidad de que el comprador solicite al promotor el proyecto técnico completo y ejecutivo de la edificación
ACUERDO ENTRE EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR

3.- ENTREGA DE ARRAS O PAGA Y SEÑAL:

Cuando el usuario está interesado en la adquisición de una vivienda puede entregar una cantidad de dinero al vendedor. Esta entrega puede realizarse según diferentes conceptos jurídicos:

En todo caso la cantidad que entrega el comprador al vendedor ha de constar en documento escrito donde se indique como mínimo, los datos del comprador, los datos del vendedor, los datos y descripción de la vivienda, la cantidad que se entrega en concepto de arras o paga y señal (a deducir del precio total de la vivienda), las cargas y gravámenes que afectan a la vivienda, y la fecha y condiciones en que se otorgará la escritura pública.

Si hablamos de reserva lo habitual es pensar que hemos firmado una opción de compra: el comprador elige si compra o no en un plazo determinado.

Si hablamos de paga o señal o entrega a cuenta o incluso arras "confirmatorias" las partes se obligan a comprar y vender.

Sin embargo si hablamos de arras penitenciales , (Art. 1.454 del Código Civil -las más habituales), las partes no están obligadas a comprar y vender, pero si el comprador, definitivamente, no quiere comprar, pierde las arras; y si el vendedor, definitivamente, no quiere vender, debe devolverlas duplicadas.

LA COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA:

A.- DOCUMENTACIÓN LEGAL PREVIA A LA FIRMA

La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.

A.1.- Requisitos previos para la compra de una vivienda sobre plano (en proyecto o en construcción):

Para formalizar un contrato de compraventa y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda en proyecto o en construcción hay que exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • Disponer de licencia de obras inmediatamente ejecutiva.
  • Tener el título justificativo de la disponibilidad de los terrenos sobre los cuales se ha proyectado la vivienda.
  • Haber sido redactado el proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de la edificación.
  • Prever los plazos de finalización y entrega de las viviendas acabadas.
  • Prever el régimen jurídico de la edificación proyectada que debe incluir los siguientes puntos:
    • El régimen jurídico de protección al cual se pretende acoger la vivienda.
    • Las servidumbres, las cargas y los gravámenes que le afectan.
    • Las condiciones económico-financieras de la compraventa.
    • Los coeficientes de participación de la vivienda en el inmueble,
    • El proyecto de estatutos de la futura comunidad de propietarios o, si no ha sido elaborado, la consignación de que éstos faltan.

Además de cumplir con los requisitos señalados, deberán cumplir también los requisitos para la compra de una vivienda acabada, una vez finalizadas las obras y antes de realizar la entrega al comprador.

A.2.- Requisitos previos para la escrituración de una vivienda acabada:

Para formalizar un contrato de compraventa y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda acabada hay que exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • Haber sido otorgada la garantía suficiente.
  • Disponer el edificio de la conexión de servicio general de suministros previstos por la red, de acuerdo con los reglamentos correspondientes.
  • El cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
  • Haberse formalizado el Libro del Edificio correspondiente.
  • Haber sido dividido el crédito hipotecario, si es el caso, entre las diferentes entidades regístrales del inmueble --pisos—
  • Disponer de una certificación entregada por técnicos competentes sobre la idoneidad de los materiales, de las soluciones constructivas utilizadas y de las redes de instalaciones de servicios, y también sobre la bondad de la ejecución y de la fecha de finalización de las obras.

A.3.- Cédula de Habitabilidad y Libro del Edificio:

La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad fijados por la normativa vigente y por tanto goza de las condiciones para ser destinada a residencia humana. Caduca a los 15 años de ser expedida y se ha de tramitar nuevamente transcurrido este plazo.

La cédula de habitabilidad es imprescindible para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.

El Libro del Edificio es el documento que recoge los datos esenciales del edifico en cuestión:

  • Los datos relativos a la identificación del edificio.
  • La identificación de los intervinientes en el proceso constructivo.
  • El régimen jurídico y las garantías.
  • Las especificaciones técnicas.
  • Las tareas de mantenimiento que se lleven a cabo.
  • Las incidencias que se produzcan.
  • Las reformas y rehabilitaciones que se realicen.

El promotor ha de entregar el Libro del Edificio al adquirente del edificio en el acto de transmisión de la propiedad, si se trata de un único propietario o al presidente de la comunidad de propietarios. Si se trata de propiedad en régimen horizontal debe entregarlo en el momento que se constituya la comunidad.

El vendedor está obligado a entregar tanto la cédula de habitabilidad como el Libro del Edificio al comprador. Si el vendedor no nos entrega alguno o ninguno de estos documentos podemos presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección General de Consumo, lo que puede comportar una sanción económica para la empresa que ha cometido la infracción.

B.- LA ESCRITURA PÚBLICA

El contrato de compraventa debería estar redactado de común acuerdo por las dos partes contratantes (comprador/vendedor). En la mayoría de ocasionas quien redacta el contrato es el vendedor, mientras que el comprador se limita a aceptarlo sin objeciones (contrato de adhesión). No obstante, antes de firmar es recomendable pedir una copia del contrato para poder asesorarnos de las condiciones del mismo y de los efectos que comporta.

En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa o en todo caso previamente a la entrega de la vivienda, podemos exigir la entrega de los siguientes documentos.

  • La cédula de habitabilidad.
  • Los estatutos y las normas de la comunidad de propietarios (cuando la propiedad esté dividida horizontalmente) y un extracto de cuentas corrientes correspondientes a la vivienda, que acredite que se encuentra al corriente de pago de los gastos comunitarios.
  • Un plano de la vivienda, con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, de comunicaciones y de otros servicios, cuando los haya, y de los servicios de seguridad que disponga el edificio.
  • Descripción de los materiales utilizados en la construcción, con una referencia clara de los aislamientos térmicos y acústicos. - La lista detallada de los técnicos, los constructores y los industriales que han intervenido en el proyecto, la dirección y la ejecución de la edificación.
  • Las garantías de la vivienda y de sus elementos, con especificación del garante, el titular de la garantía, los derechos del titular y el plazo de duración.
  • La documentación relativa a la hipoteca (para el caso de que esté constituida).
  • La lista de las compañías suministradoras de los servicios de la vivienda, con indicación de su domicilio, a los efectos de la contratación, y los boletines correspondientes para llevarla a cabo.
  • El Libro del Edificio (al presidente de la comunidad de propietarios).

Si la empresa se niega a entregar alguno de los documentos indicados es recomendable dejar constancia por escrito, ya sea en el contrato de compraventa o en un documento aparte, de todos los documentos que no se han entregado. Este es el paso previo para poder presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección General de Consumo, lo que puede comportar una sanción económica para la empresa que ha cometido la infracción.

En cuanto a la escritura pública remarcar que es un requisito indispensable para que la compraventa pueda inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad, y por tanto tenga efectos frente a terceros.

C.- GASTOS, GARANTÍAS Y RESPONSABILIDADES

C.1.- Impuestos:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador.

El tipo impositivo es del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 8%). En Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA.

Lo paga el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.

Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.

C.2.- Otros Gastos

A cargo del comprador:

  • Precio total de la vivienda.
  • Gastos de Notario y de Registro de la Propiedad.
  • Gastos de gestor (presentación de documentos a Hacienda, Registro de la Propiedad...).

A cargo del vendedor:

  • El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El vendedor no puede repercutir los gastos derivados del otorgamiento de la hipoteca para financiar la construcción del edificio, ni tampoco los gastos originados para la división en propiedad horizontal del inmueble, para el caso que se haya dividido.

C.3.- Garantías de una vivienda nueva:

Los promotores, antes de vender una vivienda, están obligados a otorgar una garantía -- a favor de los adquirentes-- que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los daños que se derivan directamente sobre la vivienda:

Un seguro de daños materiales para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados al edificio, por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

C.4.- Responsabilidades por el estado de una vivienda nueva:

Las personas físicas o jurídicas que intervengan en el proceso de edificación responden frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios desde la fecha de recepción de la obra:

  • Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, a los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de habitabilidad.
  • Durante 1 año también responde el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.
LA COMPRA DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO:

A.- DOCUMENTACIÓN LEGAL PREVIA A LA FIRMA

La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.

A.1.- Situación jurídico-registral:

Esta comprobación se ha de realizar en el Registro de la Propiedad correspondiente del lugar donde se encuentra la vivienda. Hay que comprobar:

  • La titularidad de la vivienda que se quiere adquirir.
  • La superficie, descripción y cuota de participación que le corresponde a la vivienda en el inmueble.
  • La existencia de cargas como pueden ser hipotecas, embargos judiciales, servidumbres, etc.

A.2.- Situación urbanística: Hay que tener en cuenta si la vivienda o la zona donde se encuentra está, o se puede encontrar, afectada por un plan urbanístico.

A.3.- Cargas de la vivienda:

a)       Préstamos hipotecarios: Si hay un préstamo hipotecario sobre la vivienda podemos optar por:

  • Cancelar la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa.
  • Que el comprador se subrogue en la hipoteca existente, que se descontará del precio de la vivienda.

b)       Impuestos : Es necesario comprobar si el vendedor está al corriente de los pagos de los impuestos que graven la vivienda, por ejemplo el Impuesto de Bienes Inmuebles. Por tanto, el propietario debe entregarnos el último recibo del IBI. En caso de impago, responde la vivienda durante cinco años.

c)       Gastos Comunitarios : Hay que comprobar si el vendedor está al corriente de los gastos o cuotas comunitarias. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos un certificado del Administrador, o en su defecto del Presidente de la Comunidad de Propietarios que certifique que está al corriente del pago de los gastos de la comunidad. En caso de impago, la vivienda responde directamente de las cuotas comunitarias que se hayan devengado durante la anualidad en curso y de las cuotas relativas al año natural inmediatamente anterior, cualquiera que sea el propietario actual.

A.4 .- Cédula de Habitabilidad: Aunque la vivienda sea de segunda mano, el vendedor debe facilitar al comprador la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad, acredita que una vivienda cumple con los requisitos de habitabilidad fijados por normativa y, por tanto, cumple con las condiciones para ser destinado a residencia humana.

Caduca a los 15 años de ser expedida y debe tramitarse nuevamente transcurrido ese plazo.

La cédula de habitabilidad es necesaria para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.

Si el vendedor no tiene a su alcance la cédula de habitabilidad o ésta se encuentra caducada hay que tramitar una nueva. Para obtenerla puede dirigirse al Colegio de Arquitectos o de Arquitectos Técnicos al objeto de que le faciliten un listado de profesionales que le puedan gestionar su obtención. Por descontado, corresponden al vendedor los gastos originados por la obtención de dicha cédula de habitabilidad. 

A.5.- Suministros: Cuando una vivienda de segunda mano se vende con los suministros de agua, luz y gas dados de alta, hay que asegurarse de que el vendedor está al corriente del pago de dichos suministros. Por tanto, el propietario tiene que entregarnos los últimos recibos pagados de los suministros. Se aconseja cotejar el consumo en el recibo pagado con el existente en el contador, pues puede haber diferencias en las lecturas estimativas.

Cuando la compraventa se realiza a través de una agencia inmobiliaria, ésta está obligada a facilitar toda la información señalada.

B.- LA ESCRITURA PÚBLICA

Una vez realizada la entrega de las arras o la paga y señal o el contrato privado de compraventa, hay que firmar ante notario la escritura pública de compraventa.

La escritura pública es un requisito indispensable para que la venta pueda ser inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad, ofreciendo todas las garantías frente a terceros.

Ofrece la ventaja de unas mejores garantías para el comprador, ya que acredita la fecha de la compra, el precio y el resto de las condiciones de la compraventa.

C.- GASTOS, GARANTÍAS Y RESPONSABILIDADES

C.1.- Impuestos

Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.

Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventasEn el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.

C.2.- Otros Gastos

A cargo del comprador:

  • Precio total de la vivienda.
  • Gastos de Notario y del Registro de la Propiedad.
  • Gastos de gestoría (si corresponden).

A cargo del vendedor:

  • El impuesto sobre el incremento del valor los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía). Aunque se pacte expresamente lo contrario, este impuesto debe pagarlo el vendedor.

C.3.- Responsabilidades por el estado de una vivienda usada:

El vendedor de una vivienda responde por los vicios ocultos de la misma durante un plazo de seis meses desde la fecha de su entrega.

Por tanto, antes de comprar y al objeto de descartar si la vivienda sufre determinadas patologías, es recomendable encargar un diagnóstico sobre el estado de la misma. Esta precaución hay que adoptarla primordialmente, en aquellas viviendas que de acuerdo a su fecha de construcción, se sospeche que se han utilizado determinados materiales que puedan originar estas patologías (vigas de madera con termitas, aluminosis, etc.)

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